Налоговые риски при покупке недвижимости

Опубликовано: 29.04.2024

Вернуться в категорию: О недвижимости

Риски при покупке квартиры – как свести их к минимуму

Приобретение квартиры в собственность означает осуществление мечты об улучшении условий проживания, но эта мечта может так и остаться мечтой, если вскоре покупатель вдруг обнаружит, что не он собственник этой удачно купленной недвижимости.

Покупка квартиры, вне сомнений, является замечательным событием, но чувство радости приобретателя жилья от выгодной сделки может быть нарушено осознанием того, что вовсе не он хозяин только что купленной недвижимости. К сожалению, деньги, уплаченные за квартиру, во многих случаях вернуть уже нельзя. Неопытный покупатель при подготовке, а также при проведении сделки купли-продажи квартиры, с высокой степенью вероятности, подвергается риску быть обманутым.

Увы, действующее законодательство, регулирующее порядок проведения сделок с недвижимостью, имеет большое количество «слабых мест», которые могут быть использованы мошенниками. В основном мошеннические схемы сводятся к тому, что купленную квартиру по решению суда возвращают предыдущему собственнику, а приобретатель остается и без жилья, и без денег (полностью или частично). Суд, в силу множества оснований, может принять решение о незаконности сделки.

Покупатель или риэлтор, представляющий его интересы, проводит проверку юридической чистоты квартиры с целью выявления этих оснований. Вот наиболее распространенные случаи риска при покупке квартиры.

Продажа квартиры по поддельным документам

Лицо, представившееся собственником недвижимости, может предъявить покупателю поддельные документы. Чаще всего подделывают удостоверение личности, так как именно паспортные данные фигурируют в остальных квартирных документах. Конечно, прочие документы также могут быть подделаны, например, выписка из домовой книги и другие. Из-за того, что квартира действительно является собственностью гражданина, чья фамилия указана в официальных документах, выписка из Росреестра ничего не даст.

Возможно, что собственник квартиры может действовать заодно с мошенниками или же на момент продажи квартиры находиться далеко (в отъезде, в больнице, под следствием). Даже после заключения договора с последующей оплатой денежных средств покупателем, законный владелец квартиры запросто докажет в суде, что сделка недействительна, так как проходила без его участия, и квартиру ему вернут. Чтобы обезопасить себя, в этом случае необходимо внимательно изучить паспорт и другие документы, проверка документов нотариусом значительно снизит риск обмана.

Продажа квартиры юридическим лицом также не исключает наличие несоответствия или подделки документов. Необходимо провести проверку уставных документов, чтобы удостовериться, все ли соучредители согласны на продажу.

Сделка по доверенности

Возможны ли риски при покупке квартиры по доверенности, когда во время заключения сделки купли-продажи собственник недвижимости лично не присутствует? Нужно обратить внимание, что доверенность может быть отозвана в любой момент. Так, возможность отзыва допускается законом сразу после ее оформления. Важно знать, что процедуру отзыва доверенности может произвести любой нотариус, а не только тот нотариус, который её оформлял, в любом городе страны.

Не исключается вероятность, что доверитель, сам того не зная, может использовать отозванную доверенность, например, если сделка проводится риэлтором. Решение суда о незаконности такой сделки станет основанием для возврата квартиры владельцу, при этом деньги покупателю могут не вернуть.

Приобретение квартиры по доверенности допускается в исключительных случаях, так как в действительности мало причин, по которым хозяин не имел бы возможности лично присутствовать на сделке (в том числе – приезд из-за границы). Добропорядочный владелец постарается избежать продажи по доверенности, так как это влечёт за собой не только уменьшение количества потенциальных покупателей, увеличение сроков продажи, но и значительное возрастание материальных рисков.

Сделка купли-продажи с недееспособным (с ограниченной дееспособностью) лицом

Недееспособный или с ограниченной дееспособностью продавец – достаточно частое явление в судебных исках. Понятно, что преимущественно это всё мошеннические схемы, но, тем не менее, если у такого продавца имеются доказательства о невменяемости, суд, учитывая этот факт, признает сделку незаконной и отменит её с последующим возвратом ему квартиры. При этом возврат денег может быть невозможен из-за невменяемости (подарил кому-либо, просто забыл где-то).

Обезопасить сделку в этом случае можно, только получив от психиатра и нарколога по месту жительства продавца справку о том, что данный гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в Психоневрологическом и Наркологическом диспансере. Следует обратить внимание на срок его регистрации по месту жительства, если сравнительно недавно, то необходимо запросить справку со старого места жительства.

На поведение продавца не всегда обращают внимание, так как в момент проведения сделки его действия (речь, мимика, жесты) могут быть вполне адекватными и логичными, и не вызывать никаких подозрений для проведения подобной проверки. Привлекать в этом случае нотариуса бесполезно из-за того, что он не является специалистом профильного медицинского учреждения и может лишь подтвердить адекватность или неадекватность поведения.

Совершение сделки с наследником квартиры по закону

Покупка недвижимости у собственника, которой по закону вправе распоряжаться своим имуществом, также влечёт за собой определённые риски. Квартира может перейти в собственность наследнику в случаях наследования по завещанию или же «наследования по закону».

«Наследование по закону» может выявить не одного, а несколько собственников, имеющих право на недвижимость, так как существует порядок очерёдности наследования, при котором и другие родственники могут претендовать на часть имущества покойного. Для исключения возможных рисков, в договоре (или дополнительном соглашении) следует прописывать обязательства продавца: при возможном появлении других наследников, вернуть полагающуюся им часть средств, уплаченных за квартиру.

Продажа квартиры с временно отсутствующим жильцом

Закон закрепляет права на жилье за лицами, выписанными в связи с отбыванием наказания в местах заключения, а поэтому факт отсутствия прописанных в квартире граждан на момент оформления и заключения сделки не исключает невозможность появления других «жильцов». Так, если лицо данной категории вернётся, то на вполне законных основаниях может прописаться и проживать в этой квартире. Чтобы избежать подобного развития событий, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги, так как стандартная выписка сведений о подобных обременениях на часть недвижимости не содержит.

Рекомендации для покупателей жилой недвижимости

Данная статья описывает далеко не все риски, которые могут возникнуть у добропорядочного гражданина при покупке жилья, - здесь приведены только чаще всего возникающие случаи, имеющие законное основание для расторжения сделки. Очевидно, что участие грамотного и опытного риэлтора, который проведёт тщательную проверку и с большой долей вероятности обнаружит «слабые места» сделки, может служить гарантией юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

Следует понимать, что абсолютной гарантии безопасности покупки жилья, увы, не может дать никто, и только ответственный подход специалиста к анализу юридической безопасности сделки с недвижимостью позволит максимально снизить риски.

Нотариусы назвали риски при покупке загородной недвижимости

Федеральная нотариальная палата назвала основные правовые риски при покупке земельных участков. Еще пару лет назад загородной недвижимостью владели 42 процента городских жителей, а более 30 процентов россиян хотели купить дачу. Таковы данные статистики. Пандемия обострила подобные мечты: люди все чаще присматриваются к объявлениям о продаже земель.

Нотариусы подробно объяснили, на что надо обратить внимание. Пожалуй, в первую очередь стоит побеспокоиться о прочности границ. На данный момент есть вероятность покупки земельных участков, которые не размежеваны. Нотариусы предупреждают: покупка такой земли несет в себе высокие риски.

"Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней. Даже если регистрация произошла - риски все равно есть. Могут возникнуть споры с владельцами соседних участков: иногда приходится передвигать забор, а порой случается, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой колоссальные проблемы", рассказывают в Федеральной нотариальной палате.

По данным Судебного департамента при Верховном суде России, в прошлом году суды рассмотрели более 3,3 тысячи споров о постановке земельного участка на кадастровый учет, соединенных со спорами о границах земельного участка. Лучше все-таки определиться с границами земли до того, как передать деньги продавцу.

Важно помнить, что и сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия т.д.). Проще говоря, уже после покупки может выясниться, что через ваш участок пролегает важная тропинка, закрывать которую вы не имеете право. Так что вам останется только наблюдать, как посторонние ходят туда-сюда по вашей земле.

"Так, например, бывает, что семья хотела бы построить жилой дом, но участок, который они приобрели, относится к землям сельхозназначения, на которых делать этого нельзя, - продолжают в Федеральной нотариальной палате. - Или приобретатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся. Эти моменты также стоит прояснить до покупки".

Также нотариусы советуют: если планируется приобретение участка, на котором есть постройки, необходимо узнать, принадлежат ли они тому, кто продает вам землю. Если принадлежат, то они должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком. А если нет, соглашаться на сделку рискованно, ведь собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка. И если это право нарушено, сделка будет оспорена. А удастся ли взыскать с продавца земли деньги - большой вопрос.

Чтобы не купить вместе с дачей кота в мешке, лучше обратиться к нотариусу. Он не только проводит правовую экспертизу предоставленных собственником земельного участка правоустанавливающих документов, разъясняет правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым законность и безопасность сделки, но и наделен правом запрашивать необходимую информацию из различных реестров.

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация "переходных" расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока "коммунальный" договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве*(1). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

"Прибыльные" риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство*(2) указывает, что только при наличии у компании заключенного "коммунального" договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России*(3), затраты на компенсацию "коммуналки" не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве*(4). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества*(5).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами*(6).

"Коммунальный" НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ*(7) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной "коммуналки" не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги "использованы" в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам*(8). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений*(9).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет*(10).

ведущий консультант по бухгалтерскому

и налоговому учету компании "НАФКО-Консультанты"

"Актуальная бухгалтерия", N 6, июнь 2014 г.

*(1) письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 N 19-11/048675

*(3) письмо Минфина России от 25.05.2006 N 03-03-04/1/477

*(4) письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 N 26-12/12888

*(6) письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 N 19-11/048675

*(7) пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ --> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журнал "Актуальная бухгалтерия"

Особенный журнал о налоговом и бухгалтерском учете. Решение сложных профессиональных вопросов, возникающих у бухгалтера в повседневной работе; оперативные и подробные комментарии к изменениям в законодательстве; консультации по вопросам, связанным с работой бухгалтерии. Все это излагается в доступной форме, сопровождается наглядными примерами, схемами, таблицами и рисунками.

"Ноу-хау" "Актуальной бухгалтерии" - многоступенчатая проверка информации экспертами редакции, независимыми специалистами в области налогов и бухгалтерии, а также со стороны авторитетных чиновников Минфина и ФНС России. Ошибки практически исключены. Периодичность - 1 раз в месяц. Ежемесячник выпускается компанией "ГАРАНТ".

Чтобы регулярно получать "Актуальную бухгалтерию", обратитесь к Официальному партнеру компании "Гарант", который Вас обслуживает.

«Клерк» Рубрика Жилищное законодательство

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

з) риск уклонения продавца от снятия обременения с объекта в случае продажи недвижимости с отсрочкой платежа и т.д.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли - продажи недвижимости.

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Риски у продавца по налогу на прибыль

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Читайте также: