Налог с продажи недвижимости в днр

Опубликовано: 24.09.2022

Продавец недвижимости в Донецке живет за пределами ДНР: что с налогами? Часть 2

Если проблему можно разрешить, вряд ли стоит о ней беспокоиться.

Если проблема неразрешима, беспокоиться о ней бессмысленно.

Собственник недвижимости в Донецке, живущий за пределами ДНР, решил продать ее. Приехал в Донецк и у нотариуса его ждал сюрприз – он узнал, что, до заключения сделки, ему следует заплатить налог 10 % от оценочной стоимости продаваемой недвижимости! И что делать?

Прежде всего, давайте узнаем, когда такая ситуация возможна. Поскольку продавцами и покупателями недвижимости чаще бывают физические лица (граждане, иностранные граждане и лица без гражданства, в т. ч. нерезиденты, получающие доход, не связанный с предпринимательской деятельностью, от операций (выплат, кроме социальных, а также банковских переводов между физическими лицами), проводимых на территории ДНР – ст. 15.6 Закона ДНР «О налоговой системе» далее по тексту «Закон»), то разговор о налогообложении будет касаться только их, да простят меня юридические лица! Из Закона мы узнаем ставки налога при операциях с недвижимостью:

Вид выплат

Для резидента

Для нерезидента

Ст. Закона

Ставка, %

Ст. Закона

Ставка, %

Стоимость наследства или подарков не от лиц первой степени родства (родителей, детей, супругов)

суммы от продажи (обмена) объектов недвижимого или движимого имущества не более 1 раза в год

суммы от продажи (обмена) объектов недвижимого или движимого имущества более 1 раза в год

суммы от сдачи имущества в лизинг, аренду (субаренду), сдачи жилой и нежилой недвижимости в аренду

Согласно ст. 122.8 Закона нотариус при совершении нотариальных действий будет действовать как налоговый агент в части исчисления подоходного налога по суммам доходов, полученных физическим лицом от продажи недвижимости – исчислит и проверит полноту перечисления физическим лицом, в том числе нерезидентом, соответствующей суммы подоходного налога в бюджет ДНР.

Исчисленный нотариусом подоходный налог должен быть уплачен продавцом недвижимости до совершения нотариальных действий через банк по месту нахождения рабочего места нотариуса (нотариальной конторы), а полученный нотариусом платежный документ о перечислении налога в бюджет, будет основанием для совершения им нотариальных действий.

А чтобы продавцу жизнь мёдом не казалась, Закон обязал нотариуса (ст. 122.8.1):

  • проверять по регистрационному номеру учетной карточки налогоплательщика продавца или серии и номеру паспорта количество случаев продажи объектов недвижимости в налоговом году по данным Реестра регистрации нотариальных действий;
  • определять сумму дохода плательщика налога от продажи объекта недвижимости исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной субъектом оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством ДНР об оценке имущества, а, как мы уже писали, оценочная стоимость будет в 1,5-2 раза выше рыночной.

Любой здравомыслящий человек скажет, чтобы избежать уплаты налогов или минимизировать их, нужно быть или стать резидентом ДНР.

Что такое резидент. П. 33 б ст. 11 Закона ДНР «О таможенном регулировании в ДНР» говорит, что резиденты – это физические лица – граждане ДНР, иностранцы и лица без гражданства, которые имеют постоянное местожительство в Донецкой Народной Республике, в том числе те, которые временно находятся за границей.

Резидент продавец или нет нотариус будет определять по регистрации его места проживания. Обращаю внимание: проживания, а не пребывания! Какая разница? Проживание – это постоянно, а пребывание – это временная регистрация, на полгода. Для подтверждения статуса резидента нотариус потребует от продавца предъявить ему паспорт, если у продавца паспорт Украины, то адресную справку из миграционной службы ДНР и карточку учета из абонентской службы или обслуживающей дом компании.

На сегодняшний день с регистрацией места проживания сложилась такая ситуация: есть миграционная служба Украины и есть миграционная служба ДНР. Это разные службы, которые между собой не взаимодействуют.

В связи с этой двойственностью образовались две группы продавцов недвижимости в Донецке:

1) проживающие в Украине и имеющие статус вынужденных переселенцев. В миграционной службе Украины они получают временную регистрацию места жительства без ее отметки в паспорте, т. е. в паспорте у них осталась донецкая «прописка», а в миграционной службе ДНР у них осталась регистрация места жительства и они стоят на учете в обслуживающей дом компании, т. е. они резиденты ДНР;

2) зарегистрировавшие после начала войны свое место жительства в Украине. В миграционной службе Украины они «выписались» из Донецка и «прописались» в Украине, в связи с чем им сделали отметку в паспорте с указанием места жительства, а если они получили паспорт нового образца (пластиковую карточку), то обязаны предъявлять «Витяг з Єдиного державного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання», и в миграционной службе ДНР у них осталась регистрация места проживания и они остались стоять на учете в обслуживающей дом компании - должны платить за воду, газ и мусор, однако они уже нерезиденты ДНР! Почему? Ответ простой: последнее действие аннулирует предыдущее, т. е. сравнив даты регистрации места жительства в паспорте (в вытяге) и карточки учета обслуживающей компании нотариус быстро определит статус продавца и начислит налог, согласно Закону.

В этой ситуации человеку, собирающемуся получить в наследство недвижимость, продать ее или сдать в аренду нужно перед совершением сделки зарегистрировать свое место проживания в ДНР. После регистрации он получит адресную справку, поскольку штамп о «прописке» ставится только в паспорт ДНР (отметки в украинском паспорте останутся прежними). На основании этой справки управляющая компания поставит собственника на учет (заведет карточку). И вот только тогда продавец станет резидентом ДНР и может идти к нотариусу.

Нет, конечно, если у продавца много денег, можно обойтись без этих заморочек и просто заплатить налог – это личное дело каждого, ведь человек осуществляет свои гражданские права свободно, по своему усмотрению (ч. 1 ст. 12 ГК Украины)!

Если продавец, в силу разных причин, затрудняется зарегистрировать свое место проживания самостоятельно, Жилищное Бюро «Альфа-Город» всегда к его услугам.

Какой налог с продажи недвижимости в 2020 - 2021 году? Правда ли, что в 2020 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?

С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.

Налог с продажи недвижимости в 2020 году

Налог на доход (НДФЛ)

Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.

Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке - дохода не возникает.

Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход - 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

Минимальный срок владения недвижимым имуществом

В России есть термин "минимальный срок владения недвижимым имуществом" в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.

До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.

Каков же минимальный срок владения недвижимостью с 2020 году (чтобы при продаже недвижимости не платить налог)?

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость - будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство - налог НДФЛ не платим!

Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ - это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2020 и 2021 году?

Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

  • Правило "единственной недвижимости". При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок - 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается "единственной" если у собственника она одна, и сохраняет статус "единственной" в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

  • Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

Близкие родственники - это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются "близкими" родственниками).

  • Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
  • Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

Что касается ДДУ и нового Ф3 374?

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.

С какой суммы платится налог НДФЛ при продаже недвижимости?

Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру - 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.

С 1 ноября 2020 года заработал Калькулятор налога при продаже недвижимости , который со 100% точностью рассчитывает налог, который необходимо уплатить при продаже недвижимости такой как - дом, квартира или земельный участок. Расчет стоимости налога осуществляется - on-line и совершенно бесплатно! http://www.livla.ru/nalogndfl/

количество просмотров
123420 количество комментариев
190

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года 3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года 5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации 3 года
Любое имущество, кроме недвижимости 3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Первая риэлторская компания
Блог о Недвижимости
Недвижимость
Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Эксперт по недвижимости Александр Цвигун в этой статье расскажет детали налогообложения при сделках с недвижимостью, актуальные в 2020 и 2021 году. Вы узнаете что необходимо заплатить проводя операции на данном рынке и как сэкономить оплачивая налоги.

В 2018 году, общий объем нотариальных сделок с недвижимостью составил более 270 тыс. заключенных договоров. В сравнении с 2017 годом, динамика увеличилась на 8,4%. Следующие 2019 и 2020 года не стали исключением. Даже несмотря на волатильность гривны и падение темпов сдачи жилья, рынок прибавил еще 6%. Законодатели видят огромный и неисчерпаемый рост для установления стабильной налоговой базы.

Текущий налог на покупку и продажу квартиры нельзя назвать оптимальным. Однако и в действующем положении закона, есть свои тонкости, которые позволят значительно снизить и оптимизировать налог на недвижимость. Как платить меньше, на какие ключевые факторы обратить внимание? Рассказываем в настоящей статье.

Действующая редакция Налогового кодекса Украины ( Закон 2755-VI ) устанавливает следующие режимы налогообложения:

  • Ежегодный налог – владелец должен платить за содержание недвижимости;
  • Налог на продажу и покупку недвижимости – вступает в действие с момента заключения нотариальной сделки и регистрации в реестре недвижимого имущества.

По первому пункту, владелец платит за т.н. владение квадратными метрами. Налоговый кодекс ввел нулевую ставку на недвижимость, при условии, если собственник владеет:

  • Квартирой общей площадью менее 60 кв. метров;
  • Жилым домом с общей площадью более 120 кв. метров;
  • Суммарное владение различными типами недвижимости – более 180 кв. метров.

Если норматив превышает указанные значения – налогоплательщик оплачивает каждый «лишний» квадратный метр.

Второй установленный государством режим – уплата налога при реализации сделки. Установленная налогооблагаемая база состоит из:

  • Выплата гос. пошлины;
  • Налог на полученный доход;
  • Военный сбор.

Применение конкретных ставок зависит от срока реализации, статуса стороны сделки и условиями владения объекта недвижимости.

Налог при покупке недвижимости – что платит покупатель в 2021 году?

налог при покупке недвижимости

При заключении сделки, обязательство на налог при покупке недвижимости возникает у обеих сторон – покупателя и продавца.

Покупатель обязан оплатить следующие налоги при покупке квартиры :

  • Государственная пошлина в размере 1% от кадастровой стоимости жилья;
  • Перечисленный налог в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки, заключенной у нотариуса.

Например, покупатель оплачивает следующие налоги при покупке квартиры:

Стоимость квартиры – 1 млн. гривен, из которых выплаты налога составят:

  • 10 тыс. гривен должны быть перечислены в качестве гос. пошлины (нотариус удерживает данную сумму при регистрации сделки);
  • 10 тыс. гривен покупатель отдельно оплачивает налог в Пенсионный фонд.

Налогооблагаемая нагрузка может быть снижена в отношении следующих категорий покупателей сделки:

  • Ветераны боевых действий, а также члены их семей;
  • Ликвидаторы ЧАЭС;
  • Лица, которые впервые регистрируют сделку.

Последний пункт – важное условие оптимизации налога. Сторона получает освобождение от оплаты гос. пошлины в размере 1%. Недвижимость может быть зарегистрирована на члена семьи, который ранее не участвовал в сделках по покупке или продаже жилого или коммерческого фонда. Отец или мать могут зарегистрировать собственность на ребенка. До достижения совершеннолетия, последний не вправе распоряжаться купленной квартирой. Сделка может быть реализована с согласия обоих родителей.

Простой способ дает экономию в 50% от расходов на заключение нотариального соглашения.

Налог при продаже недвижимости в 2021 году

налог при продаже недвижимости

Налогооблагаемая база для продавца будет существеннее, в отличие от покупателя. Мера направлена на то, чтобы сделать привлекательной покупку жилья именно в новостройках.

При продаже недвижимости продавец платит 3 налога:

  • Гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта недвижимости;
  • Налог на доход физического лица в размере 5% (нерезидент уплачивает повышенную ставку налога на доход – 18%);
  • Военный сбор в размере 1,5% от стоимости сделки.

Например, налогооблагаемая база на налог при продаже квартиры для продавца составит:

Условная стоимость квартиры 1 млн. гривен. Продажа недвижимости обязывает продавца заплатить налог в размере 10 тыс. гривен, учесть доход физического лица в размере 50 тыс. гривен, дополнительно оплатить при продаже военный сбор в размере 15 тыс. грн. Итого, совокупная стоимость всех налогов будет составлять более 75 тыс. грн. Это достаточно высокий налог, который больно ударит по планируемому доходу продавца.

Как снизить налог при продаже недвижимости?

Продавец может получить преференции только в выплате пошлины. Налог на продажу и военный сбор будут отсутствовать. Условие действительно, если с момента последней сделки по продаже недвижимости не прошло более 3-х лет. Кроме того, за указанный период это должна быть первая продажа для продавца.

При продаже недвижимости, кроме вышеуказанных налогов, продавец понесет дополнительные расходы – заказ кадастрового плана и справки из БТИ, оплата услуг нотариуса (при продаже недвижимости, указанные расходы несет исключительно продавец).

Налогообложение при аренде недвижимости в 2021 году

налогообложение при аренде

Субъекты, которые обязаны платить налог при аренде можно разделить на три группы:

  • Физическое лицо – владелец недвижимости (или иное правомочное лицо, действующее на основании доверенности);
  • ФОП действующий на общих условиях налогообложения;
  • ФОП 2 и 3 группы.

Физическое лицо уплачивает налог при сдаче квартиры в аренду в размере ставки НДФЛ 18% и военного сбора в 1%. Условий, при наступлении которых можно снизить налогооблагаемый доход нет.

ФОП на условиях общего налогообложения, уплачивает налог на доход в размере 18%, плюс военный сбор и взнос в пенсионный фонд (не менее 1 тыс. грн.).

Условия для снижения нагрузки – ФОП оплачивает налог на доход не с выручки, а чистой прибыли. Следовательно, предприниматель должен предусмотреть все размеры максимального вычета из своей деятельности. Обратите внимание, страховые выплаты и амортизация не входят в сумму налогооблагаемой базы.

Для ФОП 2 и 3 группы законодатель предусмотрел исключения:

  • 2 группа – ограничение по аренде жилой и нежилой недвижимости свыше 100 и 300 квадратных метров соответственно. Предприниматель не имеет право передавать в аренду земельный участок более 0,2 га;
  • 3 группа – уплата налога на доход в размере 5% плюс дополнительно НДС. Кроме того, лицо перечисляет в бюджет социальный взнос в размере не менее 1 тыс. гривен в месяц.

Подводные камни налогов на сделки с недвижимостью в 2021 году

Обратите внимание, сделки по дарению и передаче в безвозмездное пользование также облагаются налогом. Законодатель расширил налогооблагаемый режим – даже на наследуемое имущество придется выплатить все указанные выше ставки налогов.

Однако, существует ограничения:

  • Наследование может быть получено от родственника – нулевая ставка обложения;
  • Применяется повышенная ставка в размере 18% НДФЛ, если наследодателем или дарителем выступает нерезидент (в условиях украинского законодательства это трудновыполнимо – априори собственник недвижимости автоматически становится резидентом, даже не будучи гражданином Украины).

Нотариус обязан уведомить налоговые органы о регистрации сделки – вся информация актуализируется для расчета налогооблагаемой базы.

Оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки – регистрировать жилье на несовершеннолетних членов семьи или лиц, имеющих налоговые льготы. Закон не устанавливает максимальные ограничения по количеству квадратных метров на владельцев недвижимости.

Обратите внимание, несовершеннолетний ребенок может передать в собственность квартиру другому лицу. В этом случае, обязательства выплаты налогов не возникает. Сделка может быть реализована на основании договора дарения или безвозмездного пользования имуществом.

Купить как можно больше недвижимости и получать от нее доход, мечтает чуть ли не каждый. Но далеко не все учитывают, что лишние квадратные метры — это еще и много расходов. Один из них — обязательство платить налоги.

Иметь много недвижимости в собственности, да еще и получать доход с нее мечтают многие.

У владельца недвижимости может возникнуть масса вопросов: за что платить, когда и нужно ли вообще что-то отдавать государству? В тонкостях налогообложения операций с недвижимостью разбирался «Минфин».

Кто платит налог на недвижимость

Налог на недвижимость действует в Украине с 2014 года. Соответствующая норма прописана в ст. 266 Налогового кодекса Украины.

Платить его обязаны не все, а только граждане, чьи квадратные метры превышают норму. А именно, имеют в собственности:

  • квартиру площадью более 60 кв. м;
  • дом площадью свыше 120 кв. м;
  • различные типы объектов недвижимости суммарной площадью больше 180 кв. м.

Налогом облагаются именно «лишние» метры. Например, владелец квартиры 65 кв. м должен платить только за 5 «квадратов». А собственник дома площадью 135 кв. м — за 15 кв. м. Если же в собственности одновременно находятся и дом, и квартира, то платить нужно за метры, которые превышают планку в 180 «квадратов». Исходя из нашего примера — заплатить придется за 20 кв. м сверх нормы: (65 + 135) — 180 = 20.

«Если собственник владеет долей имущества, то налог с него взимается пропорционально этой доле», — объясняет адвокат Сергей Гула.

Облагаться налогом может и нежилая недвижимость — сарай, гараж Но чаще всего для таких объектов делают исключение.

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налога на недвижимость являются и физические, и юридические лица. Физлица платят налог раз в год: до 1 июля налоговая рассылает им уведомления-решения с начисленной за квадратные метры суммой. Ее нужно уплатить в течение 60 дней с момента получения этого документа.

Что касается юридических лиц, то они насчитывают налог самостоятельно и уплачивают его каждый квартал.

Кто освобожден от уплаты налога на недвижимость

По закону, налог можно не платить, если здание в аварийном состоянии. Этот факт должны признать органы местной власти. Кроме того, налог не взимается с многодетных семей и не начисляется собственникам жилья в общежитиях.

Как рассчитать налог на недвижимость

Ставку налога на недвижимость устанавливают местные органы власти. Это означает, что в разных регионах Украины ставки налога могут быть разными. Максимальный размер — 1,5% от минимальной заработной платы на 1 января отчетного года за каждый квадратный метр. Такая ставка, например, действует сейчас в Киеве и Днепре. На 1 января 2020 года минимальная заработная плата составляла 4723 грн. Исходя из этого, максимальная налоговая ставка на недвижимость — 70,8 грн за квадратный метр.

По другим регионам информацию можно найти на официальных сайтах местной власти. Так, в Одессе ставка для квартир составляет всего 0,1% или 4,24 грн, а во Львове — 0,5% или 23,61 грн.

Например, владельцу квартиры площадью 68 кв. м в Киеве за «лишние» 8 кв. м придется уплатить налог в сумме 566,4 грн. А вот собственнику такой же квартиры во Львове — только 188,88 грн, в Одессе — всего лишь 33,92 грн.

Срок уплаты налога на недвижимость четко регламентирован. За несвоевременную уплату предусмотрен штраф. «Прострочили платеж на 30 дней — размер штрафа составляет 10% суммы налога. Если не платили больше месяца — уже 20% суммы долга», — предупреждает адвокат Сергей Гула.

Но это еще не все. Гораздо больше придется заплатить тем, у кого площадь квартиры превышает 300 кв. м, а дома — 500 кв. м. В дополнение к основному налогу на недвижимость государство ежегодно взимает с них фиксированный налог на роскошь в размере 25 тыс. грн.

Налог при продаже недвижимости


При продаже недвижимости налог обязан уплатить как покупатель, так и продавец.

Покупатель платит госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и перечисляет в Пенсионный фонд 1% от суммы сделки.

Для продавцов схема сложнее. Сумма, которую придется отдать государству, зависит от срока владения жильем.

«Если на продажу выставлен объект, который принадлежит владельцу более трех лет, и он впервые за календарный год продает квадратные метры, то с него взимается только пошлина в размере 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости. Налог на доход и военный сбор в этом случае отсутствует», — объясняет младший юрист Eterna Law Оксана Скоробогач.

Если же квартиру продают до истечения 3 лет, или продавец уже продавал за год другие квартиры, — уплатить придется:

  • госпошлину в размере 1% от стоимости объекта;
  • налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 5% от стоимости жилья (для нерезидентов — 18%)
  • 1,5% военного сбора.

Посмотрим на конкретном примере:

Человек покупает квартиру за $30 тыс. В этом случае ему придется отдать $300 в Пенсионный фонд и уплатить $300 госпошлины.

Продавец в рамках этой сделки уплачивает $300 госпошлины. Но если доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, то к этой сумме придется приплюсовать еще $1950 ($1500 НДФЛ + $450 военного сбора).

Помимо этого придется еще уплатить примерно $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу.

Чаще всего стороны сделки договариваются, кто за что платит при заключении договора. Бывает, по предварительному согласованию, покупатель оплачивает стоимость квартиры, а все остальные расходы делятся пополам.

Льготы при налогообложении

Исключение составляют льготные группы. От уплаты госпошлины освобождены инвалиды Второй мировой войны, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц, а также ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

Кроме того, постановление Кабмина от уплаты взноса в Пенсионный фонд граждан, которые покупают квартиру впервые или находятся на квартирном учете.

Ранее украинцы, которые покупали жилье впервые, могли вернуть пенсионный сбор, но только через суд. Теперь у них появился более простой путь. Пенсионный сбор можно вообще не платить, если собрать и принести нотариусу пакет документов.

«Факт покупки жилья впервые нужно дополнить заявлением о том, что гражданин не имеет и не приобретал права собственности на жилье и подтвердить это соответствующими сведениями из Госреестра прав на недвижимое имущество. Также нужно предоставить данные о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда», — акцентирует внимание помощник адвоката практики налогового права AO Moris Артур Мриглод.

Если покупатель находится в очереди на получение жилья, нужно также предоставить подтверждающий документ.

По словам Артура Мриглода, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества теперь осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Но для этого нужно предоставить перечисленные выше документы.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду


Порядок налогообложения дохода от сдачи жилья в аренду зависит от статуса арендодателя.

Существует три варианта, когда арендодателем выступает:

  1. ФОП 2 или 3 группы. В этом случае есть ограничения на сдаваемую площадь: не больше 100 кв. м для жилой и 300 кв. м для нежилой, а также до 0,2 га для земельного участка.
    Сумма единого налога в 2020 году для ФОПов на 2 группе — 944,60 грн в месяц. То есть сколько бы предприниматель ни заработал на аренде, сумма налога не изменится. ФОПы на 3 группе платят налог по ставке — 5% или 3% + НДС. Также дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не менее 1039,06 в месяц.
  2. ФОП на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос не менее 1039,06 в месяц.
  3. Физическое лицо. В этом случае доход облагается НДФЛ по ставке 18% + нужно уплатить военный сбор 1,5%.

Приведем пример: владелец недвижимости на протяжении 2020 года сдает квартиру в Киеве за 10000 грн.

Если вы сдаете жилье ФОП 2 группы, то каждый месяц вам будет начисляться единый налог 944,60 грн.

Для ФОП на 3-ей группе налог 5% от дохода составит 500 грн.

Если вы не попадаете под критерии для ФОП 2 или 3 групп, придется сдавать квартиру, как предприниматель на общей системе налогообложения. При этом уплачивая НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

В случае, если вы сдаете как физическое лицо, то каждый месяц вы должны заплатить НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

Суммы полученного дохода арендодатель-физическое лицо отражает в годовой налоговой декларации. Он обязан подать ее в контролирующий орган по месту регистрации (налогового адреса) до 1 мая года, следующего за отчетным.

Если арендодатель не платит налог с дохода, его могут оштрафовать. Сумма штрафа составит:

  • 10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства за опоздание с уплатой на срок до 30 календарных дней включительно;
  • 20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание превышает 30 календарных дней.

Подарок с «хвостиком»


Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения или наследства, тоже считается доходом и облагается налогом. Как объяснила адвокат АО «Легард» Инна Тута, в обоих случаях налогообложение происходит по одной и той же схеме.

Наследник или человек, который получил недвижимость в подарок, обязан уплатить:

  • НДФЛ в размере 5% от рыночной стоимости имущества, которая не может быть ниже оценочной стоимости имущества;
  • 1,5% военного сбора.

Из данного правила есть два исключения:

  • Если подарок или наследство вы получили от родственника первой или второй степени родства (это может быть отец, мать, жена, муж, брат, сестра), то ставка составляет 0% — то есть налог платить не нужно.
  • Если же недвижимость вам подарил или завещал нерезидент (либо ее подарили или завещали нерезиденту), применяется ставка налога 18% плюс 1,5% военный сбор.

Вариантов уйти от налогов, получив недвижимость по наследству или в подарок от дальнего родственника или чужого лица, не существует. Налоговая обязательно узнает о том, что вы стали счастливыми обладателями квадратных метров. Об этом ее уведомит нотариус после регистрации права собственности.

Читайте также: