Налог на землю на нежилое помещение в многоквартирном доме

Опубликовано: 29.04.2024

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственники жилых и нежилых помещений этого дома признаются налогоплательщиками земельного налога.

Эксперт журнала «Нормативные акты для бухгалтера» дает комментарий к письму Федеральной налоговой службы от 06.09.2013 № БС-4-11/16221.

Это правило распространяется, в том числе, и на пенсионеров. Так прокомментировали законодательство специалисты Минфина России в письме от 07.10.2013 № 03-05-06-02/41571. Перечень категорий налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты земельного налога, указан в статье 395 Налогового кодекса РФ. Вместе с тем Налоговым кодексом РФ предоставлено право устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога представительным органам муниципальных образований (п. 2 ст. 387 НК РФ).

Про земельный налог

Земельный налог относится к местным налогам. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, на территории которых введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков на 1 января текущего года (п. 1 ст. 390 НК РФ). Налоговым периодом признается календарный год (п. 1 ст. 393 НК РФ). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки (п. 2 ст. 391 НК РФ).

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ).

Налогоплательщики

Налог обязаны платить организации и физические лица, которым принадлежат земельные участки на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 1, 2 ст. 388 НК РФ).

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования. Налогоплательщики – физические
лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Для всех остальных земельный налог считает налоговая инспекция (п. 3, 4 ст. 391 НК РФ).

Землевладельцы поневоле

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, земля под многоквартирным домом переходит в общедолевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений в этом доме на основании законодательства, независимо от того факта, что владелец помещения в многоквартирном доме не оформлял долю этой земли в собственность. Авторы комментируемого письма ссылаются на пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. В нем сказано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании этого собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны платить налог на землю, при условии, что земельный участок под домом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Как считать налог

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, должна определяться для каждого из собственников пропорционально его доле (ст. 392 НК РФ). Размер этой доли определяется пропорционально размеру общей площади помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода (календарный год) как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ).

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется организациями и индивидуальными предпринимателями как разница между суммой налога и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по налогу.

Отчетными периодами для организаций и индивидуальных предпринимателей признаются I квартал, II квартал и III квартал календарного года. При этом, устанавливая земельный налог, муниципальные власти, а также законодательные власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга вправе не устанавливать отчетный период (п. 2, 3 ст. 393 НК РФ).

Ставки по налогу на землю устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, ставка налога не может превышать 0,3 процента (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Стоимость земли по кадастру можно оспорить

Вместе с тем хотелось бы напомнить, что кадастровую стоимость земли можно оспорить, как это недавно сделала индивидуальный предприниматель из Ростовской области. Женщина доказала, что кадастровая стоимость ее земли сильно завышена по сравнению с рыночной. С помощью суда и профессионального оценщика стоимость земли удалось уменьшить со 118 375 852,14 до 42 334 000,00 рублей. Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям, не содержит запрета определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Оспаривание результатов кадастровой оценки

Статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” предусматривает возможность оспаривания правообладателем (иными заинтересованными лицами) результатов кадастровой оценки земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, путем подачи заявления.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2013 № А53-31316/2012).

Ю.С. Войтова, эксперт по налогам, специально для журнала «Нормативные акты для бухгалтера»

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
7 выпусков издания доступно подписчикам бератора бесплатно.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Год от года все больше помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, переводятся из жилого фонда в нежилое. В результате повсеместно появляются салоны красоты и аптеки, офисы и магазины. В статье расскажем о том, когда у владельцев таких помещений возникает обязанность уплачивать земельный налог.

Напомним, в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Причем налогоплательщики-организации определяют налоговую базу по земельному налогу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра (п. 3 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок находится в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ).

В прошлом номере журнала мы говорили о том, что организация, купив объект недвижимости, одновременно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1] . То есть если продавец владел землей под проданным им зданием на праве собственности (и в договоре не было указано иное), к покупателю переходит право собственности на этот земельный участок. Но несмотря на то, какая дата указана в документах купли-продажи, признаваться плательщиком земельного налога новый собственник будет только с момента регистрации за ним прав на земельный участок (то есть со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В отношении земельных участков, расположенных под многоквартирными домами, действуют другие правила.

Немного о нормах Жилищного кодекса

В статье 16 Закона о введении в действие ЖК РФ [2] перечислены случаи, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в соответствии с п. 5 названной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении его был проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (п. 2). Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. 3).

Пункт 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Поясним почему. В силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Поэтому впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Это, однако, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.1 – 4.3 Постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Мин-юста РФ от 14.02.2007 № 29, внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников (ином соглашении участников общей долевой собственности) на общее имущество в многоквартирном доме, в котором также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых и нежилых).

Момент возникновения права на общее имущество

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации [3] государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Данный вывод подтверждается п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64: право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 уточняется: земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно формирования органами государственной власти или органами местного самоуправления данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Таким образом, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Для справки

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений не установлено иное (ст. 15 данного закона).

Приведем пример из арбитражной практики. Банку на праве собственности принадлежало встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома. Как указывается в кассационной жалобе, поданной банком, уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления не издавалось решений о передаче земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе банка. Право собственности на земельные участки, занятые указанным недвижимым имуществом, банком зарегистрировано не было, правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности, нет. Однако, как выяснилось в ходе проведения судебных процедур, земельный участок под названным многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, ему присвоен кадастровый номер. Следовательно, с 01.03.2005 (даты введения в действие ЖК РФ) этот земельный участок после государственной регистрации возникновения права собственности на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений (в том числе банка после приобретения им по договору купли-продажи в собственность нежилого помещения в 2007 году). В пункте 3 мотивировочной части Постановления КС РФ № 12-П указано, что в силу принципа платности землепользования переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога. Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под многоквартирным домом не может быть основанием для неуплаты земельного налога (Постановление ФАС СЗО от 21.09.2010 № А42-11485/2009). Аналогичное мнение высказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13147/09.

Формирование земельного участка

Еще один интересный момент, на который следует обратить внимание. Как уже указывалось выше, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента:

формирования земельного участка;
проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16Закона о введении в действие ЖК РФ) (исключение – случаи, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в его отношении проведен государственный кадастровый учет).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п. 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Однако в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие «формирование земельного участка». Так, пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются в целях строительства. Перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен. В Письме Минэкономразвития РФ от 23.09.2011 № ОГ-Д23-1395 даны некоторые разъяснения по этому вопросу: требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), различались. При этом согласно ч. 1 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре. Вместе с тем при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.

В пункте 4 Постановления КС РФ № 12-П говорится, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 1.1 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 11 и 389 НК РФ. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления. В пункте 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 содержится аналогичное утверждение: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В настоящее время на основании данных разъяснений сформировалась арбитражная практика, согласно которой земельный участок, не прошедший процедуру межевания с определением границ, считается несформированным в установленном порядке и, соответственно, не является объектом налогообложения.

Вот несколько примеров судебных решений. Банку принадлежит на праве собственности нежилое помещение, находящееся в жилом многоквартирном доме. По мнению налоговиков, присвоение земельному участку кадастрового номера свидетельствует о формировании данного участка, соответственно, общество должно уплачивать земельный налог. Однако из материалов дела следует, что при присвоении спорному участку кадастрового номера площадь его установлена как «ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». На этом основании суд сделал вывод, что земельный участок, не прошедший процедуру межевания, не имеющий границ и площади, не может являться объектом обложения земельным налогом (Постановление ФАС СЗО от 03.03.2010 № А56-44163/2009).

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС ПО от 14.04.2011 № А12-17338/2010. В данном деле участником процесса был индивидуальный предприниматель, в отношении которого проводилась выездная налоговая проверка за период с 01.01.2007 по 31.12.2008. Основанием для доначисления сумм земельного налога послужили выводы налоговиков о том, что предприниматель наряду с другими собственниками помещений в многоквартирном доме владеет правом общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, следовательно, является плательщиком земельного налога по данному земельному участку.

Из представленной в материалы дела копии кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 18.01.2008 усматривается кадастровый номер участка, его площадь (13 295 кв. м), вид разрешенного использования. Вместе с тем отсутствует кадастровая стоимость земельного участка, кроме того, отмечено, что площадь и местоположение границ земельного участка являются ориентировочными и подлежат уточнению при межевании. В копии кадастровой выписки о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 27.02.2010 указаны кадастровый номер участка, его площадь (13 295 кв. м), кадастровая стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости (при этом отмечено, что граница земельного участка не установлена). Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости содержатся только в кадастровой выписке, выданной предпринимателю в 2010 году, то есть по истечении налоговых периодов, за которые доначислен земельный налог. Поэтому решение налоговиков признано недействительным.

Сложно сказать, какую позицию примут налоговики и судьи в отношении данного земельного участка после того, как была установлена его кадастровая стоимость (напомним, что именно этот показатель является налогооблагаемой базой), но не определены границы. По нашему мнению, в этом случае налоговики имеют все основания требовать уплаты земельного налога.

В заключение несколько слов хочется сказать о порядке налогообложения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме одновременно приобретается доля в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок. Следовательно, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме дохода в целях налогообложения прибыли в виде безвозмездно полученного имущества (стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества) не возникает (см. Письмо Минфина РФ от 26.01.2012 № 03-05-05-02/04).

[1] См. статью «Земельный налог: приобретение недвижимого имущества».

[2] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

[3] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Видео по теме

Содержание

Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь - для собственников помещений. Одна из причин заключается в том, что он имеет ключевое значение для определения момента возникновения обязанности по уплате земельного налога, а также для произведения расчетов за аренду этой земли. О практических проблемах, связанных с законным владением земельными участками под МКД, свидетельствует многочисленная арбитражная практика, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в МКД в силу закона:

с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005) - в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;
с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета - в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005

--------------------------------

МКД, введенные в эксплуатацию после 01.03.2005, принимаются комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку "участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД". Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления N 10/22 : каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Права на землю под новостройками

28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения - переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ , поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка. Поэтому и застройщик, и мэрия, и любой из собственников участка вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В данной статье сказано о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

Позиция Президиума ВАС РФ. Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным домом поступает в общую долевую собственность собственников помещений в нем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД.

Кстати, именно из этого принципа исходят арбитры в спорах о взыскании представителем публичного собственника земли сумм арендной платы с застройщика после ввода МКД в эксплуатацию. Подробней об услуге "оформление земли под зданиями". Они полагают, что земля перешла в собственность бывших дольщиков, соответственно, застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы (Постановления ФАС ПО от 28.02.2011 по делу N А49-2793/2010, ФАС СЗО от 08.02.2012 по делу N А56-66160/2009, от 27.12.2011 по делу N А56-7453/2011). Если застройщик возводит несколько МКД (корпусов в жилом комплексе) на предоставленном ему в аренду земельном участке, по мере ввода в эксплуатацию каждого дома арендные правоотношения прекращаются в соответствующей части, взыскивать арендную плату за весь первоначально предоставленный под застройку участок нет оснований (Постановления ФАС МО от 23.05.2011 N КГ-А40/4023-11, ФАС ПО от 29.04.2011 по делу N А12-14473/2010). Также нельзя продлевать договор аренды в отношении всего участка, часть которого занята сданными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N Ф03-1190/2011).

Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2011 по делу N А70-8899/2010), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2002 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).

Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Использование земли собственниками нежилых помещений

Ранее, когда вся земля в жилой застройке принадлежала публично-правовым образованиям, существовала практика заключения договоров аренды (в том числе с множественностью на стороне арендатора) с собственниками нежилых помещений в МКД. Такие договоры, заключенные до введения в действие ЖК РФ, нельзя признать недействительной сделкой, однако они прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ) в момент возникновения права общей долевой собственности на землю. Соответственно, если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2005, а если позднее - с даты формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета. Перечисленные начиная с этой даты арендные платежи подлежат возврату собственникам помещений как неосновательное обогащение. Если договор аренды датирован более поздней датой по сравнению с моментом возникновения права общей долевой собственности на землю, он является недействительной сделкой, соответственно, платежи по нему также подлежат возврату собственникам помещений. Эти выводы подтверждают арбитры (см. Постановления ФАС ЗСО от 11.07.2011 по делу N А27-15998/2010, ФАС СЗО от 23.05.2011 по делу N А52-3071/2010, ФАС СКО от 31.08.2011 по делу N А32-15425/2010, от 11.07.2011 по делу N А53-23530/2009, от 22.04.2011 по делу N А32-8569/2010, ФАС УО от 17.11.2011 N Ф09-6843/11, от 26.08.2011 N Ф09-5312/11).

При этом важно учитывать статус нежилого помещения. Например, в Постановлении ФАС МО от 21.07.2011 N КГ-А40/7441-11 решающим фактором при решении спора в пользу арендодателя земли стало то обстоятельство, что нежилое помещение было признано пристройкой, но не частью МКД (нежилое помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношения к жилому дому в смысле положений ЖК РФ, поскольку пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома, несмотря на то что ее наземная часть пристроена к наружной капитальной стене жилого дома и конструктивно (технически) связана с домом частью подвальных помещений, встроенных в жилой дом), а арендованный земельный участок не являлся участком, необходимым для эксплуатации МКД. Следовательно, суды пришли к выводу, что собственник этой пристройки обязан оплачивать аренду земли. Кстати, собственник может использовать выводы арбитров о том, что его помещение не имеет отношения к жилому дому, в решении вопроса об участии в осуществлении расходов на содержание общего имущества в МКД.

Если же участок не был сформирован и в отношении его не был проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Данный вывод подтвержден в п. 67 Постановления N 10/22. А это уже свидетельствует о правомерности взимания с собственников нежилых помещений платы за пользование землей (см. Постановления ФАС УО от 19.03.2012 N Ф09-474/12, от 03.06.2011 N Ф09-10686/10-С6). Вместе с тем в Постановлении N 10/22 судьи заключили, что собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В частности, муниципалитет не вправе согласовывать размещение на таких участках новых объектов (например, магазинов) (Постановление ФАС ПО от 20.10.2010 по делу N А72-18244/2009). Поскольку собственники помещений в МКД не стали собственниками земли, они также не вправе распоряжаться ею. Получается, что до формирования участка и проведения его кадастрового учета все проекты, связанные с размещением на придомовой территории каких-либо объектов, будут заморожены.

Кроме того, в п. 67 Постановления N 10/22 указано: хотя собственники помещений в МКД и не являются собственниками несформированного земельного участка, они вправе владеть и пользоваться им в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В данном случае собственники помещений являются законными владельцами земельного участка под МКД и имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ).

Плательщики земельного налога

Впрочем, собственникам помещений в МКД не придется уплачивать земельный налог до тех пор, пока в реестре зарегистрировано право собственности на участок за застройщиком. Застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр в части уменьшения размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на долю собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок (Письма Минфина России от 21.12.2011 N 03-03-06/1/837, от 13.12.2011 N 03-05-05-02/64). Однако вспомним Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010, в котором суд признал, что управление Росреестра обязано зарегистрировать прекращение права собственности застройщика на земельный участок (при условии что дом сдан в эксплуатацию, все помещения переданы дольщикам, право собственности хотя бы одного из них зарегистрировано) на основании заявления застройщика об отказе от права собственности. Полагаем, как только из реестра исключается упоминание о праве застройщика на землю, плательщиками земельного налога становятся собственники помещений в МКД.

Для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под МКД не требуется издания каких-либо специальных актов органами власти, главное - формирование участка и проведение его кадастрового учета. Если это условие выполнено, собственники помещений становятся собственниками и земельного участка. А это означает, что прекращается ранее существовавшее право собственности на эту землю у публично-правового образования или частного лица (застройщика). Соответственно, у публично-правового образования нет оснований для взыскания арендных платежей ни с застройщика, ни с собственников нежилых помещений в МКД, даже если срок действия ранее заключенных договоров аренды еще не истек. Если же участок не сформирован, он по-прежнему находится в собственности публично-правового образования, которое, однако, не вправе распоряжаться землей в той части, которая необходима для эксплуатации жилого дома.

Как рассчитать и заплатить

Этот материал обновлен 15.03.2021.

Налог на имущество организаций — один из трех региональных налогов. С 2019 года он фактически стал налогом на недвижимость: движимое имущество этим налогом больше не облагается.

Однако с 2021 года сведения о движимом имуществе включают в налоговую декларацию. Речь идет о том имуществе, которое учтено на балансе организации как основное средство. С этой целью приняли новую форму декларации.

Плательщики налога на имущество организаций

Основная категория плательщиков налога на имущество — российские организации, коммерческие и некоммерческие, у которых есть недвижимость, учтенная на балансе в качестве основных средств. Обычно это недвижимость, которая принадлежит организации на праве собственности и изначально приобреталась не для перепродажи.

Также платить налог на имущество должны иностранные организации — как имеющие постоянное представительство в РФ, так и не имеющие, — у которых есть в собственности недвижимость на территории России.

Кто не платит налог на имущество организаций. Не платят этот налог компании, у которых на балансе учтено только движимое имущество: транспорт, оборудование и т. д.

Также налог на имущество не платят организации, применяющие спецрежимы.

УСН — по недвижимости, которая облагается налогом исходя из среднегодовой стоимости, а не кадастровой. Каждый регион сам определяет, какая недвижимость на его территории будет облагаться по кадастровой стоимости. Вся остальная недвижимость облагается налогом по среднегодовой стоимости.

К примеру, в Москве фирма на УСН не должна платить налог на имущество за нежилое помещение в многоквартирном доме при условии, что площадь всех нежилых помещений в доме не превышает 3000 м 2 . Если превышает, то, возможно, налог придется платить.

ЕСХН — по недвижимости, которая используется для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции и для оказания услуг.

Например, здание птицефабрики, которым владеет компания — плательщик ЕСХН, не облагается налогом на имущество. А административное здание и здание столовой, в которой обедает персонал фабрики, облагаются. Потому что эти два здания не участвуют непосредственно в производстве, переработке и реализации сельхозпродукции.

Объекты налогообложения

Недвижимое имущество. В настоящее время в числе объектов только недвижимость, которая отражена в бухучете:

На счете 01 «Основные средства» — если она находится в распоряжении компании. Не важно, использует организация эту недвижимость или нет.
На счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» — если компания передала недвижимость в аренду или в лизинг.

Также объектом налогообложения признается недвижимость, которую организация:

Передала в доверительное управление.
Внесла в совместную деятельность в рамках договора простого или инвестиционного товарищества. Например, три компании решили совместными усилиями построить большой комплекс по производству мебели. В качестве вклада в комплекс одна из компаний решила внести собственное сооружение, чтобы разместить в нем лесопилку.
Получила по концессионному соглашению. То есть организация в этом соглашении является концессионером — стороной, которая обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, например здание аэропорта. При этом другая сторона — концедент — предоставляет ей на оговоренный срок права владения и пользования аэропортом.

Кроме того, налогом на имущество облагаются жилые помещения, которые не учитываются на балансе в качестве основных средств, но по региональному закону облагаются налогом по кадастровой стоимости. Например, квартиры, которые компания приобрела для перепродажи и в бухучете учла их как товары. Нежилая недвижимость для перепродажи налогом на имущество не облагается.

Движимое имущество организаций. С 2019 года любое движимое имущество — будь то транспорт, производственное оборудование, какая-либо аппаратура — не облагается налогом на имущество организаций.

Минфин прорабатывает возможность вернуть движимые основные средства в состав налогооблагаемых объектов. Вместе с этим Министерство хочет снизить предельную ставку налога так, чтобы не пострадали бюджет и бизнес. Предполагается, что это упростит работу налоговикам и сократит количество споров о том, движимое это имущество или недвижимое.

Что еще не признается объектом налогообложения:

Земельные участки, водоемы и другие природные ресурсы.
Памятники истории и культуры федерального значения.
Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Также не облагается налогом на имущество:

Недвижимость, которую компания арендует и которая в бухучете учтена на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».
Недвижимость, не готовая к эксплуатации, например недострой, который отражен на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Налоговая база

По общему правилу налоговая база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации должны сами рассчитывать ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены.

Для некоторых объектов недвижимости налоговой базой является их кадастровая стоимость. Считать налог по среднегодовой стоимости таких объектов уже нельзя. «Кадастровый» перечень ежегодно утверждается в регионе. В него могут попасть, к примеру, помещения в административно-деловых и торговых центрах, нежилые помещения для офисов, магазинов, объектов общепита или бытового обслуживания.

Посмотреть перечень можно на официальном сайте субъекта РФ либо на сайте регионального правительства. Так, московский «кадастровый» перечень размещен на сайте мэра Москвы.

Платить налог по кадастровой стоимости должны все организации — собственники недвижимости, даже те, кто применяет специальные налоговые режимы: упрощенную систему налогообложения или единый сельскохозяйственный налог.

Порядок определения налоговой базы. Среднегодовая стоимость недвижимости считается так: складывается остаточная стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, и полученный результат делится на 13.

Остаточная стоимость считается по формуле:

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость − Начисленная амортизация

Бухгалтерские программы автоматически формируют остаточную стоимость.

При расчете среднегодовой стоимости недвижимости не учитываются объекты, облагаемые налогом по кадастровой стоимости. Налог на имущество по каждому «кадастровому» объекту считается отдельно. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, за который считается налог.

Если организация владеет помещением в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения считается пропорционально доле его площади.

Например, если площадь здания 2000 м 2 , а помещения — 40 м 2 , доля помещения — 40/2000. При стоимости здания 100 млн рублей стоимость помещения составит 2 млн рублей.

Бывает, что для недвижимости из регионального перечня кадастровая стоимость отсутствует весь год. Раньше Минфин разъяснял, что в этом случае такая недвижимость налогом на имущество вовсе не облагается.

С 2021 года, если кадастровая стоимость объекта не определена до конца года, то налог за него придется платить по среднегодовой стоимости. Это относится только к той недвижимости из регионального перечня, которая учтена в качестве основных средств — ОС. Если недвижимость не ОС, то налога не будет.

Налоговый и отчетные периоды

Налоговым периодом по налогу на имущество организаций является календарный год. То есть только после того, как год истек, окончательно определяется сумма налога к уплате. А в течение года по отчетным периодам вносят авансовые платежи.

Отчетными периодами признаются:

I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года — если недвижимость облагается по среднегодовой стоимости;
I, II и III кварталы календарного года — если облагается по кадастровой стоимости.

Региональные власти вправе не устанавливать у себя отчетные периоды. В настоящий момент во всех субъектах РФ такие периоды есть.

Налоговая ставка

Налог на имущество организаций — региональный налог, поэтому конкретные ставки по нему устанавливаются законами субъектов РФ.

Региональные ставки не должны превышать 2,2%. А для недвижимости, которая облагается налогом по кадастровой стоимости, ставка не может быть больше 2%.

Регионы могут устанавливать различные ставки налога на имущество в зависимости от деятельности, которую ведет организация, и вида имущества, которое используется в этой деятельности.

Например, в Красноярском крае действует пониженная ставка для производителей нефтепродуктов — 1,1%, для имущества аптечных организаций — 0,5%.

Ставка налога 0% на федеральном уровне действует для очень узкого круга налогоплательщиков. Например, для тех, кому принадлежат объекты магистральных газопроводов, газодобычи, производства и хранения гелия. Причем эти объекты должны находиться в пределах Якутии, Иркутской либо Амурской области.

Какие ставки налога на имущество организаций установлены именно в вашем регионе, можно узнать с помощью сервиса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС.

Налоговый кодекс в статьях 388 и 389, действующих до изменений, установленных в 2015 году Федеральным законом №284, утверждал, что земельный налог должны уплачивать организации и лица, у которых в собственности имеются земельные наделы. В их числе неожиданно для себя оказались не только садоводы, огородники и прочие граждане, владеющие участком как таковым, но и обладатели жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Это стало возможным с даты, когда в силу вступил Жилищный кодекс 2005 года. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие ЖК» №189-ФЗ, каждый собственник квартиры становился также и владельцем земли под домом на праве долевой собственности. Правда, при условии, что этот участок надлежащим образом сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Будучи законными владельцами придомовой территории, жильцы получили право распоряжаться этим имуществом в общих интересах, но свобода действий обернулась необходимостью уплаты земельного налога.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 - Москва
+7 (812) 309-76-98 - Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 - Круглосуточная бесплатная линия по все России

Такая ситуация вызвала путаницу. Некоторые до сих пор не знают о возможности приватизировать надел. Кто-то, напротив, знает об этом, но не догадывается, что вместо арендной платы за неё надо платить налог. Есть и такие, кто недоволен необходимостью платить сразу два налога: земельный и на имущество.

Спорная ситуация несколько лет обсуждалась законотворцами, и осенью 2014 года было решено внести правки в Налоговый кодекс и освободить граждан от уплаты земельного налога под многоквартирными домами.

Земельный налог на участок под домом – ситуация 2015 года

В правительстве, министерствах и на уровне экспертов тема земельного налога с владельцев помещений в многоквартирных домах обсуждалась давно, и 2014 год стал переломным. Поскольку в указанном году значительно увеличилась кадастровая стоимость участков, от которой зависит величина платежей, это привело к возрастанию налогового бремени на покупателей жилья. А так как им приходится уплачивать ещё и налог на имущество, сумма становится слишком большой.

В связи с указанной и рядом других причин первоначально рассматривалось решение ввести единый налог на любую недвижимость, но законотворцы предпочли остановиться на отмене земельного налога для владельцев квартир. С 1 января 2015 года в силу вступил ФЗ №284 от 4.10.2014 «О внесении изменений» в некоторые условия Налогового кодекса. В частности, п.6 ст.398 НК отныне утверждает, что участки под многоквартирными домами не считаются объектом для налогообложения.

Причины отмены налога

Кроме спорной ситуации с двумя обязательными платежами и значительных сумм, полагающихся к уплате, имелись и другие причины, по которым вместо учреждения единого налога было принято решение об отмене земельного.

Трудности при определении величины налогооблагаемой базы

Согласно ст. 37 ЖК, доли в праве собственности на общий участок пропорциональны площади квартиры. При этом судьба общедомового имущества связана с судьбой указанного помещения, так что выделить долю в натуре и продать её собственник не сможет. Казалось бы, всё на первый взгляд просто: есть квартира, её владелец и часть земельного надела под домом, который нетрудно вычислить, зная площадь помещения.

Сложности начинаются с момента прохождения регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК, право на землю должно быть зарегистрировано. Участок под многоквартирным домом отдельно не оформляется, достаточно зарегистрировать в ЕГРП помещение. Но подтвердить право общей долевой собственности всё-таки нужно.

Инструкция по внесению записей в ЕГРП сообщает, что в имеющейся ситуации предоставление в государственный реестр информации о размере долей собственников осуществляется на основании данных, указанных в протоколе общего собрания владельцев квартир либо ином их соглашении. Данные, представленные ЕГРП, заносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Фактически же в большинстве многоквартирных домов такие собрания жильцов не проводились и размеры долей в праве общей долевой собственности не определены и не зарегистрированы. Это значительно затрудняет налоговым органам контролирование ситуации и начисление земельного налога.

Трудности при привлечении собственников квартир к налогообложению

С момента появления налога не был определён исполнительный орган, который бы занимался установкой долей, приходящихся на каждого участника долевой собственности и отправлял бы информацию в налоговую. Кроме того, владельцы квартир меняются, и эти сведения также кто-то должен своевременно сообщать.

Следовательно, в связи с невозможностью получать объективную и актуальную информацию о налоговой базе и плательщиках, отмена земельного налога для владельцев жилья в многоквартирных зданиях была правильным решением. Отныне им придётся вносить только установленные платежи на имущество, но стоимость земельного участка при этом будет входить в стоимость квартиры.

Платить ли налог в 2015 году

Сроки платежа установлены Налоговым кодексом, согласно которому физические лица должны перечислить нужную сумму до 1 ноября года, идущего за расчётным. В связи с этим земельный налог под многоквартирными домами в 2015 году придётся заплатить, так как это будет платёж за 2014. Что нужно знать о предстоящем платеже?

Нужно ли платить

Здесь всё просто. Если недвижимость поставлена на кадастровый учёт, значит, у неё определена кадастровая стоимость. Право собственности при этом должно иметь государственную регистрацию. При совпадении указанных условий квитанция на уплату налога точно придёт. В случае сомнений можно узнать требуемые сведения в территориальном отделении Росреестра или на его официальном сайте в разделе «Справочная информация».

Сколько платить

Сумма налога зависит от трёх величин: ставки, площади квартиры и кадастровой стоимости надела под домом, установленной на 1 января расчётного года. Согласно ст. 394 НК, ставка для земель жилищного фонда составляет 0,3%, хотя власти регионов вправе её уменьшить (но не увеличить). Площадь квартиры неизменна и указана в документах, а вот относительно кадастровой стоимости у жильцов иногда возникают вопросы. Узнать интересующую цифру можно на сайте Росреестра либо в региональном отделении этой организации, но как выяснить, правильно ли она рассчитана?

К примеру, при постановке дома на учёт границы придомовой территории могли быть установлены неточно, что приводит к уменьшению или увеличению его кадастровой стоимости. Такие случаи нередки.

Кроме того, в 2014 году после переоценки земельных наделов налогоплательщики обнаружили, что вновь установленная кадастровая стоимость существенно превысила рыночную. Разумеется, это не лучшим образом сказалось на сумме налога: в некоторых регионах цифра в новой квитанции в несколько раз превысила величину ранее уплаченных.

Ещё один момент, вызывающий критику экспертов на рынке жилья – это способ формирования кадастровой стоимости надела под многоквартирным домом. Очень часто в качестве аналога для оценки берутся участки, которые только подлежат застройке. Но, несмотря на одинаковый вид разрешённого использования, земля под строительство стоит дороже, поскольку за её покупку идёт конкурентная борьба между застройщиками.

Согласно п. 3 ст. 66, кадастровая стоимость должна быть аналогична рыночной, поэтому в случае сомнений относительно этой цифры и зависящей от неё суммы налога жильцы могут её оспорить. Это удастся сделать в досудебном порядке, согласно ст. 24.19 ФЗ № 153 «Об оценочной деятельности», предоставив в Росреестр пакет документов, среди которых кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги и отчёт от независимого оценщика по определению действительной рыночной стоимости имущества.

Если документы не примут или предложат новые данные, не совпадающие с оценкой независимого специалиста, придётся обращаться в суд (ст. 24.18 ФЗ №153). Это единственный законный способ отстоять свою правоту и уменьшить налоговое бремя.

Кто является плательщиком налога

Здесь возможны варианты: ТСЖ или сами собственники. Если создано ТСЖ, то оно платит налог как юридическое лицо, а жильцы компенсируют ему эти выплаты. Организация сама рассчитывает налог, исходя из установленной ставки и кадастровой стоимости, и распределяет его между собственниками.

Если ТСЖ не учреждено, каждый владелец квартиры или других помещений в доме платит налог в индивидуальном порядке, получая квитанцию с реквизитами для перечисления денег. При этом владельцы квартир, купленных в ипотеку, также должны вносить налоговые платежи, поскольку жильё, находясь в залоге у банка, всё-таки является их собственностью.

Возможны ли льготы

Перечень льготников по этому налогу указан в ст. 395 НК. В основном это юридические лица, например, учреждения уголовно-исполнительной системы, благотворительные организации, религиозные, некоторые промышленные компании с особым статусом. Никаких льготных условий для ТСЖ не предусмотрено.

Что касается физических лиц, то на земельный налог под многоквартирными домами льготы есть только у коренных жителей Крайнего Севера. Они освобождаются от платежа, так как используют землю для сохранения и поддержания своих культурных традиций. Других федеральных льготников нет, но НК предусматривает возможность налогового вычета в размере 10000 рублей от кадастровой стоимости участка. Право на такую поблажку имеют ветераны и инвалиды, герои Советского Союза и России, некоторые другие категории граждан.

Список льготников может быть расширен в каждом конкретном регионе. Поскольку земельный налог имеет статус местного, нюансы его начисления и уплаты регулируются местными властями, а они вправе предусмотреть льготы, к примеру, для пенсионеров, ветеранов труда, многодетных семей и т. д. Узнать полный список можно в местном отделении налоговой инспекции. Чтобы воспользоваться правом на льготу, нужно написать заявление, а нему приложить необходимые документы.

Земельный налог на участок под многоквартирным домом в нашей стране существовал почти 10 лет, но не прижился из-за сложностей с формированием налоговой базы и некоторых других причин. В основном он коснулся жителей новостроек, поскольку регистрация объектов недвижимости и права собственности в данном случае происходит по нормам современного законодательства. Зато многие старые дома за время существования закона так никто и не поставил на кадастровый учёт, и фактически владельцами земли являются муниципалитеты. Жильцы перечисляют им арендные платежи и порой не догадываются, что придомовую территорию разрешено оформить в собственность.

Единый налог на недвижимость, который не был утверждён в 2015 году, всё-таки планируется принять в 2018. Исчисляться он будет также из величины кадастровой стоимости, поэтому эксперты рекомендуют до указанного времени решить все спорные вопросы по этой цифре, чтобы избежать лишних налоговых выплат в дальнейшем.

Остались вопросы?

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Как узнать год постройки дома: через интернет и не только

Неизвестна точная дата постройки дома? Попробуйте узнать её при помощи специальных онлайн-сервисов или закажите технический паспорт здания.

Серии жилых домов: что обозначают и как узнать

Объявления в бюро недвижимости пестрят обозначениями серий. Для многих граждан это просто ничего не говорящий набор символов. Между тем, уже на этой стадии можно понять, что именно вам предлагают.

Ввод в эксплуатацию жилого дома по всем правилам закона

Чтобы получить право распоряжаться недвижимостью в качестве собственника, нужно зарегистрировать ее в Росреестре. Если это вновь возведенный или реконструированный объект, то вначале понадобится разрешение на эксплуатацию.

Когда может потребоваться расширенная выписка из домовой книги?

При совершении операций с недвижимостью обычно требуют выписку из домовой книги. Но иногда стандартного варианта оказывается недостаточно

Читайте также: