Как сообщить в налоговую что соседи сдают квартиру и не платят налоги

Опубликовано: 07.05.2024

Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры, если есть основания полагать, что соседи промышляют подобной нелегальной деятельностью? Гражданам, стремящимся проявить сознательность, необходимо знать, куда можно обратиться. Собственникам, которые предпочитают заниматься подобным "бизнесом", нужно быть готовыми к опасностям и рискам, связанным с неправомерным занятием.

Что такое "незаконная сдача квартиры" и общая ситуация на рынке арендуемой недвижимости

Незаконная сдача квартиры - это одна из самых распространенных проблем рынка жилой и коммерческой недвижимости на сегодня. Легальная сдача жилья предполагает соблюдение следующих правил, регулируемых законами РФ:

При незаконной сдаче нарушаются оба правила, что влечет за собой административную и уголовную ответственность с обеих сторон. Подобное незаконное предпринимательство усугубляется фактом проживания в арендуемом помещении иностранного гражданина.

Тенденции, которые можно проследить на рынке арендуемой недвижимости:

Аренда жилых площадей класса "люкс" практически всегда протекает в законном поле: владельцы подобного жилья нелегальную деятельность не ведут, исправно отчисляют положенные платежи в государственную казну.
Владельцы жилья класса "эконом", стремясь к сокращению всяческих расходов, ведут неправомерную деятельность, скрывая факт проживания квартиросъемщиков.
Около 80% всех заключенных сделок по аренде жилых помещений (как правило, класса "эконом") совершаются незаконно.

Последствия нелегальных сделок по аренде

Ситуация, когда соседи незаконно сдают квартиру, очень распространена на территории РФ. Круг людей, вовлеченных в эту "аферу" (сознательно или случайно), получает массу рисков и неприятностей. Например:

Владелец жилья, который сдает его в аренду, не оформляя предпринимательскую деятельность и не покупая патент, де-факто нарушает закон: скрывает источники дохода и уклоняется от уплаты налогов. За подобное нарушение положен штраф, как минимум. Периодические рейды правоохранительных органов совместно с налоговой полицией часто выявляют нарушителей закона. И если нелегально сдаете жилье, задумайтесь о последствиях.
Съемщик жилья не имеет практически никаких прав и обязан покинуть квартиру по первому требованию владельца, поскольку ничем не защищен. Гарантий того, что арендодатель не “выкинет” арендатора из квартиры через неделю после заселения, нет абсолютно никаких. Куда жаловаться съемщику в подобном случае? А никуда, поскольку он сам виноват в этом. Да, официальная сделка увеличит арендную плату на 10-15%, но если непредвиденно придется менять место жительства (например, из-за скверного характера хозяина квартиры), то услуги брокера, переезд и обустройство на новом месте обойдутся в разы дороже. Официальный договор дает уверенность арендатору в том, что к его жалобе в случае своенравности владельца, отнесутся с полной ответственностью.
Остальные жильцы многоквартирного дома тоже страдают от подобных незаконных сделок. Во-первых, арендаторы могут оказаться нелегальными мигрантами (в составе 6-10 человек), из-за которых покой соседям может только сниться. Во-вторых, неофициальная аренда позволяет съемщикам заниматься сомнительными видами деятельности, что тоже скажется на тех, кто живет рядом. В-третьих, многие нелегально проживающие позволяют себе небрежно относиться к чистоте и порядку в подъезде, поскольку ответственности за это не несут.

В такой ситуации нет ничего удивительного в том, что у многих возникает желание бороться с соседями, сдающими незаконно жилые метры. Ни у кого нет желания расплачиваться собственным покоем и комфортом за соседские финансовые амбиции. В любой ситуации вы можете обратиться за юридической консультацией по телефону бесплатно.

Как быть, если соседи нелегально сдают жилье?

Что делать, если соседи сдают квартиру незаконно? Куда жаловаться? Вариантов несколько:

Попробовать побеседовать с жильцами. Если они шумят или каким-либо другим способом причиняют дискомфорт, то стоит объяснить им, в чем проблема.
Обсудить деликатную ситуацию с владельцем квартиры.
Вызвать домоуправа и рассказать ему о сложившейся ситуации. Он имеет право проверять документы жильцов, связанные с арендной сделкой.
Обратиться в управляющую компанию - ЖСК или ТСЖ. Они обязаны следить за порядком на вверенной им территории.
Если арендаторы сильно досаждают шумом, то можно обратиться в дежурную часть отдела полиции. Сотрудники правоохранительных органов обязательно обнаружат отсутствие соответствующих документов у проживающих.
Обратиться к участковому - он точно знает, что делать при поступлении подобных сигналов. Во-первых, посетит квартиру и проверит легальность арендной сделки. Во-вторых, если обнаружится, что жилье сдано незаконно, то информация обязательно попадет в ФНС, а при необходимости и в ФМС.
Написать заявление в суд по гражданским делам.
Пожаловаться в отдел Федеральной налоговой службы. Проверка и повышенное внимание к собственнику жилья - такой будет реакция налоговиков.
Обратиться в отдел Федеральной миграционной службы. Это будет уместно, если есть подозрения, что съемщики - нелегалы в РФ.

Ответственность за незаконную сдачу квартиры

Избежать наказания за подобные неправомерные действия достаточно легко, поскольку:

Очень трудно доказать факт передачи денег владельцу. У собственника всегда припасена какая-нибудь история о том, что проживающие являются его родственниками или хорошими знакомыми.
Чтобы наказать арендатора за нарушение регистрационных процедур, необходимо знать точный срок его проживания в данной жилплощади. Если эти сведения отсутствуют, то рассчитывать на справедливость не приходится.

И все же промышляющие подобной деятельностью должны знать и помнить, что за незаконную сдачу квартиры грозит реальный тюремный срок.

Документы, которые необходимы для доказательства неправомерной сдачи жилья:

договор о найме жилплощади, подписанный обеими сторонами;
расписки о получении и передаче денежных средств;
акт приема-передачи жилья.

Если и арендодатель, и арендатор заинтересованы в том, чтобы перечисленные документы не попали в правоохранительные органы, то без их ведома собрать этот перечень практически невозможно.

Законом РФ за подобную неправомерную деятельность предусмотрена и административная, и уголовная ответственность.

Штраф за незаконную сдачу жилья (административная ответственность) может быть назначен за:

умышленную неуплату налога (ст. 122 НК РФ) - в размере 20-40% от суммы неуплаченного налогового платежа;
непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) - в размере 5% от взноса за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

Если нарушения НЗ выражаются в неуплате налоговых платежей в крупном размере (более 600 тысяч рублей за 3 года - для граждан и 2 миллиона рублей - для юридических лиц), то введена уголовная ответственность (ст. 198, 199 УК РФ), а именно:

Штраф. Владелец обязан будет выплатить от 100 до 300 тысяч рублей, если налоговая задолженность превысила 300 тысяч рублей (ст. 198 УК РФ).
Принудительные работы. Срок этого наказания не превышает 12 месяцев.
Арест на срок до 6 месяцев.
Лишение свободы на срок до 3 лет. Такое наказание возможно, если собственник жилья получал в год более 1,5 миллиона рублей за незаконную аренду.

Помимо перечисленного, арендодателю могут вменить и ст. 171 УК РФ (незаконное ведение предпринимательской деятельности). Каждому гражданину необходимо знать, куда жаловаться, если соседи нелегально сдают жилье, и как защитить свои права. Каждому нерадивому арендодателю необходимо осознавать масштаб ответственности за содеянное. По любым вопросам вы можете получить бесплатную юридическую консультацию по телефону.

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
Количество мебели и техники (укажите их состояние).
Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

Согласовать планы с банком через менеджера.
Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

Сделать жильцам временную регистрацию.
Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Аренда

Незаконная сдача квартиры – весьма распространенная форма отношений между арендодателем и нанимателем. Договоренности такого рода полностью устраивают обе стороны ведь они позволяют избежать ряда формальностей. Однако, при таком положении дел ни одна из сторон не сможет защитить свои права, не говоря уже об ущербе для государства.

Содержание статьи:

Что такое незаконная сдача квартиры?

При заключении легальной сделки аренды владелец имущества уплачивает в бюджет определенный налог с получаемого дохода.

Если договор не прошел регистрацию в ФНС, а обязательство по уплате налогов игнорируется, то эта деятельность классифицируется как незаконная предпринимательская деятельность — сдача квартиры.

Однако, при квалификации деяния как незаконной сдачи в аренду играют роль и действия нанимателя. После оформления договора квартиросъемщик должен зарегистрироваться на занимаемой площади в течение времени своего проживания.

При игнорировании этих двух процедур стоит говорить о том, что в этой ситуации имеет место быть налоговая незаконная сдача квартиры в аренду и сокрытие этой информации от проверяющих инстанций, что фактически отражает нарушение норм закона как с боку арендодателя, так и сбоку квартиросъемщика.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

Для того чтобы привлечь владельца недвижимости к отвесности нужно сообщить о незаконной сдаче квартиры. Однако, на практике сделать это довольно сложно, ведь факт передачи денег хозяину не фиксируется. Говоря об ответственности для арендатора, то доказать неправомерность его действий также не просто ведь для этого нужно знать точную дату, с которой квартира сдается.

Если лицу все же удастся доказать факт и заявить о незаконной сдаче квартиры, то хозяин и квартиранты могут быть привлечены к следующим видам ответственности:

Уголовной.
Административной.

При доказательстве факта противоправных действий собственнику грозит штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду. Он составляет 20% от общей суммы. Кроме того, его дополнительно обяжут произвести уплату налога за все время действия сделки.

Если нарушение совершено хозяином жилья повторно, то штраф за незаконную сдачу квартиры удваивается. Также налоговые органы могут выписать штраф за непредставление информации о доходах в сумме равной от 5 до 30% налога.

Что касается уголовной ответственности, то она полагается если задолженность по налоговым платежам превысила 300 тысяч рублей. Статье 198 УК РФ определяется какой положен штраф за незаконную сдачу квартиры.

Так, он может варьироваться от 100 000 до 300 000 рублей или по решению суда финансовые санкции могут быть заменены:

Арестом (до полугода).
Привлечением к принудительным работам (до года).

Если за предоставление недвижимости в аренду лицо получает значительную сумму размер, которой, по мнению законодателя, должен превышать 1,5 миллиона рублей, то арендодатель может лишиться свободы на 3 года. Также к нему могут быть применены санкции, предусмотренные в статье 171 УК РФ.

Куда можно сообщить о правонарушении?

Пожаловаться на незаконную сдачу квартиры можно в управляющую компанию (ТСЖ или ЖСК). Жалоба на незаконную сдачу квартиры должна быть обязательно проверена управляющей компанией, на основании того, что в круг ее обязанностей входит обеспечение порядка на вверенной территории.

Кроме того, сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду можно:

Милиционеру, обслуживающему участок.
ФНС.
ФМС.

Меры пресечения

По статистическим данным, всего 20% договоров на сдачу жилья оформляется официально. Для повышения этой цифры на государственном уровне было принято решение о создании «горячей линии». Если граждане знают о том, что рядом с ними проводится незаконная сдача квартиры в аренду, то позвонив по горячей линии, они могут оставить сигнал для проверки данных.

Отдельно стоит отметить меры пресечения касаемо сдачи в аренду муниципального жилья. Так, если сдается жилье, находящееся в муниципальной собственности, то лицо, занимающееся подобной деятельностью, может не только быть привлечено к ответственности, но и лишиться жилья без права предоставления нового.

Незаконная сдача жилья в аренду – явление весьма распространенное, однако, доказать факт такого нарушения на практике бывает очень сложно. В то же время, если вам мешают подозрительные соседи вы можете обратиться в один из уполномоченных органов для проведения проверки и устранения факта нарушений.

Видео сюжет расскажет о правилах сдачи квартиры в аренду

Собственник, сдающий свою квартиру в аренду, обязан уплачивать налог на полученный доход. Такой закон введен давно и продолжает действовать в 2019 году. Налоговая ставка составляет 13%, но она может быть другой, если владелец недвижимости выберет другую систему налогообложения. Арендателей волнует следующий вопрос: а возможна ли сдача жилья без уплаты налога? Разберемся с этим подробнее.

Особенности уплаты налога при сдаче жилья в аренду

Своевременно сдавать декларацию в налоговые органы и платить определенную сумму налога — прямая обязанность гражданина РФ, имеющего доход. Если не соблюдать этих требований, налогоплательщика ожидают штрафы в размере 20—40% от задолженности. Подавать налоговую декларацию нужно до 30 апреля того года, который следует за отчетным периодом. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Подробнее о вычетах НДФЛ для физических лиц — здесь.

Помните, что при появлении каких-либо неприятностей, связанных со сдачей жилья в аренду, владелец, уплачивающий налог согласно законодательству, защищен юридически.

Если оформляется договор аренды жилого помещения, необходимость в уплате налога появляется при получении первого дохода. То есть, сразу после того, как съемщик оплатил арендную плату, владелец недвижимости становится налогоплательщиком, если ранее им не был.

Имея бизнес, связанный со сдачей квартиры в аренду, собственники могут зарегистрироваться как ИП и выбрать одну из форм налогообложения:

НДФЛ — арендатор и арендодатель заключают договор, в котором описаны все нюансы соглашения и указана стоимость оплаты за съем жилья, размер налога составляет 13% от дохода;
УСН — согласно этой системе налогообложения, ставка составляет 6%, платежи вносятся ежеквартально;
ПНС — налог уплачивается единовременно (6% от дохода, который возможно получить за год), налогоплательщик не подсчитывает свой доход, приобрести патент на аренду недвижимости можно на 6—12 месяцев;
налог на профдоход — с 1 января 2019 года в 4-х регионах РФ (Москва Калужская, Московская область, Республика Татарстан) ввели особый режим, граждане с невысоким доходом, не имеющие сотрудников, регистрируются как самозанятые, они платят 4% от доходов, полученных от физлиц, и 6% — от юридических.

По мнению экспертов, если грамотно подойти к сдаче жилья в аренду, уже за пару лет можно заработать на новую квартиру и расширить бизнес. Конечно, при условии накопления заработанных средств.

Во всех описанных случаях платить налог придется. А есть ли способ избежать его?

Как сдавать жилье без уплаты налога?

Не требуется платить налоги в том случае, когда жилье сдается по договору безвозмездного пользования. Его суть заключается в том, что постояльцу не придется платить за аренду. Особенного такого рода соглашения — его безвозмездность.

Еще один вариант сдачи жилья без уплаты налогов — по договоренности с родственниками. Другими словами, они проживают в квартире, но не являются собственниками. Обычно в таких случаях стороны договариваются только об уплате коммунальных услуг.

Как и в первом, так и во втором случае оформляется письменный договор. Конечно, при желании, можно приютить родственников на условиях устной договоренности, но тогда эти отношения не будут связаны с арендой. При составлении договора важно прописать права и обязанности сторон, а также обязательно сделать пометку о том, что жилье предоставляется безвозмездно.

Несмотря на отсутствие оплаты, договор, по которому жилье передается в пользование безвозмездно, обеспечивает некие гарантии. Там прописаны права и обязанности сторон, поэтому при нарушениях можно отталкиваться от них, чтобы доказать свою правоту.

Можно ли скрыть от налоговой факт сдачи жилья?

Многие граждане сдают квартиры на условиях устной договоренности. Особенно часто такая схема работает, когда жилье арендуют знакомые, или постояльцы одни и те же, проживают достаточно долго и к ним выработалось доверие. В таком случае никто и не думает платить налог на доход. Тем не менее, это карается штрафом. Каким образом, в налоговой службе узнают о факте сдачи жилья в аренду без уплаты налогов?

Чаще всего, налоговые инспекторы узнают о незаконной сдаче квартиры от соседей. Кроме того, уведомить об этом может участковый либо управляющая организация. Также в самой налоговой могут проверить количество квартир, которые находятся в собственности одного человека. Это легко сделать через Росреестр. В дальнейшем не сложно будет установить место проживание самого владельца, а также кто проживает на территории других жилых площадей.

Помимо этого, ФНС вправе проверить счета арендодателя и выявить поступления регулярных платежей. А это уже является основанием для детальной проверки.

Штрафы за незаконную сдачу жилья

За неуплату налогов грозит административная ответственность. Также она предусмотрена за несвоевременное предоставление декларации о доходах в налоговую службу. Штраф за это составляет 5% от суммы налога по непредъявленной декларации (но не менее 1 000 рублей).

За скрытие налога установлен штраф в размере 20%, а если будет доказан факт умышленной неуплаты — 40%.

Некоторые ошибочно предполагают, что при сдаче квартиры на срок менее 1 года налог платить не нужно. Такая версия до сих пор актуальна на многих сайтах, которые вводят доверчивых пользователей в заблуждение. Однако юристы разъясняют, что любой доход с аренды жилого помещения облагается налогом, независимо от его размера и срока сдачи недвижимости.

Незнание законодательных норм не освобождает от ответственности. Изучайте информацию в достоверных источниках, иначе можно нажить себе проблемы в виде штрафных санкций.

Вызвать полицию, когда соседи будут шуметь

Начать лучше с полиции. Но помните, что полицейские помогут, только если соседи шумят в запрещенное время. В разных регионах и городах это время отличается: обычно власти устанавливают запрет с 22:00 до 07:00 или с 23:00 до 08:00.

п. 7 ст. 8 ЗоАП Санкт‑ПетербургаPDF, 702 КБ

Иногда шуметь запрещено еще в послеобеденное время — так называемый тихий час. В некоторых городах по выходным запрет на шум действует дольше по утрам. Например, в Санкт-Петербурге в нерабочие дни запрет продлен до 12:00, а в будни он только до 08:00.

Наиболее эффективный способ — вызвать полицейских, когда соседи будут шуметь: если патрульные сами услышат шум, вам не придется доказывать, что он имел место. Полицейские зафиксируют это в рапорте и попросят вас написать заявление — не отказывайтесь. Во многих регионах патрули полиции не вправе выписывать штрафы за шум на месте, а передают информацию участковому. Потом он посещает дом, еще раз опрашивает заявителя, заходит в шумную квартиру, узнает, слышали ли шум другие соседи. Участковый передает материал в административную комиссию при местной администрации, и уже комиссия решает, достаточно ли доказательств для штрафа.

Если заявления нет, полиция считает вызов как бы никому не нужным. Шансы на то, что материал сам собой, без участия потерпевшего дойдет до комиссии, минимальны.

Штрафы за нарушение тишины тоже отличаются по регионам. В Москве это от 1000 до 2000 Р , в большинстве субъектов России вилка примерно такая же .

Сразу максимальный штраф нарушителям не дадут. Комиссия смотрит не на громкость шума или циничность происходящего, а на регулярность. В общем виде схема такая: первое нарушение — 1000 Р , второе — 1500 Р , третье и последующие — 2000 Р .

Кто именно получит штраф, устанавливает участковый во время опросов. Если в квартире была толпа, оштрафовать могут всех, кто признается. Если полиции не открыли дверь, но сотрудники зафиксировали шум, который также подтвердили свидетели, оштрафовать могут собственницу квартиры.

Жаловаться в прокуратуру, если полиция бездействует

Писать заявления в прокуратуру на шумных соседей бесполезно: прокуратура просто перешлет жалобу в управление МВД, а там поручат разбираться участковому. Скорее всего, единственное, что он сможет сделать, — провести с нарушителями профилактическую беседу. Чтобы наложить штраф, просто жалобы недостаточно — нужны конкретные факты, когда был шум, и доказательства, что он действительно имел место.

Прокуратуру обычно задействуют, если полиция не хочет разбираться с соседями. Например, участковый даже не посещал дом, при этом штампует под копирку отказы в возбуждении административных дел. Это повод для жалобы в прокуратуру.

В жалобе опишите ситуацию и попросите проверить, все ли меры приняла полиция, когда работала по вашему заявлению. Опять же , если не было заявления, то и жаловаться не на что.

Писать отдельное заявление в управление по вопросам миграции

В вашем случае шумят приезжие — не помешает проверить законность их пребывания в России. Этим тоже занимается полиция, в ее структуре есть управления или отделы по вопросам миграции. Стоит написать отдельное заявление. Например, так:

«В доме № 13 по ул. Ленина, в квартире № 23 проживают 11 граждан, на вид уроженцы КНР. В квартире постоянно шумят. Мы вызывали полицию 10.01.2020, 11.01.2020 и 15.02.2020, решением административной комиссии от 03.03.2020 на гр-на Ли Сунь Цзы наложен штраф в размере 1000 Р . Просим проверить законность пребывания данных граждан в России».

У миграционной службы есть много оснований наказать как мигрантов, так и владельца квартиры. Например, собственник, который поселил иностранцев, обязан в течение семи дней поставить их на миграционный учет, подать заявление об этом в МВД, МФЦ или через любое отделение Почты России. Если он этого не сделал, штраф за нарушение порядка миграционного учета — от 2000 до 5000 Р .

Миграционной службе также будет интересно, где прописаны мигранты и совпадает ли адрес их регистрации с адресом фактического проживания. Еще у иностранцев будут проверять документы на въезд в Россию, медицинские страховки и место работы. Проверка миграционного законодательства редко обходится без штрафов.

В идеале такую проверку полиция должна инициировать сама после первых же вызовов по поводу шума: и патрульная служба, и участковый поймут, что в квартире иностранцы. Но на практике это происходит не всегда, поэтому лучше взять дело в свои руки.

Жаловаться в налоговую инспекцию

Налоговая может доначислить 13% налога за весь период аренды, который сможет доказать, но не более чем за три года. За умышленную неуплату налога также грозит штраф — 40% от суммы неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа собственник обязан заплатить пени — 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки уплаты налога.

Соседку могут вызвать на комиссию в ФНС. Если она не придет, за это тоже положен штраф. Так, житель Белгородской области решил не ходить на комиссию, куда его вызвали из-за незаконной аренды жилья. После этого пришла повестка в суд. В итоге собственника оштрафовали на 600 Р за «неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный налоговый контроль».

Еще есть штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 Р , максимальный — 30% от неуплаченной суммы.

Скорее всего, ФНС подключит полицию, чтобы получить объяснения от квартиросъемщиков. Многое будет зависеть от их показаний: если они подтвердят, что платили деньги, у налоговой будут основания наложить санкции. Но квартиросъемщики могут заявить, что их пустили пожить бесплатно, и собственница это подтвердит. Еще они могут назвать символические суммы или вообще отказаться что-либо объяснять.

Исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что дела о незаконной аренде в налоговой не поставлены на поток. Штрафы и доначисления оформляют в основном в очевидных случаях. Например, если арендатор в отместку за резкое повышение платы даст письменные показания, что несколько лет передавал деньги хозяину без договора.

Говорят, политика ФНС больше направлена на легализацию теневых отношений: хозяев квартир вызывают на комиссии, пугают штрафами и требуют оформить все по закону.

Бороться с жильцами другими способами

Заручиться поддержкой других соседей. Я семь лет боролся с соседями-алкоголиками и точно знаю, что чем больше у вас будет сторонников, тем лучше. Одно дело, когда вы приходите ругаться в одиночку, и совсем другое, когда в дверях стоят пять злых мужиков. Возможно, хватит одного-двух таких разговоров, и шум прекратится.

Установить в подъезде видеокамеры. Это поможет узнать, кто именно живет в проблемной квартире, а еще по камерам можно выяснить, когда приходит собственница жилья. Включите на смартфоне видеозапись и фиксируйте все разговоры. Если услышали оскорбления или нецензурную брань, пишите заявления в полицию по каждому факту, а видеозаписи прикладывайте как доказательства.

Сообщать собственнице квартиры обо всем происходящем. Найдите все телефоны соседки, аккаунты в соцсетях, адреса электронной почты и запустите бесплатную рассылку, от которой нельзя отписаться.

«Уважаемая Елена Ивановна! Сейчас 2 часа ночи, ваши арендаторы снова орут и включают музыку. Мы вызываем полицию — будьте готовы, что завтра вас опять вызовет участковый: мы укажем ваши данные в заявлении».

«Уважаемая Елена Ивановна! Это снова ваши соседи сверху. Пришла проверка миграционной службы, но китайцы не открывают дверь. Полиция хочет вызвать МЧС и вскрыть квартиру. Вы будете присутствовать?»

Читайте также: