Налог на кооперативную квартиру

Опубликовано: 30.04.2024

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

В современной российской экономике в последние годы активно развивается «хорошо забытая» кооперативная система, которая отлично работала в советские и еще царские времена в нашей стране. Участвуя в деятельности российского кооператива, Клиенты (Пайщики) иногда выступают налогоплательщиками в случае получения доходов от подобного взаимодействия. В данной статье рассмотрим налогообложение Пайщиков двух видов кооперативов в России: кредитных потребительских и жилищных накопительных.

ЖНК

Желая получить ссуду на жилье по доступным условиям, клиенты в последнее время все чаще обращаются к системе жилищного накопительного кооператива (ЖНК). Взаимодействуя с кооперативом, изначально необходимо написать заявление на вступление в кооператив и оплатить вступительный взнос, если таковой предусмотрен Уставом или внутренними документами организации. Эти процедуры переводят потенциального клиента в разряд Пайщиков. Так как кооператив является накопительным, т.е. само название говорит за себя, Пайщику необходимо определенный промежуток времени накапливать денежные средства, которые в дальнейшем могут стать первоначальным капиталом для покупки жилья через кооператив.

Остановимся на данном этапе накопления. В случае внесения денежных средств (пая) в жилищный кооператив условиями договора, формами участия в жилищном накопительном кооперативе может быть индексация накапливаемых паевых взносов. Таким образом, по окончании накопительного периода на внесенные паевые взносы Пайщика начисляются оговоренные в накопительном договоре проценты. Однако государство расценивает данные начисления процентов (индексацию) как получение физическим лицом (в данном случае Пайщиков) дохода (ст. 208 НК РФ).

К доходам от источников в Российской Федерации относятся: дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации. Процентами признается любой заранее заявленный (установленный) доход, в том числе в виде дисконта, полученный по долговому обязательству любого вида (независимо от способа его оформления). При этом процентами признаются, в частности, доходы, полученные по денежным вкладам и долговым обязательствам.

В связи с тем что начисленные проценты на накопления Пайщиков ЖНК попадают под налогообложение, разберемся, какой же именно процент от полученного дохода подлежит к уплате в бюджет. Заметим, что налогообложению подлежат только сумма начисленных процентов и сами паевые взносы, которые по накопительному договору постоянно вносил Пайщик и которые в ЖНК не являются объектом налогообложения. Налоговая ставка устанавливается в размере 13% от суммы доходов.

Согласно ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных НК РФ.

КПК

В чем же отличие налогообложения доходов Пайщиков кредитных потребительских кооперативов (КПК) от Пайщиков ЖНК? До 1 января 2011 г. налог на доходы Пайщиков КПК определялся по рассмотренной системе, как и на сегодня действует в ЖНК. Однако с прошлого года были внесены поправки в НК РФ, в связи с чем система налогообложения изменилась следующим образом.

Согласно ст. 214.2.1 НК РФ в отношении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, налоговая база определяется как превышение суммы указанной платы, процентов, начисленных в соответствии с условиями договора, над суммой платы, процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты.

Кроме того, ставка налогообложения полученных доходов Пайщиками КПК согласно п. 2 ст. 226 НК РФ устанавливается в размере 35%.

Система налогообложения Пайщиков кредитных кооперативов немного сложнее, нежели Пайщиков жилищных накопительных кооперативов. Иногда потенциальные Клиенты, услышав, что налогообложение происходит по ставке 35%, отказываются от вступления в КПК. При этом они не учитывают, что по данной ставке облагается налогом не вся сумма начисленного дохода, а лишь его часть, что порой даже выгоднее налогообложения по ставке 13%, но со всей суммы дохода.

При вступлении в тот или иной кооператив необходимо учитывать специфику налогообложения доходов Пайщиков. Кроме того, при желании использования налогового вычета на лекарства, покупку недвижимости, образование и прочих расходов, прописанных в НК РФ, в качестве налоговой базы учитываются все доходы физического лица, в том числе получаемые и в кооперативе. Однако это уже тема другой статьи.

Время чтения: 4 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Кооперативными квартирами называются квартиры, строительство которых велось в советское время. После 2000-х годов вновь началось возведение многоквартирных домов современными жилищно-строительными кооперативами, хотя система финансирования строительства полностью отличается от советской. Рассмотрим в данной статье, как оформить право на такие квартиры и чем они отличаются от другого жилья.

1. Что такое кооперативные квартиры
1.1. Как оформить право собственности
1.2. Как получить по наследству
2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
2.1. Риски
2.2. Как оформить в собственность квартиру ЖСК
2.3. Продажа квартиры ЖСК

Что это такое

Кооперативные квартиры были распространены в СССР, строились они и в 90-е. С того момента, как член кооператива выплачивал пай за квартиру, она становилась его собственностью.

Денежные средства на возведение многоквартирного дома (далее – МКД) выделялись государством в виде кредита, который граждане выплачивали в течение 15 лет после завершения строительства. Советские кооперативы функционировали на базе предприятий, членами таких объединений граждан являлись служащие предприятия.

Паи за такое жилье выплачены давно, и на сегодняшний день кооперативные квартиры ничем не отличаются от других, не кооперативных.

Сделки с такими квартирами происходят по законам вторичного рынка .

Как оформить право собственности

Владельцам кооперативных квартир достаточно взять справку, что пай выплачен и на этом основании зарегистрировать право в ЕГРН.

Никаких дополнительных документов не понадобится – квартиры проходили учет БТИ, а с данных БТИ сведения попали в ЕГРН.

Дальнейший переход права осуществляется по обычным договорам купли-продажи, дарения, мены и т. д.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры читайте здесь >>

Как получить по наследству

Наследство на кооперативную квартиру открывается таким же образом, как и на любую другую. В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу.

Если наследник не принял фактически наследство, то необходимо обращаться в суд. Если наследство в виде квартиры было фактически принято, наследник сможет зарегистрировать право собственности без суда.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Совсем иное дело – современные ЖСК. Они значительно отличаются от советских кооперативов, и их вряд ли можно назвать продолжением советской схемы привлечения денежных средств.

ЖСК – некоммерческая организация, объединившая своих членов для покупки жилья на основе денежных паевых взносов. ЖСК еще существует как форма управления многоквартирным домом. В состав ЖСК могут входить любые лица. Строительство МКД ведется на имеющиеся деньги пайщиков. ЖСК может оформлять коммерческие кредиты для застройки.

О последних изменениях в непосредственном управлении многоквартирным домом читайте в этой статье >>

Риски

Приобретение квартиры на стадии строительства за денежные паевые взносы ЖСК – предприятие довольно рискованное. Это связано с тем, что государство не обеспечивает защиту прав участников такой стройки. Некачественное строительство или долгострой являются ответственностью пайщика.

Государство защищает строительство по другой схеме – долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Приобретение квартир, строящихся по этому закону, является гораздо более надежным способом вложения средств. Дольщики практически застрахованы от потери денег и неполучения жилья.

Квартира в МКД, строящемся ЖСК, стоит значительно меньше, чем квартира в МКД, возведение которого ведется по № 214-ФЗ, а риск ее не получить – значительно выше. Рассмотрим особенности стройки МКД по системе паевых взносов:

Перед заключением договора с ЖСК на покупку квартиры следует внимательно изучать разрешительную документацию на возведение объекта, выяснить, в чьей собственности находится земельный участок.

Теоретически возможно, что многоквартирный дом, даже после регистрации права собственности на квартиры в нем, будет признан самозастроем. Хотя вероятность такого развития событий небольшая.

Как оформить в собственность квартиру ЖСК

До выплаты полной суммы стоимости квартиры, она является собственностью ЖСК. Справка о выплате пая является основанием для государственной регистрации права в Росреестре.

Продажа квартиры ЖСК

После того, как право на квартиру зарегистрировано, можно распоряжаться ей по своему усмотрению: продать на основании обычного договора купли-продажи, подарить, обменять. С момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, квартиры ЖСК ничем не отличаются от других квартир в плане реализации права владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

Подведем итоги

Кооперативные квартиры, возведенные в советское время, и квартиры, построенные современными ЖСК после 2000 года, можно продать и купить как любое другое жилье вторичного рынка недвижимости. Право собственности на такие квартиры регистрируется на основании справки о выплате пая.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

ЖНК

КПК

Термин «кооперативная квартира» появился в конце 80-х годов прошлого века. До этого момента все жилые объекты находились в государственной собственности, а граждане использовали их для проживания без возникновения имущественных прав. Тогда не существовало понятия частной собственности.

Ситуация изменилась с появлением жилищно-строительных кооперативов или ЖСК, которые и занимались возведением кооперативного жилья. Такие объекты находились во владении юридического лица, а жильцы являлись пайщиками. О том, как зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру, мы и поговорим ниже.

Что означает термин «кооперативная квартира»

Многие люди путают понятия «кооперативная квартира» и «муниципальное жилье». Однако это не одно и то же. Разница заключается в статусе собственника. Если владельцем муниципального жилья является государство, то кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу – ЖСК. Члены жилищно-строительных кооперативов уплачивают паевые взносы. Рассчитавшись за квартиру, пайщик может стать ее законным собственником на основании первого пункта статьи 129 Жилищного кодекса РФ.

Некоторые изменения в деятельности ЖСК произошли при введении нового Жилищного кодекса в 2004 году. В частности, изменилось само наименование кооперативов. Теперь на смену ЖСК пришли товарищества собственников жилья. Однако смена организационной формы никак не отразилась на жилищных правоотношениях пайщиков. Начиная с 2016 года, факт выплаты пая подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН.

Таким образом, чтобы стать владельцем кооперативного жилья, гражданин должен погасить паевой взнос. Пока этого не произошло, он может проживать в квартире, но не распоряжаться ей. Он не может дарить кооперативное жилье, продавать, обменивать или завещать. А вот сдача в аренду разрешается на основании первого пункта статьи 120 Жилищного кодекса РФ.

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру

Сам термин «приватизация» не применим к кооперативному жилью. Изначально такие объекты не являются государственными, а потому и приватизировать их нельзя. Выплатив паевой взнос, гражданин может зарегистрировать жилплощадь в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, пайщик становится полноправным собственником жилья. Далее он может распоряжаться им по своему усмотрению.

У регистрации кооперативной квартиры есть следующие преимущества:

право собственности оформляется быстро и просто;
можно свободно прописывать в квартиру друзей, родственников и третьих лиц;
возможность продажи, сдачи в аренду, обмена, дарения, завещания жилья;
право на супружеский раздел имущества.

К минусам регистрации относится:

увеличение платежей за коммуналку;
необходимость уплаты ежегодного налога на недвижимость, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта.

Основным преимуществом регистрации становится возможность распоряжаться кооперативным жильем. Если же человека интересует только проживание, и он не собирается заключать сделок в отношении квартиры, то регистрировать объект необязательно.

Как зарегистрировать кооперативное жилье

Выплатив пай, гражданин не становится собственником кооперативной квартиры. Имущественные права возникают в результате регистрации объекта в Росреестре. Процедура носит заявительный характер. Нужно подготовить документы и обратиться в региональное отделение регистрационного органа.

Перед оформлением имущества в собственность, гражданин должен сделать следующее:

Полностью выплатить паевой взнос. При наличии просрочек, пайщика могут исключить из ТСЖ на основании пункта 3, статьи 130 ЖК РФ.
Определить время внесения последнего платежа. Это необходимо для проставления штампа на документе, свидетельствующем об уплате пая.
Собрать документы для регистрации.

Порядок действий

Процесс регистрации кооперативных квартир происходит в соответствии нормам гражданского и жилищного законодательства. Пайщику нужно будет выполнить следующие действия:

Дождаться ввода объекта в эксплуатацию.
Оформить кадастровую документацию на объект.
В полном объеме выплатить паевой взнос, получив на руки соответствующую справку.
Подготовить документы на регистрацию права собственности кооперативной квартиры.
Посетить отделение Росреестра, подав собранные бумаги.
Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект.

Главное отличие регистрации кооперативной квартиры от приватизации муниципального жилья заключается в отсутствии контактов с администрацией. Соответственно, сроки процедуры сокращаются.

Десять правил участия в жилищном кооперативе

1. Прежде всего, необходимо определиться с выбором кооператива, который приобретает объекты недвижимости в том населенном пункте, где вы хотите.

Желательно выбирать кооператив, покупающий квартиры на вторичном рынке, а не вкладывающий в строящиеся многоквартирные или индивидуальные жилые дома. Вторичный рынок более безопасен, здесь нет риска ожидания квартиры из-за того, что возникли сложности у строительной организации, дом или поселок никак не подключат к коммуникациям, подорожали стройматериалы и в связи с этим изменилась цена на объект недвижимости и т. д.

Лучше всего ориентироваться на сарафанное радио — почитать отзывы об интересующем кооперативе в социальных сетях (при этом имея в виду, что кооперативы в некоторых регионах конкурируют, и могут быть вбросы негатива против конкурентов).

2. Узнать сроки покупки квартир членам кооператива -- как официальную информацию: в правлении кооператива, так и неофициальную: у членов кооператива, которым уже купили квартиру. Сколько лет существует кооператив? Как движется очередь?

В некоторых кооперативах условием постановки в очередь на приобретение объектов недвижимости является внесение определенной суммы паевых взносов — часть стоимости предполагаемой к приобретению квартиры — первоначального паевого взноса, который можно внести единовременно либо накопить на счете кооператива, внося небольшими частями.

Очередь приобретения объектов недвижимости — ожидание, когда в паевом фонде кооператива появится достаточно средств, чтобы профинансировать оставшуюся сумму для покупки квартиры для вас.

В крупных кооперативах — в которых несколько тысяч пайщиков и приток пайщиков постоянный, срок ожидания покупки квартиры непродолжительный — что является стимулом к тому, чтобы в кооператив приходили новые члены и увеличивался паевой фонд.

3. Узнать, сколько было расплатившихся — то есть переходов квартир в личную собственность членов кооператива. Дело в том, что кооператив покупает квартиры и регистрирует их в свою собственность, которая переходит в личную собственность пайщика на основании справки о выплате пая, подтверждающей погашение долга перед кооперативом.

Сколько членов кооператива уже погасили долг и получили квартиру из кооперативной в личную собственность? Срок погашения долга перед кооперативом обычно прописан в документации кооператива, но очень часто члены кооперативов гасят долг досрочно, чтобы быстрее перевести квартиру в личную собственность, потому даже у кооперативов, созданных не более пяти лет назад, обычно есть примеры перехода квартир в собственность конкретных пайщиков.

4. Кооперативы постоянно стимулируют приток новых членов, в связи с этим обязательно уточните о наличии льгот для членов кооператива, зачастую они предусмотрены при выполнении определенных условий.

5. Проанализировать планируемую к приобретению квартиру вместе со специалистами, привлеченными кооперативом — юристами и независимыми оценщиками. Вести переговоры о цене можно самостоятельно, но кооператив не одобрит покупку квартиры, если увидит юридические риски и риски ликвидности.

6. Уточнить финансовые и юридические детали. Платят ли в регионе, где хотите купить квартиру, налог на недвижимость жилищные кооперативы? Во многих субъектах Федерации они освобождены от налога.

Будут ли браться банковские комиссии за перечисление денег при покупке квартиры на вторичном рынке? Если да, этот процент опять-таки придется вносить вам целевым перечислением.

Квартира должна быть передана вам в пользование. Также нужно уточнить, можете ли прописаться в ней самим и прописать членов семьи.

7. Убедитесь в том, что специалисты, привлеченные кооперативом, качественно проанализировали юридические моменты перед покупкой квартиры и сделкой. Именно ликвидность квартиры — гарантия того, что, если что-то пошло не так, вы получите назад выплаченные паевые средства в реальном времени.

Вернуть внесенные паевые средства при выходе из кооператива в двухмесячный срок — обязанность любого ЖК согласно Жилищному кодексу. При отсутствии средств в паевом фонде бывшая ваша квартира может быть продана кооперативом на открытом рынке, и из вырученных денег вам будет возвращен пай.

8. Заранее договоритесь о посильном графике погашения долга перед кооперативом. Это не обязательно аннуитет — могут использоваться разные варианты. С одной стороны, кооператив заинтересован в том, чтобы вы платили больше и расплатились быстрее, так как возвратные средства идут в паевой фонд, за счет которого кооператив осуществляет покупку квартир другим очередникам. С другой стороны, он заинтересован в том, чтобы делать для вас посильный график — так как если вы перестанете платить, он вынужден будет вас исключить, забрать квартиру, но при этом вернет весь ваш пай до копейки.

9. Если понимаете, что у вас проблемы с доходами, попросите в кооперативе отсрочку. Кооператив может предоставлять несколько отсрочек — по своему усмотрению. Если понимаете, что платить точно не сможете — не испытывайте терпение других членов кооператива: подавайте заявление о выходе из кооператива. Вы получите назад внесенный пай — уйдете из ЖК без квартиры, но получите обратно взносы в паевой фонд.

10. Если вы платите по согласованному графику, не должно быть никаких проблем. Погасив долг перед кооперативом, получите справку в правлении кооператива о выплате пая — и регистрируйте в Росреестре личную собственность на квартиру — купленную несколько лет назад по ценам на момент покупки.

Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.

Читайте также: