Как перевести недвижимость с ооо на физ лицо без налогов
Опубликовано: 24.04.2024
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.
Стандартный способ продажи недвижимости ООО
При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.
Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.
— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;
— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
- При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
Пример
ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:
- НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
- Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
- НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.
Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости вместе с самим ООО
Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.
Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:
- Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
- Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.
При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
- Для физических лиц:
— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);
— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).
Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.
Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.
Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.
Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.
Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.
Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.
Вывод
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.
Даже единственный участник общества и по-совместительству директор не может просто так распоряжаться прибылью компании. Есть три законных способа сделать прибыль компании собственностью её владельца. Их можно использовать как по отдельности, так и вместе. Главное — заранее просчитать экономический результат и заплатить налоги.
- Способ 1. Распределить прибыль и выплатить дивиденды
- Способ 2. Выплатить прибыль через зарплату
- Способ 3. Вывести деньги через управляющего ИП
- Какой способ вывода прибыли выгоднее
Способ 1. Распределить прибыль и выплатить дивиденды
Учредители получают из чистой прибыли дивиденды. Их размер пропорционален доле участия в уставном капитале (п. 1, п. 2 ст. 28 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Например, если чистая прибыль 1 млн рублей, а доля учредителя в компании 25 %, то он получит 250 000 рублей.
Дивиденды можно выплачивать ежеквартально, раз в полгода или раз в год. Периодичность фиксируется в уставе или корпоративном договоре. Но распределить можно только ту прибыль, которая фактически получена обществом. Выплачивая дивиденды ежеквартально, убедитесь, что по итогам года компания не получит убыток. В этом случае излишне выплаченные деньги будут переквалифицированы в безвозмездные выплаты, о чём нужно внести поправки в бухгалтерский учёт.
Чтобы переквалифицировать дивиденды в безвозмездную выплату, потребуется сделать проводки:
- Дебет 91-2 Кредит 76 (73) – начислена безвозмездная выплата учредителю (на сумму разницы в части превышения излишне начисленных дивидендов).
- Дебет 84 Кредит 75-2 (70) – сторнированы дивиденды участников, ошибочно начисленные в большем размере (на сумму разницы).
Если учредитель — нерезидент, дополнительно следует доначислить и удержать НДФЛ по повышенной ставке. Для нерезидентов НДФЛ по дивидендам 15 %, а по безвозмездным выплатам — 30 %.
Нельзя платить дивиденды за счёт доходов будущих периодов (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 по делу № Ф10-5610/16). Чтобы избежать таких ситуаций, многие компании предпочитают выплачивать дивиденды один раз по итогам года.
Платить дивиденды запрещено, если:
- уставный капитал оплачен не полностью;
- у компании есть признаки банкротства;
- размер чистых активов до или после выплаты станет ниже совокупного размера уставного капитала и резервного фонда.
Все проводки и перечисления бухгалтер делает только на основании решения общего собрания о выплате дивидендов. Если выплатить деньги без решения, то при конфликтных ситуациях, например при смене собственника или банкротстве компании, к бухгалтеру могут появиться вопросы по обоснованности начислений. Если учредитель не захочет вернуть излишне полученные средства добровольно, они могут быть взысканы с него только через суд (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2018 по делу № Ф07-15763/18).
Дивиденды облагаются НДФЛ. Размер налога зависит от статуса учредителя:
- у резидента РФ — 13 — 15 % (ставка 15 % применяется, если сумма дивидендов превысит 5 млн рублей с начала года);
- у нерезидента РФ — 15 %.
Бухгалтер обязан удержать и перечислить в бюджет суммы налога, а остаток денег выплатить учредителю. Срок уплаты — не позднее дня, следующего за днём выплаты. Страховые взносы с дивидендов не начисляются.
Выплата дивидендов за счёт нераспределенной прибыли прошлых лет
Иногда на практике нужно распределить прибыль не текущего года, а прошлых лет. Это возможно, даже если по итогам последнего года получен убыток. Размер такой прибыли определяют по кредиту счёта 84 «Нераспределённая прибыль (непокрытый убыток)» на 31 декабря отчетного года (строка 1370 бухгалтерского баланса).
Право получить дивиденды имеют все учредители, у которых есть доля в капитале компании на дату принятия решения о распределении прибыли прошлых лет. Если в компании есть учредитель, который вошел в бизнес позже, он все равно получит часть в качестве дивидендов.
Выплата дивидендов за счёт имущества компании
По общим правилам дивиденды выплачивают деньгами. Тем не менее иногда это можно сделать имуществом. Для этого между обществом и учредителем заключают соглашение о выплате распределённой прибыли за счёт имущества компании: земельных участков, транспорта, продукции. Такое часто бывает, если у компании нет свободных денег, но есть непрофильные или ненужные активы.
Обязательные условия при выплате дивидендов имуществом:
- в уставе компании должна быть прописана возможность выплаты дивидендов в неденежной форме;
- если удержание НДФЛ с такой выплаты невозможно, компании следует подать заявление в ФНС о невозможности удержания НДФЛ, а учредителю — уплатить налог самостоятельно.
Иногда налоговые органы считают такую выплату реализацией и требуют начислить на сумму выплаченных имуществом дивидендов НДС, налоги на прибыль или УСН. Но суды в такой ситуации однозначно встают на сторону налогоплательщика и не признают выплаты реализацией. Чтобы урегулировать претензии ФНС, в возражениях аргументируйте свою позицию судебной практикой, например, определением Верховного суда РФ № 302-КГ15-6042 от 31.07.2015.
Способ 2. Выплатить прибыль через зарплату
Сейчас широко распространен вариант, когда единственный участник возглавляет свою компанию, регулярно ходит на работу и принимает активное участие в оперативной деятельности. В этом случае прибыль эффективнее выводить не через дивиденды, а через зарплату и премии учредителю как сотруднику компании.
При использовании этого способа не нужно отслеживать величину активов или полноту оплаты уставного капитала. На суммы уплаченных страховых взносов с зарплаты можно совершенно спокойно уменьшить налогооблагаемую базу налога на прибыль. Деньги на счёт поступают не раз в год, а ежемесячно.
Чтобы у налоговой инспекции не было вопросов к этому способу, выплату повышенных премий по трудовому договору руководителю нужно обосновать. Это должны быть конкретные достижения в работе, привлечение дополнительного финансирования, заключение выгодных контрактов и другие причины, указанные в приказе на премирование и подтвержденные документами.
Способ 3. Вывести деньги через управляющего ИП
Компания вправе заключить договор на управление с внешним управляющим (ст. 42 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Способ подходит исключительно для компаний на ОСНО. Компании на УСН не могут им воспользоваться, так как расходы на управление не включены перечень разрешенных расходов (ст. 346.16 НК РФ).
Управляющим может стать учредитель, зарегистрированный в качестве ИП. Он руководит компанией, но одновременно является самостоятельным предпринимателем.
Такой инструмент налоговой оптимизации как вывод прибыли через ИП-управляющего совершенно законен, но при неправильном и бездумном применении вызывает вопросы налоговиков. Самые распространенные претензии:
- Управляющий ИП ранее был директором и его зарплата была меньше.
- Круг обязанностей управляющего практически не изменился по сравнению с обязанностями директора.
- Нет экономического эффекта от смены директора на управляющего ИП.
Чтобы этого не произошло, следует закрепить в договоре управления принцип «Чем больше доход компании, тем больше доход управляющего». Необходимо ежемесячно составлять отчеты об управлении, в которых отражены экономические показатели компании. Это могут быть анализ полученной выручки и динамики объёмов продаж, модернизация производства, ввод в эксплуатацию нового оборудования и другие показатели.
Какой способ вывода прибыли выгоднее
Рассчитаем стоимость каждого из способов для компаний на ОСНО и УСН 15 %. Компания получила прибыль в размере 600 000 рублей. Директор — единственный учредитель. Он резидент РФ, уплачивает НДФЛ на дивиденды в размере 13 %.
Способ 1. Дивиденды
| Компания на ОСНО | Компания на УСН | |
|---|---|---|
| Уплачен налог на прибыль | 600 000 × 20 % = 120 000 | 600 000 × 15 % = 90 000 |
| Размер дивидендов до удержания НДФЛ | 600 000 — 120 000 = 480 000 | 600 000 — 90 000 = 510 000 |
| Начислен НДФЛ с дивидендов | 480 000 × 13 % = 62 400 | 510 000 × 13 % = 66 300 |
| Дивиденды к выплате | 480 000 — 62 400 = 417 600 | 510 000 — 66 300 = 443 700 |
| Уплачены налоги | 120 000 + 62 400 = 182 400 | 90 000 + 66 300 = 156 300 |
| Стоимость вывода каждой 1000 рублей | 182 400 / 417 600 × 1 000 = 440 рублей | 156 300 / 443 700 × 1 000 = 352,27 рубля |
Стоимость вывода каждой 1 000 рублей через дивиденды для компании на ОСНО составляет 440 рублей. Для компании на УСН 15 % — 352,27 рублей. Налоговая нагрузка для компании на ОСНО составит 30 %, на УСН — 26 %.
Способ 2. Через заработную плату
Условия для расчёта возьмем из предыдущего примера. Прибыль в размере 600 000 рублей выплачена в виде зарплаты директору.
Удержан НДФЛ из заработной платы
Стоимость вывода каждой 1 000 рублей через заработную плату для компании на ОСНО составляет 200 рублей. Для компании на УСН 15 % — 275 рублей. Налоговая нагрузка для компании на ОСН составит 17,4 %, на УСН — 24 %.
Способ 3. Через управляющего ИП
Расчет сделан из условия, что вместо директора управляющий-ИП с системой налогообложения «доходы» и ставкой налога 6 %. Для УСН расчёта нет, так как для этого спецрежима способ не подходит.
| Компания на ОСНО | |
|---|---|
| Уплачен налог УСН 6 % с дохода от управления | 600 000 × 6 % = 36 000 |
| Уменьшен налог на прибыль за счёт расходов на выплату управляющему | 600 000 × 20 % = 120 000 |
| Доход управляющего | 600 000 — 36 000 = 564 000 |
| Стоимость вывода каждой 1 000 рублей | 564 000 / 600 000 × 1000 =94 рубля |
Из расчёта видно, что для фирм на ОСНО это самый выгодный вариант, стоимость вывода каждой 1 000 рублей через управляющего ИП всего 94 рубля. Кроме того, компания экономит на налоге на прибыль. Но, как мы уже писали, используя этот способ, нужно быть очень внимательными к деталям и документообороту.
- Как заполнить платёжное поручение по налогам и взносам в 2021 году
- Как считать НДФЛ по ставке 15 % и кого это касается
- Как защитить бизнес от опасных статей в Уголовном кодексе
- Платёжный календарь для бухгалтера: пошаговый алгоритм
- Как сохранить статус субъекта МСП
Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант
Подготовила Елизавета Кобрина, редактор-эксперт
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
«Клерк»
В этой статье мы расскажем вам о ключевых инструментах безналоговой (низконалоговой) передачи имущества в бизнесе. Каждый из них обладает своими характерными особенностями и ограничениями.
Для чего может потребоваться безналоговая передача имущества?
- Для повышения уровня имущественной безопасности. В бизнесе случаются разные ситуации и необходимо обезопасить ключевые активы от посягательств на них третьих лиц (кредиторов, контрагентов, рейдеров и регуляторов). Кроме того, наличие имущества у компании является дополнительным стимулом для налогового органа к проведению ВНП, поскольку с налогоплательщика есть за счет чего взыскать возможные доначисления. Очевидно, что «жизненно важное» для бизнеса имущество не должно находиться в рисковом операционном секторе.
- Для запуска инвестиционного проекта. Новое перспективное направление логичнее начинать с чистого листа, на него не должны распространяться риски и обязательства действующего бизнеса. Кроме того, в реализации инвестпроекта могут участвовать партнеры, не задействованные в вашем основном бизнесе. В этом случае наполнение нового проекта имуществом (в т.ч. деньгами) также должно происходить с максимально выгодными налоговыми последствиями как у передающей, так и у получающей стороны.
- При рефинансировании в группе: перераспределение финансовых потоков между родственными компаниями (субъектами) также требует исключение излишних налоговых обязательств.
Как осуществить безналоговую передачу имущества?
- Вклад в Уставный капитал.
- Вклад в имущество организации (включая «дочерний подарок»), в том числе взнос в имущество в целях увеличения чистых активов.
- Реорганизация в форме выделения.
| Нюансы | Взнос в УК | Взнос в имущество | Взнос в имущество в целях увеличения ЧА | Процедура выделения |
|---|---|---|---|---|
| Организационно-правовая форма компании-получателя имущества | Любая | Любая организация, в которой формируется уставный (складочный) капитал: хозяйственные товарищества и общества, хозяйственное партнерство | Установлено для хозяйственных товариществ и обществ (не применимо к производственному кооперативу, хозяйственному партнерству) | Любая |
| Размер долей/акций передающей стороны в уставном капитале компании-получателя | Любой | Более 50% (в случае с «дочерним подарком» доля владения материнской компании также должна превышать 50%) | Любой | Любой |
| Изменяется ли размер доли передающей стороны в УК | Да | Нет | Нет | Нет |
| Нужен ли оценщик для передачи имущества | Да | Не обязательно | Не обязательно | Не обязательно |
| Налоговые обязательства | Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль передающая сторона обязана восстановить НДС, принимающая - может принять к вычету (при условии применения ОСН) | Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль передающая сторона должна восстановить НДС, принимающая сторона не может принять к вычету | Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль передающая сторона должна восстановить НДС, принимающая сторона не может принять к вычету | Для организаций на ОСН: нет налога на прибыль у реорганизуемой компании нет обязанности начислить НДС или его восстановить. Принимающая сторона также не обязана восстанавливать НДС |
| Ограничения по объекту передачи | Денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и иные права, имеющие денежную оценку | Имущество: по ст.41 ГК это вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права (ст.129 ГК РФ) | Имущество, имущественные и неимущественные права, в том числе право требования уплаты долга | Денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и иные права, имеющие денежную оценку |
Вклад в Уставный капитал
Это наиболее известный способ предоставления компании ее участниками имущества и имущественных прав. Участник любой коммерческой организации (АО, ООО и др.) может внести вклад в Уставный капитал (УК), причем как на стадии регистрации компании, так и в процессе ее деятельности.
Кроме того, вклад в Уставный капитал ООО может сделать и третье лицо при вступлении в состав участников общества. В акционерном обществе третье лицо может приобрести акции при допэмиссии, - это и будет являться взносом в УК. В счет оплаты уставного капитала могут быть внесены деньги, ценные бумаги, иное имущество или имущественные права.
Налоговые последствия
Вклад в уставный капитал коммерческой организации освобождается от налога на прибыль (пп. 3 п. 1 ст. 251 НК). Что касается НДС, то в ситуации, когда доля в УК оплачивается имуществом, передающая сторона на ОСН обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС (п. 3 статьи 170 НК РФ) в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (в отношении основных средств и нематериальных активов).
Однако принимающая сторона, если она также на общей системе налогообложения, учитывает ту же сумму налога в составе вычетов после принятия имущества на учет (п. 8 статьи 172, п. 11 статьи 171 НК РФ). В итоге сохраняется баланс уплаченных и принятых к вычету сумм НДС, что фактически означает отсутствие налоговых последствий взноса имущества в уставный капитал для собственника бизнеса.
Естественно, если мы вносим вклад в УК коммерческой организации на специальном налоговом режиме, учесть НДС в составе расходов не получится.
Дополнительные затраты
Для передачи имущества в уставный капитал закон требует провести независимую денежную оценку его стоимости (п. 2 ст. 66.2 Гражданского кодекса).
Гарантированный размер ответственности юридического лица по его обязательствам перед кредиторами равен величине уставного капитала. Также большой УК может сделать компанию привлекательной для недобросовестных третьих лиц (например, рейдеров).
Однако участник вправе делать вклад в УК в размере, превышающем номинальную стоимость его доли. Например, для оплаты доли в уставном капитале в ООО в 10 тысяч рублей участник вполне может внести, например, 15 млн рублей. При этом величина номинальной стоимости его доли составит 10 000 рублей. Именно так и будет указано в ЕГРЮЛ. И данный взнос (в том числе, в части превышения реального размера вклада над номинальной стоимостью доли) не включается в налогооблагаемую базу принимающей стороны (абз. 3 пп. 1 п. 3 ст. 170, п. 11 ст. 171, п. 8 ст. 172 НК; пп. 3 п. 1 ст. 251 НК).
Налоговые последствия при последующей продаже доли или выходе из общества
Важно не только предоставить компании имущество без налогов, но и учесть затраты на его приобретение или создание при дальнейшем отчуждении доли в обществе.
В таком случае возникнет доход (от продажи доли, в виде действительной стоимости доли при выходе из ООО или в виде имущества, оставшегося после ликвидации), уменьшить который в целях налогообложения можно:
- при продаже доли - на расходы, связанные с ее приобретением (для юридических лиц - пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, для физических лиц - пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- при выходе - на сумму вклада в уставный капитал (пп. 4 п.1 ст. 251 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц);
- при ликвидации - на сумму фактически оплаченной стоимости доли (п. 2 ст. 277 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц).
Вклад в имущество (ст. 66.1 ГК РФ, ст.27 ФЗ «Об ООО») без увеличения уставного капитала
Если устав принимающей стороны не содержит исключений из правила, то вклад в имущство возможен только деньгами и только пропорционально всеми участниками (акционерами). В ООО решение о вкладе в имущество принимается не менее, чем 2/3 голосов.
В Налоговом кодексе предусмотрены два льготных механизма, которые позволяют освобождать безвозмездные по своей сути вклады от налогообложения:
- взнос в имущество по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ;
- взнос в имущество в целях увеличения чистых активов по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК РФ.
1) Взнос в имущество по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК. Особенности:
- доля участия передающей (принимающей) стороны в уставном капитале принимающей (передающей) стороны должна составлять более 50%;
- переданное имущество (за исключением денежных средств) не может никому быть передано в течение года с момента получения (в том числе, в аренду), иначе налоговая льгота (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ) теряется. Это ограничение необходимо учитывать, если трансформация бизнеса предполагает многоступенчатую схему консолидации имущества (возможно, в такой ситуации подойдет взнос в имущество в целях увеличения чистых активов по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК, подробнее далее);
- не происходит увеличения уставного капитала общества.
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать?
Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя?
При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал?
Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?
Здравствуйте. Общество вправе использовать имеющееся указанное в вопросе имущество по своему усмотрению любым законным образом, в том числе продать его. Для этого достаточно заключить соответствующий договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161, ст. 434 ГК РФ), а факт передачи имущества приобретателю подтвердить документально (передаточным актом, )
Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.
Как правильно сделать?
Александр
Александр, добрый вечер! Если не рассматривать вопрос с ликвидацией ООО и распределением его имущества между учредителями в соот. со ст. 58 ФЗ Об ООО передать имущество от ООО его учредителю можно в рамках сделки купли продажи. При этом, поскольку стороны сделки являются взаимозависимыми в силу ч. 2 ст. 105.1 НК РФ цена такой сделки должна быть близко к рыночной, в противном случае есть риск доначисления налога в порядке ст. 105.3 НК РФ
В случае, если в сделкахмежду взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия,отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Можно вывести данную недвижимость без ее выкупа у общества, чтобы не выкупать недвижимость у самого себя?Андрей Власов
безвозмездная передача (дарение) — налоговые последствия для одаряемого — 13% НДФЛ от рыночной стоимости имущества, НДС у ООО,
При ликвадации, каким образом можно забрать у общества долю ввиде имущества?
И еще если уставной капитал у общества 10 тысяч руб., и я являюсь единственным учредителем, то сопоставима будет забрать при ликвидации имущество, если заведомо известно, что его стоимость больше, чем уставной капитал?Андрей Власов
это не имеет значения так если Вы единственный учредитель все что принадлежало ООО после его ликвидации переходит к учредителю, стоимость доли тут роли не играет. Естественно, вариант дарения и передачи имущества при ликвидации рассматриваются в ситуации, когда у ООО нет долгов. Если таковые есть то в первую очередь гасится задолженность перед кредиторами. Сделка дарения в случае возбуждения после нее например банкротства ООО со 100% вероятностью будет признана недействительной по основаниям, предусмотренным главой 3.1 Закона о банкротстве.
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?Андрей Власов
заинтересованное лицо может добиться признания такой сделки недействительной. это например может быть налоговая если факт поступления денежных средств в соот. с применяемым ООО методом признания доходов влияет на налоговые обязательства. Либо это могут быть кредиторы если после этого будет возбуждено дело о банкротстве ООО
Вариантов тут на самом деле немного.
Либо договор купли продажи — но там надо решать с ценой, чтобы она не была занижена.
Ну и естественно переход права собственности надо в росресстре регистрировать.
Либо иногда еще люди забирают имущество при выходе из ооо ( там в 1 очередь речь идет о выплате действительной стоимости доли, но если по цене она близка- возможна передача имущества, и нужно смотреть устав на эту тему), но если вы выходить не собираетесь либо вы единственный учредитель- этот вариант вам не подойдет.
Просто так вывести ее нельзя, кроме как случай с ликвидацией общества.
Ну или выходом из него при определенных обстоятельствах, которые позволят забрать свою долю именно имуществом, а не деньгами.
значит вариант с выходом из общества отпадает — единственный учредитель не может выйти из общества
это не важно- при ликвидации имущество общества вправе забрать учредители.
ст 58 фз об ооо
Статья 58. Распределение имущества ликвидируемого общества между его участниками
1. Оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очередности:
в первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли;
во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Здравствуйте Александр.Если Вы единственный учредитель и хотите перевести имущество себе как физическому лицу, тогда еще вариант:
Заключение договора дарения недвижимости между ООО и с учредителем(Вами) — физическим лицом не нарушает требований законодательства.Так как прямой запрет на дарение установлен только в отношениях между коммерческими организациями
Статья 575.ГК Запрещение дарения
1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:
…4) в отношениях между коммерческими организациями.
Налоговые последствия для компании. – Организация обязана исчислить НДС с рыночной стоимости объекта дарения. Операции по реализации имущества на безвозмездной основе признаются объектом налогообложения НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и пункта 1 статьи 154 НК РФ.
Налоговые последствия для учредителя-физлица. – При получении подарка у учредителя возникает налогооблагаемый доход. Учредитель уплачивает НДФЛ с рыночной стоимости подарка, так как для доходов, получаемых физлицами от юрлиц в порядке дарения, освобождение от уплаты налога не предусмотрено (ст. 217 НК РФ и письмо Минфина России от 27.08.12 № 03-04-08/8-278).
При этом налоговым агентом выступает продавец, поскольку физлица уплачивают НДФЛ самостоятельно только в случаях, определенных в пункте 1 статьи 228 НК РФ, — подарки от организаций среди таковых не числятся.
Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?Александр
Александр, если не оплатить то нужно принимать имущество как долг с письменным обязательством - погасить долг в будущем.
Так как налоговая может признать сделку фиктивной, если деньги не поступят от продажи имущества в ООО .
Или же можно оформить договор займа между учредителем и ООО и потом погасить его путем взаимозачета в счет продажи имущества по ДКП(это чуть рискованный, претензии могут быть ).
Физическое лицо продает нежилое помещение, которое сдавалось коммерческой фирме. Какие налоги при продаже нужно заплатить, или разумнее оформить ИП, а затем продавать?
В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости. Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.
Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ. Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года. В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.
Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше. Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно. Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.
Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП. А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП. Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды. Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.
Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:
Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.
Читайте также: