Учет недвижимости бухгалтерский и налоговый учет

Опубликовано: 25.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Была оплачена государственная пошлина, связанная с регистрацией построенного объекта недвижимости. Объект недвижимости введен в эксплуатацию 06.04.2019, а госпошлина оплачена 23.04.2019.
Каков бухгалтерский и налоговый учет в данной ситуации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если объект недвижимости введен в эксплуатацию раньше, чем поданы документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и, соответственно, уплачена госпошлина, то затраты на госпошлину при исчислении налога на прибыль учитываются как прочие расходы.
В бухгалтерском учете, если объект ОС предназначен для использования в деятельности, связанной с изготовлением и (или) продажей продукции, товаров, работ, услуг, затраты на госпошлину учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности. При использовании ОС для других целей такие затраты учитываются в составе прочих расходов.

Обоснование позиции:
В соответствии с пунктом 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) объекты недвижимости включаются в состав объектов основных средств при одновременном выполнении следующих условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Если указанные условия выполняются, объект недвижимости принимается на учет по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Таким образом, для учета объекта в составе ОС достаточно того, что объект предназначен для целей использования в качестве объекта ОС. То есть момент начала учета объекта в составе ОС для целей бухгалтерского учета не связывается с моментом ввода его в эксплуатацию. Это следует из письма Минфина России от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33 (также смотрите письма Минфина России от 08.05.2013 N 03-05-05-01/16089, от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, ФНС России от 02.11.2006 N ШТ-6-21/1062@).
Также напомним, что с 2011 года объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)).
То есть теперь организация не должна дожидаться момента подачи документов на госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а может включать его в состав ОС при условии, что:
- сформирована первоначальная стоимость объекта;
- оформлены первичные документы по приему-передаче объекта;
- объект фактически эксплуатируется (независимо от того, временно или постоянно).
Сказанное означает, что стоимость объекта недвижимости должна быть отражена в составе основных средств (по дебету счета 01) сразу после окончания формирования ее первоначальной стоимости, независимо от момента государственной регистрации прав на данное имущество.
В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальная стоимость основного средства формируется из фактических затрат, связанных с его приобретением, сооружением и изготовлением (смотрите также п. 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). В общем случае к таким затратам может относиться, в частности, государственная пошлина (абз. 7 п. 8 ПБУ 6/01).
Однако в рассматриваемом случае госпошлина была уплачена Вашей организацией уже после ввода в эксплуатацию объекта.
В соответствии с п. 14 ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
В анализируемой ситуации реконструкции, модернизации и прочего не происходит.
В связи с вышеизложенным затраты в виде госпошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимость, по нашему мнению, не должны рассматриваться как фактические расходы непосредственно связанные с формированием первоначальной стоимости объекта.
Полагаем, что при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, расходы на госпошлину признаются единовременно на момент подачи заявления на государственную регистрацию.
В соответствии с п.п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99 расход в виде уплаченной госпошлины может учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности на счетах 20, 23, 25, 26, 44 и др. (в случае, если объект ОС предназначен для использования в деятельности, связанной с изготовлением и (или) продажей продукции, товаров, работ, услуг) или в составе прочих расходов на счете 91 (при использовании ОС для других целей).

Налоговый учет

Основные условия для признания расходов в целях налогообложения прибыли установлены в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно обоснованность и документальное подтверждение затрат. Кроме того, расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Государственная пошлина отнесена налоговым законодательством к федеральным налогам и сборам (п. 10 ст. 13 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 264 ГК РФ суммы налогов и сборов, начисленные в установленном законодательством РФ порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 НК РФ, относятся в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией.
Таким образом, госпошлина за регистрацию прав собственности учитывается в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.
Кроме того, согласно пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ налогоплательщик может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами.
То есть существуют, как минимум, два основания, предусмотренные нормами главы 25 НК РФ, для признания расходов по уплаченной госпошлине за регистрацию прав на недвижимое имущество в составе прочих расходов единовременно.
Чиновники финансового ведомства в некоторых своих разъяснениях также указывают на то, что государственная пошлина как федеральный сбор, учитываемый в составе прочих расходов на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, в первоначальную стоимость ОС в налоговом учете не включается (письма Минфина России от 07.11.2007 N 03-03-06/4/145, от 30.06.2005 N 03-03-04/2/14, от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116, от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116)*(1).
Полагаем, что независимо от основания включения в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество расход признается как и в бухгалтерском учете на дату начисления госпошлины - на дату принятия заявления на государственную регистрацию прав (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Вынуждены признать, что существует и иная точка зрения, высказанная тем же Минфином России. Так, в письме Минфина России от 08.06.2012 N 03-03-06/1/295 сказано, что "государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимую вещь включается в первоначальную стоимость соответствующей недвижимой вещи". Аналогичная точка зрения содержится также в письме Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195.
Таким образом, налогоплательщику придется самому принимать решение, каким образом учесть суммы госпошлины, уплаченной в связи с регистрацией права на объекты недвижимости. Для того чтобы себя обезопасить, советуем указать выбранный вариант в учетной политике для целей налогообложения. Кстати, это позволяет сделать п. 4 ст. 252 НК РФ.
Напомним также, что все неясности закона толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).
Возвращаясь к нашей ситуации, отметим, что на основании п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость ОС изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
Таким образом, первоначальная стоимость ОС не подлежит изменению в связи с проведением регистрации прав на недвижимое имущество и осуществлением расходов на нее.
Так как в данном случае, в связи с тем, что объект недвижимости введен в эксплуатацию раньше, чем поданы документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и, соответственно, уплачена госпошлина, то расходы на госпошлину не должны рассматриваться как фактические расходы, связанные с формированием ее первоначальной стоимости в налоговом учете. Такие расходы должны, полагаем, учитываться как прочие расходы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Аналогичный подход можно встретить у судей, которые в ряде своих решений отмечали, что затраты на регистрацию основного средства не увеличивают его первоначальную стоимость, а учитываются в составе прочих расходов (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8694/08-С3, от 30.01.2008 N Ф09-57/08-С3).

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Вопрос: Организация в 2019 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2020 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.?
Посмотреть ответ

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

• Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
• Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

• ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
• ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

• У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
• Сумма выручки от продажи известна.
• Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
• Покупатель получил право собственности на объект.
• Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

• ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
• ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
• ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
• ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
• ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
• ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

• Направлены бумаги на регистрацию.
• Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

• На основании общего срока полезной эксплуатации.
• Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

• ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
• ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
• ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги

Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.

Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.

Приобретение и реализация недвижимости в ООО

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать . Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Отражение в бухучете

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

Налог на имущество

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Влияние на другие налоги

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

НДС при покупке и строительстве

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

НДС при выбытии

Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.

При ликвидации объекта собственными силами НДС начислять не нужно. Однако специалисты Минфина считают, что если здание демонтировали до его полной амортизации, то часть ранее принятого к вычету при его покупке НДС нужно восстановить пропорционально остаточной стоимости (письмо от 18.03.2011 N 03-07-11/61).

Нужно отметить, что данная позиция чиновников является весьма спорной т.к. в пункте 3 ст. 170 НК РФ не содержится указаний на досрочный демонтаж, как на одно из оснований для восстановления НДС по основным средствам. Поэтому суды в подобных ситуациях обычно поддерживают бизнесменов (например, постановление ФАС МО от 23.03.2012 по делу № А40-51601/11-129-222 ).

Если демонтаж объекта произведен с помощью сторонних организаций, то НДС по их услугам можно принять к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Налог на прибыль

В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.

Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.

ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.

В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.

СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.

В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:

Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.

«Специальные» налоги, исчисляемые от оборота

Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.

Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).

Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.

Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.

При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.

Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.

« Вмененка »

При использовании ЕНВД налог считается, исходя из потенциально возможного (вмененного) дохода. Фактическая выручка и расходы налогоплательщика при этом значения не имеют.

Однако операции с недвижимостью все равно могут оказывать влияние на расчет этих налогов. Дело в том, что вмененный доход для ряда видов деятельности определяется, исходя из наличия и площади помещений. Это относится, например, к торговле, общественному питанию и сдаче недвижимости в аренду.

Поэтому, если бизнесмен покупает или продает какой-либо объект, то он меняет свои параметры, влияющие на вмененный доход, а значит – изменяется и сумма налога.

Вывод

Недвижимость в ООО — это специфический вид имущества, учет которого связан с рядом особенностей.

Для бухучета основное отличие в том, что списание стоимости происходит не в момент покупки, а постепенно, через амортизацию. Таким же образом затраты на недвижимость учитываются и в целях налогообложения.

Почти все собственники недвижимости платят налог на имущество. Но, кроме этого, операции с подобными объектами влияют и на расчет других обязательных платежей: при ОСНО — налога на прибыль и НДС, а при использовании спецрежимов – УСН, ЕСХН, ЕНВД.

«Клерк» Рубрика Бухгалтерский учет

Основные сложности бухгалтерского и налогового учета объектов недвижимости обусловлены тем, что право собственности на недвижимые вещи, возникновение таких прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земля, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без ущерба для них невозможно. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с российским налоговым законодательством взимается государственная пошлина. Ее размер для организаций составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

УЧЕТ У ПРОДАВЦА
Бухгалтерский учет

Для продавца недвижимости основным является вопрос о том, когда ему следует списать с баланса проданный объект: в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю? Обратимся к ПБУ 6/01. Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

• использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд либо для сдачи в аренду;
• использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 мес.);
• последующая перепродажа актива не предполагается;
• актив способен приносить доход в будущем.

На дату единовременного прекращения действия этих условий организация должна признать выбытие объекта ОС. При продаже здания все перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 условия перестают выполнятся в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно в этот момент продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой вывод содержится и в письме Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43. Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное имущество). Соответственно с первого числа следующего месяца продавец должен прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС). При этом возникает следующая проблема. Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12 "г" ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным собственником. Соответственно с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты госрегистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете должно учитываться такое имущество? В нормативных документах ответа на этот вопрос нет. На наш взгляд, рассуждения здесь могут быть такими. Любое имущество (вещь), предназначенное для продажи, является товаром (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухучете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". В этой связи продавец недвижимого имущества может учесть стоимость переданного по акту здания именно на счете 45.

Пример 1.

ООО "Фокус" продает объект ОС - здание. По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС - 540 000 руб.

Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового учета Продавца составляет 2 300 000 руб. Начисленная за период эксплуатации здания амортизация - 300 000 руб.

Передача здания по акту приема-передачи произведена покупателю в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В бухгалтерском учете ООО "Фокус" в январе 2006 г. должны быть сделаны следующие проводки:

Дебет 51 - Кредит 62 - 3 540 000 руб. - получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания;

Дебет 62 - Кредит 68/"НДС" - 540 000 руб. - начислен НДС в бюджет с предоплаты в момент поступления денег от покупателя;

Дебет 45 - Кредит 01/

"Выбытие ОС" - 2 000 000 руб. - списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.

Пример 1 (продолжение).

В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость) в бухгалтерском учете ООО "Фокус" делаются следующие проводки:

Дебет 62 - Кредит 91 - 3 540 000 руб. - отражена выручка по договору купли-продажи здания;

Дебет 91 - Кредит 45 - 2 000 000 руб. - в составе расходов отражается остаточная стоимость здания;

Дебет 91 - Кредит 68/"НДС" - 540 000 руб. - НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет ;

Дебет 68/"НДС" - Кредит 62 - 540 000 руб. - принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты .

Согласно п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы по НДС является день оплаты предстоящей поставки товаров, то на день отгрузки товаров в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом суммы налога, ранее исчисленные налогоплательщиком с предоплаты, подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Налоговый учет (налог на прибыль)

В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ. Это переход права собственности на недвижимость, который происходит на дату госрегистрации (см. выше). Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности. В условиях рассмотренного выше примера выручка от реализации здания в сумме 3 000 000 руб. должна быть признана в налоговом учете ООО "Фокус" в марте 2006 г. Казалось бы, нормы НК РФ в этом вопросе предельно понятны. Однако специалисты Минфина России почему-то считают, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи ОС вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301). То есть, в условиях примера 1, выручка от реализации здания, по мнению Минфина, должна быть признана продавцом в налоговом учете в январе 2006 г. Отметим, что до недавнего времени специалисты финансового ведомства придерживались иной точки зрения. В более раннем письме того же Минфина России был сделан однозначный вывод, что в налоговом учете доход от продажи объекта ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (см. письмо от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85). Почему позиция чиновников изменилась? Ответа на этот вопрос у нас нет. Никакие нормы законодательства в этом отношении изменений не претерпели. И на наш взгляд, утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Закон однозначно указывает на то, что выручка должна признаваться в составе доходов только после государственной регистрации прав на здание. К сожалению, следование закону может привести к спору с налоговым органом. Если вы спорить не готовы, воспользуйтесь разъяснениями Минфина России и включите выручку от реализации здания в налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по акту. А вот вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление амортизации, решается однозначно. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301.

УЧЕТ У ПОКУПАТЕЛЯ
Бухгалтерский учет

Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных законодательством РФ случаях, учитываются на балансе принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п. 41 Положения по ведению бухучета и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). При этом нормативными актами бухгалтерского учета допускаются два способа учета объектов недвижимости. Первый способ - недвижимость может числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 до даты госрегистрации. Второй способ - допускается досрочное (т.е. до регистрации права собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы поданы на госрегистрацию". При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по учету ОС для включения незарегистрированного объекта в состав ОС должны выполняться два условия: 1) документы переданы на государственную регистрацию; 2) объект ОС фактически эксплуатируется. Выбор способа учета незарегистрированного, но уже фактически эксплуатируемого имущества осуществляется главным бухгалтером организации при формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.

Пример 2.

Рассмотрим ситуацию, приведенную в примере 1, с точки зрения покупателя - фирмы "Лига".

Предположим, что учетной политикой фирмы "Лига" предусмотрен обособленный учет здания на счете 01.

Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г.

Документы на госрегистрацию поданы в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В январе 2006 г. в бухгалтерском учете фирмы "Лига" делаются следующие проводки:

Дебет 60 - Кредит 51 - 3 540 000 руб. - в соответствии со счетом и договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу;

Дебет 08 - Кредит 60 - 3 000 000 руб. - учтена стоимость здания в составе вложений во внеоборотные активы на дату подписания акта приема-передачи;

Дебет 19 - Кредит 60 - 540 000 руб. - учтен НДС по зданию;

В феврале 2006 г.:

Дебет 01/ "ОС, документы

по которым поданы

на госрегистрацию" -

Кредит 08 - здание, принято к учету в составе ОС.

Глава 21 НК РФ не устанавливает никаких особых правил применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение объекта недвижимости. С 1 января 2006 г. для вычета "входного" НДС уже не важен факт оплаты приобретенных товаров. Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ: 1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС; 2) ОС приняты к учету; 3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой. Таким образом, для вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. А продавец, как мы писали выше, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество покупателем, т.е. в нашем примере в марте 2006 г. Но предположим, что в условиях примеров 1 и 2 продавец при продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина: отразил реализацию имущества для целей налогообложения в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи (т.е. в феврале 2006 г.) и выдал покупателю здания счет-фактуру. В этом случае, на наш взгляд, покупатель здания может принять НДС к вычету в феврале 2006 г. в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении остальных условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ). При этом нужно иметь в виду следующее. Абзацем 3 п. 1 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что по объектам ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных ОС, в том числе оборудования к установке. Из буквального прочтения данной нормы Кодекса следует: если недвижимое имущество учтено на счете 08, то принять к вычету "входной" НДС покупатель сможет только после того, как недвижимость будет переведена в состав ОС. И такой позиции, как правило, придерживаются налоговые органы на местах. Но у Минфина на этот счет другое мнение. Специалисты финансового ведомства считают, что принять "входной" НДС к вычету покупатель недвижимого имущества может и до перевода объекта недвижимости на счет 01 при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию (см. письмо от 13.07.2005 N 03-04-11/158). То есть, по мнению Минфина, принять НДС к вычету можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента госрегистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08. Какой позиции придерживаться - решать вам. Позиция Минфина России, конечно, выгодна налогоплательщикам, поскольку позволяет заявить вычет раньше. Но нужно учитывать, что вычет НДС до момента принятия здания к учету на счете 01 может привести к спору с налоговым органом.

Начисление амортизации в бухгалтерском и налоговом учете Бухгалтерское законодательство позволяет начать начислять амортизацию по объекту недвижимости еще до госрегистрации права собственности на него. Согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий: 1) объект недвижимости введен в эксплуатацию; 2) поданы документы на госрегистрацию. Согласно налоговому законодательству объекты недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 НК РФ). При этом в соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо (так же, как и в бухучете) выполнение двух условий (см. письмо Минфина от 17.11.2004 N 03-03-01-04/1/111):

• включение ОС в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);
• ввод ОС в эксплуатацию.

Обратите внимание на правильное определение даты начала начисления амортизации: амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (при условии, что документы на госрегистрацию уже поданы). В противном случае (если документы не поданы), необходимо дождаться месяца, когда произойдет подача документов на госрегистрацию. Проиллюстрируем эти нехитрые правила на примерах:

Дата ввода в эксплуатацию (месяц)	Дата подачи документов на госрегистрацию (месяц)	Дата начала начисления амортизации
январь	январь	1 февраля
январь	февраль	1 февраля
январь	март	1 марта
февраль	январь	1 марта

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Как отмечалось выше, продаваемое здание выбывает у продавца из состава ОС на дату подписания акта приемки-передачи здания (т.е. на дату передачи здания покупателю). Поэтому у продавца здание подлежит обложению налогом на имущество только до момента списания объекта ОС с бухгалтерского учета, т.е. до даты передачи его покупателю по акту приемки-передачи (см. письмо Минфина России от 05.08.2005 N 03-06-01-04/317). У покупателя объект недвижимости вплоть до даты госрегистрации может числиться как на счете 01 "Основные средства", так и на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в зависимости от учетной политики). Формально в налоговую базу по налогу на имущество стоимость недвижимости должна включаться с того момента, когда в соответствии с решением организации недвижимое имущество будет принято к бухучету в качестве объекта ОС на счет 01. Имущество, учитываемое на счете 08, не является объектом обложения налогом на имущество. Таким образом, момент включения приобретенного в здания в налоговую базу по налогу на имущества определяется исключительно моментом принятия его к учету на счете 01 в соответствии с учетной политикой организации. Этот подход находит понимание в Минфине России (см. письма от 21.06.2005 N 03-06-01-04/284 и от 13.04.2004 N 04-05-06/39). Однако специалисты налоговой службы придерживаются иной точки зрения по данному вопросу. Налоговики считают, что объект недвижимости должен признаваться объектом налогообложения по налогу на имущество с момента начала фактической эксплуатации независимо от факта подачи документов на госрегистрацию и, соответственно, независимо от того, на каком счете он учитывается (01 или 08). Факт подачи документов на государственную регистрацию имеет значение только для определения начала начисления амортизации по этому объекту основных средств. Такая точка зрения нашла отражение, например, в письме УФНС России по г. Москве от 27.04.2005 N 18-11/1им/30479.

Рассмотрим порядок бухгалтерского и налогового учета затрат организации, связанных с приобретением объектов недвижимости, и порядок документального оформления.

Описание хозяйственной ситуации

Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы минус расходы» с момента постановки на учет в налоговых органах.

По договору купли-продажи организация приобрела нежилое помещение стоимостью 5 750 000 руб. и 12/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок стоимостью 500 000 руб. Договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества (помещения и доли в земельном участке). С договором продавец предоставил организации технический паспорт на нежилое помещение и кадастровый паспорт на земельный участок.

Договором предусмотрен следующий порядок оплаты:

- 250 000 руб. в день подписания договора (27.02.2014) за счет собственных средств покупателя;

- 6 000 000 руб. за счет кредита банка не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов о госрегистрации объектов недвижимости.

Организация получила в банке долгосрочный кредит на 5 лет (2014 – 2018 г.г.) в размере 6 000 000 руб. под 12,25% годовых. Денежные средства перечислены банком 12.03.2014 г. По условиям кредитного договора организация уплачивает банку комиссию за ведение ссудного счета – 15 000 руб. в первый месяц и по 5 000 руб. в последующие месяцы. По условиям кредитного договора организация заключила договор поручительства с третьей стороной. Стоимость оформления договора поручительства составила 40 800 руб.

Права собственности организации на нежилое помещение и на долю в земельном участке зарегистрированы в марте 2014 г. При государственной регистрации объектов недвижимости организация уплатила 15 000 руб. за регистрацию помещения и 15 000 руб. за регистрацию доли в земельном участке.

Налоговый учет объектов недвижимости

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение основных средств. При этом порядок признания указанных расходов регулируется п.п. 3 и 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

- расходы признаются с момента ввода основных средств в эксплуатацию;

- в течение отчетного периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями;

- стоимость основных средств принимается по первоначальной стоимости, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах);

- основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав;

- в состав основных средств для целей налогообложения включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ;

- расходы на приобретение основных средств признаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

При этом согласно п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации земля.

Согласно п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина от 30.03.2001 № 26н, первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением возмещаемых из бюджета налогов. Фактическими затратами на приобретение основных средств являются, в частности:

- суммы, уплачиваемые продавцу;

- государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением объекта основных средств;

- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением основных средств.

Вывод

Для целей налогообложения расходы на приобретение доли в земельном участке не признаются в связи с тем, что земельный участок не относится к амортизируемому имуществу.

Примечание. Расходы на приобретение земельного участка (доли в земельном участке) признаются в случае его продажи налогоплательщиком.

Расходы на приобретение нежилого помещения признаются в сумме его первоначальной стоимости, которая складывается следующим образом:

- цена по договору купли-продажи – 5 750 000 руб.;

- государственная пошлина за регистрацию объекта – 15 000 руб.;

- плата за договор поручительства – 40 800 руб.

Итого первоначальная стоимость нежилого помещения – 5 805 800 руб.

Примечание. Плата за договор поручительства относится к расходам, непосредственно связанным с приобретением объекта основных средств, поскольку условием оплаты по договору купли-продажи является привлечение кредитных средств, а принципиальным условием кредитного договора является заключение договора поручительства.

- 31.03.2014 г. – 1 451 450 руб.;

- 30.06.2014 г. – 1 451 450 руб.;

- 30.09.2014 г. – 1 451 450 руб.;

- 31.12.2014 г. – 1 451 450 руб.

Указанные расходы отражаются в разделе II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утв. приказом Минфина РФ от 22.10.2012 № 135н. Сумма расходов, указанная в разделе II переносится в раздел I на последнюю дату месяца соответствующего квартала (в размере квартальной суммы).

Расходы на уплату госпошлины в связи с приобретением земельного участка

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством о налогах и сборах. В налоговом учете расходы на уплату налогов и сборов признаются в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком (пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В письме Минфина РФ от 06.09.2005 № 03-11-04/2/64 указано, что согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам.

Вывод

В связи с тем, что по правилам главы 26.2 НК РФ земельные участки (доли в них) не принимаются к учету в качестве основных средств, то соответственно их первоначальная стоимость для целей налогообложения не формируется.

С учетом того, что доля в земельном участке под нежилым помещением приобретена для ведения предпринимательской деятельности, организация вправе включить в состав расходов госпошлину, уплаченную при государственной регистрации доли в земельном участке, на дату уплаты госпошлины.

Проценты по кредиту

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов). Указанные расходы учитываются в момент погашения задолженности перед банком путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ указанные расходы принимаются в порядке, предусмотренном ст. 269 НК РФ.

Согласно п. 1.1 ст. 269 НК РФ с 01.01.2011 по 31.12.2014 г.г. предельная величина процентов, признаваемых расходом для целей налогообложения, принимается равной ставке процента, установленной соглашением сторон, но не превышающей ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,8 раза, при оформлении долгового обязательства в рублях.

Пунктом 1 ст. 269 НК РФ установлено, что в отношении долговых обязательств, не содержащих условие об изменении процентной ставки в течение всего срока действия долгового обязательства, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, действовавшая на дату привлечения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 269 НК РФ (в редакции закона от 28.12.2013 № 420-ФЗ) с 01.01.2015 г. проценты по долговым обязательствам будут признаваться в размере фактической ставки, установленной договором.

Вывод

В 2014 году организация вправе при определении налоговой базы включать в состав расходов фактически уплаченные банку проценты по кредитному договору, но не более предельного размера.

На дату привлечения организацией кредита (12.03.2014) ставка рефинансирования ЦБ РФ была установлена в размере 8,25% годовых. Соответственно, предельный размер процентов составляет 14,85% (8,25% х 1,8), что превышает процентную ставку по договору (12,25% годовых). Таким образом, в 2014 году Общество вправе включать в состав расходов фактически уплаченные банку проценты в полном размере.

В связи с отменой лимита с 2015 года Общество также сможет включать в состав расходов для целей налогообложения уплаченные банку проценты по кредиту в полном размере.

Проценты по кредиту включаются в состав расходов на дату их перечисления банку.

Расходы на обслуживание ссудного счета

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.

Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относятся открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Вывод

Расходы на ведение ссудного счета учитываются в составе расходов для целей налогообложения на дату их уплаты.

Бухгалтерский учет объектов недвижимости

Согласно п. 17 ПБУ 6/01 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования. При этом земельные участки не подлежат амортизации.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Срок полезного использования определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету (п. 20 ПБУ 6/01).

Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из (п. 20 ПБУ 6/01):

- ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

- ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Вывод

Для принятия приобретенных объектов недвижимости к бухгалтерскому учету необходимо оформить:

- односторонний акт о приеме-передаче нежилого помещения (форма № ОС-1а);

- односторонний акт о приеме-передаче доли в земельном участке (форма № ОС-1);

- приказ руководителя о принятии к бухгалтерскому учету нежилого помещения и доли в земельном участке.

В актах и приказе следует указать:

- первоначальную стоимость нежилого помещения - 5 805 800 руб.;

- срок полезного использования нежилого помещения;

- первоначальную стоимость доли в земельном участке – 515 000 руб. (цена по договору купли продажи 500 000 руб. и госпошлина 15 000 руб.).

Обратите внимание! Для целей бухгалтерского учета правило определения срока полезного использования с учетом срока фактической эксплуатации основного средства у прежних владельцев ПБУ 6/01 не предусмотрено. Организация устанавливает срок полезного использования объекта основных средств самостоятельно исходя из предполагаемого срока, в течение которого организация собирается эксплуатировать указанное основное средство, а также с учетом его физического износа. При этом применение Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы для целей налогообложения прибыли, не является обязательным для целей бухгалтерского учета (п. 1 Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).

Читайте также:

  
• Литра пиво кутузовская дом 9 трехгорка соседи разливное сдам псн
  
• Иностранная компания продает недвижимость в россии налогообложение
  
• Какие документы нужны для получения налогового вычета за квартиру в 2021
  
• Налог с продажи квартиры в 2017 году новый закон
  
• Если продал недвижимость за границей нужно ли платить налоги в россии