Ставка ндс на кипре

Опубликовано: 03.05.2024

На Кипре действует исходящий и входящий НДС.

Что такое НДС

НДС – это налог на добавленную стоимость. Его взимается не открыто, а добавляют к ценам и тарифам. После продажи товаров, обложенных НДС, в бюджет государства происходит вливание средств.

НДС помогает избежать многократного уклонения от налогов. Государство получает их беспрепятственно. НДС не взимают несколько раз с одного товара, пока он не пройдёт все стадии производства.

Налог позволяет уравнивать цены между местной продукцией и зарубежной, поскольку пошлина действует по системе «страны назначения», а не производства.

Ставка НДС на Кипре

В стране 4 типа ставки:

стандартная – 19 %, начисляется на большинство товаров и услуг;
пониженная – 9 % – для транспортных услуг, сферы питания;
сниженная – 5 %, используется при реализации фармакологических препаратов, продовольствия всех типов, печатной продукции, заправке газом; скидка действует на концертные мероприятия и посещения музеев;
нулевая ставка начисляется при экспорте продукции, на лизинг авиалайнеров, на транспортные услуги при поездках по Республике.

Какие товары и услуги освобождены от НДС

Сдача в аренду недвижимости. Но если сделка совершается с правом выкупа, то освобождения нет.
Многие денежные операции, услуги банков и оформление всех видов страхования.
90% медицинских услуг, в том числе стоматологические.
Культурные, образовательные и спортивные мероприятия.
Продажа вторичной недвижимости и земельных участков.
Почтовые услуги национальной службы Кипра.
Лотерейные билеты и ставки на спортивные события.
Услуги инвестиционных фондов.

Возврат НДС

Европейские предприниматели подают заявку на возврат НДС в электронном виде на сайте налоговой службы государства, где фирма стоит на учёте.

Годовой минимум для запросов на возврат – 50 евро. Промежуточный минимум (за период 90-365 суток) – 400 евро.

Минимальный срок ожидания возврата НДС – 1 квартал, максимум –год. Запрос нужно подать до 30 сентября следующего года после закупки.

При рассмотрении прошения обычно дополнительные документы не нужны. Однако государственное лицо в праве требовать оригиналы чеков. Рассмотрение занимает до 4 месяцев. Если проверяются дополнительные бумаги, дело может затянуться на 8.

Если заявление будет принято и последует положительный ответ, то в течение 10 дней средства будут перечислены. Отрицательное решение можно обжаловать за 2 месяца у министра финансов. Заключение министра можно отменить в Верховном суде Кипра за 75 дней.

Кипр возвращает налог компании не из Европы, если другая страна делает то же самое в обратном порядке. Киприоты заключили соглашения с Израилем, Норвегией и Швейцарией.

Если НДС хочет вернуть физическое лицо, то нужно воспользоваться услугой Такс Фри.

В магазинах

На фасаде торговой точки должна быть вывеска о возврате пошлины. На Кипре действует 3 таких розничных сети. Туристы не из ЕС могут рассчитывать на возврат НДС 19%.

Вернуть деньги могут нерезиденты страны, пробывшие на острове не более 3 месяцев. При покупке товара нужно запросить ваучер и заполнить его для последующего такс фри.

На книги, сигареты, еду и услуги возврат не распространяется. Товары желательно не открывать и не пользоваться ими до прохождения таможни, иначе можно получить отказ.

В аэропорту

Следующий шаг производиться при возвращении на Родину. В аэропорту следует найти зону регистрации пассажиров, где, и размещен офис Такс Фри.

Узнайте из видео: как заполнить декларацию для возврата tax free в аэропорту Ларнаки в 2021 году.

Важное условие – покупка товаров на сумму не менее 50 евро. Нужно предъявить паспорт, чеки, ваучеры. Необходимо сдать покупки на осмотр. Таможенный работник должен поставить печать на ваучеры и вернуть их.

Ваучеры действительны 90 дней после покупки товаров. Деньги зачисляют 2-8 недель после отправки документа. Срок зависит от загруженности сотрудников.

На дебетовые карты выплата не перечисляется. Подходит только кредитка, действительная не менее 4 месяцев после подачи заявки.

НДС на покупку недвижимости

Покупка недвижимости в новостройках облагается НДС. Европейская форма – VAT.

В 2012 году в налоговые предписания были внесены правки. На покупки в недавно построенных объектах был снижен размер НДС с 19% до 5.

Но чтобы получить льготную ставку, необходимо выполнить ряд условий:

Покупателю недвижимости должно быть полных 18 лет. Покупателем не может быть фирма или юридическое лицо.
Недвижимость должна служить основным жильём. Если покупатель иностранец, то по приезде на Кипр он должен останавливаться только в собственном жилье.
Если до этого была совершена сделка по ставке 5 процентов, второй раз такая схема недоступна.
Недвижимость на Кипре нужно покупать для личного использования, а не с целью заработка.

Ставка 5% добавляется к цене первых 200 квадратов приобретаемой недвижимости.

В 2016 году было утверждено ещё одно изменение. Был отменён пункт, по которому льготы не действовали при площади жилья больше 275 квадратов. Сейчас размер не важен.

Если покупатель всё оплатил по закону, но не воспользовался недвижимостью, то при следующей продаже он может рассчитывать на возврат ранее уплаченного налога. Пользовались ли недвижимость, видно по счётчикам коммунальных услуг.

Если заявитель, который может рассчитывать на ставку 5%, отказывается использовать недвижимость для личного проживания, он должен за 30 дней уведомить об этом департамент НДС.

Будет произведён перерасчёт, и придётся доплатить сумму по стандартной ставке. Не доплачивать можно только в случае смерти заявителя или при передаче объекта совершеннолетнему близкому родственнику.

Как получить льготную ставку на жильё

Необходимо обратиться в департамент НДС с соответсвующей заявкой. Вместе с заявлением подают документ, подтверждающий, что потенциальный покупатель ранее не был участником этой программы.

Если заявитель находится в законном браке, то такое же подтверждение необходимо его супругу/супруге.

Документы

Вместе с заявлением предоставляют бумаги:

договор о покупке недвижимости;
копию действующего национального паспорта. Для состоящих в браке понадобится копия паспорта жены или мужа;
свидетельство о браке (при наличии);
план изменения дома или участка (если планируется);
нотариально заверенная копия разрешения на строительство (если планируется);
декларация, подписанная архитектором или инженером, подтверждающая установленный размер приобретаемой территории и дома;
подтверждение того, что заявитель использует купленную недвижимость для постоянного проживания (чеки за коммунальные услуги, квитанции об оплате муниципальных взносов, любые другие бумаги, которые могут служить доказательством).

Собранные документы необходимо подать в течение полугода после переезда.

Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT - Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот. Об этом ниже.

Все цены на нашем сайте приведены в следующем формате - "200 000 + НДС" или "300 000, НДС не облаг."

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон республики Кипр №73(1)/2012, вносивший изменения в налоговое законодательство. Согласно новому закону, при приобретении недвижимости взимается льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки 19% при выполнении определенных условий. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии. 18 ноября 2016 года был опубликован закон №119(I)/2016 с дальнейшими изменениями, которые отражены ниже.

Требования к недвижимости и заявителю для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС предоставляется при соблюдении следующих требований:

Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией), достигшим 18-летнего возраста.
Покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр (во время его пребывания на Кипре).
У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС.
Недвижимость должна использоваться исключительно для проживания, а не с целью извлечения дохода (например, от сдачи в аренду).

Льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв. м. жилой недвижимости, согласно архитектурным планам, утвержденным официальными органами Республики Кипр. Расчет ведется пропорционально площади в цене недвижимости (см. пример расчета ниже).

Примечание: 18 ноября 2016 года отменено ранее действовавшее правило, по которому льготная ставка 5% НДС не применялась в случае, если общая крытая площадь жилой недвижимости превышала 275 кв.м. Сейчас такого ограничения нет: какова бы ни была площадь недвижимости, льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв.м. в любом случае.

Пример расчета НДС

Допустим, площадь недвижимости составляет 350 кв.м., а ее стоимость – 1.500.000 евро. НДС составит:

1.500.000 х 5% х 200/350 = 42.857 евро, плюс
1.500.000 х 19% х 150/350 = 122.143 евро

Итого НДС составит 165.000, а полная стоимость недвижимости – 1.665.000 евро

Важное примечание

Если покупатель приобрел новую недвижимость, оплатил НДС, при этом не пользовался ей, то при последующей продаже он имеет право получить всю сумму ранее уплаченного НДС обратно от государства. При этом следующий покупатель заплатит НДС государству по действующим ставкам.

Признаком пользования недвижимостью является потребление воды и электричества, а также бытовыми приборами, сантехникой и пр.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав недвижимость или сдав ее в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Приведем пример

Заявитель приобрел квартиру стоимостью EUR600.000 + НДС и воспользовался льготой, уплатив НДС 5% вместо 19%. Он решил продать свою недвижимость через три года после вступления в фактическое владение. В этом случае, он должен будет при продаже своей недвижимости уплатить в казну НДС по следующей формуле:

600.000 х 5% = EUR30.000 – изначально уплаченный НДС.

600.000 х 19% = EUR114.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без льготы.

114.000 - 30.000 = EUR84.000 – сумма экономии.

84.000 х 7/10 = EUR58.800 – сумма, которую заявитель должен будет возместить в казну, в случае, если он решит продать свою недвижимость через 3 года. Таким образом, 3 года из 10 как бы «самортизированы», поскольку 3 года заявитель пользовался недвижимостью сам, а за оставшиеся 7 лет из 10 нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 7/10 в данном примере.

Если же заявитель, воспользовавшийся льготой, не продает и/или не сдает в аренду свою недвижимость, а использует в качестве своей личной резиденции не менее 10 лет, то он довольствуется экономией при приобретении, в данном примере, в сумме EUR84.000, в полном объеме.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС заявление на применение льготы по НДС. Вместе с заявлением подается декларация о том, что заявитель ранее не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать аналогичные заявление и декларацию.

К заявлению прилагаются следующие документы:

Контракт на приобретение недвижимости
Копия паспорта. Копия паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
Архитектурные планы на недвижимость
Заверенная копия разрешительной документации на строительство
Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором, либо инженером по гражданскому строительству
Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как-то:
- Копии счетов за электричество
- Копии счетов за воду
- Копии телефонных счетов
- Копии счетов за местные или муниципальные налоги
- Любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

Комментарий 1

Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявитель должен будет проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

Ответ - нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре, и все равно получит льготу по НДС. Главное, чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался бы именно в данной недвижимости.

Комментарий 2

Для получения льготы по НДС Заявитель должен предоставить счета за коммунальные услуги (см. раздел выше). Означает ли это, что покупатель должен вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, несколько месяцев прожить в ней и только потом, получив первые коммунальные счета, подать документы на льготу и возмещение части ранее уплаченного НДС?

Ответ - нет, не означает. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%. Что до коммунальных счетов, их можно передать в департамент НДС позднее (в течение 6 месяцев), по мере их получения.

Поясним сказанное на примере. Пусть покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200.000 плюс НДС. Одновременно с подписанием контракта покупатель оплачивает 30%-й депозит в размере €60.000 плюс НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11.400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office) (подробнее об этой процедуре - на странице Юридические вопросы). Сразу после этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение двух-трех недель. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов - EUR140.000 плюс оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от EUR200.000) составляет EUR10.000. Однако, ранее покупатель уже уплатил НДС в размере EUR11.400. Таким образом, второй платеж составит всего EUR138.600 (140.000 – 1.400). Через несколько месяцев после покупки, получив на руки первые коммунальные счета, покупатель передает их копии в департамент НДС.

«Клерк» Рубрика Офшоры и ОЭЗ

Фото Бориса Мальцева, Кублог

Британские Виргинские острова, Республика Мальта, Республика Маврикий, Малайзия… Совсем недавно и Республика Кипр входила в список государств, которых российское Правительство отнесло к офшорным зонам. Само по себе включение Кипра в «черный список» было весьма неоднозначным. Ведь «офшорная зона» всегда связана с применением явно льготного режима налогообложения – отсутствие обязанности по уплате налогов для налоговых резидентов, ведущих свою деятельность во вне, отсутствие обязанности по сдаче финансовой отчетности, не публичность корпоративного членства. В свою очередь, Кипр с его обязательным ежегодным аудитом, налоговой ставкой по налогу на прибыль в 12,5 %, публичным реестром акционеров, явно был «белой вороной» в списке офшоров. Все это, а также пересмотр кипрским Минфином ряда налоговых положений по инициативе российского правительства, способствовало официальному исключению Кипра из числа офшорных зон.

О привлекательности Кипра для ведения бизнеса написано много. Интерес к этой экономической зоне объясняется, прежде всего, достаточно низкой ставкой налога на прибыль – 12,5 %, ставкой на дивиденды - 5 % (при соблюдении ряда условий), использование льгот по соглашениям об избежании двойного налогообложения.

Любой предприниматель, в том числе российский, при выборе иностранной юрисдикции для налоговой оптимизации, как правило, принимает во внимание следующие налоговые показатели: корпоративный налог на прибыль, налог на доход физического лица, налог на недвижимость, местные сборы.

Для того, чтобы понять, подходит ли вам налоговый и инвестиционный климат Кипра, предлагаем наш краткий обзор основных налогов Кипра.

Налог на прибыль (Corporation Tax) и подоходный налог (Income Tax)

Кто платит?

Корпоративный налог платят как налоговые резиденты Кипра, так и налоговые нерезиденты. Чтобы понять, к какому типу плательщика относится компания, необходимо ответить на вопросы: место проведения собраний участников компании находится на Кипре? офис компании находится на Кипре? место, где находится большинство участников Компании – Кипр? банковские операции компании осуществляются на Кипре?

При положительных ответах на все эти вопросы можно смело отнести компанию к налоговому резиденту Кипра. Это означает, что управление и контроль компанией осуществляется на Кипре, что позволяет отнести ее к налоговому резиденту этой Республики.

В отношении налогоплательщиков физических лиц действует следующее правило. Если период пребывания лица на Кипре превышает 183 дня в году, то за ним признается статус налогового резидента, уплачивающего подоходный налог.

Какая ставка?

Для компаний налоговых резидентов и налоговых нерезидентов установлена единая ставка налога на прибыль – 12,5 %.

Налоговая ставка на доход физических лиц является прогрессивной – варьируется в зависимости от величины дохода.

Например, при ежегодном доходе менее 19 500 евро налоговая ставка равна 0.

Максимальная налоговая ставка равна 35 %, если ежегодный налогооблагаемый доход составляет более 60 000 евро.

Что облагается налогом?

Если говорить об уплате корпоративного налога, то разница для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов Кипра заключается в следующем. Первые уплачивают налог с прибыли, полученной как от бизнеса на территории Кипра, так и за его пределами. Вторые уплачивают налог с прибыли, полученной только от источников на территории Кипра.

При этом, к налогооблагаемым доходам относим, в том числе: прибыль от бизнеса, проценты/ дивиденды/ роялти (для налоговых резидентов), суммы по сделкам от продажи деловой репутации (гудвил), доход от сдачи имущества в аренду.

При исчислении налога на прибыль не забываем производить вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу. К таким вычетам относим, в том числе, следующие: расходы на ремонт, безнадежные долги, расходы на оформление интеллектуальной собственности, расходы на пожертвования.

В налогооблагаемую базу для исчисления подоходного налога физического лица, включая, но, не ограничиваясь, входит доход от трудовой деятельности, материальной выгоды, доход от сдачи имущества в аренду. При этом к вычету стоит принять, в том числе, проценты по кредиту для приобретения здания, сдаваемого в аренду (налоговый вычет равен 20 %), пожертвования на благотворительность, социальные взносы.

Помним, что расходы, не связанные с извлечением дохода, не принимаются во внимание при исчислении как налога на прибыль, так и подоходного налога. К таким расходам в частности относятся расходы по арендной плате на помещение/оборудование, использование которого не связано с предпринимательской, трудовой деятельностью, расходы на содержание авто, используемого исключительно для личных нужд, личные расходы (питание, транспортные и др.), расходы на капремонт.

НДС (Value Added Tax)

Кто платит?

В обязательном порядке компании необходимо пройти регистрации в целях уплаты НДС и уплатить налог в бюджет, в частности, если сумма поставок за предыдущий год превышает 15 600 евро либо если подобное увеличение суммы поставок ожидается в течение 1 месяца либо если сумма дистанционных продаж компаниям из ЕС, не являющимися плательщиками НДС, в течение года превысила 35 тыс. евро.

Также компания может и добровольно зарегистрироваться в целях учета и уплаты НДС в бюджет, если на территории Кипра есть представительство и поставки осуществляются за рубеж.

Какая ставка?

Стандартная ставка НДС составляет 19 %. Также предусмотрены и специальные пониженные ставки НДС 5% и 9%, а также нулевая ставка. Например, для операций по экспорту действует ставка 0%, для реализации корма для животных, медицинских изделий, услуг писателей, композиторов, приобретения/строительства недвижимости для личного проживания - 5 %, для услуг общепита (рестораны) – 9 %.

НДС подлежит уплате ежеквартально.

Налог на недвижимое имущество (Immovable Property Tax)

Кто платит?

Платить налог обязаны все лица, у которых на Кипре имеется в собственности недвижимое имущество. Под лицами понимаем и физических, и юридических лиц, как резидентов, так и нерезидентов Кипра.

Какая ставка?

Ставка варьируется в зависимости от рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной на 01 января 1980 года.

Для недвижимости стоимостью менее 40 тыс. евро налоговая ставка определена в размере 6 %. Максимальная ставка установлена в 1,9 % для недвижимости, стоимость которой превышает 3 млн. евро.

Налог не распространяется на школы, здания благотворительных организаций, с/х земли, государственные больницы, кладбища, церкви.

Когда платить?

Крайний срок для уплаты налога – 30 сентября каждого года. Интересно, что для тех, кто успевает уплатить налог до 30 августа, действует скидка в размере 10 % от налога.

Сбор на нужды обороны (Special contribution for defence)

Платят только налоговые резиденты Кипра.

С чего платится сбор?

Сбор уплачивается с так называемого «пассивного дохода»: дивиденды, проценты, доход от сдачи имущества в аренду.

Какая ставка?

Физические лица уплачивают сбор по ставке 17 % с дивидендов, полученных физическим лицом, как от компании – налогового резидента Кипра, так и от компании, не являющейся налоговым резидентом Кипра.

Если компания получает дивиденды от компании-налогового резидента Кипра, то она освобождается от уплаты сбора. Если же компания получает дивиденды от компании, не являющейся налоговым резидентом Кипра, то она либо освобождается от уплаты сбора либо уплачивает сбор по ставке 17 %.

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)

Собственники недвижимого имущества, расположенного на территории Кипра, собственники акций компаний, владеющих недвижимостью на Кипре.

Какая ставка?

Ставка определена в размере 20 % от полученной при реализации недвижимости прибыли.

Что облагается?

Положительная разница между стоимостью продажи Кипрской недвижимости и ее себестоимостью/рыночной стоимостью, определенной на 01.01.1980 с учетом инфляции.

Итак, если после изучения обзора налогов и сборов Кипра, желание создать там компанию не отпало, то напоследок напомним еще о трех особенностях Кипрской юрисдикции:

регистрационный сбор для ООО составляет 105 евро плюс 0,6 процентов от уставного капитала;
ежегодно нужно проводить аудит финансовой отчетности;
при регистрации компании необязательно оплачивать уставный капитал;
минимальный состав участников включает одного акционера, секретаря и руководителя (директора).

В заключение отмечаем, что Кипр сложно назвать налоговым раем для предпринимателей, поскольку как резиденты, так и нерезиденты вынуждены платить налоги, которые по сравнению, например, с Британскими виргинскими островами немаленькие. Тем не менее при грамотном использовании преимуществ Кипрской юрисдикции, можно смело использовать Кипрские компании для ведения эффективного бизнеса как на Кипре, так и за его пределами.

Налоги при покупке недвижимости

Покупателю недвижимости на Кипре, в зависимости от того, к первичному или вторичному жилому фонду относится объект, предстоит оплатить несколько налогов, часть из которых сейчас будет со скидкой. Так в случае покупки первой недвижимости от застройщика на территории страны взимается льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% вместо 19% (т.е. для объекта стоимостью 500 000 евро налог составит 25 000 евро). Аналогичный процент необходимо будет оплатить и при покупке последующего жилья от застройщика, но при условии, что предыдущий объект был приобретен не более десяти лет назад. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует.

Гербовый сбор

Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) - нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.

Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ	СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро	0%
От 5000 до 165 000 евро	0,15%
Свыше 165 000 евро	0,20%

Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:

5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро

Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.

Transfer Fee

После того, как покупатель вторичной недвижимости на Кипре становится зарегистрированным собственником недвижимого имущества, государство оформляет Свидетельство о праве собственности (Title Deed) на приобретенный объект и переводит его на имя покупателя. Это сопровождается выплатой налога (оплачивают только покупатель), который называется Transfer Fee. Основа для его начисления - стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи вторички, которая не облагается НДС. На данный момент для всех приобретающих такую недвижимость на Кипре государство предоставляет скидку в размере 50%.

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ	СТАВКА НАЛОГА	Скидка 50%
До 85 000 евро	3%	1,5%
От 85 001 до 170 000 евро	5%	2,5%
От 170 001 евро	8%	4%

Transfer Fee, который предстоит заплатить государству, может составлять сумму из нескольких слагаемых (чтобы сэкономить на данном налоге, можно оформить купленную недвижимость на два и более лица):

85 000 х 1,5% + 85 000 х 2,5% + 330 000 х 4% = 16 600 евро

Налоги на владение недвижимостью

Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).

Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.

Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.

Налог от сдачи недвижимости в аренду

Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.

Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:

2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода

Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:

30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро

Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

29 200 – 17 086 = 12 114 евро

Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

12 114 х 20% = 2422,80 евро

Налоги на недвижимость при продаже

При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.

А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.

Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.

Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:

Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:

700 000 – 500 000 = 200 000 евро

Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

200 000 – 17 086 = 182 914 евро

Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:

182 914 – 85 730 = 97184 евро

Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

97 184 х 20% = 19 436,80 евро

С июля 2015 года на Кипре был введен статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым человек освобождается от уплаты налога на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости. Налоговое резидентство на Кипре определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на территории страны, – он становится таковым, если в течение одного календарного года находился на месте свыше 183 дней. Недомицильным налоговым резидентом Кипра имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который после переезда на остров был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus

Когда стоимость налогооблагаемых поставок за последние 12 месяцев превышает 15 600 евро.
В любое время, если лицо предоставляет услуги налогооблагаемому лицу в другом государстве-члене ЕС, которые облагаются налогом по месту его регистрации.
В любое время, если есть разумные основания полагать, что стоимость подлежащих налогообложению поставок в течение следующих 30 дней с этого момента будет превышать 15 600 евро.

Порог регистрации НДС составляет 15 600 евро в год. Порог регистрации для дистанционных продаж (продаж товаров лицам, не подлежащим регистрации НДС на Кипре, поставщиками, находящимися в другом государстве-члене ЕС) составляет 35 000 евро в год.

Порог регистрации для приобретения товаров на Кипре у поставщиков, находящихся в других государствах-членах ЕС, составляет 10 251,61 евро в год. Лицо может принять решение о регистрации, даже если его налогооблагаемый оборот ниже порогового значения, поэтому оно может возместить входящий НДС, уплаченный за покупки. Однако это лицо должно учитывать необходимость соблюдения требований к плательщику НДС.

Стандартная ставка составляет 19%. Пониженные ставки составляют 5% и 9%. По этим ставкам облагаются отдельные товары, услуги или работы

Товары и услуги, к которым применяется первая пониженная ставка (5%):

поставка продуктов питания и напитков при продаже «на вынос» или с доставкой, за исключением сладких газированных и алкогольных напитков;
строительство, возведение или обеспечение жилья, используемого в качестве постоянного места жительства;
реконструкция и ремонт частного жилья, за исключением материалов, на которые приходится более 50% стоимости предоставляемых услуг;
вход на театральные постановки, в цирк, кинотеатр, на культурные и спортивные мероприятия;
использование спортивных сооружений;
выступления артистов, исполнителей, композиторов, художников и писателей;

книги, журналы и газеты;
поставка газа в баллонах;
водоснабжение;
определенные продукты питания и лекарства;
некоторые корма для животных;
парикмахерские услуги;
оборудование, используемое инвалидами (например, шрифт Брайля, инвалидные коляски);
детские кресла для детей до 12 лет для использования в наземных транспортных средствах;
медицинская и стоматологическая помощь (если не освобождается от НДС); операции чисто косметической и эстетической природы облагаются по стандартной ставке;
произведения искусства, полностью выполненные художником.

Вторая пониженная ставка (9%) применяется в основном к:

ресторанным услугам и услугам кейтеринга, включая алкогольные напитки;
внутренним перевозкам пассажиров (на такси, автобусе или морском судне) и сопровождающего их багажа.

обеспечению проживания в гостиницах и аналогичных учреждениях, в том числе предоставлению жилья для отдыха;

Услуги и товары, к которым применяется нулевая ставка НДС:

услуги, связанные с импортом товаров;
экспорт товаров;
услуги в рамках обработки товара внутритаможенной территории от имени принципала, находящегося вне ЕС;
предоставление определенных услуг и вспомогательных услуг, связанных с морскими судами и летательными аппаратами, за исключением судов для прибрежной рыбной ловли;
поставка золота в Центральный банк Кипра;
поставка товаров некоммерческим организациям для дальнейшего экспорта в гуманитарных, образовательных или благотворительных целях;

перевозка грузов на Мадейру и Азорские острова и обратно;
услуги посредников, связанные с операциями, осуществляемыми за пределами ЕС;
товары, находящиеся под таможенным контролем или соглашениями по складированию НДС;
услуги для товаров, находящихся под таможенным контролем;
туристические туры за пределы ЕС;
поставки любых товаров для снабжения коммерческих морских судов и военных кораблей.

Освобождаются от НДС следующие категории товаров и услуг:

сдача в аренду недвижимого имущества (при этом сдача в аренду с правом выкупа освобождению не подлежит);
большинство банковских, финансовых и страховых услуг;
большинство медицинских и стоматологических услуг;
определенные культурно-образовательные и спортивные мероприятия;

передача недвижимого имущества (кроме передачи зданий до их первого использования), включая передачу земли и подержанных зданий;
почтовые услуги, предоставляемые национальным почтовым органом;
лотерейные билеты и купоны для ставок на футбол и конные скачки;
услуги по управлению имуществом, предоставляемые инвестиционными фондами.

НДС на недвижимое имущество

Ряд недавних поправок в Кипрское законодательство по НДС, касающееся сделок с недвижимостью, были введены в действие с начала 2018 года. Эти поправки включают:

Обложение НДС аренды недвижимого имущества (земельные участки и коммерческая недвижимость, кроме жилых зданий), используемого арендатором для получения налогооблагаемых поставок. Арендодатель имеет право отказаться от взимания НДС с конкретной недвижимости. Этот вариант является безвозвратным.
Применение механизма обратного начисления (reverse charge) по операциям, связанным с передачей недвижимого имущества в процессе реструктуризации займа и обязательной передачи кредитору.

Наложение НДС по стандартной ставке на продажу незастроенных земель, назначение которых – возведение одной или нескольких построек в ходе осуществления предпринимательской деятельности. НДС не начисляется на покупку или продажу земли, находящуюся в зоне животноводства или в районах, которые не предназначены для развития, такие как зоны / области охраны окружающей среды, археологические и сельскохозяйственные зоны.

Специфические правила применения механизма reverse charge

С марта 2012 года reverse charge распространяется на услуги (или услуги с товарами) для строительства, реконструкции, сноса, ремонта или технического обслуживания зданий или любых строительных работ.

С октября 2013 года, когда налогооблагаемое лицо поставляет металлолом или отходы другому налогоплательщику, которому присваивается конкретный код экономической сделки (выдается таможней), а поставка является внутренней (внутри Кипра), покупатель должен применять механизм reverse charge.

Возмещение НДС для иностранцев

Для европейского бизнеса заявка на возврат должна быть подана в электронном виде через портал налоговых органов страны, в которой зарегистрирован заявитель. Годовой минимум (для заявлений на возврат за календарный год или остаток календарного года) составляет 50 евро. Промежуточный минимум (для заявлений на возврат за период менее календарного года, но не менее трех месяцев) составляет 400 евро.

Минимальный период возврата – три последовательных календарных месяца в одном году, максимальный период – один календарный год. Крайний срок подачи заявления – 30 сентября года, следующего за годом, за который подается заявление. Срок давности – 5 лет с момента окончания календарного года, в котором был оплачен НДС.

При рассмотрении заявления на возврат дополнительные документы (счета-фактуры) обычно не требуются, хотя Уполномоченный по налогам имеет право запросить оригиналы документов. Налоговые органы должны принять решение о возмещении в течение четырех месяцев с момента получения заявления, но, если запрашивается дополнительная информация, период рассмотрения может быть продлен до шести или восьми месяцев.

Если будет принято решение о возмещении, в течение десяти рабочих дней сумма возмещения будет перечислена на банковский счет, предоставленный налоговым органам. Если заявитель не согласен с решением Уполномоченного по налогам, он может обратиться к министру финансов в течение шестидесяти дней с даты, когда решение было вручено заявителю. Решения министра финансов также могут быть обжалованы в Верховном суде Кипра в течение семидесяти пяти дней.

Не европейские компании могут возвращать входящий НДС на покупку товаров и услуг на Кипре или импортный НДС на Кипре при условии, что компания не находится в какой-либо из стран-членов ЕС или на Кипре, не зарегистрирована, не обязана или не может быть зарегистрирована для НДС на Кипре и не осуществляет поставки на Кипр, кроме тех, которые подлежат применению reverse charge получателем, включая международные перевозки товаров.

Кипр будет разрешать возврат входного НДС, если будут приняты взаимные меры, т. е. если страна заявителя делает аналогичные уступки кипрским трейдерам. В настоящее время соглашения о взаимности действуют только с Израилем, Швейцарией и Норвегией. Компания должна доказать, что НДС был оплачен. Для подачи заявки на возмещение необходимо предоставить оригиналы всех счетов-фактур и / или импортных документов.

Европейский список продаж на Кипре называется Системой обмена НДС информацией, или VIES.

Для VIES нет порога. Это значит, что, если Кипрский поставщик, не зарегистрированный как плательщик НДС, предоставляет услугу налогооблагаемому лицу в другом государстве-члене, и НДС возникает в этом государстве-члене, то Кипрский поставщик должен зарегистрироваться на Кипре в системе VIES, чтобы задекларировать сделку в ней.

Заказать услугу

c нашими специалистами

Остались вопросы?

Запишитесь на профессиональную консультацию

Читайте также: