Сменился собственник арендуемого помещения новый собственник на усн что делать с ндс

Опубликовано: 30.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По договору аренды склада в цену договора (арендную плату) включен НДС. С 01.01.2015 арендодатель перешел на УСН и уведомил арендатора об этом. Акты в 2015 году выставлялись на ту же сумму, но уже без НДС.
Может ли арендатор оспорить сумму аренды с 2015 года (в сторону уменьшения арендной платы на сумму НДС), если никакое дополнительное соглашение к договору не подписывалось?

К сожалению, однозначного ответа на вопрос о правомерности уменьшения арендных платежей на сумму НДС в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения (УСН) в настоящее время дать невозможно. Поясним почему.
Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под юрисдикцией РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Несмотря на то что в силу п. 1 ст. 168 НК РФ плательщик НДС при реализации товаров, работ, услуг (в данном случае - при передаче имущества в аренду) обязан предъявить соответствующую сумму НДС к оплате дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав, цена договора нередко определяется с учетом НДС. Судами такой способ определения цены рассматривается как не противоречащий закону.
В связи с этим на практике нередко возникают вопросы, связанные с тем, должно ли влиять на цену договора то обстоятельство, что в ходе исполнения договора арендодатель (исполнитель, подрядчик) перестает быть плательщиком НДС. Единообразной судебной практики по данному вопросу на сегодняшний день не выработано. Можно выделить два основных подхода, которых придерживаются суды при разрешении подобных дел.
1. С одной стороны, необходимость предъявления арендатору дополнительно к цене договора (или в составе цены) суммы НДС означает, что для арендатора эта сумма фактически является частью арендной платы (смотрите в связи с этим постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09).
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Такое основание для уменьшения арендной платы, как изменение налоговых обязанностей арендодателя (например при его переходе на УСН), законом не предусмотрено. Поэтому, если согласно условиям договора НДС включен в арендную плату, то при переходе арендодателя на УСН условие об арендной плате может быть изменено только по соглашению сторон договора.
Такой подход означает, что, если арендатор и арендодатель не придут к соглашению об изменении размера арендной платы, она должна вноситься арендатором в прежнем размере независимо от того, является ли арендодатель плательщиком НДС. Такой правовой подход (применительно к различным видам договоров) представлен, например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2012 N Ф02-1775/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2012 N Ф08-1803/12, ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 N Ф01-3002/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 N 17АП-7332/11).
2. С другой стороны, включение арендодателем в арендную плату суммы НДС вытекает именно из требований п. 1 ст. 168 НК РФ и отражает характер названного налога как косвенного. Отсюда второй подход, согласно которому, если у арендодателя прекратилась обязанность облагать НДС передачу имущества в аренду, это означает, что с момента прекращения этой обязанности арендодатель не вправе требовать от арендатора уплаты соответствующей части арендной платы, а арендатор не обязан ее уплачивать. В случае уплаты той части арендной платы, которую составляет НДС, на стороне арендодателя возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Иными словами, прекращение у арендодателя обязанности по уплате НДС влияет на размер арендной платы, причитающейся с арендатора (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 12.03.2015 N Ф06-20811/13, АС Волго-Вятского округа от 18.08.2014 N Ф01-1714/14, ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2014 N Ф01-1369/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.09.2013 N Ф04-3661/13, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А32-8806/2009, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 10АП-6420/14, Второго арбитражного апелляционного суда от 31.01.2014 N 02АП-11349/13, Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 01АП-705/13, Второго арбитражного апелляционного суда от 07.12.2012 N 02АП-7207/12).
Косвенно этот правовой подход следует и из постановления Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 6889/11, в котором указано, что в случае, если НДС, предъявленный продавцом к оплате, не соответствует действительному размеру, который подлежал указанию продавцом согласно требованиям НК РФ, то сумма налога, уплаченная покупателем сверх этого размера, является исполнением, произведенным при отсутствии к тому законных оснований, и подлежит возврату покупателю.
На наш взгляд, с формальной точки зрения закону в большей степени соответствует первая из изложенных правовых позиций. Уплата контрагентом по договору (арендодателем) в бюджет суммы НДС основывается на требованиях налогового законодательства и не является предметом договорного регулирования. Определяя общую цену договора аренды, включающую НДС, стороны по существу договариваются о том, что дополнительно к цене договора сумма НДС арендодателем предъявляться не будет. Основываясь на принципе свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны не лишены права согласовать изменение размера арендной платы в зависимости от применяемого ими режима налогообложения. Однако, если такие условия в договоре отсутствуют, следует исходить из того, что исполнение арендодателем налоговых обязанностей не входит в сферу договорных правоотношений, и изменение общей цены договора, определенной с учетом НДС, возможно только по соглашению сторон. В такой ситуации имущественные потери арендатора связаны не с предъявлением как таковым суммы НДС к оплате лицом, не являющимся плательщиком этого налога, а с невозможностью применения вычета по НДС в случае, если арендодатель не выставит счет-фактуру с выделением суммы налога. Между тем счет-фактуру при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) вправе выставить и налогоплательщик, применяющий УСН (п. 5 ст. 173 НК РФ), вследствие чего у покупателя (арендатора) могут возникнуть основания для применения вычета по НДС (п. 1 ст. 172 НК РФ, смотрите в связи с этим постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2007 N 10627/06). При таких обстоятельствах речь может идти скорее о неправомерности невыставления счета-фактуры, а не о том, что продавец необоснованно предъявляет к уплате сумму НДС. Однако вопрос о правовых последствиях невыставления счета-фактуры в связи с компенсацией имущественных потерь покупателя, вызванных невозможностью применения вычета по НДС, не решен ни гражданским, ни налоговым законодательством.
Таким образом, судебная практика по данному вопросу не является единообразной, и его решение на сегодняшний день в значительной степени зависит от усмотрения суда. Полагаем, что с учетом значительного количества судебных актов, в которых выражена поддержка второго из приведенных подходов, есть вероятность, что в спорной ситуации право арендатора на внесение арендных платежей с уменьшением на сумму НДС в связи с переходом арендодателя на УСН будет признано судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Мы арендовали помещение кафетерия у органа местного самоуправления (договор аренды с 01.01.2007 г., пролонгирован до июля 2015 г., зарегистрирован в органах юстиции). 08.07.2010 г. данное помещение было продано, Комитет по управлению имуществом известил нас об этом письменно 15.07.2010 г. 12.08.2010 г. (получено по почте 25.08.2010 г.) покупатель известил нас об изменении собственника помещения. Пояснил, что на основании ст. 617 ГК РФ оснований для изменения договора аренды нет. И предложил арендную плату перечислять по новым реквизитам.

1. Должно ли быть какое-либо дополнение к договору, фиксирующее смену собственника?

2. Должен ли арендодатель выставлять арендатору счета, счета-фактуры, акты выполненных работ (раньше мы делали это сами)?

3. В каком размере должна идти оплата и кому? Мы уплачивали сумму аренды комитету, а НДС в бюджет, а теперь?

4. С какого момента мы должны платить арендную плату новому собственнику (с момента покупки, регистрации, извещения нас (получения нами письма))?

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Президиум ВАС РФ в п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо от 11.01.2002 г. № 66) указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором, поэтому требование арендатора о замене в договоре арендодателя правомерно.

Таким образом, Вы вправе заключить с новым арендодателем дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором указать наименование нового арендодателя по договору, ФИО и должность лица, уполномоченного заключать допсоглашение, реквизиты (в том числе банковские) нового арендодателя.

Сам договор при этом не меняется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Такое разъяснение дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Следовательно, пока новый арендодатель не зарегистрирует право собственности на недвижимое имущество, право собственности на это помещение будет сохраняться за бывшим арендодателем (в Вашем случае – Комитетом).

То есть до даты госрегистрации новым собственником прав на недвижимое имущество арендную плату Вы должны перечислить Комитету.

Новый собственник должен предоставить Вам сведения о госрегистрации его прав на помещение.

С даты регистрации прав на недвижимое имущество новым собственником (в случае уведомления Вас об этом) Вы должны перечислять арендную плату новому собственнику арендуемого помещения.

Поскольку Вы арендовали муниципальное имущество, то Вы как арендатор этого имущества признавались налоговым агентом по НДС.

И как налоговый агент согласно ст. 161 НК РФ исчисляли, удерживали из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивали в бюджет соответствующую сумму НДС.

Обязанности налогового агента при аренде государственного или муниципального имущества появляются у арендатора только при условии, что имущество предоставлено в аренду непосредственно органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления.

Если арендодателем является иное лицо , то уплачивать НДС в бюджет при реализации услуг по сдаче имущества в аренду арендодатель должен самостоятельно.

Новый арендодатель в соответствии с положениями п. 1 ст. 168 НК РФ предъявляет арендатору к оплате сумму НДС, то есть выставляет счета на сумму арендной платы с учетом НДС (сумма арендной платы с учетом НДС прописывается и в договоре аренды).

То есть Вы на основании счета, выставленного новым арендодателем, перечисляете ему сумму арендной платы с учетом НДС.

Арендодатель в соответствии с требованиями п. 3 ст. 168 НК РФ должен выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее 5 календарных дней, считая, соответственно, со дня получения предоплаты или со дня оказания услуг по аренде (то есть со дня окончания налогового периода, в котором такие услуги оказаны).

Кстати, Минфин РФ считает, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письмо от 06.10.2008 г. № 03-03-06/1/559).

Единственным исключением является ситуация, когда обязательное составление актов оказанных услуг прописано в тексте договора аренды. В этом случае придется составлять акты с периодичностью, указанной в договоре.

То есть арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, предъявленный ему в составе арендной платы, при соблюдении следующих условий:

– арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;

– оказанные услуги по аренде приняты на учет;

– получен счет-фактура от арендодателя.

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться такая ситуация: новый собственник - арендодатель сможет увеличить размер арендной платы по своему усмотрению и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ ).

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Поможем не забыть сделать главное.

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера и юриста

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Основания и правила отправки уведомления о смене собственника

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

информацию о новом владельце (включая контактные данные);
новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

Что касается момента перехода права на получение арендных платежей, то он наступает в момент перехода права собственности. Однако обязанность выплаты арендных платежей новому собственнику возлагается на нанимателя только после получения им соответствующего уведомления (такая позиция подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 года).

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении. Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде). Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

дата отправки и дата смены владельца;
данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

На мой взгляд, рассмотренное ВС РФ дело – хороший практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст. 617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования обычных и случайных условий договора в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и на перспективу оценить, какие именно вопросы стоит учесть в случае перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры.

Существо отношений:

Между обществом ( Первоначальный арендодатель) и банком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений и парковки на длительный срок (более, чем 12,5 лет) (Договор, Первоначальный договор).
Разделом 6 Договора "Обеспечение" была предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю страховой депозит в соответствующем размере (п.п. 6.1, 6.3 Договора). Сумма страхового депозита в силу условий Договора должна была находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды.
П. 6.6 Договора содержал условие об обязанности Арендатора пополнять страховой депозит в случае, если в течение срока действия договора аренды Арендодатель реализует свое право на обращение взыскания на часть депозита (п. 6.4 Договора).
Дополнительно п. 6.8 Договора содержал указание на то, что переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности Арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности Арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).
Раздел 13 Договора содержал положения о порядке и условиях распоряжения и возврата суммы страхового депозита при прекращении Договора. В частности, при прекращении Договора (по любому основанию, в связи с истечением срока или досрочно по соглашению сторон – п.п. 13.2, 13.3 Договора) стороны обязаны были провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения Договора, подписать акт сверки взаимных денежных обязательств; перечислить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении Договора (п. 13.12 Договора).
Пунктом 13.13 Договора специально было предусмотрено, что страховой депозит (его часть, оставшаяся после произведенных Арендодателем взысканий, в случае если на дату прекращения договора аренды Арендатор не пополнил сумму страхового депозита в соответствии с пунктом 6.6 Договора) подлежит возврату Арендатору в срок не позднее 15 рабочих дней с даты прекращения Договора.
Арендатор перечислил первоначальному Арендодателю предусмотренный Договор страховой депозит в сумме более 22 млн. рублей.

Смена собственника – арендодателя

Впоследствии во время действия Договора Арендодатель был признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
Общим собранием кредиторов общества - арендодателя были приняты решения о замещении активов должника путем создания на базе его имущества нового общества (Новый арендодатель) и внесения в уставный капитал вновь создаваемого общества имущества должника, в том числе здания, часть помещений в котором были сданы в аренду по спорному Договору.
Спустя несколько месяцев после регистрации права собственности на здание Новый арендодатель и Арендатор заключили соглашение о расторжении Первоначального договора в связи с истечением срока аренды (Соглашение о расторжении). Обязательства сторон соответственно по предоставлению в пользование помещений и уплате арендных платежей за их пользование по Первоначальному Договору прекратились с указанной сторонами даты (п. 3 Соглашения о расторжении).
Одновременно указанные лица заключили новый Договор аренды (Новый договор) в отношении того же самого объекта аренды. В этой связи стороны отказались от подписания актов возврата и приемки нежилых помещений, поскольку последние из владения и пользования арендатора фактически не выбывали.

Суть спора и позиции нижестоящих инстанций.

Позже Арендатор предъявил иск к Новому арендодателю, сославшись на нарушение последним положений раздела 13 Первоначального договора об обязанности вернуть оставшуюся часть страхового депозита.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании на ст.ст. 453, 617, 1102 ГК РФ , ст.ст. 131, 134, 142 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Закон о банкротстве) пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Арендатора.
Суды аргументировали свою позицию следующим образом:
уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства;
так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам;
поскольку на момент перехода к обществу (Новому арендодателю) права собственности на здание в отношении первоначального арендодателя было открыто конкурсное производство, требование о возврате страхового депозита, внесенного арендатором до начала процедуры банкротства, не является текущим, оно не могло быть ни погашено вне очереди, ни перейти к новому кредитору путем уступки права требования;
так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором Первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику - новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.

ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды трех инстанций не учли следующее.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом,

(1) лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя,

(2) прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Дополнительно ВС РФ сослался на ст. 115 Закона о банкротстве, регламентирующую порядок и последствия замещения активов должника, отметив, что, что по смыслу данной нормы к вновь созданному обществу переходят все имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.

(3) В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.

Новый арендодатель не представил доказательств того, что решением комитета кредиторов должника (т.е. Первоначального арендодателя) о замещении активов должника был по-иному оговорен вопрос, касающийся перехода страховых депозитов, полученных Первоначальным арендодателем до процедуры банкротства по договорам аренды от арендаторов помещений в здании, передаваемом в уставный капитал создаваемого общества. Следовательно, все права и обязанности, связанные с обладанием на праве собственности спорным зданием, в том числе касающиеся действовавших на тот момент договоров аренды и внесенных в рамках соответствующих отношений страховых депозитов, перешли к новому обществу.
ВС РФ отдельно обратил внимание на то, что по условиям спорного Договора право требовать возврата страхового депозита у арендатора могло быть реализовано только после прекращения договора (пункт 13.13), переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не мог повлечь за собой обязанности арендодателя произвести возврат страхового депозита (пункт 6.8). Поэтому в связи со сменой собственника обязанность по возврату истцу страхового депозита перешла к ответчику как к стороне Договора, а срок ее исполнения
С учетом этого ВС РФ признал неверными выводы нижестоящих инстанций о том, что если первоначальный арендодатель не передал полученные в качестве депозита денежные средства созданному в процедуре его банкротства в порядке замещения активов обществу - новому собственнику (т.е. Новому арендодателю), то у последнего отсутствует обязанность по возврату арендатору суммы депозита после прекращения договора аренды.

Комментарий:

Тот случай, когда по существу позиция ВС РФ заслуживает одобрения.

Полнота и логичность аргументации ВС РФ вполне может стать предметом самостоятельного обсуждения.

Однако с практической точки зрения в поддержку позиции ВС РФ и в ее развитие можно добавить следующее.

ВС РФ использовал специальное выражение: переход к новому арендодателю «правовой позиции», то есть всей совокупности прав и обязанностей по договору. Такое выражение переносит фокус внимания именно на название ст. 617 ГК РФ «сохранение договора в силе при изменении сторон». Логично предположить, что договор как правоотношение и как совокупность прав и обязанностей и не должен меняться, если изменение происходит в субъектом составе, то есть за пределами содержания договора аренды.
ВС РФ специально обращает внимание на тот факт, что перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона безотносительно к воле арендатора. Отвлекаясь от того, обусловлено ли существование ст. 617 ГК РФ вещным или обязательственным характером арендных прав (я – за компромисс), можно утверждать, что именно важность сохранения договора делает неизбежной перемену лиц в обязательстве в силу закона.
В силу системного толкования норм, расположенных в кодифицированном акте, это позволяет связать ст. 617 ГК РФ не только со ст. 384 ГК РФ, но и со ст. 387 ГК и гл. 24 ГК РФ в целом. Поэтому можно добавить, что новый арендодатель занимает место прежнего арендодателя равным образом безотносительно к своей воле в «том виде/ статусе», о котором известно арендатору». Представляется, это дополнительно подтверждает мысль, что смена арендодателя происходит и тогда, когда в сам договор какие-либо изменения не внесены. Условно говоря, приоритет отдается состоянию отношений «здесь и сейчас», а не потерявшим актуальность отдельным фрагментам письменной формы договора.
Фокус внимания именно на договоре позволяет обратить внимание на то, что любой договор – это не только совокупность существенных, но также обычных и случайных условий (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Поэтому правило ст. 617 ГК РФ должно действовать во всех случаях вне зависимости от того, о каком виде обеспечений в аренде идет речь (обычная неустойка или страховой депозит, например). Практически это означает, что зона ответственности прежнего и нового собственника – оценить, в каком виде должно передаваться имущество, сданное в аренду, и какие риски это может повлечь. Так, первоначальный арендодатель должен передать вещь со всеми «принадлежностями» (аналогия со ст. 135 ГК РФ «главная вещь и принадлежность»). Равным образом, новый собственник обязан оценить условия «обременяющего» вещь арендного обязательства и предъявить соответствующие требования к первоначальному собственнику. Поскольку именно первоначального и последующего собственника связывает такое отношение, в рамках которого происходит передача обремененной вещи на праве собственности (и не важно, произошло это в силу простого или сложного юридического состава).
Указание ВС РФ на предположение (которое может быть опровергнуто) о том, что страховой депозит переходит к новому собственнику вместе с вещью, вряд ли можно толковать в том смысле, что каким – либо образом первоначальный и последующий собственники имущества, сданного в аренду, могут изменить правило п. 1 ст. 617 ГК РФ и, как следствие, изменить помимо воли арендатора содержание договора аренды и «состояние» его исполненности на момент перехода права собственности на имущество, сданное в аренду. Представляется, что де факто речь идет именно об оценке фактических обстоятельств и выяснении того, в каком состоянии права и обязанности арендодателя существуют на момент перемены сторон в договоре аренды. Идея состоит в том, что переход права собственности на имущество, сданное в аренду, в принципе находится за пределами договора аренды. Собственник, распоряжаясь своей вещь, обязан либо передать ее свободной от любых обременений и прав третьих лиц, либо сообщить о всех обстоятельствах, имеющих значение для передачи вещи (ст. 460 ГК РФ – прямо или по аналогии). Дополнительно напрашивается своего рода аналогия/ параллель с обязанностью арендодателя обеспечить арендатору спокойное владение и/или пользование арендатором вещью на тех условиях, которые согласованы в договоре аренде, в том числе и в части гарантии оплаты и возврата оплаченного сверх). Иначе говоря, если праву арендатора потребовать возврат страхового депозита корреспондирует обязанность арендодателя его вернуть, то именно арендодатель (все равно какой по счету) и должен его возвращать. Защитить свои интересы, если фактически он страхового депозита от первоначального собственника не получил, последующий арендодатель всегда сможет по нормам о том виде обязательства, в рамках которого произошла смена собственника, а субсидиарно - по нормам о кондикции (гл. 60 ГК РФ). Перекладывать же на арендатора риск невозможности реализации требования, основанного на договоре аренды, неоправдано и противоречит факту существования договора, поскольку такой риск обусловлен именно действиями (бездействием) собственников имущества. Однако эти действия находятся за пределами содержания договора аренды.
Ссылка на ст. 115 Закона о банкротстве и ее смысл полезна сама по себе в том смысле, что ограничивает «специальность» Закона о банкротстве. Так, вряд ли нужно видеть в п. 4 ст. 115 Закона о банкротстве, в котором говорится только о сохранении трудовых договоров, «некую специальность», исключающую сохранение силы для других договоров и применение общегражданской логики регулирования.

Подытоживая, можно сделать практический вывод о том, что

значение ст. 617 ГК РФ состоит в «консервации» договора аренды как всей совокупности существующих арендных прав и обязанностей на дату смены собственника имущества, сданного в аренду;
любые взаимоотношения собственников имущества находятся за пределами содержания договора аренды и не могут поэтому повлиять на существование и исполнимость требований арендатора;
если предусмотренные в договоре аренды способы обеспечения предполагают получение арендодателем определенного имущества на период аренды, то такое имущество должно следовать судьбе арендованной вещи в случае смены собственника. Сообщить об этом или это заменить, а равно надлежащим образом подготовить документы и осуществить передачу вещи со всем «добром» – дело и задача собственников.

Читайте также: