Покупка квартиры дду на ооо с ндс

Опубликовано: 15.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП на общей системе налогообложения хочет приобрести квартиры по договорам долевого участия. В дальнейшем ИП собирается продавать эти квартиры по договорам долевого участия (в строящемся доме). Указанные операции будут осуществляться в рамках предпринимательской деятельности.
Как в этом случае рассчитывается НДС? Возникает ли объект налогообложения НДС в договорах долевого участия при покупке и продаже? Как рассчитывается налог на доходы физических лиц? Может ли ИП уменьшить доход от продажи по договорам долевого участия на сумму затрат на покупку по договору долевого участия?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации при реализации (передаче) ИП имущественных прав на квартиры возникает объект налогообложения НДС. Налог ИП должен исчислить с разницы между ценой уступки прав на квартиру и суммой, уплаченной застройщику по договору.
В момент оплаты покупателем стоимости переданного ему права у ИП возникнет доход, облагаемый НДФЛ. При определении налоговой базы по НДФЛ ИП вправе учесть в составе профессиональных вычетов сумму расходов, связанных с приобретением прав (т.е. сумму, уплаченную застройщику), при условии документального подтверждения данных расходов.

Обоснование вывода:
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве (далее - договор, ДДУ) расценивается как передача имущественных прав (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 384, п. 3 ст. 385 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по ДДУ допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (части 1 и 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации, как мы поняли, ИП планирует заключить ДДУ, и до момента передачи ему застройщиком объектов долевого строительства (квартир) уступить права требования по договору третьим лицам (новым участникам).

НДС

На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Согласно разъяснениям специалистов Минфина России и налоговых органов, операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по ДДУ, для целей налогообложения следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@). Аналогичную позицию занимают высшие судьи (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Пунктом 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ установлены перечни операций, не признаваемых объектом налогообложения НДС и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
В частности, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Данная льгота может быть применена в том числе при реализации квартиры в многоквартирном доме (ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ, письма Минфина России от 21.12.2018 N 03-07-07/93476, от 09.03.2016 N 03-07-08/12870).
Однако в случае, когда реализуется не сама квартира, а имущественные права на нее по ДДУ, норма пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не применяется (письма УФНС России по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 05.12.2006 N 19-11/106200, постановление Восьмого ААС от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В письме Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26 разъяснено, что передача налогоплательщиками имущественных прав на жилые помещения является объектом налогообложения НДС, поскольку такие операции не поименованы в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ. Кроме того, чиновники отмечают, что рассматриваемые операции не относятся к инвестиционным, соответственно, к ним не могут быть применены пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.
При передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется по правилам ст. 155 НК РФ, в п. 3 которой сказано, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения (доли в них) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
При этом в письмах Минфина России от 06.02.2018 N 03-07-11/7476, от 04.06.2015 N 03-07-14/32284 уточняется, что под расходами на приобретение прав следует понимать размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору*(1).
По мнению судей, в целях применения нормы п. 3 ст. 155 НК РФ расходы на приобретение прав учитываются с НДС (если он был предъявлен продающей стороной). Смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 01.12.2016 N Ф07-10135/16 по делу N А52-3495/2015.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации при реализации (передаче) ИП имущественных прав на квартиры новым участникам ДДУ возникает объект налогообложения НДС. Налог ИП должен исчислить с разницы между ценой уступки прав на квартиру и суммой, уплаченной застройщику по ДДУ.
НДС в данном случае исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ) на день уступки прав, а именно на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из ДДУ (п. 8 ст. 167 НК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008)*(2).

НДФЛ

Согласно п.п. 1, 2 ст. 227 НК РФ ИП самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ с суммы доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
В силу п. 2 ст. 54 НК РФ ИП на ОСНО исчисляют налоговую базу по НДФЛ по итогам каждого налогового периода на основе данных Книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (далее - Книга учета) в порядке, утвержденном приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок).
В Книге учета (раздел I) отражаются все доходы, полученные ИП от осуществления предпринимательской деятельности, без уменьшения их на предусмотренные налоговым законодательством налоговые вычеты (п. 14 Порядка).
Представители финансового ведомства отмечают, что при рассмотрении вопроса порядка учета доходов и расходов ИП следует руководствоваться исключительно положениями главы 23 НК РФ. В данной главе не используются такие понятия, как "кассовый метод" или "метод начисления", поскольку в ней предусматривается особый порядок учета доходов и расходов в целях исчисления НДФЛ (смотрите, например, письма Минфина России от 30.06.2016 N 03-04-05/38420, от 16.07.2014 N 03-04-05/34662).
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (ст. 212 НК РФ).
В целях главы 23 НК РФ дата фактического получения дохода определяется, в частности, как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, либо день передачи доходов в натуральной форме (при получении доходов в натуральной форме), либо как день зачета встречных однородных требований (п. 1 ст. 223 НК РФ). То есть в доход налогоплательщика за соответствующий налоговый период включаются все доходы, дата получения которых приходится на этот налоговый период.
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13% (в том числе доходов от уступки прав требования), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.
В силу п. 1 ст. 221 НК РФ ИП имеет право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. Состав расходов, принимаемых к вычету, определяется ИП самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 НК РФ.
Таким образом, для включения расходов в сумму профессионального налогового вычета ИП требуется одновременное выполнение следующих условий: расходы должны быть фактически произведены (оплачены), документально подтверждены и непосредственно связаны с извлечением доходов. При этом отсылка в абзаце втором п. 1 ст. 221 НК РФ к порядку определения расходов, установленному главой 25 НК РФ, касается только "состава" расходов, а не порядка их учета в налоговой базе. Использование иных методов учета доходов и расходов ИП для целей исчисления НДФЛ законодательством о налогах и сборах не предусмотрено (смотрите, например, письма Минфина России от 20.02.2014 N 03-04-05/7199, от 16.07.2013 N 03-04-05/27723, от 11.11.2013 N 03-04-05/48059, от 16.04.2012 N 03-04-05/8-512).
Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в данном случае при уступке имущественного права на квартиру по ДДУ третьему лицу у ИП возникнет доход в момент оплаты покупателем стоимости переданного ему права. При этом в доход ИП не включается сумма НДС, уплаченная в бюджет при переуступке права требования (письма Минфина России от 01.07.2010 N 03-04-05/8-369, от 26.01.2012 N 03-04-05/8-74, постановление Семнадцатого ААС от 20.02.2017 N 17АП-20513/16). Одновременно при определении налоговой базы по НДФЛ ИП вправе учесть в составе профессиональных вычетов сумму расходов, связанных с приобретением прав по ДДУ (т.е. сумму, уплаченную застройщику) при условии соответствия данных расходов критериям п. 1 ст. 221 НК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
- Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 06.02.2018 N 03-07-11/7476 (Т.Ю. Кошкина, журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 3, март 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Если в счет предстоящей передачи имущественных прав получена предоплата, НДС исчисляется с разницы между полученной предоплатой и расходами на приобретение уступаемых прав (седьмой абзац п. 1 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 24.01.2019 N 03-07-11/3785). Исчисленный при получении предоплаты НДС можно принять к вычету с даты передачи имущественных прав (п. 8 ст. 171, второй абзац п. 6 ст. 172 НК РФ).
*(2) В общем случае при реализации имущественных прав налогоплательщик обязан выставить счет-фактуру покупателю (п.п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Вместе с тем в силу пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при реализации имущественных прав лицам, не являющимся налогоплательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ), по письменному согласию сторон сделки счета-фактуры не составляются.

директор ООО «Инкубатор для бухгалтера», к.п.н., аудитор

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Таблица 1. Учетные записи застройщика

Операции	№ строки	Дебет	Кредит
До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ)	1	76	86
Поступают средства целевого финансирования	2	51	76
Поступают средства на содержание застройщика	3	51	62
Признаются затраты на строительство	4	08	60, 76 и др.
Признаются затраты на содержание застройщика	5	20	02, 10, 70, 69
На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ)
Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома)	6	43	08
Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика	7	08	91
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности	8	86	43
Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом)	9	26	02, 10, 70, 69,
Списаны текущие затраты в отсутствие выручки	10	91	26
Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности)	11	62	90
Списаны затраты на содержание застройщика	12	90	20, 26
Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль	13	90,91	99
Начислен налог на прибыль	14	99	68

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария

Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
Как только ДДУ будут оплачены полностью, счет 76 закроется.
Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ.
Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления № 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
Так учитывают затраты на содержание дома, строительство которого завершено. Актива они не порождают. Содержание квартир, приобретенных собственниками, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
Эту проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету. Счет 26 списывается в полной сумме.
Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
Убыток отражают обратными проводками.
Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?

Консультация предоставлена 10.06.2015 г.

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.

Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда). Сумма, указанная в договоре уступки права требования, НДС не содержит. Квартира будет впоследствии реализована. Из договора следует, что организация будет обязана рассчитаться денежными средствами в определенный в договоре срок. Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, с расчетного счета была уплачена госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" с последующим включением ее в стоимость приобретенной квартиры.

В налоговом учете затраты на приобретение имущественного права организация вправе учесть при расчете налога на прибыль или после реализации приобретенной квартиры, или в том периоде, когда они фактически были произведены, в зависимости от того, к какому виду расходов (прямым или косвенным) отнесены в учетной политике для целей налогообложения у организации приобретенные имущественные права.

Если предъявляется сумма НДС при уступке имущественных прав, то данная сумма к вычету не принимается, так как в дальнейшем приобретенная квартира не будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. НДС, не принятый к вычету, учитывается в стоимости приобретенных имущественных прав и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Обязательства сторон

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.

Уступка прав требования по договору

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае право (требование) к застройщику, принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке, то есть на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ имеет место уступка имущественного права (требования) по договору участия в долевом строительстве.

Уступка права (требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в соответствующей письменной форме и подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с абзацем пятым пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в редакции, действовавшей в 2014 году) за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина с 01.01.2015 уплачивалась в размере 200 руб. (с 01.01.2015 эта сумма составляет 350 руб. - изменение внесено в данную норму Федеральным законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ).

Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл. 25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп. 1 п. 1 ст. 333.17, абзац второй п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98, от 01.04.2009 N 03-05-05-03/03, от 09.12.2008 N 03-05-05-03/54).

Бухгалтерский учёт

Приобретённое право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).

Поскольку это право в рассматриваемой ситуации не предназначено для последующей переуступки, а будет учитываться до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства, такое право не признается в составе финансовых вложений по смыслу абзаца шестого п. 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений".

В этом случае на основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция)), приобретенное право требования принимается к учету по счёту 76, например на субсчете "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства", и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства.

Суммы налогов и сборов, уплачиваемых организацией, подлежат отражению в учете по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", так как государственная пошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ).

В бухгалтерском учете организации, приобретающей имущественное право, будут произведены следующие записи:

Дебет 68, субсчет "Расчеты по госпошлине" Кредит 51

- перечислена госпошлина в бюджет;

Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки права (требования)"

- отражено право (требование), вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и задолженность перед третьим лицом исходя из договора уступки права (требования).

После окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на построенную квартиру в соответствии с п. 2, п. 5, п. 6 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов" ее необходимо принять на учет в качестве товара по фактической себестоимости. В стоимость квартиры будет включена и стоимость приобретенного на нее имущественного права.

Дебет 41 Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства"

- стоимость приобретенного имущественного права включена в стоимость квартиры, полученной по договору долевого участия, предназначенной для перепродажи и принятой к учету в качестве товара.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).

Приобретение права (требования), вытекающего из договора участия в долевом строительстве, расценивается в налоговом учете как приобретение имущественного права.

Согласно п. 1 ст. 268 НК РФ стоимость имущественных прав учитывается налогоплательщиком при реализации указанных имущественных прав.

Однако погашение права требования в результате получения квартиры от застройщика не рассматривается как реализация.

В то же время полагаем, учёт расходов в виде приобретения имущественных прав возможен с учётом общих норм главы 25 НК РФ.

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных им расходов.

При этом расходами, уменьшающими базу для исчисления налога на прибыль, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно п. 2 ст. 252 НК РФ расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, которые связаны с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В свою очередь, расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на прямые и косвенные затраты (п. 1 ст. 318 НК РФ).

К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:

- материальные затраты, определяемые в соответствии с пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;

- расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также суммы единого социального налога и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;

- суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.

Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).

При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.

Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Обратите внимание! Перечень расходов, которые в соответствии со ст. 318 НК РФ могут быть отнесены к прямым расходам, носит рекомендательный характер.

При отнесении затрат к прямым или косвенным следует учитывать, что прежде всего налоговый учет любой организации должен быть достоверным (ст. 313 НК РФ).

Соответственно, отнесение к косвенным расходам затрат, связанных только с производством и реализацией продукции, может быть расценено налоговым инспектором как действие, направленное на уменьшение налоговых обязательств в отчетном (налоговом) периоде.

Если в учетной политике Вашей организации затраты на приобретение имущественных прав включены в состав косвенных расходов, то учесть расходы на их приобретение Вы можете в том периоде, когда такие расходы фактически были произведены. Если же в учетной политике затраты на приобретение имущественных прав отнесены к прямым, то учесть их Вы сможете только после реализации (продажи) квартиры.

НДС

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам по НДС подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.

В соответствии со ст. 172 НК РФ вычетам подлежат, если иное не установлено данной статьей, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию РФ, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.

Таким образом, обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления облагаемых НДС операций.

Согласно п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от уплаты НДС. Таким образом, приобретаемое Вами имущественное право не будет использоваться для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, поэтому в данной ситуации Вы не вправе принять к вычету НДС по приобретенному имущественному праву на квартиру.

В соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с п. 2 ст. 170 НК РФ - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

«Клерк» Рубрика НДС

Ольга Волкова и Вячеслав Горностаев, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

О порядке исчисления НДС при поступлении заказчику-застройщику взносов по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ольга Волкова и Вячеслав Горностаев.

Организация является заказчиком-застройщиком, ведет строительство как собственными силами, так и с привлечением подрядных организаций и заключает договоры долевого участия в строительстве нежилых помещений. Участник долевого строительства осуществил соответствующие платежи (взносы) согласно условиям договора. Каков порядок исчисления НДС в данной ситуации?

Взаимоотношения участников процесса строительства регулируются, в частности, положениями главы 37 ГК РФ, Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ), а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Вместе с тем из положений части 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ и части 2 ст. 55 ГрК РФ следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное разрешение выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.

Полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698) является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 ст. 55 ГрК РФ).

В п. 16 ст. 1 ГрК РФ, а также в ст. 2 Закона N 214-ФЗ раскрыто понятие "застройщик". Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в собственности, на праве аренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях земельный участок и привлекающее в соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ "О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в ГрК РФ введено новое понятие "технического заказчика". Конкретизировано, что техническим заказчиком могут быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:

о выполнении инженерных изысканий;
о подготовке проектной документации;
о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.

При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. По сути, используемое ранее понятие "заказчик" (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие "технический заказчик", полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия "заказчика".

Пунктом 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, как правило, является одновременно инвестором, но может выступать просто техническим заказчиком, имеющим только функции организатора. Если застройщик самостоятельно ведет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

С позиции финансового ведомства, если договором долевого строительства предусмотрена передача застройщиком участнику долевого строительства, в том числе нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от НДС в части стоимости услуги застройщика, оказываемой при строительстве указанных нежилых помещений, не применяется. Такое мнение, в частности, высказано Минфином России в письмах от 14.12.2012 N 03-07-10/31, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 26.06.2012 N 03-07-15/67, от 14.02.2012 N 03-07-10/03, а также ФНС России в письме от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11645@.

Таким образом, если условиями договора предусмотрена передача дольщику нежилого помещения, то вне зависимости от того, соответствует ли такой договор требованиям Закона N 214-ФЗ или договор заключен в рамках Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, применение застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, с большой вероятностью приведет к налоговым спорам.

Кроме того, Минфин России предупреждает, что выполнение СМР собственными силами под действие указанной льготы пп. 23.1 НК РФ не подпадает. Так, Минфин России в своих письмах от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 26.10.2011 N 03-07-10/17 указал, что в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то под действие пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ она не подпадает. Поэтому стоимость работ облагается НДС в общеустановленном порядке.

Следовательно, при передаче по акту приема-передачи объекта долевого строительства нежилого помещения налогоплательщик, одновременно являющийся застройщиком и генподрядчиком, на основании п. 3 ст. 168 НК РФ, обязан выставить счет-фактуру дольщику и, соответственно, исчислить со стоимости соответствующей доли сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет.

Согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина России от 08.06.2011 N 03-07-10/11, в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, применяет освобождение от обложения НДС на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и своими силами обязуется построить жилой дом, непосредственно выполняя строительно-монтажные работы, то в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих обложению НДС. При этом с сумм, полученных (получаемых) в качестве вознаграждения застройщика (размер вознаграждения застройщика должен быть определен в договоре), НДС не начисляется, и соответственно, "входной" НДС по расходам на собственное содержание к вычету не принимается.

Таким образом, в момент получения предварительной оплаты (аванса) на финансирование строительства налогоплательщик должен исчислить с ее суммы НДС в порядке, установленном п. 4 ст. 164 НК РФ, и составить соответствующий счет-фактуру не позднее пяти календарных дней с момента получения аванса (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Отметим, что требования к счету-фактуре на предоплату, выставляемому покупателю, перечислены в п. 5.1 ст. 169 НК РФ. Такой счет-фактура регистрируется в книге продаж.

В соответствии с п. 14 ст. 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты) предстоящего выполнения работ, то на день выполнения работ в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы.

При этом на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего выполнения работ, подлежат вычетам при выполнении работ.

Следовательно, при определении налоговой базы по НДС по выполненным работам застройщиком, выполняющим строительно-монтажные работы своими силами, суммы НДС, исчисленные застройщиком при получении от участников долевого строительства вышеуказанных денежных средств, подлежат вычету. При этом после выполнения работ счета-фактуры, ранее выписанные и зарегистрированные организацией в книге продаж при получении предварительной оплаты, регистрируются в книге покупок.

На основании п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Заметим, что, не воспользовавшись правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, застройщик признается применяющим освобождение от НДС. В этом случае положения учетной политики налогоплательщика не имеют значения (письмо ФНС России от 26.08.2010 N ШС-37-3/10064).

Таким образом, организация, одновременно выполняющая функции заказчика и генерального подрядчика, может принять к вычету суммы НДС, предъявленные ей:

субподрядчиками - в тот момент, когда подписаны акты по форме N КС-2 и N КС-3 и от них получены счета-фактуры;
поставщиками товаров (работ, услуг), приобретенных организацией для обеспечения строительства,
в момент принятия к учету таких товаров (работ, услуг) и получения от поставщиков счетов-фактур.

При этом право на вычет не зависит от сдачи завершенного строительством объекта инвестору. Как указано в письме Минфина России от 24.08.2005 N 03-04-10/07, заказчик имеет право принимать к вычету весь НДС по материалам, товарам, работам и услугам, используемым им при выполнении строительно-монтажных работ, в обычном порядке.

Как мы отметили выше, налогоплательщик может воспользоваться правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ. Для этого следует представить заявление в свою налоговую инспекцию. В этом случае при выполнении СМР собственными силами все перечисленные дольщиками денежные средства признаются предоплатой, полученной в счет выполнения работ, и в данном случае не важно, выделено в договоре вознаграждение застройщика или нет. Соответственно, в каждом квартале получения взносов дольщиков нужно составить "предоплатный" счет-фактуру и начислить "авансовый" НДС со всей суммы, полученной от дольщиков, а суммы налога можно будет принять к вычету в том периоде, когда организация-застройщик отразит операцию по реализации объектов долевого строительства (письмо Минфина от 26.10.2011 N 03-07-10/17).

Такова официальная позиция контролирующих органов.

На практике не все налогоплательщики соглашаются с данной позицией и не начисляют "авансовый" НДС при выполнении СМР собственными силами, считая, что денежные средства дольщиков носят инвестиционный характер и в налогооблагаемую базу включаться не должны. При этом при рассмотрении возникающих с налоговыми органами споров суды нередко встают на сторону налогоплательщиков, констатируя, что НДС возникает только на момент исполнения договоров о долевом строительстве и налог должен исчисляться только с суммы, остающейся в распоряжении застройщика экономии между полученными и израсходованными суммами на строительство.

Аргументация судов сводится к тому, что в качестве выполняемых для собственного потребления строительно-монтажных работ подлежат квалификации только те работы, в результате которых организацией создаются объекты, подлежащие использованию в ее собственной деятельности. При строительстве объектов с целью их последующей продажи (передачи) строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения НДС возникает при реализации построенного объекта (постановления Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 3309/10, ФАС Уральского округа от 23.11.2010 N Ф09-9023/10-С2, ФАС Северо-западного округа от 07.02.2011 N А56-75504/2009 и другие).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

— Застройщик строит первый ЖК. Заявленный срок сдачи — декабрь 2018-го. Смущает факт, что застройщик — ООО, а продажей занимается отдельное ИП. При покупке в ипотеку нужно оплатить ИП 3% задатка после одобрения кредита, а затем заплатить оставшийся первоначальный взнос. Является ли такая схема нормальной?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Мир инвестиций и девелопмента» ЖК «Диалект» Кристина Огинская:

Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем. В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.

Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет. В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.

На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.

Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Из текста вопроса непонятно, какой вид договора Вам предлагают заключить. Если дом строящийся, и помещение, которое Вы хотите приобрести, жилое, то с Вами, в соответствии с условиями действующего законодательства, должны заключить договор долевого участия в строительстве, или ДДУ (которой к тому же обязаны зарегистрировать вне зависимости от наличия или отсутствия ипотеки). Если же форма договора иная, я бы рекомендовала воздержаться от заключения договоров с данными лицами (ООО и ИП), поскольку шансы остаться и без денег, и без жилья у Вас велики, а продажа жилья по иным форматам договора, кроме кооператива и специальных жилищных сертификатов, прямо запрещена законом. Кроме того, смущает 3% задатка. В случае, если кредит не будет одобрен, какова его судьба? И где гарантии возврата этого задатка от ИП или от ООО?

В существующих условиях и требованиях, установленных законом о долевом участии, я убеждена, Вам удастся найти более надежного застройщика и комфортный для Вас договор.

Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и Партнеры» Ирина Кузнецова:

Согласно 214-ФЗ, единственной допустимой схемой привлечения денежных средств от частных инвесторов является приобретение квартиры по договору участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Такой договор заключается непосредственно между застройщиком и физическим лицом.

На практике распространена схема, при которой сам застройщик не занимается реализацией своих объектов, а привлекает специализирующиеся на продажах недвижимости агентствах. По отдельному договору с таким агентством может быть установлена комиссия за услуги по оформлению ДДУ.

Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул:

Индивидуальный предприниматель вправе продавать объекты застройщика (ООО) при условии наличия между ними заключенного агентского либо риелторского договора. В этом случае продажа в интересах застройщика (ООО) не будет противоречить законодательству РФ. Однако договор долевого участия в любом случае должен заключаться исключительно с застройщиком, и оплату по нему должна производиться также на его расчетный счет.

Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:

Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет. Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента. То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.

Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления. В этом случае они платят не 13%, а 6%.

Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.

Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.

Необходимо понимать, на основании какого договора ИП требует уплаты 3% задатка и какова процедура возврата в случае, если одобрение кредита не будет получено. Также нужно обратить внимание, на чей расчетный счет будут перечислены денежные средства дольщика и ипотечные средства.

Отвечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Шушанна Хачатрян:

Для ответа на вопрос о том, является ли такая схема нормальной, необходимо установить правовое основание реализации индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) квартир в строящемся доме. А именно продает ли ИП квартиры в новостройке от своего имени или от имени и по поручению застройщика на основании подписанного между ними договора. Или же индивидуальный предприниматель является правообладателем квартир в строящемся доме на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ИП и застройщиком и зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.

Если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме с привлечением ипотечных средств банка, то, выбирая квартиру в жилом комплексе, необходимо убедиться, что данный жилой комплекс аккредитован выбранным Вами банком. Если жилой комплекс не прошел аккредитацию, то Вы не сможете приобрести там квартиру с помощью ипотечных средств данного банка. Если же аккредитацию жилой комплекс прошел успешно и данный банк готов выдавать ипотечные кредиты на приобретение гражданами квартир в строящемся ЖК, то схема взаиморасчетов между банком и застройщиком либо лицами, действующими от имени застройщика, должна быть заранее согласована и одобрена обеими сторонами.

Таким образом, требования ИП об оплате задатка до получения банковского одобрения и перечислении суммы первоначального взноса после одобрения кредита могут быть «нормальными» только в том случае, если такие условия одобрены и заранее согласованы в договорах, заключенных между ИП, застройщиком и банком, кредитующим граждан, которые приобретают квартиры в данном жилом комплексе. При этом необходимо учитывать, что одобрение банком выдачи кредитных средств на приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе еще не является сделкой по покупке квартиры в новостройке, и произведение взаиморасчетов по такой сделке до регистрации договора участия в долевом строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, сопряжено с различными рисками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читайте также: