Ндс с кадастровых работ
Опубликовано: 05.09.2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 марта 2011 г. N 03-07-11/43 О применении НДС в отношении услуг по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, оказываемых государственными бюджетными учреждениями по субъектам РФ, подведомственными Росреестру
Вопрос: В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии входит в систему федеральных органов исполнительной власти.
Согласно пункту 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, Росреестр осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации. Согласно подпункту 5.1.16 Положения на Росреестр возложены полномочия по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" подведомственные организации Росреестра наделены полномочиями органа кадастрового учета, в том числе полномочиями по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
За предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в соответствии с действующим законодательством взимается плата, которая согласно бюджетной классификации Российской Федерации относится к доходам от оказания платных услуг и компенсации затрат государства и в полном объеме зачисляется в доход федерального бюджета.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления.
В этой связи просим дать разъяснения по вопросу применения нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении подведомственных организаций Росреестра - федеральных государственных учреждений по субъектам Российской Федерации, в части оказания ими услуг по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Ответ: В связи с вашим письмом по вопросу применения нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении услуг по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, оказываемых государственными бюджетными учреждениями по субъектам Российской Федерации, подведомственными Росреестру, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом пунктом 2 данной статьи Кодекса установлен перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. В указанный перечень включены операции по выполнению работ (оказанию услуг) органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления.
Поскольку бюджетные учреждения по субъектам Российской Федерации органом государственной власти не являются, услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, оказываемые данными учреждениями, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Одновременно отмечаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента | С.В. Разгулин |
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 марта 2011 г. N 03-07-11/43
Текст письма официально опубликован не был
Обзор документа
Рассмотрен вопрос, облагаются ли НДС услуги, оказываемые государственными бюджетными учреждениями "Земельная кадастровая палата" по субъектам Федерации, подведомственными Росреестру.
Речь идет об услугах по предоставлению сведений, внесенных в госкадастр недвижимости.
Согласно НК РФ НДС не облагаются работы (услуги), выполняемые (оказываемые) органами госвласти и местного самоуправления в рамках их исключительных полномочий, установленных нормативными актами.
Минфин пояснил, что вышеуказанные учреждения не являются органом госвласти. Поэтому их услуги должны облагаться НДС в общеустановленном порядке.
Кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости имеет определяющее значение для их собственников, владельцев и пользователей, так как земельный налог, налог на имущество или арендная плата для этих лиц рассчитывается именно в процентном соотношении от налоговой базы (кадастровой стоимости). Указанные лица заинтересованы в справедливом размере кадастровой стоимости, то есть максимально приближенной к реальной рыночной стоимости принадлежащих или эксплуатируемых ими земельных участков и объектов недвижимости. Именно поэтому любое, даже незначительное превышение «кадастра» над «рынком» нарушает права собственников, владельцев и пользователей как налогоплательщиков или арендаторов.
Обложили 2 раза?
Главным сегодня является вопрос о том, включается ли налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость недвижимости, тем самым увеличивая ее на соответствующий процент данного налога.
Согласно положению ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДС является непосредственно реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Отсюда возникает вопрос: если действительно НДС находится «внутри» кадастровой стоимости, то можно ли для целей налогообложения самостоятельно уменьшить такую кадастровую стоимость на размер НДС? В противном же случае имело бы место двойное налогообложение.
Точку в данных вопросах относительно недавно поставили высшие суды совместно с уполномоченными органами. Так, Верховный Суд РФ в Определении от 15.02.2017 № 5-КГ17-258 указал нижестоящим судам, включившим НДС в кадастровую стоимость, на неправильность толкования ими норм действующего законодательства. Было отмечено, что само по себе определение кадастровой стоимости объекта недвижимости не создает объект обложения НДС применительно к ст. 146 НК РФ, а лишь устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден .
Со ссылкой на этот судебный акт Министерством экономического развития РФ (письмо от 17.04.2018 № Д23и-1986), Министерством финансов РФ (письмо от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451) и ФНС России (письмо от 26.04.2018 № БС-4-21/8060) данные выводы ВС были направлены для учета в работе. Однако, судя по судебной практике за 2018-2019 гг., даже с учетом сформированного подхода, у судов продолжают возникать трудности.
Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2019 № 5-КА19-1 отменены судебные акты первой и апелляционной инстанций, заключивших, что включение НДС в устанавливаемую ими кадастровую стоимость земельного участка и расположенного на нем нежилого здания является правомерным.
Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ВС разъяснил, что установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, увеличивает налоговые обязательства для собственника этого недвижимого имущества , поскольку в период владения и эксплуатации собственники будут исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной судом в качестве кадастровой стоимости объекта, включающей в себя НДС.
Суд сказал свое слово.
Впоследствии, ВС РФ также проявил последовательность своего подхода, отменив кассационным определением от 10.07.2019 № 5-КА19-15 акты нижестоящих судов, допустивших аналогичные ошибки.
В приведенном деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, в результате которой эксперт включил НДС в размер определенной им рыночной стоимости объекта недвижимости. Административный истец, посчитав данный вывод эксперта ошибочным, просил провести повторную экспертизу с целью корректировки указанного вывода, однако суды ему отказали.
Отменяя данные судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, ВС указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер .
Исправление подобного рода ошибок нижестоящих судов не редкость: см. Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.11.2018 № 5-КГ18-276, от 06.03.2018 № 5-КГ18-306, Кассационные определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.11.2019 № 5-КА19-35, от 29.05.2019 № 5-КА19-7, от 09.08.2018 № 5-КГ18-96, от 06.03.2019 № 5-КГ18-307.
Таким образом, судебная практика в данном вопросе обретает стабильность, в том числе, в лице вышеназванных судебных актов ВС РФ.
Опираясь на выводы высших судов по вопросу неправомерности включения НДС в кадастровую стоимость недвижимости, ясность обрела и позиция судов по вопросу самостоятельного исключения такого НДС из кадастровой стоимости для целей налогообложения.
В Определении от 30.09.2019 № 2604-О Конституционный Суд РФ высказался о невозможности самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости на сумму НДС для целей налогообложения, а также сослался на позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 15.02.2017 № 5-КГ17-258, и изданные на его основе Письма Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы РФ от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451 и от 26.01.2018 № БС-4-21/8060 соответственно.
Кроме того, Определением ВС РФ от 21.10.2019 № 305-ЭС19-18438 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку судами нижестоящих инстанций были сделаны правильные выводы о законности решения налогового органа в виде доначисления налога с указанием на то, что установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не устанавливает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН, в том числе посредством ее уменьшения на суммы НДС .
Аналогичные выводы нашли свое отражение также в Определениях ВС РФ от 15.02.2019 № 305-КГ18-21673 по делу № А40-222618/2017, от 06.12.2019 № 305-ЭС19-21961 по делу № А40-248970/18-75-3840, постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 15.10.2019 № Ф05-13695/2019 по делу № А40-267507/2018, от 31.10.2019 № Ф05-16944/2019 по делу № А40-78822/2019, от 15.10.2019 № Ф05-13588/2019 по делу № А40-290269/2018, от 26.11.2019 № Ф05-20121/2019 по делу № А40-14545/2019 и от 15.08.2019 № Ф05-12694/2019 по делу № А40-262659/2018.
Таким образом, по итогам анализа судебной практики по поставленным вопросам можно сделать два однозначных вывода:
1) налог на добавленную стоимость не включается в кадастровую стоимость недвижимости, указанную в ЕГРН и учитываемую для целей налогообложения;
2) если же НДС оказался в вашей кадастровой стоимости, то его «исключение» возможно только в установленном законодательством порядке пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой, расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с учетом налога на добавленную стоимость, который прибавляется к стоимости имущества.
Существует две различных точки зрения судов и налоговых органов, по поводу того стоит или нет учитывать НДС в кадастровой стоимости оценки недвижимости.
1. НДС следует учитывать при расчетах налога на имущество от кадастровой стоимости.
В Письме от 16.08.2017 N ЗН-4-21/16190 ФНС России отмечает, что в ЕГРН подлежит отражению рыночная (кадастровая) стоимость с учетом НДС.
И именно, исходя из нее, определяется налоговая база по налогу на имущество, поскольку налоговым законодательством не предусмотрен механизм снижения рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости на величину НДС.
При этом тот факт, что налоговой базой для исчисления налога на имущество частично является сумма НДС, налоговиков не смущает.
Ранее аналогичные разъяснения были даны Минфином России в Письме от 21.04.2017 N 03-05-05-01/24003.
Поддерживают такую позицию и суды общей юрисдикции, рассматривающие дела об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Так, в апелляционном определении Московского городского суда от 22 ноября 2017 г. по делу N 33а-5106/2017 содержится следующая позиция:
Аналогичная позиция содержится в Определении Московского городского суда от 18 августа 2016 г. N 4га-9490/16.
2. НДС не должен увеличивать налоговую базу при расчете налога на имущество.
Альтернативная точка зрения отражена в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 N 09АП-55240/2016 по делу N А40-134041/16.
Как указали арбитры, при исчислении налога на имущество из рыночной (кадастровой) стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др.
То есть, налог на имущество должен рассчитываться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости, уменьшенной на сумму НДС.
В свою очередь, исключение из формулировки судебного решения упоминания о наличии в составе рыночной (кадастровой) стоимости НДС ведет к необоснованному увеличению облагаемой базы по налогу на имущество на сумму НДС и неправомерному начислению налога на налог.
С учетом приведенного судебного акта, позднее ФНС России в Письме от 26.10.2017 N БС-4-21/21650@ рекомендовали территориальным налоговым органам при рассмотрении вопроса о порядке применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением комиссии или суда в размере рыночной стоимости, включающей НДС, принимать во внимание складывающуюся в субъекте РФ судебную практику.
Позиция налоговиков была основана на письме Минэкономразвития России, от 12.10.2017 N Д22и-1031 в котором указано, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей обложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС.
Однако, не смотря на изменение позиции налоговых органов в данном вопросе, арбитражный суд города Москвы принял решение от 19.04.2018 по делу А40-196670/17-107-3004 уже по налоговому спору, в рамках которого налогоплательщик самостоятельно уменьшил налоговую базу на НДС, потребовав у налогового органа вернуть переплату по налогу на имущество. Налоговый орган в возврате отказал, с чем не согласился налогоплательщик и оспорил отказ в арбитражный суд.
Суд, рассмотрев дело, отказал в иске Общества о признании недействительным решения налогового органа, обосновав свой отказ тем, что кадастровая стоимость была установлена с НДС Комиссией Росреестра по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, и данная стоимость в последствии была утверждена Мосгорсудом при рассмотрении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как посчитал суд, ни налогоплательщик, ни налоговый орган, ни арбитражный суд уже не вправе пересмотреть такую стоимость, если она утверждена другим судом при установлении кадастровой стоимости.
Комментарий экспертов SRG:
НДС не должен увеличивать налоговую базу по налогу на имущество организаций.
В случае с недвижимым имуществом возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговым законодательством, но и от формы и структуры самой сделки, системы налогообложения юридического лица.
Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех случаях единой величиной. Именно поэтому стоимость недвижимого имущества должна быть рассчитана как налоговая база без НДС.
Налог на имущество юридических лиц рассчитывается от остаточной (балансовой) или кадастровой стоимости имущества, по которой он учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета, которая не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете.
Таким образом, результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС. Для корректного формирования итоговой величины стоимости при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах рекомендуется проводить их очистку от этого налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе величин, не включающих НДС.
Также следует обратить внимание на Определение Верховного суда РФ от 15.02.2018 по делу № 5-КГ17-258, в котором суд пересмотрел дело по заявлению ЗАО «ТД Зеленоград» и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд со следующей формулировкой:
«Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что выводы судов о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость в размере рыночной, основан на неверном токовании норм права»
Руководитель отдела маркетинга и PR SRG-Consulting
Вопрос о том, включает ли кадастровая стоимость НДС имеет важное практическое значение для каждого правообладателя коммерческой недвижимости. Будет ли его налогооблагаемая база (а соответственно и размер подлежащего уплате налога) на 20% больше или на 20% меньше?
Серьезный вопрос. Без бутылки на разобраться.
Вопрос сложный. Но государством не урегулированный.
Кода Методические указания о государственной кадастровой оценке еще разрабатывались (утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226) и их проект их размещался на сайте http://regulation.gov.ru/ , в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.»
Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами). В результате некоторые бюджетные учреждения при проведении кадастровой оценки включали НДС в кадастровую стоимость, а некоторые наоборот НДС исключали. Например в Москве кадастровая стоимость определялась с НДС, а в Московской области без НДС.
На одном из заседаний рабочей группы Госдумы по кадастровой оценке и имущественным налогам в апреле 2019 года председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании:
Поскольку в законодательстве вопрос был не урегулирован, правообладатели пытались разрешить этот вопрос в суде. И сначала им это удавалось.
Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу № 5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу № 5-КГ18-96 (см. также определение от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276 ) Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, согласно которой установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. Верховный суд РФ сделал вывод, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. И после данных судебных решений судебная практика шла по пути исключения НДС из кадастровой стоимости. Но недолго музыка играла, недолго фраер танцевал
И, видимо, потери бюджета заставили Верховный Суд пересмотреть свое мнение.
В определении № 5-КГ18-274 и №5-КА19-6 от 13.06.19 г. . Верховный Суд подкорректировал свою позицию и указал, что " выделение НДС при определении рыночной стоимости является неправомерным ". Такая формулировка тут же стала трактоваться нижестоящими судами как возможность определять кадастровую стоимость с НДС, но просто этот НДС не выделять в этой стоимости. И теперь в судебном порядке также нереально установить кадастровую стоимость без НДС.
Подробнее об изменении судебной практики можно почитать здесь .
Была попытка заставить и Конституционный Суд РФ высказаться по вопросу — включает ли кадастровая стоимость НДС. Но он в своем Определении №2604-О от 30.09.2019 г. от ответа на данный вопрос уклонился, указав, что в законе вопрос включения/невключения НДС при определении кадастровой стоимости не урегулирован, а подзаконные акты не могут являться предметом рассмотрения Конституционного Суда.
При внесении изменений в Методические указания о государственной кадастровой оценке (подготовленных в основном сотрудниками бюджетных учреждений кадастровой оценки - Приказ Минэкономразвития №548 от 09.09.2019 г.) п.1.2 методических указаний был изложен в новой редакции и в частности было указано, что кадастровая стоимость " не подлежит корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами)". То есть теперь и те бюджетные учреждения, которые раньше определяли кадастровую стоимость без НДС, будут этот НДС в соответствии с методическими указаниями добавлять. На радость родным региональным бюджетам. И на горе налогоплательщикам.
В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости обратились с жалобой в Конституционный суд РФ . Опять с просьбой разрешить вопрос правомерности определения кадастровой стоимости с НДС. Вангую, что Конституционный Суд опять не станет разбираться с этим вопросом.
13 мая 2020 года состоялось заседание Совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» , на котором были рассмотрены документы, подготовленные Комитетом по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, в том числе Методические разъяснения по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости. В этих разъяснениях поддерживается позиция, что включение НДС в налоговую базу приводит к двойному налогообложению, что нарушает один из основных принципов налогообложения – налоги должны быть экономически обоснованными. Оценщики выступили за неучет НДС в кадастровой стоимости.
Борьба за исключение НДС из кадастровой стоимости продолжается.
Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.
Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.
Документальное оформление
Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).
Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ
Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:
- Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
- Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
- Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».
Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.
Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.
На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.
Бухгалтерский учет
Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:
- стоимость участка, уплаченную продавцу;
- риэлторские, консультационные услуги;
- выплаты посреднику;
- сумму госпошлины за регистрацию земли;
- другие затраты, связанные с приобретением земли.
На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).
Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.
Покупка
Земля включена в учет как ОС:
- Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
- Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
- Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
- Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.
Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:
- Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
- Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
- Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.
На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).
Продажа
Земля продана как ОС:
- Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
- Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
- Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.
Земля продана как товар:
- Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
- Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
- Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
- Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.
Продажа части участка
Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.
Разделим участок в учете:
- Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
- Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
- Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
- Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.
Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).
В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.
Аренда
Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:
- Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
- Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
- Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
- Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.
Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).
Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.
Налоговый учет
Земельный налог
Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.
Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.
Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).
Налог на прибыль
Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.
Читайте также: