Ндс при реализации недвижимого имущества когда необходимо начислить

Опубликовано: 14.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация в периоде применения УСН приобрела недвижимое имущество. После перехода на общую систему налогообложения здание реализуется.
Нужно ли начислять НДС при его реализации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Реализация здания облагается НДС.
Налоговая база по НДС исчисляется как разница между ценой реализации здания и его остаточной стоимостью, определенной по данным бухгалтерского учета.
Если в результате определения межценовой разницы получена отрицательная или нулевая величина, НДС продавцом не исчисляется и не уплачивается.

Обоснование вывода:
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС. При этом согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается переход права собственности на эти товары (работы, услуги). Реализуемое недвижимое имущество в целях налогообложения рассматривается в качестве товара (п. 3 ст. 38 НК РФ).
В силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
На основании п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ, который, в свою очередь, указывает, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Таким образом, в общем случае на день передачи невидимости по акту или иному документу продавцу следует определить налоговую базу по НДС.
По общему правилу налоговая база по НДС определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС) (п. 1 ст. 154 НК РФ).
В то же время п. 3 ст. 154 НК РФ предусматривает, что при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с НДС, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок). В этом случае налоговая ставка определяется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В рассматриваемом случае здание было приобретено организацией в периоде применения УСН.
Подпункт 3 п. 2 ст. 170 НК РФ устанавливает, что в случае приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС, суммы налога, предъявленные им при приобретении (ввозе), учитываются ими в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов.
Таким образом, сумма НДС, предъявленная организации при приобретении недвижимости, правомерно учитывалась в стоимости данной покупки.
В этой связи считаем, что при продаже здания организации следует применять специальную норму п. 3 ст. 154 НК РФ. Аналогичное мнение о возможности применения п. 3 ст. 154 НК РФ высказывают и уполномоченные органы (смотрите, например, письма ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743, Минфина России от 23.09.2013 N 03-03-06/1/39374).
Однако п. 3 ст. 154 НК РФ не содержит прямого указания на то, по данным какого учета - бухгалтерского или налогового - считать остаточную стоимость (с учетом переоценки) реализуемых объектов основных средств, стоимость которых включает сумму НДС.
По мнению финансового ведомства, остаточную стоимость реализуемого имущества следует определять на основании данных бухгалтерского учета. Суды при рассмотрении дел, связанных с исчислением НДС, также исходят из того, что остаточная стоимость основных средств рассчитывается в соответствии с правилами бухгалтерского учета (смотрите, например, письма Минфина России от 07.10.2013 N 03-07-11/41428, от 26.03.2012 N 03-07-05/08, постановление АС Уральского округа от 08.02.2016 N Ф09-12202/15).
Учитывая изложенное, в анализируемой ситуации налоговая база будет определяться как разница между ценой реализации здания и его остаточной стоимостью, определенной по данным бухгалтерского учета.
Если в результате определения такой разницы получена отрицательная или нулевая величина, НДС не исчисляется и не уплачивается (смотрите постановления ФАС Московского округа от 08.12.2009 N КА-А41/13351-09, от 09.11.2005 N КА-А40/10790-05, письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

13 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Организация продает объект недвижимости - здание (объект основных средств), которое передается покупателю до регистрации перехода к нему права собственности. В целях налога на прибыль выручка от реализации учитывается в день фактической передачи объекта недвижимости, то есть в день подписания акта приема-передачи. Как отражается эта операция в бухгалтерском учете и в какой момент возникает налоговая база по НДС (в момент регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта покупателю)?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на здание перейдет к покупателю после государственной регистрации данного факта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В общем случае при реализации находящегося на территории РФ здания у организации-продавца возникает объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, ст. 147 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено п.п. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Пункт 3 ст. 167 НК РФ устанавливает, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (доп. см. письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Учитывая, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного факта, то моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае должна являться наиболее ранняя из двух дат: день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю или день ее оплаты (частичной оплаты).

Солидарны с такой позицией уполномоченные органы власти (смотрите, например, письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, письмо УФНС России по г. Москве от 02.12.2009 N 16-15/126829) и суды (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2012 N Ф02-1494/12, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11, ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).

В то же время следует отметить, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 судьи указали, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета основных средств регулируется нормами ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает в связи с продажей, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01).

Полагаем, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета должно осуществляться при прекращении действия хотя бы одного из условий принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Аналогичная позиция выражена в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20.

Таким образом, считаем, что организация в рассматриваемой ситуации должна списать здание с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на дату его фактической передачи покупателю.
Отметим, что с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств с бухгалтерского учета, прекращается начисление амортизации (п. 22 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

Следует учитывать, что до момента перехода к покупателю права собственности на здание продавец не сможет признать в бухгалтерском учете прочий доход (выручку) от реализации данного объекта (п.п. 4, 7, 12, 16 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)), а следовательно, и произвести окончательное списание стоимости здания с баланса. Поэтому в случае, если момент списания здания с учета в качестве объекта основных средств не совпадает с моментом признания доходов от его реализации, то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости") (письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Поскольку для целей налогообложения прибыли доход от реализации здания будет учитываться на дату его передачи приобретателю (п. 3 ст. 271 НК РФ), то в периоде такой передачи в учете организации-продавца следует отразить отложенный налоговый актив (п.п. 8-11, 14 ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций").

Учитывая изложенное, а также положения Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что операции, связанные с реализацией здания в рассматриваемой ситуации, могут быть отражены на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

- на дату передачи здания покупателю:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

- списана сумма начисленной по зданию амортизации;

Дебет 45, субсчет "Переданные объекты недвижимости" Кредит 01, субсчет "Выбытие объектов основных средств"

- отражен факт передачи здания покупателю;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- отражен отложенный налоговый актив;

- на дату перехода к покупателю права собственности на здание:

Дебет 76 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

- признана выручка от реализации здания;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 45, субсчет "Переданные объекты недвижимости"

- списана остаточная стоимость реализованного здания;

Дебет 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит 09

- списан отложенный налоговый актив.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

14 апреля 2014 г.

Тест по теме: "Налог на добавленную стоимость (НДС)".

1. Когда необходимо начислить НДС при реализации недвижимого имущества?

1) На день государственной регистрации права собственности за покупателем

2) На день передачи недвижимого имущества покупателю по акту

3) На день заключения договора купли-продажи

4) На день подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект

5) На день поступления оплаты от покупателя

2. Налогоплательщик выявил в феврале 2021 года счет-фактуру по товару, приобретенному 10 декабря 2015 года.

Можно ли получить вычет НДС по такому счету-фактуре?

3) Зависит от условий договора

4) Зависит от учетной политики

3. Налогоплательщик выявил в феврале 2021 года счет-фактуру по товару, приобретенному 10 декабря 2019 года.

Как получить вычет НДС по такому счету-фактуре?

1) заявив вычет НДС в налоговой декларации, поданной за 1-й квартал 2021 года

2) представив уточненную налоговую декларацию за 4-й квартал 2019 года

3) обоими способами, указанными выше

4) вычет НДС по такому счету-фактуре получить нельзя

4. Налогоплательщик приобрел товар на сумму 12 млн. рублей (в том числе НДС 2 млн. рублей) в феврале 2021 года.

Можно ли принять вычет НДС по такому счету-фактуре частями в декларациях за 1 квартал (300 тыс. рублей), 2 квартал (700 тыс. рублей), 3 квартал (200 тыс. рублей) и 4 квартал (800 тыс. рублей) 2021 года?

3) Можно, если это оговорено в договоре

4) Можно, если это предусмотрено учетной политикой

5. Продавец получил аванс в счет предстоящей поставки товара в сумме 120 тыс. рублей в 1-м квартале 2020 года и исчислил НДС в сумме 20 тыс. рублей.

Во втором квартале 2020 года был реализован товар в счет полученного аванса.

Вправе ли продавец заявить вычет НДС с полученного аванса в налоговой декларации за 1-й квартал 2021 года?

3) Вправе, если договором допускается перенос вычета

4) Вправе, если это предусмотрено учетной политикой

6. Продавец получил аванс в счет предстоящей поставки товара в сумме 120 тыс. рублей в 1-м квартале 2021 года и исчислил НДС в сумме 20 тыс. рублей.

Во втором квартале 2021 года было подписано соглашение о расторжении договора, аванс был возвращен покупателю 10 июня 2021.

Продавец своевременно не заявил вычет НДС по этой операции и в 4-м квартале 2022 года была представлена уточненная налоговая декларация за 2-й квартал 2020 года с вычетом НДС по счету-фактуре по возвращенному авансу на сумму 120 тыс. рублей.

Получит ли продавец вычет в этой ситуации?

3) Получит, если это предусмотрено договором

4) Получит, если это предусмотрено учетной политикой

7. В договоре цена товара указана следующим образом: «Стоимость товара составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей.»

Из переписки и иных документов условие об НДС не указано, но продавец настаивает на том, что цена указана без НДС по ставке 20% и требует оплату в сумме 120 тыс. рублей.

Какая цена договора и сумма НДС?

1) 100 000 рублей цена договора (в том числе НДС 16 667 рублей)

2) 120 000 рублей цена договора (в том числе НДС 20 000 рублей)

3) 116 667 рублей цена договора (в том числе НДС 16 667 рублей)

8. Облагается ли НДС реализация земельных участков?

2) Да, но только земельных участков сельскохозяйственного назначения

3) Да, но только земельных участков промышленного назначения

4) Да, но только лесных земельных участков

9. Облагается ли НДС аренда земли?

2) Да, но только если земля в аренду предоставляется частным собственником

3) Да, но только если земля в аренду предоставляется государством

4) Да, но НДС уплачивается налоговым агентом

10. Освобождается ли от НДС реализация программ для ЭВМ по лицензионному договору?

2) Да, но при условии, что такая программа включена в единый реестр российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных

3) Да, но при условии, что правообладатель имеет государственную аккредитацию организации, осуществляющей свою деятельность в области информационных технологий

Рубрики:

Советуем прочитать

Тесты:

Счет-фактура

Тест по теме "Счет-фактура" (НДС).

Термины:

Косвенный налог, который установлен главой 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Документ, который выставляет продавец, служащий основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом сумм НДС к вычету. 21.01.2021

НДС с приобретенного или возведенного недвижимого имущества, которое будет использоваться в облагаемой этим налогом деятельности, принимается к вычету. Если же ситуация меняется и недвижимость больше в указанной деятельности не используется, налог необходимо восстановить. Однако новоиспеченный собственник не всегда знает, как именно будет использовать свое имущество. Заявлять ли вычет НДС в этом случае и как его восстанавливать?

Нормативная база

Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.

Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.

Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.

Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:

она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.

Практика на основе разъяснений ФНС и Минфина

Действующий порядок восстановления НДС со строительства объектов недвижимости применяется с 1 января 2006 года. Об этом налоговая служба писала в своем письме от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@. Выводы, которые содержатся в документе, действуют и сегодня:

нормы Налогового кодекса устанавливают при строительстве недвижимости порядок ускоренного вычет НДС еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию;
предъявленные налогоплательщику суммы НДС при строительстве или покупке этого имущества принимаются к вычету в полном объеме, причем даже в том случае, если эти объекты будут одновременно применяться для осуществления как облагаемой, так и необлагаемой НДС деятельности;
когда указанное имущество будет введено в эксплуатацию, принятые к вычету суммы налога восстанавливаются и уплачиваются в бюджет в течение 10 лет в особом порядке.

Есть один нюанс — упомянутое письмо содержит ссылки на старые нормы НК РФ. Однако выше мы сказали, что положение этих норм полностью нашло свое отражение в действующей редакции Налогового кодекса. Поэтому по существу (а не по ссылкам на статьи Кодекса) выводы, сделанные в этом письме, верны и ныне. Налоговая служба указала на это в своем письме от 21.05.2015 № ГД-4-3/8564@. В нем говорится, что описанный в статье 171.1 НК РФ порядок восстановления НДС применяется в отношении приобретенных или построенных объектов ОС, которые являются недвижимостью. И что такой же порядок восстановления налога применялся и ранее согласно абзацам 4 – 9 пункта 6 статьи 171 НК РФ.

В этом же письме ФНС разъясняет: даже если недвижимость начинает использоваться исключительно для осуществления деятельности, которая не облагается НДС, все равно налог нужно восстанавливать в особом порядке в течение 10 лет. В письме не указано, как в этом случае входной налог принимается к вычету. Но поскольку в документе описывается процесс восстановления НДС, получается, что правомерность вычета налога в этой ситуации под сомнение не ставится.

Позже вышло разъяснение Минфина (письмо от 01.12.2016 № 03‑07‑11/71110) о том, что даже если построенный объект недвижимости начинает использоваться в операциях, которые облагаются ЕНВД, то НДС также нужно восстанавливать в особом порядке в соответствии со статьей 171.1 НК РФ. Выводы, которые следуют из этого письма, таковы: суммы НДС, предъявленные собственнику в составе стоимости приобретенной недвижимости по договору купли-продажи, можно принимать к вычету в полном объеме, даже если имущество предназначено для осуществления операций, облагаемых как НДС, так и ЕНВД. Когда такое имущество будет введено в эксплуатацию, то в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 171.1 НК РФ, принятый к вычету НДС должен быть восстановлен и уплачен в бюджет не единовременно, а в течение 10 лет.

Тот же самый вывод, но в отношении сумм НДС, предъявленных подрядчиками в капитальном строительстве, содержится в письме Минфина от 30.03.2017 № 03‑07‑10/18453. Таким образом, этот НДС также принимается к вычету в полном объеме вне зависимости от того, будет ли это имущество участвовать в осуществлении только облагаемой НДС деятельности, или же оно будет использоваться одновременно и для облагаемых, и для необлагаемых операций. Десятилетний период восстановления НДС в этом случае отсчитывается с года, в котором у такого имущества наступает срок начисления амортизации в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ.

Выводы

На протяжении последних 9 лет Минфин и налоговая служба последовательно выражают одну и ту же позицию по поводу вычета и восстановления НДС при покупке и строительстве объектов основных средств, относящихся к недвижимому имуществу. Тем не менее это лишь мнение указанных органов, а не обязательная для исполнения налогоплательщиками норма права. И с этим мнением вполне могут не соглашаться арбитражные суды. К слову, иногда так и происходит — по рассматриваемому вопросу арбитры порой выносят решения, противоречащие позиции Минфина и ФНС.

Основные средства облагаются НДС. Компании покупают их, уплачивая входной налог, и продают, добавляя его к стоимости. Если вы продаете товары с НДС и платите этот налог, то можете заявить вычет. Рассмотрим правила работы с НДС по основным средствам.

Что такое основные средства

Основные средства — это офисные здания, станки, конвейеры, склады, автопарк и прочее дорогостоящее имущество организации, которое она использует в своей работе. Признать объект основным средством можно, если он соответствует критериям:

используется в производственной, управленческой деятельности или передается в аренду/лизинг;
срок полезного использования превышает 12 месяцев;
первоначальная стоимость более 100 тыс. рублей в налоговом учете и 40 тыс. рублей в бухгалтерском учете;
последующая перепродажа не предполагается.

С 1 января 2022 года правила отнесения объектов к ОС поменяются, так как обязательным станет ФСБУ 6/2020 «Основные средства».

НДС при покупке основного средства

Если вы покупаете основное средство, то можете принять весь уплаченный входной НДС к вычету. Это значит, что вы заплатите за квартал меньше НДС, уменьшив его на сумму входного налога. Чтобы воспользоваться вычетом, нужно соблюдать ряд условий.

Правила вычета по НДС — когда можно, а когда нет

Заявить НДС к вычету можно, если:

Основное средство приобретено для использования в облагаемой налогом деятельности.
Основное средство принято к учету, что подтверждено документами.
Сумма налога подтверждается счетом-фактурой, оформленным по всем правилам.

Самый спорный пункт в этих условиях — принятие ОС к учету. Раньше налоговая говорила, что заявлять вычет можно только после того, как основное средство будет отражено на счете 01. Теперь же разрешают отражать его и на счетах 08 или 07 (письма Минфина от 17.07.2019 № 03-07-10/53067, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, определение ВАС от 25.02.2020 № 307-ЭС19-2823).

Если вы не покупаете, а сами создаете основное средство, к вычету можно принять НДС, который вы заплатили за материалы, работы и услуги, использованные для его создания.

Запрещено применять вычет, если компания работает на спецрежиме, получила освобождение от НДС или использует приобретенное ОС в необлагаемых операциях. В таком случае налог включается в стоимость основного средства и вписывается в расходы.

Если в вашей организации есть и облагаемые, и не облагаемые операции, входящий налог нужно распределять. Мы рассказывали об этом в статье «Раздельный учет НДС».

Срок для использования вычета

Предъявить НДС к вычету можно в течение трех лет со дня, когда вы отразили основное средство в учете. Вычет применяйте в полном объеме в том квартале, в котором выполнили все необходимые условия или в течение следующих трех лет.

Имейте в виду, что по основным средствам нельзя разделить вычет НДС на несколько частей. То есть его придется получать за раз, а не применять частями в разных кварталах в течение трех лет, как мы делаем, например, с импортными товарами или длительном капстроительстве. Поэтому, если вы купили дорогое оборудование и в течение квартала продавали мало, у вас может появиться НДС к возмещению, который скорее всего заинтересует налоговиков.

НДС при продаже основного средства

Продавать основные средства с НДС обязаны плательщики налога. По стандартному правилу реализация основного средства облагается НДС точно так же, как и продажа других товаров: на цену реализации начисляется 20% налога. Но не всегда это так. Правила меняются, если основное средство используется в необлагаемых налогом операциях и учитывается на балансе по стоимости вместе с входящим налогом.

Как рассчитать НДС

Порядок расчета налога при продаже основного средства зависит от того, как вы учитывали его на балансе. Рассмотрим оба варианта.

Цена продажи ОС (без НДС) × 20%

2. Основное средство учтено по стоимости с входным НДС. Это тоже допустимая ситуация. Чаще всего налог включается в стоимость, когда вы покупаете основное средство для использования в операциях, которые не облагаются НДС. Считайте по формуле:

(Цена продажи ОС (с НДС) – Остаточная стоимость ОС) × 20/120

Если цена продажи равна остаточной стоимости или меньше нее, то НДС с продажи будет равен нулю.

На какую дату начислить налог

Дата начисления зависит от типа имущества.

Если вы продаете недвижимость — начислите НДС на дату формирования передаточного акта или другого документа, который подтверждает получение основного средства покупателем.
Если вы продаете движимые основные средства — начислите НДС на дату акта приема-передачи, товарной накладной или другого первичного документа.

Учитывайте покупку и продажу основных средств в Контур.Бухгалтерии. Считайте НДС, оформляйте вычеты, заполняйте декларации и отправляйте их через интернет. А еще в сервисе можно вести расчеты с сотрудниками, бухгалтерский и налоговый учет, проверять контрагентов и консультироваться с экспертами. Новые пользователи получают тест-драйв Бухгалтерии на 14 дней.

Читайте также: