Ндс при реализации имущества
Опубликовано: 26.04.2024
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказала в иске о взыскании денежных средств в размере суммы НДС, поскольку если сумма налога не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 6 апреля 2017 г. № 309-ЭС16-17994).
В рассмотренном деле ВС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе региональному Управлению ФССП взыскать свыше 1 млн руб. НДС с территориального органа Росимущества на том основании, что на стоимость реализованного имущества должника не был начислен НДС.
Как следует из материалов дела, судебный пристав-исполнитель на основании исполнительного листа возбудил исполнительное производство в отношении должника. По заказу Управления ФССП была осуществлена оценка рыночной стоимости нежилой недвижимости должника (комплекс недвижимого имущества, состоящий из пяти нежилых зданий, четырех сооружений и земельного участка) и составлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Так, наиболее вероятная величина рыночной стоимости комплекса объектов составила 28,5 млн руб. вместе с НДС.
В связи с тем, что имущество не было реализовано на первоначальных торгах ввиду отсутствия заявок, судебный пристав-исполнитель по правилам ч. 10 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон № 229-ФЗ) снизил стоимость арестованного имущества на 15%, до 24,1 млн руб.
На повторных торгах имущество было продано по цене 25,4 млн руб. При этом в договоре купли-продажи не было указано, что цена имущества не включает НДС. Имущество передано покупателю, который перечислил его стоимость Управлению Росимущества. Вырученные средства за вычетом НДС Управление Росимущества перечислило на депозитный счет региональному отделу ФССП, а сумму НДС перечислило в федеральный бюджет, поскольку должник является плательщиком НДС, а Управление Росимущества как организатор торгов – налоговым агентом.
После чего Управление ФССП обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Управления Росимущества денежных средств в размере суммы НДС (около 1 млн руб). В обоснование было сказано, что при реализации товаров налоговые агенты дополнительно к цене реализуемых товаров обязаны предъявить к оплате покупателям соответствующую сумму НДС (п. 1 ст. 168 Налогового кодекса). Так как должник является плательщиком НДС и в постановлении судебного пристава-исполнителя о передаче данного имущества на реализацию его стоимость определена без учета НДС, то при продаже имущества Управление Росимущества по правилам п. 4 ст. 173 НК РФ должно было увеличить стоимость продаваемого на торгах имущества на сумму НДС и перечислить на счет службы судебных приставов все вырученные от продажи денежные средства.
Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанций не согласились с такими доводами. Они посчитали, что стоимость реализованного имущества была определена в договоре купли-продажи без НДС, и Управление Росимущества, как организатор торгов и налоговый агент, исполнило обязанность по удержанию НДС из продажной цены реализуемого имущества. При этом самостоятельное завышение Управлением Росимущества начальной продажной цены имущества могло бы значительно ограничить круг потенциальных покупателей, поскольку имущество было бы предложено по цене, превышающей рыночную стоимость.
Окружной суд, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права (ст. 105.3, ст. 146, ст. 161, ст. 164, ст. 168 НК РФ), постановил взыскать с Управления Росимущества в пользу судебного пристава-исполнителя 1 млн руб. По мнению судей, Управление Росимущества было обязано дополнительно к цене реализуемых товаров предъявить к оплате покупателям соответствующую сумму налога.
В итоге ВС РФ указал на то, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ (ч. 1 ст. 85 Закона № 229-ФЗ). При этом начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (ч. 2 ст. 89 Закона № 229-ФЗ). В то же время отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (ст. 12 Закона № 229-ФЗ). В данном законе не предусмотрены ни право, ни обязанность независимого оценщика определять НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, у суда округа не было предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены законных судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, поэтому обжалуемое постановление, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, следует отменить, а решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда – оставить в силе.
Основные средства облагаются НДС. Компании покупают их, уплачивая входной налог, и продают, добавляя его к стоимости. Если вы продаете товары с НДС и платите этот налог, то можете заявить вычет. Рассмотрим правила работы с НДС по основным средствам.
Что такое основные средства
Основные средства — это офисные здания, станки, конвейеры, склады, автопарк и прочее дорогостоящее имущество организации, которое она использует в своей работе. Признать объект основным средством можно, если он соответствует критериям:
- используется в производственной, управленческой деятельности или передается в аренду/лизинг;
- срок полезного использования превышает 12 месяцев;
- первоначальная стоимость более 100 тыс. рублей в налоговом учете и 40 тыс. рублей в бухгалтерском учете;
- последующая перепродажа не предполагается.
С 1 января 2022 года правила отнесения объектов к ОС поменяются, так как обязательным станет ФСБУ 6/2020 «Основные средства».
НДС при покупке основного средства
Если вы покупаете основное средство, то можете принять весь уплаченный входной НДС к вычету. Это значит, что вы заплатите за квартал меньше НДС, уменьшив его на сумму входного налога. Чтобы воспользоваться вычетом, нужно соблюдать ряд условий.
Правила вычета по НДС — когда можно, а когда нет
Заявить НДС к вычету можно, если:
- Основное средство приобретено для использования в облагаемой налогом деятельности.
- Основное средство принято к учету, что подтверждено документами.
- Сумма налога подтверждается счетом-фактурой, оформленным по всем правилам.
Самый спорный пункт в этих условиях — принятие ОС к учету. Раньше налоговая говорила, что заявлять вычет можно только после того, как основное средство будет отражено на счете 01. Теперь же разрешают отражать его и на счетах 08 или 07 (письма Минфина от 17.07.2019 № 03-07-10/53067, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, определение ВАС от 25.02.2020 № 307-ЭС19-2823).
Если вы не покупаете, а сами создаете основное средство, к вычету можно принять НДС, который вы заплатили за материалы, работы и услуги, использованные для его создания.
Запрещено применять вычет, если компания работает на спецрежиме, получила освобождение от НДС или использует приобретенное ОС в необлагаемых операциях. В таком случае налог включается в стоимость основного средства и вписывается в расходы.
Если в вашей организации есть и облагаемые, и не облагаемые операции, входящий налог нужно распределять. Мы рассказывали об этом в статье «Раздельный учет НДС».
Срок для использования вычета
Предъявить НДС к вычету можно в течение трех лет со дня, когда вы отразили основное средство в учете. Вычет применяйте в полном объеме в том квартале, в котором выполнили все необходимые условия или в течение следующих трех лет.
Имейте в виду, что по основным средствам нельзя разделить вычет НДС на несколько частей. То есть его придется получать за раз, а не применять частями в разных кварталах в течение трех лет, как мы делаем, например, с импортными товарами или длительном капстроительстве. Поэтому, если вы купили дорогое оборудование и в течение квартала продавали мало, у вас может появиться НДС к возмещению, который скорее всего заинтересует налоговиков.
НДС при продаже основного средства
Продавать основные средства с НДС обязаны плательщики налога. По стандартному правилу реализация основного средства облагается НДС точно так же, как и продажа других товаров: на цену реализации начисляется 20% налога. Но не всегда это так. Правила меняются, если основное средство используется в необлагаемых налогом операциях и учитывается на балансе по стоимости вместе с входящим налогом.
Как рассчитать НДС
Порядок расчета налога при продаже основного средства зависит от того, как вы учитывали его на балансе. Рассмотрим оба варианта.
Цена продажи ОС (без НДС) × 20%
2. Основное средство учтено по стоимости с входным НДС. Это тоже допустимая ситуация. Чаще всего налог включается в стоимость, когда вы покупаете основное средство для использования в операциях, которые не облагаются НДС. Считайте по формуле:
(Цена продажи ОС (с НДС) – Остаточная стоимость ОС) × 20/120
Если цена продажи равна остаточной стоимости или меньше нее, то НДС с продажи будет равен нулю.
На какую дату начислить налог
Дата начисления зависит от типа имущества.
- Если вы продаете недвижимость — начислите НДС на дату формирования передаточного акта или другого документа, который подтверждает получение основного средства покупателем.
- Если вы продаете движимые основные средства — начислите НДС на дату акта приема-передачи, товарной накладной или другого первичного документа.
Учитывайте покупку и продажу основных средств в Контур.Бухгалтерии. Считайте НДС, оформляйте вычеты, заполняйте декларации и отправляйте их через интернет. А еще в сервисе можно вести расчеты с сотрудниками, бухгалтерский и налоговый учет, проверять контрагентов и консультироваться с экспертами. Новые пользователи получают тест-драйв Бухгалтерии на 14 дней.
- Как учитывается НДС при реализации основных средств
- Продажа ОС на ОСНО — проводки
- Реализация основного средства: НДС при ЕНВД
- Особенности учета при продаже основных средств при УСН
- Итоги
Как учитывается НДС при реализации основных средств
Начисление НДС при продаже ОС происходит:
- на дату получения авансового платежа;
- на дату отгрузки покупателю.
Такие положения закреплены в п. 1 ст. 167 НК РФ.
Какой общий порядок учета НДС с авансов полученных, читайте здесь.
А как можно определить момент отгрузки?
Важно различать движимое и недвижимое имущество. Моментом продажи движимого ОС признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя или перевозчика, к примеру, дата составления акта формы ОС-1.
При продаже недвижимости — это день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта (например, формы ОС-1а).
И самое главное, исчисление НДС зависит от того, как входной налог учитывался при покупке ОС.
Если ОС ставилось на 01 счет без НДС или было куплено у неплательщика НДС, то, продавая имущество, начисляем 20% на всю стоимость продажи.
Если при покупке НДС был учтен на 01 счете, то 20% исчисляем с разницы между продажной и остаточной стоимостью. В этом случае при реализации ОС по остаточной стоимости или ниже налоговая база для исчисления НДС будет равна 0.
Пример:
Остаточная стоимость ОС, подлежащего продаже, — 500 000 руб., при этом НДС в момент приобретения этого основного средства был учтен в его стоимости. Цена продажи — 750 000 руб. Сумма для расчета НДС = 250 000 руб. (750 000 - 500 000). Предъявленная сумма НДС — 41 667 руб. (250 000 х 20 / 120).
В чем отличие и когда применять ставку НДС 20% и 20%/120%, читайте здесь.
Как облагается НДС продажа автомобиля? Рекомендации от КонсультантПлюс:
Если вы ранее купили этот автомобиль для перепродажи, то расчет НДС будет зависеть от того, у кого вы его приобрели:
1) если автомобиль вы купили у физлица - неплательщика НДС, то НДС с продажи автомобиля рассчитайте по формуле … Все подробности в К+.
Оформив документы по продаже ОС, нужно правильно отразить операцию в бухгалтерском учете.
Продажа ОС на ОСНО — проводки
Итоговая схема проводок по продаже НДС будет зависеть от того, когда было оплачено ОС — до или после передачи его покупателю.
Если ОС было оплачено до передачи, нужно выполнить следующие шаги:
- После получения предоплаты:
- оформить авансовый счет-фактуру (один экземпляр передать покупателю, свой экземпляр зарегистрировать в книге продаж);
- исчислить НДС с суммы полученного аванса;
- по окончании квартала отразить в декларации начисленный НДС с суммы полученной предоплаты.
- После передачи ОС:
- исчислить сумму НДС;
- оформить отгрузочный счет-фактуру;
- принять к вычету авансовый НДС;
- по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС, и вычет этого налога с ранее полученного аванса.
- Если оплата была произведена во время или после передачи проданного ОС:
- исчислить НДС с отгрузки;
- оформить отгрузочный счет-фактуру;
- по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС.
Важно! Продавец вправе не выписывать счет-фактуру покупателю, который не является плательщиком НДС, согласно подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, при наличии письменного согласия сторон сделки.
Образец допсолгашения о невыставлении счетов-фактур см. здесь.
Декларация по НДС представляется в ИФНС до 25 числа месяца, следующего за окончанием квартала. НДС, указанный в декларации, уплачивается равными долями не позднее 25 числа каждого из 3 месяцев, следующего за истекшим кварталом.
Информация по счетам-фактурам отраженным:
- в книге продаж, отображается в разделе 9 декларации (по каждому из счетов);
- в книге покупок — в разделе 8 (по каждому из счетов).
Ниже приведена таблица, по которой удобно проверять корректность проводок по продаже ОС.
Важно! Стоимость продажи отражается в составе общих доходов, остаточная стоимость — в составе прочих расходов.
Проводки
Действие
Отражаем поступление предоплаты
Начисляем авансовый НДС
Признаем доход от реализации ОС
Начисляем НДС при реализации ОС
Списываем начисленную амортизацию по ОС
Остаточную стоимость ОС включаем в расходы
Принимаем НДС с аванса к вычету
Реализация основного средства: НДС при ЕНВД
Внимание! С 01.01.2021 режим в виде ЕНВД на территории России отменен. Нижеприведенный текст актуален для операций до 01.01.2021.
Операции по реализации основных средств не подлежат налогообложению в рамках ЕНВД (см., например, письма Минфина России от 28.03.2017 № 03-11-11/17965, от 25.08.2014 № 03-11-11/42293).
При реализации основного средства порядок уплаты налогов в бюджет производится в рамках иного режима налогообложения, а именно:
- общего режима налогообложения
- или специального режима налогообложения (УСН или ЕСНХ).
Если продавец не совмещает ЕНВД и иной спецрежим (УСН или ЕСНХ), то реализуя основные средства, он становится плательщиком НДС по этой операции.
Особенности учета при продаже основных средств при УСН
Организации, применяющие УСН, освобождены от уплаты НДС. В то же время это не значит, что такая организация не может столкнуться с обязанностью уплаты НДС.
Это может произойти в нескольких ситуациях:
- Ошибочно выделен НДС при реализации ОС. В сопроводительных документах и составленном счете-фактуре выделена сумма НДС. В этой ситуации «упрощенец» должен уплатить в бюджет выделенный налог, согласно п. 5 ст. 174 НК РФ.
- НДС был выделен специально. Иногда возникают ситуации, когда организация-покупатель соглашается купить основное средство только тогда, когда в счете-фактуре будет выделен НДС (тогда покупатель может принять входной НДС к вычету). В этом случае продавец может пойти навстречу. Правда, полученный от покупателя НДС придется перечислить в бюджет. Если продажи ОС с выделением НДС будут происходить часто, «упрощенцу» следует задуматься о переходе на другой режим налогообложения.
Что же будет, если организация на УСН выделит НДС, но в бюджет его не уплатит? Согласно НК РФ, неуплата налога приводит к штрафу и на сумму неуплаты должна начисляться пеня. Можно ли привлечь к ответственности за неуплату неплательщика НДС? Этот вопрос является спорным. Большинство судов считает, что привлекать неплательщиков НДС к ответственности за неуплату или несвоевременную уплату НДС нельзя, поскольку штрафы и пени взыскиваются только с плательщиков НДС.
В случае выставления счетов-фактур с выделенной суммой НДС «упрощенцу» нужно подать декларацию по НДС. За непредставление налоговой декларации в срок неплательщик НДС тоже может быть привлечен к ответственности по ст. 119 НК РФ.
Выставленный «упрощенцем» в счете-фактуре и полученный от покупателя НДС вычитается из доходов «упрощенца», так как он не является доходом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ в ред. закона от 06.04.2015 № 84-ФЗ, см. также постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 17472/08).
Итоги
Исчисление НДС зависит от времени оплаты проданного ОС. НДС при продаже основного средства может исчисляться как со стоимости реализации, так и с разницы между продажной стоимостью и остаточной, в зависимости от того, был входной НДС учтен в стоимости или нет.
Счет-фактуру для покупателя — неплательщика НДС можно не выписывать, если между сторонами заключено соглашение о невыставлении счетов-фактур.
Если продавец ОС применял ЕНВД (до 01.01.2021), то НДС он исчислял, если не совмещал ЕНВД с другим спецрежимом, при котором происходит освобождение от НДС.
Если продавец ОС, находящийся на УСН, выставил счет-фактуру с НДС, то он обязан подать декларацию и уплатить НДС. За непредставление декларации по НДС в срок «упрощенец» может быть оштрафован.
При продаже имущества, которое при покупке было принято на учет по стоимости, включающей в себя сумму входного НДС, установлен особый порядок расчета налоговой базы. Налоговая база в этом случае определяется как разница между ценой реализуемого имущества (с учетом налога) и его покупной стоимостью (остаточной стоимостью с учетом переоценок, если продается основное средство) (п. 3 ст. 154 НК РФ).
Такой порядок применяется, в частности, при продаже:
- имущества, приобретенного для операций, освобожденных от налогообложения (ст. 149 НК РФ);
- имущества, приобретенного для производства и (или) продажи товаров (работ, услуг), передача которых не признается объектом налогообложения (п. 2 ст. 146 НК РФ);
- служебных легковых автомобилей и микроавтобусов, приобретенных до 1 января 2001 года (такие транспортные средства при покупке учитывались с учетом входного налога);
- другого имущества, учитываемого с учетом входного НДС.
НДС при продаже такого имущества рассчитайте так.
Если реализуемое имущество облагается НДС по ставке 18 процентов, используйте формулу:
НДС = Цена продажи – Покупная (остаточная) стоимость имущества × 18/118
Если реализуемое имущество облагается НДС по ставке 10 процентов, используйте формулу:
НДС = Цена продажи – Покупная (остаточная) стоимость имущества × 10/110
Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 154 и пунктом 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ.
Пример определения налоговой базы по НДС при реализации имущества, которое было учтено по стоимости с учетом входного налога
В феврале 2014 года ЗАО «Альфа» приобрело оборудование для производства протезно-ортопедических изделий за 236 000 руб. (в т. ч. НДС – 36 000 руб.). В этом же месяце оборудование было введено в эксплуатацию. При реализации протезно-ортопедических изделий организация использовала льготу в виде освобождения от НДС, предусмотренную статьей 149 Налогового кодекса РФ. Поэтому НДС, уплаченный поставщику, был учтен в первоначальной стоимости оборудования. И в бухгалтерском, и в налоговом учете срок полезного использования оборудования был установлен в пять лет, амортизация начислялась линейным способом. Переоценка оборудования не производилась.
В феврале 2015 года оборудование было решено продать. По экспертной оценке оценочной организации рыночная стоимость оборудования с учетом его состояния составила 200 600 руб. За эту цену (с учетом НДС) оборудование и было продано.
Остаточная стоимость оборудования на момент продажи составила 188 800 руб.
При реализации оборудования бухгалтер начислил НДС в сумме:
(200 600 руб. – 188 800 руб.) × 18/118 = 1800 руб.
Если имущество приобретено у организации, которая не является плательщиком НДС, при определении налоговой базы положения пункта 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ не применяются. То есть, если продавцом имущества была организация, применяющая специальный налоговый режим или использующая освобождение от уплаты НДС по статье 145 Налогового кодекса РФ, при перепродаже этого имущества НДС нужно начислить со всей стоимости (п. 1 ст. 154 НК РФ). Это объясняется тем, что в стоимость приобретенного имущества НДС не включался.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 октября 2011 г. № 03-07-07/62 и от 16 мая 2005 г. № 03-04-11/113.
Ситуация: какую сумму остаточной стоимости – по данным налогового или бухгалтерского учета – использовать для расчета НДС при продаже имущества, которое учтено по стоимости с учетом входного налога?
Для расчета используйте остаточную стоимость имущества по данным бухгалтерского учета.
Такие разъяснения дал Минфин России (письма от 9 октября 2006 г. № 03-04-11/120 и от 26 марта 2007 г. № 03-07-05/16).
Пример расчета НДС при реализации имущества, которое учтено по стоимости с учетом входного налога. Остаточная стоимость имущества по данным бухгалтерского и налогового учета не совпадает
ЗАО «Альфа», занимаясь реализацией изделий народных художественных промыслов признанного художественного достоинства, имеет право на освобождение от НДС (подп. 6 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В 2012 году «Альфа» приобрела производственное оборудование. Это оборудование использовалось в основной деятельности организации – реализации изделий народных художественных промыслов признанного художественного достоинства. Поэтому входной НДС, уплаченный поставщику, был учтен в первоначальной стоимости оборудования. Его первоначальная стоимость (с учетом уплаченного поставщику налога) и в бухгалтерском, и в налоговом учете составила 200 000 руб.
Амортизация и в бухгалтерском, и в налоговом учете по этому оборудованию начисляется линейным методом по одним и тем же нормам (в соответствии с Классификацией, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1).
В декабре 2014 года «Альфа» впервые провела переоценку основных средств, в том числе и производственного оборудования. К этому времени сумма начисленной амортизации по оборудованию и в бухгалтерском, и в налоговом учете составила 40 000 руб. По результатам переоценки оборудование было оценено независимым оценщиком в 220 000 руб. (без учета амортизации).
Чтобы скорректировать амортизацию, начисленную в бухгалтерском учете, бухгалтер «Альфы» рассчитал коэффициент переоценки:
220 000 руб. : 200 000 руб. = 1,1.
Сумма амортизации (по данным бухгалтерского учета) переоцененного оборудования составила:
40 000 руб. × 1,1 = 44 000 руб.
В рабочем Плане счетов «Альфы» (утвержден в качестве приложения к учетной политике) к счету 83 «Добавочный капитал» для результатов учета переоценки предусмотрен субсчет «Переоценка основных средств».
Бухгалтер «Альфы» сделал в учете такие проводки:
Дебет 01 Кредит 83 субсчет «Переоценка основных средств»
– 20 000 руб. (220 000 руб. – 200 000 руб.) – увеличен добавочный капитал на сумму дооценки оборудования;
Дебет 83 субсчет «Переоценка основных средств» Кредит 02
– 4000 руб. (44 000 руб. – 40 000 руб.) – уменьшен добавочный капитал на сумму дооценки амортизации оборудования.
В налоговом учете результаты проведенной переоценки не учитываются (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Таким образом, по состоянию на 1 января 2015 года остаточная стоимость оборудования составила:
- в бухгалтерском учете 176 000 руб. (220 000 руб. – 44 000 руб.);
- в налоговом учете 160 000 руб. (200 000 руб. – 40 000 руб.).
С 1 января 2015 года производство изделий народных художественных промыслов решено было прекратить, и оборудование по решению руководства «Альфы» было переведено на консервацию сроком на год.
Амортизацию по оборудованию, переведенному на консервацию на срок более трех месяцев, не начисляют ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (п. 3 ст. 256 НК РФ, п. 23 ПБУ 6/01).
В апреле 2015 года оборудование было решено продать. По оценке независимого эксперта, рыночная стоимость оборудования с учетом его состояния на дату продажи составила 190 000 руб. За эту цену (с учетом НДС) оборудование и было продано.
Оборудование купило ООО «Торговая фирма "Гермес"». К этому моменту (включая месяц продажи) остаточная стоимость оборудования составила:
- в бухгалтерском учете – 176 000 руб. (220 000 руб. – 44 000 руб.);
- в налоговом учете – 160 000 руб. (200 000 руб. – 40 000 руб.).
Реализация оборудования облагается НДС по ставке 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет по данной операции, бухгалтер рассчитал так (используя данные бухучета):
(190 000 руб. – 176 000 руб.) × 18/118 = 2136 руб.
В рабочем Плане счетов «Альфы» (утвержден в качестве приложения к учетной политике) предусмотрено, что для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 открывается отдельный субсчет «Выбытие основных средств». Использование этого субсчета к счету 01 «Основные средства» рекомендовано Инструкцией, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н.
Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 91-1
– 190 000 руб. – отражен доход от продажи объекта основных средств, а также задолженность покупателя;
Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– 220 000 руб. – списана восстановительная стоимость оборудования;
Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 44 000 руб. – списана сумма начисленной амортизации;
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 176 000 руб. – списана остаточная стоимость оборудования;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 2136 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;
Дебет 51 Кредит 76
– 190 000 руб. – получены деньги от покупателя.
Ситуация: нужно ли платить НДС при реализации имущества, которое учтено по стоимости с учетом входного налога, если покупная стоимость имущества превышает цену реализации?
Ответ: нет, не нужно.
Если покупная стоимость имущества превышает цену его реализации, налоговая база, рассчитанная в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ, принимается равной нулю. Такой вывод следует из письма МНС России от 13 мая 2004 г. № 03-1-08/1191/15. Поэтому платить НДС при реализации такого имущества (учтенного по стоимости с учетом входного налога) не нужно.
Подтверждает этот вывод и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Московского округа от 9 ноября 2005 г. № КА-А40/10790-05).
Ситуация: нужно ли начислить НДС с межценовой разницы при продаже основного средства, которое одновременно используется в облагаемых и не облагаемых НДС операциях? В первоначальную стоимость включена часть «входного» НДС, уплаченного поставщику
В данной ситуации рассчитайте НДС, применяя положения пункта 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ (т. е. с разницы между рыночной ценой реализуемого имущества и его покупной стоимостью (остаточной стоимостью с учетом переоценок)).
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 26 марта 2012 г. № 03-07-05/08.
Пример начисления НДС с межценовой разницы. Организация реализует основное средство, которое использовалось в деятельности, облагаемой и не облагаемой НДС
В январе ЗАО «Альфа» приобрело основное средство стоимостью 354 000 руб. (в т. ч. НДС – 54 000 руб.). Основное средство предназначено для использования в деятельности, облагаемой и не облагаемой НДС. Поэтому при постановке объекта на учет бухгалтер «Альфы» распределил сумму входного НДС пропорционально стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), облагаемых НДС и освобожденных от налогообложения, в общей стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных в январе.
Исходя из полученной пропорции сумма НДС по основному средству, которую «Альфа» вправе принять к вычету, составила 36 000 руб. Сумма НДС, которая подлежит включению в стоимость основного средства, – 18 000 руб.
Основное средство было принято к учету по первоначальной стоимости 318 000 руб. (354 000 руб. – 54 000 руб. + 18 000 руб.). Его эксплуатация началась в январе.
В ноябре «Альфа» продала основное средство. Цена реализации с учетом НДС (соответствует рыночному уровню) – 318 600 руб. За период с февраля по ноябрь в бухучете по основному средству была начислена амортизация в сумме 66 250 руб. Остаточная стоимость объекта на дату реализации составила 251 750 руб. (318 000 руб. – 66 250 руб.).
Реализация основного средства облагается НДС по ставке 18 процентов. При начислении НДС с межценовой разницы используется расчетная ставка 18/118.
Сумма НДС, начисленная при реализации и предъявленная покупателю, равна:
(318 600 руб. – 251 750 руб.) × 18/118 = 10 197 руб.
В ноябре операции, связанные с реализацией основного средства, в бухучете «Альфы» были отражены следующими проводками:
Дебет 76 Кредит 91-1
– 318 600 руб. – отражен доход от реализации основного средства;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 10 197 руб. – начислен НДС при реализации основного средства (с межценовой разницы);
Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– 318 000 руб. – списана первоначальная стоимость основного средства;
Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 66 250 руб. – списана сумма начисленной амортизации;
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 251 750 руб. – списана остаточная стоимость основного средства.
При реализации объекта бухгалтер выставил покупателю счет-фактуру с межценовой разницы.
Счета-фактуры
При реализации имущества, которое было учтено по стоимости с учетом входного НДС, счет-фактуру составляйте с учетом некоторых особенностей. В графе 7 «Налоговая ставка» укажите соответствующую ставку налога (10/110 или 18/118) с пометкой «с межценовой разницы», в графе 8 – сумму налога, исчисленную по расчетной ставке, в графе 9 – стоимость реализуемого имущества (с учетом НДС). Это следует из положений подпунктов «ж»–«и» пункта 2 приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137. Применительно к заполнению прежних форм счетов-фактур аналогичные рекомендации содержались в письме ФНС России от 28 июня 2005 г. № 03-1-03/1114/13.
Ситуация: нужно ли выставить покупателю счет-фактуру при реализации имущества, которое учтено по стоимости с учетом входного НДС, если покупная стоимость имущества превышает цену его реализации?
Если покупная стоимость имущества превышает цену его реализации, налоговая база, рассчитанная в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ, принимается равной нулю. Однако обязанность оформлять счета-фактуры при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения, распространяется на всех налогоплательщиков (п. 4 ст. 169 НК РФ). Поэтому в графе 8 «Сумма налога» счета-фактуры следует указать сумму НДС, равную нулю.
Пример расчета НДС при реализации имущества, которое было учтено по стоимости с учетом входного налога. Покупная стоимость имущества превышает цену его реализации
ЗАО «Альфа», занимаясь реализацией изделий народных художественных промыслов признанного художественного достоинства, имеет право на освобождение от обложения НДС (подп. 6 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Для доставки готовой продукции из производственного цеха на склад «Альфа» приобрела автомобиль ГАЗ-3302.
Первоначальная стоимость автомобиля и по данным бухгалтерского, и по данным налогового учета составила 350 000 руб. Автомобиль использовался в основной деятельности организации – реализации изделий народных художественных промыслов признанного художественного достоинства. Поэтому НДС, уплаченный поставщику, был учтен в первоначальной стоимости автомобиля. Переоценка автомобиля не производилась.
В 2015 году автомобиль было решено продать. По оценке автомобильного эксперта, рыночная стоимость автомобиля с учетом его состояния на дату продажи составила 150 000 руб. За эту цену (с учетом НДС) автомобиль и был продан. Автомобиль купило ООО «Торговая фирма Гермес».
К этому моменту (включая месяц продажи) сумма амортизации, начисленная по автомобилю и в бухгалтерском, и в налоговом учете, составила 162 000 руб. Таким образом, остаточная стоимость автомобиля на момент продажи составила 188 000 руб. (350 000 руб. – 162 000 руб.).
При продаже имущества, которое учтено по стоимости с учетом входного НДС, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества (с учетом налога) и его покупной стоимостью (остаточной стоимостью с учетом переоценок, если продается основное средство) (п. 3 ст. 154 НК РФ). Однако поскольку продажная стоимость автомобиля оказалась меньше его остаточной стоимости на момент продажи, налоговая база по данной сделке принимается равной нулю. Следовательно, равна нулю и сумма НДС, подлежащая к уплате в бюджет.
В рабочем Плане счетов «Альфы» (утвержден в качестве приложения к учетной политике) предусмотрено, что для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 открывается отдельный субсчет «Выбытие основных средств». Использование этого субсчета к счету 01 «Основные средства» рекомендовано Инструкцией, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н.
Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 91-1
– 150 000 руб. – отражен доход от продажи объекта основных средств, а также задолженность покупателя;
Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– 350 000 руб. – списана первоначальная стоимость автомобиля;
Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 162 000 руб. – списана сумма начисленной амортизации;
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 188 000 руб. – списана остаточная стоимость автомобиля;
Дебет 51 Кредит 76
– 150 000 руб. – получены деньги от покупателя;
Дебет 99 Кредит 91-9
– 38 000 руб. (188 000 руб. – 150 000 руб.) – отражен убыток от продажи автомобиля (по итогам отчетного месяца).
НДС к уплате в бюджет бухгалтер «Альфы» не начислял.
«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины
Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.
При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.
Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?
Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.
Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости
Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).
В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.
При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.
Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.
Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:
- Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
- Таким образом, считаем, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
- Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.
Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.
Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:
- Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
- Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
- Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.
При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.
Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
НДС при купле-продаже недвижимости
Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:
- День отгрузки (передачи) товаров;
- День оплаты (в том числе частичной).
Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.
Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:
Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.
Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:
- дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
- или день его оплаты (частичной оплаты).
Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.
Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:
Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы - на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.
Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:
- Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
- В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
- Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.
Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.
Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости
У покупателя
С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).
При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
У продавца
В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.
На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).
Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:
- Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
- Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
- Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).
- Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
- Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
Читайте также: