Ндс на кипре при покупке недвижимости

Опубликовано: 15.05.2024

В настоящее время самым популярным способом получения гражданства Кипра по инвестиционной схеме являются вложения в недвижимость. После законодательных поправок, принятых в марте 2019 года, минимальная сумма, необходимая для получения кипрского гражданства, составляет 2 млн. евро. Их можно вернуть через 5 лет после получения гражданства. Дополнительно требуется пожертвовать 200 тыс. евро, которые инвестору не возвращаются.

Сроки инвестирования
Согласно правилам программы гражданства Кипра за инвестиции, вложения нужно держать как минимум 5 лет после получения паспорта. По истечении этого срока инвестор может продать объекты на сумму 1,5 млн. евро, сохранив при этом личную недвижимость на Кипре стоимостью не менее 500 тыс. евро. Личной недвижимостью надо владеть постоянно, то есть если она будет со временем продана, то нужно будет приобрести другую аналогичную собственность стоимостью опять же не менее 500 тыс. евро.

Гражданство Кипра - основные преимущества
Помимо дополнительной страховки от политической нестабильности (так называемый запасной аэродром), паспорт Кипра даёт следующие возможности:

Право жить и работать в любой стране Евросоюза;
Возможность безвизовых путешествий в более чем 160 стран мира;
Как и во многих других странах Британского Содружества, на Кипре нет ограничений на двойное гражданство;
При проживании вне острова граждане Кипра не являются налоговыми резидентами;
Нулевой налог на наследство;
Возможность обучения детей в европейских университетах, включая британские, по льготным расценкам;
В рамках одной и той же инвестиции есть возможность дать гражданство Кипра не только детям до 18 лет, но и совершеннолетний детям до 28 лет; также можно включить в заявление родителей инвестора, но для них потребуется покупка отдельно жилья на установленную законом сумму;
Другие преимущества.

Гражданство Кипра - вопросы и ответы:

Вопрос: Рассматриваем возможность оформления гражданства Кипра за инвестиции. Программа подразумевает покупку недвижимости на сумму 500,000 евро + НДС 5 %. Эту недвижимость можно сдавать в аренду? Через какое количество лет ее можно продать?
Ответ: Согласно текущим законодательным условиям недвижимость стоимостью не менее 500 тыс. евро нужно иметь на Кипре всегда. Но ее можно продать, при этом купив новую на сумму опять-таки не менее 500 тыс. евро. Насчет коммерческой эксплуатации ситуация такова: сдать в аренду третьим лицам можно через 10 лет после покупки. Если же хотите сдать в аренду сразу или ранее чем по истечении 10 лет, то по факту реальной сдачи в аренду придется доплачивать 14 % НДС (ставка НДС на Кипре 5 % это льготный вариант, обычная ставка НДС там 19 %).

Вопрос: Кипрская программа мне подходит. Осталось мне прояснить мои личные риски, сопряженные с получением второго гражданства. Возможен ли сценарий, когда я реализую кипрскую схему только для супруги и детей, а сам получаю паспорт позже? Например, по воссоединению с семьей без таких больших инвестиций? Мне нужно завершить трудовой договор (срок 4 года) в крупной государственной корпорации, в которой не запрещено, но и нежелательно иметь два гражданства.
Ответ: Мы консультировались с Министерством Внутренних Дел Кипра по этому вопросу. Такой сценарий, при котором Ваши жена и дети получают сегодня, а Вы подаете на гражданство через 4 года без дополнительных вложений, возможен. Но в любом случае Вы будете подаваться как член семьи инвестора, получившего гражданство Кипра, а не по воссоединению семьи. Воссоединение семьи в данном случае не подходит, так как Вы уже в браке сегодня.

Вопрос: Прочитал на Вашем сайте, что с 1 ноября 2016 года на Кипре действуют новые правила получения гражданства инвесторами, разрешили включать в заявление родителей. Если я получил паспорт по старым правилам, то могу я сейчас присоединить своих родителей и/или родителей жены?
Ответ: Да, Ваши родители могут подать заявку. Для этого они должны приобрести недвижимость на Кипре на сумму 500,000 евро без учета НДС. Возможность получить гражданство Кипра относится только к родителям инвестора, то есть главного заявителя. Новое правило не относится к родителям супруги.

Вопрос: Рассматриваем получение кипрского гражданства за счет инвестиций. Все предлагают недвижимость, мотивируя, что эта опция на 0,5 млн евро дешевле. Тем не менее, предпочтительным кажется инвестировать 2,5 млн (0,5 млн. в собственность и 2 млн. в компанию, чтобы не упускать деньги из-под своего управления). Вопрос в том, каковы требования к инвестициям в компании. Мы готовы перевести 2 млн. евро на Кипр из-за границы, как того требует схема получения гражданства, но я не уверен, что тот бизнес, который мы хотим, подходит участия в программе. Предполагаемая модель бизнеса такова. Кипрская компания будет покупать товары в Китае и доставлять в Германию. Является ли международная торговля подходящей для подачи на гражданство, если компания будет налоговым резидентом на Кипре и будет иметь на Кипре местный офис и номинального директора? Торговля будет осуществляться с помощью счетов кипрских банках, но товар не будет физически доставляться на Кипр.
Ответ: Торговля, которая ведется через кипрскую компанию, не будет считаться «инвестиционной целью исключительно на Кипре» (как указано в законе), поскольку, по сути, вложения на Кипре фактически не осуществляются.
Вопрос: Я подозревал, что ответ будет примерно таким. Основная проблема с гражданством через инвестиции в недвижимость заключается в том, будет ли реалистично ее продать через 5 лет. Теоретически можно купить два объекта, 0,5 млн. + 1,5 млн и более дорогой через 5 лет продать. Но получится ли сделать это быстро и без значительной скидки? Подозреваю, что не смогу продать по цене покупки, и придется делать существенные скидки.
Ответ: Мы не можем дать ответ, как будет выглядеть рынок недвижимости Кипра через 5 лет, насколько легко и по какой цене можно будет продать. Если то, что Вы ищете, является инвестиция с понятной стратегией выхода, то, возможно, стоит рассмотреть вложения в подходящий альтернативный инвестиционный фонд, зарегистрированный и лицензированный на Кипре. Такие фонды есть, и они вкладываются в активы, подходящие и принимаемые программой инвестиционного гражданства. Эти фонды лицензированы Комиссией по ценным бумагам и биржам Кипра и действуют в соответствии с положениями Кипрского законодательства об альтернативном инвестиционном фонде. Некоторые из таких фондов предлагают вариант выкупа через определенное время, либо сразу, либо траншами. Выкуп производится в NAV (Net asset value или стоимость чистых активов). Это означает, что выкуп может быть выше или ниже первоначальной суммы вложений. Отметим, что в таком сценарии инвестиции в фонд должны быть в размере 2 млн. евро без учета НДС, а в недвижимость - 0,5 млн. евро плюс НДС.
Вопрос: Не встречал информации про такие фонды. Считаете ли вы, что это безопасные инвестиции? Правильно ли я понимаю, что эти фонды являются частными, а сохранность средств в них не гарантируются государством?
Ответ: Они могут быть безопасны или рискованны в зависимости от профиля риска соответствующего актива. Зависит от того, куда вкладывается тот или иной фонд, например, в недвижимость, частный капитал и т.д. Фонды действительно являются частными, но у них государственная лицензия, и они подлежат строгому регулированию. В заключение могу отметить, что нами наработан большой опыт оформления гражданства Кипра через инвестирование в самые разные типы активов, причем включая сложные случаи. Мы не ограничиваемся только предложениями по недвижимости.

Вопрос: Сколько времени требуется, чтобы получить паспорт Кипра по инвестиционной программе?
Ответ: Как правило, процесс получения кипрского гражданства занимает от 7 до 9 месяцев. В Интернете встречается реклама, которая говорит о 3 месяцах (это устаревшие данные) или о 6 месяцах (это отчасти правда, если говорить о сроках одобрения заявки, а не о получении паспорта на руки). Сбор и подготовка документов для подачи гражданство Кипра обычно занимают 1-2 месяца, при подаче документов дают карту резидента, и даже если технически заявку утвердили/одобрили за 3 месяца, то паспорт сразу не дадут. Последняя версия закона допускает натурализацию в сроки 6 месяцев с момента выдачи карты ВНЖ, не раньше. Такие образом, правдивые сроки получения гражданства Кипра за инвестиции будут никак не меньше 7-9 месяцев.

Юридические услуги
Компания Элма Глобал» имеет многолетний практический опыт оформления гражданства Кипра как через покупку недвижимости, так и по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Основные преимущества работы с нашей компанией заключаются в том, что мы можем сопроводить получение гражданства под ключ. Работая с ведущими застройщиками Кипра, мы помогаем инвестору выбрать самые лучшие варианты недвижимости. Конфиденциальность, разумные цены и оперативность работы гарантируем.

Паспорт Евросоюза - альтернативы
Кипрская инвестиционная программа, к сожалению, закрывается с 01.11.2020, в связи с чем круг вариантов получения европейского паспорта по экономическим мотивам сужается до минимума. Сейчас это Мальта, Кипр и Черногория. Финансовые условия на Мальте: подарить государственному фонду 750,000 евро на главного заявителя + по 25,000 евро на каждого члена семьи, а также приобрести недвижимость стоимостью 700,000 евро (последнее требование может быть заменено 5-летней арендой мальтийского адреса).

В Болгарии, где также имеется инвестиционная программа, ведущая к быстрому получению паспорта, супруги инвесторов должны довольствоваться ПМЖ. Право подать на болгарское гражданство в обычном порядке у супруги инвестора появляется только через 5 лет. Финансовые условия – вложение 1,024,000 евро в государственные облигации Республики Болгария.

Налоги при покупке недвижимости

Покупателю недвижимости на Кипре, в зависимости от того, к первичному или вторичному жилому фонду относится объект, предстоит оплатить несколько налогов, часть из которых сейчас будет со скидкой. Так в случае покупки первой недвижимости от застройщика на территории страны взимается льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% вместо 19% (т.е. для объекта стоимостью 500 000 евро налог составит 25 000 евро). Аналогичный процент необходимо будет оплатить и при покупке последующего жилья от застройщика, но при условии, что предыдущий объект был приобретен не более десяти лет назад. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует.

Гербовый сбор

Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) - нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.

Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ	СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро	0%
От 5000 до 165 000 евро	0,15%
Свыше 165 000 евро	0,20%

Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:

5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро

Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.

Transfer Fee

После того, как покупатель вторичной недвижимости на Кипре становится зарегистрированным собственником недвижимого имущества, государство оформляет Свидетельство о праве собственности (Title Deed) на приобретенный объект и переводит его на имя покупателя. Это сопровождается выплатой налога (оплачивают только покупатель), который называется Transfer Fee. Основа для его начисления - стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи вторички, которая не облагается НДС. На данный момент для всех приобретающих такую недвижимость на Кипре государство предоставляет скидку в размере 50%.

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ	СТАВКА НАЛОГА	Скидка 50%
До 85 000 евро	3%	1,5%
От 85 001 до 170 000 евро	5%	2,5%
От 170 001 евро	8%	4%

Transfer Fee, который предстоит заплатить государству, может составлять сумму из нескольких слагаемых (чтобы сэкономить на данном налоге, можно оформить купленную недвижимость на два и более лица):

85 000 х 1,5% + 85 000 х 2,5% + 330 000 х 4% = 16 600 евро

Налоги на владение недвижимостью

Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).

Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.

Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.

Налог от сдачи недвижимости в аренду

Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.

Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:

2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода

Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:

30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро

Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

29 200 – 17 086 = 12 114 евро

Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

12 114 х 20% = 2422,80 евро

Налоги на недвижимость при продаже

При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.

А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.

Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.

Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:

Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:

700 000 – 500 000 = 200 000 евро

Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

200 000 – 17 086 = 182 914 евро

Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:

182 914 – 85 730 = 97184 евро

Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

97 184 х 20% = 19 436,80 евро

С июля 2015 года на Кипре был введен статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым человек освобождается от уплаты налога на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости. Налоговое резидентство на Кипре определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на территории страны, – он становится таковым, если в течение одного календарного года находился на месте свыше 183 дней. Недомицильным налоговым резидентом Кипра имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который после переезда на остров был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus

Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT - Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот. Об этом ниже.

Все цены на нашем сайте приведены в следующем формате - "200 000 + НДС" или "300 000, НДС не облаг."

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон республики Кипр №73(1)/2012, вносивший изменения в налоговое законодательство. Согласно новому закону, при приобретении недвижимости взимается льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки 19% при выполнении определенных условий. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии. 18 ноября 2016 года был опубликован закон №119(I)/2016 с дальнейшими изменениями, которые отражены ниже.

Требования к недвижимости и заявителю для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС предоставляется при соблюдении следующих требований:

Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией), достигшим 18-летнего возраста.
Покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр (во время его пребывания на Кипре).
У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС.
Недвижимость должна использоваться исключительно для проживания, а не с целью извлечения дохода (например, от сдачи в аренду).

Льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв. м. жилой недвижимости, согласно архитектурным планам, утвержденным официальными органами Республики Кипр. Расчет ведется пропорционально площади в цене недвижимости (см. пример расчета ниже).

Примечание: 18 ноября 2016 года отменено ранее действовавшее правило, по которому льготная ставка 5% НДС не применялась в случае, если общая крытая площадь жилой недвижимости превышала 275 кв.м. Сейчас такого ограничения нет: какова бы ни была площадь недвижимости, льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв.м. в любом случае.

Пример расчета НДС

Допустим, площадь недвижимости составляет 350 кв.м., а ее стоимость – 1.500.000 евро. НДС составит:

1.500.000 х 5% х 200/350 = 42.857 евро, плюс
1.500.000 х 19% х 150/350 = 122.143 евро

Итого НДС составит 165.000, а полная стоимость недвижимости – 1.665.000 евро

Важное примечание

Если покупатель приобрел новую недвижимость, оплатил НДС, при этом не пользовался ей, то при последующей продаже он имеет право получить всю сумму ранее уплаченного НДС обратно от государства. При этом следующий покупатель заплатит НДС государству по действующим ставкам.

Признаком пользования недвижимостью является потребление воды и электричества, а также бытовыми приборами, сантехникой и пр.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав недвижимость или сдав ее в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Приведем пример

Заявитель приобрел квартиру стоимостью EUR600.000 + НДС и воспользовался льготой, уплатив НДС 5% вместо 19%. Он решил продать свою недвижимость через три года после вступления в фактическое владение. В этом случае, он должен будет при продаже своей недвижимости уплатить в казну НДС по следующей формуле:

600.000 х 5% = EUR30.000 – изначально уплаченный НДС.

600.000 х 19% = EUR114.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без льготы.

114.000 - 30.000 = EUR84.000 – сумма экономии.

84.000 х 7/10 = EUR58.800 – сумма, которую заявитель должен будет возместить в казну, в случае, если он решит продать свою недвижимость через 3 года. Таким образом, 3 года из 10 как бы «самортизированы», поскольку 3 года заявитель пользовался недвижимостью сам, а за оставшиеся 7 лет из 10 нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 7/10 в данном примере.

Если же заявитель, воспользовавшийся льготой, не продает и/или не сдает в аренду свою недвижимость, а использует в качестве своей личной резиденции не менее 10 лет, то он довольствуется экономией при приобретении, в данном примере, в сумме EUR84.000, в полном объеме.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС заявление на применение льготы по НДС. Вместе с заявлением подается декларация о том, что заявитель ранее не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать аналогичные заявление и декларацию.

К заявлению прилагаются следующие документы:

Контракт на приобретение недвижимости
Копия паспорта. Копия паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
Архитектурные планы на недвижимость
Заверенная копия разрешительной документации на строительство
Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором, либо инженером по гражданскому строительству
Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как-то:
- Копии счетов за электричество
- Копии счетов за воду
- Копии телефонных счетов
- Копии счетов за местные или муниципальные налоги
- Любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

Комментарий 1

Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявитель должен будет проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

Ответ - нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре, и все равно получит льготу по НДС. Главное, чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался бы именно в данной недвижимости.

Комментарий 2

Для получения льготы по НДС Заявитель должен предоставить счета за коммунальные услуги (см. раздел выше). Означает ли это, что покупатель должен вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, несколько месяцев прожить в ней и только потом, получив первые коммунальные счета, подать документы на льготу и возмещение части ранее уплаченного НДС?

Ответ - нет, не означает. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%. Что до коммунальных счетов, их можно передать в департамент НДС позднее (в течение 6 месяцев), по мере их получения.

Поясним сказанное на примере. Пусть покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200.000 плюс НДС. Одновременно с подписанием контракта покупатель оплачивает 30%-й депозит в размере €60.000 плюс НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11.400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office) (подробнее об этой процедуре - на странице Юридические вопросы). Сразу после этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение двух-трех недель. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов - EUR140.000 плюс оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от EUR200.000) составляет EUR10.000. Однако, ранее покупатель уже уплатил НДС в размере EUR11.400. Таким образом, второй платеж составит всего EUR138.600 (140.000 – 1.400). Через несколько месяцев после покупки, получив на руки первые коммунальные счета, покупатель передает их копии в департамент НДС.

Остров Кипр остается одним из самых привлекательных мест для покупки жилья среди выходцев из стран бывшего союза. Ежегодно россияне, украинцы и белорусы приезжают на Кипр с целью приобретения недвижимости. Если вас интересует то, какие налоги обязан платить собственник жилья на Кипре, какие разовые и ежегодные выплаты ожидают иностранцев, покупающих дома или квартиры на территории Кипрской Республики, то наш материал вам точно в этом поможет. Здесь мы собрали всю актуальную информацию о налогах на Кипре.

Отсутствие налога на недвижимость – одна из причин переезда на Кипр

Как и во многих государствах мира владельцы частной собственности на Кипре должны платить ежегодные налоги. Иностранные граждане, владеющие недвижимым имуществом на острове, не исключение. При этом несколько последних лет власти Кипра, желая привлечь в страну как можно больше инвесторов, ежегодно снижают налоговые ставки для собственников недвижимости.

Так, в 2017 году кипрское правительство выпустило постановление о полной отмене налога на недвижимость. Сроки действия этого постановления не указаны. В 2018 году данное налоговое послабление продолжает действовать. При этом в стране постоянно идут разговоры о возвращении к прежней схеме.

Напомним, что до 2017 года каждый налоговый резидент Кипра должен был до 30 сентября уплачивать так называемый Immovable Property Tax (налог на недвижимость). Суммы выплат рассчитывались согласно кадастровой стоимости имущества на 1980 год (то есть, исходя из цен в 5-10 раз ниже актуальных).

Ставки налога на недвижимость на Кипре (временно отменены)

Еще раз подчеркиваем: с 1 января 2017 года на Кипре временно отменен налог для всех собственников жилья. Если вы владеете недвижимым имуществом на Кипре, то согласно действующему законодательству вы освобождены от уплаты Immovable Property Tax (налога на недвижимость).

Налог на покупку жилья на Кипре

Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика (то есть на первичном рынке), то при осуществлении сделки вы обязаны заплатить в казну государства НДС в размере 19%. При этом с 2012 года на острове действует правило снижения ставки НДС до 5%, если покупаемое или возводимое жилье является первым и единственным жильем заявителя. То есть жители Кипра и иностранные граждане при приобретении объекта недвижимости, который станет местом их жительства, оплачивают НДС по ставке 5%. Согласитесь, 14% – приятная экономия.

Важно : льготная ставка налога на добавленную стоимость в размере 5% распространяется только на 200 «квадратных» метров площади объекта недвижимости. На оставшиеся метры площади будет начислен НДС в размере 19%.

Гербовый сбор на Кипре

Еще одна важная статья расходов при покупке жилья на острове – госпошлина, или так называемый гербовый сбор. Он зависит от стоимости купленного жилья и уплачивается в течение тридцати дней с момента подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор

Регистрационную плату за перевод права собственности взимает и департамент земельных ресурсов Кипра. Это, так называемый, титульный сбор. Сумма этого «налога на покупку недвижимости» также зависит от того, сколько вы заплатили за дом или квартиру на Кипре .

Титульный сбор может быть отменен, если при покупке вы уплачивали НДС по ставке 19%.

Важно! В случае оформления покупки дома, виллы или квартиры на Кипре на нескольких лиц: супругов или родственников, налогооблагаемая сумма каждой доли будет снижена, а значит снизится и процент налога. Этот способ абсолютно легален и позволяет сэкономить при покупке недвижимости на территории Кипрской Республики.

Налог на продажу жилья на Кипре

Будущим владельцам земли и домика стоит помнить про то, что продажа жилья на острове тоже будет облагаться налогом. Законодательство Кипра разрешает выручить с продажи только ту сумму, которая была потрачена на покупку объекта недвижимости + стоимость ремонта (не забывайте сохранять все чеки!). Именно на эту сумму не будет распространяться налог на продажу жилья. Если же вы решили перепродать объект недвижимости с выгодой для себя, то готовьтесь к уплате налога на прирост капитала (так называемый Capital Gains Tax).

Налог на прирост капитала

Мы выяснили, что вся прибыль, полученная от продажи дома на Кипре , будет обложена налогом. На сегодняшний день Capital Gains Tax составляет 20%. Однако, и здесь есть нюансы, в которых стоит разобраться. Так, налог не распространяется на первые 17 тысяч евро прибыли. То есть, если вы купили до за 100 тысяч евро, а потом продали его за 117 тысяч, то налог вам не грозит. Если же вы реализовали объект недвижимости за 130 тысяч, то 20%-й налог будет распространяться только на разницу в 13 тысяч евро. Первоначальная стоимость дома + первые 17 тысяч евро налогом не облагаются. Кроме того, необлагаемая налогом сумма может увеличиться, если вы впервые продаете жилье и прожили в нем не менее 5 лет. В этом случае налог не грозит уже 85 тысячам прибыли. То есть купив дом за 100 тысяч и прожив в нем 5 лет, вы сможете без налога продать его за 185 тысяч. Налог будет распространяться только на прибыль сверх этой суммы.

За что еще должен платить собственник недвижимости?

Как и все граждане Кипра , выходцы из других стран, владеющие жильем, должны раз в год оплачивать муниципальный сбор, который идет на оплату уборки улиц и вывоза бытовых отходов. Суммы этого сбора зависят от муниципалитета и в среднем составляют от 60 до 100 евро. Кроме того, собственник должен вовремя платить за электроэнергию (1 раз в два месяца), воду и другие коммунальные услуги. Так как жилыми комплексами на Кипре управляют жилищные компании, то следует учитывать и расходы на них – примерно 50-70 евро в месяц в зависимости от количества обслуживающего персонала.

Оригинал текста тут .
Подписывайтесь на наш канал . Лайки и репосты приветствуются!

На Кипре действует исходящий и входящий НДС.

Что такое НДС

НДС – это налог на добавленную стоимость. Его взимается не открыто, а добавляют к ценам и тарифам. После продажи товаров, обложенных НДС, в бюджет государства происходит вливание средств.

НДС помогает избежать многократного уклонения от налогов. Государство получает их беспрепятственно. НДС не взимают несколько раз с одного товара, пока он не пройдёт все стадии производства.

Налог позволяет уравнивать цены между местной продукцией и зарубежной, поскольку пошлина действует по системе «страны назначения», а не производства.

Ставка НДС на Кипре

В стране 4 типа ставки:

стандартная – 19 %, начисляется на большинство товаров и услуг;
пониженная – 9 % – для транспортных услуг, сферы питания;
сниженная – 5 %, используется при реализации фармакологических препаратов, продовольствия всех типов, печатной продукции, заправке газом; скидка действует на концертные мероприятия и посещения музеев;
нулевая ставка начисляется при экспорте продукции, на лизинг авиалайнеров, на транспортные услуги при поездках по Республике.

Какие товары и услуги освобождены от НДС

Сдача в аренду недвижимости. Но если сделка совершается с правом выкупа, то освобождения нет.
Многие денежные операции, услуги банков и оформление всех видов страхования.
90% медицинских услуг, в том числе стоматологические.
Культурные, образовательные и спортивные мероприятия.
Продажа вторичной недвижимости и земельных участков.
Почтовые услуги национальной службы Кипра.
Лотерейные билеты и ставки на спортивные события.
Услуги инвестиционных фондов.

Возврат НДС

Европейские предприниматели подают заявку на возврат НДС в электронном виде на сайте налоговой службы государства, где фирма стоит на учёте.

Годовой минимум для запросов на возврат – 50 евро. Промежуточный минимум (за период 90-365 суток) – 400 евро.

Минимальный срок ожидания возврата НДС – 1 квартал, максимум –год. Запрос нужно подать до 30 сентября следующего года после закупки.

При рассмотрении прошения обычно дополнительные документы не нужны. Однако государственное лицо в праве требовать оригиналы чеков. Рассмотрение занимает до 4 месяцев. Если проверяются дополнительные бумаги, дело может затянуться на 8.

Если заявление будет принято и последует положительный ответ, то в течение 10 дней средства будут перечислены. Отрицательное решение можно обжаловать за 2 месяца у министра финансов. Заключение министра можно отменить в Верховном суде Кипра за 75 дней.

Кипр возвращает налог компании не из Европы, если другая страна делает то же самое в обратном порядке. Киприоты заключили соглашения с Израилем, Норвегией и Швейцарией.

Если НДС хочет вернуть физическое лицо, то нужно воспользоваться услугой Такс Фри.

В магазинах

На фасаде торговой точки должна быть вывеска о возврате пошлины. На Кипре действует 3 таких розничных сети. Туристы не из ЕС могут рассчитывать на возврат НДС 19%.

Вернуть деньги могут нерезиденты страны, пробывшие на острове не более 3 месяцев. При покупке товара нужно запросить ваучер и заполнить его для последующего такс фри.

На книги, сигареты, еду и услуги возврат не распространяется. Товары желательно не открывать и не пользоваться ими до прохождения таможни, иначе можно получить отказ.

В аэропорту

Следующий шаг производиться при возвращении на Родину. В аэропорту следует найти зону регистрации пассажиров, где, и размещен офис Такс Фри.

Узнайте из видео: как заполнить декларацию для возврата tax free в аэропорту Ларнаки в 2021 году.

Важное условие – покупка товаров на сумму не менее 50 евро. Нужно предъявить паспорт, чеки, ваучеры. Необходимо сдать покупки на осмотр. Таможенный работник должен поставить печать на ваучеры и вернуть их.

Ваучеры действительны 90 дней после покупки товаров. Деньги зачисляют 2-8 недель после отправки документа. Срок зависит от загруженности сотрудников.

На дебетовые карты выплата не перечисляется. Подходит только кредитка, действительная не менее 4 месяцев после подачи заявки.

НДС на покупку недвижимости

Покупка недвижимости в новостройках облагается НДС. Европейская форма – VAT.

В 2012 году в налоговые предписания были внесены правки. На покупки в недавно построенных объектах был снижен размер НДС с 19% до 5.

Но чтобы получить льготную ставку, необходимо выполнить ряд условий:

Покупателю недвижимости должно быть полных 18 лет. Покупателем не может быть фирма или юридическое лицо.
Недвижимость должна служить основным жильём. Если покупатель иностранец, то по приезде на Кипр он должен останавливаться только в собственном жилье.
Если до этого была совершена сделка по ставке 5 процентов, второй раз такая схема недоступна.
Недвижимость на Кипре нужно покупать для личного использования, а не с целью заработка.

Ставка 5% добавляется к цене первых 200 квадратов приобретаемой недвижимости.

В 2016 году было утверждено ещё одно изменение. Был отменён пункт, по которому льготы не действовали при площади жилья больше 275 квадратов. Сейчас размер не важен.

Если покупатель всё оплатил по закону, но не воспользовался недвижимостью, то при следующей продаже он может рассчитывать на возврат ранее уплаченного налога. Пользовались ли недвижимость, видно по счётчикам коммунальных услуг.

Если заявитель, который может рассчитывать на ставку 5%, отказывается использовать недвижимость для личного проживания, он должен за 30 дней уведомить об этом департамент НДС.

Будет произведён перерасчёт, и придётся доплатить сумму по стандартной ставке. Не доплачивать можно только в случае смерти заявителя или при передаче объекта совершеннолетнему близкому родственнику.

Как получить льготную ставку на жильё

Необходимо обратиться в департамент НДС с соответсвующей заявкой. Вместе с заявлением подают документ, подтверждающий, что потенциальный покупатель ранее не был участником этой программы.

Если заявитель находится в законном браке, то такое же подтверждение необходимо его супругу/супруге.

Документы

Вместе с заявлением предоставляют бумаги:

договор о покупке недвижимости;
копию действующего национального паспорта. Для состоящих в браке понадобится копия паспорта жены или мужа;
свидетельство о браке (при наличии);
план изменения дома или участка (если планируется);
нотариально заверенная копия разрешения на строительство (если планируется);
декларация, подписанная архитектором или инженером, подтверждающая установленный размер приобретаемой территории и дома;
подтверждение того, что заявитель использует купленную недвижимость для постоянного проживания (чеки за коммунальные услуги, квитанции об оплате муниципальных взносов, любые другие бумаги, которые могут служить доказательством).

Собранные документы необходимо подать в течение полугода после переезда.

Читайте также: