Договор купли продажи без ндс

Опубликовано: 13.05.2024

Нужно ли указывать НДС в договоре

Цена товара должна быть прописана в договоре, это существенное условие сделки. Но вот о выделении налога на добавленную стоимость из цены никаких предписаний нет. С точки зрения закона, его можно не выделять, но делать это все же нужно, чтобы не запутаться. Если совсем ничего не написать о НДС, с налогом нужно будет работать в особом порядке.

Формулировать условия о цене можно по-разному. Главное, чтобы продавец и покупатель четко понимали, включен ли НДС в цену товара, по какой ставке и в какой сумме.

«НДС сверху», «НДС в том числе» и «Без НДС» — в чем отличие

Продавец-плательщик НДС должен четко прописывать в договоре сумму налога и налоговую ставку. Кроме того, прописывается, входит ли в цену сумма НДС или его нужно добавить сверху.

В идеально оформленном договоре формулировка дает четко понять величину налоговых обязательств продавца и размер налогового вычета покупателя-плательщика НДС. Всего есть три варианта.

«НДС сверху» — налог прибавляется к цене товара

Условие, при котором сумма НДС определена дополнительно к цене, в договоре может быть сформулировано так:

«НДС сверху по ставке»,
«кроме того, НДС по ставке»,
«плюс НДС по ставке».

Если вы видите в документах такую формулировку, значит к цене товара прибавится налог. Чтобы узнать реальную цену к уплате, рассчитайте сумму с НДС по формуле: Стоимость товара без НДС × 120 / 100. Чтобы рассчитать сам НДС, используйте формулу: Стоимость товара без НДС × 20 / 100.

Пример. ООО «Гирлянда» оказывает услуги по праздничному оформлению фасадов зданий. В договоре на оказание услуги условие о цене и НДС сформулировано так: «Стоимость услуги — 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей плюс НДС по ставке 20 %».

Покупателю придется заплатить 180 000 рублей (150 000 × 120/100).
Сумма НДС составит 30 000 рублей (150 000 × 20/100).

В расчетных документах и счетах-фактурах будет указана стоимость без НДС — 150 000 рублей, НДС 20 % — 30 000 рублей и итоговая сумма с НДС — 180 000 рублей.

Чтобы у сторон договора не было недопониманий, лучше формулировать условия так, чтобы были сразу понятны цена договора, ставка и сумма налога. Например, «Стоимость услуги — 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей плюс НДС по ставке 20 % — 30 000 (тридцать тысяч) рублей».

«НДС в том числе» — налог входит в цену товара

Если НДС входит в цену товара, то в договоре условие прописывают в одной из формулировок:

«включая НДС по ставке»,
«в том числе НДС по ставке»,
«с учетом НДС по ставке»

Чтобы рассчитать сумму налога, который уже включен в цену, его нужно оттуда выделить. Для этого используйте формулу: Сумма с учетом НДС / 120 × 20. Саму цену товара без учета налога можно узнать, отняв налог от цены с НДС или сразу по формуле: Сумма с учетом НДС / (120 × 100).

Пример. ООО «Мандарин» оптом торгует мандаринами. Оно заключило договор поставки 1 тонны мандаринов. В договоре условие о цене и НДС сформулировано так: «Стоимость товара по договору поставки — 360 000 (триста шестьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС по ставке 20%».

Сумма к уплате известна сразу, определим сумму НДС и стоимость мандаринов без учета налога.

Сумма НДС составит 60 000 рублей — 360 000 / 120 × 20.
Стоимость товара без НДС составит 300 000 рублей — 360 000 — 60 000 рублей или 360 000 / (120 × 100).

В расчетных документах и счетах-фактурах будет указана стоимость без НДС — 300 000 рублей, НДС 20 % — 60 000 рублей и итоговая сумма с НДС — 360 000 рублей.

Для избежания разногласий в договоре лучше сразу прописать все условия. Например, «Стоимость товара по договору поставки — 360 000 (триста шестьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС по ставке 20 % — 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей».

Воспользуйтесь бесплатным калькулятором НДС, чтобы выделить налог из цены товара или начислить его на неё. В калькуляторе доступен расчет по ставкам 10, 18 и 20 процентов.

«Без НДС» — если операция не облагается налогом

Такую формулировку можно использовать, только если операция по договору не облагается НДС. Это возможно, если:

продавец работает на специальном налоговом режиме;
операция не является объектом налогообложения (п. 2 ст. 146 НК РФ);
операция подпадает под льготы (ст. 149 НК РФ);
операция освобождена от НДС (ст. 145, 145.1 НК РФ).

В этих случаях НДС в цене договора выделять не нужно. Но чтобы не было проблем, следует указать причину, по которой налог не предъявлен покупателю. Например, так:

Для услуг по техосмотру от оператора: «Стоимость услуг — 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей без НДС. НДС не облагается на основании пп. 17.2 п. 2 ст. 149 НК РФ».
Для услуг от организации на УСН: «Стоимость услуги 88 000 (Восемьдесят восемь тысяч) рублей без НДС. Услуга не облагается налогом в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения».

Что делать, если в договоре не выделен НДС

Когда поставщик не выделил в договоре НДС, следует считать, что налог входит в цену по умолчанию (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Налог рассчитывается по аналогии с оговоркой «НДС в том числе» по формуле: Цена товара в договоре × 20 / 120.

В таких случаях между покупателями и продавцами часто возникают споры. Если продавец хотел доначислить налог сверху, но не прописал это условие в договоре, то он потеряет деньги на таком расчете. Если же продавец попробует начислить НДС сверх цены, то покупатель может не согласиться, ведь ему придется платить больше, чем определено в договоре.

ВАС РФ в этом вопросе на стороне покупателей. Он разрешает начислить НДС сверху, только если:

обязанность об уплате НДС сверху следует из других условий договора;
до заключения договора стороны знали, что НДС будет начислен сверху и это подтверждается, например, деловой перепиской.

Внимательно изучайте договор до подписания. Это поможет избежать споров и судебных разбирательств.

«Клерк» Рубрика НДС

В.В. Данилин
эксперт журнала «Российский налоговый курьер»
Публикация подготовлена при участии специалистов
Управления косвенных налогов и Юридического управления ФНС России

Споры, связанные с уплатой НДС и пересчетом сумм сделок, — не редкость в предпринимательской практике. Как правило, такие конфликты возникают из-за несогласованности действий сторон. О правовых и налоговых последствиях подобных ситуаций мы рассказываем в этой статье.

Цена сделки как элемент договора

Что касается сделок, для которых цена не является обязательным условием, то они признаются действительными независимо от того, есть между сторонами договоренность о цене или нет. Правда, с некоторыми оговорками. Так, если исполнение условий сделки между сторонами еще не началось, а спор о цене уже возник, то это может стать основанием для признания такого договора незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.

Если же исполнение сделки началось, а ее цена не согласована, то спор может дойти до суда. В этом случае суд определяет цену в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, то есть исходя из цены аналогичных товаров (работ, услуг). При этом важно помнить, что цена сделки, определенная судом и контрагентами согласно этой статье, может отличаться от цены, рассчитанной на основании статьи 40 Налогового кодекса.

Как сказано в пункте 2 статьи 40 НК РФ, налоговый орган вправе в целях налогообложения пересчитать стоимость товаров (работ, услуг) в том случае, если сделка совершена:

— между взаимозависимыми лицами;

— в результате товарообменных операций;

— в процессе внешнеторговой деятельности;

— с отклонением более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Как видим, отсутствие соглашения сторон о цене сделки не является основанием для ее определения согласно нормам статьи 40 НК РФ и последующего возможного начисления налогов, пеней и штрафов. Тем более если цену сделки определит суд, поскольку она изначально будет рассматриваться как соответствующая рыночной.

Еще один важный момент для определения цены сделки связан с правилом о невозможности ее одностороннего изменения. Правда, если иное не установлено договором или законом. Данная норма содержится в пункте 2 статьи 424 ГК РФ и подтверждается правоприменительной практикой (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.92 № 23).

НДС не указан в договорной цене

Напомним, что налогоплательщик выбирает момент определения налоговой базы, руководствуясь статьей 167 НК РФ, и закрепляет его в учетной политике. Это либо день отгрузки товаров (работ, услуг), либо день их оплаты покупателями. (О новых правилах исчисления НДС в 2006 году см. во врезке «Обратите внимание».)

НДС, уплаченный в стоимости приобретенного товара, покупатель вправе принять к вычету. При этом должны быть соблюдены требования статей 171 и 172 НК РФ. То есть если у покупателя имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура, товар оплачен, оприходован и используется для деятельности, облагаемой НДС.

Однако бывают ситуации, когда НДС в общей цене сделки не указан. Вот некоторые из них. В момент заключения сделки продавец (поставщик):

— забыл указать сумму налога;

— применял специальный режим налогообложения;

— был освобожден от исполнения обязанностей плательщика НДС на основании статьи 145 НК РФ[1].

К каким же налоговым и гражданско-правовым последствиям ведут подобные ситуации?

Начнем с того, что начислить НДС в бюджет продавец (равно как и поставщик, исполнитель по договору оказания услуг и т. п.), являющийся плательщиком этого налога, обязан независимо от того, указана сумма НДС в договоре или нет. Причем налог начисляется на договорную цену, а не включается в нее.

Обратите внимание: если стороны по сделке пришли к соглашению о новой цене товаров (работ, услуг), то именно она и станет налоговой базой по НДС. В результате лицо, реализующее товары (работы, услуги), должно будет уплатить в бюджет НДС с вновь установленной сторонами цены, а контрагент сможет принять соответствующую сумму налога к вычету.

Если стороны не пришли к соглашению о цене товара с учетом НДС, они вправе обратиться в суд. В таком случае несогласованность цены товара при заключении договора устанавливается в судебном порядке. Если цена не является обязательным условием для договора, по которому возник спор, то суд самостоятельно установит цену сделки, которая и будет объектом налогообложения по НДС. В ситуации, когда сделка в качестве обязательного требования содержит условие о цене товара (работ, услуг), суд может признать ее недействительной и обязать стороны отдать друг другу все полученное по такой сделке.

Когда о НДС забыли

— покупатель не принял и не оплатил товар;

С 1 января 2006 года в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.07.2005 № 119-ФЗ в статью 167 Налогового кодекса, налогоплательщики не вправе выбирать момент определения налоговой базы по НДС. Как следует из новой реакции пункта 1 этой статьи, таким моментом для налогоплательщиков будет наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки или день оплаты товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

На основании этого пункта налогоплательщик, получивший оплату в счет будущей отгрузки товаров (работ, услуг), обязан начислять НДС в бюджет. При этом в момент отгрузки нужно будет снова определить налоговую базу по НДС со стоимости таких товаров (работ, услуг). Одновременно можно будет принять к вычету сумму налога, исчисленную ранее с предоплаты. Порядок применения вычетов установлен в новых редакциях статей 171 и 172 Кодекса.

Правда, для некоторых категорий налогоплательщиков сделано исключение. Так, пунктом 13 статьи 167 Кодекса установлено, что производители товаров (а также поставщики работ и услуг) с длительным циклом производства могут определять налоговую базу в момент отгрузки, а не в момент поступления предоплаты. Перечень организаций, которые смогут воспользоваться данным положением, будет определять Правительство РФ.

— покупатель фактически принял товар или потребил услугу, но отказался их оплачивать.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупатель отказался принимать и оплачивать товар по цене, увеличенной на сумму НДС, ссылаясь на пункт 2 статьи 424 ГК РФ о недопустимости одностороннего изменения согласованной цены. В этой ситуации договор считается незаключенным, продавец будет освобожден от обязанности поставить товар, а покупатель — оплатить его. Такая позиция изложена в пункте 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Покупатель отказался оплачивать товар, но фактически принял его на основании товаросопроводительных документов (например, накладной), в которых указана сумма НДС. В этом случае считается, что договорная цена фактически изменена с согласия обеих сторон в момент приемки-передачи товара. Поясним сказанное на примере.

ООО «Патрон» (продавец) и ООО «Комильфо» (покупатель) заключили между собой 1 октября 2005 года договор купли-продажи одежды. По условиям договора продавец должен передать в собственность покупателя товар на общую сумму 300 000 руб. не позднее 10 октября 2005 года. Покупатель обязан оплатить полученный товар до 20 октября 2005 года. При этом продавец применяет общую систему налогообложения и является плательщиком НДС (в учетной политике организации закреплен момент определения налоговой базы «по отгрузке»). А покупатель, осуществляя розничную торговлю, уплачивает ЕНВД и не является плательщиком НДС на основании пункта 4 статьи 346.26 НК РФ.

10 октября 2005 года продавец отгрузил в адрес покупателя товар по накладной и выписал счет-фактуру. Стоимость товара, указанная в этих документах, равна 354 000 руб. (включая НДС 54 000 руб.). Сумму НДС продавец обязан начислить к уплате в бюджет.

До 20 октября 2005 года ООО «Комильфо» реализовало товар в розницу. Перечислить в адрес ООО «Патрон» оплату с учетом НДС организация отказалась. Она аргументировала это тем, что согласованная сторонами цена сделки равна 300 000 руб., а о НДС в договоре не упоминается.

В данной ситуации покупатель фактически принял товар по цене 354 000 руб. и ссылка на согласованную сторонами сумму в размере 300 000 руб. юридически несостоятельна. Цена договора фактически изменена с согласия обеих сторон в момент приемки-передачи товара. Поэтому покупатель обязан перечислить продавцу оплату за товары в размере 354 000 руб. Сумму НДС (54 000 руб.), уплаченную по товарам, реализованным в рамках деятельности, облагаемой ЕНВД, покупатель не вправе принять к вычету.

Предприниматель А.Н. Сидоров (хранитель) заключил 1 сентября 2005 года с ООО «Практик» (поклажедателем) договор ответственного хранения имущества по цене 10 030 руб. в месяц. Срок хранения — 11 месяцев. По условиям договора поклажедатель обязан ежемесячно перечислять хранителю вознаграждение за услуги. А.Н. Сидоров установил в учетной политике момент определения налоговой базы по НДС «по отгрузке».

1 октября 2005 года хранитель предъявил поклажедателю к оплате за сентябрь счет-фактуру на сумму 11 835 руб. (включая НДС 1805 руб.). Поклажедатель отказался перечислить эту сумму на том основании, что согласованная сторонами цена договора равна 10 030 руб. в месяц и она не должна увеличиваться на сумму НДС.

В данной ситуации обе стороны не правы. Тот факт, что в договоре нет указания на НДС в сумме сделки, следует рассматривать как отсутствие соглашения о цене договора. Поскольку стороны фактически предприняли действия к исполнению условий сделки (например, имущество было передано хранителю по накладной или акту приемки-передачи), договор признается заключенным.

Допустим, что для разрешения конфликта стороны обратились в суд, который выяснил, что рыночная цена услуг хранения с включенной в нее суммой НДС — 9000 руб. Поскольку эта цена ниже договорной, суд установил, что поклажедатель обязан оплатить хранителю договорную сумму, то есть 10 030 руб. (8500 руб. плюс НДС 1530 руб.). В данной ситуации налоговой базой для начисления НДС будет сумма 8500 руб.

Обратите внимание: в ситуации, когда рыночная цена превышает договорную, суд скорректирует размер платежей за хранение до рыночных цен, но не более договорной цены плюс НДС. Иными словами, максимальная цена по оспариваемой сделке — 11 835 руб. (10 030 руб. плюс НДС 1805 руб.). Такой вывод можно сделать на основании пункта 3 статьи 424 ГК РФ и учитывая не согласованный сторонами диапазон цены.

Со спецрежима — на общую систему

Плательщик ЕСХН может утратить право на применение этого спецрежима, если, например, доход от реализации сельхозпродукции составит менее 70% в общем объеме выручки, а также по иным основаниям, предусмотренным статьей 346.2 НК РФ.

Плательщик ЕНВД вправе самостоятельно прекратить деятельность, облагаемую данным налогом, и перейти на общий режим налогообложения. Например, организация может переквалифицироваться с розничной торговли на реализацию товара по договорам поставки.

Если к моменту исполнения договора продавец перейдет на общую систему налогообложения, он становится плательщиком НДС. А значит, при реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) такой продавец обязан начислить сумму НДС в бюджет, а также указать ее в счете-фактуре и товаросопроводительных документах.

Рассмотрим ситуацию, когда «спецрежимник» возвращается к применению общей системы налогообложения, на примере «упрощенца», у которого доход превысил лимит, установленный пунктом 4 статьи 346.13 НК РФ.

ООО «Патрон» (поставщик) заключило договор поставки 20 июня 2005 года, в соответствии с которым оно обязалось передать ООО «Комильфо» (покупателю) товар на сумму 1 200 000 руб. без НДС. Согласно договору передача товара должна осуществляться партиями по 300 000 руб. на условиях 100-процентной предоплаты 1-го числа каждого месяца.

В течение III квартала 2005 года ООО «Патрон» отгрузило покупателю три партии товара на общую сумму 900 000 руб. без НДС. Последнюю партию на сумму 300 000 руб. без НДС поставщик обязан поставить 1 октября 2005 года.

Однако, по данным учета ООО «Патрон» на 30 сентября 2005 года, организация превысила допустимый лимит доходов (размер выручки на эту дату составил 16 000 000 руб.). Согласно пункту 4 статьи 346.13 НК РФ продавец с 1 июля 2005 года утратил право на применение УСН и должен перейти на общую систему налогообложения. На основании пункта 4 статьи 346.13 Кодекса ООО «Патрон» с 1 июля 2005 года приравнивается к вновь созданной организации. Пунктом 12 статьи 167 Кодекса установлено, что вновь созданная организация обязана утвердить момент определения налоговой базы по НДС в течение первого налогового периода. Если такое решение своевременно не принято организацией (в данном случае ООО «Патрон»), она обязана определять налоговую базу «по отгрузке».

В связи с этим у продавца возникла обязанность доначислить НДС в сумме 137 288 руб. (900 000 руб. х 18%) по товару, ранее реализованному покупателю. 30 сентября 2005 года продавец предложил покупателю оплатить эту сумму. В тот же день, то есть до отгрузки оставшейся части товара в сроки, предусмотренные договором, продавец выставил покупателю счет на 354 000 руб. (с учетом НДС 54 000 руб.).

Покупатель отказался оплачивать выставленные ему дополнительно суммы НДС. Кроме того, он потребовал, чтобы продавец поставил ему оставшуюся партию товара на договорную сумму 300 000 руб.

В данной ситуации поставщику придется уплатить НДС с полной стоимости поставки товаров покупателю. Сумма налога — 216 000 руб. (1 200 000 руб. х 18%).

Однако если стороны в добровольном порядке урегулируют свои разногласия, определившись относительно новой стоимости товаров (увеличенной на сумму НДС или включающей ее), то исходя из этой стоимости и будет рассчитана налоговая база по НДС.

Если право на освобождение утрачено

Напомним, что в соответствии со статьей 145 Кодекса налогоплательщик утрачивает право на освобождение, если он:

— превысил лимит доходов за три последовательных календарных месяца (в 2005 году — 1 млн. руб., в 2006 году — 2 млн. руб.);

— начал осуществлять торговлю подакцизными товарами и не организовал раздельный учет.

Плательщиком НДС продавец становится начиная с того месяца, в котором он превысил лимит доходов либо осуществлял реализацию подакцизных товаров. Основанием является пункт 5 статьи 145 Кодекса.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТОВАРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю товар в ассортименте и в количестве, установленных Договором, а Покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную Договором денежную сумму (цену).

1.2. Ассортимент, количество, цена единицы товара и общая сумма сделки определяются в Перечне №1 (спецификации), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

2. ЦЕНА И КАЧЕСТВО ТОВАРА

2.1. Цена единицы товара включает стоимость товара, упаковки, затраты по его доставке к месту хранения и по хранению на складе Продавца, оформлению необходимой документации, а также расходы по страхованию и транспортировке товара до места назначения.

2.2. Увеличение Продавцом цены товара в одностороннем порядке в течение срока действия Договора не допускается.

2.3. Качество товара должно соответствовать образцам и описаниям, прилагаемым к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. Передать Покупателю товар надлежащего качества и в обусловленном настоящим Договором ассортименте.

3.1.2. Не позднее « » 2021 г. обеспечить отгрузку и доставку товара по адресу Покупателя или иного грузополучателя, указанного Покупателем в .

3.1.3. Обеспечить страхование товара.

3.1.4. В день отгрузки по телефону (телеграммой, телефаксом) сообщить Покупателю, а в случае указания о доставке иному грузополучателю – также этому грузополучателю – об отгрузке товара в адрес Покупателя (или иного грузополучателя, указанного Покупателем).

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Обеспечить разгрузку и приемку проданного товара в течение дней с момента его поступления в место назначения, за исключением случаев, когда он в праве потребовать замены товара или отказаться от исполнения данного договора.

3.2.2. Осуществить проверку при приемке товара по количеству, качеству и ассортименту, составить и подписать соответствующие документы (акт, приемки, накладную и т.д.).

3.2.3. Сообщить Продавцу о замеченных при приемке или в процессе эксплуатации недостатках проданного товара в срок .

3.2.4. Не позднее « » 2021 г. за свой счет отгрузить в адрес Продавца возвратную тару.

3.2.5. Оплатить купленный товар в срок, установленный Договором.

3.3. В случае невыполнения правил, предусмотренных п.п.3.2.2., 3.2.3 Продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований Покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям данного договора, если докажет, что невыполнение этого правила Покупателем повлекло невозможностью удовлетворить его требования или влечет для Продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора. Если Продавец знал или должен был знать о том, что переданный Покупателю товар не соответствует условиям данного договора, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные настоящим п.п.3.2.2., 3.2.3.

3.4. В случаях, когда Покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или настоящего договора не принимает товар или отказывается его принять, Продавец вправе потребовать от Покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

3.5. В случаях, когда Продавец не осуществляет страхования в соответствии с Договором, Покупатель вправе застраховать товар и потребовать от Продавца возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

3.6. Если Продавец отказывается передать Покупателю проданный товар, Покупатель вправе отказаться от исполнения данного договора.

3.7. Если Продавец не передает или отказывается передать Покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или настоящим Договором, Покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы Продавцом в указанный срок, Покупатель вправе отказаться от товара и потребовать возврата перечисленных Продавцу в уплату за товар сумм.

3.8. Если Продавец передал в нарушение данного договора Покупателю меньшее количество товара, чем определенно настоящим Договором, Покупатель вправе либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, – потребовать возврата уплаченных денежных сумм.

3.9. Если Продавец передал Покупателю товар в количестве, превышающем указанное в данном Договоре, Покупатель обязан известить об этом Продавца в срок . В случае, когда в данный срок после сообщения Покупателя Продавец не распорядится соответствующей частью товара, Покупатель вправе принять весь товара. В случае принятия Покупателем товара в количестве, превышающем указанное в данном Договоре, дополнительно принятый товар оплачивается по цене, определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

3.10. При передаче Продавцом предусмотренных данным Договором товаров в ассортименте, не соответствующем Договору, Покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченных денежных сумм.

3.11. Если Продавец передал Покупателю наряду с товаром, ассортимент которого соответствует Договору, товар с нарушением условия об ассортименте. Покупатель вправе по своему выбору:

принять товар, соответствующий условию об ассортименте, и отказаться от остального товара;
отказаться от всего переданного товара;
потребовать заменить товар, не соответствующий условию об ассортименте, на товар в ассортименте, предусмотренном настоящим договором;
принять весь переданный товар.

3.12. При отказе от товара, ассортимент которого не соответствует условиям Договора, или предъявлении требования о замене товара, не соответствующего условию об ассортименте, Покупатель вправе также отказаться от оплаты этого товара, а если он оплачен, – потребовать возврата уплаченных сумм.

3.13. Товар, не соответствующий условию данного Договора об ассортименте, считается принятым, если Покупатель в разумный срок после его получения не сообщит Продавцу о своем отказе от товара.

3.14. Если Покупатель не отказался от товара, ассортимент которого не соответствует данному договору, он обязан его оплатить по цене, согласованной с Продавцом. В случае, когда Продавцом не приняты необходимые меры по согласованию цены в разумный срок, Покупатель оплачивает товар по цене, которая в момент заключения Договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичный товар.

3.1 5. В случае, когда товар передается без тары либо в ненадлежащей таре, Покупатель вправе потребовать от Продавца затарить товар либо заменить ненадлежащую тару.

3.16. Покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов па устранению недостатков товара.

3.17. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения данного договора и потребовать возврата уплаченной за товара денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим Договору.

3.18. Покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

3.19. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения Договора, предъявит Покупателю иск об изъятии товара, Покупатель будет обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя. Непривлечение Покупателем Продавца к участию в деле освобождает Продавца от ответственности перед Покупателем, если Продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный Покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела Покупателем.

4. ГАРАНТИЙНЫЙ СРОК ТОВАРА

4.1. Гарантийный срок товара .

4.2. Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара Покупателю.

4.3. Если Покупатель лишен возможности использовать товар по обстоятельствам, зависящим от Продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств Продавцом. Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков, при условии извещения Продавца о недостатках товара в срок .

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Деньги за проданный товар перечисляются на расчетный счет Продавца в срок до « » 2021 г. (в течение дней после: подписания Договора; подписания акта сдачи-приемки товара; поставки товара на склад Покупателя; получения железнодорожной накладной (извещения с контейнерной станции, сообщения о прибытии груза в аэропорт назначения, сообщения о прибытии корабля в порт назначения); получения сообщения об отправке вагона (эшелона) с товаром; реализации купленного товара).

6. ПОРЯДОК ОТГРУЗКИ

6.1. Товар отгружается в адрес Покупателя (грузополучателя), указанного Покупателем, железнодорожным (автомобильным, воздушным) транспортом. Отгрузочные реквизиты грузополучателя: .

6.2. В течение дней после отгрузки товара Продавец телефаксом или телеграммой уведомляет об этом Покупателя, а также сообщает ему следующие данные: реквизиты Перевозчика, доставляющего товары к месту назначения; наименование и количество единиц товара, вес брутто и нетто; ориентировочную дату прибытия товаров в место назначения.

6.3. Упаковка товара должна обеспечивать его сохранность при транспортировке при условии бережного с ним обращения.

6.4. Через Перевозчика Продавец передает Покупателю следующие документы: товарную накладную; свидетельство о происхождении товаров; сертификат качества, другие документы, предусмотренные настоящим Договором.

6.5. Обязательства Продавца по срокам передачи товара, номенклатуре, количеству и качеству товаров считаются выполненными с момента подписания акта сдачи-приемки представителями Продавца и Покупателя.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За несвоевременную передачу товара по вине Продавца последний уплачивает Покупателю штраф в размере % от стоимости непоставленного товара, исчисленной согласно спецификации (калькуляции цены, Протоколу согласования цены), но не более, чем 100%.

7.2. Продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи Покупателю вследствие нарушения Покупателем правил пользования товаром или его хранения либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

7.3. За нарушение условий настоящего Договора стороны несут ответственность в установленном порядке. Возмещению подлежат убытки в виде прямого ущерба и неполученной прибыли. Бремя доказывания убытков лежит на потерпевшей стороне.

7.4. При необоснованном отказе от приемки товара Покупатель возмещает Продавцу убытки в виде прямого ущерба и неполученной прибыли, исходя из ставки коммерческого кредита в банке, который обслуживает Покупателя.

7.5. Право собственности на купленный товар переходит Покупателю (в случае перевозки груза железнодорожным сообщением – с момента получения Продавцом товарно-транспортной накладной; при отправке самолетом – с момента получения Продавцом багажной квитанции; при отправке смешанным сообщением – при сдаче багажа на первый вид транспорта и получения первого багажного документа). Риск случайной гибели несет собственник в соответствии с действующим гражданским законодательством России.

8. ФОРС-МАЖОР (ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ)

8.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

8.2. Документ, выданный соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

8.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна немедленно известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры по настоящему Договору решаются путем переговоров.

9.2. При недостижении согласия споры решаются арбитражном суде в соответствии с правилами о подсудности на основании законодательства РФ.

10. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий договор распространяется на выполнение одной сделки и может быть пролонгирован дополнительным соглашением сторон только в случае просрочки исполнения без вины сторон.

10.2. Срок действия Договора месяцев с « » 2021 г. по « » 2021 г.

10.3. Договор может быть расторгнут:

10.3.1. По соглашению сторон.

10.3.2. По другим основаниям, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

11.2. Другие условия по усмотрению сторон .

Справочная / Договоры

Договор купли‑продажи: как ИП или ООО переделать бланк под себя

Предприниматели покупают и продают. Для этого оформляют договор купли-продажи из Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Письменный договор послужит не только для учёта. Договор защитит в споре с контрагентом, если составить его под конкретный товар и ситуацию. Особенно важно оговорить условия, когда за товар платят большие деньги.

Рассказываем, что разрешено менять в бланке договора купли-продажи под себя и чем это поможет.

Кому полезна статья

✅ Наши рекомендации подойдут при продаже движимых вещей для бизнеса: мебели в кофейню, офисной техники, оборудования для производства.

❌ Когда продают офисы, землю и дома, условия договора специфичны. До сделки собирают документы, а переход собственности регистрируют в Росреестре. Поэтому продажа недвижимости — тема отдельного разбора.

❌ Правила договора купли-продажи не работают для интеллектуальной собственности: программы, фото, текста, музыки. Как купить исключительные права, мы рассказали в другой статье.

❌ Длительные договоры поставки товаров тоже специфичны. Какие пункты принципиально отследить, посмотрите в нашей статье.

❌ Если покупатель — обычный человек и покупка не связана с предпринимательством, работает Закон о правах потребителей. В этом случае у продавца больше ответственности, несмотря на условия договора.

Кто подписывает договор

В шапке договора пишут, кто продавец, кто покупатель.

Продавец — это собственник товара: он смастерил вещь, изготовил на заводе или закупил у поставщика. Покупатель — кто платит деньги и забирает товар себе в собственность. После текста договора покупатель и продавец ставят подписи в разделе с реквизитами.

И на той и на другой стороне бывают фирма в лице директора, ИП или просто гражданин. Иногда от любого из них договор подписывает представитель по доверенности. Тогда в шапке пишут номер и дату доверенности. В идеале копию прикладывают к договору.

Предмет договора

В предмете договора купли-продажи пишут, что продавец передаёт покупателю в собственность товар, а покупатель платит деньги — ст. 454 ГК РФ.

Принципиально — вписать в договор, какую конкретно вещь продают и в каком количестве. Все остальные пункты — для удобства и защиты интересов предпринимателей.

Без предельно точного описания товара и количества договор не заключён. Стороны не договорились: продавец не обязан отдавать, а покупатель платить. Так следует из ст. 455, 456 ГК РФ.

Описание и количество товара пишут в разделе о предмете договора. Когда характеристика длинная, ее переносят в отдельное приложение — спецификацию. Под спецификацией стороны ставят подписи.

Спецификация также удобна, если товар продают в ассортименте — одной покупкой берут разные модели, размеры и цвета.

По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателю товар, а Покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определённую договором цену.

Наименование: письменный стол Икея Хемнэс.

Количество: 1 штука.

Размер: 155x65 см.

Качество товара

Общее правило: качество товара должно соответствовать целям использования — ст. 469 ГК РФ. То есть за офисный стол можно сесть, на столешницу поставить ноутбук.

Когда качество хуже обычного, это записывают в договор. Иначе продавец отвечает по правилам о бракованном товаре. И наоборот, по оговоренным дефектам не получится предъявить претензии.

Например, в описание товара можно добавить, что письменный стол б/у, на правом углу столешницы скол 2 см и у дверцы нет ручки.

Документы к товару

Вместе с товаром продавец отдаёт покупателю документы на него. Это инструкции по эксплуатации, паспорта, сертификаты качества, гарантийные талоны на ремонт.

Если продавец не передал документы, покупатель вправе вернуть товар и забрать деньги по ст. 464 ГК РФ.

Отдаёте товар без документов — запишите отдельным условием договора.

Правило не касается бухгалтерских бумаг — счетов, актов, накладных. Если их наличие и форма важны для бухучёта, впишите это в обязанности продавца.

Тара и упаковка

Общее правило: товар пакуют так, чтобы он сохранился — ст. 481 ГК РФ. Одежда — в полиэтилене, посуда — в коробке с бумагой.

Если к упаковке есть технический регламент, предприниматель обязан знать и соблюдать его.

Требования к упаковке можно расписать в договоре. Подобное условие важно, когда товар портящийся, хрупкий или просто дорогой. Тогда за повреждение товара из-за плохой упаковки продавец ответит как за брак по ст. 482 ГК РФ.

На каждом ящике с посудой должны быть нанесены несмываемой краской фразы «Осторожно» и «Не бросать» по трафарету на русском языке.

Цена товара и порядок оплаты

В договоре пишут цену товара и срок оплаты.

Цена бывает за штуку, килограмм, погонный метр. Главное, чтобы общая стоимость поддавалась подсчёту.

Общего правила к порядку оплаты в законе нет. Поэтому покупатель платит деньги как прописано в договоре: до получения товара или после, в отсрочку или рассрочку, в кредит с процентами.

Наш совет: опишите точный порядок перевода денег. Так снизите вероятность споров (это же оплата!) и добавите ясность. Если получается, пишите точную дату платежа. Как вариант — после получения товара и подписания накладной.

Если покупатель нарушает срок оплаты, на долг набегают проценты по ст. 486, 395 ГК РФ. Правило действует и в другую сторону: если продавец не отдаёт товар после предоплаты, он тоже платит проценты по ст. 487 ГК РФ. Когда товар дорогостоящий неустойка набегает солидная. Поэтому не пренебрегайте сроками.

Цена стола Икея Хемнэс по настоящему договору составляет 5000 рублей.

Покупатель переводит на счёт Продавца авансовый платёж в размере 2500 рублей до 01 ноября 2021 года.

Покупатель переводит остаток суммы в размере 2500 рублей в течение трёх дней после доставки товара продавцом.

Срок передачи товара

О сроке передачи стороны договариваются и записывают в условия.

Когда срок не вписали, работает правило о передаче в течение семи дней после заявления покупателя по ст. 457, 314 ГК РФ. Это слишком неопределённо. Поэтому напишите точный срок передачи товара.

Продавец передает покупателю письменный стол в течение трех дней с момента получения аванса.

Если покупатель просрочил аванс, поставка переносится прямо пропорционально длительности этой просрочки.

Доставка, самовывоз и риск случайной гибели товара

Продавец и покупатель могут находиться на соседних улицах или в разных городах. В любом случае один из них возьмёт на себя траты и хлопоты по доставке товара.

Если в договоре о доставке ни слова, покупатель вывозит товар сам из магазина или офиса продавца по ст. 316 ГК РФ.

Условие о самовывозе можно заменить доставкой на адрес покупателя силами продавца или сторонним курьером. Продавец передал товар курьеру — выполнил договор, можно требовать оплату. Кто платит курьеру, тоже записывают в договор.

Продавец обязан своими силами и средствами обеспечить доставку товара по следующему адресу Покупателя: г. Нижний Новгород, улица Белинского, дом 1, офис 2.

Обязательства Продавца по передаче товара Покупателю считаются выполненными с момента подписания представителями Покупателя товарно-транспортной накладной.

Риск случайной гибели товара — кто отвечает за товар, если он потеряется или сгорит.

По умолчанию риск гибели переходит от продавца к покупателю, когда продавец передал товар на условиях договора. Если товар отправили сторонней курьерской службой, продавец больше не отвечает за товар. Если собственной службой доставки — риск на продавце до передачи в руки покупателю. Об этом говорит ст. 459 ГК РФ.

Приёмка товара

Стороны могут включить в договор раздел о проверке качества и заявления претензий. В какой срок тестируют, как составляют акт, нужна ли экспертиза недостатков. Если такой раздел есть, его придётся соблюдать — ст. 474 ГК РФ.

Когда раздела о приёмке нет, покупатель обязан сказать продавцу о видимых недостатках, меньшем количестве, отсутствии деталей или документов, сразу же. Если промедлить, с продавца снимается ответственность — ст. 483 ГК РФ.

По скрытым недостаткам продавец отвечает в течение гарантийного срока. Когда гарантии нет ни в договоре, ни в документах изготовителя — в течение двух лет по ст. 477 ГК РФ.

Представитель Продавца обязан явиться в течение одного дня.

Окончательная приёмка товара производится с участием эксперта.

Неустойка

В куплю-продажу часто включают неустойку за просрочку доставки товара и оплаты.

Размер процента — на усмотрение сторон. Но если дойдёт до реального спора о пени, включится правило, что общая сумма не выше цены товара.

Проверьте в договоре, чтобы размер процента пени был одинаков для обоих контрагентов. Никто не обязан подписываться под несправедливой санкцией.

За просрочку передачи товара Продавец платит Покупателю неустойку в размере 0,01 % от цены товара за каждый день просрочки

При несвоевременной оплате товара Покупатель платит Продавцу неустойку в размере 0,01 % суммы платежа за каждый день просрочки.

Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательства в натуре.

Расторжение договора

Товарооборот — не всегда предсказуемый процесс. Покупатель находит товар дешевле, продавец тянет с доставкой, меняется погода и тренды на офисную мебель.

Может случится, что договор успели подписать, но покупка стала неудобной. В таком случае надо пользоваться правилами расторжения договора и отказа от купли-продажи.

Упрощённо, вот три основания:

По соглашению сторон. Покупатель и продавец согласны, что поторопились с оформлением бумаг. В этом случае подписывают соглашение о расторжении договора и мирно расходятся — ст. 450 ГК РФ.

Существенно изменились обстоятельства. Такое основание есть в ст. 451 ГК РФ. Но в обычной предпринимательской текучке соглашения по нему расторгают крайне редко. Чтобы расторгнуть договор надо исчерпать переговоры и, увы, обратиться в суд.

Контрагент нарушил договор. В купле-продаже для каждой стороны есть основания отказа от договора, никакие суды не нужны.

— Покупатель тянет с оплатой или приёмкой — ст. 486 ГК РФ.

— Продавец не отдаёт товар — ст. 463 ГК РФ;

— К товару нет инструкций, сертификатов и паспортов — ст. 464 ГК РФ;

— Нарушен ассортимент — ст. 468 ГК РФ;

— Покупку нельзя использовать по назначению — ст. 475 ГК РФ.

Правда, если товар оплачен, для возврата денег надо писать претензию, спорить и, в худшем случае, идти в суд.

В договор можно добавить более точные нарушения. Это действует.

В каком суде спорить

По умолчанию предприниматели судятся в арбитраже по месту жительства ответчика — того, на кого подают иск.

Проблемы нет, если стороны в одном регионе — арбитражный суд один на субъект РФ. Но если ваш контрагент в другом городе, смотрите, чтобы общее правило подсудности в договоре не менялась. Потому что такое возможно.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний.

Всех нюансов нет ни в одной статье

У каждого товара свои особенности, а у предпринимателя — взгляды на маркетинг и опыт торговли. Мы рассказали о самых значимых пунктах в договоре купли-продажи, чтобы не потерять деньги.

Если товар дорогой, текст проекта от контрагента совсем непонятен или просто что-то тревожит, попросите помощи у юриста.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости") (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.

Налоговый учет

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.

Документальное оформление

Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
- договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
- актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
- записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
- бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
- счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
- Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
- Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
- Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
- Вопрос: Организация "А" заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией "Б" 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
- Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение - продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.

Читайте также: