Продажа квартиры нескольким покупателям 3 ндфл

Опубликовано: 30.04.2024

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

- цена продажи квартиры

- или 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Налоговый калькулятор

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно - подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
- подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/18022 от 15.03.2021

Продав свое жилье, у гражданина возникает доход. С такого дохода нужно заплатить НДФЛ и подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом для уплаты налога доход нужно сравнивать с кадастровой стоимостью.

Минфин России в письме от 15.03.2021 № 03-04-05/18022 разъяснил об уплате НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества, если доходы от его продажи меньше кадастровой стоимости.

Минимальный срок владения

Если гражданин владел квартирой или другой недвижимостью дольше минимального срока, то он освобождается от налога при ее продаже и нет необходимости подавать налоговую декларацию.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье.

Общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Минимальный предельный срок владения составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физлица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
право собственности на объект получено в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ.

НДФЛ при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре.

Если же объект недвижимости продан за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Имущественный вычет при продаже жилья

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета 1 000 000 рублей в налоговом периоде.

Вместо получения имущественного налогового вычета гражданин вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример. Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Доход Иванова А.В. от продажи в 2021 году приобретенной в 2020 году квартиры составил 2 000 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

5 000 000 руб. х 0,7 = 3 500 000 руб.

Поскольку доходы Иванова от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, налоговая база составит: 3 500 000 руб.

При этом Иванов вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов.

Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, составит:

(3 500 000 – 2 млн руб.) х 13% = 195 000 рублей.

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

При продаже недвижимости необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ тем, кто владел ею меньше минимально допустимого срока владения. Обязанность сдать декларацию существует даже, если дохода от продажи нет. Все зависит от сроков владения.

Кто обязан подать декларацию и уплатить налог с продажи?

Обязанность подать декларацию и уплатить налог зависит от года возникновения права собственности на проданную недвижимость и от срока владения:

При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло до 01.01.2016 года) находящейся в собственности менее 3-х лет
При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло после 01.01.2016 года):

находящейся в собственности менее 3-х лет при выполнении любого из нижеуказанных условий:
1. продажа приватизацированной недвижимости
2. продажа унаследованной или подаренной по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
3. продажа недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением налогоплательщику-плательщику ренты
4. продажа единственного жилья в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (при продаже с 1 января 2020 года)
находящейся в собственности менее 5-ти лет

Как рассчитать налог с продажи?

Налог (13%) рассчитывается со всей стоимости проданного имущества за минусом:

имущественного вычета (1 млн. рублей);
расходов по приобретению данного имущества. Вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов. **

При продаже недвижимости, право собственности на которую было получено после 01.01.2016 года, стоимость продажи будет сравниваться с кадастровой стоимостью объекта.
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Налогоплательщик должен сам выбрать, что ему выгоднее: использовать имущественный вычет при продаже или задекларировать расходы по приобретению имущества (при условии, что есть документы, подтверждающие данные расходы). При продаже дома можно учесть все расходы по его строительству. Конкретный перечень расходов необходимо уточнить в налоговой инспекции по месту жительства.
Согласно Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19.03.2013 г. № 03-04-05/9-245; Письму Минфина РФ от 22.08.2014 г. № 03-04-05/42109.

Кадастровая стоимость в расчете НДФЛ

Для сделок по продаже недвижимости, право собственности на которую возникло после 1 января 2016 года, в расчете налога к уплате учитывается размер кадастровой стоимости.

Размер кадастровой стоимости определяется на 1 января года, в котором осуществлен переход права собственности. Если кадастровая стоимость отсутствовала на 1 января, то:

для сделок по продаже, совершенных до 1 января 2020 года, кадастровая стоимость не применялась
для сделок по продаже, совершенных после 1 января 2020 года, кадастровая стоимость учитывается по состоянию на дату постановки на кадастровый учет(при образовании недвижимости в течении налогового периода). Если и в этом случае кадастровая стоимость отсутствует, то при расчете налога ее не учитывают.

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога:

Если доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то для целей исчисления НДФЛ доходом признается 70% кадастровой стоимости
Пример 1: Доход от продажи по договору составил 5 млн. рублей. Кадастровая стоимость 9 млн. рублей. 70% от кадастровой 6,3 млн. рублей. Доход для исчисления НДФЛ = 6,3 млн рублей.
Если доход от продажи выше 70% кадастровой стоимости, то для целей исчисления НДФЛ доходом признается сумма полученного дохода
Пример 1: Доход от продажи по договору составил 5 млн. рублей. Кадастровая стоимость 6 млн. рублей. 70% от кадастровой 4,2 млн. рублей. Доход для исчисления НДФЛ = 5 млн рублей.

Продажа единственного жилья при исчислении НДФЛ

С 1 января 2020 года начинает работать еще одно послабление: появилось понятие «единственная недвижимость». При продаже единственного жилья после 1 января 2020 года, срок владения которой составил более 3-х лет, отчитываться не нужно.
В соответствии с пп. 4 п.3 ст 217.1 НК РФ.

Жилье признается единственным, если на дату регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю в собственности (включая совместную собственность супругов) не было иного жилого помещения. При этом не учитывается (то есть оно может быть в собственности и не влияет на сделку) жилое помещение купленное налогоплательщиком (его супругой) в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности на проданное жилье от налогоплательщика к покупателю.
Пример 1: Продается 1 февраля 2020 года квартира №1, купленная в 2016 году. Куплена новая квартира №2 1 января 2020 года. Квартира №1 признается единственной, срок владения составил более 3 лет, налогом не облагается

Срок сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости

В год продажи недвижимости подать декларацию 3-НДФЛ еще нельзя, соответственно подать декларацию нужно в следующем году, но не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

При нарушении срока представления налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1000 рублей.
Согласно ст. 119 НК РФ.

Продажа недвижимости в 2020 году

Если в 2020 году Вы продали недвижимость, срок владения которой был меньше минимально допустимого(для избежание налогообложения сделки) срока владения, то Вы должны отчитаться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, подав декларацию 3-НДФЛ за 2020 год.

Подать декларацию и сопутствующие документы нужно в 2021 году, а именно: с 1 января по 30 апреля 2021 года.
При нарушении срока представления налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф, не менее 1000 рублей.

Продажа недвижимости в 2021 году

При продаже недвижимости в 2021 году, срок владения которой составил менее минимального предельного срока, необходимо в 2022 году отчитаться о продаже. Нужно будет заполнить и декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в налоговую. В течение 2021 года подать декларацию нельзя, ее форма появится только к концу года.

Срок для подачи декларации с 1 января 2022 года до 30 апреля 2022 года.
При нарушении срока сдачи будет назначен штраф в размере не менее 1 000 рублей.

Если Вы желаете получить уведомление о наступлении срока подачи налоговой декларации 3-НДФЛ о продаже недвижимости за 2021 год, то напишите нам, указав адрес электронной почты.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
если право собственности получено в результате приватизации;
если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Каждый российский гражданин сталкивался со следующим вопросом: требуется ли с дохода, полученного после заключения сделки по продаже жилья, уплачивать налог? Кроме этого физическим лицам требуется владеть информацией о сумме платежа в бюджет, установленного законодательством, дате подачи декларации в налоговый орган.

Если хозяин недвижимого объекта распоряжался им по времени меньше минимального срока, установленного российскими законами, ему не требуется уплачивать налог, писать заявление о полученных доходах после продажи жилья, подавать его в налоговую инспекцию. Сделка по реализации квартиры, дома, не подразумевает возникновение у бывшего владельца недвижимого объекта обязательств по законодательству перед налоговым органом.

Сроки владения недвижимостью для продажи ее без налога

Минимальный срок распоряжения жильем равен 3-5 лет. Точная дата определяется с учетом момента приобретения недвижимого объекта, условий совершения сделки:

1. Срок владения жильем в количестве 3 лет признается минимальным при возникновении указанных случаев:

Недвижимость была приобретена не позже 31 декабря 2015 года.
Квартира, дом были предоставлены российскому гражданину по договору дарения, наследственному соглашению после 1 января 2016 года. Подарить, передать в наследство имущество имеют законное право близкие родственники. Кроме того жилье может быть получено после проведения приватизационных реформ в стране, в качестве имущества, переданного по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

2. Срок владения жильем в количестве 5 лет признается минимальным при возникновении другие случаев, отличающихся от указанных для срока собственности в 3 года. Например, сделка по покупке недвижимого объекта состоялась после 1 января 2016 года.

Надо ли подавать декларацию при продаже квартиры более 3 лет? Жителю страны, распоряжавшемуся недвижимой собственность 3 и более лет, не нужно уплачивать налоговый платеж в бюджет с проданного жилья. При возникновении этой ситуации законодательством во внимание не берется сумма совершенной сделки по реализации имущества, размер затрат на квартиру. Поэтому каждый гражданин России, задумавшийся над тем, надо ли подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры более 3 лет, может не посещать налоговую службу. Согласно действующим нормативно-правовым актам ему не требуется приносить заявление о доходах, полученных за проданную квартиру.

Физическому лицу, распоряжавшемуся недвижимой собственность менее 3 лет, потребуется написать заявление о полученных доходах после завершения имущественной сделки, составить и заполнить декларацию, передать ее в налоговую службу.

За проданный недвижимый объект стоимостью до 1 000 000 рублей включительно каждый гражданин России обладает правом уменьшения налогооблагаемой базы. При снижении размера выручки, полученной после продажи жилья, не учитываются затраты физического лица, наличие обязательных бумаг, доказывающих совершение платежей. Максимально допустимая по законодательству сумма вычета составляет 1 000 000 рублей. Сумма уменьшения налога не может быть больше размера выручки.

Указанный лимит вычета распространяется на все реализованные недвижимые объекты. Например, физическому лицу, продавшему две квартиры, налоговым законодательством страны будет одобрен вычет в размере 1 000 000 рублей сразу на два недвижимых объекта. Вычет не будет предоставляться отдельно на каждую проданную недвижимость.

Российский гражданин, потративший на приобретение долгожданной квартиры больше одобренного вычета, может добиться снижения размера выручки, используемого для определения величины налога. Для совершений этой процедуры требуется предоставить в контролирующее ведомство документы, подтверждающие возникновение затрат, превышающих установленный законодательством лимит. После подачи необходимых бумаг бывший владелец квартиры получит денежную компенсацию от государства для покрытия возникших расходов. Затраты будут учитываться лишь по недвижимости, проданной по цене более 1 000 000 рублей. Платеж в бюджет будет равен 13% от разницы между полученной выручкой, понесенными расходами. При возникновении ситуации, когда затраты превышают доход, ставка подоходного налога к уплате составит 0%.

Физическому лицу, потратившему финансовые средства на покупку недвижимости, рыночная стоимость которой менее 1 000 000 рублей, будет целесообразно при определении налога снизить выручку от реализации жилья на сумму вычета.

При отсутствии у гражданина официальных бумаг, позволяющих гарантировать возникновение затрат, превышающих установленный лимит вычета, он при вычислении налогового платежа не имеет право снизить выручку на размер вычета в части документально подтвержденных расходов.

Если была продана доля недвижимости, то каждый продавец формирует сведения, заполняет декларацию, подает документы в налоговую службу сам. Например, квартира была оформлена в долевой собственности семейной пары. После заключения имущественной сделки супругу, супруге потребуется написать, подать заявление в контролирующий орган. Каждый супруг обязан указать в декларации на продажу квартиры 50% суммы, полученной после ее продажи.

После реализации доли наибольшее значение вычета рассчитывается путем умножения установленного лимита на долю.

Как поступить, если недвижимость была в собственности меньше минимального срока?

Российский гражданин после заключения сделки по реализации недвижимого объекта, которым он распоряжался меньше установленного законодательством срока, позволяющего не уплачивать налог с полученного дохода, должен:

Подготовить и предоставить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры в налоговую службу. В этом заявлении будет предоставлена информация об вычислении налога с полученного дохода, подлежащего уплате в бюджет.
Оплатить налог по доходу, полученному после реализации недвижимого объекта.

Каждый житель России после продажи квартиры, другого жилья, обязан по действующему законодательству совершить оплату подоходного налога. Он составляет 13% от цены проданной недвижимости. В российском Налоговом Кодексе написано, что физическое лицо обладает правом снизить размер налога. Уменьшить значение можно до 0%. Для получения льгот, частичной денежной компенсации от государства требуется оформить налоговый вычет, представляющий собой стандартный вычет, вычет по затратам при приобретении имущества.

За жилье, сделка по которому состоялась после 1 января 2016 года, проданное на рынке по стоимости, ниже чем 70% кадастровой цены, для расчета налога с дохода участника жилищной сделки будет учитываться именно 70% кадастровой стоимости жилья. Зафиксированная в документе цена продажи не влияет на размер дохода, предназначенного для уплаты налога в бюджет.

Если суммы налогового вычета достаточно для компенсации понесенных финансовых затрат, налог уплачивать в бюджет не требуется, гражданину все равно требуется подать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры в контролирующее ведомство.

Сроки подачи налоговой декларации, выплаты налога

Физическому лицу требуется принести декларацию 3-НДФЛ с продажи квартиры в налоговую службу, расположенную по месту его регистрации. Законодательством для подачи заявления о полученных доходах установлен конкретный срок: 30 апреля года, наступившего после года совершения сделки по реализации недвижимого объекта. Это условие указано в п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Если контролирующее ведомство после проверки заявления гражданина о полученном доходе установило, что ему требуется заплатить налог в бюджет, выполнить эту процедуру нужно до 15 июля года, наступившего после года совершения сделки по реализации жилья.

Если налоговая декларация при продаже квартиры не была предоставлена, подана в контролирующий орган позже установленного срока, физическому лицу придется заплатить штраф.

Как подать декларацию после продажи квартиры?

Физическому лицу после подготовки заявления по полученным доходам за продажу квартиры, дома, требуется предоставить бумаги в налоговую службу, находящуюся по месту его регистрации, постоянной прописки. Это условие зафиксировано в ст. 11, 228, 229 российского Налогового Кодекса. Территориальное расположение приобретенной недвижимости, место работы, регистрации жителя страны не учитываются действующими нормативно-правовыми актами.

Российский гражданин, не имеющий длительной регистрации по одному адресу, должен декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры передать сотрудникам контролирующего органа, расположенного по месту его временного проживания. Ему потребуется совершить визит в налоговый орган, зарегистрироваться, встать на учет. После совершения этих действий он имеет законное право на подачу декларации в налоговую при продаже квартиры. При отсутствии понимания о местоположении налоговой службы, обратиться за информацией можно через специальный онлайн-ресурс. Указанные сведения размещены на сайте российской ФНС.

Декларация при продаже квартиры не считается для контролирующего ведомства единственной бумагой, обязательной для предоставления налогоплательщиком. Российскому гражданину нужно еще предоставить копии бумаг, показывающих сумму по заключенной имущественной сделке, доказывающих ее проведение. Это копия заключенного имущественного договора. Налоговая служба рекомендует приложить вместе с декларацией копии документов о совершении оплаты, если они остались у продавца квартиры.

Если российский гражданин решил снизить сумму дохода для уплаты налогов на затраты, понесенные после приобретения недвижимого объекта, ему требуется предоставить копии бумаг, доказывающих существование этих расходов. К ним относятся копия договора купли-продажи, документы о совершении платежей (например, кассовый чек с приходно-кассовым ордером).

Гражданин России обладает правом передать декларацию 3-НДФЛ инспектору налоговой службы, выслать бумаги по почте ценным письмом, приложив к нему опись вложенных бумаг. Узнать о том, как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры, можно на специальном веб-портале. Эту информацию можно узнать у сотрудников контролирующего ведомства.

Читайте также: