Оплата квартиры векселем ндфл

Опубликовано: 25.03.2024

Краткое содержание:


Оплата квартиры векселем..

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово. В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.


Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа..

Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа.

Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Но это не все проблемы.

Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать. Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.

В истории Якова, вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Предварительный договор с застройщиком..

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд.

Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.


Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ, а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.

Поэтому просто запомните:

если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

Стоимость векселей (при условии представления копий этих векселей с передаточной надписью и акта приема-передачи векселей) может быть включена в общую сумму расходов, связанных с приобретением прав на квартиру в строящемся доме или покупкой жилья, которая принимается к вычету в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Об этом Письмо УФНС РФ по г. Москве от 08.02.2010 N 20-14/4/012390@.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб.

Пунктом 11 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ ''О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' внесены изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн до 2 млн руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.

При этом в п. 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.

Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанций к приходным ордерам, банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и других документов), при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. Предельный размер вычета (1 млн или 2 млн руб.), на который может претендовать налогоплательщик, определяется исходя из момента возникновения права на данный имущественный вычет.

Согласно Письму ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., при приобретении прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме налогоплательщик должен представить договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры, оформленный после 1 января 2008 г.

Следовательно, налогоплательщик, который в 2003 г. приобрел квартиру по договору купли-продажи и в этом же году оформил на нее право собственности, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 млн руб., без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).

В случаях, когда при покупке жилого объекта расчеты между организацией-продавцом (организацией- застройщиком) и налогоплательщиком - покупателем жилья произведены путем передачи в счет оплаты стоимости жилья простых векселей, то решение о признании в качестве расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилья вексельных сумм принимается налоговым органом индивидуально исходя из обстоятельств каждой конкретной сделки.

Из представленных документов следует, что по договоренности с организацией-застройщиком (организацией - продавцом жилья) налогоплательщик для последующей передачи этой организации приобрел простые векселя Сбербанка России (иного действующего коммерческого банка) с коротким сроком погашения, которые выполняют функцию расчетных чеков.

Таким образом, векселя, переданные налогоплательщиком в счет оплаты стоимости жилья, признаются в качестве платежных документов, подтверждающих расходы на строительство или приобретение жилья, только в пределах указанной в договоре стоимости этого жилья и только в случае, если эти векселя приобретены им в рамках договора купли-продажи векселей у третьего лица. При этом для подтверждения целевого использования налогоплательщиком приобретенных им простых векселей налоговый орган обязан истребовать у налогоплательщика копии этих векселей с передаточной надписью и акт приема-передачи этих векселей, заверенный организацией-продавцом (организацией-застройщиком).

Кроме того, в рамках проводимой в отношении налогоплательщика для подтверждения его права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, камеральной налоговой проверки налоговый орган организовывает проведение мероприятий налогового контроля в отношении организации-продавца (организации-застройщика) для подтверждения факта погашения векселей, переданных налогоплательщиком. Также налоговый орган проводит комплекс контрольных мероприятий, которые позволяют подтвердить, что израсходованные налогоплательщиком на покупку простых векселей денежные средства направлены на приобретение (строительство) жилья, и устанавливает последовательность проведения расчетов между всеми участниками сделки.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

повышение юридических знаний

Можно ли вернуть вычет по НДФЛ по векселю?

Часто налоговый орган отказывает в возмещении НДФЛ по векселю, указывая, что вексель не относится к документам, свидетельствующим о приобретении жилья. И практика судов, позиция Минфина тоже такая есть. Но есть и противоположное мнение.

Переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица, поскольку выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель в таком случае не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем (Письмо ФНС России от 09.11.2015 N БС-3-11/4211@).

Но есть и противоположная практика:

Статья 220 Кодекса не содержит ограничений относительно формы, в которой могут осуществляться расходы на приобретение жилья.
Налогоплательщик вправе учесть расходы, произведенные как в денежной форме, так и в иных формах, в частности, путем передачи прав по векселю третьего лица.
В случае передачи налогоплательщиком в счет исполнения своих обязанностей по договору, направленному на приобретение в собственность (строительство) жилого дома или квартиры, векселя третьего лица при предоставлении имущественного налогового вычета необходимо учитывать, что величина расходов определяется исходя из установленной в договоре стоимости векселя и не может превышать предусмотренную договором стоимость жилья.
При этом следует учитывать, что согласно статье 142 Гражданского кодекса Российской Федерации вексель относится к ценным бумагам.
Таким образом, в случае передачи налогоплательщиком векселя в оплату стоимости приобретаемой квартиры у налогоплательщика возникает доход по операциям с ценными бумагами, порядок налогообложения которого установлен в соответствующих статьях главы 23 Кодекса.
В соответствии с пунктом 12 статьи 214.1 Кодекса финансовый результат (налоговая база) по операциям с ценными бумагами определяется как доходы от операций за вычетом соответствующих расходов.
Пунктом 7 статьи 214.1 Кодекса установлено, что доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде.
При реализации (передаче) векселя в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья сумма полученного дохода определяется исходя из установленной в договоре стоимости жилья.
При этом в качестве расходов в соответствии с пунктом 10 статьи 214.1 Кодекса будут признаваться документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением векселя (Письмо Минфина России от 03.05.2017 N 03-04-07/27055).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме фактически понесенных расходов, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры.
При этом налогоплательщик вправе учесть в расходах на приобретение жилья не только расходы, произведенные в денежной форме, но также и в иных формах, в частности, путем передачи прав по векселю.
В случае оплаты приобретения квартиры денежными средствами и векселем общая сумма расходов, учитываемых в пределах установленного размера имущественного налогового вычета, не может превышать стоимость квартиры, указанную в договоре.
При последующей продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким расходам в случае их документального подтверждения относятся суммы денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи квартиры, а также расходы по приобретению векселя третьего лица, переданного в счет оплаты части стоимости квартиры ((Письмо Минфина России от 29.03.2013 N 03-04-05/4-306).

Краткое содержание:


Оплата квартиры векселем..

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово. В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.


Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа..

Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа.

Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Но это не все проблемы.

Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать. Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.

В истории Якова, вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Предварительный договор с застройщиком..

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд.

Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.


Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ, а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.

Поэтому просто запомните:

если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

повышение юридических знаний

Можно ли вернуть вычет по НДФЛ по векселю?

Часто налоговый орган отказывает в возмещении НДФЛ по векселю, указывая, что вексель не относится к документам, свидетельствующим о приобретении жилья. И практика судов, позиция Минфина тоже такая есть. Но есть и противоположное мнение.

Переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица, поскольку выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель в таком случае не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем (Письмо ФНС России от 09.11.2015 N БС-3-11/4211@).

Но есть и противоположная практика:

Статья 220 Кодекса не содержит ограничений относительно формы, в которой могут осуществляться расходы на приобретение жилья.
Налогоплательщик вправе учесть расходы, произведенные как в денежной форме, так и в иных формах, в частности, путем передачи прав по векселю третьего лица.
В случае передачи налогоплательщиком в счет исполнения своих обязанностей по договору, направленному на приобретение в собственность (строительство) жилого дома или квартиры, векселя третьего лица при предоставлении имущественного налогового вычета необходимо учитывать, что величина расходов определяется исходя из установленной в договоре стоимости векселя и не может превышать предусмотренную договором стоимость жилья.
При этом следует учитывать, что согласно статье 142 Гражданского кодекса Российской Федерации вексель относится к ценным бумагам.
Таким образом, в случае передачи налогоплательщиком векселя в оплату стоимости приобретаемой квартиры у налогоплательщика возникает доход по операциям с ценными бумагами, порядок налогообложения которого установлен в соответствующих статьях главы 23 Кодекса.
В соответствии с пунктом 12 статьи 214.1 Кодекса финансовый результат (налоговая база) по операциям с ценными бумагами определяется как доходы от операций за вычетом соответствующих расходов.
Пунктом 7 статьи 214.1 Кодекса установлено, что доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде.
При реализации (передаче) векселя в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья сумма полученного дохода определяется исходя из установленной в договоре стоимости жилья.
При этом в качестве расходов в соответствии с пунктом 10 статьи 214.1 Кодекса будут признаваться документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением векселя (Письмо Минфина России от 03.05.2017 N 03-04-07/27055).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме фактически понесенных расходов, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры.
При этом налогоплательщик вправе учесть в расходах на приобретение жилья не только расходы, произведенные в денежной форме, но также и в иных формах, в частности, путем передачи прав по векселю.
В случае оплаты приобретения квартиры денежными средствами и векселем общая сумма расходов, учитываемых в пределах установленного размера имущественного налогового вычета, не может превышать стоимость квартиры, указанную в договоре.
При последующей продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким расходам в случае их документального подтверждения относятся суммы денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи квартиры, а также расходы по приобретению векселя третьего лица, переданного в счет оплаты части стоимости квартиры ((Письмо Минфина России от 29.03.2013 N 03-04-05/4-306).

Читайте также: