Улучшение земельного участка бухгалтерский и налоговый учет

Опубликовано: 02.05.2024

30. Капитальные вложения по коренному улучшению земель, если они учтены как отдельный объект основных средств неинвентарного характера, списываются на затраты производства путем начисления амортизации. На сумму начисленной амортизации дебетуется счет 20 "Основное производство" субсчет "Растениеводство" и кредитуется счет 02 "Амортизация основных средств".
Сумма начисленной амортизации распределяется на сельскохозяйственные культуры, которые возделываются на улучшенном земельном участке пропорционально площади посева.
При полном начислении амортизации на основании акта на списание основных средств (ф. N ОС-4) капитальные затраты по коренному улучшению земель относятся с кредита счета 01 "Основные средства" в дебет субсчета 01-11 "Выбытие основных средств". На сумму списания амортизации по капитальным затратам на коренное улучшение земель дебетуется счет 02 "Амортизация основных средств" и кредитуется субсчет 01-11 "Выбытие основных средств".
31. Аналитический учет капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в мелиорацию земель ведут по видам ирригационно-мелиоративных и других работ по коренному улучшению (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.), каждому участку орошаемых и осушенных земель с указанием объема и стоимости каждого вида мелиоративных и культуртехнических работ. При этом аналитические счета целесообразно группировать раздельно по группам капитальных вложений инвентарного характера (строительство и переустройство закрытого дренажа, открытой внутрихозяйственной осушительной сети и т.п.) и неинвентарного характера (вложения по улучшению земельных угодий, раскорчевка леса, расчистка площадей от кустарника и т.п.).
Отдельные виды затрат по улучшению земель, носящие долговременный характер, могут не включаться в капитальные вложения. Так, затраты по созданию улучшенных пастбищ, работы по первичному окультуриванию сельскохозяйственных угодий (включая луга и пастбища): известкование и фосфоритование кислых почв, гипсование и мелиоративная обработка солонцовых почв, комплекс работ по заготовке, транспортировке и использованию торфа; внесение в почву минеральных и органических удобрений, включая затраты на заделку вносимых удобрений в почву; выборочное бороздование для отвода излишних поверхностных вод; закрепление балок, оврагов, песков и других неудобных земель относятся к расходам будущих периодов и затем списываются на текущие затраты под соответствующие культуры, занятые на этих площадях. Перечень таких работ, конкретный порядок их учета и сроки списания утверждаются учетной политикой организации.
32. Капитальные вложения в земельные участки, на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы), в объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) учитываются как отдельные инвентарные или неинвентарные объекты (по видам объектов капитальных вложений).
Капитальные вложения на коренное улучшение земель, по участку, находящемуся в собственности организации, учитываются в составе инвентарного объекта, в который осуществлены капитальные вложения.
Капитальные вложения организации в многолетние насаждения, на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат, относящихся к принятым в эксплуатацию площадям, независимо от даты окончания всего комплекса работ.
На сумму произведенных затрат делаются записи по дебету счета учета основных средств и кредиту счета учета вложений во внеоборотные активы, а также производятся соответствующие записи в инвентарной карточке по учету капитальных вложений организации на коренное улучшение земель с последующим увеличением первоначальной стоимости основных средств.
Произведенные организацией мелиоративные работы на арендованных землях учитываются как отдельные инвентарные объекты.
Объект основных средств принимается к учету по первоначальной стоимости, которой в данном случае признается сумма фактических затрат организации на выполнение мелиоративных работ.
33. Капитальные вложения на коренное улучшение арендованных земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) и капитальные вложения в арендованные объекты основных средств являются объектами бухгалтерского учета сельскохозяйственной организации, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.
Затраты такого характера по законченным работам капитального характера на коренное улучшение земель списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (Дт 01 Кт 08). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.
В случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (Дт 76 Кт 08).


  • Особенности бухгалтерского учета земельных участков
  • Документальное оформление операций с земельными участками
  • Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки
  • Итоги

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

  • фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
  • использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
  • перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
  • от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

  • оплата контрагенту за сам участок;
  • стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
  • вознаграждение посреднику;
  • госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
  • иные траты, связанные с приобретением участка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

  • Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
  • По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
  • В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

  • Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
  • Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Документальное оформление операций с земельными участками

Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

  • Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
  • Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

  • Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

  • Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

  • Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

Z — первоначальная стоимость участка;

n — число лет списания расхода на покупку земли.

Продажа земли оформляется записями:

  • Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
  • Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
  • Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

  • Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
  • Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
  • Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

  • Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
  • Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

  • Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
  • Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
  • Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
  • Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

  • Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

  • Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

  • Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
  • Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
  • Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
  • Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

  • Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
  • Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

Включается ли эта компенсация в доходы налогоплательщика и нужно ли платить с нее налоги? Ответ на этот вопрос узнайте в КонсультантПлюс, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Итоги

Особенности бухучета земельных участков таковы:

  • земля является объектом ОС;
  • договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
  • право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
  • реализация земли не облагается НДС;
  • землю нельзя амортизировать;
  • траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
  • в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.

Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

Земельный участок: бухгалтерский и налоговый учет. Оформление документов при покупке земельного участка. Земельный участок при ОСНО и УСН.

  1. Нормативное регулирование
  2. Бухучет земли: на каком счете
  3. Законодательная база
  4. Факторы оценки земли
  5. Особенности учета земельного участка
  6. Методы оценки земельного участка
  7. Порядок документального оформления
  8. Земельный участок: бухгалтерский и налоговый учет
  9. Переоценка ОС: отражение в бухгалтерском учете
  10. Переоценка земли

Нормативное регулирование

Согласно пункту 71 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), учитываются на соответствующем счете аналитического учета счета 10300 «Непроизведенные активы» на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, расположенном на территории Российской Федерации, по их кадастровой стоимости.

В соответствии с Земельным кодексом РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

200.jpg

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66 ЗК РФ). Кадастровая оценка земель проводится на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления, результаты оценки вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей. Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН) (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Таким образом, кадастровая стоимость может быть изменена по решению суда или комиссии. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Приказом Минфина России от 16.11.2016 № 209н (п. 2.9) пункт 28 Инструкции № 157н дополнен положением: «Изменение стоимости земельных участков, учитываемых в составе нефинансовых активов, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается в бухгалтерском учете финансового года, в котором произошли указанные изменения, с отражением указанных изменений в бухгалтерской (финансовой) отчетности».

Согласно Постановлению Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в Интернете. Но эта норма начала действовать лишь с 2017 года. ФНС России письмом от 07.02.2017 № БС-4-21/2140@ проинформировала территориальные подразделения о реализации на официальном интернет-сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) возможности получения выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков. В письме также отмечено, что содержащиеся в выписке сведения о кадастровой стоимости могут быть использованы для целей налогового администрирования, в т. ч. актуализации информации в базах данных налоговых органов.

201.jpg

Таким образом, теперь можно своевременно корректировать стоимость земельного участка, получая выписку из ЕГРН.

Если информация об изменении кадастровой стоимости поступила в учреждение с опозданием, при отражении изменений в учете следует руководствоваться пунктом 3 Инструкции № 157н: «данные бухгалтерского учета и сформированная на их основе отчетность субъектов учета формируются с учетом существенности фактов хозяйственной жизни, которые оказали или могут оказать влияние на финансовое состояние, движение денежных средств или результаты деятельности учреждения и имели место в период между отчетной датой и датой подписания бухгалтерской (финансовой) отчетности (далее – событие после отчетной даты); в случае, если для соблюдения сроков представления бухгалтерской (финансовой) отчетности и (или) в связи с поздним поступлением первичных учетных документов информация о событии после отчетной даты не используется при формировании показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности, информация об указанном событии и его оценке в денежном выражении раскрывается в бухгалтерской (финансовой) отчетности (текстовой части пояснительной записки)».

Дата отражения в учете и отчетности изменения стоимости земельного участка должна быть согласована с учредителем учреждения (с финансовым органом, ответственным за составление консолидированной отчетности). По крайней мере, этот факт следует отразить в пояснительной записке (ф. 0503160), (ф. 0503760). Согласно пункту 20 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н, изменение стоимости земельных участков, ранее принятых к бухгалтерскому учету, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается по дебету счета 010311000 «Земля – недвижимое имущество учреждения» и кредиту счета 140110180* «Прочие доходы», в сумме изменения: в случае увеличения балансовой стоимости в положительном значении, в случае уменьшения балансовой стоимости – со знаком «минус».

Примечание:
* В приказе Минфина России от 16.11.2016 № 209н «О внесении изменений в некоторые приказы Министерства финансов Российской Федерации в целях совершенствования бюджетного (бухгалтерского) учета и отчетности» допущена ошибка. Вероятно, имеется в виду счет 040110180.

Бухучет земли: на каком счете

Порядок учета земельного участка зависит от того, для каких целей этот участок приобретается.

Так, если земельный участок приобретается для производственных целей (например, для строительства на нем здания цеха или ведения сельского хозяйства) то учитываться он будет в составе основных средств на счете 01 «Основные средства».

Если же участок изначально приобретается для перепродажи, учитывать его нужно будет как товар на счете 41 «Товары».

В любом случае, стоимость земельного участка, по которой он будет принят к учету, будет определяться как сумма фактических затрат на его приобретение, включая пошлину за регистрацию права собственности (п.п. 7, 8 ПБУ 6/01 , п.п. 5, 6 ПБУ 5/01 ).

Законодательная база

Когда организация приобретает участок земли, то его отражение в бухучете производится в соответствии с ПБУ 6/10, НК РФ, так как данный объект представляет собой основное средства, а также нормами земельного и гражданского законодательства.

Факторы оценки земли

Идентификация рыночной стоимости земли или прав необходима, если она выступает объектом сделок на рынке. Зависит оценка земельного участка от ранжированного списка:

  • местоположение;
  • уровень цен;
  • конкуренция;
  • ожидаемый доход и др.

Влияют спецфакторы, например, при аренде – правомочность арендатора, длительность прав по закону.

Особенности учета земельного участка

Существует несколько критериев, которым участок земли должен соответствовать для признания его основным средством:

  1. Организация покупает землю для того, чтобы использовать ее в основной деятельности, либо с целью последующей сдачи в аренду.
  2. Срок использования земли составляет более года.
  3. Участок земли в дальнейшем не планируется к перепродаже.
  4. Компания, которая планирует покупку нового участка планирует получение прибыли о использования.

Таким образом, участок входит в число ОС организации. Если земельный участок необходим для дальнейшей реализации, то в состав внеоборотных активов ее стоимость не включается, а отражается на счете учета товаров. Стоимость объекта состоит из затрат, которые компания понесла на его покупку. В нее включается следующая сумма:

  • стоимость участка по договору купли-продажи;
  • суммы, которые были уплачены посредникам (например, агентству недвижимости);
  • государственная пошлина, уплаченная при регистрации земли;
  • проценты по кредиты, ели покупка земли совершалась с привлечением кредитных средств (при этом стоимость участка проценты по кредиту увеличивают только до момента отнесения ее к ОС);
  • иные суммы, которые были выплачены при покупке участка.

Земельный участок не подлежит амортизации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, так как он не теряет свои полезные свойства. Поэтому затраты на покупку земли в себестоимость продукции включаться не будет. Только в том случае, если она будет реализована, расходы, связанные с ее покупкой, будут уменьшать полученную прибыль.

Важно! При эксплуатации земельного участка следует помнить, что использование его должно происходить в соответствии с Государственным кадастром недвижимости. Таким образом, самостоятельно решить построить здания на участке не получиться. Например, когда нужны производственные помещения, то организация должна купить участок промышленного назначения.

Методы оценки земельного участка

Оценивающие процедуры ориентированы на:

  • капитализацию доходов;
  • кластерный анализ;
  • затраты (например, на улучшение данного участка).

Многие предпочитает сравнительный – лучше учитывается конъюнктура. Они лучше и полнее.

Оценивать участок, приносящий доход следует обстоятельно, многофакторно. Часто выручает и затратный подход: затраты сами определяют стоимость, эффективность вложений. У каждого метода – своя специфика и свои особенности.

В каком направлении оценивать? – Часто оценивают:

  • аренду участка;
  • соответствующую категорию рыночной цены;
  • инвестиционную привлекательность;
  • ландшафт.

Используются подходы выделения, прецедентов, капитализации (рентные), остаточные, разбивки (по участкам).

Порядок документального оформления

Каких-либо специальных документов, предназначенных для учета земельных участков законодательство не предусматривает. В качестве основного документа выступает договор. При этом потребуется подготовить его в 3-х экземплярах, один из которых передается в Росреестр.

Передачи земли также может производиться по договору, но в этом случае в нем должно быть указано, что он одновременно является и актом приема-передачи. Форму для отражения операций с ОС в компании можно выбрать самостоятельно, но также использованы могут быть такие унифицированные документы, как ОС-1, ОС-6 и ОС-6б.

Иногда компания не приобретает участок, а получает его, как вклад учредителя в дар или в обмен на другое имущество. В этом случае потребуется объективная оценка земельного участка, а также принятие его к учету по кадастровой стоимости. Если компания сдает в аренду участок, то должен быть составлен договор аренды. При длительном сроке аренды, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Земельный участок: бухгалтерский и налоговый учет

Для учета земельного участка в бухучете, предусмотрен 08 счет, к которому открывается соответствующий субсчет. Он открывается по каждому новому объекту. На нем отражаются затраты, которые увеличивают стоимость объекта. Проводки при этом будут следующими:

Хозяйственные операции Д К
Приобретен земельный участок 08.1 60
Отражены посреднические услуги, а также госпошлина 08.1 76
Земельный участок отражен в учете как ОС 01 08.1
Если земельный участок приобретается с целью перепродажи 41 60
Отражение выручки от реализации, если участок был приобретен с целью перепродажи 62 91(90)
Списание стоимости участка 91(90) 01(41)
Отражение прочих расходов на реализацию участка 91(90) 76,60

Важно! Когда составляется бухгалтерская отчетность, то земельные участки отражают как внеоборотные активы (первый раздел бухгалтерского баланса).

Переоценка ОС: отражение в бухгалтерском учете

Рассмотрим пример бухгалтерских проводок при переоценке ОС. Организация впервые решила переоценить две группы ОС — группу машин и механизмов и группу вычислительной техники. Данные по группам представлены в таблице 1.

Таблица 1

Наименование показателя

Группа машин и механизмов

Группа вычислительной техники

Первоначальная (балансовая) стоимость на 31 декабря

Суммы начисленной амортизации на 31 декабря

Вторник
18 мая 2021 г.
МРОТ:
Учетная ставка ЦБ:		 12792 руб.
4,5%

Типовые бланки

  • Бухгалтерские
  • Кадровые
  • Юридические
  • Статистические
  • Экономические
  • Должностные инструкции

Полезности

Бухгалтерский учет

  • Основные средства
  • Нематериальные активы
  • Товарно-материальные ценности
  • Затраты на производтво
  • Денежные средства
  • Расчеты с персоналом
  • Расчеты с бюджетом
  • Готовая продукция
  • Финансовые результаты
  • Капитал и резервы
  • Учетная политика
  • Учет и оплата труда

Налоговый учет

  • НДС
  • ЕСХН
  • УСНО
  • ЕНВД
  • НДФЛ
  • Страховые взносы
  • Взносы в ФСС
  • Налог на имущество
  • Водный налог
  • Земельный налог
  • Транспортный налог
  • Налог на прибыль
  • Налог на игорный бизнес
  • Акцизы
  • Налог на пользование полезными ископаемыми
  • Патентная система налогообложения

Управленческий учет

  • Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
  • Сущность и назначение управленческого учета
  • Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
  • Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
  • Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
  • Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
  • Планирование и бюджетирование

Классификаторы

  • ОКСМ
  • ОКВЭД [1.1]
  • ОКВЭД [2]
  • ОКВ
  • ОКДП
  • ОКЕИ
  • ОКФС
  • ОКОПФ
  • ОКУН
  • ОКОФ
  • ИНКОТЕРМС
  • ОКИН
  • ОКЭР
  • КСД
  • ОКСО

Разработка сайта:

Web-студия Интер

Главный редактор:

Как отражаются в учете организации, применяющей УСН, приобретение у ООО земельного участка и его последующая продажа?

Как отражаются в учете организации, применяющей УСН, приобретение у ООО земельного участка и его последующая продажа?

Земельный участок приобретен для строительства на нем производственного объекта, в том же месяце произведена оплата продавцу и поданы документы на регистрацию права собственности. Договорная стоимость земельного участка равна 3 000 000 руб. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в месяце его приобретения.

Через шесть месяцев земельный участок реализован по договорной цене 3 500 000 руб., поскольку организация не смогла начать на нем строительство в связи с возникшими финансовыми трудностями.

Гражданско-правовые отношения

К недвижимому имуществу относятся, в частности, земельные участки (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в данном случае земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на земельный участок по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственная пошлина

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина, размер которой для организаций составляет 15 000 руб. (ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете земельный участок, приобретенный для строительства на нем производственного объекта, учитывается в составе основных средств организации по первоначальной стоимости, которая складывается в данном случае из суммы, уплаченной продавцу, и госпошлины (п. п. 4, 5, 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

Затраты на приобретение земельного участка отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-1 "Приобретение земельных участков", в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При принятии земельного участка к учету в состав объектов основных средств сформированная первоначальная стоимость участка списывается со счета 08, субсчет 08-1, в дебет счета 01 "Основные средства" (Инструкция по применению Плана счетов). Земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Доходы от продажи основных средств включаются в состав прочих доходов организации (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Указанный доход признается в бухгалтерском учете в размере договорной стоимости на дату перехода права собственности на земельный участок (п. 30 ПБУ 6/01, п. п. 10.1, 16 ПБУ 9/99).

Балансовая стоимость проданного земельного участка подлежит списанию с бухгалтерского учета и включается в состав прочих расходов (п. п. 29, 31 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Прочие доходы и расходы учитываются на соответствующих субсчетах счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Налог, уплачиваемый при применении УСН

Налогоплательщики, применяющие УСН, вправе уменьшить полученные ими доходы в том числе на расходы на приобретение основных средств с учетом положений п. п. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Земельные участки не относятся к основным средствам при применении УСН, так как не признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16, абз. 1 п. 2 ст. 256 НК РФ).

Следовательно, организация, применяющая УСН, не вправе признать затраты на приобретение земельного участка в расходах.

Сумма государственной пошлины, уплаченная за регистрацию прав на земельный участок, включается в состав расходов согласно пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Доход от реализации земельного участка организация, применяющая УСН, признает на дату поступления от покупателя оплаты в размере полученных денежных средств (п. 1 ст. 346.15, ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

При продаже земельный участок может рассматриваться в целях налогообложения в качестве товара (п. п. 2, 3 ст. 38 НК РФ, ст. 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Такой вывод следует из Писем Минфина России от 24.01.2011 N 03-11-06/2/08, от 29.04.2005 N 03-03-02-04/1-107.

Организации, применяющие УСН, учитывают расходы по оплате стоимости товаров, а также расходы, связанные с их приобретением и реализацией, на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Учитывая вышеизложенное, организации, применяющие УСН, могут уменьшить доход от продажи земельного участка на сумму расходов на приобретение этого земельного участка.

Вопрос

Какой порядок учета в расходах исчисленного земельного налога, если на земельном участке осуществляется строительство объекта недвижимости?

Ответ

Рассмотрев ваш вопрос, поясняем, что в бухгалтерском учете расходы по уплате земельного налога в отношении земельного участка, используемого для строительства объекта, который будет принят на учет в качестве объекта ОС, учитываемого в составе доходных вложений в материальные ценности, учитываются в стоимости строящегося объекта (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01, п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).

А в налоговом учете сумма земельного налога, в том числе в отношении земельного участка, предназначенного для строительства объекта ОС, включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.04.2007 N 03-03-06/1/237, консультация референта государственной гражданской службы РФ 2 класса У.О. Никитковой).

Обоснование

Бухгалтерский учет

Расходы по уплате земельного налога в отношении земельного участка, используемого для строительства объекта, который будет принят на учет в качестве ОС, учитываются в стоимости строящегося объекта (п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 1.1.3 Приложения 9 к Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ на территории РФ, утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр).

В общем случае стоимость объектов ОС, в том числе объектов жилого фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, погашается (относится на расходы) посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01, п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В данной консультации начисление амортизации по объекту жилого фонда не рассматривается.

Бухгалтерские записи по начислению и уплате земельного налога (авансовых платежей) производятся с учетом изложенного выше в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены в таблице проводок.

Налог на прибыль организаций

Сумма земельного налога (авансовых платежей по налогу), в том числе в отношении земельного участка для строительства объекта ОС, включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

Суммы земельного налога, включаемые в первоначальную стоимость строящегося объекта, признаются налогооблагаемыми временными разницами (НВР), приводящими к образованию отложенных налоговых обязательств (ОНО) (п. п. 11, 15 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н). Признанные НВР и ОНО будут погашаться по мере начисления и отнесения на расходы сумм амортизации по построенному объекту в части включенного в стоимость объекта земельного налога (п. 18 ПБУ 18/02). В данной консультации бухгалтерские записи по погашению возникших ОНО не приводятся.

Корреспонденция счетов: Как рассчитать и отразить в учете земельный налог за текущий налоговый период (год) по участку, образованному при объединении двух участков с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», на которых в течение трех лет строительство не велось. (Консультация эксперта, 2021)

2.

5. Как учесть земельный налог в расходах по налогу на прибыль

Суммы земельного налога (в том числе авансовых платежей) можно учесть в прочих расходах, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.02.2016 N 03-03-06/1/8707).

Датой учета таких расходов является:

при методе начисления — последний день отчетного или налогового периода (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.07.2011 N 03-03-06/1/419);

при кассовом методе — дата перечисления в бюджет (пп. 3 п. 3 ст. 273 НК РФ).

В декларации по налогу на прибыль сумму земельного налога (авансовых платежей) отразите по строке 041 Приложения N 2 к листу 02 (п. 7.1 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль).

Готовое решение: Как учесть обязательные платежи в бюджет при расчете налога на прибыль (КонсультантПлюс, 2021)

  1. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся суммы налогов и сборов, таможенных пошлин и сборов, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 НК РФ.

Положениями пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ установлено, что для расходов в виде сумм налогов (авансовых платежей по налогам), сборов и иных обязательных платежей, датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается, если иное не установлено ст. ст. 261, 262, 266 и 267 НК РФ, дата начисления налогов (сборов).

Из письма следует, что организация начисляла и уплачивала земельный налог по земельным участкам, используемым под незавершенное строительство объектов.

Таким образом, расходы в виде сумм начисленного и уплаченного земельного налога по земельным участкам, используемым под незавершенное строительство объектов, начисленного в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации, следует учитывать в том отчетном периоде (месяце), в котором такой налог признается фактически начисленным.

Вопрос: О порядке учета в целях исчисления налога на прибыль расходов организации в виде сумм начисленного и уплаченного земельного налога по земельным участкам, используемым под незавершенное строительство объектов. (Письмо Минфина РФ от 16.04.2007 N 03-03-06/1/237)

4.

Далее о капитализации затрат, в частности, в виде сумм земельного налога. Мнение о том, что указанные суммы следует включать в стоимость строящейся недвижимости, основано на п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1. Данное мнение не противоречит установленному порядку определения первоначальной стоимости ОС или товаров (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»), принимается специалистами — теоретиками и практиками. В связи с этим считаем, что, учитывая суммы земельного налога на счете 08, организация поступала правильно.

Отметим, что в налоговом учете закреплен иной порядок признания сумм начисленного земельного налога. Указанные суммы отражаются в составе прочих расходов (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ) в периоде их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Иными словами, гл. 25 НК РФ предусматривает специальный порядок учета сумм налогов, который и подлежит применению (Письма Минфина России от 16.04.2007 N 03-03-06/1/237 и от 19.12.2006 N 03-03-04/2/261, постановления ФАС СЗО от 02.03.2009 N А44-1496/2008, ФАС МО от 13.11.2008 N КА-А40/10586-08 и др.).

Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 22.06.2018 N 03-07-11/42842 (Соловьева А.А.) («Строительство: акты и комментарии для бухгалтера», 2018, N 8)

5.

В составе расходов для целей исчисления налога на прибыль можно учесть:

— налог на имущество организаций;

Порядок признания в расходах сумм налогов определен ст. 272 НК РФ. В частности, в п. 1 сказано, что расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст. 318 — 320 НК РФ. В пп. 1 п. 7 данной статьи уточнено, что датой признания налогов (авансовых платежей по налогам) в составе прочих расходов считается дата их начисления.

Основанием для учета подобных расходов будут суммы, отраженные в налоговых декларациях по соответствующему налогу, подлежащие уплате в бюджет. Подобные расходы учитываются в том периоде, за который представляются расчеты (декларации) (Письмо Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-02/70).

Возможно ли включить сумму земельного налога в первоначальную стоимость основного средства? Этот вопрос возникает, когда на земельном участке осуществляется строительство объекта недвижимости либо такой объект приобретен, но еще не введен в эксплуатацию. По нашему мнению, сумма земельного налога не включается в первоначальную стоимость в силу указания абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, согласно которому первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Кроме этого, земельный участок и здание, стоящее на нем, — разные объекты основных средств, значит, уплата земельного налога никак не связана с формированием первоначальной стоимости самого здания.

Аналогичное мнение высказал ФАС СЗО в Постановлении от 02.03.2009 N А44-1496/2008, рассмотрев жалобу налоговой инспекции, по мнению которой в силу ст. ст. 252, 257, 270 НК РФ земельный налог, уплаченный в период приобретения здания, должен включаться в первоначальную стоимость этого здания и списываться в расходы путем начисления амортизации.

Примечание. Сумма начисленного земельного налога признается для целей налогообложения прибыли расходом независимо от характера использования недвижимости, расположенной на земельном участке.

Статья: Признание в расходах сумм налогов (Никитин В.В.) («Налог на прибыль: учет доходов и расходов», 2009, N 9)

Ответ подготовлен 09.03.2021 г.

Cтатус предоставленных документов актуален на момент формирования ответа.

Ответ подготовлен в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.

Читайте также: