Учет в строительстве бухгалтерский и налоговый

Опубликовано: 15.05.2024

Бухгалтерский и налоговый учет в строительстве имеет немало особенностей. Ответ на наиболее часто встречающиеся вопросы дает Елена Севодина — кандидат экономических наук, ведущий аудитор ООО «ИНТЕЛИС — аудит».

Кто ты, строитель?

Налоговый и бухгалтерский учет в строительных организациях имеет свою специфику.

Фирмы, которые действуют в этой сфере, могут быть инвесторами, заказчиками, подрядчиками.

В ПБУ 2/94 дано определение застройщика. Им является фирма, которая обеспечивает на принадлежащей ей земле строительство, реконструкцию, капремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Бухгалтерский и налоговый учет в строительных организациях ведется в соответствии с нормативными документами и «Учетной политикой», разработанной каждой организацией для внутреннего пользования. При создании такого документа необходимо учесть специфику отрасли и самого предприятия, которое может выступать как в роли застройщика (заказчика), так и в роли подрядчика (генподрядчика, субподрядчика).

Особенность № 1: обособленные подразделения

Одной из особенностей в этой сфере деятельности является то, что строительные объекты, принадлежащие одной и той же компании, могут быть расположены в различных регионах. Поэтому у предприятия могут возникать обособленные подразделения по месту нахождения строительных площадок.

В соответствии с требованиями Налогового кодекса организации, имеющие обособленные подразделения, обязаны встать на учет в налоговой инспекции по месту нахождения каждого такого подразделения. Также фирмы в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 23 Налогового кодекса обязаны сообщать в инспекцию о создании или закрытии обособленного подразделения в течение одного месяца. Указанное сообщение представляется в налоговую службу по месту нахождения организации.

Если в структуре организации есть обособленные подразделения, то приходится решать следующие организационные вопросы:

определение специфики учета хозяйственных операций в этих подразделениях;
определение лиц, ответственных за составление первичной учетной документации по операциям, осуществленным в данных подразделениях;
установление порядка и сроков передачи первичной учетной документации в бухгалтерию головной организации для их своевременного отражения в учете.

В налоговом учете необходимо определить порядок исчисления налоговой базы по налогу на прибыль, уплачиваемому по месту нахождения каждого подразделения. А в учетной политике необходимо закрепить, какой показатель — численность работников или расходы на оплату их труда — будет участвовать в расчете доли прибыли каждого подразделения.

Особенность № 2: оформление «первички»

Для строительных организаций также очень важно при выполнении строительных и ремонтных работ оформить первичную учетную документацию в соответствии с нормативными требованиями. Типовые унифицированные формы, которые действуют в этой отрасли, приведены в Постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». К ним относятся следующие:

КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»;
КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»;
КС-6а «Журнал учета выполненных работ»;
КС-8 «Акт о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения»;
КС-9 «Акт о разборке временных (нетитульных) сооружений»;
КС-10 «Акт об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений»;
КС-17 «Акт о приостановлении строительства»;
КС-18 «Акт о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству».

Постановление определяет порядок заполнения стандартных форм. Однако у строительной организации может возникнуть потребность в разработке собственных форм первичной учетной документации по отдельным операциям. В этом случае самостоятельно разработанные документы должны быть оформлены в качестве приложения к учетной политике организации. Они должны содержать следующие обязательные реквизиты (ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете»):

наименование документа;
дату составления документа;
наименование организации, от имени которой составлен документ;
содержание хозяйственной операции;
измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;
наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;
личные подписи указанных лиц.

Особенность № 3: инвентаризация

Фирма должна в рамках учетной политики установить порядок и срок проведения инвентаризации имущества. Однако зачастую к этому процессу относятся формально, что нередко приводит к нелепым ошибкам.

Показательным здесь является эпизод, имевший место в одной строительной организации, когда акт инвентаризации материалов был подписан 1 января одним лицом, при этом имущество, перечисленное в документе, находилось в обособленных подразделениях, которые находись в разных городах, находящихся на большом расстоянии друг от друга. Это явная оплошность. Во-первых, в соответствии с Трудовым кодексом 1 января является нерабочим днем, и проведение инвентаризации в этот день должно было быть оформлено приказом о привлечении работников к работе в выходной день с соответствующей оплатой или предоставлением иного дня отдыха. Все это необходимо оформить набором приказов.

Во-вторых, согласно такому документу выходит, что сотрудник, подписавший акт, в один и тот же день провел опись имущества в разных городах. Проделать такое явно затруднительно, а подобная неточность грозит тем, что акт может быть признан недействительным, потому что в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина от 13 июня 1995 г. № 49, наличие имущества при инвентаризации определяют путем обязательного подсчета, взвешивания и обмера.

Особенность № 4: учет основных средств

Обычно строительные фирмы при разработке учетной политики стремятся сблизить бухгалтерский и налоговый учет, однако это не всегда выгодно с точки зрения оптимизации налоговой нагрузки.

В соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств» фирмы вправе установить для принятия к учету основных средств лимит стоимости в пределах не более 20 000 руб. Объекты стоимостью менее установленного лимита будут учитываться в составе материально-производственных запасов.

Поступление от поставщика объекта стоимостью более 20 000 руб. (или иного установленного организацией лимита) должно быть отражено следующей проводкой:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

При вводе объекта в эксплуатацию и составлении «Акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий и сооружений)» по унифицированной форме № ОС-1:

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Если лимит в учетной политике не будет установлен, то все объекты, отвечающие условиям, предусмотренным пунктом 4 ПБУ 6/01, в том числе и объекты стоимостью до 10 000 руб., должны в бухгалтерском учете отражаться в составе основных средств и списываться на затраты не в момент ввода в эксплуатацию, а в течение срока полезного использования.

Объект стоимостью менее установленного лимита принимается к учету бухгалтерской проводкой:

Дебет 10 «Материал» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

При передаче в эксплуатацию и оформлении «Требования-накладной» типовая форма № М-11, накладной (форма № М-15) или иного документа, самостоятельно разработанного организацией:

Дебет 20 Кредит 10 — списанные материалы, отпущенные в производство.

В результате организация имеет возможность уменьшить налоговую базу по налогу на имущество. Так, например, по объекту стоимостью 20 000 руб. и сроком его полезного использования 4 года сумма экономии по налогу на имущество в результате учета его в составе МПЗ составит 880 руб., или 4,4 процента от стоимости основного средства.

Особенность № 5: расходы на НИР и ОКР

Строительной организации часто бывает необходимо провести научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы. Как учитывается стоимость этой деятельности?

Если конструкторская документация носит индивидуальный характер, то ее стоимость включается в инвентарную цену объекта строительства. Но если она носит типовой характер и может быть использована позже при строительстве других объектов, то учет затрат на ее создание или приобретение необходимо вести в соответствии с ПБУ 17/02 «Учет расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы». Расходы на осуществление таких работ собственными силами или на основе договора с исполнителем отражаются в учете проводкой

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Кт 10, 70, 69 и т.д.).

По завершении работ их стоимость подлежит учету на счете 04 «Нематериальные активы» обособленно.

Дебет 04 Кредит 08 — принят к учету НМА.

При этом организация обязана определить срок полезного использования данного актива, в течение которого организация может получать экономические выгоды (доход), и этот срок не должен превышать пяти лет. При этом списание расходов в бухгалтерском учете может осуществляться или равномерно — линейным способом — или пропорционально объему продукции, работ или услуг. Выбор варианта должен быть закреплен в учетной политике.

В учете списание НИР и ОКР будет отражено проводкой:

Дебет 20 Кредит 04 — начислена амортизация по объекту нематериальных активов.

Счет 05 «Амортизация нематериальных активов» при этом не используется.

В налоговом учете расходы на научные исследования и опытно-конструкторские разработки включаются равномерно в состав прочих расходов в течение одного года. Это можно сделать при условии использования указанных исследований и разработок в производстве и при реализации товаров, а также выполнении работ и оказании услуг с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором такие исследования завершены (ст. 262 НК).

При заключении договора с исполнителем на выполнение проектных работ следует обратить внимание на оформление документа, подтверждающего факт сдачи результата работ заказчику. Многие фирмы допускают ошибку, оформляя в этом случае «Акт о выполнении услуг». В действительности здесь результатом НИР и ОКР является работа, продукты которой имеют материальное выражение. Факт передачи исполнителем заказчику результатов работ должен быть оформлен «Актом приемки-сдачи выполненных работ» с указанием характеристики отчета или документации, содержащей материалы исследований и т.п.

Особенность № 6: учет расходов

В учетной политике необходимо определить порядок учета расходов организации.

Строительные фирмы, выполняющие работы по договору подряда, при организации бухгалтерского учета должны руководствоваться требованиями, установленными Положением по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94). В соответствии с данным документом подрядчик осуществляет учет затрат по каждому объекту с начала выполнения договора на строительство до времени его завершения и передачи застройщику. До момента сдачи заказчику всего построенного объекта указанные затраты отражаются в составе незавершенного производства.

Если строительная организация выступает в качестве застройщика, то учет затрат, связанных со строительством, ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». По окончании строительства и оформления прав на объект недвижимости стоимость объекта списывается проводкой

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Когда организация является инвестором и планирует в дальнейшем реализовать построенный объект, то учет расходов по его возведению ведется на счете 20 «Основное производство». По окончании строительства стоимость объекта списывается на счет 43 «Готовая продукция», а его реализация отражается в общеустановленном порядке.

У подрядчиков или субподрядчиков учет таких расходов должен быть организован на счете 20 «Основное производство» в разрезе каждого заказчика и возводимого объекта. На данных аналитических счетах, открытых к счету 20 «Основное производство», будут отражаться прямые затраты, непосредственно связанные с выполнением договора. В соответствии с пунктом 11 ПБУ 2/94 данные затраты могут быть связаны с использованием в процессе строительства материальных и трудовых ресурсов, основных средств и нематериальных активов, а также других видов ресурсов.

У подрядчика до момента заключения договора на строительство с заказчиком могут возникать расходы, связанные с его заключением. Например, подрядчик мог принимать участие в тендере и т.п. В случае, если эти расходы могут быть выделены, и существует уверенность, что договор будет заключен, их можно до заключения договора учитывать в составе расходов будущих периодов — на счете 97. После заключения договора указанные расходы могут быть списаны по графе.

Дебет 20 Кредит 97 — списаны расходы будущих периодов.

В то же время пункт 12 ПБУ 2/94 допускает, что данные расходы могут учитываться как текущие в том отчетном периоде, в котором они были произведены. В этом случае их следует отразить по счету 26 «Общехозяйственные расходы».

Выбор одного из возможных вариантов должен быть закреплен в учетной политике. Там же следует определить и порядок формирования и распределения прямых расходов на остаток незавершенного производства. Указанный порядок организация вправе установить самостоятельно (ст. 318 НК).

Е. Севодина

С полным текстом использованных документов можно ознакомиться в СПС КонсультантПлюс.

На правах рекламы

Информация о компании КСК ГРУПП

КСК групп ведет свою историю с 1994 года. С момента основания и по сегодняшний день компания входит в число лидеров рынка консультационных услуг в области аудита, налогов, права, оценки и управленческого консультирования. За 20 лет работы реализовано более 2000 проектов для крупнейших российских компаний.

КСК групп предлагает комплексное и практическое решение наиболее актуальных задач, стоящих перед финансовыми и генеральными директорами компаний и собственниками бизнеса. Индивидуальный подход, глубокое понимание потребностей и целей клиентов в сочетании с практическими знаниями позволяют решать эти задачи максимально эффективно.

Коллектив КСК групп – это команда из более чем 350 специалистов, имеющих уникальный опыт реализации проектов как для средних, так и для крупнейших российских корпораций.

В настоящее время КСК групп предлагает полный спектр услуг и решений для бизнеса:

аудит по российским и международным стандартам;
налоговый и юридический консалтинг;
аутсорсинг и автоматизация бизнес-процессов;
решения по привлечению финансирования;
маркетинговые решения и разработка бизнес-стратегии;
управленческий и кадровый консалтинг;
оценка и экспертиза;
сопровождение сделок с капиталом;
Due-diligence.

Формирование корректного финансового результата деятельности компании – одна из самых актуальных проблем для российских застройщиков. Опыт КСК групп показывает, что застройщики нередко вынуждены искусственно формировать виртуальный положительный финансовый результат своей деятельности, нарушая положения бухгалтерского учета (ПБУ). Дело в том, что при строительстве в силу длительности процесса у застройщиков формируется убыток. Однако отчетность с отраженным в ней убытком компетентные органы (в том числе и органы по контролю и надзору в области долевого строительства) не принимают.

Рассмотрим на примере одного из самых сложных видов строительства – возведения многоквартирного жилого дома – как правильно и своевременно, с учетом всех особенностей действующего законодательства равномерно формировать финансовый результат.

Прежде всего, ответим на вопрос, что является доходом застройщика. В договоре участия в долевом строительстве указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 214-ФЗ). Цена, приведенная в договоре, может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, получается, что доходами застройщика являются:

вознаграждение застройщика, полученное при строительстве объекта;
экономия от использования средств финансирования строительства (в случае, если условиями договора определено, что эта экономия остается у застройщика, а не возвращается дольщику).

Следует отметить, что если сумму вознаграждения застройщика можно закрепить в договоре уже на момент его заключения, то сумма экономии может быть определена только при подписании сторонами акта передачи объекта дольщику в момент исполнения обязательств застройщика по договору (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, доход застройщика, который можно признавать равномерно в течение всего времени строительства объекта, будет состоять исключительно из вознаграждения застройщика.

Как равномерно формировать доходы от вознаграждения в бухгалтерском и налоговом учете?

При отражении доходов в виде услуг застройщика последнему следует руководствоваться ПБУ 9/99 "Доходы организации". В соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" выручка признается в бухгалтерском учете при одновременном наличии следующих условий:

организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
сумма выручки может быть определена;
есть уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Такая уверенность присутствует в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Пункт 13 ПБУ 9/99 "Доходы организации" позволяет застройщику признавать в бухгалтерском учете выручку от оказания услуг равномерно по мере готовности или по завершении оказания услуги. При этом выручка от оказания конкретной услуги может признаваться в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность услуги. Информация о способе определения готовности услуг должна быть раскрыта в учетной политике застройщика (подп. "б" п. 17 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

Для целей налогового учета также предусмотрена возможность равномерного признания доходов. Так, в соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Таким образом, если договором с дольщиком предусмотрено условие о том, что цена договора включает услуги застройщика и стоимость этой услуги можно определить, выручка может быть сформирована до даты завершения договора.

На какую дату должна быть определена экономия денежных средств дольщиков?

Вопрос экономии средств дольщика никак не освещен в Законе № 214-ФЗ, более того – законодательство о долевом участии в строительстве вообще не оперирует термином "экономия средств дольщика". Данное понятие выработано самими застройщиками в ходе практики строительства.

Поэтому, все, что связано с этим понятием, в том числе и дата признания дохода в виде экономии средств дольщиков, является актуальной темой обсуждения в профессиональных кругах. Официальные органы предоставили некоторые разъяснения по этому поводу. Так, например, Минфин России в своих письмах неоднократно высказывал мнение в отношении того, что застройщик должен определять экономию на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию (письмо Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/488, письмо Минфина России от 29 июля 2013 г. № 03-03-06/1/30040). При этом ни в самих Письмах, ни в каком-нибудь ином нормативном акте нет разъяснений по поводу того, какой именно документ имеет в виду ведомство.

Обращаем внимание, что документ о передаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – это разные документы. Дата, указанная в разрешении на ввод дома в эксплуатацию, отражает дату принятия компетентным органом решения о возможности передачи объекта в эксплуатацию и не совпадает с моментом фактической передачи дома в эксплуатацию дольщику. Напомним, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по передаточному акту не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, документом, подтверждающим передачу многоквартирного дома в эксплуатацию, может являться акт, подписанный застройщиком и ТСЖ либо застройщиком и управляющей компанией.

Пользуясь пробелом в этой части, контролирующие органы пытаются доначислить налог на прибыль на экономию, считая, что датой признания экономии является именно дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не дата подписания передаточного акта между застройщиком и дольщиком.

Вместе с тем, эта позиция не согласуется с практикой хозяйственной жизни застройщика, так как по факту часто возникают дополнительные расходы застройщика с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента передачи объекта дольщику. А все расходы по строительству объекта, в том числе и дополнительные, связанные с доделками, достройками и т. д., должны покрываться именно за счет средств дольщика на строительство объекта, что непременно приведет к корректировкам суммы экономии средств дольщиков.

Поскольку понятие экономии нигде законодательно не закреплено, равно как и порядок ее учета, предлагаем установить момент определения экономии в учетной политике. Например, следующим образом: "Моментом определения экономии или перерасхода денежных средств участников долевого строительства будет являться дата подписания акта приема-передачи завершенного объекта между Обществом и участником долевого строительства, так как именно в этот момент одновременно будут выполнены следующие условия:

подписаны все документы о передаче объектов долевого строительства;
завершено расходование денежных средств, полученных Обществом от участников долевого строительства на цели, установленные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суды также подчеркивают, что расходование денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков на цели, связанные с исполнением инвестиционных обязательств, на момент ввода здания в эксплуатацию не завершено. А акт приемки объекта уполномоченной комиссией либо решение о вводе дома в эксплуатацию не являются документами, подтверждающими фактическую сумму затрат по итогам передачи квартиры дольщику (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2015 г. по делу № А40-76189/13, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010).

В силу подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). При этом ограничение на применение освобождения от налогообложения в случае, если вознаграждение за услуги застройщика в договоре не выделено, данной нормой не предусмотрено (письмо Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-10/17).

О наличии или отсутствии налогооблагаемой базы по НДС при возникновении экономии на данный момент существует две основные позиции, выработанные судебной практикой.

Позиция 1. Застройщик обязан начислять НДС на средства экономии. Указанная позиция основана на точке зрения, в соответствии с которой в качестве инвестиционных могут быть признаны лишь средства, направляемые на реализацию инвестиционного проекта, то есть предназначенные для финансирования затрат, необходимых для получения какого-либо полезного эффекта. По завершении договора денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение. Следовательно, сумма превышения взноса, полученного застройщиком от дольщика, над фактическими затратами на строительство дома, связана с оплатой услуг, оказанных на основании договора. Вследствие этого она подлежит включению в налоговую базу по НДС (Определение ВАС РФ от 23 июля 2014 г. № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012, постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2014 г. по делу № А26-3816/2013).

Позиция 2. Застройщик не обязан начислять НДС на средства экономии. Эта позиция основывается на том, что отношения между застройщиком и дольщиками носят инвестиционный характер, следовательно, денежные средства, привлекаемые застройщиком, являются инвестициями. Таким образом, сумма, составившая разницу между средствами, полученными от дольщиков и себестоимостью переданных застройщиком квартир, является доходом, не связанным с реализацией товаров (работ, услуг). А реализация как раз является объектом обложения НДС. При таких обстоятельствах не возникает правовых оснований для включения застройщиками суммы экономии в налоговую базу по НДС в соответствии со ст. 146, ст. 154, ст. 162 НК РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 августа 2014 г. по делу № А28-10244/2013).

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Срок сдачи объекта – декабрь 2014 года. В марте 2013 года застройщик заключил с гражданином договор долевого участия. В соответствии с его условиями цена договора составляет 5 600 000 руб. и определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена услуг застройщика входит в стоимость договора и составляет 20% от его стоимости.

Себестоимость строительства квартиры, которая является предметом договора, по данным бухгалтерского учета застройщика, составила 3 500 000 руб. Ежемесячная сумма расходов на содержание застройщика составляет 45 000 руб. Акт приема-передачи квартиры дольщику был подписан 31 декабря 2014 года.

Учетной политикой застройщика (как для целей бухгалтерского учета, так и для целей налогового учета) в части формирования доходов по услугам застройщика в рамках строительства по договорам долевого участия предусмотрено следующее: "Доходы Общества от оказания услуг застройщика формируется из двух составляющих:

Стоимость услуг застройщика, определенная в цене договора долевого участия при заключении такого договора.
Сумма экономии средств дольщиков по строительству – превышение средств, полученных от дольщиков для строительства объектов, над фактическими затратами по строительству этих объектов.

Выручку от оказания Обществом услуг застройщика по договорам долевого участия в строительстве в виде стоимости услуг застройщика формировать по мере оказания услуги.

При этом услуга считается оказанной на последний день каждого месяца, начиная с месяца заключения договора долевого участия и заканчивая последним месяцем квартала ввода объекта в эксплуатацию (согласно договору долевого участия). Таким образом, выручка Общества в виде стоимости услуг застройщика признается ежемесячно равномерно в течение указанного выше срока.

В случае образования по окончании строительства положительной разницы между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат на строительство (экономия средств дольщиков по строительству) она остается у Общества (если это предусмотрено условиями договора) и соответственно увеличивает стоимость его услуг.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания Обществом и участником долевого строительства Передаточного акта на квартиру, стоимость услуг застройщика формирует выручку в размере экономии средств участников долевого строительства на дату подписания сторонами указанного передаточного акта на квартиру".

Исходя из приведенных условий договора, стоимость услуг застройщика определена в сумме 1 120 000 руб. (20% от 5 600 000 руб.).

Срок равномерного признания дохода в виде услуг застройщика составляет 22 месяца (с марта 2013 года по декабрь 2014 года).

Ежемесячная сумма выручки от услуг застройщика составляет 50 909,09 руб. (1 120 000 руб. / 22 мес.).

На момент подписания акта приема-передачи квартиры (31 декабря 2014 года) застройщик отразил доход в виде экономии средств дольщика в сумме 980 000 руб. (5 600 000 руб. – 1 120 000 руб. – 3 500 000 руб.).

Рассмотрим, как эти операции должны учитываться в бухгалтерском учете (см. табл.).

Таблица. Бухгалтерские записи, отражаемые в учете застройщика

для руководителей финансово-экономических служб, главных бухгалтеров и их заместителей.

В связи с масштабными изменениями в бухгалтерском и налоговом законодательстве Сибирский межрегиональный учебный центр подготовил курс, позволяющий специалистам получить необходимую для практической деятельности информацию и адаптироваться к новым условиям работы. Также на курсе будет представлена возможность получить индивидуальную консультацию эксперта.

1. Изменения налогового законодательства в связи с вступлением в силу новых Федеральных законов от 03.08.2018 № 303-ФЗ, от 03.08.2018 № 302-ФЗ, от 27.11.2018 № 424-ФЗ, от 23.04.2018 № 113-ФЗ, от 03.08.2018 № 334-ФЗ.

2. Новое у застройщиков.

2.1. Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков. Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310.
2.2. Новые требования, предъявляемые к застройщикам в соответствии с Федеральными законами:
- - от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков»
- - от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД».
2.3. Нововведения в Федеральном законе № 214-ФЗ:
- 2.3.1 Существуют ли в настоящее время требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика.
- 2.3.2. Новые направления использования денежных средств дольщиков.
- 2.3.3. Размещение средств дольщиков на счетах эскроу.
2.4. Выставление застройщиками счетов-фактур инвесторам (дольщикам): сводные или посреднические. Расчет передаваемого НДС.
2.5. Ведение застройщиками журнала учета счетов-фактур. Коды по НДС.
2.6. Порядок отражения средств, поступающих от дольщиков.
2.7. Порядок отражения в учете доходов застройщика.
2.8. Расходы застройщика. Застройщик и резерв на гарантийный ремонт.
2.9. Учет и налогообложение операций по обременению.
2.10. Передача имущественных прав на объекты недвижимости, в том числе участниками долевого строительства. Определение налоговой базы для налога на прибыль организаций и НДС.
2.11. Налог на имущество организаций у застройщиков в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых в бухгалтерском учете в качестве объектов основных средств.
2.12. Особенности уплаты застройщиками земельного налога.
2.13. Актуальная арбитражная практика у застройщиков.

3. Новое в налогообложении у подрядчиков.

3.1. Признание доходов по договорам строительного подряда и методы определения финансового результата с учетом требований Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008):
- 3.1.1. Объекты бухгалтерского учета по договорам;
- 3.1.2. Признание доходов и расходов по договору;
- 3.1.3. Признание финансового результата;
- 3.1.4. Раскрытие информации в бухгалтерской отчетности подрядчика.
3.2. Бухгалтерский и налоговый учет незавершенного производства: распределение расходов на прямые и косвенные; распределение прямых расходов на остатки незавершенного производства и готовой продукции.
3.3. Возникает ли у генподрядчика обособленное подразделение, если он выполняет работы в другом регионе и отправляет в командировку на стройплощадку своих работников.
3.4. Налог на прибыль организаций у подрядчиков: договора с длительным циклом производства работ.
3.5. Документальное оформление сдачи-приемки работ, услуг. Оформление № КС-2 и № КС-3.Типичные ошибки.
3.6. Актуальная арбитражная практика у подрядных строительных организаций.

4. Новое у организаций - инвесторов.

4.1. Источники финансирования: собственные средства, заемные средства.
4.2. Учет расходов по займам.
4.3. Учет расходов на договорные обременения: финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, инженерных сетей для нужд государственных и муниципальных органов власти, компенсация затрат города, связанных с разработкой предпроектной и конкурсной документации.
4.4. Учет расходов на приобретение земельных участков для строительства или их аренду.
4.5. Расходы на благоустройство территории.
4.6. Переуступка прав на инвестиционный взнос и объект недвижимости.
4.7. Отражение в учете законченного строительством объекта.
4.8. Формирование первоначальной стоимости построенного объекта. Плата за присоединение к электросетям. Государственная регистрация объектов недвижимости. Начисление амортизации.
4.9. Учет построенного объекта, предназначенного для продажи.
4.10. Учет операций по реализации объекта незавершенного строительства.
4.11. Расчеты с бюджетом по НДС у инвесторов.
4.12. Новое в налоге на имущество организаций у инвесторов.
4.13. Актуальная арбитражная практика у инвесторов.

5. Учет и налогообложение у организаций совмещающих функции инвестора-застройщика-заказчика-подрядчика.

5.1. Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.
5.2. Расчет налоговой базы по НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
5.3. Возможность принятия НДС к вычету при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
5.4. Составление счетов-фактур.
5.5. Заполнение новых форм налоговых деклараций по НДС.
5.6. Актуальная арбитражная практика у лиц, совмещающих функции.

6. Уголовная ответственность бухгалтеров. Взыскание долгов организации с главного бухгалтера этой организации.

6.1. Случаи из судебной практики привлечения к административной ответственности главных бухгалтеров.
6.2. Сроки давности привлечения к административной ответственности
6.3. Методические рекомендации по установлению фактов умышленной неуплаты налогов и формированию доказательной базы. Пособие от ФНС РФ и Следственного комитета РФ.
6.4 Возмещение главными бухгалтерами вреда, причиненного неуплатой организацией налогов в бюджет: разъяснения от Конституционного суда РФ.

В отличие от других производств, в строительстве имеются большие остатки незавершенного производства, которые образуются вследствие продолжительности производственного процесса и одновременного ведения работ на многих объектах. Налоговый и бухгалтерский учет в строительных организациях имеет свою специфику.

Основной организационной формой производства работ в капитальном строительстве является подрядный способ. По характеру договорных отношений с заказчиком строительно-монтажные организации подразделяются на генподрядные и субподрядные. В зависимости от длительности производственных связей с генподрядчиками различают постоянные и мобильные субподрядные (специализированные) фирмы. Постоянные, как правило, имеют длительные производственные связи. Мобильные имеют характер подвижного формирования. Такие организации создаются в составе крупных строительных фирм для выполнения периодически резко возрастающих объемов работ в отдельных регионах республики (как резервная мощность).

По охвату стадий «жизненного цикла» создания конечной продукции строительства строительно-монтажные организации делятся:

– на выполняющие строительные или монтажные работы;

– научные проектно-строительные фирмы;

– организации, объединяющие все работы и производство строительных материалов, конструкций.

Для строительства характерно сочетание нескольких видов деятельности.

Производственная деятельность строительных организаций состоит:

– из основного производства, куда относятся строительно-монтажные работы, капитальный ремонт зданий и сооружений;

– обслуживающих производств и хозяйств (социальная сфера).

Классификация производств по назначению вызывает необходимость раздельно учитывать затраты основного и вспомогательного производств, подразделений социальной сферы.

В бухгалтерском учете используются счета раздела 8 «Счета производственного учета» подразделов 8110 «Основное производство», 8310 «Вспомогательные производства», 8410 «Накладные расходы» Типового плана счетов бухгалтерского учета. Для анализа и контроля уровня затрат их группируют по строительным участкам, отдельным подразделениям, видам работ и операциям.

Учет доходов от основной деятельности у организаций, для которых основным видом деятельности является строительство, ведется на счетах подраздела 6000 «Доход от реализации продукции и оказания услуг».

В соответствии c МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство», одной из главных задач бухгалтерского учета по строительной деятельности является достоверное определение доходов и затрат по каждому отчетному периоду. В связи с характером деятельности, осуществляемой по договорам на строительство, дата начала такой деятельности и дата ее завершения, как правило, приходятся на разные отчетные периоды.

Таким образом, основной задачей учета договоров на строительство является распределение выручки и затрат, связанных с договором, по отчетным периодам, в которых проводятся строительные работы.

Договор на строительство – договор, специально заключаемый с целью строительства актива или группы активов, которые тесно взаимосвязаны или взаимозависимы по конструкции, технологии и функциям или по конечному назначению или использованию.

1) Договор с фиксированной ценой – договор на строительство, согласно которому подрядчик соглашается на фиксированную договорную цену или фиксированную ставку за единицу выполненной работы, которые в некоторых случаях могут меняться с учетом условий о пересмотре стоимости. Например, компания заключила договор на строительство железной дороги, цена договора – 500 миллионов тенге.

2) Договор «Затраты плюс» – договор на строительство, согласно которому подрядчику возмещаются допустимые или иным образом определенные затраты плюс процент от суммы таких затрат или фиксированная сумма вознаграждения. Например, компания заключила договор на строительство железной дороги, застройщику возмещаются затраты по согласованным статьям плюс вознаграждение в размере 25 %.

Признание выручки и учет затрат по договорам строительного подряда

Выручка по договору включает:

– первоначальную сумму выручки, согласованную в договоре, и

– суммы отклонений от условий договора по работам, компенсаций и поощрительных платежей (в той степени, в которой является вероятным, что они могут привести к изменениям выручки и их величина может быть надежно оценена).

Выручка по договору оценивается по справедливой стоимости полученного или подлежащего получению возмещения. На оценку выручки по договору влияет неопределенность различного характера, которая зависит от результата будущих событий. Зачастую такие оценки должны пересматриваться по мере наступления событий или устранения неопределенности. Таким образом, сумма выручки по договору может увеличиваться или уменьшаться от одного периода к другому.

Выручку по договору можно выразить в виде формулы:

Выручка по договору на строительство = Первоначально согласованная сумма выручки +/- Отклонения + Компенсации + Поощрительные платежи.

Отклонение по работам представляет собой указание заказчика по изменению объема работ, которые должны быть выполнены по договору. Отклонение по работам может привести к увеличению или уменьшению выручки по договору. Примеры отклонений по работам включают изменение спецификаций или конструкции актива и изменение срока действия договора.

Отклонение по работам включается в выручку по договору, если:

– является вероятным, что заказчик одобрит данное отклонение по работам и сумму выручки, возникающей в связи с данным отклонением по работам;

– сумма выручки может быть надежно оценена.

Компенсацией является сумма, которую подрядчик рассчитывает получить от заказчика или другой стороны в качестве возмещения затрат, которые не были включены в цену договора. Компенсация может быть обусловлена, например, задержкой со стороны заказчика, ошибками в спецификациях или конструкции, а также спорными отклонениями по работам. Оценка сумм выручки, возникающих в связи с компенсациями, подвержена высокой степени неопределенности и часто зависит от результата переговоров.

Таким образом, компенсации включаются в выручку по договору, только если:

– переговоры достигли продвинутой стадии, на которой является вероятным, что заказчик согласится с компенсацией, и

– сумма, которую заказчик, вероятно, признает, может быть надежно оценена.

Например, компания-застройщик заключила договор на строительство жилого комплекса и должна была по срокам приступить к отделке фасада. Однако для выполнения этих работ заказчик должен был поставить специальный отделочный материал. Поставка данного материала задерживается зарубежным контрагентом. Отсутствие отделочного материала приводит к срыву сроков и, соответственно, может быть основанием для получения компенсации.

Поощрительные платежи представляют собой дополнительные суммы, уплачиваемые подрядчику, если предусмотренные стандарты выполнения работ выполняются или превышаются. Например, договор может предусматривать поощрительный платеж подрядчику за досрочное выполнение договора.

Поощрительные платежи включаются в выручку по договору, если:

– договор находится в достаточно продвинутой стадии, такой, что достижение или превышение предусмотренных договором норм является вероятным, и

– сумма поощрительных платежей может быть надежно оценена.

Например, компания является подрядчиком на строительство моста. В случае завершения строительства ранее запланированных сроков подрядная организация получит бонус.

Для надежной оценки результатов требуется надежная оценка стадии завершенности, будущих затрат и собираемости сумм по выставленным счетам. Если договор охватывает ряд активов, то строительство каждого из них должно учитываться как отдельный договор, если:

1) на строительство каждого актива были представлены отдельные проекты;

2) по каждому активу велись отдельные переговоры, а подрядчик и заказчик имели возможность принять или отклонить часть договора, относящуюся к каждому активу;

3) выручка и затраты по каждому активу могут быть определены.

Группа договоров, независимо от того, заключены ли они с одним заказчиком или с несколькими, должна рассматриваться как единый договор на строительство, если:

1) группа договоров заключена в качестве единого пакета;

2) договоры столь тесно взаимосвязаны, что они фактически представляют собой часть единого проекта с общей нормой прибыли;

3) договоры выполняются одновременно или в непрерывной последовательности.

Субъект должен анализировать и при необходимости пересматривать расчетные оценки дохода и затрат по мере выполнения операции по оказанию услуг или договора на строительство.

Субъект определяет стадию завершенности операции или работ по договору на основе метода, который обеспечивает наиболее надежное измерение выполненной работы. Ниже приведены возможные методы:

1) отношение затрат, понесенных для выполнения работ, по состоянию на текущую дату, к расчетной величине общих затрат; затраты, понесенные для выполнения работ, по состоянию на текущую дату не должны включать затраты, относящиеся к будущей деятельности, такие как затраты на материалы или авансы;

2) инспекция выполненных работ, или

3) завершение какой-либо физической доли операции по оказанию услуг или объема работ по договору.

Поэтапные платежи и авансы, полученные от заказчиков, часто не отражают выполненной работы.

Субъект должен признавать затраты, относящиеся к операции или договору, такие как затраты на материалы или авансы, в качестве актива, только если имеется вероятность того, что понесенные затраты будут возмещены. Такие затраты представляют собой сумму, причитающуюся с заказчика, и классифицируются как незавершенные работы.

Субъект должен немедленно признать в качестве расхода затраты, вероятность возмещения которых равна нулю.

Если результат договора на строительство не может быть достоверно .

директор ООО «Инкубатор для бухгалтера», к.п.н., аудитор

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Таблица 1. Учетные записи застройщика

Операции	№ строки	Дебет	Кредит
До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ)	1	76	86
Поступают средства целевого финансирования	2	51	76
Поступают средства на содержание застройщика	3	51	62
Признаются затраты на строительство	4	08	60, 76 и др.
Признаются затраты на содержание застройщика	5	20	02, 10, 70, 69
На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ)
Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома)	6	43	08
Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика	7	08	91
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности	8	86	43
Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом)	9	26	02, 10, 70, 69,
Списаны текущие затраты в отсутствие выручки	10	91	26
Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности)	11	62	90
Списаны затраты на содержание застройщика	12	90	20, 26
Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль	13	90,91	99
Начислен налог на прибыль	14	99	68

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария

Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
Как только ДДУ будут оплачены полностью, счет 76 закроется.
Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ.
Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления № 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
Так учитывают затраты на содержание дома, строительство которого завершено. Актива они не порождают. Содержание квартир, приобретенных собственниками, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
Эту проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету. Счет 26 списывается в полной сумме.
Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
Убыток отражают обратными проводками.
Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Читайте также: