Строительство бухгалтерский и налоговый учет у инвестора застройщика заказчика и подрядчика

Опубликовано: 08.05.2024

Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству (реконструкции, капремонту) самостоятельно при наличии соответствующего допуска (п.3 ст.52 Градостроительного кодекса).

В этом случае застройщик выполняет все функции:

- по осуществлению строительства,

- по строительному контролю,

- по выполнению работ.

НДС (официальная позиция)

Полученные инвестиционные взносы (средства дольщиков) облагаются НДС как авансы. Соответственно, НДС по приобретенным основным средствам, материалам и услугам принимаются к вычету. По окончании строительства передача построенных объектов инвесторам/дольщикам (право собственности на которые возникло у них при уплате взносов), рассматривается как передача результата выполненных работ. К акту приема-передачи помещений следует выписать счет-фактуру в размере инвестиционных (долевых) взносов (которые в данном случае рассматриваются как договорная цена за комплекс услуг по осуществлению, организации и собственно строительству), начислить НДС к уплате и принять НДС с авансов к вычету.

Налоговый учет по налогу на прибыль

Устанавливается в налоговой учетной политике:

Вариант 1 . Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ – средства, полученные от дольщиков (инвесторов), рассматриваются как целевое финансирование и не учитываются в составе доходов. Причем НК РФ не содержит специальных положений о способе строительства. Следовательно, в налоговой учетной политике надо установить порядок признания доходов от выполнения функций застройщика и соответствующих им расходов.

Вариант 2. Полученные авансы доходом не являются (пп.1 п.1 ст. 251). В налоговой учетной политике установить порядок признания доходов от реализации (как застройщика и подрядчика) по договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и соответствующих им расходов (п.2 ст. 271, п.1 ст. 272).

Вариант 3. Передачу построенного объекта рассматривать как реализацию прочего имущества. Поскольку в данном случае происходит реализация прочего имущества, то в расходы включаются все суммы, связанные с приобретением (созданием) этого имущества (пп.2 п.1 ст. 268 НК РФ), то есть весь субсчет 08-3. Такой вариант должен быть описан в налоговой учетной политике.

Порядок бухгалтерского учета устанавливается в бухгалтерской учетной политике. Если организация ставит целью сблизить бухгалтерский и налоговый учет, то в зависимости от выбранного варианта налогового учета операции в бухгалтерском учете будут отражаться следующими проводками.

Дебет 76 Кредит 86 – начислены инвестиционные взносы по заключенным договорам, причитающиеся к уплате инвесторами (дольщиками);

Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с авансов полученных;

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 68, 76 – отражены затраты на строительство объекта (в том числе строительные работы, выполненные собственными силами).

Дебет 08 Кредит 90-1 – отражены услуги застройщика;

Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» - отложенный НДС с услуг застройщика.

Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;

Дебет 86 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» - объект передан по акту приема-передачи инвесторам (дольщикам);

Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с услуг застройщика;

Дебет 86 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с суммы инвестиционных взносов (за минусом ранее начисленного отложенного НДС);

Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» - принят к налоговому вычету НДС, ранее уплаченный с авансов полученных.

Если вознаграждение застройщика выделено в договоре отдельной строкой, то его начисление отражается следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика предъявлены инвесторам (дольщикам),

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с услуг застройщика;

Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;

Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 60, 68, 76 – отражены расходы по подготовке строительства, уплате земельного налога или арендной платы за землю, проектированию, экспертизе проекта, получению разрешения на строительство и прочие расходы, связанные со строительством объекта (кроме строительно-монтажных работ);

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 90-1 – ежемесячно отражена выручка от реализации, относящаяся к деятельности подрядчика и застройщика;

Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» - начислен отложенный НДС, относящийся к ежемесячно признаваемой выручке;

Дебет 90-2 Кредит 20, 26 – на себестоимость продаж отнесены расходы подрядчика и застройщика, относящиеся к выполненному объему работ;

Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС, ранее отраженный как отложенный НДС;

Дебет 50,51 Кредит 62, субсчет «Авансы полученные» - отражены взносы инвестора (участников долевого строительства);

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с авансов полученных;

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 76, 68 – отражены расходы по строительству объекта;

Дебет 62 Кредит 90-1 – передача объекта инвестору (дольщикам);

Дебет 90-2 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» - списана инвентарная стоимость (себестоимость) переданного объекта;

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС на дату передачи построенного объекта инвестору (дольщикам);

Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» - налоговый вычет НДС, исчисленному с авансов.

Дата записи: 09 апреля 2021 года
Время: с 10:00 до 17:00
Лекторы: Букина О.А.

Стоимость: 9 000 руб.

Запись закончена

ПРОГРАММА

Правовое регулирование строительной деятельности. Законодательные акты, регулирующие строительную деятельность.

Субъекты строительной деятельности. Инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик.
Совмещение одним лицом функций нескольких субъектов. Бухгалтерский учет и налогообложение у инвестора и застройщика в зависимости от условий договора.
Долевое строительство и его правовое регулирование. Права дольщиков. Привлечение средств дольщиков – физических лиц. Целевые средства и авансы. Учет и налогообложение сторон при долевом строительстве.
Застройщик и заказчик, их права и обязанности. Договор между дольщиками и застройщиком. Привлечение специализированных организаций. Вознаграждение заказчика и его отражение в учете. Учет целевых средств, полученных заказчиком от инвестора. Порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском учете заказчика. Исчисление НДС в учете заказчика.
Строительство объекта собственными силами: подрядный и хозяйственный способ. СМР для собственного потребления, порядок учета НДС.
Строительство с привлечением заемных средств. Проценты по заемным средствам. ПБУ 15/2008.
Порядок принятия объекта. Оформление счетов-фактур и вычет НДС. НДС в учете инвестора и заказчика. Сводный счет-фактура.
Договор подряда.
Обязанности сторон. Существенные условия договора подряда. Цена и срок действия договора, порядок определения цены. Этапы договора.
Формы первичных учетных документов, правила их оформления.
Отражение операций в учете подрядчика. Доходы в учете подрядчика и порядок их признания. Момент формирования налоговой базы для исчисления НДС.
Порядок признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете. Учет материалов. Использование материалов заказчика: приобретение материалов и использование давальческого сырья. Временные титульные и нетитульные здания и сооружения.
Прямые и косвенные расходы. Незавершенное производство, его определение в бухгалтерском и налоговом учете.
Услуги генподряда. Расчеты с персоналом. Вахтовый метод работ.
Услуги сторонних организаций.
Уступка права требования при строительстве объекта. Исчисление и уплата НДС при уступке права требования.
Разбор арбитражной практики, связанной с договорами подряда.
Разъяснения Минфина РФ и ФНС РФ по вопросам учета и налогообложения строительных организаций.
Ответы на вопросы и практические рекомендации.

Особенности бухгалтерского и налогового учета у Инвестора, Заказчика и Подрядчика в строительстве в свете последних разъяснений Минфина РФ и ФНС

1. Особенности организации и договорных отношений в строительстве.

Основные понятия, используемые в экономике строительства. Особенности организации строительства. Договорные отношения между участниками строительства.

2. Нормативное регулирование строительной деятельности.

Обзор нормативных документов, регулирующих деятельность инвесторов, заказчиков, застройщиков и генподрядчиков (подрядчиков). Долевое участие в строительстве.
Обзор новых нормативных документов, регулирующих вопросы бухгалтерского учета в строительных организациях. ПБУ 2/2008 «Учет договора строительного подряда». Проблемы бухгалтерского и налогового учета. Отчетность.

3. Учет инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство.

Учет источников финансирования строительства.
Учет затрат на строительство.
Учет законченного строительства.
Особенности учета и налогообложения строительства для собственных нужд.
Особенности учета и налогообложения у инвестора, реализующего инвестиционный проект с привлечением заказчика-застройщика.
Особенности учета и налогообложения у заказчика-застройщика, осуществляющего строительство для инвестора.
Особенности организации учета совместной деятельности по строительству объектов:

учет долевого строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры;
организация учета инвестиционной деятельности в строительство в форме простого товарищества;
учет строительства в форме совместно осуществляемых операций.

Типовые бухгалтерские проводки по учету инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство.

4. Бухгалтерский учет в подрядной строительной организации.

Особенности организации бухгалтерского учета у подрядчика.
Учет затрат на производство строительно-монтажных работ:
- учет материальных затрат;
- учет затрат на оплату труда;
- учет затрат на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов;
- учет накладных расходов;
- учет потерь от брака и гарантийных резервов;
- сводный учет затрат на производство строительно-монтажных работ.

Учет выручки и финансовых результатов деятельности подрядчика по мере готовности.
Особенности учета расчетов у подрядчика.
Типовые проводки по отражению операций в бухгалтерском учете подрядчика.

5. Определение результата от реализации СМР в бухгалтерском и налоговом учете.

6. Бухгалтерский учет и налогообложение Заказчика-застройщика при совмещении им функций Инвестора, Заказчика и Подрядчика.

7. Учетная политика строительных организаций.

Лектор

Букина Ольга Александровна -

Кандидат экономических наук,

Документы:

оплата онлайн-семинара происходит по счету согласно договору публичной оферты
оригиналы документов будут направлены Почтой России
по окончании семинара будет выдан сертификат о повышении квалификации

В стоимость включено:

участие в онлайн-семинаре
ответы на вопросы
методические материалы в эл.виде
запись вебинара
для входа в вебинарную комнату предварительно будет направлена ссылка, необходимо пройти регистрацию, указав все актуальные данные

Остались вопросы? Задайте их специалисту УМЦ "Градиент Альфа"

Запись закончена

Прежде всего, определимся с понятиями «заказчик» и «застройщик».

Заказчиками в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты.

На основании п. 2 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 (далее - ПБУ 2/94), застройщик уполномочен инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Согласно п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее - Положение), организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками. В п. 1.4 Положения указывается, что под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных выше функций.

Таким образом, понятие «застройщик» согласно нормам п. 2 ПБУ 2/94 и п. 1.4 Положения тождественно понятию «заказчик», приведенному в п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ.

Застройщик согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Из п.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе для организации строительства и осуществления строительно-монтажных работ (СМР) привлекать на основании договоров других лиц: заказчика, подрядчика.

В случае если для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию – заказчика, то стороны заключают договор на выполнение функций заказчика. Вид договора на выполнение функций заказчика отсутствует в гражданском законодательстве, поэтому при заключении договора стороны определяют условия договора самостоятельно по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Однако договор при этом должен содержать обязательные условия, установленные гл. 27 ГК РФ, в том числе цену (ст. 424 ГК РФ).

Какие функции могут быть возложены на заказчика следует из положений параграфа 3 "Строительный подряд" гл. 37 ГК РФ.

Так, п. 1 ст. 748 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе проводить контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Таким образом, контроль и надзор являются одними из функций заказчика. Строительными работами в соответствии с нормами параграфа 3 "Строительный подряд" гл. 37 ГК РФ заказчик не занимается.

А это значит, что заказчик организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет бухгалтерский учет производимых при этом затрат.

Все затраты, связанные со строительством основных средств, заказчики учитывают на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" (п. 3.1.2 Положения). В соответствии с п.3.1.2 Положения, п.5 ст.270 НК РФ затраты на создание объекта основных средств как для целей бухгалтерского, так и для целей налогового учета, расходами не являются.

Средства, поступившие заказчику от инвесторов для ведения строительства, являются целевым финансированием и отражаются в бухгалтерском учете на счете 86 «Целевое финансирование» (пп. «г» п.3.1.8 Положения).

Рассмотрим порядок отражения операций в учете у заказчика для случаев:

сумма вознаграждения заказчика в договоре указана;

сумма вознаграждения заказчика в договоре не указана.

ООО «СтройИнвест» (застройщик) заключил договор с ООО «Стройгрупп» (заказчик) на выполнение функций заказчика. Стороны в договоре указали, что вознаграждение ООО «Стройгрупп» составляет 1 % от поступивших на строительство средств. Сумма поступивших заказчику от застройщика на осуществление строительства денежных средств – 2 360 000 руб. Все полученные заказчиком средства были использованы для осуществления строительства. Сумма «входного» НДС, поступившего от поставщиков материалов, оказанных услуг и выполненных подрядными организация СМР, составила 215 000 руб. Сумма расходов на содержание заказчика составила 18 000 руб.

В бухгалтерском учете операции отражаются записями:

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. - поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик);

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 62.2 «Авансы полученные» - 23 600 руб. = (2 360 000 руб. х 1 %) – отражена сумма поступивших авансов;

Дебет 76 «НДС с авансов» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» - 3 600 руб. = (23 600 руб. х 18/118) – начислен НДС с поступивших авансов.

По окончании строительства и исполнении сторонами обязательств по договору расходы по содержанию заказчика списывают за счет полученных доходов (вознаграждения) и определяют финансовый результат.

Операции отражаются записями:

Дебет 62.1 «Расчеты за выполненные работы» Кредит 90.1 «Выручка» - 23 600 руб. – отражена сумма полученного вознаграждения;

Дебет 90.3 «НДС» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» - 3 600 руб. – начислен НДС с суммы вознаграждения;

Дебет 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76 «НДС с авансов» - 3 600 руб. – зачтен начисленный ранее с поступивших авансов НДС;

Дебет 90.2 «Себестоимость продаж» Кредит 20 «Основное производство» - 18 000 руб. – отражены расходы по содержанию заказчика;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» - 2 145 000 руб. = (2 360 000 руб. – 215 000 руб.) – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - 215 000 руб. - отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).

Если в договоре на выполнение функций заказчика вознаграждение не указано, то вознаграждением считается экономия средств, образовавшаяся по окончании строительства. Сумма экономии - разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство (п. 3.1.6 Положения). В соответствии с п. 15 ПБУ 2/94 в сумму экономии по окончании строительства включается также финансовый результат от использования средств на содержание застройщика (его вознаграждение).

Таким образом, в случаях, когда вознаграждение заказчика в цене договора на строительство не выделено, выручка от реализации услуг заказчика и сумма фактической экономии средств финансирования, включая вознаграждение заказчика, могут быть определены после окончания строительства и передачи объекта застройщику (инвестору).

Воспользуемся данными примера 1. Допустим, что в договоре выполнение функций заказчика, заключенном ООО «СтройИнвест» (застройщик) с ООО «Стройгрупп» (заказчик), сумма вознаграждения заказчика не указана. Однако стороны в договоре указали, что разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство по окончании строительства, остается в распоряжении ООО «Стройгрупп» (заказчик).

По завершении строительства оказалось, что затраты на строительство (Дебетовое сальдо счета 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта») составили 1 855 000 руб. Сумма НДС, отраженная на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», составила 125 000 руб.

В бухгалтерском учете операции отражаются записями:

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 86 «Целевое финансирование» – 2 360 000 руб. - поступили инвестиционные средства от ООО «СтройИнвест» (застройщик).

По окончании строительства операции отражаются записями:

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 08.3 «Капитальные вложения на строительство объекта» - 1 855 000 руб. – отражена сумма фактических расходов на строительство на основании акта приема-передачи построенного объекта;

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - 125 000 руб. - отражена сумма «входного» НДС для передачи застройщику (инвестору).

Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 91.1 «Прочие доходы» – 380 000 руб. = (2 360 000 руб. - 1 855 000 руб. - 125 000 руб.) - отражена сумма экономии;

Дебет 91.2 «Прочие расходы» Кредит 68.2 «Расчеты с бюджетом по НДС» - 57 966 руб. – начислен НДС с суммы экономии.

Заказчик получает средства от застройщика как на свое содержание, так и на осуществление строительства. Средства на осуществление строительства в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ признаются целевыми и включению в налоговую базу для исчисления налога на прибыль не подлежат при условии раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета данные средства включаются в состав внереализационных доходов компании с момента их получения (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.

Средства, полученные заказчиком на свое содержание, в соответствии со ст. 249 НК РФ признаются доходом.

Моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком результатов выполненных работ застройщику. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением обязательств по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ если в договоре не указана поэтапная сдача выполненных СМР, то для целей налогового учета работ с длительным технологическим циклом (более одного налогового периода) организация должна распределять доходы по контракту в течение всего срока его действия: равномерно или пропорционально доле фактических расходов в общей сумме расходов по смете. Выбранный метод закрепляется в учетной политике и применяется в течение всего строительства.

Сэкономленные средства, оставленные у заказчика в соответствии с условиями договора, для целей налогообложения по налогу на прибыль подлежат включению в состав доходов (ст.249 НК РФ), а также включению в налоговую базу по НДС (пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ).

Если специализированная строительная организация исполняет только функции заказчика, то объектом налогообложения НДС будет являться договорная стоимость услуг, установленная договором.

Напомним, что в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС (пп.2 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).

Если же сумма вознаграждения заказчика не установлена договором, то она определяется по окончании строительства (как разница между затратами на строительство и суммой средств, полученных на строительство). В таком случае с суммы экономии, оставшейся в распоряжении заказчика, исчисляется НДС пп.1 п.1 ст. 167 НК РФ) по расчетной ставке (п.4 ст. 164 НК РФ).

Не исключена ситуация, когда в договоре с застройщиком установлено не только вознаграждение заказчика, но и имеется указание, что образовавшаяся по окончании строительства экономия денежных средств остается в распоряжении заказчика.

В таком случае заказчик исчисляет НДС как с суммы вознаграждения по мере его поступления, так и с суммы экономии.

Что же касается вычетов «входного» НДС у заказчика с товаров, работ, услуг, использованных для строительства, то необходимо учитывать следующее.

Поскольку заказчик не принимает на учет объект завершенного капитального строительства, то у него нет права на вычет сумм НДС, уплаченных поставщикам по товарам, работам, услугам и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы в соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ.

Сумма НДС, уплаченная заказчиком в составе счета за принятые от подрядчика строительно-монтажные работы (СМР), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Впоследствии по завершении строительства объекта и передаче его инвестору уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС, отраженный на счете 19, предъявляется инвестору на основании счета-фактуры. Не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс застройщика (инвестора) законченного капитальным строительством объекта заказчик выписывает сводный счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ) в двух экземплярах от своего имени на сумму, указанную поставщиками и подрядчиками. При этом в данном счете-фактуре СМР и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. К сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются платежные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), таможенным органам, а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика-застройщика указанных денежных средств или копии актов взаимозачетов при безденежных формах расчетов).

Первый экземпляр сводного счета-фактуры с приложениями хранится у застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок.

Второй экземпляр хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж (см. Письмо Минфина России от 24.05.2006 N 03-04-10/07).

Обратите внимание: если заказчик заключал договоры с инвесторами, то передача части объекта (доли) инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС. Сумму НДС, отраженную на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», и относящуюся к строительству объекта, необходимо разделить на основании какого-либо натурального показателя, например, пропорционально размеру получаемой каждым инвестором площади, или доли. Счета-фактуры необходимо составить в течение пяти дней после оформления акта реализации инвестиционного контракта в двух экземплярах с указанием фактической стоимости доли объекта и отражением суммы НДС, приходящейся на долю каждого инвестора.

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
подготовка задания на проектирование;
техническое сопровождение проектной стадии;
оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
обеспечение освобождения территории строительства;
организация управления строительства;
технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

на оплату услуг заказчика-застройщика;
на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
7 выпусков издания доступно подписчикам бератора бесплатно.

Содержание

Организация – заказчик по инвестиционному договору, строительные работы ведут подрядчики. В состав затрат, кроме услуг подрядчиков, входят командировочные расходы работников организации, связанные с заключением этих договоров подряда. Как учесть расходы заказчика? Нужно ли начислять НДС на командировочные затраты? В данной статье мы ответим на эти вопросы.

Приведенная выше ситуация может иметь два различных варианта взаимоотношений:

1) специализированная организация выполняет функции заказчика для инвестора-застройщика по соответствующему договору;

2) застройщик самостоятельно выполняет функции заказчика по строительству данного объекта, финансирует который инвестор в соответствии с условиями инвестиционного договора.

Для вас - самая большая база субподрядов и коммерческих заказов, которые вы можете получить по итогам обычных переговоров!

1. Инвестор-застройщик привлекает заказчика

Специализированный заказчик привлекается инвестором-застройщиком для выполнения функций заказчика на основании договора. При этом право собственности или аренды на земельный участок находится у инвестора-застройщика.

Форма такого договора действующим гражданским законодательством не определена. Фактически это договор свободной формы, в котором определяются все права и обязанности сторон.

Однако для целей бухгалтерского и налогового учета необходимо квалифицировать действия сторон по договору с учетом требований гражданского законодательства. Это обусловлено тем, что порядок ведения учета основан на действиях организаций, которые возможно определить с точки зрения стандартных сделок, определенных гражданским законодательством. К таким сделкам можно отнести подрядные отношения, возмездное оказание услуг, агентирование и т. д.

Функции специализированного заказчика по взаимоотношениям с инвестором-застройщиком можно условно разделить на две составляющие. Во-первых, организационные функции, связанные с заключением от своего имени, но за счет и в интересах застройщика договоров с подрядчиками и иными организациями, а также получение различного рода разрешений и согласований на строительство и т. д. Во-вторых, технические функции, под которыми понимается проведение строительного контроля в процессе строительства. Организационные функции осуществляются в рамках агентирования, а технические функции – возмездного оказания услуг.

Таким образом, договор на выполнение функций заказчика имеет признаки как агентского, так и договора возмездного оказания услуг. В соответствии с ним определяется общее вознаграждение заказчика.

Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!

2. Учет расходов

Командировочные расходы организации-заказчика, связанные с заключением договоров подряда, это расходы агента (заказчика). Они связаны с выполнением поручения принципала (застройщика). Значит, это расходы, связанные с получением дохода в виде агентского вознаграждения. Такие расходы отражаются у заказчика на счете 20 (26) «Основное производство». На нем формируются все затраты, связанные с получением дохода.

После отражения суммы полученного вознаграждения на счетах учета реализации расходы, собранные на счете 20 (26) «Основное производство», списываются в уменьшение полученного дохода. Сумма этого вознаграждения относится в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» у застройщика-инвестора. Она формирует стоимость строительства путем включения в капитальные затраты наряду с расходами по строительству, полученными от заказчика.

НДС с вознаграждения заказчика предъявляется застройщику на основании выписанного заказчиком счета-фактуры на сумму своего вознаграждения.

Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!

3. Застройщик привлекает инвестора

В этой ситуации застройщик, имеющий право собственности или аренды на земельный участок, привлекает инвестора для строительства объекта. По окончании строительства данный объект оформляется в собственность инвестора. Функции заказчика, связанные с организацией строительства, застройщик осуществляет самостоятельно.

При этом он не привлекает специализированного заказчика. Эти функции связаны в том числе с заключением договоров с подрядными организациями на выполнение строительно-монтажных работ.

Доход застройщика в этом случае определяется как сумма вознаграждения, полученная от инвестора по инвестиционному договору. Эта сумма вознаграждения может быть выделена в договоре либо определяться по окончании строительства как сумма разницы между полученными от инвестора средствами и фактическими расходами на строительство. Вознаграждение выплачивается застройщику за выполнение функций заказчика-застройщика при строительстве объекта. Командировочные расходы в этом случае можно считать расходами застройщика, связанными с выполнением им функций заказчика-застройщика. Учет этих расходов в данном случае аналогичен учету у специализированного заказчика, рассмотренному ранее.

Таким образом, командировочные расходы, связанные с заключением договоров, учитываются у заказчика как затраты, связанные с оказанием услуг по выполнению функций заказчика. Они уменьшают доход, полученный заказчиком от такой деятельности. Этот порядок учета расходов применим как при выполнении самим застройщиком функций заказчика в случае строительства для привлеченных инвесторов, так и специализированной организацией, выполняющей функции заказчика для застройщика.

Для вас - самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!

4. Видео инструкция "Как сделать программу учета доходов и расходов в Excel"

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Читайте также: