Соотношение земельного налога и арендной платы

Опубликовано: 15.05.2024

Формула Ломанова: как правильно начислять аренду за землю

На днях мы провели видеоконференцию по коэффициентам для расчёта арендной платы за земельные участки. В обсуждении этого серьёзного и важного вопроса приняли участие бизнес-омбудсмен Юрий Михайлов, депутаты, предприниматели, а также представители городской администрации. В ходе беседы Андрей Ломанов, депутат Новгородской областной Думы и предприниматель, поделися своим видением подходов к применению коэффициентов. А сегодня мы публикуем его статью, посвящённую этому вопросу.

Среди множества проблем новгородского бизнеса можно выделить несколько, которые возникли не вчера и с пандемией коронавируса связаны лишь частично. В основе большинства из них лежат ошибки ручного управления экономикой людьми, не всегда имеющими для этого необходимые компетенции и навыки. В данной статье я предлагаю рассмотреть проблему начисления непомерных, на мой взгляд, арендных платежей за муниципальные и государственные земли, а также за земли, собственность на которые не разграничена. Суть этой проблемы в том, что коэффициенты от кадастровой стоимости земли, которые применяются в формуле для расчёта аренды, выставляются формально на основе «научно-исследовательской работы «Новгородаудита», а по сути – по принципу «хочу, чтобы так». Итак, по порядку.

Коэффициенты, применяемые для расчёта арендной платы за муниципальные участки, ежегодно индексируются на величину инфляции. Это свидетельствует, на мой взгляд, об отсутствии экономической грамотности у тех, кто эту систему применяет. Это приблизительно то же самое, как если бы банки каждый год увеличивали процентные ставки на ту же самую величину инфляции без учёта рыночной конъюнктуры. И при этом давали бы деньги разным отраслям экономики под разные проценты, причём для некоторых отраслей – под 80 с лишним процентов! Ведь федеральный центр не индексирует ежегодно ставку налога на землю на величину инфляции. И ставки по другим налогам на инфляцию не индексирует. К чему тогда это местное творчество?

В формуле, по которой рассчитывается ставка аренды за землю, есть основная составляющая, которая уже учитывает рост или снижение стоимости участка, – это его кадастровая стоимость. Она определяется специалистами. Кадастровая стоимость отражает все характеристики участка (расположение, наличие коммуникаций и т.д.), возможности его коммерческого использования, а также инфляцию и другие переменные составляющие цены. И именно от неё начисляется арендная плата.

Наши чиновники и «научные исследователи» из Новгородаудита почему-то решили, что могут «на глаз» придумывать различные коэффициенты расчёта арендной платы за землю для разных отраслей. Почему они это делают? Всё очень просто – по привычке. Так делали раньше, в период перестройки и сразу после него, когда была высокая инфляция и кадастровая стоимость являлась мизерной по сравнению с реальной рыночной, а механизмов пересмотра кадастровой стоимости не существовало. Вот тогда и придумали громоздкую таблицу коэффициентов для того, чтобы хоть как-то внести справедливость в расчёт арендной платы, когда одинаковые участки и в центре города в проходном месте, и на окраине стоили практически одинаково ничтожно мало.

Схема, конечно, была так себе, но не стоит винить тех чиновников: они придумали тогда, что смогли, и это хоть как-то работало. В то время. Причём, если посмотреть логику выставления этих коэффициентов, она полностью отражает картину того времени. Авторы той системы выставляли большие коэффициенты тем, кто, по их мнению, хорошо зарабатывал в то время и должен был платить больше. Даже с применением этих коэффициентов арендная плата была незначительной, поскольку в основе расчёта лежала мизерная кадастровая стоимость. И все арендаторы с этим мирились. Потом придумали ежегодно повышать коэффициент на величину инфляции, поскольку цены на всё ежегодно росли и это хоть как-то компенсировало увеличивавшийся разрыв в аренде по сравнению с коммерческими предложениями других участников рынка. И с этим тоже мирились, потому что итоговая сумма аренды не была большой. И аренда муниципального имущества и земли была востребована поскольку была конкурентной.

Все изменилось в 2012 году, когда власти кардинально поменяли подход к расчёту кадастровой стоимости. Они решили её приравнять к реальной рыночной и пересматривать каждые три-пять лет. Можно долго иронизировать на тему того, как это было сделано. В 2012 году за бюджетные деньги была проведена сплошная оценка кадастровой стоимости участков в Новгородской области, и кто-то из чиновников принял эту работу, подписав соответствующий акт. В итоге по большинству участков кадастровая стоимость в разы, а то и в десятки раз превышала реальную рыночную, и наши предприятия и граждане потратили в судах десятки миллионов рублей на приведение кадастровой стоимости к реальной. Интересно, понёс ли тот самый чиновник, принявший работу по оценке кадастровой стоимости, какое-то наказание за подобные результаты? Но в целом подход определения кадастровой стоимости на основе рыночной цены был правильным.

Получилось, что в кадастровой стоимости участка уже отражались все коммерческие возможности его использования, когда учитывались и трафик, и коммуникации, и другие плюсы и минусы тех или иных локаций. И применять различные коэффициенты при расчёте стоимости аренды за земельные участки стало уже не нужно, так как все различия уже заложены в их кадастровую стоимость. Это, кстати применено федеральным центром в определении ставки налога на землю. Он единый для всех отраслей. Так называемый «плоский коэффициент». Такой же плоский коэффициент нужен и для начисления арендной платы. Какой?

На мой взгляд, рассчитать коэффициент очень легко, если использовать логику. Первая его составляющая – это налог на землю, то есть его текущая ставка. Это безусловный доход бюджета, который должен быть учтён. Вторая составляющая – текущая ставка рефинансирования. То есть это процент за «пользование» арендатором той суммой, которая могла бы поступить в бюджет в случае продажи этого земельного участка, но не поступила, поскольку он продолжает оставаться в муниципальной собственности. Бюджеты сейчас закредитованы, платятся проценты, и если бы этот участок был выкуплен, то по логике, сумма кредита, равная стоимости участка, и соответственно проценты по нему могли бы быть сэкономлены.

Таким образом, формула для расчёта арендной платы за муниципальные участки выглядит следующим образом:

А – арендная плата

КС – кадастровая стоимость

К – коэффициент, который складывается из суммы текущей ставки земельного налога и текущей ставки рефинансирования.

При этом данный коэффициент является единым для всех коммерческих организаций (как и ставка земельного налога), так как все особенности участка, влияющие на цену его аренды, уже отражены в его кадастровой стоимости.

Например, для коммерческих организаций на сегодняшний день этот коэффициент составит 7,0% (или 0,07) от кадастровой стоимости участка: 1,5% по текущей ставке земельного налога плюс 5,5% по текущей ставке рефинансирования.

Можно дополнительно, по желанию уполномоченных органов, ввести понижающий коэффициент для тех отраслей, развитие которых в приоритете. Можно также учитывать, что предприятия выкупают землю не за полную её кадастровую стоимость, а за 20% от неё, соответственно учитывать в формуле не полную кадастровую стоимость земельного участка, а 1/5. Но в любом случае, никаких повышающих коэффициентов больше быть не должно.

Вроде бы вот она – логика. И 2012 год должен был стать поворотным в изменении подсчётов. Но не тут то было. Что же сделали наши чиновники? Всё очень просто. Они «проспали» 2012 год и не заметили поворота. Не заметили резкого роста кадастровой стоимости земли, потом не заметили изменения маржинальности тех отраслей, которые раньше были обложены «драконовскими коэффициентами» и в новых условиях стали объективно не способными платить такую арендную плату.

Люди, которые изначально придумывали эти коэффициенты, исходили пусть и из своеобразной, но логики. А чиновники, которые продолжают и сейчас применять эти же коэффициенты, элементарно не хотят замечать, что с изменением подхода к оценке кадастровой стоимости в 2012 году эта логика пропала. Все нынешние коэффициенты, превышающие 10% от кадастровой стоимости участков, не то чтобы не соответствуют экономической логике, они ей противоречат. Видимо, наши чиновники, которые с завидным упорством продолжают настаивать на таких высоких коэффициентах и несоразмерных рынку арендных платах, экономику не изучали, либо изучали скверно.

А ещё они не заметили, что рыночная стоимость земли с 2014 года сильно упала, иногда в разы, что арендная плата везде снижается, что возможности зарабатывать по сравнению с 2014 годом серьёзно ухудшились. Но они всё равно (не замечая всего этого) каждый год увеличивают арендную плату на величину инфляции.

Радует только, что чиновники ограничили свои возможности работы на постах 65 годами для мужчин и 60 годами для женщин, поскольку если бы они работали 100 лет, то с таким подходом арендная плата составляла бы около 1500% от кадастровой стоимости (к коэффициенту 30 применили инфляцию 4% нарастающим итогом сто раз), при условии, что выкупить землю можно за 20%.

При этом и прокуратура не замечает, что власти нарушают закон, который обязывает их не реже, чем раз в 5 лет пересматривать кадастровую стоимость земельных участков и приводить её к рыночной. Сейчас уже 2020 год, кадастровая стоимость по-прежнему действует на момент её оценки в 2012 году, но я не слышал, чтобы хоть кто-либо из чиновников понёс ответственность за неисполнение этого закона. Получается, что в условиях, когда вся недвижимость падает в цене, наши чиновники упорно ежегодно увеличивают аренду, по сути, своими действиями разоряя наши предприятия, доводя предпринимателей до банкротства, зачастую используя это для сведения счетов с неугодными новгородцами.

К чему это может привести? Или даже уже приводит. К разорению. К резкому снижению инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности Новгородской области в целом как площадки для ведения бизнеса. Когда наша розница при отсутствии каких-либо преимуществ и при наличии дополнительных отягощений не может конкурировать с федеральными сетями. С федеральными сетями приходят федеральные перевозчики, федеральные склады и федеральные производители. И многое другое тоже не местное. И во всё это федеральное новгородским предпринимателям практически не попасть. Бизнес разоряется, перестаёт платить налоги. Предприниматели переезжают, применяют свои силы и таланты в других регионах. Таких примеров множество. И наш бюджет сокращается до таких размеров, когда денег остается только на зарплату чиновникам. Когда денег перестанет хватать и им, куда они пойдут работать? Вероятно, на кассу в «Ленту» или в полицию. Другой работы к тому времени скорее всего не останется. И это будет результат их действий.

Многие из нас помнят из детства мультфильм про «полтора землекопа», когда недоучившемуся в школе мальчику сказочным образом представилась возможность влиять на реальный мир. И также то, что потом из этого вышло. К сожалению, мы сейчас сталкиваемся с тем, когда на многие должности и посты приходят слабо подготовленные люди, без должного жизненного опыта и наличия необходимых знаний. «Полтора землекопа», на мой взгляд, – это краткая характеристика жизни Новгородской области за последние три года. Результат закономерен.

Кажется, будто эти образы из советского мультфильма стали реальностью. Ведь до сих пор похожие арифметические действия применяют наши чиновники, которые упорствуют в очевидном несоответствии арендной платы современным рыночным реалиям. А мы вынуждены расхлёбывать последствия их экономического невежества.

Взаимосвязь кадастровой стоимости и арендных платежей за земельный участок

В г.Москве аренда является основной формой оформления земельных отношений. За пользование земельными участками их арендаторы обязаны ежеквартально вносить арендные платежи в бюджет города. Неоднократное игнорирование данной обязанности может грозить землепользователю не только внушительной неустойкой, но и расторжением договора аренды.

С 2013 г. Правительством Москвы изменен порядок расчета арендной платы. Ранее действовало правило, в соответствии с которым в целях недопущения резкого роста земельных платежей для арендаторов земельных участков, заключивших договоры аренды до 01.01.2008 г. устанавливался льготный период. Вплоть до конца 2013г. в отношении указанных земельных участков арендная плата могла ежегодно увеличиваться не более чем на 10%.

Однако с 01.10.2012г. столичными властями вышеуказанная льгота отменена и принято решении для всех земельных участков из неразграниченной государственной собственности (в том числе, расположенных на территории Новой Москвы) устанавливать ставку арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земель.

Правительством Москвы установлены следующие ставки арендной платы :

  • 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Данная ставка арендной платы применяется в отношении земельных участков предназначенных для строительства жилых зданий, для размещения гаражей и автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения гостиниц, административных (офисных), производственных зданий и зданий иного коммерческого назначения, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и др.

Иные назначения земельного участка.

Взаимосвязь кадастровой стоимости и налоговых платежей за земельный участок

Земельный налог исчисляется на основании статьи 396 Налогового кодекса РФ. Формула расчета в отчетном периоде выглядит таким образом:


Земельный налог должны уплачивать лица, которые располагают таким участком согласно праву:

  • бессрочного использования, пожизненного владения;
  • собственности.

Ставки налогового кодекса страны составляют:

  • 0,3 % от стоимости кадастра по участку земли для сельскохозяйственных земель, земель ИЖС, земель под личное хозяйство;
  • 1,5% от стоимости кадастра, когда земельная площадь используют для иных целей.

Взаимосвязь кадастровой стоимости и налоговых платежей за ОКСы (здания/ помещения)

С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ. Этот закон изменяет положения главы 30 Налогового кодекса, а также дает право субъектам РФ устанавливать особенности определения налоговой базы по региональным налогам (коим является и налог на имущество). Теперь власти субъектов РФ своими законами могут утверждать перечень объектов, по которым налоговая база приравнивается к их кадастровой стоимости. Такие законы уже приняты в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге.

Налог на имущество в масштабах страны рассчитывается по старым правилам. Налоговой базой считается среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). В том случае, если субъект РФ принял соответствующий закон, налог на имущество организаций по некоторым объектам рассчитывается по особым правилам. Налоговой базой в этом случае будет кадастровая стоимость объекта, действительная на первое января налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ).


Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимости закреплены в статье 378.2 Налогового кодекса.

Субъекты РФ могут установить расчет налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не по любому имуществу организаций, а только по недвижимости, перечисленной в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса, а это:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

В пункте 3 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ дается определение понятия «административно-деловой центр». Им признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. Кроме того, должно выполняться хотя бы одно из следующих условий. В частности, здание (строение, сооружение):

  • расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования в указанных целях, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов площади этого здания, согласно кадастровым паспортам соответствующих объектов недвижимости или документам технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. К ним относятся централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.

В соответствии с Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (ред. от 25.06.2014) "О налоге на имущество организаций" в редакции Закона г. Москвы от 07.05.2014 N 25 (ред. от 26.11.2014) "О внесении изменений в статьи 1.1 и 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" в крайне невыгодном положении с 2015 г. оказались:

  • Собственники зданий площадью свыше 3 000 кв.м. (или помещений в таких зданиях) производственного, складского и т.д. назначения, расположенных на участках, разрешенное использование которых предусматривает в том числе торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание. На таких участках с несколькими видами разрешенного использования находятся многие промышленные, логистические и т.д. комплексы, включающие крупные по площади здания, не относящиеся к торговле (в данном случае вариантами решения проблемы могут стать раздел земельного участка либо изменение вида разрешенного использования всего участка);
  • Собственники зданий площадью свыше 2 000 кв.м. (или помещений в таких зданиях) производственного, складского и т.д. назначения участки под которыми ошибочно отнесены органами кадастрового учета к видам разрешенного использования, допускающим торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание (в таком случае необходимо оспаривать разрешенное использование земельного участка).
  • Собственники зданий площадью свыше 2 000 кв. м. (или помещений в таких зданиях) часть которых (от 20%) по данным кадастра недвижимости (или БТИ) или же фактически используется под офисы либо торговлю, а остальная часть - под иные цели. Все такое здание облагается по повышенной ставке (в такой ситуации, если не достоверны данные кадастра недвижимости (или БТИ) о назначении здания необходимо будет добиться изменения таких сведений).

Власти субъектов РФ должны установить перечень объектов недвижимости, по которым имущественный налог нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, не позднее 1 января . Если такой перечень не установлен, то налог на имущество считается по старым правилам. Соответствующий закон субъект РФ принимает на основании кадастровой оценки перечисленных зданий (письмо ФНС России от 31 октября 2013 г. № БС-4- 11/19535).

Для г.Москвы данные перечень на 2014 год содержится в Постановлении Правительства Москвы от 29.11.2013 N 772-ПП (ред. от 18.11.2014) "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год", на 2015 год в Постановлении Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".

В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений.


Закон г. Москвы от 20.11.2013 N 63 " О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций " устанавливает следующие налоговые ставки в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость:

1) 0,9 процента - в 2014 году;

2) 1,2 процента - в 2015 году;

3) 1,5 процента - в 2016 году;

4) 1,8 процента - в 2017 году;

5) 2,0 процента - в 2018 году.

Часто у организации есть не здание целиком, а только его часть. В этом случае налоговой базой будет доля кадастровой стоимости здания, в котором находится ваше помещение. Она соответствует доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Релевантная судебная практика и применимое законодательство

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, часто является предметом судебных споров, связанных с:

  • неосновательным обогащением;
  • требованиями о признании согласованных сторонами условий договора аренды недействительными, как противоречащими Постановлени ю Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (далее – «Постановление»).

В частности, неосновательное обогащение лиц, использующих земельный участок без надлежащего законного основания, заключается в сбережении арендных платежей за счет другого лица. В таком случае, размер неосновательного обогащения подлежит расчету в соответствии с законодательством субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 ).

Также, при рассмотрении споров, связанных с неосновательным обогащением арендодателя, возникшим в результате переплаты за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы определяется на основании установленных субъектом РФ правил (определение ВС РФ от 30.12.2015 № 301-ЭС15-11204 ).

Более того, при рассмотрении споров о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, связанных с определением размера арендной платы, отсутствуют основания для признания таких изменений недействительными, как несоответствующими Постановлению (определение ВС РФ от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950 ).

В рассматриваемом деле ( https://kad.arbitr.ru/Card/bc8753d9-9f1b-457f-b0ab-a5fd1572dc4f ) (далее – «Дело») спор не связан с неосновательным обогащением, тем не менее, основным вопросом, который подлежит разрешению, является определение нормативного правового акта, подлежащего применению при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте и государственная собственность на который не разграничена. Ограничение земельного участка в обороте связано с будущим строительством автомобильной дороги федерального значения.

Отдельно следует отметить, что, в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ (далее – «ЗК РФ»), с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые на разграничена, содержатся не в п.3 ст.65, а в п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Фабула Дела

ООО «СТАЙЛЮКС» (далее – «Истец») является собственником здания, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. В соответствии с документами территориального планирования на земельном участке предполагается строительство автомобильной дороги федерального значения. Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитан в соответствии с законодательством Московской области и превышает применимую ставку земельного налога. Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды от 31.08.2005 №592/1-131 (далее – «Договор аренды»).

Истец полагает, что в целях расчета арендной платы за земельный участок, должны применяться положения Постановления , в частности, принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы. В связи с чем, Истец обратился в суд с требованием к Администрации городского округа Люберцы Московской области о внесении изменений в Договор аренды, в части порядка определения размера арендной платы начиная с 12.08.2017.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали Истцу в удовлетворении требований и указали на отсутствие оснований для применения в соответствии с Постановлением принципа недопустимости превышения ставки земельного налога при определении размера арендной платы к правоотношениям участников спора. Позиция судов основывается на необходимости применения Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». В настоящий момент Дело находится на рассмотрении в Верховном Суде РФ.

Исходя из материалов Дела, ключевым вопросом является определение надлежащего нормативного правового акта для расчета размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Позиция автора

В целом, решение Арбитражного Суда Московской области, постановления Десятого Арбитражного Апелляционного Суда и Арбитражного Суда Московского округа соответствуют законодательству и правоприменительной практике, рассмотренным выше. Действительно, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Следует отметить, что Арбитражный Суд Московской области в мотивировочной части решения применил п.3 ст.65 ЗК РФ, хотя с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, содержатся в ст.39.7 ЗК РФ.

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом Деле выгладит логичной, последовательной и не выходит за рамки уже оцененной судебной коллегией по экономическим спорам ситуации.

Тем не менее, Верховный Суд РФ при передаче жалобы Истца по Делу в судебную коллегию по экономическим спорам сослался на решение судебной коллегии по административным делам (решение №АКПИ18-667). В соответствии с данным решением принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы, изложенный в Постановлении, устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Вероятно, это должно означать, что принципы, изложенные в Постановлении, подлежат применению судами при рассмотрении споров, связанных с признанием недействительными ранее согласованных сторонами условий договоров аренды об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Данная позиция не корреспондирует с действовавшей до настоящего времени судебной практикой и, по сути, изменяет сложившийся подход к основаниям и порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 18.06.2019 судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ по Делу было вынесено определение об отмене судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направлении Дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Довольно любопытно, каким образом судебная коллегия по экономическим спорам решила вышеуказанную коллизию, а ещё больше интересно, к каким выводам придут суды нижестоящих инстанций при новом рассмотрении Дела. Мотивировочная часть определения Верховного Суда РФ от 18.06.2019 по Делу будет доступна на kad.arbitr.ru совсем скоро.

Константин Фисунов, юрист, Группа по разрешению споров Deloitte Legal

В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности

Российской Федерации (далее - Правила).

2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.

3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.

определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков

внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной

3. Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

а) 0,01 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);

земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте "б" настоящего пункта;

г) 1,5 процента в отношении:

земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если:

земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации;

право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

4. В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящих Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

6. Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации.

В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации.

Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату. Расскажем, как происходит расчет арендной платы земельного участка.

Как рассчитывается аренда

Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

  • местоположение участка;
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • городской план на использование территории;
  • площадь и т.д.

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

Нормативная стоимость

Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

  • земли для ведения личного подсобного хозяйства;
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • земли, предназначенные для промышленных целей;
  • земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

  • инженерная и строительная ценность;
  • социальная и экономическая роль;
  • природные особенности территории;
  • историческая ценность;
  • архитектурная ценность и т.д.

В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

Рыночная стоимость

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

Земельные участки, расположенные в городской черте, более подвержены рыночным колебаниям. На цену здесь будет влиять инфраструктура (близость магазинов, поликлиник и т.д.), а также совершенно нерациональные критерии. Например, таким показателем можно назвать «престижность».

Гораздо объективнее рыночная оценка определяет цену аренды земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. Однако и тут нельзя сказать однозначно. С увеличением активности предпринимателей в отношении застройки или развития сельхоз бизнеса повышается и цена за аренду земельных участков.

Формулы и примеры расчета аренды земли

Средний размер арендного платежа составляет 800 рублей. Право аренды при этом обходится в сумму около 15 000 рублей. Плюс ко всему затраты требуются для оформления документов – это еще 7 000-8 000 рублей.

Итак, стоимость аренды будет отличаться в зависимости от того, кто является собственником земли – государство или частное лицо.

Для расчета аренды государственных или муниципальных земель используется следующая формула:

Размер коэффициента определяется в зависимости от целевого назначения земли и потенциального землепользователя:

  • 0,01 % – для лиц, относящихся к льготной категории в рамках налогообложения;
  • 0,6 % – для участков, предназначенных под ведение подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или сельскохозяйственных нужд;
  • 1,5 % – для земли под строительство промышленных, жилищных и других объектов;
  • 2 % – если земля арендуется для добычи полезных ископаемых.

Расчет арендной платы в отношении земель, находящихся в частной собственности, производится по следующей формуле:

Для расчета принимается именно рыночная стоимость, факторы для определения которой не всегда объективны. Цена земли должна быть определена независимым оценщиком, имеющим допуск СРО, за полгода до вступления в имущественные права.

Для расчета стоимости арендной платы земли принимается ставка рефинансирования на начало года, когда был заключен договор аренды. К примеру, если договор заключался в ноябре 2018 года на аренду земли с апреля по ноябрь 2019 года, то к расчету принимается ставка рефинансирования 2018 года, то есть 7,5 %.

При аренде земли у частного лица получение льгот невозможно. Но даже без принадлежности к льготной категории граждан максимально возможная ставка при аренде у государства или муниципалитета составляет 2 %. Иначе говоря, снимать участок у государства выгоднее, чем у частного собственника или организации.

Теперь вы знаете, как происходит расчет арендной платы земельного участка. Эта информация позволит избежать ситуаций, когда сумма явно завышена. Стоимость за аренду должна быть прописана в договоре с арендодателем, составлять который следует только при юридическом сопровождении. Дежурный юрист нашего сайта готов помочь вам прямо сейчас.

Читайте также: