Собственность по решению суда налог

Опубликовано: 15.05.2024

В практической деятельности индивидуальный предприниматель иногда сталкивается с такой неприятной ситуацией. Он приобретает в собственность земельный участок, осуществляет его государственную регистрацию и использует в предпринимательской деятельности, при этом регулярно уплачивает земельный налог по данному участку.

Через какое‑то время продавец оспаривает сделку в суде. В результате участок возвращается прежнему владельцу. Увы, такое случается. И тут возникает вопрос: а что делать с суммой земельного налога, который предприниматель добросовестно уплачивал за все время владения участком? Можно ли считать налог излишне уплаченным и вернуть его из бюджета (или произвести зачет в счет уплаты других налогов)? К сожалению, официальных разъяснений по этому поводу нет.

В арбитражной практике до недавнего времени не было выработано единого подхода, считается ли организация или физическое лицо плательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

Президиум ВАС принял Постановление от 12.03.2013 № 12992/12, которое, полагаем, поставило точку в споре о том, возможен или нет возврат земельного налога в рассмотренной ситуации.

Несколько слов о земельном налоге.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ [1] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на участок, то есть внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий участок. Данная правовая позиция отражена в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 [2] , о чем неоднократно напоминали в своих письмах и Минфин, и налоговые органы [3] .

Иными словами, в промежутке времени между двумя записями в ЕГРП лицо является плательщиком земельного налога. Но одно дело, когда со своим правом на земельный участок оно рассталось добровольно, например, продав землю, а другое – когда землю «отобрали» согласно судебному решению.

Можно ли вернуть сумму уже уплаченного земельного налога?

Рассмотрим спор, который дошел до высших арбитров и разрешение которого дает ответ на поставленные вопросы. И хотя одной из сторон спора выступала организация (ООО), однако выводы, которые были сделаны судьями на всех ступенях судебного процесса, применимы и к индивидуальным предпринимателям как плательщикам земельного налога.

На конкретном примере. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Суть спора заключалась в следующем. 28 января 2008 года ООО по договору купли-продажи приобрело земельный участок, о чем 14 февраля 2008 года в ЕГРП была сделана регистрационная запись и выдано соответствующее свидетельство о праве собственности.

Спустя некоторое время продавец обратился в суд с исковым заявлением к покупателю (ООО) о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи в виде возврата земельного участка, погашения записи в ЕГРП о праве собственности ООО на земельный участок. Суд в силу положений ст. 166, 168 ГК РФ удовлетворил требования продавца, признав сделку недействительной. На основании решения суда в ЕГРП была внесена запись (12.08.2010) о прекращении у ООО права собственности на указанный земельный участок.

За время, пока ООО владело земельным участком, оно исчисляло и уплачивало земельный налог и авансовые платежи по нему. Полагая, что после признания сделки недействительной, перечисленные суммы налога следует считать излишне уплаченными, ООО представило в налоговую инспекцию уточненные налоговые декларации по земельному налогу, обнулив первоначальные показатели. Однако налоговая инспекция не согласилась с организацией, посчитав, что с момента записи в ЕГРП о возникновении права собственности на земельный участок до момента записи о прекращении этого права та являлась плательщиком указанного налога и вносить исправления по его начислению неправомерно.

Организация обратилась в арбитраж. Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, а налоговая инспекция подала на апелляцию. Все последующие судебные инстанции (и апелляционная, и кассационная) пришли к выводу, что правы налоговики. Дело дошло до Президиума ВАС, но и он, увы, поддержал налоговую инспекцию.

Налог должен быть возвращен?

Полагаем, что читателям будет интересно, какие же доводы за и против приводились на различных стадиях судебного процесса, поэтому начнем с самого первого судебного заседания – Решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2011 № А56-39448/2011 (принят в пользу налогоплательщика).

В своих рассуждениях арбитры опирались как на вышеуказанные п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, так и на нормы НК РФ. Согласно ст. 44 НК РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иными актами законодательства о налогах и сборах. Обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога.

Таким образом, обязанность по уплате земельного налога в соответствии с положениями гл. 31 НК РФ возникает только в случае, если налогоплательщик обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве собственности, то есть является плательщиком земельного налога.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 [4] разъясняется, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом; в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

На основании приведенных норм судьи Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга пришли к следующему выводу. Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной, поскольку в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Арбитры отметили: законодательством РФ предусмотрено, что зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде, то есть оспариванию подлежит не сама по себе запись о регистрации, а субъективное право, возникшее из договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 [5] , судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Судьи также указали: факт использования земельного участка при отсутствии права собственности не служит основанием для исчисления и уплаты земельного налога.

Следовательно, с момента вступления в силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной у ООО не возникли основания исчислять и уплачивать земельный налог и авансовые платежи по нему. Однако апелляционная инстанция это решение суда отменила.

Собственник участка обязан был уплатить земельный налог.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 09.02.2012 № А56-39448/2011 поддержал налоговиков. Что интересно, при принятии решения арбитры опирались на те же самые нормы, что и суд первой инстанции (п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, ст. 167 ГК РФ), однако выводы были сделаны совершенно противоположные.

Арбитры апелляционного суда отметили: обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации за организацией права собственности на земельный участок, то есть с момента внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

По мнению судей, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции.

В итоге арбитры вынесли вердикт: в период с 14.08.2008 по 12.08.2010 ООО, являясь собственником земельного участка, обязано было уплачивать земельный налог.

С ними согласилась и кассационная инстанция – см. Постановление ФАС СЗО от 01.06.2012 № А56-39448/2011, в котором арбитры пришли к важному, на наш взгляд, выводу: признание гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не является обстоятельством, с которым налоговое законодательство связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным по решению суда не является основанием для признания лица неплательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи участка недействительной.

Что сказали высшие арбитры?

В конечном итоге организация обратилась в Высший арбитражный суд с заявлением о пересмотре данного постановления в порядке надзора, и Определением ВАС РФ от 26.12.2012 № ВАС-12992/12 дело было передано в Президиум ВАС.

В определении было сказано, что анализ судебной практики показал отсутствие единообразия при рассмотрении судами аналогичных споров. Действительно, в арбитражной практике существовало два подхода к рассматриваемому вопросу:

покупатель является плательщиком земельного налог до того момента, пока право на земельный участок зарегистрировано за ним (см., к примеру, постановления ФАС ВСО от 18.07.2012 № А33-6187/2011, ФАС УО от 09.12.2010 № Ф09-10264/10‑С3);
при признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной покупатель не является плательщиком земельного налога (Постановление ФАС МО от 04.08.2011 № КА-А41/7449‑11‑П).

В Постановлении от 12.03.2013 № 12992/12 Президиумом ВАС была сформулирована следующая позиция: плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРП как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности), в силу чего обязанность уплачивать земельный налог возникает у него с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть с момента внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий участок.

При противоположном мнении, высказанном судом первой инстанции, о возложении обязанности по уплате земельного налога на продавца, не обладавшего земельным участком в спорный период и не имевшего юридической возможности извлекать доход от его использования, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога как поимущественного.

Итак, если предприниматель окажется в аналогичной ситуации (приобретет земельный участок, зарегистрирует в ЕГРП право собственности на него, уплатит земельный налог, а спустя какое‑то время вынужден будет вернуть участок по причине признания судом сделки недействительной), то рассчитывать на возврат уплаченных сумм земельного налога (авансовых платежей по земельному налогу) ему не придется. В случае если ИП захочет судиться с налоговой инспекцией, то в связи с выходом Постановления Президиума ВАС РФ № 12992/12 шансы на успех у него близки к нулю.

Ссылки :

[1] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[2] Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2007 № 54 «О некоторых вопросах возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога».

[3] См. письма Минфина России от 09.10.2012 № 03 05 05 02/103, от 21.10.2011 № 03 05 06 02/110 и УФНС по г. Москве от 29.10.2010 № 16 15/124834@.

[4] Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ».

[5] «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принятый налог на имущество всколыхнул общественность и породил вокруг себя множество слухов. Например, особый резонанс вызывает уплата налога на недостроенные жилые объекты, которые поставлены на кадастровый учет, но не оформлены как право собственности. Из этого вытекает следующее: если право собственности не было зарегистрировано в соответствующем органе, то налог на это имущество не начисляется, так как недостроенный дом не может считаться полноценным объектом жилья.

По неофициальным данным, от уплаты налога по такой схеме уклоняется большое количество наших соотечественников, на 4 миллионах участков на сегодняшний день нет зарегистрированных владельцев, поэтому эти объекты считаются недостроенными. Как будет реализовываться этот налог в случае недостроенного имущества? Облагается ли такое имущество налогом на самом деле? Об этом расскажем в нашей статье.

Реальный пример расчета налога на неоформленную недвижимость

Давайте рассмотрим на конкретном примере. Житель РФ является собственником земли, на которой он строит дом или уже построил. Возникает вопрос: имеет ли он право не регистрировать это имущество?

Представители телевидения и прессы РФ говорят, что если имущество поставлено на кадастровый учет, но не зарегистрировано в ЕГРП, то гражданин освобождается от уплаты налогов. Но это заблуждение.

Дома, которые не внесены в ЕГРП, но поставлены на кадастровый учет, облагаются налогом. Как только имущество поставлено на кадастровый учет, сразу происходит процесс начисления налогов. Почему это происходит? Информация о недвижимом имуществе, поставленном на кадастровый учет, поступает в налоговые учреждения из Росреестра.

Затем, в зависимости от региона, на имущество начисляется процент. Известно, что этот процент разнится, ведь в каждом регионе его утверждают местные органы власти. Недвижимому имуществу присваивается кадастровый номер и кадастровая стоимость, также в документе указывается место расположения и площадь объекта. Поэтому если ваше имущество поставлено на кадастровый учет, по закону сразу начинает начисляться налог.

Если существует такой закон, как тогда россиянам удается уклоняться от налогов, и законно ли начать строительство дома и не поставить его на кадастровый учет?

По сути, жители нашей страны имеют право начинать возведение жилого объекта без кадастрового учета. В этом им помогает Дачная амнистия, которая позволяет проводить госрегистрацию с минимальным пакетом документов. Однако хочется сразу оговориться: в интересах самих граждан после завершения строительства сразу обратиться в бюро технической инвентаризации и составить технический паспорт.

На самом деле, после распада СССР существовал документ, в котором сказано следующее: «Владелец имущества по собственному желанию может внести личный жилой объект в реестр ЕГРП», но современные реалии говорят о другом. Сегодня мы живем по закону № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу 1 января 2017 года. Если обратиться к 3 пункту 70-й статьи, мы видим следующее: все имущество, стоящее на кадастровом учете, но не внесенное в ЕГРП, будет сниматься с кадастрового учета. В соответствии со статьей 225 Гражданского кодекса РФ, такое имущество становится бесхозяйственным. Следовательно, если дом снят с кадастрового учета, он никому не принадлежит, и, в соответствии с этим законом, местные органы власти могут забрать такое имущество в личное пользование.

А теперь представьте ситуацию, когда человек прожил на своей земле более 70 лет, а к нему приходят и говорят, что это имущество принадлежит государству. Такой закон возмутил представителей многих общественных организаций, по этому поводу было направлено письмо президенту РФ. В свою очередь, государственные представители в официальном ответе заявили, что земля в таком случае не будет изыматься сразу, вначале владелец имущества, снятого с кадастрового учета, будет получать уведомления, далее дается 6 месяцев на внесение жилого объекта в реестр ЕГРП. Вот почему регистрация личного имущества входит в интересы людей. Это подтверждает их право собственности на эту землю и облегчает жизнь в дальнейшем, ведь им не придется решать проблемы, если жилой объект не будет числиться в реестре ЕГРП.

Почему же люди не спешат регистрировать свое имущество?

Большинство наших сограждан живут с верой в государство, но наличие документов еще не подтверждает право собственности. Тем более, вокруг этого вопроса ходит один ошибочный слух, якобы вы можете внести свое имущество в реестр ЕГРП по собственному желанию, но этот закон был актуален в начале 90-х, после распада СССР. Сейчас порядок регистрации, владения и начисления налогов изменился. Уже принят закон о том, что если имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то оно снимается с кадастрового учета.

Сразу стоит напомнить, что 1 января 2018 года в силу вступает новый закон, разработанный Министерством экономического развития РФ. Он внесет существенные поправки в земельный кодекс РФ. В нем говорится: «Если не было проведено межевое дело личного земельного участка, то с 1 января 2018 года вы не сможете им распоряжаться». Что значит понятие «не проведено межевое дело участка»? Это подразумевает под собой, что участок был зарегистрирован по дачной амнистии.

Здесь сразу возникает вопрос: если участок внесен в ЕГРП, почему владелец не может им распоряжаться?

В понятие «распоряжаться» входит: передавать по наследству, продавать и другое. Чтобы распоряжаться участком в полном объеме, необходимо вызывать специалиста, который сможет провести межевое дело.

Внести такие данные на публичную кадастровую карту невозможно, а оспорить наложение границ можно только в суде. Мы не раз становились свидетелями того, как невиновные люди из-за кадастровой ошибки были вынуждены по решению суда уплатить от 150 тысяч рублей и более за судебную экспертизу.

Мы часто получаем комментарии от дачников, что именно за их счет государство хочет пополнить бюджет страны, не соизмеряя это с их возможностями. Сейчас активно проводятся рейды на дачных участках, инспектора вычисляют нарушителей, которые стали таковыми не по своей вине. Неверный замер геодезистов приводит к тому, что собственники земли занимают участок соседа - официально это называется «захват земли».

Почему государство сейчас активно занимается дачниками?

Действительно, когда в бюджете не хватает денег, госорганы обращают свое внимание на массовость. Дачники - это та половина населения, которая имеет в распоряжении земельную собственность, а значит в этом секторе можно получить больше налогов. Вот и получается, что даже со скромных 6 соток человек должен платить налог.

Сразу вспоминается закон 284, принятый в 2014 году. Этим законом были внесены изменения в налоговый кодекс РФ. Всем известно, что налог в нашей стране начисляется от кадастровой стоимости. В статье 378 говорится о том, что в случае обнаружения технической ошибки (в сторону увеличения) при определении кадастровой стоимости налоговая инспекция имеет право за три года доначислить налог с учетом этой ошибки. То есть простым гражданам приходится платить за ошибки налоговых органов. В нашей практике был случай, когда за такую ошибку владельцам 10 соток пришлось доплатить 40 тысяч рублей. Причем уведомление пришло даже за те годы, когда был уплачен налог на эту собственность. Это правило не работает в пользу собственников - в случае, если объект был переоценен, пересчет не производится.

Из этого следует вывод: если государство хочет собрать налоги, оно само препятствует людям зарегистрировать свою собственность и платить на нее налог - этот вопрос, в частности, касается садоводов. Большинство организаций, представляющих интересы дачников и садоводов более четырех лет, обращаются с прошением признать членские книжки на весь землеотвод садового товарищества официальными документами. На что представители власти отвечают, что подобные членские книжки не являются документами для проведения регистрации.

В завершение хочется напомнить, что закон о снятии с кадастрового учета вступил в силу с 1 января 2017 года. Под этот закон подпадают 70% наших соотечественников. Те люди, у кого земельный участок находится в собственности, но нет межевания, должны понимать, что проблемы с этим земельным участком после принятия закона возникнут лишь в том случае, когда эту землю придется передать по наследству, подарить или продать. Если необходимо произвести перечисленные действия, тогда следует проводить межевое дело.

В нашей стране принимается множество законов, простой гражданин не может их все отслеживать, поэтому мы советуем все же не доверять слухам и обращаться к первоисточникам. Как становится ясно из статьи, непонимание законов приводит к тому, что ваша земля, которая принадлежала вам более 50 лет, может просто перейти в собственность государства. Всегда ищите подтверждение слов, услышанных от знакомых и даже по телевизору, в правовых документах. Так вы повысите свою правовую грамотность и сможете защитить свои права.

Конституционный Суд вынес Определение № 2168-О, отказавшись принять к рассмотрению жалобу на положения ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, которая, по мнению заявителя, позволяет произвольно определять сумму налога на доходы физических лиц при продаже земельного участка.

Алексей Лунев в июне 2016 г. приобрел, а через месяц продал земельный участок. Налоговым органом был рассчитан налог на доходы физических лиц от реализации недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости участка, установленной на 1 января 2013 г., которая существенно превышала его рыночную.

Впоследствии в 2018 г. собственник приобретенного у Лунева участка обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

Решением суда требования административного истца были удовлетворены, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 г. При этом суд указал, что сведения о кадастровой стоимости, установленной данным решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством, с 1 января 2018 г.

Определением суда апелляционной инстанции жалобы Алексея Лунева и собственника участка, содержащие требования об исключении из резолютивной части решения суда условия о применении сведений об установленной кадастровой стоимости с 1 января 2018 г., оставлены без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения.

В связи с этим Алексей Лунев обратился в Конституционный Суд с жалобой. Он указал, что ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством России, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, не соответствует Конституции. По его мнению, оспариваемое законоположение позволяет произвольно определять сумму налога на доходы физических лиц при продаже земельного участка.

Отказав в принятии жалобы к рассмотрению, КС напомнил, что в своем Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О, анализируя вопросы кадастровой оценки, он указал, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель. При этом Суд подчеркнул, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости равной рыночной не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки.

КС напомнил, что в 2014 г. п. 1 ст. 391 НК был дополнен положением, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Суд отметил, что в 2014 г. схожие изменения были внесены в ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности.

«Оспариваемая заявителем норма предоставляет возможность заинтересованным лицам применять установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной не с момента принятия уполномоченным органом решения об установлении такой стоимости, а в ретроспективном порядке – с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости», – указал Конституционный Суд.

Соответственно, отметил КС, указанные лица получают право на перерасчет размера налоговых и финансовых обязательств, рассчитанных в указанный период на основании прежней кадастровой стоимости объектов недвижимости. По мнению Суда, такое правовое регулирование обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов, а, следовательно, оспариваемое заявителем законоположение, регулирующее вопросы применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка, не нарушает его конституционных прав.

Кроме того, КС указал, что п. 5 ст. 217.1 НК предписывает с целью определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц – в случае, когда полученный от продажи объекта недвижимого имущества доход меньше его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, – руководствоваться сведениями о такой кадастровой стоимости. Он подчеркнул, что данное законоположение направлено на предотвращение злоупотребления налогоплательщиками своими правами путем занижения действительной стоимости недвижимого имущества при его отчуждении с целью уклонения от уплаты налога.

В то же время, отметил Суд, ч. 4 ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке, действующая в системном единстве с иными нормами, в том числе с указанным положением НК и с учетом поправок в него от 29 ноября 2014 г., которыми определены пределы действия данного положения во времени, не лишает граждан – плательщиков НДФЛ права требовать установления кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, в том числе с целью определения экономически обоснованного размера налоговой базы в текущем и последующем налоговых периодах.

«При этом из обращения заявителя не следует, что он был лишен возможности предвидеть размер налога, подлежащего уплате, до отчуждения имущества и заблаговременно предпринять действия по оспариванию кадастровой стоимости с целью установления ее в размере рыночной», – указал КС.

В комментарии «АГ» старший юрист, руководитель практики Содружества земельных юристов Ксения Сочеева отметила: вынося определение, КС не учел, что с 1 января 2019 г. действует норма НК, позволяющая пересчитать земельный налог в связи с пересмотром кадастровой стоимости не с начала налогового периода, в котором подано соответствующее заявление, а с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Ксения Сочеева указала, что вышеприведенное положение абз. 4 п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции Закона № 334-ФЗ от 3 августа 2018 г.), устанавливающее порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежит применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 г. Одним из таких оснований является решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (в том числе по искам (заявлениям), поданным до 1 января 2019 г.). Данная позиция согласуется также с позицией госорганов (Письмо ФНС от 27 ноября 2018 г. № БС-4-21/22899@; Письмо Минфина от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137).

Юрист заметила, что так как текущая норма НК, регулирующая вопрос применения оспоренной стоимости для целей налогообложения, – новая и практика ее применения еще не сложилась, аналогичных спорных ситуаций на данный момент не так много. «Но буквальное разночтение НК со статьями Закона об оценочной деятельности и Закона о государственной кадастровой оценке в части вопросов применения результатов пересмотра кадастровой стоимости может привести к массовым проблемам с точки зрения внесения в ЕГРН сведений о пересмотренной кадастровой стоимости (согласно текущей редакции НК) и дальнейшего применения для целей налогообложения (с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания)», – указала Ксения Сочеева.

Старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов посчитал, что Конституционный Суд обоснованно признал жалобу недопустимой. Он напомнил, что заявитель считал справедливым применить к своим обязательствам по уплате НДФЛ в связи с продажей объекта недвижимости кадастровую стоимость, установленную судом в следующем налоговом периоде по заявлению покупателя этого объекта. «В определенном смысле это может казаться разумным, в том числе с учетом того, что кадастровая стоимость устанавливается на несколько налоговых периодов. Вместе с тем законодательно распространение установленной судом кадастровой стоимости на прошлые периоды допускается с 1 января 2019 г., после вступления в силу изменений, внесенных Законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ», – отметил Денис Глухов.

Эксперт указал, что можно говорить об улучшении положения налогоплательщика новым законом и приданием ему обратной силы, однако Конституционный Суд верно отмечает, что в первую очередь заявитель сам не был лишен возможности оспаривать кадастровую стоимость и не сделал этого. Он подчеркнул, что в законодательстве действует концепция, предполагающая, что все риски, связанные с совершением или несовершением процессуальных действий и возникновением последующих негативных последствий, каждое лицо несет самостоятельно – таким образом, не оспоривший кадастровую стоимость виноват сам.

«На мой взгляд, изменения, позволяющие пересматривать ранее уплаченный налог на недвижимое имущество, будут активно использоваться. Несомненно, это вызывает желание и у тех, кто не попал под изменения, разными способами применить новый порядок к своему более раннему периоду, однако Конституционный Суд выразил свое мнение по этому поводу», – резюмировал Денис Глухов.

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Достаточно часто после смерти наследодателя наследникам достается такой объект недвижимости, как квартира. Наследник может самостоятельно решать вопрос проживания или продажи жилья. В нашей стране в соответствии с установленными нормами гражданского законодательства любой доход облагается налогом, в том числе и доход, связанный с наследованием. Это правило касается и дохода, который гражданин получил с продажи унаследованной квартиры. Что делать, если хочется сэкономить ?! Надо отметить то, что на законодательном уровне есть предусмотренные методы снижения этого налога или даже избавления от него.

Можно ли полностью избежать налога от продажи жилья ?!

Чтобы не платить достаточно ничего не делать и выждать определенное время. То есть необходимо подождать, когда истечет три года с момента смерти наследодателя и тогда не потребуется абсолютно ничего платить в доход государства. Надо отметить один важный нюанс. В частности, отсчитывается в таком случае три календарных года с моменты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследуемого имущества. Но бывают случаи, когда у наследника просто нет времени на то, чтобы ждать так долго. Согласно законодательным нормами собственность переход наследнику в день смерти наследодателя, даже при неполном оформлении своих наследственных прав. Но фактически до момента полного узаконивания объекта жилой недвижимости наследник не может продавать или дарить жилье.

Бывает и так, что квартиры после смерти наследодателя пребывают под так называемым залогом и это бремя вместе с жильем также передается преемнику. Для продажи квартиры необходимо получить свидетельство о вступлении в наследственные права, поставить недвижимость на кадастровый учет, зарегистрировать вещные права в Росреестре на нее и при наличии залога или ипотечного кредита погасить долги либо получить так называемое согласие залогодержателя на совершении сделки в письменной форме.

Какие налоги платятся при продаже квартиры в ходе получения наследства ?!

Обычно наследники после получения объектов недвижимого имущества стремятся продать их. Вызвано это отсутствием потребности в жилье, необходимостью получения денег, наличием споров между наследниками умершего гражданина. Если квартира продается до истечения трех лет после смерти наследодателя, то тогда придется уплатить в доход государства налог в размере 13 процентов от стоимости жилья. Уплачивается налог в ФНС по месту проживания наследника, выступающего в качестве налогообязанного лица. Если человек не резидент Российской Федерации, то тогда сумма налога может увеличиваться вплоть до 30 процентов от стоимости недвижимости. При этом действующее законодательство нашего государства не предлагает льгот по НДФЛ в случае продажи квартиры, включая при этом и разнообразные социально незащищенные категории россиян.

Как можно продать квартиру и не платить налог ?!

Как было обозначено выше избежать уплаты налогов можно, если просто выжидается трехлетний срок после смерти наследодателя. Но можно ли реализовать жилье, если прошло меньше трех лет с момента ее получения в качестве наследства ?!

Есть вариант, при котором размер НДФЛ сокращается до нуля рублей, но это правило действует исключительно при недорогой стоимости жилого помещения. Сам процесс удешевления налога действует следующим образом: от базовой стоимости реализации объекта жилой недвижимости вычитается налог (размер не более одного миллиона рублей) или приобретательские расходы на вступление и оформление наследства. Потом результат умножается на тринадцать процентов. Если расходы менее одного миллиона, то применяется вычет в размере данной суммы. То есть наследник вполне может применить на практике налоговый вычет на продажу недвижимости и сэкономить.

Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

Налогоплательщик обязан проживать на территории Российской Федерации не меньше полугода времени;
Объект жилой недвижимости в виде квартиры должен находится на территории России;
Продавец и покупатель квартиры не должны быть близкими родственниками (родители, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки и внучки).

Как было обозначено выше минимальный размер стоимости уменьшения квартиры составляет один миллион рулей. А можно ли сделать эту процедуру, если вы не устроены официально на работу и не платите налоги НДФЛ в доход государства? Да, но только процедура может быть проведена в будущем после того, как вы устоитесь работать официально, то есть законодательство позволяет гражданам получить вычет в любой момент жизни при трудоустройстве. То есть срок получения налогового вычета как думают многие граждане не ограничен тремя годами.

При реализации или отчуждении долевой недвижимости требуется подача деклараций от каждого дольщика отдельным образом. В декларации фиксируется сумма налогового бремени, которая зависит от цены его доли. Налоговый вычет применяется путем его разделения (в процентном отношении) соответственно размеру каждой доли (иными словами, не каждый отдельный дольщик использует по одному миллиону рублей, а эта сумма распространяется на весь объект жилой недвижимости, выступающий наследственной массой).

Есть ли у покупателя риски при покупке наследственной квартиры ?!

В ситуации, когда покупателем сделан выбор в пользу покупки наследственной квартиры, то тогда нужно обязательно просчитать все возможные риски и проконсультироваться с опытным юристом. Это требуется для того, чтоб минимизировать потенциальные возможные риски при покупке такого проблемного жилья.

Что должно насторожить ?!

В первую очередь заниженная цена на квартиру, так как слишком заманчивая стоимость может говорить о том, что есть определенные подводные камни, о которых продавец предпочитает умалчивать. Цена наследственной квартиры не должна опускаться ниже, чем на 5-10 процентов от среднерыночной стоимости недвижимости.

Обязательно нужно общаться с продавцом перед покупкой квартиры, сверив его личность с предоставленным паспортом и правоустанавливающими документами на объект недвижимости. Во время беседы надо выяснить причины, по которым продавец хочет реализовать квартиры, историю получения жилья, наличие комплекта правоустанавливающих документов и возможных обременений в виде залога или ареста жилья. Рекомендуется при покупке наследственных квартир обойтись без внесения задатков на квартиру, так как могут возникнуть проблемы. Можно для надежности заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Но лучшее решение проблемы – это обращение к грамотному юристу, который поможет провести сделку начиная от проверки ее юридической чистоты и заканчивая получением правоустанавливающих документов на руку после регистрации прав собственности.