Продажа права аренды налог на прибыль

Опубликовано: 14.05.2024

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

Вид недвижимости – жилая или нежилая;
Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

Размера полученной выгоды;
Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

Документы по сделке оформлены правильно;
Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

маркетинговые;
рекламные;
юридические;
посреднические;
и другие.

Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

Рецензии на вывод оценщика;
Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Собственники недвижимости платят два вида налогов:

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду;
Налог на имущество.

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.

Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.

Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:

— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);

— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.

Пример расчета НДФЛ.

Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Налог на доходы для ИП на УСН

Самая распространённая, простая и понятная форма налогообложения. При сдаче в аренду недвижимости от ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) у вас есть выбор:

Платить 6 % от общей величины полученных доходов;
Платить 15 % с доходов за вычетом расходов.

Уплата 15% по варианту «доходы минус расходы» целесообразно, когда размер расходов превышает 60 % от величины доходов. При сдаче недвижимости в аренду расходы существенно меньше 60 %, поэтому для собственника недвижимости выгоднее платить 6% с общей величины доходов.

Рассмотрим подробнее механику расчета налога на доходы для ИП на УСН.

Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. В 2021 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.

Если ваш годовой доход превысит 300 000 рублей, то с суммы, превышающей 300 000 вы должны дополнительно заплатить 1 % на пенсионное страхование.

Посчитаем сумму налога на примере торгового помещения 60 кв.м. по которому мы делали расчет НДФЛ выше.

По этому помещению мы имеем доход в год: 104 000 x 12 = 1 248 000 рублей.

Фиксированные взносы = 40 874 рубля

Налог в год = 1 248 000 x 6% = 74 880 рублей

Дополнительные отчисления в ПФР с суммы, превышающей 300 000 рублей = (1 248 000 – 300 000) x 1 % = 9 480 рублей.

Рассчитать размер взносов, в том числе за неполный расчетный период поможет электронный сервис ФНС России на сайте www.nalog.ru

Рассчитываем налог в год за вычетом взносов:

74 880 — 40 874 — 9 480 = 24 526 рублей

Хочу дополнительно отметить, что оформляя ИП и уплачивая взносы в ПФР вы формируете свою будущую пенсию. Конечно, правила расчета пенсий часто меняются, и рассчитывать на государство не всегда приходится, но все же.

При действующей системе расчета пенсий, взносы в ПФР по нашему торговому помещению 60 кв.м. за 15 лет сформируют пенсию в размере 9 452 рубля в месяц.

Рассчитайте, какую пенсию будете получать вы, сдавая в аренду ваше помещение. Для этого достаточно заполнить поля, выделенные желтым цветом в калькуляторе расчета пенсии для ИП:

Налог для ИП на патентной системе налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.

На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.

Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Ссылка на сервис расчета стоимости патента: https://patent.nalog.ru/info/

Сумма патента применительно к нашему примеру получилась 36 000 рублей. Вычитая сумму фиксированных взносов в размере 40 874 рубля, налог составит 0 рублей!

Налог на профессиональный доход

Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.

Ставки налогов по НПД составляют:

4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.

Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.

В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.

Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:

1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.

Налог на имущество

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Льготы или как не платить налог на имущество

Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:

Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.

Сравнение видов налогообложения. Какой выбрать.

Конечно, расчёт будет зависеть от региона и самого помещения, которое вы сдаете в аренду. Ниже сравнительная таблица для помещения из нашего примера. Теперь, зная механику расчета по каждому виду налогообложения вы сможете сделать такую сравнительную таблицу по вашему объекту (или объектам) недвижимости.

Таким образом, если объект недвижимости приносит небольшой доход, и у вас есть статьи расходов, которые подпадают под налоговый вычет – применяйте НДФЛ.

Если ставка аренды по вашему помещению ниже средне рыночных значений (например вы сдаете в аренду склад), вам подойдет упрощенная система налогообложения. А если помещение можно сдавать дороже среднестатистических значений – нужно выбирать патентную систему налогообложения.

Если вы не верите в будущие пенсионные выплаты от государства и налог на имущество небольшой, то можно сдавать помещение как самозанятый.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки? Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
Главой 26.5 об ИП с патентом.
Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

Предмет.
Срок действия.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
Условия уплаты арендной платы и других расходов.
Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
Сумму прописью.
Факт получения денег собственником.
Дату составления документа.
Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.

Исчисляет налог арендодатель только в случае, когда сдает квартиру физическому лицу. Если помещение сдается юридическому лицу, ИП, нотариусу, адвокату, то обязанность по уплате налога возникает с их стороны.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Как можно оплатить налог?

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из удобных способов:

по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Чем грозит неуплата налога за аренду квартиры?

Налоговый кодекс предусматривает меры воздействия на граждан, уклоняющихся от своевременной уплаты налоговых платежей в бюджет:

декларация не представлена или сдана с опозданием – 5 % от недополученного налога за каждый месяц просрочки (минимальный предел штрафа составляет 1 000 рублей, максимальный – 30 %);
сумма налога не внесена вовремя – 20 % от недоимки или 40 % при условии, что будет доказан умысел от уклонения;
за каждый день задолженности начисляются пени – 1/300 ставки ЦБ.

Взыскание недополученных сумм налога, а также штрафных начислений должно производиться в добровольном порядке (по требованию, выставленному налоговым органом) или принудительном, когда дело передается в суд.

Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?

Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:

устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?

Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.

Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.

Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: