Продажа активов в налоговом залоге

Опубликовано: 17.05.2024

Способ продажи зависит от того, что стороны считают бизнесом. Можно продать юридическое лицо, весь имущественный комплекс предприятия или распродать имущество по частям.

Продажа юридического лица. Продажа юридического лица — передача контроля над компанией. То есть реализация акций или долей в уставном капитале.

Этот способ продажи бизнеса удобен для обеих сторон. Продавец передает компанию со всем имуществом и больше не задумывается о связанных с ней проблемах. Покупатель, в свою очередь, приобретает бизнес, полностью готовый к работе.

Продажа имущественного комплекса. Если же воспринимать бизнес, как набор активов, то можно продать предприятие как имущественный комплекс. При этом новый собственник получает здания, оборудование, материалы и права на товарные знаки. К нему переходит и вся задолженность предприятия кроме налоговой.

Но, продав все имущество, собственники юридического лица сохраняют контроль над компанией и могут заниматься другими видами деятельности.

Продажа имущества по частям. В этом случае стороны заключают несколько договоров купли-продажи: например, отдельно на недвижимость, оборудование, транспорт, запасы сырья или товаров.

Продажу активов по отдельности удобно использовать, когда покупатель хочет купить бизнес, но ему не нужно все оборудование и сырье или он не хочет разбираться в расчетах с контрагентами.

Физическое лицо. При продаже долей в ООО или акций физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы налоговый резидент РФ, то есть живете в стране более 183 дней в году, то можете сделать имущественный вычет. Вычесть из выручки от продажи документально подтвержденные:

расходы на дополнительные вклады в уставный капитал во время его существования.

Также, согласно разъяснениям Минфина, доход физического лица можно уменьшить на проценты по кредиту, которые брали для покупки доли.

Если невозможно подтвердить расходы на приобретение акций или долей, то можно воспользоваться фиксированным вычетом — 250 000 ₽.

Юридическое лицо. Платит при продаже акций или долей налог на прибыль, ставка — 20%. Чтобы определить налоговую базу, из выручки от продажи вычитают стоимость покупки и расходы на сделку. Например, услуги посредников или нотариуса.

Начислять НДС не требуется: в данном случае не возникает облагаемая база по этому налогу. Других обязательных платежей при продаже готового бизнеса с помощью смены собственника нет.

К способу часто прибегают крупные компании, у которых несколько видов деятельности. После продажи имущественного комплекса собственники сохраняют контроль над организацией и могут заниматься другими направлениями бизнеса.

При продаже бизнеса как имущественного комплекса продавец платит НДС и налог на прибыль.

Налог на добавленную стоимость. Для НДС доход считают отдельно по каждому объекту. Но на практике готовые бизнесы оценивают не только по стоимости имущества, но и по другим критериям. Например, качество управления, деловые связи, квалификация сотрудников.

Поэтому цена предприятия в целом не равна совокупной стоимости отдельных зданий или станков. Если бизнес работает успешно, то его рыночная цена выше балансовой, компания убыточна и плохо управляется — напротив, ниже.

Чтобы учесть этот момент, для расчета НДС стоимость каждого актива умножают на поправочный коэффициент. Его считают так: делят фактическую цену продажи на балансовую стоимость активов.

При продаже имущественного комплекса применяют специальную ставку НДС — 16,67%. Датой отгрузки для начисления налога считают день государственной регистрации права покупателя на имущественный комплекс.

Если же продавец получил аванс, то платит с него налог по стандартной ставке 20%, а в дату смены собственника может предъявить эту сумму к вычету.

Если же в собственности компании есть товары, которые облагаются по льготной ставке 10%, то к ним тоже применяют ставку 16,67%. Чтобы сэкономить на НДС, можно не включать такие товары в имущественный комплекс и оформить продажу отдельным договором.

Налог на прибыль. Чтобы определить доход для налога на прибыль, нужно из цены продажи вычесть чистые активы. Их рассчитывают так: из стоимости активов вычитают связанные с ними обязательства.

В Налоговом кодексе РФ нет указаний на то, как именно оценивать чистые активы. Поэтому продавец может использовать как балансовую, так и рыночную цену. В последнем случае требуется подтверждение — отчет независимого оценщика.

Также продавец может вычесть из базы по ННП расходы, которые потребовались для продажи имущества: например, на оценку или регистрацию сделки. Для этого в договоре указывают, что все перечисленные виды расходов несет продавец.

Основной вид деятельности предприятия – предоставление ломбардами краткосрочных кредитов под залог движимого имущества и скупка имущества у населения. Подлежит ли налогообложению НДС выручка от реализации предметов залога?

На наш взгляд, независимо от того, что обороты по реализации предметов залога признаются объектом налогообложения, они не приводят к обязанности по уплате НДС ломбардами, поскольку согласно
ст. 38 НК РФ такая обязанность предписана для лиц, признаваемых налогоплательщиками. А согласно ст. 143 НК РФ граждане не являются плательщиками НДС. В этом случае на каком основании ломбарды при реализации заложенного имущества физических лиц должны платить НДС?

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога.

П. 2 ст. 154 НК РФ установлено, что при передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства налоговая база определяется как стоимость указанных товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.

Исходя из этих положений НК РФ налоговики делают вывод о том, что объектом обложения НДС является вся сумма выручки, полученная от реализации предметов залога.

П. 1 ст. 156 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.

В соответствии со статьями 971, 990 и 1005 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия; по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента; по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» залогом является способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может осуществляться в качестве предпринимательской деятельности специализированными организациями-ломбардами.

Согласно п. 5 ст. 358 ГК РФ в случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать это имущество в порядке, установленном для реализации заложенного имущества (пункты 3, 4, 6 и 7 ст. 350 ГК РФ).

После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.

Поскольку реализация залогодержателем (ломбардом) заложенного имущества осуществляется не по поручению залогодателя, а на основании удовлетворения требования залогодержателя, то, по мнению налоговой службы и Минфина РФ, при реализации ломбардами предметов залога, в том числе невостребованных, объектом обложения НДС является вся сумма выручки, полученная от реализации этих предметов залога.

Обратите внимание!

Согласно дополнениям, внесенным в ст. 156 НК РФ Федеральным законом РФ от 22.07.2005 г. № 119-ФЗ, с 1 января 2006 года налоговая база при реализации залогодержателем в установленном законодательством Российской Федерации порядке предмета невостребованного залога, принадлежащего залогодателю, определяется по правилам ст. 156 НК РФ.

Налоговая база в данном случае определяется как сумма дохода, полученного налогоплательщиком в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении договора залога.

То есть налог нужно будет уплачивать не со всей суммы выручки от реализации залога, а только с суммы дохода в виде превышения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, над размером обеспеченного залогом требования залогодержателя.

С одной стороны, учитывая сегодняшние требования налоговиков, это положение в пользу ломбардов, так как налоговая база по НДС будет значительно меньше.

С другой стороны, требование налоговиков об уплате НДС при реализации ломбардами предметов залога подкреплено еще одной нормой НК РФ.

На сегодняшний день не существует однозначной арбитражной практики по данному вопросу.

Федеральные арбитражные суды Московского и Северо-Кавказского округов занимают следующую позицию.

В соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе РФ, применяются в том значении, в котором они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

П. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров признает передачу на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары.

Для признания продажи ломбардом предметов залога реализацией в целях налогообложения необходимо, чтобы при продаже товаров произошел переход права собственности на него от одного лица другому.

В силу ст. 358 Гражданского кодекса РФ предметом деятельности ломбарда является выдача гражданам краткосрочных кредитов под залог движимого имущества, которое предназначено для личного потребления. Эта же норма предусматривает, что ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами.

Как следует из ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть права пользования и распоряжения являются необходимыми составляющими права собственности.

При получении ломбардом в залог имущества он не приобретает права собственности на это имущество.

Ст. 358 ГК РФ установлено, что в случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать это имущество в порядке, установленном для реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК РФ).

Следовательно, реализация заложенного имущества граждан на торгах, организованных ломбардом, не может рассматриваться как реализация им товара (работ, услуг) ввиду того, что ломбард не имеет права собственности на заложенное имущество.

Кроме того, необходимо учитывать, что целью реализации заложенного имущества на торгах является не получение ломбардом дохода, а погашение требований ломбарда к залогодателю.

При этом превышающая такие требования сумма, полученная от реализации имущества, подлежит возврату собственнику имущества — залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

В данном случае объект налогообложения по налогу на добавленную стоимость при реализации заложенного имущества возникает у залогодателя (при условии, чтобы он является плательщиком этого налога), а не у залогодержателя, реализующего его имущество.

В соответствии с налоговым законодательством физические лица не являются плательщиками налога на добавленную стоимость.

Ломбард оказывает финансовые услуги по предоставлению займа в денежной форме, которые в соответствии с п.п. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах у ломбардов отсутствует обязанность по уплате налога на добавленную стоимость.

(Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2004 г. по делу № КА-А41/10756-04, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2003 г. по делу № Ф08-479/2003-169А)

Однако ФАС Уральского округа считает, что при реализации предметов залога ломбард обязан уплачивать НДС (постановление от 25.03.2003 г. по делу № Ф09-712/03-АК).

Таким образом, налогоплательщик может отстаивать свою позицию в этой неоднозначной ситуации только в суде.

Причем, учитывая различные мнения ФАСов разных округов, – только в Высшем Арбитражном Суде РФ, который, заметим, пока не создал прецедент по данному вопросу.

Широко обсуждаемый Закон № 325-ФЗ, внесший множество изменений, содержит одну крайне важную поправку, которая до сих пор не привлекла к себе внимания. Речь идет о возникновении залоговых прав на имущество компании у налоговых инспекторов, в случае если предприятие не может погасить фискальную недоимку. Какие права порождает изменение?

Основа основ

Давайте начнем с сути поправок. Основа в данном случае – известный закон от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ. Норма вносит изменения в часть 1 статьи 73 Налогового кодекса.

Инспекторы получают право залогодержателя в силу закона и могут удовлетворить фискальные требования за счет имущества компании, то есть при невозможности предприятия погасить недоимку ревизоры могут реализовать собственность компании на рынке, погасив за нее долг.

Эта поправка направлена на борьбу с теми, кто во время налоговой проверки стремится избавиться от имущества бизнеса, понимая, чем может закончиться мероприятие контроля. Зачастую такие действия коммерсантов приводят к тому, что к моменту, когда решение вступает в силу, на балансе предприятия ничего не остается. В этом случае проверка становится бессмысленной.

Не смотря на то, что механизмов получения инспекторами налоговых поступлений итак много (например, субсидиарная ответственность). Однако есть проблема: даже если ревизоры привлекут собственников бизнеса, его руководство или даже главного бухгалтера к такой ответственности, у них тоже может не быть имущества, то есть взыскивать налоги будет не с чего, и в этом случае субсидиарная ответственность не имеет никакого смысла. Норма, которую мы обсуждаем, направлена на увеличение возможности налогового органа взыскать недоимку за счет всех возможных и доступных ревизорам средств, в данном случае речь идет об имуществе организации.

Право залогодержателя в силу закона может возникнуть у инспекции в двух случаях: если у бизнеса образуется задолженность по решению о взыскании налогов, то на имущество должника налагают арест для обеспечения платежа. Вторым поводом может стать вступление в силу решения по налоговой проверке, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение и передачу залогового имущества.

То есть инспекция может становиться залоговым держателем имущества только после вынесения решения по проверке.

В последнее время сведения об имуществе компании налоговые инспекторы запрашивают в одном из первых своих требований. То есть ревизоры изначально озабочены вопросом получения информации о корпоративной собственности, на которую впоследствии можно наложить арест, применив обеспечительные меры.

Масштабные изменения

Справедливо считать, что если у компании нет имущества, то вероятность проверки минимальная, но бывают исключения. Иногда ревизор приходит с проверкой на предприятия, у которых вообще нет никаких активов, однако бизнес замечен в сомнительных сделках, – тогда шансы встретиться с контролерами довольно высоки. Поэтому нельзя сказать, что отсутствие собственности является гарантом защиты от проверок.

Закон меняет порядок очередности кредиторов на получение выплат: инспекция получает приоритет перед другими кредиторами организации, как и любой другой залоговый кредитор.

Напомним, что требования налогового органа удовлетворяются в первоочередном порядке. Да, есть исключения, в частности это издержки, понесенные для организации торгов в исполнительном производстве. В процедурах банкротства часть денежных средств может быть направлена на погашение задолженности перед работниками, лицами, жизни или здоровью которых нанесен вред, а также судебных издержек, в т. ч. по оплате вознаграждения арбитражного управляющего. Повторюсь, законодательство приоритизирует требования залогодержателя, потому что они могут удовлетворить свои требования не за счет денег на счетах компании, а за счет средств, вырученных от продажи залога.

Изменения законодательства, когда вступят в силу с 1 апреля 2020 года, буквально кардинально изменят расстановку приоритетности кредиторов.

Скорее всего, новое право будет применяться налоговыми инспекторами повсеместно, как еще один инструмент для пополнения бюджета, если вспомнить, что через два месяца после изменений закона о бюджете, размер поступлений от НДС в котором был увеличен, Минфин внес новые поправки, согласно которым налоговые поступления также увеличили. В частности, изначально сумма составляла 3,987 трлн рублей, в июле размер налоговых поступлений увеличили до 4,116 трлн рублей, а уже осенью до 4,205 трлн рублей

Перспективы поправок

Так уж устроен российский бизнес, что доначислить несоразмерные возможностям компании налоги и штрафы можно многим предприятиям. Так у ревизоров может быть соблазн выполнить план по сбору налогов за счет поправки. У многих коммерсантов во время проверок появляется ощущение, что проверка, с которой в компанию пришли ревизоры, носит не инспекционный характер, а заказной. Можно сказать, что фактически поправки узаконивают еще один механизм рейдерства – мы говорим о коррумпированных чиновниках. С помощью этой нормы появляется новый инструмент по ликвидации компании с рынка.

Но это совсем драматичный сценарий, а вот более реалистичный. Норма фактически лишает других кредиторов, кроме налоговой инспекции, возможности получения денег в случае банкротства компании. В этом смысле деловые партнеры предприятия фактически становятся его донорами, потому что при негативном развитии событий компании-кредиторы теряют возможность получить обратно собственные средства. Если раньше они могли претендовать на часть средств, полученных в ходе реализации имущества должника, то теперь эти деньги в первую очередь получат инспекторы.

В России часто говорят об «обелении» экономики и сокращении теневой зоны, и на сегодняшний день складывается удивительная ситуация. С одной стороны, бизнес в некоторых отраслях вынужден «обеляться», потому что экономика действительно становится цифровой. Если уводить деятельность даже частично в тень, это становится видно контролерам. Я в целом поддерживаю такое развитие экономики, цифровые ресурсы и появление новых возможностей – это замечательно. С другой стороны, я вижу коммерсантов, деятельность которых пока еще не так сильно подвержена цифровизации. Пользуясь этим, они уходят глубоко в тень, настолько глубоко, что назвать такой бизнес «серым» было бы не правильно. Там, где отрасль позволяет, некоторые коммерсанты предпочитают вообще не регистрироваться.

Волнует другое: мало кто из экспертов обратил внимание именно на эту поправку закона № 325-ФЗ, что удивительно. Хотя нельзя сказать, что на изменение законодательства совсем не обратили внимания. Специалисты, которые работают с этой нормой, заметили принятие закона и обменялись своими комментариями, но кулуарно. Об изменениях в законодательстве с сильно отложенным по времени вступлением в силу, как правило, начинают вспоминать незадолго до начала работы норм.

Резюмируя, складывается впечатление, что в принятых поправках нет совсем ничего хорошего. Норма будет полезна в отношении тех коммерсантов, которые осознанно избавляются от собственности, чтобы не платить налоги. В этом смысле закон будет полезен, правда, в первую очередь, налоговой инспекции. Для бизнес-сообщества данные нововведения не принесут пользы, очевидно, что в недалекой перспективе суммы реальных взысканий по исполнительным документам упадут за счет перераспределения в пользу бюджета, имеющего преимущество в силу закона.

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[8] (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.

В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [7] указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» [2], действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9] носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ [10] указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [9] рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.[11]

Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» [5] ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» [6] указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

П. 2 ст. 348 ГК [1] и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8]). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ [1] предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке»[8] ГКРФ [1] не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» [8] не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.

На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»[3], согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 [4]. Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.

Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.

В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»[8]).

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.

3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.

4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.

5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.

11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог имущества.

Понятие и предмет залога имущества

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств. Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.

Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.

Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.

Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:

движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Виды и особенности залога имущества

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.

Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.

Договор о залоге имущества

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.

Способы обеспечения сохранности заложенного имущества

Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.

Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.

При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.

Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:

оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.

Наложение взыскания на заложенное имущество

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Случаи взыскания на предмет залога

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.

Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.

Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:

если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
если это имущество - уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

Читайте также: