Пошлина при рефинансировании ипотеки

Опубликовано: 20.09.2024

Где рефинансировать ипотеку

Банку невыгодно рефинансировать собственные ипотечные кредиты: он потеряет деньги из-за понижения ставки, поэтому финансовые организации неохотно идут на переоформление ипотеки на новых условиях. Некоторые банки прямо на своих сайтах пишут о том, какие кредиты они рефинансируют.

Можно написать прямой запрос в банк о возможности понижения ставки. Иногда там идут навстречу и снижают ставку кредита.

Если ваш банк отказал или вы сразу хотели рефинансировать кредит в другом банке, то нужно сравнить и выбрать самый подходящий. Нюанс: другой банк может отказать в рефинансировании, поэтому нужно внимательно читать условия. То, что один банк уже выдал вам ипотеку, не гарантирует её получения в другом.

Сравнение предложения банков

Но лучше потратить несколько часов на самостоятельное изучение предложений и выбор банка, где вы хотите оформить рефинансирование. Их условия сильно зависят от конкретной ситуации. Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах банков — туда нужно ввести срок кредита, стоимость квартиры и сумму кредита. Посмотрите и сравните предварительные предложения (на этапе обращения в банк они могут измениться).

Например, семья Смирновых в 2014 году купила в кредит двухкомнатную квартиру в Москве. Квартира стоила 9,5 миллионов рублей, из которых 6 миллионов Смирновы взяли у банка под 14% годовых на 19 лет. После этого ставки банков падали, и в 2019 году Смирновы решились на рефинансирование. К этому времени они уже вернули банку 2 миллиона основной суммы, поэтому для рефинансирования понадобится только 4 миллиона. К тому же Смирновы хотят расплатиться с банком раньше чем через 15 лет, — например, за 10 лет.

Почти все банки предлагают Смирновым рефинансирование по ставке от 9,5 до 11%, то есть на 3–4,5% годовых меньше текущей ставки, но нужно сравнить и другие условия.

Предварительное одобрение заявки на ипотеку

Все предложенные условия не гарантия того, что банк выдаст кредит. Заёмщик тоже должен ему подойти. Предварительный ответ банк даёт всего за несколько минут.

Основные вопросы банк задаёт сразу на сайте, поэтому вы заранее можете оценить, подходите ли под его условия или пишет свои требования.

Если вы проходите по всем параметрам, заполняйте заявку на сайте — обычно для этого требуются ФИО, основные данные по кредиту и вашим доходам, контакты. Так, например, выглядит процесс заполнения заявки на сайте Альфа-Банка:

Некоторые банки могут отказать в кредите уже на этом этапе, даже если вам показалось, что вы друг другу идеально подходите. Подробнее,почему отказывают в ипотеке, мы рассказывали в другой статье.

Отказы банков не отражаются в вашей кредитной истории, но в ней будут видны запросы каждого из банков, в который вы отправите заявку на кредит — будь то первоначальный кредит или рефинансирование старого. Вот как это будет выглядеть в кредитной истории на сайте Госуслуг:

Дальше работайте только с теми предложениями, по которым вы получили предварительное одобрение.

Предварительное одобрение банка действует 2–3 месяца, в течение этого срока ставка зафиксирована, а вам нужно окончательно определиться со своим выбором и подготовить документы.

Сравнивайте условия кредитования. Такую информацию можно найти на сайтах банков или в типовых договорах. Но лучше задать эти вопросы сотруднику банка, с которым вы свяжетесь после предварительного одобрения кредита.

Что будет за просрочку платежа по ипотеке: каков размер штрафа и есть ли другие последствия, кроме штрафа?
Какие ещё нарушения есть в договоре?
В каких случаях банк может потребовать погасить кредит в сжатые сроки?
Как можно будет оплачивать ипотеку: в отделениях / через интернет / через банкоматы? Может оказаться, что у банка мало отделений, все они расположены далеко, а за погашение кредита через другой банк берётся комиссия.
Может ли банк повысить ставку по ипотеке, и если да — в каких случаях?
Какие дополнительные обязанности есть в кредитном договоре? Например, ежегодно приносить 2-НДФЛ?
Каковы условия досрочного погашения кредита: что для этого нужно и можно ли выбирать между уменьшением платежа и срока кредита?

Если эти условия лучше или хотя бы не хуже условий по первоначальному кредиту, а новая ставка меньше, то игра стоит свеч и можно переходить к оформлению документов.

Одобрение кредита и квартиры

Итак, с банком вы определились — теперь нужно получить одобрение квартиры. От объекта тоже могут зависеть условия, например, банки иногда считают, что реальная цена квартиры меньше заявленной, и тогда ставку по ипотеке могут изменить. На этом этапе банки действуют по-разному: кто-то отправляет клиента в отделение или к менеджеру, кто-то сразу выдаёт запрос на документы. В любом случае на этом этапе вам понадобятся документы по первому кредиту и по квартире.

Обычно требуется одинаковый пакет, но некоторые банки могут просить больше документов или, наоборот, не требовать некоторые из перечисленных:

копия паспорта;
копия СНИЛС;
документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи;
документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности;
документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы;
технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро);
выписку из домовой книги;
выписку с финансово-лицевого счёта квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг);
справку о реквизитах в первом банке;
документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка);
анкета для страхования;
отчёт об оценке квартиры.

Если ваша квартира уже застрахована, а страховая компания входит в список одобренных новым банком, то скорее всего подписывать договор страхования заново не потребуется. Можно изменить выгодоприобретателя (банк) в уже заключённом. Не все банки пойдут на такой вариант, но обязательно уточните, возможно ли это в вашей ситуации. Кстати, страхование квартиры — вполне себе рабочий инструмент, который поможет в сложной ситуации, и о нём стоит подумать даже если вы не рефинансируете ипотечный кредит.

Нужно провести новую оценку квартиры, выбрав оценщика из списка, одобренного банком.

За что предстоит заплатить при рефинансировании ипотеки:

страховку. Страховая премия зависит от суммы и срока, на которую страхуется квартира. Страховка оформляется одновременно с подписанием кредитного договора, но узнать сумму можно уже на этом этапе;
отчёт об оценке квартиры — 2000–7000 рублей;
получение выписки из ЕГРН — 750 рублей, а если банк устроит электронная выписка — 300 рублей;
заказ технических документов (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией). Их стоимость зависит от площади квартиры и от того, нужно ли проводить новое обследование. Обычно банки просят технические документы не старше года, поэтому обследование приходится проводить. Например, поэтажный план для московской квартиры в 35 кв. м обойдётся в 5760 рублей, экспликация — в 237,96 рубля за 1 страницу (обычно их не больше 1–2), а технический паспорт — в 2400 рублей. Итого: порядка 8400 рублей.

Когда все документы готовы, банк берёт несколько рабочих дней на принятие решения, обычно от 1 до 10. От предварительного одобрения кредита до подписания договора может пройти несколько месяцев, большую часть времени занимает подготовка документов.

Рефинансирование одобрили. Что дальше?

Вот как будут развиваться события. Вы подписываете с новым банком два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры; берёте у него деньги и гасите свой долг в старом банке. После этого получаете документы о том, что старый кредит закрыт, снимаете старый залог и регистрируете новый, в пользу нового банка (это можно сделать одновременно). Разберёмся с каждым этапом подробнее.

Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом

После того, как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их. Обычно это занимает пару дней. Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.

Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег. Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.

Снятие залога с квартиры

Кредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.

Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.

Как снять залог с квартиры, если есть закладная

Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру. Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.

Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:

Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы. Но если повезет, банк всё сделает за несколько дней.

Как снять залог с квартиры без закладной

В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка. Самостоятельно всё сделать нельзя.

Снятие залога с квартиры через МФЦ

Документы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники. Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно. Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.

Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра. Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу. Можно сделать это и через онлайн-сервис Росреестра: графа «Обременения» должна стать пустой.

Попробуйте сэкономить время и одновременно подать в МФЦ сразу два заявления: одно на погашение старой ипотеки, а второе — на регистрацию новой. Это можно сделать, например, если первая ипотека была с закладной: запишитесь с представителем нового банка на регистрацию ипотеки и подайте оба заявления сразу. Если все документы будут в порядке и обойдётся без приостановок, то обе регистрации пройдут почти одновременно.

Регистрировать новый залог одновременно со снятием старого имеет смысл ещё по одной причине — это сэкономит деньги. С момента выдачи кредита и до регистрации залога банк начисляет на ипотечные выплаты повышенный процент. Обычно это +1–2% к текущей ставке. Чем быстрее будет оформлен новый залог, тем меньше придётся заплатить за переходный период.

Снятие залога и регистрация нового может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Всё зависит от того, насколько расторопными окажутся оба банка и всё ли в порядке будет с документами. На практике случается, что банк допускает ошибки в документах, и регистрация нового залога затягивается. В таких случаях банк может пересчитать проценты за срок задержки, которая произошла по его вине.

Как правило, с новым банком заключаются два договора — кредитный и об ипотеке. В кредитном договоре описываются все условия выдачи кредита, а в договоре об ипотеке — всё, что касается залога квартиры: обязанности, срок регистрации залога, порядок обращения взыскания и другие нюансы.

Чтобы зарегистрировать ипотеку по договору, на регистрацию в МФЦ должны прийти обе стороны — заёмщик и банк — и заплатить госпошлину 1000 рублей.

Пакет документов для оформления залога на квартиру:

заявление о регистрации, его сделают на месте, в МФЦ;
кредитный договор;
закладная (если её оформили);
договор об ипотеке;
документы об оплате госпошлины;
отчёт об оценке квартиры;
другие документы от банка.

Коротко о рефинансировании ипотеки

1. Когда стоит рефинансировать кредит? Когда ваша экономия на будущих выплатах будет больше, чем расходы на само переоформление кредита.

2. А когда не стоит? Если вы выплачиваете аннуитетные платежи — сначала проценты, а потом саму сумму кредита — и прошло уже больше половины срока кредита. К этому моменту вы выплатили много процентов и совсем немного — основного долга. По новому кредиту банку придётся платить всё снова.

3. Сколько времени займёт рефинансирование? Обычно процесс рефинансирования длится 1–2 месяца. Но срок может и увеличиться, если что-то пойдёт не так.

4. Сколько денег придётся потратить на рефинансирование? Расходы сильно зависят от банков и от площади квартиры.

Посчитаем, во сколько рефинансирование ипотеки обойдётся семье Смирновых при самом плохом раскладе: первый банк выдаёт справки только за деньги, понадобится другая страховка, а с новым банком заёмщики подписали ипотечный договор. Напомним, у семьи двушка, они хотят рефинансировать ипотеку 4 млн на 10 лет.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки:

справки из банков — 2000 рублей;
госпошлина за регистрацию залога — 500–1000 рублей;
отчёт об оценке квартиры — 7000 рублей;
технические документы на квартиру — 10 800 рублей;
три выписки из ЕГРН по 750 рублей — для предварительной оценки, после погашения ипотеки и после регистрации новой ипотеки — 2250 рублей;
новая страховка, 1% от страховой суммы (т.е. суммы кредита), — 40 000 рублей;
нотариальное согласие супруга на сделку — 2500 рублей;
повышенный процент до регистрации нового залога, 2% годовых за 2 месяца, — около 13 000 рублей.
Итого 78 550 рублей.

Авторы: команда Яндекс. Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Еще несколько лет назад ипотека под 14-16% была обычным явлением, и никто не мог предвидеть того, что ставка снизится. Но в 2020 банки дают возможность получить кредит на жилье под 9-10%, а то и меньше. Логично, что клиенты, оформившие ипотеку годами ранее, хотят выплачивать кредит на более выгодных условиях под низкий процент. Для этого и создано рефинансирование – перекредитование.

Грамотный выбор программы позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа или срок кредитования, избежать просрочки и ухудшения кредитной истории, потери жилья.

В каких банках можно сделать рефинансирование ипотечного кредита

Возможно два варианта:

В банке, где открыт текущий договор.
В другом финансовом учреждении.

Банки неохотно практикуют переоформление собственных кредитов, поэтому нужно быть готовыми к отказу и поиску новой кредитной организации.

Как происходит рефинансирование ипотеки

Процедура рефинансирования похожа на оформление нового ипотечного кредита. Заранее нужно быть готовыми к тому, что она займет достаточно много времени. Для тех, кого интересует вопрос, как сделать рефинансирование ипотеки, можно выделить несколько основных этапов процедуры:

Сбор документов. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки необходимо узнать заранее, так как список может отличаться в разных финансовых учреждениях. Обычно он включает паспорт, ИНН, СНИЛС, договор действующего займа, справка о доходах, копия трудовой книжки или договора гражданско-правового характера, справка об отсутствии просрочек по действующему кредиту, свидетельство о браке.
Написание заявления на получение нового кредита.
Оценка стоимости квартиры.
Рассмотрение новых условий страхования. Заранее необходимо уточнить, что входит в страховку, какие услуги являются необязательными, повлияет ли отказ от страхования жизни и здоровья на размер процентной ставки и вероятность одобрения заявки.
Подписание нового договора.
Автоматический перевод средств для закрытия имеющегося ипотечного кредита.

Во время оформления рефинансирования клиент не получает деньги на руки. Банк самостоятельно переводит их на указанные во время заполнения заявки реквизиты. Исключение составляют случаи, когда финансовое учреждение позволяет взять сумму больше, чем нужно для закрытия имеющегося займа.

Подача документов для переоформления залога. Сделать это необходимо в Росреестре или МФЦ. Услуга платная, поэтому предварительно придется оплатить госпошлину. Также понадобится подготовить пакет документов, в который войдут договор об ипотеке и его копия, свидетельство на право собственности, справка об отсутствии задолженности, выписка о состоянии ссудного счёта, письмо банка в адрес регистратора об исполнении клиентом обязательств.
Передача документов о переоформлении залога в новое финансовое учреждение.

Стоимость рефинансирования

Процесс перекредитования включает в себя некоторые расходы. С их размером стоит ознакомиться заранее, чтобы иметь возможность подсчитать, насколько выгодным станет заключение нового договора и стоит ли рефинансировать ипотеку.

В число дополнительных расходов могут входить:

Комиссия за рассмотрение заявки.
Начисление повышенной ставки по новому кредиту, которая сохранится до момента переоформления залога. Нередко ее размер превышает размер ставки по действующему кредиту. Связано это с тем, что до переоформления залога займ считается необеспеченным, а банк несет дополнительные риски. Одновременно такая практика заставляет клиентов заняться переоформлением как можно быстрее.

Процесс переоформления залога обычно занимает 1-2 месяца.

Страховые тарифы. Банки сотрудничают с разными страховыми компаниями, соответственно, стоимость полиса тоже отличается. Перенести старую страховку с более выгодными условиями на новый кредит не удастся, так как она привязывается к конкретному договору. Вернуть уплаченные деньги тоже можно далеко не всегда. По этой причине выгоднее переоформлять займы с ежегодным продлением страховки ближе к окончанию срока ее действия.
Оценка стоимости квартиры. Услуга обходится в 5-10 тысяч рублей.
Госпошлина. Стоимость регистрации залога составляет порядка 2000 рублей.
Услуги посредников по сбору документов – от 5 до 10 тысяч рублей.

Когда переоформление кредита невыгодно

Желание сделать рефинансирование ипотеки под меньший процент иногда не оправдывает ожиданий и в конечном счете переоформление не приносит выгоды. Это может случиться, когда:

По текущему займу осталась небольшая сумма долга (меньше 1 миллиона рублей) или срок кредитования не превышает 2-3 года. Обычно большая часть процентов оплачивается в течение первых лет кредитования. Во время внесения каждого последующего платежа его большая часть идет на погашение тела кредита и меньшая – на проценты. В итоге может оказаться, что предполагаемая выгода в размере 10 тысяч рублей даже не перекроет текущие расходы (оценку имущества, госпошлины и т. д.).
Новая ставка ниже текущей менее чем на 0,5%. Опять-таки, разница в платежах не перекроет расходы на переоформление.

Эксперты отмечают, что в перекредитовании есть смысл только в случаях, когда новая ставка займа ниже текущей не менее чем на 2%.

Снизился официальный доход. Для получения положительного решения по заявке необходимо, чтобы размер ежемесячного платежа по займу не превышал 40-50% заработной платы. Если доход клиента ниже, лучше не тратить время на поиски нового финансового учреждения.
Снизилась стоимость квартиры. Если для закрытия текущего займа необходимо 3,1 млн рублей, а стоимость жилья снизилась до 3 млн, банк сможет предложить клиенту не более 2,5-2,7 млн. Этой суммы не хватит для закрытия действующего договора.
За последние 1-2 года по ипотеке были просрочки. Многие банки предпочитают не рисковать и отказывают таким клиентам в рефинансировании.

Дебетовая карта Tinkoff Black
Оформить онлайн

По мере снижения ставок заемщики, оформившие ипотеку под 14% и более, чувствуют себя все менее комфортно. Воспользовавшись рефинансированием, можно уменьшить ставку по текущему кредиту.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, какие трудности могут при этом возникнуть.

Что такое рефинансирование ипотеки и как его получить?

Рефинансирование ипотеки – это изменение договора или заключение нового договора, чтобы улучшить условия кредитования для заемщика. Люди могут рефинансировать ипотеку с разными целями: для изменения срока кредитования, уменьшения суммы ежемесячного платежа или снижения процентной ставки.

Поскольку банки активно снижают процентные ставки вслед за ключевой, многие заемщики хотят рефинансировать жилищный кредит, а банки запускают новые программы рефинансирования. Ипотечный портфель, который сегодня находится на балансах банков, составляет порядка 5 триллионов рублей и был сформирован под среднюю ставку в 12,5%. В середине текущего года ставки по ипотеке существенно снизились, и сегодня банки выдают жилищные кредиты под 10% и менее. Именно это стало причиной большой популярности рефинансирования.

Должен ли банк рефинансировать своего заемщика, если улучшил условия ипотечных программ для новых клиентов?

Нет, не должен. Можно сказать даже больше: банки не хотят рефинансировать кредиты действующих клиентов. Причина в том, что рефинансирование предполагает существенное изменение договорных условий. Нормативные документы трактуют это как ухудшение платежеспособности заемщика, а это ведет к ухудшению категории качества кредита. Поэтому при рефинансировании кредита банку нужно создавать под него дополнительные резервы, из-за чего увеличивается нагрузка на банк.

Но ввиду сложности рефинансирования кредита для заемщиков на рынке сохраняется определенный порядок. Для снижения ставки по текущему кредиту заемщик может воспользоваться услугами и своего, и другого банка.

Если кредит рефинансирует тот же банк, что его выдал, это оформляется как изменение условий по действующему договору, которое не требует дополнительной оценки залогового имущества. Но если банк отказывает в рефинансировании, заемщику есть смысл обратиться в другой банк.

При какой разнице в ставках рефинансирование действительно выгодно?

В 2015 году ипотеку выдавали под 13,16-14,73% годовых. Таким образом, при рефинансировании кредита, оформленного в первом квартале 2015 года, клиент в среднем понизит ставку на 2,2-3,8 процентных пункта (п.п.).

Эксперты утверждают, что заемщику становится выгодно прибегать к программам рефинансирования, если при этом ставка снижается на 1,5 п.п., однако некоторые заемщики заключают договоры и при снижении на 0,5 п.п.

У выгоды заемщика есть две составляющих.

Во-первых, вслед за снижением платежной нагрузки уменьшается и размер ежемесячного платежа. Например, для кредита в 4 миллиона рублей (при сроке кредитования в 15 лет и снижении ставки с 13 до 9,25%) эта сумма снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Для кредита в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки размер ежемесячного платежа снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. Таким образом, в течение полугода затраты на рефинансирование удастся компенсировать.

Во-вторых, снизится общая сумма, которую заемщик переплачивает по кредиту. Она зависит от срока, оставшегося до погашения ипотеки. Как показывают расчеты, если рефинансировать средний кредит в 1,7 миллиона рублей в течение двух лет после выдачи, выгода может составить до 100 тысяч рублей.

Может ли банк-кредитор не позволить заемщику воспользоваться программой рефинансирования другого банка?

На практике такие случаи встречаются. К примеру, иногда банки долго рассматривают заявление, не давая ответа, а поскольку они вправе так делать, заемщик не может ускорить этот процесс.

Кроме того, чтобы удержать своих клиентов, банки пользуются статьей 43 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», которая разрешает последующее оформление ипотеки, если это не запрещено условиями действующего ипотечного договора, предметом которого является имущество, выступающее залогом при получении следующего кредита. Банки оговаривают в ипотечном договоре положение этой статьи, чтобы препятствовать заемщику в рефинансировании. Также это усложняет процедуру и для нового банка, поскольку он не сможет получить залоговое имущество, а значит, и предоставить новый кредит.

Если кредитный договор не запрещает последующую ипотеку, заемщик может сэкономить время и, не ожидая согласия своего банка, сразу подавать заявку на рефинансирование другому кредитору, который предлагает более выгодные условия. Это также достаточно длительный процесс, поскольку при рефинансировании расторгается ипотечный договор со старым банком и заключается новый с новым банком, для которого заемщику требуется собрать такой же пакет документов, как и для обычного кредита, а банку – проверить платежеспособности заемщика и предложить ему заключение договора страхования.

Но существуют некоторые способы маневра. Новый банк может погасить ипотеку, а после снятия обременений с залогового жилья переоформить его на себя. В этой схеме есть один нюанс: в период переоформления залога для заемщика будет действовать более высокая ставка – как правило, выше примерно на 2 п.п. Таким образом, пока банк не оформит на себя залоговое имущество, ставка составит не 9,5%, а 11,5%. Но даже в этот период условия для заемщика будут выгоднее, чем по кредиту, оформленному по ставке от 12%. Обычно снятие обременения с жилья и оформление закладной в новом банке занимают максимум два месяца. Однако если залог переносится с отсрочкой, стоит учесть, что банк будет предъявлять более высокие требования к платежеспособности заемщика.

Потребует ли рефинансирование доплаты?

Это зависит от условий. Если вам удастся договориться о рефинансировании в своем банке, скорее всего, платить не придется, поскольку снижение ставки для своего же заемщика – не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (изменение договорных условий). Поэтому если банк согласен рефинансировать ипотеку, заемщику будет комфортнее пройти процедуру у него.

При рефинансировании в другом банке, заемщику нужно быть готовым к дополнительным расходам. На подготовку документов нужно потратить около 10-15 тысяч рублей. Сумма включает плату оценщику недвижимости (порядка 5 тысяч рублей) и плату за регистрацию новой ипотеки (госпошлина составляет 1 тысячу рублей). Кроме того, чтобы получить справки, где указана информация о характере погашения, остатке задолженности и реквизиты, придется заплатить действующему кредитору еще около 1 тысячи рублей. Хотя некоторые банки не берут платы за такие документы.

Также, вероятно, заемщику придется оплатить нотариальный сбор (от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей) и переоформить страховку (в этом случае нельзя точно назвать стоимость, поскольку она зависит от множества факторов).

Обязательно ли оформлять новую страховку?

Дать однозначного ответа нельзя, поскольку здесь многое зависит от договорных условий, политики банка и страховой компании.

В среднем за страховку придется заплатить от 0,3% до 1,5% от стоимости залогового жилья. На стоимость влияет ряд факторов: залоговая недвижимость, возраст и род деятельности заемщика. Конструкция договора страхования включает страхователя, выгодоприобретателя, предмет залога и привязку к кредитному договору. Если изменится страховая компания, поменяется и вся конструкция.

Согласно указанию Центробанка от 20.11.2015 № 3854-У, страховщик обязан предусмотреть вариант возврата страхователю уплаченной страховой премии, если последний откажется от договора в течение 5 рабочих дней со дня его заключения вне зависимости от времени уплаты страховой премии, при отсутствии события, которые имеют признаки страхового случая.

Но на практике страховщики возвращают лишь малую сумму от неиспользованной части премии.

Иногда таких расходов можно избежать. Если страховщик аккредитован в новом банке и возможность сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая предусмотрена договором, переоформлять страховку не нужно.

Также, чтобы не переплачивать, можно в течение пяти дней после получения выгодной ставки подать заявление об отказе от договора добровольного страхования – это обязывает банк вернуть сумму, уплаченную за страховку. Но нужно иметь в виду, что банк снизит лояльность к клиенту, который прибегнет к такому способу, а это может отразиться на дальнейших отношениях.

По каким причинам банк может отказать заемщику в рефинансировании ипотеки?

В целом причины те же, что и при выдаче крупных кредитов. Банк проверяет клиента, который подает заявку на рефинансирование. В частности, речь идет о платежеспособности заемщика. Причина в том, что, во-первых, за время действия кредита (который должен составлять как минимум один год) уровень доходов, материальное и семейное положение человека могут измениться. Во-вторых, у банков могут быть разные способы оценки заемщиков. Поэтому кредитор проводит оценку, и если заемщик не соответствует этим требованиям, ему могут отказать.

Ключевое условия для одобрения заявки – выполнение клиентом всех обязательств, а именно своевременное внесение ежемесячных платежей по кредиту. Заемщику выдадут кредит на лучших условиях, если у него хорошая кредитная история.

Кроме того, банк изучает документы на недвижимость, поскольку залоговый объект должен отвечать его требованиям (по этажности, площади, сроку эксплуатации, используемым при строительстве конструкциям и так далее). Например, сегодня московский банк откажет в рефинансировании кредита, взятого на покупку «хрущевки».

Если на момент приобретения недвижимости заемщик состоял в браке, необходимо получить согласие супруга, иначе могут возникнуть трудности с рефинансированием.

В каких российских банках существуют такие программы?

Рефинансирование проводят банки, являющиеся лидерами по объему выдачи ипотеки.

Эксперты сообщают, что в первой половине текущего года наибольший объем ипотеки, выданной другими банками, рефинансировали: Райффайзенбанк – 14,657 миллиарда рублей, то есть 46,87% от объема продаж, ВТБ24 – 5,879 миллиарда (3,79%), Сбербанк – 2,618 миллиарда (программа стартовала только 18 апреля), Газпромбанк – 2,6 миллиарда рублей (10,71%), банк «ДельтаКредит» - 1,62 миллиарда рублей (7,25%). Также рефинансирование проводит и Агентство ипотечного жилищного кредитования.

При выборе банка для рефинансирования жилищного кредита заемщику необходимо учитывать, что, к примеру, кредитор охотнее одобрит заявку от сотрудника клиента-партнера или зарплатного клиента, поскольку лучше и достовернее понимает платежную дисциплину и финансовое положение такого человека. Зарплатным клиентам может предоставляться скидка по ипотечным продуктам, включая продукты рефинансирования. Она может достигать 0,25-0,75 п.п.

Рассказываем, как правильно рефинансировать ипотечный кредит, чтобы уменьшить переплату и ежемесячный платеж банку, а также сократить срок ипотеки.

Мы с мужем взяли ипотеку в 2016 году в банке ВТБ. Был кризис, кредиты подорожали, банки ужесточили требования к заемщикам. Сейчас ипотеку можно взять под 8-10% годовых.

Мы решили рефинансировать ипотеку. Обратились в «Райффайзенбанк» и заключили с ним договор. Банк закрыл наш долг по первой ипотеке. Раньше отдавали 14% годовых, а теперь только 9,5%.

Рефинансировать кредит в другом банке не обязательно. Вы можете подать заявку туда же, где брали ипотеку. Это сократит возню с бумажками и расходы на оформление сделки. Но обычно в таком случае предлагают менее выгодные условия. Нам, например, обещали скинуть только 1,5% от старой ставки. А после рефинансирования мы выиграли 4,5%.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Чем раньше вы рефинансируете ипотеку, тем это выгоднее. Особенно, если кредит оформлен на длительный срок.

В первый годы выплаты процентов банку составляют большую долю в структуре ежемесячного платежа. Даже небольшое снижение ставки поможет сэкономить.

Наши расходы на сделку окупились за три месяца. Снизился ежемесячный платеж и срок кредитования.

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом. Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке. Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Вернут ли налоговый вычет, если я оформлю рефинансирование?

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры. Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования. © Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

А если у меня еще не истек первый договор страхования?

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Также банки рекомендуют клиентам оформлять страхование в одобренных ими агентствах. Не все решатся спорить, так как банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг — это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Сколько мы выиграли от рефинансирования ипотеки

Прямые расходы на рефинансирование ипотеки составили 5 999 ₽. В эту сумму входит платеж за переоценку квартиры (5 000 ₽) и госпошлина за оформление сделки (999 ₽).

Теперь сравним условия ипотеки до и после рефинансирования:

Рефинансирование ипотеки в 2021 — лучшие предложения со ставкой от 2,7% до 21,6%. Сравните 110 предложений ипотечного кредита от 85 банков со сроком до 30 лет.

Кредиты на жилье
Новостройки в ипотеку
Онлайн-заявка
Калькулятор
Рейтинги

Рефинансирование ипотеки. Доступно 110 предложений. Изменить

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 1 000 000 до 26 000 000 руб.
Ставка: от 7.89%
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 15%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 30 000 000 руб.
Ставка: от 7.8%
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 руб.
Ставка: от 6.6%
Срок: от 3 до 25 лет
Первоначальный взнос: от 15%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до 3-х дней
Залог: обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 до 50 000 000 руб.
Ставка: от 8.89%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 20%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: день в день
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 5 000 000 до 10 000 000 руб.
Ставка: от 8.1%
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья
Решение: до недели
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 100 000 до 45 000 000 руб.
Ставка: от 8.3%
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: больше недели
Поручительство: возможно
Залог: обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 руб.
Ставка: от 8%
Срок: до 30 лет
Первоначальный взнос: от 15%

Цель ипотеки: рефинансирование
Решение: до 3-х дней
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 до 20 000 000 руб.
Ставка: от 8.6%
Срок: до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Поручительство: возможно
Залог: обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 руб.
Ставка: от 7.4%
Срок: от 1 года до 25 лет
Первоначальный взнос: от 10%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до 2-х дней
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 руб.
Ставка: от 7.77%
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 15 000 000 руб.
Ставка: от 8.3%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 30%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 300 000 до 7 100 000 руб.
Ставка: от 7.7%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества, обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 15 000 000 руб.
Ставка: от 8%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 10%

Цель ипотеки: рефинансирование, строительство и ремонт
Категория недвижимости: первичный рынок жилья
Решение: день в день
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 15 000 000 руб.
Ставка: от 6.5%
Срок: от 1 года до 20 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Решение: до недели
Поручительство: не требуется
Залог: обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: до 6 000 000 руб.
Ставка: от 8.95%
Срок: от 6 месяцев до 20 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья, Загородная недвижимость
Решение: до недели
Поручительство: обязательно
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 50 000 000 руб.
Ставка: от 7.9%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 20%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Поручительство: обязательно
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 15 000 000 руб.
Ставка: от 6.7%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 10%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья, Загородная недвижимость
Решение: до 3-х дней
Залог: обязательный залог имеющегося имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 15 000 000 руб.
Ставка: от 7.6%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья, Загородная недвижимость
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: до 3 000 000 руб.
Ставка: от 8.2%
Срок: от 3 до 30 лет
Первоначальный взнос: от 0%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
Поручительство: возможно
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Общие условия
Требования и документы
Примеры расчётов

Сумма: от 500 000 до 30 000 000 руб.
Ставка: от 8.3%
Срок: от 36 до 360 месяцев
Первоначальный взнос: от 10%

Цель ипотеки: рефинансирование
Категория недвижимости: первичный рынок жилья, Вторичный рынок жилья
Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Информация о ставках и условиях ипотечных продуктов в России предоставлена банками или взята из открытых источников. Пожалуйста, уточняйте условия продуктов в отделениях банков или по телефонам справочных служб.

Рефинансирование ипотеки

Условия оформления
Полезная информация

Ипотека берется на несколько лет, и в течение этого времени у заемщика может возникнуть ситуация, когда нечем выплачивать долг. В этом случае есть риск лишиться объекта недвижимости. Выходом в такой ситуации может стать процедура перекредитования ипотеки в 2021 году.

Выгодным этот шаг будет в том случае, если по условиям новой программы уменьшится ставка, а значит, и размер ежемесячных платежей.

Рефинансирование жилищного займа других банков используется для того, чтобы избежать просрочки, не лишиться жилья , сохранить хорошую кредитную историю. Также заемщик может воспользоваться льготной программой другого банка, получить господдержку, если относится к соответствующей категории граждан.

Процедура оформления новой ссуды может проходить следующим образом:

получение новой жилищного займа, чтобы погасить текущий долг;
выведение жилья из-под залога (заемщик расплачивается с банком, а потом выплачивает новый займ без обременения имущества);
объединение нескольких кредитов в один потребительский.

На финансовом портале Выберу.ру собраны лучшие банковские продукты по рефинансированию жилищных займов. Чтобы найти подходящий вариант, используйте онлайн-поисковик. Задайте нужные параметры рефинансирования: срок выплаты нового жилищного займа, размер первоначального взноса, стоимость объекта недвижимости. Затем нажмите «Подобрать ипотеку». На странице появятся те предложения от банков за 2021 год, которые отвечают заданным параметрам.

Важно! Процедура будет выгодной только в том случае, если процентная ставка нового займа будет ниже, чем у действующего.

Новый жилищный кредит предоставляется при соблюдении следующих условий:

выплаты осуществлятись в полном объеме и в соответствии с графиком;
выплачено более 20% стоимости объекта недвижимости;
срок действия договора осталось не менее трех месяцев;
рефинансирование действующей ипотеки до этого не использовалось.

На каждом этапе рефинансирования потребуется определенный пакет бумаг. назовем их основной перечень:

заявление по форме банка;
российский паспорт (некоторые кредитно-финансовые организации предлагают переоморфление займа нерезидентам РФ);
справка из бухгалтерии о подтверждении дохода или документ по форме банка о величине заработной платы;
копия ГПХ, трудовой книжки или иного документа о трудоустройстве;
СНИЛС, ИНН;
договор действующей ипотеки;
справка об отсутствии просрочек.

Эти справки нужно собрать на начальном этапе. В случае одобрения нового кредита нужно будет предоставить следующий пакет:

договор о передаче залога недвижимости другой организации;
справки на квартиру/дом (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, правка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг).

Читайте также: