Покупка с аукциона налоговая

Опубликовано: 18.05.2024

КРИПТОКОТИК ЗА $134000 / Аукционы, блокчейн и ICO Codex (Май 2021).

Кажется, каждый день продает онлайн. Я говорю с продавцами онлайн-аукционов с таких сайтов, как Amazon, eBay и Etsy, и многие продавцы путаются о налогах. Да, большая часть путаницы связана с налогами с продаж, но не забывайте о налогах на прибыль. А как насчет продажи за границей? А что такое 1099-К?

Мы рассмотрим эти налоги в этой статье, чтобы помочь вам разобраться в путанице, так что вы можете начать продавать онлайн.

Обратите внимание, что эта информация предназначена для онлайн-продавцов, основанных в США.

Является ли ваша продажа бизнесом или «повседневными продажами» или «хобби»

Является ли ваш бизнес «реальным» бизнесом или хобби имеет последствия для вычета расходов, но не для налога с продаж и подоходного налога. Ли ваш бизнес просто для удовольствия, или он превратился в полный рабочий день:

Ваш бизнес-доход должен быть доведен до сведения IRS и государственных налоговых агентств,
Вы должны собирать, сообщать и платить налоги с продаж за свои онлайн-продажи аукционов, а
продажи через вашу налоговую декларацию.

Различные платформы для продажи в Интернете обрабатывают налоги по-разному.

eBay говорит, что это всего лишь «фасилитатор», и он не отслеживает продажи для целей налога на прибыль или налога с продаж. Это не означает, что вы можете избежать этих налогов; он просто берет на себя ответственность держать хорошие записи и платить налоги, когда они должны.

Amazon требует, чтобы все продавцы заполнили форму идентификации подоходного налога (форма W-9 для продавцов США) с информацией о вашем идентификационном номере налогоплательщика. Это предназначено для подачи формы 1099-K (см. Ниже).
Etsy говорит, что продавцы несут ответственность за собственную отчетность по подоходному налогу. Etsy не требует, чтобы вы заполнили форму W-9, и они не отправляют информацию о вашем годовом доходе на Etsy в IRS. Если вы перейдете на определенный уровень продаж или количество продаж, они будут собирать информацию о налоговых идентификациях от вас.

Независимо от того, на каком онлайн-аукционе вы используете, вам необходимо зарегистрироваться для сбора налогов с продаж, связавшись с налоговым департаментом в штате, где вы находитесь.

Наличные продажи и налоги с продаж

Сборы с продаж сложны. Частично это происходит от вашего статуса как интернет-продавца, а не от «магазина кирпичей и минометов». Усложнение также объясняется тем, что налоги с продаж отличаются от штата к штату, а также для местностей внутри государства. Одно государство может иметь десятки различных сумм налога с продаж.

Каждый бизнес, который продает налогооблагаемую продукцию (это больше всего) и услуги (зависит от штата), должен собирать, сообщать и платить налоги с продаж. Вы должны обладать налоговым присутствием (называемым связующим звеном) в государстве, чтобы быть в соответствии с правилами налога с продаж этого штата.В общем, если у вашего бизнеса по продаже онлайн нет связи в штате, вам не нужно собирать налоги с продаж, если вы не продаете кого-то в штате.

Основные онлайн-сайты аукционов предоставляют некоторую помощь с налогами с продаж.

Etsy позволяет вам устанавливать собственные ставки налога с продаж в вашем магазине. Но вы должны знать, каковы ваши ставки в первую очередь.
Amazon рассчитает государственные и местные налоги на продажу и использование ваших продаж.
В eBay вы можете настроить таблицу налогов и ввести ставки налога с продаж. Но вы должны знать государства, в которых вы хотите получить налог с продаж, и ставки.

Более подробную информацию о налоговой взаимосвязи, порядке подачи заявки на участие в учетной записи, а также о том, как собирать, сообщать и платить налоги, см. В моей обширной статье о 5 шагах по началу работы с налогами с продаж.

Приложения для налоговых поступлений для покупок, чтобы сделать вашу жизнь проще

Если вы продаете много продуктов на любом из аукционных сайтов в Интернете или используете Fazillment от Amazon (FBA), лучшим решением для налога с продаж является, вероятно, приложение. Интернет-приложения, такие как Avalara и TaxJar, подключаются к вашей учетной записи продавца онлайн и автоматически рассчитывают налоги с продаж для вас. Да, все они имеют ежемесячную плату, но это стоит того, чтобы избежать хлопот по поиску налогов с продаж.

Онлайн-продажа и подоходный налог

Вы должны сообщать все доходы от продажи через онлайн-аукцион, в IRS и ваше государство. Вы, вероятно, будете использовать Schedule C, который включен в вашу личную налоговую декларацию.

Одной из важных составляющих вашего Списка С, на которую вам нужно обратить внимание, является продажа проданных товаров. Вы должны отслеживать стоимость предметов, которые вы продаете (сложное предложение, если вы продаете подержанные товары). Но важно следить за затратами, чтобы уменьшить ваш доход.

Для получения дополнительной информации см. Эту статью о включении стоимости товаров, проданных в вашей налоговой декларации.

Продажи в Интернете и доходы от иностранных продаж

Многие продавцы онлайн, которые преуспевают, имеют значительные продажи за пределами США. Это означает, что вы должны отслеживать эти продажи и платить налоги на прибыль. IRS заявляет, что вы должны «сообщать о своих доходах по всему миру, включая продажи онлайн-аукционов иностранным клиентам по налоговой декларации США».

Как сообщать о доходах в иностранной валюте. Вы должны сначала собрать информацию об этих продажах, а затем сообщить о таком доходе отдельно в своем расписании C. Уильям Перес, эксперт по планированию налогов, предоставляет информацию о том, как включать иностранный доход в налоговую декларацию.

Налоги на НДС для продаж в ЕС

Если вы продаете товары клиентам в Европейском союзе, вам может потребоваться взимать налоги с НДС на продаваемые вами товары. У Etsy есть хороший обзор налогов на НДС и как они работают.

Онлайн-продажа и форма 1099-K

Возможно, вы видели на своем сайте онлайн-продажи упоминание о форме 1099-K. Банки и другие организации, такие как PayPal, обязаны сообщать о крупных платежных транзакциях в IRS на форме 1099-K. Все онлайн-сайты аукциона включены в это требование.Если у вас есть продажи более чем на 20 000 долларов США в год или удовлетворяются некоторым другим требованиям (для Etsy, например, это 200 продаж в год), эти сайты попросят вас предоставить информацию о вашем идентификационном номере налога. Эта информация будет использоваться для сообщения вашего дохода в IRS на форме 1099-K.

Другие налоги, связанные с продажей в Интернете

В дополнение к основным налогам, описанным выше, могут быть другие налоговые последствия для вашего онлайн-бизнеса, в том числе:

Налог на самообслуживание на прибыль от онлайн-продаж.
Налоги на занятость, если у вас есть сотрудники в вашем онлайн-бизнесе, и
Акцизы, для некоторых покупок.

Сохранение записей для онлайн-продавцов

Некоторые вещи, которые следует помнить о хранении записей для вашего бизнеса в Интернете, чтобы облегчить вам жизнь в налоговое время.

1. Хранить все отчеты об оплате с аукционов. Возможно, вы захотите ввести их в электронную таблицу или в свою учетную систему. Отдельные зарубежные продажи. Вам понадобится этот отчет о доходах в налоговое время.

2. Отделить все отчисления, , включая плату за продажу, налоги с продаж и возмещение, а также вести итоговые суммы этих вычетов за налоговое время.

3. Отслеживайте стоимость проданных предметов , чтобы ваши лучшие способности. Отчетная стоимость проданных товаров поможет вам снизить налоги на бизнес. Все расходы, связанные с вашими продажами, должны быть отслежены, в том числе:

Стоимость доставки и комиссионные с продавца за доставку
Ежемесячные расходы на приложения для налога с продаж и ежемесячные абонементы на услуги аукциона
Отгрузка, этикетки и упаковочные материалы

Аукционный брокер о своей работе и доходах

Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.

Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.

Торги

У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.

Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.

Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.

Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.

Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.

Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.

удавалось получать в месяц с выкупленных долгов

Банкроты

Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.

Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.

Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.

Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.

Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.

Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.

Бизнес

В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.

Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.

Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.

Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.

Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.

Допустим, в ноябре 2018 года мы купили двухкомнатную квартиру в Балашихе за 2 252 000 Р . Оформили ее в Росреестре, выписали предыдущих собственников через суд. Подготовили квартиру к сделке и в марте 2019 года продали за 3 300 000 Р — ниже рыночной цены, чтобы ускорить процесс. Наша комиссия составила 400 000 Р .

Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.

Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.

Инвестредакция не могла пройти мимо

Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т⁠—⁠Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.

Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.

Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.

В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.

Обременения

Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.

Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.

Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.

У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.

Доходы

Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.

Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.

Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.

Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.

В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.

Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.

В каком порядке проходит реализация имущества на торгах? Кто осуществляет руководство процедурой продажи? Как устанавливается первоначальная цена?

Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).

Как устанавливается продажная цена?

Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.

Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.

Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.

Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. №РП/83261/19).

Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом. В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45).

То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.

Как оценивается имущество физического лица?

Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Все ли имущество может уйти с молотка?

В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.

Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.

Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие). Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. №А43-28854/2016).

Процедурные моменты реализации имущества

Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.

Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.

Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).

Кто принимает участие в торгах?

В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).

Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.

публикует и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов;
принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия;
определяет участников торгов;
осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия;
определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;
уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.

С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:

— Часто вижу в объявлениях на сайтах недвижимости квартиры, которые продаются с торгов. При этом риелторы берут на себя участие в этих самых торгах за комиссию. В большинстве таких объявлений отмечено, что для покупки нужна полная сумма (ипотека не подходит). Но в некоторых отмечается, что можно оформить и кредит. Сами квартиры очень привлекательны и продаются за стоимость ниже рыночной. Хочу узнать у экспертов тонкости этой сделки. Действительно ли это не мошенничество? Могу ли я оформить ипотеку на квартиру, покупаемую с торгов? Какие риски у такой сделки?

Отвечает председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров Давид Ризаев:

Первое, что придется сделать физическому лицу, желающему приобрести имущество в рамках торгов, найти объект недвижимого имущества и провести его осмотр. После принятия окончательного решения о выкупе выбранного объекта потребуется пройти регистрацию в специальной электронной системе. Для этого необходимо получить электронную подпись. Это может занять до 2 недель. Затем вносится задаток для участия в торгах. Выигрывает торги тот, кто предложит максимальную цену. На первый взгляд все просто. Однако есть определенные нюансы.

Основные трудности, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости с торгов, – наличие неузаконенных перепланировок, отказ прежних владельцев от снятия с регистрационного учета, зарегистрированные несовершеннолетние и т.п. Эти вопросы подлежат разрешению в судебном порядке после оформления права собственности на квартиру. Но прежде, чем зарегистрировать право собственности, нужно полностью оплатить стоимость имущества. Для этого необходимы деньги. Если бы это была обычная сделка купли-продажи квартиры, можно было обратиться в банк для оформления ипотечного кредита.

Возьмется ли коммерческий банк за кредитование сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в рамках торгов по банкротству? Оформить ипотечный кредит под приобретенный объект больше шансов у того банка, в залоге которого находится объект. Для определения залогодателя квартиры требуется изучить документы по квартире. В выписки из ЕГРН прописывается наименование финансовой организации, с помощью которой была приобретена данная недвижимость. Однако даже тогда процесс может занять много времени. Прежде всего, это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье.

Если по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, в случае с недвижимостью с торгов первоначально происходит окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.

Тех, кто все-таки решится обратиться в коммерческий банк за ипотекой для приобретения недвижимости с торгов, ожидают долгие переговоры с представителями банка по обоснованию целесообразности участия кредитной организации в подобной сделке. На практике большинство коммерческих банков отказываются кредитовать под залог данного объекта недвижимости, видя в такой схеме достаточно много рисков для себя.

Одним из вариантов разрешения проблемы может стать получение предварительного положительного решения банка по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на торгах в среднем ниже рыночной на 20%. Например, рыночная стоимость недвижимости составляет 4 млн рублей, а на торгах такой объект можно приобрести за 3,2 млн рублей. Таким образом, для принятия участия в торгах потребуется иметь 5-20% в случае покупки арестованного имущества или до 50% от стоимости объекта наличными денежными средствами в качестве задатка и одобренное решение по ипотеке на сумму выкупа имущества.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:

Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.

Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.

При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.

Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.

Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.

В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Продажа квартиры с долгов – вполне реальная и законная сделка, хотя и со своими нюансами. Так, существует достаточное количество рисков, с которыми может столкнуться покупатель уже после того, как приобретет жилье по более привлекательной цене.

Очень многие квартиры, продаваемые с торгов, остаются с долгами за коммунальные платежи. И здесь у приобретателя этой квартиры два выхода: либо их мирно оплачивать, либо снять с себя эту ответственность в судебном порядке. В последнее время все судебные инстанции встают на сторону приобретателя и снимают с него обязательства, но судебные тяжбы требуют дополнительного времени и сил.

В квартире могут быть прописаны предыдущие собственники. Если покупатель вовремя не обратил внимания на данное обстоятельство и не взял из ЕГРН выписку, где указывается количество зарегистрированных в квартире людей, в будущем он может столкнуться с проблемой уже зарегистрированных людей в квартире. Совершеннолетних лиц можно снять с регистрации в судебном порядке (в случае, если мирно договориться не удастся), а вот с несовершеннолетними лицами могут возникнуть проблемы.

Предыдущие собственники жилья не согласны с отчуждением имущества. В таком случае у них есть право оспорить эту сделку в судебном порядке, и такое судебное разбирательство может окончиться не в пользу покупателя квартиры с торгов. Так что у нового собственника большой риск лишиться приобретенной недвижимости.

Состояние помещения. Бывают случаи, когда записаться на просмотр квартиры перед торгами невозможно, например, покупатель находится в другом городе или все даты для просмотра уже расписаны.

Всех вышеперечисленных рисков можно избежать, если знать о них заранее и проверить всю соответствующую документацию. Однако некоторые риски проверить по документам невозможно. Если у вас есть подозрения об их наличии, лучше откажитесь от сделки по этой недвижимости, чтобы избежать проблем в будущем.

Теоретически оформить покупку квартиры с торгов в ипотеку возможно, закон этого не запрещает. Однако с точки зрения практики этот вариант вызывает сомнения. Во-первых, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяется организатором торгов, но, как правило, он составляет 10% от начальной цены лота. Во-вторых, если вы выиграете на торгах, вам необходимо будет за определенный срок выкупить квартиру. Его также устанавливает организатор; обычно он составляет 30 дней. За это время вам будет нужно получить одобрение кредита, одобрить саму квартиру у банка на предмет залога и провести сделку. Здесь существует риск, что страховая посчитает данную квартиру неликвидной и откажется выдавать вам деньги на ее приобретение. В таком случае вы потеряете задаток, который вносили перед началом торгов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Арестованное судебными приставами имущество продается с торгов, чтобы полностью или частично погасить долг заемщика перед банком.

Что может быть арестовано и продано через торги?

На аукцион выставляется имущество лиц, по факту долга которых судебными приставами было открыто исполнительное производство.

В момент, когда задолженность и проценты по ней превышают определенный допустимый порог, кредитор вправе обратиться в суд для ее взыскания. Если средств на счетах не хватает, суд может наложить арест на любое принадлежащее должнику имущество.

Это нужно для того, чтобы собственник не смог:

- продать имущество с выгодой для себя;
- заложить его, взяв новый кредит;
- подарить или переоформить его на других лиц с целью сохранить его.

Весь процесс реализации арестованного имущества регулируется федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с ним после решения суда об аресте у должника есть 5 рабочих дней, чтобы возместить долг. В противном случае его имущество будет арестовано и поступит на торги.

Порядок реализации арестованного имущества
После решения суда контроль над всем арестованным имуществом переходит к федеральному агентству “Росимущество”, то есть, фактически, переходит в собственность государства.

Для определения стоимости оно подвергается независимой оценке. Это обеспечивает выгодную для потенциального покупателя цену имущества, так как в нее не закладывается чья-либо выгода от продажи.

Всё, что стоит дороже 30 000₽, подвергается оценке с привлечением экспертов.Стоимость формируется из:

- средней рыночной стоимости такого вида имущества со сходными характеристиками;
- оценки состояния объектов и необходимости ремонта.

Так как попасть на торги арестованного имущества в качестве участника может практически любой заинтересованный человек, это делает такой способ покупки наиболее выгодным. Стоимость такого имущества всегда ниже рыночной, хотя состояние квартиры или автомобиля может быть очень хорошим.

После оценки все лоты поступают в ведение организатора торгов, который занимается их реализацией. Он должен провести их в срок не превышающий 2 месяца с момента передачи ему имущества. Реализация происходит посредством комиссионной продажи, аукциона или публичных торгов.

Объявление о торгах размещается на официальном сайте ФССП, на федеральных ресурсах по аукционам и торгам и в СМИ. Сам аукцион проходит на специальных площадках в электронной форме.

По истечении отведенного срока торги могут и не состояться. Это произойдет, если:

- подадут заявки меньше двух претендентов;
- на торги явится только один участник или вообще не явится никто;
- никто из претендентов не повысит начальную цену;
- победитель торгов не перечислит разницу между авансом и полной стоимостью выкупаемого имущества в течение 5 дней.

Через 10-30 дней торги будут проведены повторно. При этом стоимость лота будет снижена на 15%. Исключением является случай, когда причина несостоявшихся торгов — неуплата победителем стоимости лота. В этом случае она останется прежней.

Если и во время повторного аукциона имущество не будет продано, у кредитора появляется право оставить его себе, оплатив 75% его стоимости от первой определенной оценщиками цены. Если взыскатель отказывается от этого права, оно передается другим кредиторам. Если отказались все, невыкупленное имущество возвращается должнику.

Эта особенность делает аукционы арестованного имущества менее выгодными.

К примеру, на торгах по банкротству во время третьего этапа стоимость снижается постоянно. Это дает возможность не только купить имущество по действительно выгодной цене, но и дождаться еще большего ее снижения.

Арестованное имущество, напротив, падает в цене лишь один раз.

Новички в сфере торгов по банкротству опасаются того, что лоты, выставленные по слишком привлекательным ценам, принесут покупателю больше забот, чем выгоды.

Проблема в том, что без опыта и подготовки они не знают, как отличить действительно выгодное предложение от «кота в мешке». Среди прочего, по этой причине интересные лоты остаются без особого к ним интереса, хотя могут приносить до 300% прибыли при правильном подходе.

Как участвовать в торгах арестованного имущества?
Информация обо всех проводимых торгах арестованного имущества должна размещаться на официальном сайте торгов. Кроме того, объявления регулярно публикаются в газетах и в других печатных и электронных СМИ.

Государство строго следит за исполнением этого пункта законодательства, чтобы вся процедура продажи лотов с торгов оставалась прозрачной и исключала возможность подтасовки результатов.

Стать участником аукциона может любой желающий, кроме:

- бывшего собственника имущества и его близких;
- сотрудников ФССП и аффилированных с ними лиц;
- экспертов, занятых в оценке, и их помощников;
- сотрудников компании-организатора торгов.

Заявку можно подать лично, по почте или в электронном виде. Для участия в торгах через интернет нужно обзавестись электронной подписью, чтобы заверять документы удаленно.

Процесс торгов арестованного имущества можно разделить на следующие условные этапы:

-объявление о торгах;
-регистрация участников;
-проведение самих торгов;
-подведение итогов.

Одновременно с подачей заявки каждый участник вносит задаток за лот. В конце торгов эта сумма возвращается всем проигравшим. Поэтому прежде, чем подавать заявку, нужно убедиться в наличии необходимой суммы.

Как заработать на торгах арестованного имущества?

Если вы хотите узнать, как проходит реализация арестованного имущества, чтобы заработать на этом, то вам необходимо глубже вникнуть в тему. Здесь будет недостаточно пару раз прочитать закон «Об исполнительном производстве».

Для успешного старта в деле заработка на торгах, будь то реализация арестованного имущества или торги по банкротству, нужны такие навыки, как:

юридическая подкованность: будет нелишним прочесть основные правовые акты и разобраться в этой сфере;
аналитические способности: работа аукционного брокера основана на поиске и анализе ликвидных лотов для выгодной перепродажи;
активность и готовность общаться, чтобы находить контакт с организатором торгов и договариваться с покупателями;
Как я уже говорил, торги по банкротству в этом смысле — наиболее выгодный вариант, поскольку там цена на лот может упасть даже до смешных 100₽.

Читайте также: