Плата за пользование земельными участками земельный налог арендная плата рб

Опубликовано: 16.05.2024

Пользование любым видом недвижимости, в том числе и земельными территориями, предусматривает внесение определенной платы.

Земельные активы – природный ресурс федерального значения, которым имеют право пользоваться и владеть все жители страны. Участки предоставляются гражданам на различной основе: для оформления в личную собственность, для временного или постоянного использования на бесплатной или платной основе, в качестве наследства или подарка, для эксплуатации на арендной основе и др.

Пользование любым видом недвижимости, в том числе и земельными территориями, предусматривает внесение определенной платы и налоговых взносов.

Несмотря на существенную разницу между всеми формами владения и эксплуатации территориями, непосредственный процесс распоряжения влечет за собой определенные финансовые затраты. Поэтому каждый гражданин, который имеет возможность распоряжаться земельными участками, должен знать, в чем заключается смысл понятия платы за пользование землями, а также какими являются основные этапы внесения финансовых взносов.

Понятие платы за использование земли. Платность использования земли как принцип земельного права

Одним из базовых принципов государственного земельного права является платность использования земли. Согласно действующей законодательной базе финансовая плата за эксплуатацию территории – это обобщенное правовое наименование, которое используется для названия всех разновидностей обязательных денежных платежей.

Соответственные взносы должны уплачиваться на основе права частной собственности или же любых других материальных прав на земельные территории. В соответствии с законодательными актами существуют следующие виды земельных взносов:

  • платежи, которые должны вноситься владельцами за предоставление или приобретение земельных участков в частную собственность. Такие выплаты начисляются при заключении сделки купли-продажи;
  • плата непосредственно за реализацию своих эксплуатационных прав и использование территорий.

Цели платности пользования природными ресурсами

Использование земель является платным и расценивается не только как мера административного наказания и юридического контроля всех пользователей земельными участками, но и способ регуляции правоотношений между государством и владельцами земель, а также стабилизации законодательной базы в земельной сфере. Таким образом, передовыми целями платности использования земельных ресурсов являются:

  • максимальное стимулирование пользователей земельных территорий к рациональному распоряжению имуществом, а также принятию мер по охране и качественному освоению земель. Такие мероприятия позволяют значительно повысить плодородные свойства почвы;
  • повышение интересов производителей и пользователей в эффективности и оптимизации использования земельных природных ресурсов;
  • в качестве регулирующего инструмента, который способствует нормализации социально-экономических условий эксплуатации на земельных территориях, качество которых существенно отличается между собой;
  • создание материального интереса пользователей и владельцев в максимальном сохранении и восстановлении земли;
  • всяческое развитие социальной и транспортной инфраструктуры в населенных пунктах;
  • в качестве финансового источника для осуществления мероприятий по восстановлению и улучшению свойств земельных ресурсов;
  • формирование финансовых фондов, которые занимаются оплатой возведения проектов инфраструктуры.

Земельный налог и арендная плата

Основными формами платы за использование земли являются следующие разновидности финансовых взносов, которые отличаются между собой кругом лиц, которые вносят взносы, и периодичностью отчисления:

  • Обязательный земельный налог – форма земельных взносов, которая вносится ежегодно всеми владельцами земельных территорий (собственниками и пользователями), за исключением арендаторов.

Сумма налога на оплату земли абсолютно не зависит от вида и результатов хозяйственной деятельности, а также особенностей эксплуатации территорий всеми владельцами – собственниками и пользователями. Налог выступает в форме стабильных взносов за определенную единицу земли за календарный год;

  • Арендная оплата взимается арендодателем за все территории, которые предоставляются в пользование арендаторам на основе условий договора об аренде;
  • Нормативные цены на земельные территории предусматриваются для использования при заключении любых сделок с земельной недвижимостью (покупки или продажи), которые предусмотрены законодательством.

Помимо этого, нормативная цена используется в процессе получения финансового кредита в банковских заведениях, если залогом выступают земельные участки. Нормативная плата вычисляется с учетом качества почвы и места расположения участка, а также исходя из будущего возможного дохода в процессе использования, который может получить пользователь за определенный срок окупаемости.

Плательщики земельного налога и арендной платы за землю

Земельный налог контролируется и устанавливается согласно с действующим земельным законодательством. Право контролировать и требовать оплаты земельного налога имеют право следующие организации:

  • муниципальные субъекты государства;
  • органы государственной власти городов федеративного значения.

Стороной, которая должна уплачивать все налоговые взносы с соблюдением всех сроков и нормативов, являются следующие лица:

  • юридические лица, промышленные предприятия и организации или физические лица, которые владеют земельными территориями на праве законной собственности, бессрочного использования на постоянной основе или наследуются на пожизненной основе, которые были признаны объектом налогообложения;
  • компании и организации, которые являются владельцами паевых инвестиционных фондов, состоящих из отдельных земельных участков;

Не являются налогоплательщиками физические и юридические лица, которые используют земельные территории на основе договора аренды или же владеют участками, которые предоставляются на праве бесплатного пользования на определенный срок.

Плательщиками арендной платы являются все юридические и физические лица, которые пользуются и распоряжаются земельными территориями на основе договора об аренде в качестве арендатора. Арендная плата за использование земельных территорий устанавливается следующими учреждениями:

  • Правительством РФ;
  • органами государственной власти и федеральными субъектами;
  • муниципальными органами местного самоуправления.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога

Порядок уплаты земельного налога предусматривает не только внесение взносов, но и предоставление налоговых льгот, а также установление размера не облагаемой налогом суммы для определенного круга плательщиков.

Сроком выплаты налогов является налоговый период, который соответствует календарному году.

Для индивидуальных предпринимателей отчетным периодом является первый, второй и третий квартал календарного года. Порядок исчисления и уплаты налога на землю устанавливается законодательной базой и нормативными актами муниципальных органов самоуправления, на территории которых налог будет обязателен к оплате всеми плательщиками.

Лицами, которые обязаны регулярно вносить налоговые выплаты за земельные участки, являются все группы пользователей (собственники, владельцы, эксплуататоры), кроме арендаторов земельных участков.

Условия и сроки внесения платы за аренду земли

Согласно действующему земельному законодательству арендная плата взимается за все территории, которые предоставляются на основе договора аренды. Сроки внесения и размер арендной платы за участки, которые находятся в частной собственности физических или юридических лиц, устанавливаются в соответствии с условиями договора об аренде территорий.

Если земельные территории находятся в распоряжении государственных или муниципальных органов, то за использование таких участков арендаторы выплачивают плату в размере кадастровой стоимости конкретного отрезка. В случае если кадастровая стоимость для выплаты аренды не предусмотрена, то используется нормативная цена территорий.

от 22 декабря 2009 года N 480

Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена

(с изменениями на 2 июля 2020 года)

(в ред. Постановлений Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2010 N 380, от 20.01.2011 N 5, от 30.12.2011 N 535, от 11.04.2012 N 100, от 30.07.2014 N 351, от 30.12.2014 N 645, от 02.06.2015 N 212, от 31.12.2015 N 567 (ред. 10.03.2016), от 10.03.2016 N 72, от 27.06.2016 N 255, от 07.02.2017 N 32, от 14.02.2017 N 52, от 28.06.2017 N 298, от 07.03.2018 N 96, от 16.01.2019 N 16, от 02.07.2020 N 392)

1. Утвердить прилагаемые:

правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена;

ставки арендной платы за земли на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов;

средние ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена;

рекомендуемые коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков;

ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления;

таблицу соответствия ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

2. Установить, что размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральными законами, определяется одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

г) в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

2.1. Установить, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, предусмотренном правилами определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Ежегодный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в случае их образования из земельных участков, ранее предоставленных юридическим и физическим лицам, в том числе по результатам торгов (конкурсов, аукционов), определяется пропорционально размеру ежегодной арендной платы исходного земельного участка.

3. Установить, что по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010 - 2020 годы осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.

(в ред. Постановлений Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 535, от 30.07.2014 N 351, от 14.02.2017 N 52, от 07.03.2018 N 96, от 16.01.2019 N 16, от 02.07.2020 N 392)

4. Установить, что с 1 января 2006 года до 31 марта 2009 года включительно размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется согласно порядку, утвержденному Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23 декабря 2005 года N 286 "Об утверждении Порядка определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю".

5. В случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), размер арендной платы определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

6. Рекомендовать государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления переоформить арендные права на иные права, предусмотренные земельным законодательством.

6.1. Установить, что возврат арендаторам излишне уплаченной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в течение 3 месяцев после окончания финансового года, в случае подачи заявления арендатора о возврате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка - до окончания этого финансового года, если заявление арендатором подано по истечении финансового года, в котором излишне уплачена арендная плата, - в течение 2 месяцев со дня подачи заявления.

7. Рекомендовать органам местного самоуправления разработать аналогичный порядок определения размера и внесения арендной платы, возврата арендаторам излишне уплаченной арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

9. Настоящее Постановление вступает в силу с 1 января 2010 года.

Утверждены
Постановлением Правительства
Республики Башкортостан
от 22 декабря 2009 г. N 480

ПРАВИЛА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА И ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН, И ЗЕМЛИ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА

(в ред. Постановлений Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2010 N 380, от 20.01.2011 N 5, от 30.12.2011 N 535, от 11.04.2012 N 100, от 30.07.2014 N 351, от 30.12.2014 N 645, от 02.06.2015 N 212, от 31.12.2015 N 567, от 14.02.2017 N 52, от 28.06.2017 N 298, от 07.03.2018 N 96, от 16.01.2019 N 16, от 02.07.2020 N 392)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящие Правила разработаны в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" и определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), предоставляемые в аренду юридическим и физическим лицам.

1.2. Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:


Елена Гузова

Согласно Указу N 160 местные исполкомы могут увеличивать (уменьшать) размер ежегодной арендной платы за землю до 2 раз. При этом в 2020 году она уплачивается организациями в соответствии с решениями, принятыми в этом году. Некоторые местные исполкомы, в том числе и Мингорисполком, до сих пор не приняли такие решения. Имеют ли право организации самостоятельно пересчитать годовую арендную плату за землю, которая была исчислена с учетом увеличения (уменьшения) до 2,5 раз?

Нет, организации не вправе самостоятельно пересчитать арендную плату за землю.

Указом N 160 оговорен размер коэффициента, в пределах которого местные исполкомы вправе увеличивать или уменьшать арендную плату за землю. А вот конкретный размер коэффициента, а также конкретные категории арендаторов, в отношении которых применяется увеличение или уменьшение, устанавливаются в самих решениях местных исполкомов .

В связи с этим самостоятельно пересчитать арендную плату за 2020 год, исчисленную ранее с учетом коэффициента согласно нормам Указа N 101, нельзя. Следует дождаться принятия соответствующих решений. И не позднее 20-го числа второго месяца квартала, следующего за кварталом их принятия, — внести изменения в годовой расчет .

Отметим, что облисполкомам и Мингорисполкому для принятия мер по реализации Указа N 160, вступившего в силу с 16.05.2020, отведено 6 месяцев .

Организация 20.07.2020 заказным письмом получила от местного исполкома выписку из решения от 25.06.2020 об изменении границ земельного участка и допсоглашение от 10.07.2020 к договору аренды земельного участка, заключенному в 2011 году. Согласно допсоглашению изменен размер ежегодной арендной платы. Его госрегистрация произведена 27.07.2020. Когда организации необходимо подать уточненный расчет и уплатить арендную плату за землю?

Уточненный расчет — не позднее 20.07.2020, уплата за III квартал — не позднее 24.08.2020.

В случае изменения договора аренды земельного участка в части размера ежегодной арендной платы она исчисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия соответствующего решения об изменении. Арендная плата уплачивается пропорционально количеству месяцев аренды земельного участка в календарном году .

Корректировки в годовой расчет вносятся организациями не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором возникли основания для определения арендной платы за землю (в том числе если произошло изменение договора в части ее размера) .

Арендная плата уплачивается после представления уточненного расчета не позднее ближайшего установленного срока уплаты .

На основании указанных норм законодательства и приведенных в вопросе сведений полагаем следующее. Решение об изменении границы (площади) земельного участка принято в июне. Значит, со следующего месяца (июля) арендная плата за него исчисляется и уплачивается исходя из нового размера, определенного в допсоглашении к договору аренды. Связанные с этим корректировки следует внести в годовой расчет не позднее 20.07.2020. А после подачи уточненного расчета — уплатить арендную плату за III квартал текущего года по сроку не позднее 24.08.2020 (22.08.2020 и 23.08.2020 — выходные).

Организация получила в аренду земельный участок, находящийся в госсобственности. Решение о его предоставлении принято местным исполкомом в июне текущего года. Когда (22.07.2020 или 22.08.2020) наступает срок уплаты арендной платы за землю?

Начало исчисления и уплаты — 01.07.2020, срок уплаты за III квартал — не позднее 24.08.2020.

При принятии в течение текущего года решения о предоставлении земельного участка в аренду арендная плата за него исчисляется и уплачивается организацией пропорционально количеству месяцев аренды в этом году начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения .

Годовой расчет по арендной плате в таком случае представляется не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о предоставлении земли .

По общему правилу организации оплачивают аренду земли (кроме земель сельхозназначения) по выбору :

— единовременно (не позднее 22 февраля текущего года) — в размере исчисленной годовой суммы;

— ежеквартально (не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала) — в размере 1/4 исчисленной годовой суммы.

Если обстоятельства для исчисления и уплаты арендной платы возникли в течение текущего года (кроме ноября и декабря), она уплачивается не позднее даты, соответствующей ближайшему сроку уплаты, который следует за датой представления расчета по арендной плате .

Таким образом, поскольку решение о предоставлении земли в аренду принято в июне, арендная плата за 2020 год исчисляется и уплачивается с 1 июля по 31 декабря. Дата представления годового расчета — не позднее 20.07.2020. Уплатить арендную плату следует не позднее 24.08.2020 (22.08.2020 и 23.08.2020 — выходные) (за июль — сентябрь) и не позднее 23.11.2020 (22.11.2020 — выходной) (за октябрь — декабрь).

Организация имеет филиал, выделенный на отдельный баланс и имеющий банковский счет. Она является плательщиком арендной платы за земли, находящиеся в госсобственности. В рамках Указа N 143 Мингорисполком принял решение об уменьшении в 2 раза суммы арендной платы, подлежащей уплате по срокам, приходящимся на II и III кварталы 2020 года. Применить уменьшение могут организации, основной вид осуществляемой экономической деятельности которых включен в перечень, прилагаемый к решению. Филиал организации осуществляет деятельность, включенную в данный перечень. Вправе ли организация применить понижающий коэффициент?

Полагаем, организация вправе применить понижающий коэффициент.

Согласно подп. 2.2 Указа N 143 местные органы власти имеют право в течение II и III кварталов текущего года принимать решения об уменьшении арендной платы за землю, которая подлежит уплате в указанных кварталах. Данными решениями устанавливается понижающий коэффициент, а также определяются категории плательщиков, которые вправе его применить, чтобы уменьшить платеж в бюджет. Как правило, это те плательщики, которые ведут деятельность, включенную в перечни, содержащиеся в решениях.

По гражданскому законодательству филиалом является обособленное подразделение организации, расположенное вне места ее нахождения и осуществляющее все или часть ее функций .

Следовательно, поскольку филиал — это, по сути, составная часть организации, полагаем, она вправе воспользоваться понижающим коэффициентом и уменьшить арендную плату за землю, подлежащую уплате за II и III кварталы текущего года.

Отметим, что порядок определения основного вида деятельности установлен соответствующими указаниями Белстата от 30.11.2012 N 289.

Указом N 160 предусмотрено, что увеличения до 2 раз размера ежегодной арендной платы, принятые местными исполкомами, не распространяются на энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по электроснабжению. В связи с этим может ли такая организация без обращения в местные исполкомы, с которыми заключены договоры аренды земельных участков, пересчитать арендную плату за землю за 2020 год без применения повышающих коэффициентов?

Организация вправе самостоятельно пересчитать арендную плату за 2020 год.

С 01.01.2020 местные исполкомы на основании своих решений вправе увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов. В 2020 году она уплачивается организациями в соответствии с решениями, принятыми в этом году .

Вместе с тем с указанной даты увеличение размера ежегодной арендной платы за землю по решениям местных исполкомов не распространяется на определенный перечень организаций, в том числе и на энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по электроснабжению .

Арендная плата за землю с учетом увеличения (уменьшения) на основании решений местных исполкомов исчисляется и уплачивается организациями независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды в части размера ежегодной арендной платы .

Значит, организациям не нужно ждать от арендодателей допсоглашений к договору аренды, чтобы пересчитать арендную плату за 2020 год с учетом новых увеличивающих или уменьшающих коэффициентов, установленных с 01.01.2020. Они могут сделать это самостоятельно после принятия местными исполкомами соответствующих решений .

Что касается организаций, на которые не распространяется увеличение размера аренды, они также вправе самостоятельно (без допсоглашения к договору аренды) пересчитать годовую арендную плату за землю без применения увеличивающего коэффициента. Поскольку с 01.01.2020 в отношении таких плательщиков установлена прямая норма о неприменении увеличения по решениям местных исполкомов.

31.07.2019 организация ввела в эксплуатацию в установленном порядке возведенное капстроение, расположенное на земельном участке, которое получено в аренду. С 02.09.2019 некоторые помещения капстроения сданы в аренду другой организации. В связи с вступлением в силу Указа N 160 организация планирует использовать льготу согласно подп. 5.43 Положения N 160 и пересчитать арендную плату за землю за 2020 год. Как определить ее размер в части, приходящейся на сданные в аренду помещения?

Арендная плата за землю исчисляется пропорционально переданным в аренду площадям капстроений.

С 01.01.2020 за земельные участки (их части), на которых расположены впервые введенные в действие капстроения, организации вправе не исчислять и не уплачивать арендную плату за землю в течение 1 года с даты приемки капстроений в эксплуатацию в установленном порядке. Льгота используется с 1-го числа месяца, в котором возникло право на нее .

Однако если указанные капстроения (их части) сданы в аренду, то освобождение в отношении земельных участков (их частей) утрачивается, кроме установленных случаев. И тогда арендная плата за землю уплачивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем передачи капстроений (их частей) в аренду .

В рассматриваемой ситуации организация в связи с введением с 01.01.2020 льготы вправе пересчитать арендную плату за землю за 2020 год. Освобождение от нее возможно к применению в течение времени, оставшегося до истечения 1 года с даты приемки капстроения в эксплуатацию, и только в части площади земли, которая приходится на площадь капстроения, не сданную в аренду. При использовании освобождения предусмотрено заполнение приложения 1. Это сведения о размере и составе использованных льгот, которые представляются одновременно с расчетом по арендной плате за землю .

А за площадь земли, приходящуюся на сданные в аренду помещения, уплата арендной платы после применения льготы продолжается. В этом случае она исчисляется пропорционально площадям помещений, переданным в аренду .

Чтобы определить площадь земельного участка, в отношении которой арендная плата за землю при сдаче капстроений в аренду уплачивается, нужно заполнить приложение 3. Алгоритм определения площади приведен в графе 8. Данное приложение подается в ИМНС вместе с расчетом по арендной плате за землю .

Площадь земельного участка, рассчитанная в приложении 3, указывается в графе 3 части II «Расчет суммы арендной платы за земельные участки». Исходя из данной площади исчисляется ежегодная арендная плата за землю, которая на нее приходится (графа 4). А далее по приведенному алгоритму (графа 8) определяется сумма арендной платы к уплате.

Министерство по налогам и сборам и Министерство финансов письмом от 31.03.2021 №2-2-12/00751 № 5-1-26/85 разъяснили особенности исчисления земельного налога в 2021 году. В письме говорится следующее.

Законом № 72-З внесены изменения в Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее — НК), в частности в приложение 6 к НК.

Так, с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г. установлена ставка земельного налога в размере 1,5% на земельные участки, относящиеся по функциональному использованию к общественно-деловой зоне, по которым налоговой базой является кадастровая стоимость, предоставленные для размещения:

торговых центров, в том числе автомобильных стоянок, обслуживающих эти торговые центры;

торговых объектов, входящих в торговую сеть.

С 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г. арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной собственности (далее — арендная плата), исчисляется и уплачивается в размере, определенном с учетом коэффициента к кадастровой стоимости 0,015, независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок, предоставленный для размещения:

торговых центров, в том числе автомобильных стоянок, обслуживающих эти торговые центры;

торговых объектов, входящих в торговую сеть (п. 7 ст. 3 Закона № 72-З).

Функциональное использование земельного участка (вид оценочной зоны) определяется при исчислении земельного налога в соответствии с приложением 5 к НК на основании целевого назначения земельного участка, установленного местным исполнительным комитетом (п. 3 ст. 240 НК), при исчислении размера ежегодной арендной платы — в соответствии с приложением 2 к Указу от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 160) (п.п. 1.2 п. 1 Указа № 160).

Применение ставки в размере 1,5% и коэффициента к кадастровой стоимости 0,015 в части земельных участков, на которых расположены торговые центры, в том числе автомобильные стоянки, обслуживающие эти торговые центры.

В случае, если из решения местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка и иных правоудостоверяющих документов прямо не усматривается для обслуживания какого именно вида торгового центра (торгово-делового центра, торгово-развлекательного центра, административно-торгового центра) предоставлен и (или) фактически используется земельный участок, относящийся к общественно-деловой зоне, то для определения ставки, по которой подлежит исчислению земельный налог (коэффициента, с применением которого подлежит исчислению арендная плата), необходимо принимать во внимание положения Закона № 128-З, которым определено, что признается торговым центром.

Исходя из определения торгового центра, содержащегося в Законе № 128-З, торгово-развлекательный центр удовлетворяет критериям торгового центра, соответственно, по земельным участкам, на которых расположены торговые центры, торгово-развлекательные центры земельный налог (арендную плату) следует уплачивать по ставке 1,5% (с применением коэффициента к кадастровой стоимости 0,015).

Для многофункциональных земельных участков (например, предоставленных для содержания и обслуживания здания многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями административного и административно-торгового использования) и земельных участков, относящихся к общественно-деловой зоне, предоставленных и (или) фактически используемых для размещения объектов, по которым установлены различные ставки земельного налога (различные коэффициенты к кадастровой стоимости) (например, предоставленных для содержания и обслуживания торгово-делового центра, административно-торгового центра), ставка земельного налога в размере 1,5% (коэффициент к кадастровой стоимости 0,015) подлежит применению к части площади земельного участка, приходящейся на капитальные строения (здания, сооружения), их части, фактически используемые для размещения торговых центров, в том числе автомобильных стоянок, обслуживающих эти торговые центры, торговых объектов, входящих в торговую сеть, независимо от того, кем такое фактическое использование осуществляется (собственниками капитальных строений (зданий, сооружений), их частей либо арендаторами и т.д.).

При этом расчет площади части земельного участка, по которой подлежит применению ставка земельного налога в размере 1,5%, производится путем деления общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке, и умножения на общую площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, относящихся к торговым центрам, в том числе автомобильным стоянкам, обслуживающим эти торговые центры; торговым объектам, входящим в торговую сеть.

Расчет площади части земельного участка, арендная плата по которой исчисляется с применением коэффициента к кадастровой стоимости 0,015, производится путем умножения общей площади земельного участка на удельный вес площадей капитальных строений (зданий, сооружений), их частей являющихся торговыми центрами, в том числе автомобильными стоянками, обслуживающими эти торговые центры, торговыми объектами, входящими в торговую сеть, к общей площади всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке.

С учетом того, что торгово-деловые, торгово-административные, бизнес-центры не соответствуют критерию торгового центра, определенному Законом № 128-З, то для определения доли земельного участка, облагаемого по повышенной ставке земельного налога (арендной платы), принимается только площадь торговых объектов, входящих в торговую сеть.

Примеры.

Исчисление и уплата земельного налога по ставке 1,5% (арендной платы с применением коэффициента к кадастровой стоимости 0,015) производится начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлен земельный участок (в случае, если земельный участок предоставлен в течение 2021-2022 гг.) и (или) начато фактическое использование земельного участка (его части) для размещения торговых центров, в том числе автомобильных стоянок, обслуживающих эти торговые центры, торговых объектов, входящих в торговую сеть. Исчисление и уплата земельного налога по ставке 1,5% (арендной платы в с применением коэффициента к кадастровой стоимости 0,015) прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором прекращено право пользования земельным участком и (или) фактическое использование земельного участка (его части) для размещения торговых центров, в том числе автомобильных стоянок, обслуживающих эти торговые центры, торговых объектов, входящих в торговую сеть.

По согласованию с Министерством антимонопольного регулирования и торговли (МАРТ) сообщаем:

  • в части аптек:

общегосударственным классификатором Республики Беларусь ОКРБ 005-2011 «Виды экономической деятельности», утв. постановлением Госстандарта от 05.12.2011 № 85, продажа товаров в аптеках отнесена к розничной торговле фармацевтическими препаратами в специализированных магазинах (аптеках, ветеринарных аптеках) (код 4773).

Согласно Инструкции о порядке классификации розничных торговых объектов по видам и типам, утвержденной постановлением Министерства антимонопольного регулирования и торговли от 15.09.2020 № 59 (далее — Инструкция № 59), которая принята на основании абзаца 4 подп. 1.10 п. 1 ст. 7 Закона № 128-З, аптеки отнесены к специализированным непродовольственным магазинам. При этом п. 9 ст. 1 Закона № 128-З определено, что магазин — это стационарный торговый объект, имеющий торговое помещение.

  • в части автосалонов:

«Автосалоны» в соответствии с Инструкцией № 59 отнесены к специализированным непродовольственным магазинам по продаже автомобилей и автозапчастей.

Также следует обратить внимание, что исходя из определения понятия «торговая сеть», содержащегося в Законе № 128-З, два и более стационарных торговых объекта, в которых осуществляется деятельность несколькими субъектами торговли с использованием одного средства индивидуализации участников гражданского оборота, товаров, работ или услуг, в том числе на условиях договора комплексной предпринимательской лицензии (франчайзинга), также формируют торговую сеть независимо от того, что непосредственно сами торговые объекты могут принадлежать разным юридическим лицам.

Таким образом, ставка земельного налога в размере 1,5% (коэффициент к кадастровой стоимости 0,015) подлежат применению по земельным участкам (их частям), относящихся к общественно-деловой зоне, на которых размещены:

торговые центры (включая торгово-развлекательные центры), в том числе автомобильные стоянки, обслуживающие эти торговые центры;

торговые объекты, входящие в торговую сеть (включая аптеки, автосалоны), в том числе при расположении таких торговых объектов в торгово-деловых центрах, административно-торговых центрах, жилых домах со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и т.д.).

Ставка земельного налога в размере 1,5% (коэффициент к кадастровой стоимости 0,015) не подлежит применению по земельным участкам (их частям), предоставленным (фактически используемым) для размещения интернет — магазинов, а также пунктов выдачи товаров, не являющихся торговыми объектами.

Что понимается под арендой?

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее — ГК).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 п.1 ст.578 ГК).


Порядок изъятия и предоставления в аренду земельных участков

В аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности (далее – государственный земельный участок), можно получить в соответствии с порядком, определенном в Указе Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 667.

Граждане Республики Беларусь, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства могут арендовать земельные участки на территории Республики Беларусь, находящиеся как в государственной собственности, так и в частной. При аренде государственного земельного участка арендодателями выступают местные исполкомы либо администрации СЭЗ (ч. 2 и 3 ст. 17, ст. 27 — 30 КоЗ).

Плата за право заключения договора аренды

По общему правилу, за право заключения договоров аренды государственных земельных участков вносится плата (ст. 31-1 КоЗ), при условиях когда:

  1. Земельный участок находится в государственной собственности и предоставляется в аренду без проведения аукциона;
  2. Земельный участок находится в государственной собственности и предоставляется в аренду по результатам аукциона (размер платы определяется по результатам аукциона).

Исключениями являются случаи, когда государственный земельный участок предоставляется:

  1. для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;
  2. при обращении за оформлением документов, удостоверяющих права на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании, за исключением случаев, когда такая плата взималась при предоставлении этих участков в аренду для строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
  3. для размещения приемных пунктов вторичного сырья, объектов сортировки, обезвреживания, переработки коммунальных отходов и объектов захоронения твердых коммунальных отходов (организациям, осуществляющим сбор, сортировку (разделение по видам), подготовку к обезвреживанию и (или) использованию вторичных материальных ресурсов)

— инвесторам и (или) организациям, реализующим инвестиционный проект:

  1. для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами.

Если требуется дополнительный земельный участок для реконструкции существующего объекта недвижимости, то плата за предоставление такого дополнительного земельного участка взимается только в случае, если плата за право заключения договора аренды земельного участка взималась за основной земельный участок (Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2019 г. № 485).

Существенные условия договора аренды

К существенным условиям договора аренды государственного земельного участка можно отнести:

  1. Предмет договора, цена договора, иные условия, определяемые ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно Закону о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним от 22 июля 2002 г. № 133-З (далее – Закон о госрегистрации) и Типовой форме договора аренды (утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 г. № 427), в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности при описании предмета должны быть указаны:

  • местонахождение государственного земельного участка;
  • площадь;
  • целевое назначение;
  • кадастровый номер государственного земельного участка.
  • Срок аренды государственного земельного участка.
  1. Иные условия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь. Например, если договор аренды заключается по результатам аукциона, то это условие возможно прописать в договоре аренды.

Срок аренды земельного участка

Сроки аренды земельных участков определены ст. 17 КоЗ:

  • общий срок аренды — 99 лет;
  • минимальный срок аренды — 10 лет (для ведения сельского хозяйства);
  • срок аренды земельного участка, который предоставляется для целей строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) -не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), на более короткий срок — только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок;
  • срок аренды земельного участка, который предоставляется для целей обслуживания переданного в аренду водного объекта (его части) – ровняется сроку аренды этого водного объекта (его части).

Что возможно разместить на арендованном земельном участке?

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются:

  • строительство капитальных строений (зданий, сооружений);
  • создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений.

При этом необходимо соблюдать целевое назначение участка и условия предоставления его в аренду. В противном случае, земельный участок могут изъять.

Плата за пользование земельным участком

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, уплачивается арендная плата. В соответствии с ч. 5 ст. 32 КоЗ, порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Указом Президента Республики Беларусь от 12 мая 2020 г. № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 160).

Положением о порядке определения, исчисления и уплаты, утвержденным Указом № 160, определены случаи, когда арендная плата за земельные участки не взимается и не уплачивается юридическими лицами. Так, арендная плата не исчисляется и не уплачивается юридическими лицами (п. 5 указанного Положения) (некоторые случаи):

  • за земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств физических лиц;
  • за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию;
  • за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), их части, переданные юридическими лицами в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование научным организациям и научно-технологическим паркам.

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает ряд льгот по арендной плате.

Права арендатора по договору

Арендатор с учетом установленных ст. 47, ст. 50, ст. 69 КоЗ ограничений имеет следующие права:

1) передать весь земельный участок в субаренду;

2) передать свои права и обязанности по договору другому лицу;

3) передать право аренды земельного участка в залог;

4) вносить право аренды земельного участка в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ;

5) заключить договор аренды на новый срок в преимущественном порядке перед другими лицами (ч. 3 ст. 69 КоЗ). Договор аренды земельного участка не может исключать такое право арендатора;

6) приобрести арендуемый участок в частную собственность в преимущественном порядке перед иными лицами. Иностранные организации и их представительства не имеют такого преимущественного права (ч. 6 ст. 69 КоЗ).

При аренде государственного земельного участка арендатор может реализовать права, перечисленные в п. 1-4, если (ч. 4 ст. 69 КоЗ):

— взималась плата за право заключения договора аренды. Если плата не взималась, ее следует внести до момента совершения сделки с арендуемым участком (ч. 12 ст. 70 КоЗ);

— законодательные акты не устанавливают иного.

Государственная регистрация договора аренды

На практике договор аренды государственного земельного участка совершается в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Исходя из требований законодательства указанный договор подлежит регистрации в территориальной организации по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подп. 3.4 п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации).

При этом, из данного правила есть исключения, а именно: при аренде государственного земельного участка сроком до 1 (одного) года, а также при продлении аренды на сроки не более 1 (одного) года не требуется заключение письменного договора аренды и соответственно, его регистрация (ч. 2 ст. 2, ч. 3 ст. 20 КоЗ).

Читайте также: