Неправильно задан период формирования отчета выберите даты внутри одного налогового периода

Опубликовано: 14.05.2024

В период подготовки годовой отчётности бухгалтерия заново поднимает все документы за прошедший год. И часто обнаруживается, что не всё было учтено правильно, причём ошибки могут относиться даже к ещё более ранним периодам. Расскажем, как правильно поступить с такими находками.

«Доходные» ошибки

Налоговые последствия

Забытые операции по реализации товаров, работ или услуг, не выявленная вовремя кредиторская задолженность, которая подлежит списанию, неточности при подсчёте доходов, расходов или вычетов — все эти ошибки объединяет то, что они занижают доходную часть налогов, поэтому они называются «доходными».

Однако из этого правила есть исключения.

Сроки взыскания налога и пеней начинают течь с того момента, когда ФНС находит неуплату (п. 3 и 9 ст. 46, п. 2 и 8 ст. 69, п. 1 и 4 ст. 70 НК РФ). Другими словами, инспекторы в рамках контрольного мероприятия под названием «проверка данных отчётности» могут в 2020 году выявить недоимку даже 2000 года, и в полном соответствии с НК РФ, начать процедуру взыскания (ст. 46, п. 1 ст. 70, п. 1 ст. 82 НК РФ).

Однако сложилась судебная практика в этом вопросе в пользу налогоплательщика.

Если с момента образования недоимки прошло много времени, то взыскивать её неправомерно.

Личные последствия

Для руководства компании недоимка может стать источником и других проблем: речь идёт об уголовной ответственности за неуплату налога. За простую ошибку никакого уголовного преследования, конечно же, не будет. Опасность возникнет только в том случае, если недоимка образовалась потому, что в налоговую декларацию внесли заведомо ложные сведения — к примеру, утаили документы о доходах.

Но даже и в этом случае уголовная ответственность наступает только в отношении недоимки в крупном размере (более 5 млн рублей за три последовательных года). Если эти условия выполняются, то наряду с трёхгодичным сроком давности по НК РФ работают ещё и сроки привлечения к уголовной ответственности, которые могут доходить и до десяти лет (пп. «в» п. 1 ст. 78 УК РФ).

Если вы сами нашли такую ошибку и поняли, что срок давности ещё не истёк, то лучше не искушать судьбу и погасить недоимку с представлением уточнёнок, не доводя до возбуждения уголовного дела (п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 76.1 УК РФ).

«Расходные» ошибки

Ошибки, от которых страдает не бюджет, а налогоплательщик, называются «расходными»: это неучёт расходов, вычетов и т.п. В зависимости от ситуации такая ошибка может приводить к фактической переплате налога в бюджет или к занижению суммы убытка.

С первым случаем мы уже знакомы: это ситуации, когда по документам невозможно определить период, к которому относится ошибка. В части расходов это исключение применить невозможно, потому что первичка должна содержать дату (пп. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Если определить период ошибки невозможно, значит, документы составлены неправильно, и расходы учесть нельзя (п. 49 ст. 270 НК РФ).

А вот второй случай как раз касается расходов. Считается, что если ошибки из прошлых периодов привели к излишней уплате налога, то перерасчёт можно произвести в том же налоговом периоде, когда они были выявлены. Казалось бы, эта норма открывает возможность для учёта любых «расходных» ошибок без подачи уточнённых деклараций. Но на самом деле это не так.

Во-первых, воспользоваться правом на учёт ошибок прошлых лет в текущем периоде может только тот, кто в «ошибочном» периоде действительно уплачивал налог в бюджет (ст. 54 НК РФ).

Во-вторых, исправление ошибки в текущем периоде — это разновидность зачёта излишне уплаченного налога, когда переплата одного года перекрывается недоплатой в другом. А такая операция возможна только в течение трёх лет с момента ошибки (п. 3 и 7 ст. 78 НК РФ, Определение ВС РФ от 21.01.2019 № 308-КГ18-14911 по делу № А32-37022/2017).

Другими словами, бухгалтер Сергей из компании «Небоскрёб» в декларацию за 2019 год может без проблем включить расходы за 2018 и 2017 годы. Расходы 2016 года уже находятся в зоне риска, потому что по каждому из них нужно смотреть правила учёта (ст. 272, 273 или 346.16–346.17 НК РФ), чтобы определить дату для отсчёта трёхлетнего срока. А затраты более ранних периодов в декларацию за 2019 год включить уже не получится.

В-третьих, нужно помнить, что при исправлении «расходных» ошибок, связанных с НДС, применить правила п. 1 ст. 54 НК РФ не получится. Дело в том, что налоговая база по НДС формируется на основании книги покупок и книги продаж, а правила их ведения утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137. На это постановление в принципе не предусматривает, что налоговую базу текущего периода можно уменьшить на излишне исчисленные в предыдущих периодах суммы НДС.

В части НДС в текущем периоде можно исправлять лишь «расходные» ошибки, связанные с неприменением или неполным применением вычетов.

Когда ошибки на самом деле нет

Прежде чем решать, как исправлять «расходную» ошибку, нужно убедиться, что она действительно допущена. Особенно это актуально для случаев неучёта арендных платежей, платы за услуги связи, юридических, информационных, консультационных, аудиторских и других услуг и работ из-за того, что первичные документы по ним поступили уже после «закрытия» периода.

По расходам на оплату работ и услуг НК РФ даёт налогоплательщику право самому определить, какой день будет считаться датой признания расхода для целей налогообложения прибыли. Эти расходы можно по выбору налогоплательщика учитывать либо на дату расчётов, указанную в договоре, либо на последнее число периода, либо на дату предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, определение ВАС РФ от 13.07.2012 № ВАС-9033/12, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2007 № Ф04-3586/2007(34911-А27-26) по делу № А27-15398/2006-6 и Московского округа от 15.02.2012 по делу № А40-44297/11-91-190).

Если в учетной политике закреплен последний вариант, то неучёт расхода в том периоде, к которому относится документ, ошибкой не будет: пока документ не поступил, не может быть и самого расхода. Расход можно с полным правом включать в текущую базу без оглядки на результаты предыдущих периодов и время, прошедшее с даты оказания услуги или выполнения работы.

Но при этом потребуется документально подтвердить дату поступления документа. Для этого нужно сохранять почтовые конверты, а также вести журналы учёта поступившей корреспонденции и регистрации документов, поступивших в бухгалтерию, отражать дату поступления документов на оплату арендных платежей, коммунальных и прочих работ и услуг.

Если же в учётной политике момент признания подобных расходов не определен, то их нужно отражать на наиболее раннюю из дат, указанных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ (письмо Минфина России от 28.06.2012 № 03-03-06/1/328).

Нейтральные ошибки

Ошибки, которые носят «бумажный» характер и не приводят ни к недоимке, ни к переплате, считаются нейтральными. К ним можно причислить ошибки при отнесении дохода или расхода к той или иной группе, неверное определение даты расхода в рамках отчётного периода, а также ошибки, связанные с заполнением деклараций и прочих форм отчётности.

Если в рамках камеральной проверки налоговики обнаружат такие ошибки в декларации компании «Небоскрёб», то они могут потребовать представить не только пояснения, но и уточнёнку (п. 3 ст. 88 НК РФ, постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.04.2019 № Ф05-3906/2019 по делу № А40-134022/2018).

Если же такое требование не поступит, то компания «Небоскрёб» может ошибку не исправлять, и ей ничего не будет грозить. В этом случае исправление ошибки — это право налогоплательщика, а не обязанность, и никакой ответственности за неправильное заполнение деклараций и налоговых регистров в НК РФ нет (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.07.2019 № Ф02-3237/2019 по делу № А58-5375/2018).

НДФЛ и взносы: особые правила

Ошибки, которые приводят к неправильному формированию 6-НДФЛ и 2-НДФЛ, надо исправлять только с помощью корректирующей отчётности, даже если они никак не влияют на сумму налога.

Если же компания просто представила неверные данные в расчёте 6-НДФЛ или справке 2-НДФЛ, то её могут оштрафовать даже в тех случаях, когда это не приводит к недоплате. Однако если компания самостоятельно выявила и исправила их, то от штрафа она освобождается (п. 1 и 2 ст. 126.1 НК РФ, п. 3 письма ФНС России от 09.08.2016 № ГД-4-11/14515).

Со страховыми взносами всё просто. По правилам п. 1 ст. 424 НК РФ все доначисления проводятся в текущем периоде, так что сдавать корректирующий расчёт по страховым взносам не потребуется ни в одной из ситуаций, о которых мы говорили выше. Но если речь идёт о доплатах, которые «перетекают» с года на год, а по ним сдаётся корректирующий 6-НДФЛ, то уточнённый РСВ можно сдать для единства форм отчётности.

Доходы и убытки прошлых лет

Из правоприменительной практики следует, что расходами (убытками) прошлых лет, выявленными в текущем году, признаются, в частности:

выручка, признанная в прошедших годах, от продажи некачественных товаров (работ, услуг), от которых покупатель отказался в текущем году (письма Минфина от 25.07.2016 № 03-03-06/1/43372 и от 23.03.2012 № 03-07-11/79);
расходы, относящиеся к прошлому году, но не признанные из-за применения кассового метода, например, при переходе с УСН на ОСН (письмо Минфина от 23.10.2006 № 03-11-05/237).

Так же обстоит и с доходами прошлых лет, которые выявлены в отчётном (налоговом) периоде. Норму пп. 10 ч. 2 ст. 250 НК РФ можно применять, только если доход выявлен из-за обстоятельства, возникшего в текущем периоде.

К примеру, можно учесть стоимость возвращенного покупателем бракованного товара (письмо Минфина от 25.07.2016 № 03-03-06/1/43372) или проценты по займу за время применения УСН, полученные после перехода на ОСН (определение Верховного суда РФ от 04.12.2014 № 309-КГ14-4996). Под эту же норму попадают «доходные» ошибки-исключения, по которым нельзя выявить дату образования дохода, но никак не забытые доходы, на которые есть документы.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Закрытие периода и формирование бухгалтерского баланса и декларации по налогу на прибыль.

Закрытие периода

После проведения экспресс-проверки учета необходимо сделать закрытие месяца. Данная процедура выполняется ежемесячно и включает в себя перечень обязательных регламентных операций.

Откроем форму закрытия месяца:

Видим перечень регламентных операций, выполняемых в определенном месяце и статус по каждой операции (согласно легенде в нижней части формы).

Важно то, что в рамках закрытия месяца все рег. операции выполняются последовательно, как показано на форме.

Список необходимых регламентных операций формируется для каждой организации в соответствии с:

периодом, например, формирование книги покупок и продаж предлагается только в конце квартала;
учетной политикой, например, состав операций зависит от системы налогообложения, заданной в учетной политике;
состоянием учетных данных, например, операция "Списание расходов будущих периодов" выполняется, если на счетах учета расходов будущих периодов числятся остатки.

Операции распределяются по порядку выполнения на четыре группы:

В первую группу входят операции, по результатам которых признаются расходы организации, и некоторые другие операции, выполнение которых необходимо контролировать для правильного закрытия месяца.
Во вторую группу входит одна операция "Расчет долей списания косвенных расходов". При выполнении операции проводятся предварительные расчеты для закрытия счетов затрат.
В третью группу входят операции закрытия счетов затрат.
В четвертую группу входят операции, определяющие финансовые результаты за период.

Сначала должны быть выполнены все операции первой группы, потом второй и т.д. Внутри одной группы операции могут быть выполнены в любом порядке.

Перед выполнением всех рег. операций происходит перепроведение документов за месяц (если была нарушена последовательность проведения, т.е. был ввод документов "задним числом").

Сформировать отчет о выполнении регламентных операций можно по кнопке Отчет о выполнении операций:

По кнопке Справки-расчеты формируются отчеты, которые поясняют расчеты и отражают результат выполнения регламентных операций:

Кликнув по любой рег.операции на форме, откроется диалоговое меню (может различаться для разных операций):

Формирование бухгалтерского баланса

Все формы регламентированной отчетности находятся в одном месте:

Нажимаем Создать:

В открывшейся форме выберем Бухгалтерская отчетность (с 2011 года):

На следующей форме необходимо выбрать организацию и период. Нажимаем Создать:

Открылась форма бух. баланса:

Слева видим список бухгалтерских форм в составке баланса.

Форма пустая, ее необходимо заполнить:

Теперь видим, что появились цифры в строках отчета:

Если нажать Заполнить -> Все отчеты, то заполнятся все выбранные формы отчетности:

Для многих строк доступна расшифровка. Например, выделим ячейку в строке 1230 (дебиторская задолженность) и нажмем Расшифровать:

В правой части формы можем вызвать настройку состава разделов отчетности:

Выделив галками нужные разделы, можно добавить их в отчет.

Перед отправкой отчетности ее можно проверить штатными средствами:

Декларация по налогу на прибыль

В форме Регламентированные отчеты раздела Отчеты нажимаем Создать:

На следующей форме выбираем период и организацию:

Открывшуюся форму заполняем:

Данный отчет также можем проверить штатными средствами:

В правой части формы можем настроить состав разделов:

При необходимости в отчете также можно использовать расшифровки.

Другие уроки по теме " Финансовые результаты "

Для добавления комментариев надо войти в систему.
Если Вы ещё не зарегистрированы на сайте, то сначала зарегистрируйтесь.

Каждый пользователь, имеющий опыт работы с программными продуктами 1С на платформах ниже 8.3, при первой попытке сформировать отчет в приложении 1С на управляемой форме сталкивается с тем, что механизм выбора периода при работе с управляемыми формами существенно отличается. Безусловно, старый проверенный способ ручного задания даты начала и даты окончания периода никуда не делся, но работа с управляемыми формами предоставляет пользователю широкий спектр дополнительных возможностей выбора периода на форме.

1. Выбор периода в стандартных бухгалтерских отчетах

Итак, рассмотрим варианты задания периода при работе с управляемой формой в стандартных бухгалтерских отчетах (платформа 1С версии 15.* и выше).

Первый вариант мы уже упомянули – ввод даты начала и даты окончания периода. Но и тут возможно использование нескольких приемов.

Прием первый: «встаем» в окно ввода даты начала (конца) периода и вносим туда цифрами дату:

Прием второй: выбираем дату из выпадающего по кнопке календаря:

Второй вариант – работа со стандартными периодами.

Этот вариант доступен по кнопке выбора стандартного периода в 1С:

Форма выбора стандартного периода в 1С предоставляет широкие возможности.

Навигация по году стрелками:

Выбор месяца в левой части окна управления периодом. В этом случае для формирования отчета в 1С будет установлен период с первого числа выбранного месяца и года по последнее число включительно.

Выбор стандартного периода в 1С «Квартал» производится в среднем блоке на форме выбора стандартных периодов. Аналогично варианту выбора месяца, если выбрать любой квартал, программа установит период в интервале дат с первого по последнее число нужного квартала выбранного года.

Таким же образом по кнопкам правого блока формы можно выбрать периоды «День», «Полугодие», «9 месяцев» и «Год».

Таким образом, для выбора стандартного периода 1С в формах бухгалтерских отчетов гораздо удобнее использовать функционал работы со стандартными периодами. Если же есть необходимость задать нестандартный период, тогда нужно использовать первый вариант – выбор интервала дат вручную.

2. Выбор периода в журналах операций и других отчетах

В журналах операций 1С при установке отбора по интервалу дат и при настройке периода некоторых отчетов форма выбора периода при задании стандартного периода несколько отличается от той, которая был описана выше. В этой форме выбора есть возможность мышью выделять произвольный диапазон месяцев в пределах трех лет:

По ссылке «Показать стандартные периоды в 1С» открывается форма выбора стандартного периода, которая существенно отличается от той, которая была описана выше:

Здесь в платформах 1С версии 15.* и выше, набор типов стандартных периодов (день, неделя, декада, месяц, квартал, полугодие, год, прочее) представлен в виде кнопок в правой части окна. В окне списка вариантов выводится для выбора перечень возможных стандартных вариантов для этого типа периода. По умолчанию всегда предлагается выбор дня в качестве стандартного периода в 1С. И здесь у нас есть три варианта: выбрать вчерашний, сегодняшний или завтрашний день.

Набор вариантов стандартных периодов типа «Декада», «Месяц», «Квартал», «Полугодие», «Год» уже длиннее. Можно выбирать из следующего списка для периода (Декада/Месяц/Квартал/Полугодие/Год):

Для периода типа «Неделя» в дополнение к пяти вариантам из предыдущего пункта добавлены «Предыдущие 7 дней» и «Следующие 7 дней».

Ну и наконец, для периода типа «Прочее» предусмотрено целых 12 вариантов установки периода, который отсчитывается от текущей даты:

Какой способ выбора периода использовать – вопрос удобства и привычек каждого пользователя. Важно помнить, что в 1С дата – это не только число, месяц и год, но еще и время с точностью до секунды. Когда мы выбираем даты начала и окончания периода в стандартных отчетах 1С, дату начала программа понимает как указанную дату на 0 ч.00 мин. 00 сек., а дату окончания как указанную дату на 23 ч. 59 мин. 59 сек.

Кто бы мог подумать, что поле налогового периода (107) в платежном поручении на уплату обязательных платежей, администрируемых налоговой службой, может оказаться проблематичным?

Однако, налоговые органы на местах стали выставлять требования на уплату уже перечисленных налогов и начислять пени из-за данных в 107 поле платежки.

Любая автоматизация процессов требует тщательного соблюдения алгоритма определенных действий без поправок на субъективный фактор. Иначе проблемы будут вылезать из ниоткуда.

Из-за проблем с новой программой налоговые органы ошибочно начисляют пени, блокируют счета, взыскивают платежи, которые налогоплательщики уже перечислили.

В большинстве случаев виной тому поле 107 платежного поручения на уплату налоговых и иных платежей, администрируемых ФНС России.

В поле 107 мы указываем налоговый период. И вот здесь стала возникать путаница – вместо периодичности уплаты платежа мы часто указываем налоговый период, за который этот платеж мы платим.

Заполняют поле 107 по-разному. Варианты такие, применительно к сегодняшнему дню:

МС.07.2019
КВ.02.2019
ГД.00.2019
конкретная дата крайнего срока уплаты
нулевое значение.

Как правило, банки в большинстве случаев принимают к исполнению платежные поручения с любым значением в поле 107.

Платежные документы на уплату налогов и страховых взносов заполняют по правилам , установленным министерством финансов РФ.

Маска заполнения данных в поле 107 выглядит так: ХХ.ХХ.ХХХХ. В первых двух знаках указывают периодичность платежа:

МС - месячные
КВ - квартальные
ПЛ - полугодовые
ГД - годовые.

В 4‑м и 5‑м знаках показателя налогового периода для месячных платежей проставляется номер месяца текущего отчетного года, для квартальных платежей – номер квартала, для полугодовых – номер полугодия.

Номер месяца может принимать значения от 01 до 12, номер квартала – от 01 до 04, номер полугодия – 01 или 02.

В 3‑м и 6‑м знаках показателя налогового периода в качестве разделительных знаков проставляется точка.

В 7 – 10‑м знаках показателя налогового периода указывается год, за который производится уплата налога.

Месячные

К месячной периодичности относят уплату:

НДФЛ, удержанного с выплат по трудовым договорам и договорам подряда
страховых взносов на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование, в том числе социальное страхование по несчастным случаям и производственному травматизму в ФСС РФ
ежемесячные авансовые платежи по налогу на прибыль

Министерство финансов в своем письме от 11.06.19 № 21-08-11/42596 сообщает, что при перечислении НДФЛ необходимо указывать месячную периодичность платежей.

В тоже время на практике платежи по НДФЛ часто зависают, если проставлен код "МС". Налоговые инспекторы на местах говорят, что им нужна конкретная дата для того, чтобы сходилась с начислениями в отчетной форме 6-НДФЛ.

(В случае, если при перечислении НДФЛ мы указываем конкретную дату, то в поле назначения платежа нам нужно прописать за какой налоговый период, т.е. за какой месяц перечисляется налог. Это поможет нам самим не запутаться с платежами и этим мы поможем налоговым инспекторам, отражающим наши платежи в налоговой программе.)

Кроме того, НДФЛ могут уплачиваться не раз в месяц, как страховые взносы, а в зависимости от вида и даты выплаты.

Или возьмем ежемесячный авансовый платеж по налогу на прибыль. Допустим, за июль 2019 года платеж будет относиться к авансу за третий квартал, а перечислить его нужно до 29.08.2019.

Чтобы из-за платежки не возникло проблем, в поле 107 нам нужно указать «МС.08.2019». Нередко налогоплательщики указывают «КВ.03.2019». но так делать опасно – в налоговой программе может возникнуть недоимка, которая повлечет выставление налогового требования и начисление пени.

Квартальные

К квартальной периодичности относят уплату налогов, налоговый период по которым - квартал. Это ЕНВД, НДС (в том числе с помесячной разбивкой налога) и так далее.

Полугодовые

К полугодовой периодичности можно отнести уплату ЕСХН.

Годовые

К годовой периодичности относят уплату за 12 месяцев налога на прибыль организаций, единого налога в связи с применением УСНО, других налогов (транспортный, земельный, имущество и так далее), налоговым периодом по которым является календарный год.

Конкретная дата

Точные даты указываются в поле 107 платежного поручения при соблюдении следующих условий:

Налоговый кодекс РФ устанавливает конкретные даты уплаты
и если для годового платежа предусмотрено более одного срока уплаты.

Также конкретная дата указывается в поле 107 в случае, если в поле 106 мы указываем "ТР" - обозначение требование налогового органа

Нулевое значение

Нулевое значение в поле 107 указывается в случае, если в поле 106 стоит «АП».

Если вдруг неверно заполнить поле 107 в платежном поручении на уплату налоговых платежей, то штраф за это не предусмотрен.

Но могут возникнуть проблемы с новой программой налоговых инспекций, алгоритм обработки данных для налогового контроля в которой может выдать непредсказуемый результат в виде образования недоимки и начисления пени по уплаченному нами налогу или взносу.

Из миллионов просмотров пару тысяч - мои

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

прикладывает актуальные фотографии объекта;
приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
описывает текущее состояние объекта;
приводит описание выявленных дефектов;
прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

Оспаривание кадастровой стоимости.
Вступление в права наследования.
Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной - все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Кстати, в начале 2020 года все строили "типовые" прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя - пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику. На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе. Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

Дата оценки - дата, по состоянию на которую произведена оценка;
Дата проведения просмотра - дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
Дата составления отчета - дата выпуска и подписания отчета.

Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

Использовать только проверенную информацию;
При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

Страховой полис на компанию;
Диплом об образовании, Повышение квалификации;
Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется.
Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации.

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

Еще раз - годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес - это "живой организм", то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности.

Вопрос-ответ

Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки.

Вопрос: "Что если дата рыночной оценки позже даты договора?"

Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

При этом, иногда "бюрократические" процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой "затык" связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика. Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра. В задании на оценку так и прописываем: "Дата оценки - Дата осмотра".

Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.

У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывал а.

Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.

Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.

Ответ: Оценщик составляет Отчет, указывая в нем дату составления - фактическая дата подготовки Отчета, исходя из ст. 11 ФЗ-№135, п. п. 5.8 ФСО №1. Поэтому выполнить профессиональную оценку имущества "задним числом" с юридической точки зрения не является возможным. При этом оценщик ежеквартально не позднее 15-го числа второго календарного месяца после окончания отчетного периода сдает в СРО реестр, где указывается информация о подготовленных отчетах с проставлением порядкового номера, даты выдачи, вида оцениваемого объекта (содержание отчетности различно в каждой СРО).

Ответ: Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.

Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами.

Ответ: Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.

Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.

Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.

Ответ: В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.

Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.

Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.

Ответ: Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.

Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.

Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.

Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:

объект может быть поврежден третьими лицами или окончательно утерян после даты осмотра – выломаны двери или окна в здании, пожар, изменено межевание участков, иные форс-мажорные обстоятельства;
владелец может улучшить имущество в целом или его отдельные части – сделать пристройку, построить забор на земельном участке.

Эти факторы будут не учтены во время оценки и результат окажется не верным.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

1 раз в месяц

Обновления видеоблога

Читайте также: