Неоплаченный налог влияет ли на решение ипотеки

Опубликовано: 16.05.2024

Банки могут отказать в ипотеке даже платежеспособным заемщикам. Это связано с конкретными ситуациями — например, могут быть проблемы в кредитной истории. Банки не обязаны информировать о причинах отказа — их нужно выяснять самостоятельно.

Собрали распространенные причины отказа в выдаче ипотеки и как их решить.

Хотите выгодно купить квартиру в ипотеку в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Несоответствие требованиям банка

Банки могут выставлять любые условия в выдаче кредитов, если они не противоречат закону. Например, могут сделать программу и требовать от участников гражданство РФ, определенный возраст и трудовой стаж. Если вы не соответствуете хотя бы одному пункту из требований, банк откажет в предварительном одобрении ипотеки.

Например, в крупных банках низкую процентную ставку обычно предлагают тем, кто проработал на одном месте не менее 1–2 лет. В небольших банках такие требования сокращаются до 3–6 месяцев.

Отказ в одобрении ипотеки в одном банке не означает, что вы не сможете получить кредит в другом учреждении.

Если выяснили причину отказа, можно подать заявку в банк еще раз. Обычно это возможно через 2–3 месяца.

Нет аккредитации у новостройки

Аккредитация — это внутренний статус новостройки у банка. Это означает, что банк проверил документы застройщика и готов выдавать ипотеку на квартиры в этом доме.

Если аккредитации нет, то банк может предварительно одобрить вам ипотеку, но в итоге откажет на этапе проверки квартиры.

Рыночная стоимость покупаемой квартиры меньше, чем ипотека

Чтобы получить ипотечный кредит на вторичном рынке, предоставьте в банк отчет об оценке покупаемой квартиры — это документ, где указана рыночная стоимость жилья. Выясняет эту стоимость независимый эксперт, у которого есть лицензия на такой вид деятельности. Без отчета об оценке взять ипотеку не получится.

Банку отчет нужен для подстраховки — если заемщик прекращает платить за ипотеку, квартиру нужно продать и погасить ваш долг. Если оценка показывает, что рыночная стоимость жилья больше вашего долга, то банк выдаст ипотеку.

Если же потенциальный долг оказывается больше, чем стоимость квартиры в отчете, банк откажет в ипотеке.

Вы хотите купить квартиру, договариваетесь с продавцом на сумму в 8 млн руб.

Ваш первоначальный взнос — 1 млн руб., еще 7 млн руб. вы хотите взять в ипотеку.

Заказываете оценку — эксперт указывает в отчете, что рыночная стоимость квартиры порядка 7,5 млн руб. Вам одобрят ипотеку, потому что банк сможет продать квартиру за 7,5 млн руб. и вернуть ипотечные 7 млн руб.

Условия те же, только эксперты определили рыночную цену в 6,5 млн руб. Банк откажет в такой сделке — ему невыгодно дать вам 7 млн в долг, если продать квартиру он сможет только за 6,5 млн руб.

Увеличить первоначальный взнос, сократить ипотечный долг. Причем до такого уровня, чтобы долг был меньше рыночной цены за квартиру.
Поторговаться с продавцом за скидку, аргументируя свою просьбу оценкой стоимости квартиры независимым экспертом.
Найти другое жилье за меньшую цену.

Плохая кредитная история

Кредитная история — это совокупность всей информации о ваших долгах в специальной базе данных Национального бюро кредитных историй. В базе можно выяснить, есть ли у вас непогашенные кредиты, сколько кредитов вы брали, допускались ли просрочки в выплатах, — если да, то на какую сумму и как часто.

Еще можно попробовать доказать банку, что кредитная история испорчена по ошибке или недоразумению. Например, предъявить справку из больницы, которая подтвердит, что вы находились на стационарном лечении и поэтому не смогли заплатить вовремя. Это может сработать, если у вас одна небольшая просрочка.

Недостаточно дохода

Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.

За доходы банк может принять сразу несколько источников, откуда вы получаете деньги:

Зарплата. Если вы работаете в организации по трудовому договору больше шести месяцев, банк считает это надежным источником дохода.
Сдача недвижимости. Банку нужно предоставить подтверждение такого дохода — например, декларацию, по которой вы платите налоги, договор найма помещения, чеки самозанятого.
Доход с вклада — можно принести в банк договор на открытие вклада.

Если ипотеку планирует взять индивидуальный предприниматель, подтверждать доход сложнее — например, нужно предоставить в банк выписку с расчетного счета с постоянными поступлениями денег. Подробнее об этом читайте в статье «Как ИП взять ипотеку».

Если ежемесячный платеж по ипотеке оказывается больше, чем 30–40% от вашего дохода, банк отказывает в выдаче кредита.

Важно. Если покупаете квартиру с созаемщиком, то жилье оказывается в долевой собственности — то есть владеете вы им вместе. Еще созаемщик также отвечает за платежи перед банком, как и вы. Поэтому этот вариант повышения дохода подходит только в случае, если вы готовы не единолично владеть квартирой. Или позвать в созаемщики супруга, ведь по закону квартира и так будет в вашей совместной собственности, даже если вы купите ее один.

Еще в банках есть программы выдачи ипотеки без подтверждения дохода — обычно их называют «По двум документам». Вы заполняете анкету, используя паспорт и СНИЛС, и самостоятельно указываете ваш доход — подтверждать его не нужно. Предполагается, что банк поверит вам на слово.

У таких программ есть минусы — нужен первоначальный взнос, хотя бы 15–30% от стоимости квартиры, и процентная ставка выше, чем в обычных ипотечных программах.

Высокая долговая нагрузка

Чтобы понять вашу потенциальную финансовую надежность, банк учитывает не только ваши доходы, но и долговые расходы — то есть сколько вы уже платите по другим кредитам.

Банк откажет в ипотеке, если ваши совокупные платежи по всем кредитам будут больше, чем 40% вашего дохода.

Вы зарабатываете 100 тыс. руб. в месяц. Планируете взять ипотеку с ежемесячным платежом в 35 тыс. руб. Это 35% от платежа, значит, вы можете претендовать на ипотеку.

Но у вас уже есть кредит — потребительский, по которому вы платите 30 тыс. в месяц.

Значит, банк будет считать так:

100 тыс. руб. вашей зарплаты минус 30 тыс. руб. по кредиту и минус 35 тыс. руб. по потенциальной ипотеке — остается 35 тыс. руб. То есть долговая нагрузка — 65 тыс. в месяц, или 65% от всего дохода.

Скорее всего, в такой ситуации банк откажет в выдаче ипотеки.

Другой вариант — повысьте доход или используйте программу без подтверждения доходов.

Долги в налоговой или у приставов

В некоторых банках менеджеры проверяют не только кредитную историю заявителя, но и другие задолженности. Например, долги по налогам, штрафам или долги, зафиксированные в службе судебных приставов.

Причем существует практика, по которым гражданин может не знать, что должен кому-то. Проверить наличие задолженности можно с помощью «Госуслуг» и на сайте приставов.

Недостоверная информация в заявке

Служба безопасности банка может отказать в одобрении ипотеки, если информация в заявке не пройдет проверку. Например, отказать могут из-за разных цифр дохода, указанных в заявке и в справках о доходе с работы.

Недостоверной могут посчитать информацию, которую не получается подтвердить. Например, вы указали контактный телефон вашего места работы, а менеджер несколько раз не смог дозвониться туда, причем в рабочее время. Или вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи руководителя или ответственного лица, и с ним тоже не получилось связаться.

Если информация о доходе окажется недостоверной, или ее нельзя проверить, в ипотеке откажут.

Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Мало стажа

Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.

Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.

Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.

Неподходящий возраст

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Требования к заемщикам в «Сбербанке» — максимальный возраст 75 лет, минимальный 21 год

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, изучите требования к заемщикам и квартирам по конкретной банковской программе. Обычно требования размещают на сайтах кредитных учреждений, или их можно узнать у менеджеров в офисах банков.

Вот основные причины отказов:

Несоответствие требованию банка. Например, кредитное учреждение может выдавать ипотеку только тем, у кого стаж работы не менее 1 года. Или возраст не меньше 30 лет. Решение — ищите другую ипотечную программу.
Для покупателей квартиры в новостройке — застройщик не аккредитовал проект в банке. Решение — найдите банк, в котором новостройка аккредитована. Или попробуйте получить ипотеку в другом банке, который выдает кредиты и на неаккредитованные стройки.
Для покупателей на вторичном рынке — отчет об оценке показывает рыночную стоимость квартиры меньше, чем вы собираете взять в долг. Решение — сократите сумму долга, увеличьте первоначальный взнос. Или найдите другую квартиру.
Плохая кредитная история — когда у вас были просрочки по другим кредитам. Решение — проявите добросовестность, возьмите пару небольших кредитов и вовремя их выплатите.
Недостаточно дохода — когда ежемесячный платеж по ипотеке получается больше, чем 40–45% от совокупного месячного дохода. Решение — повысьте доход или используйте программу без подтверждения дохода. Или найдите созаемщика, например, супруга.
Много других долгов. Решение — выплатите долги.
Есть задолженности по штрафам и налогам. Решение — погасить задолженности.
Недостоверная информация в анкете или документах — банки отказывают, если что-то не так в справке о доходах с работы. Решение — если это техническая ошибка, попросите в бухгалтерии другую справку. Или попробуйте взять ипотеку без подтверждения дохода, для нее предоставлять информацию в банк не нужно.
Отказ из-за статуса ИП или самозанятого. Или отказ из-за профессии с нестабильным или ненадежным доходом. Решение — попробовать получить ипотеку «по двум документам», без указания статус или профессии.
Проработали меньше, чем полгода, в одной компании. Решение — поискать другую ипотечную программу или использовать программы «по двум документам».
Неподходящий возраст. Например, вы младше минимальной границы, указанной банком. Или срок окончательной выплаты по ипотеке приходится на ваш возраст старше максимальной границы. Решение. Если вы младше — дождаться нужного возраста. Если старше — сократить срок, на который берете кредит.

«Клерк» Рубрика Кредиты

Кредитные истории окружены множеством тайн и мифов, в которых зачастую непросто разобраться. Мы решили собрать самые популярные убеждения на эту тему и выяснить, что из этого правда, а что выдумка.

Миф № 1: без кредитной истории не дадут большой кредит, поэтому ее нужно «нарабатывать»

Частично правда

У каждого банка свои представления об идеальном заемщике. Некоторые банки, действительно, расценивают отсутствие кредитной истории (КИ) как повышенный риск, но это вовсе не значит, что без нее они не дадут вам кредит. Банки оценивают заемщика по многим параметрам, некоторые из которых могут перевесить отсутствие КИ. Кроме того, залоговые кредиты (автокредиты и ипотека) считаются менее рискованными, и получить одобрение по ним легче даже при отсутствии КИ (например, автору статьи выдали ипотеку, несмотря на пустую кредитную историю).

Стоит ли «нарабатывать» кредитную историю, если в будущем вы планируете взять большой кредит? На этот вопрос нет однозначного ответа. Если кредит «для истории» вам не в тягость (например, это небольшая рассрочка на технику) и вы сможете выплачивать его точно в срок — хуже от него не будет.

Миф № 2: если выплатить заем МФО в срок, кредитная история улучшится

Частично правда

Аккуратное погашение займа четко по графику улучшает кредитную историю. Однако некоторые банки могут расценивать использование микрозаймов в принципе как негативный фактор.

Миф № 3: после займа в МФО не дадут кредит

Частично правда

Здесь действует такая же логика, как и в предыдущем пункте: некоторые банки могут посчитать использование услуг МФО негативным фактором, но стоит помнить, что это не всегда приводит к отказу. Если по всем остальным параметрам оценки вы идеальный заемщик, шансы получить кредит есть.

Миф № 4: досрочное погашение кредита ухудшает кредитную историю

Частично правда

Поначалу это суждение может показаться странным, ведь если ты гасишь кредит досрочно, значит, у тебя есть деньги и ты хороший заемщик. Однако некоторые банки могут посчитать, что из-за досрочного погашения они недозаработают на вас, и отказать вам в новом кредите. Здесь опять-таки каждый случай индивидуален.

Миф № 5: задолженность по «коммуналке» ухудшает кредитную историю

Частично правда

Управляющие компании не обязаны передавать в БКИ информацию о ваших долгах, но могут это сделать на свое усмотрение. Обычно это происходит в случае, если ваш долг передали судебным приставам.

Миф № 6: большое количество запросов ухудшает кредитную историю

Частично правда

Если в вашей КИ запросы следуют один за другим, это может означать, что у вас сейчас нет денег и вы пытаетесь взять их хоть где-то. Особенно плохо, если банки отказывают. Логика здесь такая: первый банк вам отказал. Второй банк сомневается, давать вам кредит или нет, но видит отказ первого и думает: «Вдруг первый знает о нем что-то плохое, чего не знаю я? Пожалуй, я тоже не буду давать кредит». Если же предыдущие банки приняли решение в вашу пользу, есть риск, что вы возьмете все одобренные кредиты сразу и не сможете (или не захотите) их отдать. При этом никто не знает, начиная с какого количества запросов становится «слишком много».

Миф № 7: ничего страшного, если ненадолго просрочить платеж

Неправда

При одобрении кредита банки всегда обращают внимание на аккуратность внесения платежей по предыдущим займам. И если просрочку в один день еще могут простить, то неделя — это уже значимый срок. Мы рекомендуем не проверять на себе этот пункт и всегда переводить деньги в банк за два-три дня до даты списания (и следить, чтобы деньги были переведены на нужный счет). Это не сложно, а кредитная история от этого только улучшится.

Миф № 8: из-за плохой кредитной истории могут не взять на работу, отказать в визе или увеличить стоимость страхования

Частично правда

Первое и самое главное: вашу кредитную историю можно запрашивать только с вашего разрешения. Это значит, что потенциальный работодатель или визовый центр не смогут проверить вашу КИ втайне от вас. С другой стороны, если они запрашивают разрешение на проверку кредитной истории, значит, при принятии решения эта информация точно будет учтена. На практике такое встречается не очень часто: например, работодатель обычно запрашивает КИ только при приеме на материально ответственные должности.

Миф № 9: кредитную историю могут посмотреть только те банки, в которых ты брал кредит

Неправда

Как мы уже писали, кредитную историю может посмотреть только та организация, которой вы дали на это согласие. Обычно банки просят такое согласие даже при открытии дебетовых продуктов, чтобы позже запросить вашу КИ и предложить вам кредитный продукт.

Кстати, кредитную историю можете посмотреть и вы сами: для этого на сайте госуслуг нужно узнать список бюро, в которых ваша история хранится, а затем сделать в каждое из них онлайн- или офлайн-запрос.

Миф № 10: у кредитной истории есть срок давности

Неправда

Банки действительно обращают больше внимания на последние займы, но это не значит, что просрочка пятилетней давности исчезнет из вашей кредитной истории.

В КИ записываются все займы начиная с 2005 года. Единственный способ ее обнулить — не обращаться за займами в течение десяти лет (важно, чтобы и банки за это время не делали запросов в бюро).

Миф № 11: старый кредит можно не закрывать, достаточно просто взять новый — и кредитная история улучшится

Неправда

Как мы уже писали выше, в кредитную историю попадает вся информация о ваших займах. Если вы пять лет назад взяли в банке кредит и не отдали его до конца, это вовсе не значит, что банк вам его простит и забудет. Даже если размер оставшегося долга — всего пара тысяч рублей.

Миф № 12: если закрыть просрочку, информация о ней сотрется

Неправда

Информация о просрочке навсегда останется в вашей кредитной истории. Однако закрытая просрочка всегда лучше незакрытой, и чем раньше вы ее закроете, тем лучше.

Миф № 13: не все займы попадают в кредитную историю / не все банки ее запрашивают

Неправда

Любой банк и любая микрофинансовая организация, имеющие лицензию ЦБ, обязаны вносить информацию в бюро кредитных историй и запрашивают эту информацию при одобрении займа.

Миф № 14: есть единый реестр хороших/плохих заемщиков

Неправда

Как мы уже говорили, каждый банк принимает решение в соответствии со своими критериями, которые к тому же могут в любой момент измениться. Поэтому любой реестр «хороших» или «плохих» заемщиков был бы бесполезен.

Миф № 15: с БКИ можно договориться об исправлении кредитной истории

Частично правда

Кредитная история – это набор данных, с их помощью банки оценивают потенциального заемщика. Если характеристика негативная, то в кредите отказывают. Но что делать, если нужны кредитные средства? Можно обратиться в банки, которые не проверяют кредитную историю, и это даже поможет восстановить репутацию заемщика. Ниже мы подробно расскажем о том, как работает эта система.

Содержание

Почему банк проверяет кредитную историю

Представим, что ваша кредитная история сильно испорчена. Ранее вы надолго задерживали платежи, оплачивали неустойки, получали неоднократные отказы в различных финансовых организациях, возможно – даже отдавали долг через судебное взыскание. Эта информация будет видна тем, кто делает запрос о вашей кредитной истории (она хранится сразу в нескольких бюро).

Если вам потребовались деньги, то вы начнете искать подходящие банки: какие не проверяют вашу репутацию? Подавать в них заявки - ошибка. Дело в том, что если клиент делает обращения в финансовые организации и получает отказы, то эта информация фиксируется. Новые потенциальные кредиторы запросят КИ с учетом последних данных, увидят, что вам не одобрили заявки, и сделают вывод - с вашей репутацией что-то не так. Шанс на получение кредита снизится.

Если с вашей КИ есть проблема – не спешите рассылать заявки в организации, которые утверждают, что не смотрят на кредитную историю. В большинстве случаев без запроса в бюро все же не обходится, а такое заявление – не более, чем маркетинговая уловка. Как правило, этим грешат чаще всего новые, самые лояльные банки. Но даже они заботятся о своей безопасности и не рискнут выдавать деньги недобросовестным заемщикам.

Чтобы не совершать ошибок и не портить еще больше свою репутацию в глазах потенциального кредитора, необходимо понимать, как вообще работает система выдачи заемных средств. В первую очередь – разберемся, для чего вообще банки запрашивают кредитную историю клиента (даже если они утверждают, что ничего такого не смотрят):

оценивают добросовестность и ответственность заемщика);
проверяют наличие текущих просроченных задолженностей;
узнают кредитную нагрузку клиента (даже самые лояльные компании, для получения кредита не захотят выдавать займ тем, у кого слишком большая сумма ежемесячных платежей);
ищут паспортные данные в черных списках других кредиторов;
проверяют, приходилось ли другим организациям взыскивать с человека долги через суд.

На основании всех этих данных формируются результаты банковского скоринга. Это условная оценка, с помощью которых принимается решение – выдавать ли заявителю займ или нет. Если с кредитной историей есть проблемы, то банк может одобрить кредит на меньшую сумму, потребовать дополнительные страховки или вовсе отказать.

Какие сведения негативно влияют на КИ

Основным фактором, влияющим на репутацию заемщика, являются просрочки. Но не все они одинаково страшны.

Через какое время можно подавать заявку, при разных сроках просрочки:

Крупные банки которые дают кредиты с плохой КИ

Даже топовые российские банки могут пойти навстречу клиентам, некогда испортившим свою репутацию. Но на выгодные условия и простое одобрение рассчитывать не стоит. Даже самые лояльные банки для получения кредита позаботятся о том, чтобы максимально себя защитить от недобросовестных заемщиков.

Таблица известных, крупных и лояльных кредиторов, которые не проверяют КИ и могут одобрить заявку даже при наличии негативных факторов в кредитной истории:

После рассмотрения заявки от клиента с испорченной кредитной историей банк предложит ему посетить офис. Там он выдвигает дополнительные условия. среди которых может быть:

меньшая сумма, чем изначально запрашивал клиент (например, если вы хотели занять 1 млн, но банк не согласен выдать вам более 500 тысяч рублей);
предоставление залогового имущества – автомобиля или недвижимости (необходимо, чтобы именно вы юридически были его владельцем);
повышенная процентная ставка;
меньший срок использования средств (что означает увеличенный ежемесячный платеж);
поручительство (другой человек, с хорошей кредитной историей, должен взять на себя ответственность за ваш займ в том случае, если не перестанете его платить);
страховые продукты;
дополнительные документы, подтверждающие ваш доход;
в некоторых случаях – использование зарплатного проекта (иногда банки, которые не проверяют КИ, или не обращают на нее внимание – это те, на карту которых вы регулярно получаете зарплату в течение длительного времени).

Что делать, если от всех банков приходит отказ

Если у вас были многочисленные и затяжные просрочки, то даже одни из самых лояльных банков для получения кредита (как правило это Тинькофф, Восточный и Совкомбанк) могут вам отказать. Особенно если у вас нет залогового имущества, большой официальной зарплаты (с хорошим стажем), поручителей или зарплатной карты с регулярным поступлением средств. В таком случае банки, которые не проверяют кредитную историю, не захотят рисковать собственными средствами, доверяя их человеку с сомнительной репутацией. Но это не значит, что вы больше никогда не сможете получить займ. Но вам потребуется исправлять свою КИ маленькими шагами, и процесс улучшения репутации займет больше времени. На помощь вам придут МФО – микрофинансовые организации.

Перед тем, как решиться на сотрудничество с ними, подготовьте себя к следующим моментам:

после того, как вы подадите заявку в один МФО, вам чаще будут приходить рекламные предложения в sms, звонках и письмах на электронную почту;
проценты по микрокредитам гораздо выше, чем по обычным;
в случае просрочки неустойка начисляется с первого дня, представители отделов взыскания могут звонить с грубыми требованиями вернуть долг;
МФО продают долг коллекторским агентствам в случае просрочки длительностью несколько месяцев;
если вы просрочите оплату займа, некоторые МФО могут списывать средства с карты без вашего согласия.

МФО, которые не запрашивают кредитную историю

Если вы будете искать в Интернете банки, которые не проверяют кредитную историю, то в первую очередь увидите рекламу МФО. Микрофинансовые организации действительно относятся к её качеству более лояльно, а получить деньги можно онлайн, просто предоставив данные паспорта.

Ниже представлена таблица с предложениями МФО: какие не проверяют кредитную историю и выдают займы даже тем, у кого были просрочки.

Название	Максимально возможная сумма первого займа (руб.)	Процентная ставка
Веб-займ	30000	от 0%
Екапуста	30000	от 0%
Zaymigo	15000	0,49%
Турбозайм	20000	0,6%
Lime	20000	от 0%
Деньги Сразу	30000	1%

Изучите полный список микрофинансовых организаций, которые выдают займы без проверок.

Получив несколько займов в МФО (это самые лояльные организации для получения заемных средств) и вернув их в срок, вы оставите в свой КИ положительные отметки. После этого новые, самые лояльные банки могут одобрить вам кредитный продукт. Со временем, пользуясь такими услугами, вы сможете сформировать себе образ ответственного и добросовестного заемщика. Это поможет вам в будущем рассчитывать на более выгодные предложения от банков (в том числе и на ипотечное кредитование).

Да, можно. Многие компании предлагают оформить займы для исправления кредитной истории. Это может показаться уловкой для привлечения клиентов. Но так ли это?

Процедура выглядит следующим образом:

МФО выдает клиенту небольшие займы (1000-2000 рублей).
Клиент их своевременно выплачивает.
Микрофинансовая организация направляет информацию в БКИ, ситуация потихоньку выравнивается.

С подборкой таких программ, можно ознакомиться по ссылке выше.

Минфин объяснил, как быть с налогами, если удалось сэкономить на процентах по кредиту. Например, при рефинансировании ипотеки или во время льготного периода, когда банк ничего не начисляет заемщику.

При экономии на процентах возникает материальная выгода, которая облагается НДФЛ. Но есть условия, когда заемщику не грозят дополнительные начисления, даже если кто-то их требует.

Вот что нужно знать о налогах, если берете любой кредит.

Почему вообще экономия на процентах облагается НДФЛ

Когда заемщик экономит на процентах по кредиту от организаций и ИП, он как будто получает доход — материальную выгоду, которая выражается в сумме, не уплаченной банку. То есть заемщик мог бы заплатить ее, но не заплатил — значит, эти деньги остались у него, а с точки зрения государства это доход. С доходов в России нужно платить НДФЛ.

При расчете материальной выгоды по рублевым кредитам учитывают ставку ЦБ. Выгодой считается экономия, если ставка по кредиту меньше ⅔ ключевой. В ноябре 2020 года ключевая ставка составляет 4,25%, а ⅔ от нее — 2,83%. Например, работодатель может выдать сотруднику заем под 2%, а банк — дать клиенту льготный период, когда проценты вообще не начисляются. Все это приводит к появлению материальной выгоды.

Для кредитов в валюте материальная выгода возникает, если процент ниже 9%. Доходом считается разница между процентами, начисленными по ставке 9%, и реальными по договору.

Причем материальная выгода у резидентов облагается налогом по ставке 35%. А вот нерезиденты заплатят 30%.

Когда не нужно платить НДФЛ с экономии на процентах

Даже если материальная выгода есть, она не всегда облагается налогом. Вот случаи необлагаемой экономии, о которых напомнил Минфин:

Заемщик сэкономил на процентах во время беспроцентного периода. Если у заемщика карта с грейс-периодом , когда деньгами можно пользоваться вообще без процентов, налога не будет.
Заемщик сэкономил на процентах по целевому кредиту на строительство или покупку жилья. При условии, что у него есть право на имущественный вычет по этому объекту.
Заемщик сэкономил на процентах при рефинансировании кредита на строительство или покупку жилья в банке. Здесь тоже должно соблюдаться условие о вычете, а из договора рефинансирования должно быть понятно, что он заключался для погашения именно ипотечного кредита.
Заемщик сэкономил на процентах в течение кредитных каникул.

Допустим, заемщик оформил карту с беспроцентным периодом в 100 дней. Потратил с нее 300 тысяч рублей, три месяца не платил проценты и погасил весь долг. Он реально сэкономил, но налог платить не должен: такая выгода не облагается НДФЛ.

В других случаях начиная с 2018 года налог нужно платить, только если соблюдается одно из условий:

Кредитор — взаимозависимое лицо или работодатель.
Экономия — это материальная помощь или форма встречного исполнения обязательства. Например, если в обмен на поставленные товары или выполненные работы организация или ИП предоставляет физлицу заем по низкой ставке или вообще без процентов. Или в договоре с подрядчиками указано, что заказчик может предоставлять им беспроцентные займы в качестве материальной помощи.

Если работодатель выдал беспроцентный заем или дал в долг под символический процент, у работника появится экономия на процентах, с которой нужно отдать 35% в бюджет. То есть реального дохода в виде денежных поступлений в бюджет заемщика нет, а налоги заплатить нужно.

Например, компания выдала руководителю отдела продаж заем в размере 1 500 000 Р под 2% на год. Эти деньги он потратил на машину. У сотрудника возникла материальная выгода: по ставке, равной ⅔ ключевой, он заплатил бы 23 тысячи рублей в виде процентов, а реально заплатит только 16 тысяч. НДФЛ с экономии составит около 2450 Р . Вернуть этот налог помощью вычетов не получится.

Но если такой заем был выдан на покупку жилья и заемщик имеет право на вычет, то выгода тоже есть, а налога не будет. Право на вычет нужно подтвердить уведомлением — тем же, что оформляется для вычета через работодателя.

С 2020 года НДФЛ не нужно платить и при экономии из-за полного списания безнадежного долга по кредиту. Налог удержат только с взаимозависимых или работающих у кредитора заемщиков, а также при встречном исполнении обязательств. Например, если какая-то организация спишет долг своему директору, он заплатит налог. А если его жене — налога не будет.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Однако, если вы планируете брать в созаемщики вторую половинку, обязательно поинтересуйтесь его кредитной историей. Банки очень трепетно относятся к кредитному прошлому своих клиентов, и негативные записи в КИ мужа или жены могут перечеркнуть планы на новоселье. Практика показывает, что если у супруга или супруги испорчена кредитная история, получить ипотеку сложно. Но есть способы найти общий язык с банкирами, главное, правильно их применять.

Брачные узы и роль созаемщика

При подаче супругами заявки на ипотеку кредитная история каждого из них интересует банк в равной степени. У банков есть правило: официальный супруг заемщика становится созаемщиком независимо от доли финансового участия в выплатах по займу. При разводе происходит раздел всего совместно нажитого имущества. Ипотечный договор не требует нотариального заверения. При этом по российскому законодательству квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью мужа и жены в равных долях. Если созаемщики не оформили брачного договора с указанием порядка раздела собственности при разводе, в случае расставания вполне возможна такая ситуация: у одного супруга в собственности 50% от квартиры и никаких долгов, у второго — тоже 50% квартиры в собственности и 100% долга по ипотеке. Солидарная материальная ответственность супругов по кредиту в случае экстренных обстоятельств — дополнительная защита банка от новых рисков.

При рассмотрении заявки на супружескую ипотеку андеррайтер проверит КИ у обоих созаемщиков. Независимо от того, у кого были найдены старые просрочки или долги, банк скорее всего откажет в выдаче кредита. Также если один из супругов был поручителем у третьего лица, у которого были проблемы с выплатой займа, это негативно повлияет на КИ самого поручителя.

Важно: финансовая организация проверит кредитную историю родственника, если последний планирует стать вашим созаемщиком или поручителем по займу.

Когда плохая КИ не в счет

Есть несколько случаев, когда кредитная жизнь супруга рассматривается отдельно от семейной:

Если просрочки и неуплата кредита были допущены мужем или женой до брака, это не влияет на решение финансовой организации при рассмотрении совместной заявки. Кредитор проверяет, когда именно произошли нарушения со стороны субъекта КИ, и делают выводы. Если еще до брака будущая жена была поручителем будущему супругу в период нарушения им условий кредитного договора, это негативно повлияет на решение банка о выдаче ипотеки в браке.
Если супруги заключили брачный договор до подписания договора ипотеки, и согласно контракту муж и жена самостоятельно оплачивают приобретение личной недвижимости и не претендуют на права друг друга. Это также должно быть закреплено в условиях ипотечного договора: приобретатель и собственник недвижимости является единственным ответственным заемщиком без учета прав и доходов супруга.

Кроме перечисленных вариантов, есть еще одно исключение. В июне 2016 года Госдума приняла закон ФЗ-211, согласно которому военнослужащие, которые выплачивают ипотеку по программе НИС, не являются субъектами кредитной истории. Мотивация у закона простая: поскольку средства банку перечисляет не лично военнослужащий, а Министерство Обороны, кредитную историю по военной ипотеке записывать нет смысла. К тому же проверить чужую КИ может кто угодно. А этот документ может стать источником для утечки ценной личной информации о составе и личном положении военнослужащих в стране. Однако если у военнослужащего были просрочки по потребительским или иным займам независимо от ипотеки на средства НИС, эти данные могут стать проблемой для оформления кредитов в будущем.

Типичные проблемы с КИ

Простые приемы: как изменить КИ к лучшему

Проверьте чистоту кредитной истории у себя и у супруга. Закройте все имеющиеся просрочки. Нередко банки отказывают из-за текущих непогашенных долгов по кредитным картам или из-за действий мошенников.
Накопите внушительный первоначальный взнос. Наиболее убедительный размер — от 40%. Желательно, чтобы это были личные накопления, а не средства материнского капитала. Деньги по сертификату можно вложить в недвижимость уже после одобрения займа — они пойдут на досрочное погашение части основного долга или процентов.
Если у вас имеются неиспользуемые кредитные карты, закройте их или заблокируйте.
Не берите займы в микрофинансовых организациях — это наведет кредитора на мысли о том, что вы не умеете копить деньги и часто живете от зарплаты до зарплаты.
Не становитесь поручителем или созаемщиком у людей, которым вы не доверяете на 200%.

Как узнать свою КИ самостоятельно

В кредитной истории хранятся следующие сведения:

личные данные заемщика (для физического лица это паспортные данные);
сведения о всех взятых кредитах, погашенных и текущих долгах;
сведения о заявках на кредитование, одобренных и отклоненных;
информация обо всех лицах и организациях, которые запрашивали доступ к КИ.

Чтобы узнать текущее состояние своей КИ, достаточно сделать запрос по коду субъекта. Узнать этот код можно в банке, где заемщик когда-то брал кредит. Даже если вы свой код не знаете или у вас его нет, можно сделать запрос на выписку из кредитной истории через сайт Центробанка либо через банковское отделение.

Если ваша кредитная история хранится в НБКИ, можно получить доступ к ней следующим способом:

зарегистрируйтесь на сайте НБКИ и пройдите идентификацию личности;
откройте свой личный кабинет и изучите кредитную историю во всех подробностях.

В других кредитных бюро могут быть свои правила доступа к кредитным историям. Поэтому наиболее простой способ — запросить свою КИ в банке.

В какой банк пойти с плохой кредитной историей

Некоторые финансовые организации, чтобы конкурировать с крупными игроками ипотечного рынка, более лояльно относятся к клиентам с плохой кредитной историей:

Росбанк Дом (бывший Дельтабанк) официально заявляет: если клиент готов подтвердить свою добросовестность и платежеспособность, его заявку на ипотеку одобрят. Правда, к упомянутым качествам добавляется накопление первоначального взноса не менее 50% стоимости объекта ипотеки, предоставление дополнительного обеспечения, подтвержденный доход выше среднего и официальная работа в течение длительного периода времени;
несколько лет назад Транскапитал банк был готов рассмотреть ситуации с плохой кредитной историей у мужа и жены и предоставить ипотеку такой семье. К сожалению, сегодня о такой возможности на сайте финансового учреждения речи нет;
Уралсиббанк и Металлинвестбанк при подаче заявки рассматривает кредитную историю всего лишь за последний год. Так что если нарушения были раньше – это Ваш выбор;
Совкомбанк вместо хорошей кредитной истории предлагает найти 4 созаемщиков. Если это для Вас приемлемо – ищите тех, кто поможет Вам в этом.

Перед подачей заявки учтите: обо всех перечисленных банках есть также негативные отзывы клиентов, которые рассчитывали получить ипотеку на семью при наличии плохой кредитной истории одного из супругов. В некоторых случаях коммерческие банки отказывают даже при идеальной КИ и при этом не сообщают причину отказа.

Обратите внимание, что даже если отказ в ипотеке пришел по причине плохой кредитной истории второго супруга, эта информация фиксируется в вашей личной КИ и становится доступной будущим кредиторам.

Помощь в оформлении ипотеки при плохой кредитной истории у супруга

помощь в одобрении ипотеки при плохой КИ у жены или мужа;
экономия на процентной ставке за счет специальных предложений банков;
мы сделаем за вас всю работу по сбору документов;
сопровождение на всех этапах сделки.

Сниженные ставки и гарантированное одобрение — результат партнерских отношений с банками напрямую. Это преимущество обращения к ипотечному брокеру — вы не только экономите время, но и получаете гарантированное решение ипотечного вопроса и с выгодой для себя. За подробностями обращайтесь в компанию «Ипотека Live».

Читайте также: