Налоговый вычет при сносе дома
Опубликовано: 14.05.2024
«Клерк» Рубрика Учет в строительстве
Свободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше. Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности.Юридическая квалификация отношений
В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).
Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд. Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен. В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения.
На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация. В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя. Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.
Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.
ВЫКУП
Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.
Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.
Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может. Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.
При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом. В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все поступления, как в денежной, так и в натуральной формах. Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.
Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.
Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.
При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.
Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года. При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.
КОМПЕНСАЦИЯ
Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.
Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.
Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.
Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.
Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества. Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса - оформить прекращение этого права.
Однако следует отметить, что для домовладельца - физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.
Налоги у строительной компании
Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.
ЕДИНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ
В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.
Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.
НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода. Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.
При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.
Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение - быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.
НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н. В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду. Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.
Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.
В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
КОНДРАШОВА Л.А., начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»:Вопрос о необходимости включения в доход физического лица выплачиваемой компенсации однозначно не урегулирован законодательством.
Так, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 Налогового кодекса РФ). Сумма же компенсаций, выплачиваемая в связи со сносом объектов недвижимости, не влечет за собой для физического лица экономическую выгоду. Ведь фактически она компенсирует утрату имущества и дает возможность восстановить утраченное жилье, а также компенсировать иные расходы (по переезду и др.).
По существу, такие выплаты схожи с выплатами, которые осуществляются при изъятии объектов недвижимости в связи с изъятием земельных участков для госнужд. Предоставление застройщику земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, лишает последних прав пользования этими объектами и участком. Поэтому заключение соглашения о выплате компенсаций не следует рассматривать как сделку, основанную на свободе договора, а выплаты - добровольными. Возмещение убытков таким лицам должно осуществляться за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (ст. 57 Земельного кодекса РФ). Следовательно, застройщики могут являться теми лицами, на которых возлагается обязанность возместить убытки, связанные со сносом.
От налогообложения освобождаются все виды установленных законодательством компенсационных выплат, связанных в том числе с возмещением расходов (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса РФ). При этом перечень возмещаемых расходов не является исчерпывающим. То есть если учесть, что право физических лиц на получение компенсаций установлено законодательством и по своей правовой природе такие выплаты являются компенсационными, то, по моему мнению, они не облагаются НДФЛ.
Как происходит расселение жильцов при сносе жилых домов застройщиками?
Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.
Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир . Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.
О правах собственников и нанимателей
Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки. При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать "лишние", "ненормированные" метры никто не в праве. По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.
Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, - можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.
Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и "торговаться". Если переселение ведет государственная организация - будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.
В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?
Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.
Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади . Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.
Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти. «Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров). Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:
- Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
- Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.
Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?
- Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
- Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания. Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.
Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов. Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.
Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках.
А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.
Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.
А именно.
Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму
Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро - в марте этого года.
Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.
Мы предлагаем вам услуги:
приватизация квартир
узаконение жилых домов, построек и пристроев
оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
сбор необходимых документов и составление договоров.
Обращайтесь:
Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.
Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.
Уфа, ул. Кирова, 31
Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!
При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.
В последние годы наметилась тенденция обновления жилых территорий государством – на замену ветхим сооружениям приходят новые современные многоквартирные дома. В связи с этим возникает проблема обеспечения на законодательном уровне установленных прав собственников подлежащих сносу объектов недвижимости жилого фонда. Актуальным вопросом для данной категории граждан является вопрос компенсации.
Содержание статьи:
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по жилищным делам разъяснит порядок выплаты компенсации за снос частного жилья или многоквартирного дома: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.
Порядок компенсации за землю при сносе частного дома
Следует помнить, что при сносе частного дома размер компенсации также должен включать размер компенсации за земельный участок. В размер выкупной цены земельного участка включаются его рыночная стоимость, а также рыночная стоимость иных прав на данный земельный участок, подлежащих прекращению, убытки, связанные с изъятием участка, в том числе упущенная выгода.
Размер компенсации также определяется оценщиком, привлекаемым административным органом. Стоит заметить, что на практике встречаются случаю, когда по каким-то причинам могут забыть включить в размер компенсации за изъятие жилого дома размер возмещения за земельный участок или существенного его занизить. В связи с этим, следует внимательно отнестись к проверке отчета независимого оценщика и к подписанию самого соглашения с гос. органом.
Какие компенсации еще положены при сносе жилья?
Помимо возмещения стоимости жилья Вам как собственнику также должны быть возмещены все расходы, связанные с изменением места жительства, с необходимостью арендовать другое жилое помещение до покупки новой квартиры, переездом, поиском подходящего варианта (в данном случае также могут быть включены расходы на услуги риелтора), документальным оформлением сделки, досрочным прекращением обязательств перед иными лицами (на пример, расторжение договора аренды с арендаторами).
Все эти расходы должны быть предусмотрены при определении итогового размера выкупной цены вашего объекта недвижимости. На практике встречаются случаи, когда указанные выше затраты не учитываются. Поэтому на этот важный момент также следует обращать внимание.
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Адвокат по компенсациям за снос в Екатеринбурге
При решении вопроса лучше прибегать к помощи наших квалифицированных специалистов Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», которые смогут наиболее полно и всесторонне оценить конкретно Вашу ситуацию и принять правильное решение по следующим вопросам:
- Является ли предлагаемый вам административным органом размер выкупной цены адекватным?
- Есть ли необходимость в проведении дополнительной оценки?
- Есть ли основания для обращения в суд?
Отзыв о нашем юристе по жилищному кодексу
Автор статьи:
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
Переустройство старого дома может оказаться значительно сложнее и дороже строительства нового. К тому же в новом будет иная, более комфортная планировка, современные коммуникации и т.д. Остается правильно оформить процесс. Хочу снести старый дом и построить новый: какие документы нужны? В этом мы и разберемся.Можно ли снести старый дом и построить новый?
Владелец земельного участка вправе распоряжаться им на свое усмотрение в зависимости от разрешенного использования. Строительство частных домов возможно только на землях под ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.
Основным документом, регламентирующим снос и постройку дома, является Градостроительный кодекс. Простого желания владельца старого капитального строения на его ликвидацию не достаточно. В соответствии с изменениями в ГрК перед сносом частного дома его собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить соответствующее разрешение (ст. 55.30).
Если просто ликвидировать старое строение и на его месте построить новое, то возникнут проблемы с регистрацией дома. Оставив ситуацию и умолчав об изменениях, вы рискуете в дальнейшем получить трудности при продаже, дарении, завещании.
При желании поставить новый объект на регистрационный учет окажется, что на одном участке имеются два дома под разными кадастровыми номерами: старым и новым. А это опять же налоги на оба строения.
Разрешение на снос является документом, в основе которого учет имущественных интересов всех участников. Например, в ходе ликвидации постройки могут пострадать соседние участки, задеты и повреждены коммуникации и т.д. Если окажется невозможным произвести работы максимально без потерь для других граждан, то разрешение на снос объекта не выдадут.
В итоге самым правильным вариантом будет правильно оформить процесс документально. Сначала получить разрешение на снос старого домостроения, затем разрешение на строительство нового.
Следует заметить, что все это относится только к тем строениям, которые находятся на кадастровом учете. Если же дело касается садового домика, по нему не обращались в Росреестр даже в рамках дачной амнистии, то его можно снести без документов. Затем построить новый объект и его уже поставить на регистрационный учет.
Какие потребуются документы на снос старого дома?
Планирование сноса (демонтажа), как строительства и реконструкции капитальных строений, носит уведомительный характер. Для этого собственник участка и дома подает в местную администрацию через МФЦ следующие документы:
- заявление установленной формы, в котором указывается, что объект планируется демонтировать с целью строительства на этом же месте нового дома;
- паспорт собственника земельного участка и планируемого под снос строения;
- документы, подтверждающие право собственности на указанную недвижимость;
- план земельного участка.
На основании представленных документов администрация рассматривает вопрос возможности ликвидации строения и при положительном решении выдает разрешение.
Снос старого дома и постройка нового: алгоритм действий
После получения разрешения собственник может приступать к работам, которые должны строго соответствовать технике безопасности и градостроительному регламенту. Процедура должна происходить в следующем порядке:
- Предварительно возводятся ограждения, чтобы не нанести ущерб соседним участкам.
- Производится отключение дома от коммуникаций.
- Осуществляется непосредственный снос строения.
- Производится уборка надела от строительного мусора, его вывоз и утилизация.
- Приглашается кадастровый инженер, который зафиксирует факт ликвидации строения и составит акт обследования. Этот документ удостоверит отсутствие жилого дома на старом месте.
- Подается уведомление в администрацию о завершении сноса.
- Собственник земли и бывшего уже домостроения обращается в МФЦ для снятия его с учета со следующими документами:
- уведомлением о планируемом сносе с отметкой администрации и разрешении;
- уведомлением о завершении сноса также с отметкой;
- актом обследования, выданным кадастровым инженером.
Далее Росреестр вносит изменения в свои базы, удалив недвижимый объект с указанным кадастровым номером.
После этого собственник снова обращается в местный орган самоуправления через МФЦ с уведомлением о начале строительства нового жилого дома. Процедура происходит обычным порядком, как и обычное новое строительство или реконструкция с соблюдением требований Градостроительного кодекса.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
— Получила от государства квартиру по программе переселения взамен старой. Хочу продать, так как она меня не устраивает. Должна ли я платить налог 13% государству? Ведь я не просила меня переселять. Разница в сумме между старой и новой в пользу новой составляет 130 тысяч. При продаже мне придется платить налог от 130 тысяч или от продажной суммы?
Отвечает генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит» Елена Васильева:
Если разница в стоимости квартир указана в договоре мены, то налог платится с разницы в стоимости. Если в договоре мены стоимость не указана, то учитывается рыночная стоимость квартиры. Оценку могут произвести только соответствующие лицензированные компании. Либо Вы можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи квартиры, но не превышающей 1 млн рублей.
Таким образом, выгоднее для Вас будет оценить стоимость квартир и заплатить 13% с разницы. При этом, если Вы осуществляли доплату за разницу в стоимости квартир, то и платить ничего не обязаны. Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина от 10.11.2015 № 03-04-05/64521.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
У налогоплательщика есть два варианта дальнейших действий: либо получить налоговый вычет от продажи новой квартиры, либо уменьшить доходы от продажи новой квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее первоначальным приобретением.
В первом случае налог уплачивается в полном размере, но в последующем производится его частичный возврат после соблюдения определенных процедур и предоставления соответствующей документации. Во втором же случае уменьшается сам размер налога, подлежащего уплате, на основании заблаговременно предоставленных в распоряжение налоговой службы документов. Это означает, что уменьшается налоговая база (то есть уменьшается размер подлежащего уплате налога) за счет произведенных расходов при покупке квартиры. В поименованные расходы входит как сумма доплаты разницы стоимости квартир, так и услуги, связанные с совершением посреднических и информационных операций при приобретении объектов недвижимости (стоимость риелторских услуг).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Налог придется платить в случае, если данное переселение было осуществлено не по программе реновации. По данной программе срок владения недвижимостью остается непрерывным.
Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:
Применимо к Вашему случаю, в соответствии с законодательством РФ, доходы от продажи квартиры освобождаются от налогообложения при нахождении в собственности физического лица более пяти лет. Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента государственной регистрации собственности на новую квартиру. Соответственно, если после получения новой квартиры и оформления ее в Вашу собственность не прошло пяти лет, то при продаже квартиры Вам необходимо исчислить и уплатить налог по ставке 13%. При этом Вы имеете право при продаже уменьшить доход на сумму понесенных расходов, которые связаны с приобретением данной недвижимости. В качестве таких расходов будет учитываться стоимость квартиры, которая указана у Вас в договоре мены с городом.
Таким образом, налог при продаже квартиры будет считаться, исходя из разницы между ее продажной стоимостью и суммой расходов, которые Вы понесли, согласно договору мены с городом (то есть стоимостью квартиры, указанной в договоре мены). С разницы Вам необходимо заплатить налог в бюджет по ставке 13%.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Если Вы просто продадите квартиру и не озаботитесь правильным заполнением декларации, то Вам будет начислен налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости Вашей новой квартиры. Но у Вас есть три пути избежать этих расходов.
Налог можно уменьшить, воспользовавшись льготным вычетом из налогооблагаемой суммы в размере 1 млн рублей. Это поможет, если кадастровая и продажная стоимость менее миллиона. Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи). И можно также вычесть стоимость приобретаемой взамен квартиры, купленной в этот же год.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Читайте также:
