Налоговый вычет при доплате за лишние метры

Опубликовано: 03.05.2024

Доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке — распространенная практика в строительстве. Вы покупаете квартиру, ждете сдачи дома, а вместо ключей получаете требование заплатить еще. Потому что жилье получилось по площади больше, чем планировал застройщик.

Нельзя сказать, что это незаконно — есть нормативные акты, которые позволяют застройщику требовать деньги сверх указанной в договоре суммы. Но есть нюансы — платить нужно не всегда и не в любом размере.

Рассказываем, как выяснить, нужно ли доплачивать конкретно в вашем случае. Какие есть варианты, если можно не платить, и когда нужно идти в суд.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Почему появляются «дополнительные метры»

Покупка квартиры в новостройке — процесс, который отличается от приобретения вторичного жилья. Отличаются даже договоры: когда покупаете б/у — это договор купли-продажи, когда у застройщика — договор долевого участия.

Дело в том, что приобретаете вы не квартиру, а право получения на квартиру после сдачи дома, так как он еще не построен. С одной стороны, в таких сделках закон обязывает застройщика соблюдать сотни требований — объект проходит государственную проверку и только после этого передается вам. С другой стороны, возведение дома — сложный технологический процесс, в котором могут быть допущены небольшие погрешности в пределах норм.

После окончания строительства в доме проводят окончательный обмер — как правило, с помощью государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации». И в акте передачи указывают реальную площадь квартиры.

В вашей будущей гостиной две стены длиной 5 м, а еще две — 3 м. Когда их возводили, строители сдвинули их на 10 мм — общий коридор стал меньше, а ваша квартира больше. Это в пределах нормы.

Но площадь комнаты увеличилась за счет этого на 0,16 кв. м. Если добавить к этому увеличение площади в кухне и холле, получится почти 1 кв. м.

Это не обман — всё в пределах разумных погрешностей и норм.

В итоге — в договоре долевого участия у вас указана одна площадь, а передают вам другую. И застройщик просит у вас доплаты.

Проверить договор долевого участия

Сам факт доплаты за лишние квадратные метры — законное требование, если оно прописано в договоре долевого участия, но и у этого требования есть нюансы. В ФЗ № 214 указано, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон, «если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

По закону застройщик должен предусмотреть в договоре возможность доплаты

В договоре указаны варианты выплат

Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

Если в подписанном варианте договора указан порядок и размеры доплаты, то у застройщика больше шансов получить с вас деньги.

Когда в договоре указано, что при увеличении реальной площади (от указанной в договоре) дольщик должен доплатить, должно быть и обратное право — если после оплаты выяснится, что площадь реальная — застройщик должен будет вернуть деньги.

Если есть упоминание только об обязанности дольщика, а не застройщика — есть шанс признать в суде всё условие недействительным.

Пункта о доплате за увеличение площади нет

Если в договоре не прописан пункт об увеличении цены, то и платить вы не обязаны.

Застройщик может попытаться получить оплату — в такой ситуации дольщикам обычно предлагают заключить дополнительное соглашение, в котором прописан порядок увеличения цены. Вы не обязаны подписывать это соглашение, а застройщик не может отказать вам в передаче квартиры, согласно ст. 4 ФЗ №214.

Если откажет — нужно обращаться в суд с иском, о признании таких действий застройщика незаконными. Лучше в такой ситуации попросить помощи у профильного юриста.

Пункт о доплате есть, но вас просят оплатить больше 5% от площади жилья

Даже если в договоре согласован порядок доплаты, вы не обязаны по умолчанию платить за любое количество кв. м — есть ограничение в 5% от площади, указанной в договоре.

Если погрешность стройки больше 5% от указанной площади в договоре — вы имеете право не оплачивать эту погрешность, а потребовать расторжения договора через суд.

Вы купили квартиру площадью в 60 кв. м. После обмера оказалось, что реально построили 61 кв. м. Требование доплатить за лишний «квадрат» законное.

Если квартира будет площадью 66 кв. м, доплата в 6 кв. м превысит указанные в законе 5%. В такой ситуации можно или договариваться с застройщиком, например, предложить ему соглашение — вы платите за 3 «квадрата», а за еще 3 кв. м нет. Или обращайтесь в суд за расторжением договора.

Погрешность больше 5%, как правило, может быть или в очень больших квартирах, или в совсем маленьких студиях. Обычно же речь идет об 1–3%.

Если в договоре указана обязанность доплатить за «лишнюю» площадь, и она не противоречит норме в 5% — стоит доплатить, иначе застройщик может взыскать эти деньги через суд.
Если обязанности в договоре нет, а застройщик просит деньги — можете отказаться платить. Отказать в передаче квартиры в таком случае вам не могут. Но есть вероятность, что застройщик попробует через суд потребовать с вас доплаты.
Если норма превышена на 5% — вы можете требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты неустойки.

Варианты действий, когда застройщик хочет получить доплату

Всё зависит от того, указан ли порядок в договоре и есть ли превышение требований от законной нормы.

В договоре прописана возможность доплаты

Если застройщик указал в договоре долевого участия размеры и порядок доплаты, и они не противоречат норме в 5%, лучше заплатить. Ведь покупая квартиру, вы подписывали этот договор и соглашались со всеми его условиями.

Попросите рассрочку. Если доплата большая, стоит попробовать договориться на рассрочку. Для застройщика чаще выгоднее согласиться разделить дополнительные платежи на несколько месяцев, чем тратить время и деньги на суды.

Попросите другую квартиру. Можно попробовать отказаться брать квартиру большей площади и предложить застройщику поменять ее на ту, в которой нет лишних «квадратов», чтобы не доплачивать. Такой вариант реален в случае с крупными застройщиками и в больших многоподъездных ЖК — к моменту сдачи в таких новостройках еще остаются непроданные квартиры.

Найдите в квартире недостатки, проведите строительную экспертизу или поищите их сами. Довольно популярный вариант — застройщик хочет с вас денег за лишние метры, а вы предлагаете ему компенсировать несущественные недостатки в квартире. Это могут быть, например, проблемы с шумоизоляцией, утеплением или неровностью стен, — те, которые устраняются во время ремонта.

Торгуйтесь с застройщиком, сами или с помощью опытного агентства недвижимости — если речь идет о доплате за 1–2% площади, застройщику проще согласиться на взаимозачет и прекратить разбирательства.

Закажите повторные замеры. Есть вероятность, что сотрудники БТИ ошиблись и посчитали что-то неправильно. Попросите у застройщика точный расчет замеров, возможно, в площадь квартиры добавили площадь балкона и лоджии без учета понижающих коэффициентов — «квадрат» балкона в таких доплатах нужно считать как 30% от стоимости кв. м в договоре, а лоджии как 50%.

Еще одна ошибка в замерах — включать в площадь квартиры вентиляционные короба, которые выступают от стены больше чем на 3 см.

Если в договоре не написано про доплату

Если в договоре нет пункта про обязанность доплаты и порядок этого процесса, то нужно разбираться в конкретной ситуации, лучше с помощью юриста из этой сферы.

С одной стороны, вы правы, потому что порядок не прописан. И можно не платить.
С другой — застройщик может требовать доплаты, вопрос только в размере.

Ситуация неоднозначная, поэтому стоит попробовать договориться мирным путем, например, взаимозачетом за какие-то незначительные недостатки в квартире — вроде не очень ровных стен.

Если дело дойдет до суда — никаких гарантий нет, что суд будет на вашей стороне, т. к. конкретных постановлений по этому вопросу не существует. Поэтому прогнозировать, на чью сторону встанет суд, не получится.

Если есть превышение погрешности в 5% — договаривайтесь или идите в суд

Можно решить вопрос мирным путем. Если не хотите платить за полное превышение, предложите застройщику соглашение — вы отдаете деньги за 5% превышения, а он прощает «квадраты» сверх нормы и отдает вам квартиру без разбирательств.

Если застройщик против, вы можете отказаться от квартиры. То есть расторгнуть договор, т. к. произошло существенное его изменение — цена повысилась более чем на 5%.

Вместе с отказом от квартиры потребуйте неустойку — сейчас для физических лиц это 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты.

Сумма за квартиру в договоре — 8 млн руб. Стройка шла 2 года. Получается, неустойка составит:

8 млн руб. × 731 день × 1/150 × 4.25% = 1 656 933 руб.

Если застройщик откажется платить, обращайтесь в суд.

Погрешность в рамках нормы — что будет, если вы откажетесь платить

Если в договоре прописан порядок доплаты и погрешности не превышают 5%, застройщик может через суд потребовать от вас оплатить «лишнюю» площадь. Плюс потребовать неустойку в размере ключевой ставки ЦБ РФ. Например, если доплатить нужно 500 000 руб., а оплату вы задержали на два месяца в 2020 году, то неустойка составит: 500 000 х 60 х 4,25% х 366 дней = 3 483,61 руб.

Вы можете отказаться оплачивать, тогда у застройщика будет повод обратиться в суд. Гарантий, какое конкретно решение примет судья нет. В суде будет определяться точная сумма доплаты и неустойки, если вас признают обязанным платить.

Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.

Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра. Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону. Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Доплата за лишние метры — законное требование

Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия. В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться. И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.

Есть закон, которые регулирует отношения между дольщиками и застройщиками — это ФЗ 214. В нем есть пункт об изменении стоимости квартиры после заключения договора:

Цена квартиры может быть изменена — пункт 2 статьи 5 закона «Об участии в долевом строительстве»

«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.

При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.

Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади

Застройщик вправе требовать доплату за лишние метры, но есть ограничение: не больше 5% площади квартиры. Например, по договору застройщик должен передать дольщику квартиру площадью 50 м 2 . Если площадь квартиры будет 52,5 м 2 , дольщику нужно будет доплатить за 2,5 м 2 — это вписывается в разрешенные 5%.

5% – законная погрешность — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве»

Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м 2 вместо 50 м 2 , дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.

Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.

Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.

Дольщик вправе отказаться от квартиры

Если площадь квартиры увеличилась больше чем на 5%, дольщик может расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Кроме денег застройщик должен заплатить проценты за пользование деньгами дольщика. Для физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка за каждый день, для юридических — 1/300.

Например, дольщик — физическое лицо, купил квартиру за 3 млн рублей два года назад. Но ее площадь увеличилась на 7%, и дольщик выбрал не доплачивать, а расторгнуть договор. Тогда застройщик должен ему вернуть:

3 млн рублей — стоимость квартиры;
620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.

На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.

Если площадь уменьшилась, платит застройщик

По закону застройщик должен передать дольщику квартиру, которая соответствует проектной документации, — это значит, что площадь не должна быть меньше той, что указана в договоре.

Если площадь квартиры меньше, дольщик вправе потребовать снизить ее стоимость. То есть вернуть часть денег. Но при этом закон о долевом строительстве разрешает сторонам самим определить, что делать, если площадь квартиры меньше или больше. И застройщик может указать в договоре долевого участия условия, при которых он платит.

Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах:

«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м 2 »

С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м 2 . И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м 2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м 2 , тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей. Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.

Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.

В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Почему фактическая площадь больше проектной

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.

Что написано в договоре

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.

Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.

Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Главная > Пошаговые инструкции > Законна ли доплата за «лишние» квадратные метры по ДДУ?

«Лишние» квадратные метры – это разница между площадью квартиры, которая указана в договоре участия в долевом строительстве и площадью квартиры, установленной после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в ходе контрольного обмера уполномоченным органом, и которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ.

Она возникает потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья. В ходе строительства площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, говорят специалисты.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют разработка и экспертиза проектной документации, получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации с подробной информацией, в том числе и о проекте строительства. Это означает, что к дате заключения договора участия в долевом строительстве все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением от них, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.
Исходя из этого, кажется логичным, что в случае уменьшения площади квартиры, застройщик выплачивает дольщику разницу в цене, а в случае увеличения площади передаваемой квартиры деньги с дольщика дополнительно взимать не должен.

На практике все не так.
Судя по анализу типовых договоров строительных компаний - участников XI конкурса «Доверие потребителя», в 2018 году в отдельных случаях застройщики предусматривали возможность изменение цены договора в одностороннем порядке в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию, корректировки площади квартиры на 1 кв.м. и более, внесения изменений в порядок оплаты цены договора.

В то же время в соответствии с ст.5 214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Поэтому надо внимательно читать договор перед его подписанием!

«Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя".

Такая позиция частично подтверждается сложившейся судебной практикой – например, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2014 по делу № А56-69503/2013.

«В тоже время, есть немало судебных решений по аналогичным делам в пользу застройщиков. Поэтому, если такой пункт в договоре исключить не удается, надо четко понимать, что участник долевого строительства в соответствии со ст.4 214-ФЗ обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – резюмирует Олег Островский.

Тем, кто не захочет оплачивать дополнительные метры при наличии такой обязанности в договоре, нельзя забывать и о том, что просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяца является в соответствии с законом основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

При этом участник долевого строительства должен будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Вывод такой – если есть возможность исключить из договора пункт об обязательной доплате в случае увеличения площади, то к этому нужно стремиться. Если застройщик с этим не согласен и такой пункт в заключенном договоре есть (включающий в себя и статью о выплате застройщиком денег в случае уменьшения площади квартиры), то его нужно соблюдать. Без этого застройщик квартиру не передаст.

Важно, чтобы в договоре было указано, что доплата производится по цене квадратного метра на дату подписания договора, а не по рыночной цене квадратного метра на дату фактической доплаты.

После 100% оплаты цены договора с учетом изменившейся площади и подписания акта приема-передачи квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском о признании данной доплаты незаконной и взысканием денежных средств. Однако, исходя из сложившейся в настоящий момент судебной практики, суды в большинстве случаев отказывают дольщикам в удовлетворении подобных требований.

Безусловно, у дольщика есть возможность не оплачивать дополнительные метры, обратиться в суд о признании пункта договора об оплате увеличившейся площади квартиры не действительным и об обязании застройщика передать ему квартиру, но практика показывает, что суды в таких случаях принимают сторону застройщика.
Расторгать же договор дольщику экономически невыгодно. Полученных от застройщика денег в этом случае не хватит на приобретение аналогичной квартиры даже в строящемся доме.

Читайте также: