Налог на разрушенное здание
Опубликовано: 28.04.2024
- Налог за разрушенное здание - обстоятельства спора
- Налог за разрушенное здание - позиция ИФНС
- Налог за разрушенное здание - решения судов нижестоящих инстанций
- Налог за разрушенное здание - позиция ООО
- Налог за разрушенное здание - решение Верховного суда РФ
- Законодательные акты по теме
- Типичные ошибки
- Ответы на распространенные вопросы о том, нужно ли уплачивать налог за разрушенное здание
Допустим, объект недвижимости был уничтожен, но по-прежнему числится в ЕГРН. У компании-налогоплательщика возникает логичный вопрос – нужно ли в таком случае уплачивать налог за разрушенное здание. Ранее Федеральная налоговая служба требовала уплаты налога, и суды полагали, что обязанность по совершению отчислений в бюджет сохраняются за налогоплательщиком даже в том случае, если по факту недвижимость снесена. Однако, недавно вступило в силу Определение Верховного суда РФ от 20.09.2021 № 305-КГ18-9064, обрадовавшее компании и разочаровавшее ФНС РФ и суды нижестоящих инстанций.
Налог за разрушенное здание – обстоятельства спора
Рассмотрим реальный случай, наглядно демонстрирующий ситуацию. Организация, расположенная в Москве, снесла принадлежавшее ей здание 15.04.2015 года. Данный факт был подтвержден актом обследования. Уничтоженное здание было затем снято с кадастрового учета 24.09.2015 г. Получается, что сооружение продолжало числиться в ЕГРН (реестре прав на недвижимость) после разрушения (еще в течение 5 месяцев). В этот период времени компания не уплачивала имущественный налог, поскольку здания фактически не существовало как объекта налогообложения, и пользоваться им в интересах фирмы было невозможно. Однако, Федеральная налоговая служба доначислила налогоплательщику налог на имущество за эти 5 месяцев, в итоге вышло 3 000 000 рублей недоимки.
Налог за разрушенное здание – позиция ИФНС
Федеральная налоговая служба убеждена в том, что обязанность налогоплательщика по уплате налога напрямую связана с моментом появления и прекращения права собственности на недвижимость. Представители ИФНС ссылались на нормы ст. 378.2 и 382 НК РФ. На тот день, когда компания подала авансовый расчет по имущественному налогу, она являлась владельцем здания, поскольку сведения о нем имелись в ЕГРН. Службам не было известно о том, что сооружение на самом деле было разрушено. Что касается того, что представитель ООО ссылается на позицию Высшего арбитражного суда 2011 года, то эти положения не являются актуальными в настоящий момент, поскольку за 7 лет налоговое законодательство существенно изменилось в спорной части.
Суд задал вопрос представителю налоговой службы по поводу того, действительно ли возникает объект налогообложения, если объекта физически не существует, на что ответчик ответил утвердительно, уточнив, что налог должен быть уплачен в случае его исчисления на основании кадастровой стоимости. Судья возразил, сказав, что в первую очередь возникает объект налогообложения, а затем появляется обязанность по уплате налога, а не наоборот – расчет не может быть первичным и влиять на объект. Далее другой представитель налоговой заявил о том, что связи между порядком учета и общей нормой не имеется, а в данный момент речь идет скорее об исключении из правил. По словам представителей ИФНС, налогоплательщику следовало добиваться исключения снесенного здания из ЕГРН.
Важно! Ошибкой компании налогоплательщика было то, что в суде не было представлено материалов, свидетельствовавших о том, что истец обращался в Росреестр на начальном этапе (сразу после сноса здания), а не 5 месяцев спустя. Если бы документ был представлен, споров в суде было бы меньше.
Далее спор между судом и представителем ИФНС выглядел следующим образом:
Суд: говорит о том, что проблема заключается в том, до какого числа уплачивать налог. Если бы компания передала право на объект, налог уплачивался бы до 15 числа месяца.
Представитель ИФНС: говорит о том что своевременная государственная регистрация решает данный вопрос, поскольку событие (снос) фиксируется постфактум.
Суд: уточнил, что ЕГРН – основание для уплаты налога, по мнению ИФНС.
Представитель налоговой: соглашается с тем, что перечень является основанием для расчета налога, а в данном случае не понятно, действительно ли налогоплательщик обращался в палату на начальном этапе, а не спустя 5 месяцев, за которые и был доначислен налог.
Налог за разрушенное здание – решения судов нижестоящих инстанций
Общество с ограниченной ответственностью подало исковое заявление в суд, чтобы оспорить доначисление налогов фискальным ведомством. В итоге на сторону Федеральной налоговой службы встало 3 инстанции. Каждый из судов после обжалования налогоплательщиком решения предшествующего суда ссылался на положения п. 1 ст. 378.2 НК РФ и соглашался с тем, что имущественный налог на здание должен быть исчислен исходя из кадастровой стоимости с учетом информации, содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимость.
Каждый из судов нижестоящей инстанции повторял основную мысль предшествующих судов о том, что обязанность налогоплательщика по уплате имущественного налога на недвижимость возникает с даты проведения государственной регистрации прав на здание и прекращается также с момента внесения в ЕГРН записи о прекращении права на объект.
Налог за разрушенное здание – позиция ООО
Представитель компании выступал при рассмотрении данного спора экономколлегией. Положения действующего российского налогового законодательства в отношении уплаты налогов на недвижимость подразумевают, что налоги должны быть уплачены исключительно в отношении существующих в действительности объектов. Здание, за которое ООО совершает отчисления в бюджет, должно существовать не только на бумаге. Разрушенный объект перестает считаться имуществом компании с того момента, как его сносят, поскольку с этих пор он не может использоваться в производственных целях, и его невозможно продать.
Представитель компании в своем выступлении ссылался на общие статьи 373 и 374 НК РФ, в которых говорится о налогоплательщике и объектах налогообложения. Суд задал истцу вопрос о том, как в данной ситуации поступить налоговому инспектору, который обязан рассчитывать имущественный налог к уплате – на что ему ориентироваться при определении суммы налога к уплате. В ответ на это представитель истца ссылался на позицию Высшего арбитражного суда 2011 года, когда было заявлено о том, что государственная регистрация не является основанием для уплаты налога.
Юрист общества с ограниченной ответственностью сообщил о том, что разрушенный объект мог бы не числиться в ЕГРН на протяжении «лишних» 5 месяцев, поскольку документы, свидетельствующие о его сносе, были направлены в палату сразу после сноса. Однако, палата возвратила бумаги и потребовала предоставить подтверждение того, что здание действительно было разрушено, хоть такое требование и было незаконным. В результате компании пришлось отправлять своих представителей по различным инстанциям с целью сбора дополнительных документов. Обжалование отказа Росреестра также заняло бы время, за которое, если следовать логике ИФНС, также был бы доначислен налог.
Налог за разрушенное здание – решение Верховного суда РФ
Согласно Определению Верховного суда РФ от 20.09.2021 № 305-КГ18-9064, решения судов нижестоящих инстанций должно быть отменено. Налог за разрушенное здание был доначислен незаконно, а потому с налогоплательщика была снята обязанность по возмещению недоимки по имущественному налогу.
Законодательные акты по теме
| Определение Верховного суда РФ от 20.09.2021 № 305-КГ18-9064 | Решение ВС РФ, согласно которому налог за разрушенное здание не уплачивается |
Типичные ошибки
Ошибка: Компании был доначислен налог за разрушенное здание за то время, в течение которого представители ООО занимались сбором дополнительных бумаг для Росреестра, подтверждающих снос постройки. В суде между ИФНС и налогоплательщиком не был представлен документ, который бы доказывал тот факт, что компания обратилась в Росреестр на начальном этапе и получила отказ в немедленном внесении в ЕГРН записи о разрушении объекта налогообложения.
Комментарий: Если Росреестра незаконно отказывает в исключении записи из ЕГРН о правах собственности на недвижимость, требуя дополнительные документы, данный факт должен быть зафиксирован – необходимо взять справку об отказе, чтобы в дальнейшем подтвердить в суде тот факт, что компания обращалась в палату на начальном этапе.
Ошибка: Компании был доначислен налог за разрушенное здание за то время, в течение которого представители ООО занимались сбором дополнительных бумаг для Росреестра, подтверждающих снос постройки. В противном случае Росреестра отказывал во внесении в ЕГРН записи о сносе здании. Компания начала собирать дополнительные документы, подтверждающие снос здания.
Комментарий: Компании следовало оспаривать решение Росреестра об отказе в исключении записи о правах собственности на объект из ЕГРН. Если бы суд был выигран, датой внесения записи в ЕГРН считался бы день первичного обращения.
Ответы на распространенные вопросы о том, нужно ли уплачивать налог за разрушенное здание
Вопрос №1: Компания осуществила снос принадлежащего ей здания. Далее потребовалось 2 месяца на то, чтобы Росреестр принял документ и исключил запись об объекте из ЕГРН. Нужно ли уплачивать налог на недвижимость за эти 2 месяца?
Ответ: Нет, в течение этих двух месяцев здание (объект налогообложения) не существует, а потому налог на имущество уплачивать не требуется.
На практике встречаются случаи, когда недвижимое имущество уже фактически не существует, однако сведения об этом не были своевременно отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Как быть с налогом на имущество по такому объекту? Ответил Верховный суд (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064).
Предмет спора
Компания (ОАО «Прачечная Очаково») в апреле 2015 года снесла здание (акт о сносе составлен 15.04.2015). Однако из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним исключила его только 24.09.2015. Инспекция доначислила Компании более 3 млн. руб. налога на имущество по кадастровой стоимости за все 9 месяцев 2015 года.
По мнению инспекции, момент прекращения обязанности по уплате налога на имущество определяется датой прекращения права собственности. Дополнительно налоговый орган указал на то, что в отношении объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, установлен специальной порядок определения налоговой базы, отличный от правил бухгалтерского учёта.
Датой прекращения прав собственности на такой объект признается дата его снятия с государственного кадастрового учета. Таким образом, моментом прекращения обязанности является дата внесения соответствующих сведений в реестр (24.09.2015). Суды трёх инстанций выводы инспекции поддержали. Компания с позицией инспекции и судов не согласилась и обратилась в Верховный суд РФ.
Выводы судебного акта
Верховный суд РФ встал на сторону налогоплательщика, подтвердив его право не платить налог на имущество за объект, который был снесен, даже если сведения в реестр были внесены значительно позже. Суд указал, что само по себе наличие в государственном кадастровом учете и реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого имущества в действительности. Свою позицию Верховный суд РФ обосновал следующим:
- Исчислению и уплате налога на имущество организаций с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому, признаваемых частью активов налогоплательщика – объектами основных средств;
- Инспекция и суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи;
- На основании п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ и с учетом разъяснений, данных в пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества. Исходя из п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» исключение из государственного кадастра сведений об учтенном объекте недвижимости лишь подтверждает факт прекращения существования объекта;
- В подтверждение отсутствия объекта налогообложения налогоплательщиком представлен акт сноса от 15.04.2015. То обстоятельство, что по состоянию на 15.04.2015 спорное здание физически не существовало, налоговым органом не оспаривалось ни в ходе проведения налоговой проверки, ни в рамках судебного разбирательства.
Значение спора для налогоплательщиков
Рассмотренное определение Верховного суда РФ содержит важный для налогоплательщиков вывод: налог на имущество может начисляться только на реально существующий объект. При этом определение факта реального существования объекта не зависит от отражения сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним или в государственном кадастровом учёте.
Если объект физически прекратил своё существование, обязанность по уплате налога на имущество также прекращается. Соответствующей позицией налогоплательщики могут руководствоваться при определении налоговых обязательств и при возникновении спора с налоговыми органами.
В то же время, обращаем Ваше внимание, что в рассматриваемом деле суд учёл наличие акта о сносе имущества, а также отсутствие спора о реальном наличии объекта. То есть факт отсутствия объекта имущества у налогоплательщика должен быть подтверждён надлежащим образом оформленным документом.
ОАО «Прачечная “Очаково”» являлось собственником административного здания. 15 апреля 2015 г. его снесли и списали с бухгалтерского учета, но запись в ЕГРН о прекращении права собственности и ликвидации объекта была внесена лишь 24 сентября 2015 г.
В апреле 2017 г. по результатам камеральной проверки налоговой инспекцией было вынесено решение о доначислении обществу налога на имущество организаций (конкретно на снесенное здание) в сумме более 3 млн руб. Компания оспорила это решение в ФНС, которая отказалась отменить решение, пояснив, что, несмотря на ликвидацию объекта недвижимости, налог на имущество подлежал исчислению до момента исключения сведений о здании из государственного реестра.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать недействительным решение ФНС об отказе в привлечении компании к ответственности. Первая инстанция отказала в удовлетворении требований. Суд указал, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП рассматриваемое здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на 2015 г. определяется как их кадастровая стоимость. В отношении таких объектов установлен специальной порядок определения налоговой базы, отличный от правил бухгалтерского учета. В целях применения положений ст. 378.2 и 382 НК РФ датой прекращения прав собственности у общества на снесенный объект недвижимого имущества признается дата снятия с государственного кадастрового учета такого объекта.
Дополнительно суд сослался на установленный в п. 5 ст. 382 НК РФ порядок исчисления налога, согласно которому при прекращении у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в ст. 378.2 НК, исчисление суммы налога осуществляется соотношением месяцев, когда имущество было в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции.
Общество обратилось в Верховный Суд, который, рассмотрев дело № А40-154449/2017, вынес Определение № 305-КГ18-9064, удовлетворив жалобу.
Как указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положения ст. 378.2 (кроме подп. 4 п. 1) и 382 НК, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены в ст. 374 НК.
«Следовательно, законодательство о налогах и сборах связывает обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика – объектами основных средств», – указано в определении.
Коллегия подчеркнула, что уплата налога со стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике: «Само по себе наличие в государственном кадастровом учете сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого имущества в действительности».
ВС отметил, что суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Он указал, что на основании п. 1 ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 № 25, в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.
Комментируя определение, руководитель судебной практики компании PARADIGMA Андрей Торянников указал, что вопрос исчисления налога на имущество в отношении снесенной недвижимости неоднократно разъяснялся Министерством финансов РФ и до последнего времени не вызывал проблем в применении у налоговых органов. В качестве примера эксперт привел Письмо ФНС от 8 июля 2016 г. № БС-4-11/12327@, в котором со ссылкой на нормы Гражданского и Налогового кодексов обосновывается порядок исчисления налога на имущество.
«При этом, называя основания прекращения права собственности (отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества и утрата права собственности в иных случаях), налоговые органы указывали, что при исчислении налога на имущество организаций в случае сноса объекта недвижимого имущества оно производится до даты регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества. Имеющаяся судебная практика на уровне апелляционной инстанции арбитражных судов, в том числе в Московском арбитражном округе, свидетельствует о том, что позиция налогоплательщика практически не принималась во внимание. Все судебные акты вынесены как “под копирку” и содержат одинаковое обоснование», – отметил эксперт.
Андрей Торянников считает, что определение Верховного Суда можно назвать революционным, поскольку он поддержал налогоплательщика и подчеркнул очевидное: что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. «Поскольку права и обязанности неразрывно связаны между собой, требование уплаты налога на имущество в период, когда объект налогообложения уже не существовал, является неправомерным», – пояснил эксперт.
По мнению старшего юриста юридической компании Tenzor Consulting Group Романа Шабанова, определение ВС представляется положительным прецедентом для налогоплательщиков. Он отметил, что Суд руководствовался здравым смыслом, не применяя формальный подход к разрешению спора. «В данном деле Суд определил, что наличие сведений о кадастровом учете здания в ЕГРН, свидетельствующих о его принадлежности налогоплательщику, само по себе не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого налогом объекта», – указал Роман Шабанов.
Юрист отметил, что действующие положения гл. 30 НК РФ, в частности ст. 374, связывают возникновение обязанности по уплате налога на имущество организаций с моментом постановки его на баланс в качестве основного средства, следовательно, прекращение такой обязанности связывается с моментом снятия такого имущества с баланса организации.
«Вместе с тем данный подход является формальным и не учитывает тот факт, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Именно этот вывод является центральным в анализируемым определении», – пояснил Роман Шабанов. Он добавил, что в то же время указанная норма признает объектом налогообложения недвижимое имущество, в связи с чем необходимо обратиться к его физическим свойствам и понять когда они утрачены, что и сделал Суд.
В России действует закон, который освобождает вас от налогов на имущество, если вы лишились самого имущества. Это кажется логичным, но нет: раньше, например, если у вас угоняли машину, на нее могли начислить налог. То же со сгоревшей дачей: домика нет, а налог, будь любезен, плати.
В апреле был принят закон, который это изменил. Теперь есть внятный порядок, как избежать всех этих начислений и не платить в бюджет деньги за то, чего нет. Достаточно одной справки.
О каких налогах речь?
Собственники имущества платят за него налоги. Их так и называют — имущественные:
- за машину — транспортный;
- за квартиру, дом и гараж — налог на имущество;
- за участок — земельный.
Суммы начисляет налоговая. Она берет данные из ГИБДД и Росреестра и каждый год присылает уведомления: «Заплатите вот столько в бюджет за то, что в прошлом году вы владели вот таким имуществом». Эти суммы нужно заплатить до 1 декабря следующего года.
Когда имущество на самом деле было в собственности и его использовали — тут все понятно, надо платить. Но иногда платить приходилось даже за то имущество, которого у владельца не было: оно украдено, утрачено или разрушено. Таких ситуаций и касается новый закон.
Как было раньше?
Угнанные автомобили. Если автомобиль угоняли, расстроенного автовладельца освобождали от транспортного налога. Но только на время розыска. Когда розыск прекращался, налог снова начисляли. Прекратить его могли и через три месяца, но снимать машину с регистрации многим автовладельцам не хотелось: надежда еще была. Получалось, что машины нет год или даже два, а налог не начисляли только за время розыска. За остальной период приходилось платить. Налоговая не слушала аргументов, что машину не нашли и не вернули: так работал закон.
Утраченная недвижимость. Если у собственника сгорела дача, или он снес старый гараж, или купил участок со старым домом и разрушил его, а новый еще не построил, то логично было бы не платить за такое имущество налог. Но по закону сначала нужно было заказать кадастровые работы и обследовать объект, а потом прекратить право собственности на него. Пока гараж, дача или старый дом числились в Росреестре, за них начисляли налоги. Иногда собственник узнавал об этом спустя годы, потому что думал: нет объекта — нет и налога. Но налоговая так не думала. Правда, только до тех пор, пока на ошибку ей не указал Верховный суд.
Теперь навели порядок.
Пока машину не вернут владельцу, налога не будет
Если машину угнали, транспортный налог не будут начислять с того месяца, когда начался розыск, и до тех пор, пока ее не вернут собственнику. Розыск при этом могут прекратить — но налог все равно не начислят. Теперь период освобождения считают не до окончания розыска, а до возврата машины владельцу.
Это условие заработало задним числом и коснется даже начислений за 2018 год. Если в 2018 году или раньше у кого-то угнали автомобиль, есть шанс избавиться от налога за прошлый год и будущие периоды. Снимать машину с регистрации необязательно.
Как оформить. Чтобы подтвердить факт угона, нужна справка из полиции, что автомобиль действительно угнали. Ее нужно представить в налоговую — можно через личный кабинет. Налоговая свяжется с ГИБДД и проверит, правда ли, что машину до сих пор не вернули. Факт розыска значения не имеет.
Если недвижимость разрушена, налог перестанут начислять на основании справки
Когда дом, гараж, дача или еще какой-то капитальный объект фактически перестал существовать, можно избавиться от налога без кадастровых работ и прекращения права собственности. Достаточно подтвердить гибель или уничтожение.
Это могут быть такие документы:
- Справка из администрации.
- Документ органов госпожнадзора.
- Акт обследования.
- Уведомление о завершении сноса.
Прекращением права собственности можно заняться отдельно, но на налог это больше не повлияет. Даже если старый дом будет числиться в Росреестре, платить за него не придется.
Как оформить. Чтобы не платить налог, нужно подать в любую налоговую инспекцию заявление по утвержденной форме. Вместе с ним — подтверждающие документы. Если их не будет, налоговая сама все проверит. Такая проверка затянет процесс, а в итоге информацию все равно могут запросить у налогоплательщика. Подать заявление можно даже через МФЦ.
Налог перестанут начислять с того месяца, когда имущество было уничтожено.
Что считается гибелью или уничтожением имущества?
Гибель или уничтожение — это когда произошло что-то необратимое, из-за чего объект перестал существовать или больше не может служить потребностям собственника:
- Пожар.
- Взрыв.
- Стихийное бедствие.
- Снос.
Если в доме снесли часть стены, чтобы отремонтировать фасад, или отключили отопление и воду — это не повод избавляться от налогов.
«Клерк» Рубрика Учет в строительстве
Свободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше. Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности.Юридическая квалификация отношений
В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).
Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд. Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен. В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения.
На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация. В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя. Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.
Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.
ВЫКУП
Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.
Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.
Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может. Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.
При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом. В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все поступления, как в денежной, так и в натуральной формах. Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.
Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.
Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.
При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.
Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года. При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.
КОМПЕНСАЦИЯ
Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.
Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.
Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.
Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.
Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества. Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса - оформить прекращение этого права.
Однако следует отметить, что для домовладельца - физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.
Налоги у строительной компании
Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.
ЕДИНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ
В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.
Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.
НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода. Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.
При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.
Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение - быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.
НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н. В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду. Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.
Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.
В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
КОНДРАШОВА Л.А., начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»:Вопрос о необходимости включения в доход физического лица выплачиваемой компенсации однозначно не урегулирован законодательством.
Так, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 Налогового кодекса РФ). Сумма же компенсаций, выплачиваемая в связи со сносом объектов недвижимости, не влечет за собой для физического лица экономическую выгоду. Ведь фактически она компенсирует утрату имущества и дает возможность восстановить утраченное жилье, а также компенсировать иные расходы (по переезду и др.).
По существу, такие выплаты схожи с выплатами, которые осуществляются при изъятии объектов недвижимости в связи с изъятием земельных участков для госнужд. Предоставление застройщику земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, лишает последних прав пользования этими объектами и участком. Поэтому заключение соглашения о выплате компенсаций не следует рассматривать как сделку, основанную на свободе договора, а выплаты - добровольными. Возмещение убытков таким лицам должно осуществляться за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (ст. 57 Земельного кодекса РФ). Следовательно, застройщики могут являться теми лицами, на которых возлагается обязанность возместить убытки, связанные со сносом.
От налогообложения освобождаются все виды установленных законодательством компенсационных выплат, связанных в том числе с возмещением расходов (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса РФ). При этом перечень возмещаемых расходов не является исчерпывающим. То есть если учесть, что право физических лиц на получение компенсаций установлено законодательством и по своей правовой природе такие выплаты являются компенсационными, то, по моему мнению, они не облагаются НДФЛ.
Читайте также: