Налог на имущество в тайланде

Опубликовано: 15.05.2024

В Таиланде низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости.

Налоги на покупку и продажу недвижимости

При приобретении недвижимости в Таиланде покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом.

Налог

При продаже
земли
во фригольд

При передаче
земли
в лизгольд

При продаже здания

Кто платит

Налог на передачу права собственности

Делится между продавцом и покупателем

Налог на регистрацию аренды

Делится между арендодателем и арендатором

В рамках мер по стимулированию рынка недвижимости власти Таиланда снизили ставку налога на передачу права собственности для объектов стоимостью менее 3 млн батов с 2 до 0,01% до 24 декабря 2020 года.

Остальные налоги платит продавец. Размер гербового сбора при продаже недвижимости в собственность составляет 0,5 % от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. При приобретении земли в лизгольд гербовый сбор платится по ставке 0,1 %.

Если объект продаётся в течение пяти лет после приобретения, вместо гербового сбора платится специальный бизнес-налог в размере 3,3 % от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. Этот налог существует для недвижимости-фригольда.

Продавец также платит налог с продажи недвижимости — 1 % от общей оценочной стоимости или контрактной цены дома и земли в зависимости от того, какая цена выше (если продавцом является компания), или по ставке подоходного налога до 35 % (если продавец — физическое лицо).

Общая площадь 69 м² 2 спальни

Общая площадь 33 м² 1 ванная комната

Общая площадь 35 м² 1 спальня

Налоги при владении недвижимостью

С 1 января 2020 года вступило в силу новое налоговое регулирование, в соответствии с которым налогом не облагаются дома стоимостью менее 10 млн батов, являющиеся для прописанных в них жильцов основным местом проживания. Для более дорогих жилых домов ставка прогрессивного налога может составлять от 0,02 до 0.1%.

Ставка налога для коммерческой недвижимости, включая квартиры и дома с лицензией на гостиничную деятельность, варьируется в пределах 0,3 – 0,7%.

Налог на пустующую землю оплачивается по ставке 1,2% в год. Каждые три года она увеличивается на 0,3%. Общий размер налога не может превышать 3%.

С 1 февраля 2016 года в Таиланде введён налог на наследство, ставка которого составляет 5 % для имущества стоимостью от 20 млн батов (570 тыс. долл.) и 10 % для имущества стоимостью свыше 100 млн батов (2,9 млн долл.).

Налоги на доход

Налоговыми резидентами Королевства Таиланд признаются физические лица, проводящие в стране не менее 180 календарных дней. Резиденты Таиланда обязаны уплачивать налог с источников дохода в Таиланде и той части зарубежного дохода, которая поступает на его территорию, по форме PND91.

Нерезиденты должны платить налог лишь с дохода, полученного в Таиланде. Получить таиландский номер налогоплательщика, можно даже не имея разрешения на работу.

При сдаче недвижимости в аренду управляющая компания уплачивает налог, удерживаемый с получаемой собственником на зарубежный счёт прибыли по ставке 5% или 15%, если владелец объекта не является налоговым резидентом Таиланда. При его уплате управляющая компания подаёт форму PND3 совместно с Withholding Tax Form. При этом ставка данного налога по основным операциям может составлять от 1 до 3%.

Налоговые резиденты Российской Федерации платят налог на доход, полученный за её пределами, включая доход от сдачи недвижимости в аренду, по ставке 13%.

Арендные платежи от нерезидентов можно получать на банковские счета, открытые в странах, обменивающихся финансовой информацией с Россией или в государствах-членах ЕАЭС

Таиландские банки отправляют информацию о держателях счетов в налоговую службу своей страны, в случае если единовременный перевод на счёт составил 2 млн батов или за год по счёту совершенно более 400 операций.

При ведении коммерческой деятельности в Таиланде необходимо платить налог на добавленную стоимость (7 %, не применим к доходам от сдачи недвижимости в аренду) и налог с продаж (зачитывается при оплате налога на прибыль) — от 2 до 10 % от суммы платежа.

Корпоративный налог — 0–20 %. Для малых предпринимателей (при размере уставного капитала компании менее 5 млн батов, или около 150 тыс. долл.) ставка составляет 0 % от чистой прибыли до 300 тыс. батов (8,5 тыс. долл.); 15 % от чистой прибыли от 300 тыс. до 1 млн батов (от 8,5 тыс. до 28,6 тыс. долл.); и 20 % от чистой прибыли, превышающей 1 млн батов (более 28,6 тыс. долл.). Для коммерческих компаний с уставным капиталом 5 млн батов и выше (143 тыс. долл. и выше) налог на прибыль составляет 20 % от чистой прибыли. Ассоциации и фонды платят 2–10 % от дохода. С дивидендов, получаемых иностранными компаниями, платится 10 % от общей суммы.

Налоговый резидент Таиланда подаёт декларацию о налогах на доходы физических лиц по форме PND91 в случае, если сумма его годового дохода превышает 60 000 батов.

Из суммы к уплате по НДФЛ вычитается ранее уплаченный налог, удерживаемый с источника дохода.

Отправляя доход за границу, плательщик обязан подать форму PND54.

Налоговые резиденты, чей частный доход превышает 1,8 млн батов, обязаны зарегистрироваться в качестве плательщиков налога на добавленную стоимость. НДС не распространяется на заработную плату.

Подоходный налог для физических лиц платится по прогрессивной шкале — максимальная ставка достигает 35 %.

В Таиланде застройщики готовы на различные скидки и бонусы при покупке квартир в кондоминиумах и апартаментах, а также вилл. Как и в России, в королевстве наибольшие скидки можно получить на начальном этапе строительства, при полной оплате и т. д. Однако тайское законодательство отличается от российского и основано на англо-саксонском праве. Главное отличие — иностранец не может владеть землей. Приобрести квартиру в кондоминиуме иностранец может как в полную собственность, так и в долгосрочное владение.

Рассказываем о скидках, которые можно получить при покупке жилья в новостройках, особенностях тайского законодательства при оформлении прав собственности на недвижимость, а также налогах и сборах, которые необходимо оплатить при сделках-купли продажи.

На что можно рассчитывать: скидки, бонусы и рассрочки

Тайские застройщики, как и российские девелоперы, предлагают минимальные цены на этапе строительства. Часто застройщики начинают предпродажи еще на этапе разработки проекта и подачи документов на получение разрешений. Сделки на раннем этапе позволяют получить минимальную цену и максимальную беспроцентную рассрочку платежей до конца строительства. Обычно местные девелоперы предлагают варианты поэтапной оплаты (по графику) квартиры или виллы в течение срока строительства.

«Значительные скидки можно получить при оплате всей суммы до окончания строительства. Некоторые застройщики готовы предложить индивидуальные графики платежей с учетом ваших возможностей. Также скидки возможны при покупке сразу нескольких квартир», — говорит управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.

Иностранцу в Таиланде сложно получить ипотеку, но некоторые застройщики готовы предоставить дополнительное финансирование. Покупатель может выплатить до конца строительства 50% стоимости, пользоваться своим жильем лично или получать доход от сдачи в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% следующие три — пять лет под ставку 5–7% годовых, приводит пример Светлана Касаткина.

Как и в России, тайские застройщики для привлечения клиентов готовы предлагать различные бонусы и акции. Например, могут включить в стоимость мебель, предложить дополнительный год беспроцентной рассрочки, а для инвесторов в арендное жилье — повышенную ставку гарантированного дохода и другие акции.

Тайский cashback

Поэтапная оплата строящегося жилья — обычная практика в Таиланде. Некоторые застройщики при полной оплате сделки предоставляют покупателям опцию — cashback. Это позволяет инвестору в доходную недвижимость, сервисные или гостиничные апартаменты сразу получать доход до 5–7% годовых, при этом зафиксировать минимальную стоимость на начальном этапе строительства, которая может быть ниже на 30–40%, чем после завершения строительства, поясняет Светлана Касаткина.

Формы собственности для иностранцев

В Таиланде существует две формы владения недвижимостью для иностранцев: полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold). Дом или квартиру любой иностранец может оформить в полную собственность, а землю — только в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двукратного продления на 30 лет, в сумме до 90 лет.

В Таиланде многоквартирные дома имеют несколько статусов: кондоминиум или апартаменты. Если статус здания — апартаменты, то все квартиры в нем могут быть проданы иностранцам только в аренду.

Во freehold можно оформить квартиру только в кондоминиуме, общая территория комплекса со всей инфраструктурой (бассейн, сад и прочее) находится в совместной долевой собственности. Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физлицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность. Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади кондоминиума иностранец может оформить в leasehold, приводят примеры в Prian.ru.

В чем разница freehold и leasehold

Полная собственность (freehold):

полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект;
стоимость недвижимости во freehold дороже, чем в leasehold;
налоги на регистрацию составляют 2–3% от стоимости;
независимость от прежнего владельца при перепродаже.

Долгосрочная аренда (leasehold):

право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект;
стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%;
срок окупаемости быстрее;
налог на регистрацию 1,1%;
необходимо продлять договор аренды каждые 30 лет в Земельном департаменте;
при перепродаже необходимо подписать документы с владельцем (арендодателем);
нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума;
нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума;
после истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу;
упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры»;
юридически не является собственностью, поэтому не подпадает под налогообложение и не требует декларации, как собственность за границей;
упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры».

«Перед покупкой квартиры нужно обязательно выяснить, как застройщик будет регистрировать здание. Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов: тип приобретаемой недвижимости, статус продавца и покупателя, цель приобретения, стоимость. При покупке небольших квартир для инвестиций с возможной дальнейшей перепродажей есть смысл приобретать недвижимость в leasehold. А при выборе дорогого объекта для жизни, возможно, стоит переплатить за freehold», — отмечает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.

Налог при покупке, продаже и владении недвижимостью

До 2020 года в Таиланде не существовало налога на владение жилой недвижимостью. Ежегодный налог на владение недвижимостью был вменен только в 2020 году и составил 0,3%, но в этом году из-за пандемии коронавируса было принято решение о снижении налога на недвижимость в стране на 90%. Новая сумма налога сохранится весь 2020 год.

При приобретении недвижимости в королевстве покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом. При продаже существуют бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный налог — их оплачивает продавец.

«Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер»

Едва ступив на землю Страны миллиона улыбок (Королевство Таиланд), вы становитесь объектом воздействия рекламы посредников от недвижимости и застройщиков, которые стремятся убедить вас, что они — профессионалы! — возьмут все заботы на себя, в связи с чем вам, клиенту, будто бы совершенно не о чем беспокоиться. Но стоит ли доверять такой рекламе? Ведь выбор, покупка и оформление недвижимости является наименее проблематичной и трудозатратной процедурой — да что там говорить, это даже приятно на самом деле. А все проблемы возникают уж ПОСЛЕ приобретения, когда в полный рост встают вопросы содержания «мечты». Одно дело, если человек по каким-то причинам (скрываясь от правоохранительных органов или выйдя на отдых) сам переезжает в Таиланд на ПМЖ, и совершенно другое, когда он посещает свой дом периодически.

Резкое снижение турпотока, который, хотя и восстанавливается сегодня, далек от докризисного уровня, бремя налогов, коммунальных платежей и рост стоимости жизни в чужой стране, а также огромная конкуренция среди арендодателей, бьют по карману и по нервам инвесторов и дауншифтеров.

Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Число российских покупателей в Таиланде сильно снизилось. Многие сегодня выводят оттуда деньги. Сказываются и особенности владения недвижимостью для иностранцев, требующие дополнительных расходов. На данный момент это неэффективный и непривлекательный инвестинструмент. Кроме того, рынок имеет тенденцию к насыщению. Когда несколько человек купили и сдают дома в аренду — это одно, а когда их сотня — совсем другое. Стоимость содержания таких домов выросла, а конкуренция очень большая».

Заработать арендодателю на Пхукете, Паттайе, Самуи и т. д. стало сложно. Настолько, что многие домовладельцы продают свои виллы и квартиры, чтобы с большей выгодой вложиться в российские активы. Вернее, пытаются продать. Потому что с покупкой недвижимости в Таиланде — как с браком в Америке: жениться легко, развестись сложно.

Проблема номер один, с которой сталкивается каждый фаранг (так тайцы называют европейцев), владеющий недвижимостью в Таиланде, — это содержание.

Елена Симанович, владелица виллы на о. Пхукет: «Оборудование для бассейна работает на электричестве. Дом периодически требует ремонта, учитывая агрессивный климат — влажность и солнце. Ты тратишь порядка 15 тыс. бат в месяц, потому что вилла — это не квартира, где можно все выключить и уехать. Есть такие расходы, как годовое обслуживание городка — у нас оно стоит от 32 до 40 тыс. бат, видеонаблюдение. Всего выходит порядка 150 тыс. бат в год. Поскольку земля оформлена на фирму, то возникают дополнительные затраты в 20–25 тыс. бат. Если все годовые расходы поделить на 12, получится сумма порядка 30 тыс. рублей в месяц».

Марина Кузнецова, предприниматель из Владивостока: «Приобретая жилье в экзотическом государстве, стоит лишний раз просчитать все проблемы и нюансы, которые могут возникнуть, а также обдумать «пути отступления». Исходя из личного опыта, могу сказать, что радужные и заманчивые обещания в предложениях риелторов всегда кажутся исчерпывающими и охватывающими все аспекты вопроса приобретения жилья в том же Таиланде. Однако, какими бы подробностями ни сопровождались предложения, действительность преподносит сюрпризы.

В первую очередь необходимо определиться, с какой целью приобретается жилье за рубежом. В Таиланде наиболее распространенным вариантом является сезонный отдых в собственном доме. В данном случае покупателей ожидает разочарование. Дело в том, что, помимо экзотической растительности, которая в тайском климате «захватывает» дом буквально за несколько месяцев, «атаки» исходят и со стороны животного мира. Приехав в свой дом, пустовавший несколько месяцев, вы обнаружите в нем змей, огромных тараканов и еще кого-то.

Чтобы дом не приходил в явное запустение в период отсутствия хозяев, можно обратиться в специализированные компании, сотрудники которых будут периодически производить уборку, изгонять живность и т. д. В данном случае заявления рекламы о том, что за содержание дома придется платить копейки (имеется в виду отсутствие налога на недвижимость в Таиланде), выглядят неуместно.

Рекламируя, продавцы напирают на возможность сдавать дом в аренду на время вашего отсутствия. Но проблема в том, что последствия непредсказуемы: недобросовестные арендаторы, «убитый» дом, значительная дистанционная отдаленность для контроля. Да и желающих снять дом у частного лица на самом деле не так уж много, как может показаться, поверьте!

Когда владельцу дома в конце концов надоедает, как это произошло со мной, будучи во Владивостоке, не спать по ночам, думая о том, что же происходит с далеким тайским домом, то приходит решение продать эту райскую обузу. И вот здесь-то владелец сталкивается с непреодолимым препятствием: продать дом, да еще и «б/у», НЕ-ВОЗ-МОЖ-НО. Несмотря на рекламные заявления о постоянно растущих ценах и числе желающих. Лично я покупателей не нашла. Остается только платить деньги тайским риелторам за подбор арендаторов и перечислять средства на содержание дома».

Владимир Обухов, представитель проекта по застройке поселка в Паттайе: «Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер в Таиланде, доверившись неизвестно кому! На самом деле этому есть объяснение. Дело в том, что за границей совсем другая обстановка, там ты скучаешь по русской ментальности и тянешься к своим, а когда общение становится тесным, то человек теряет бдительность и охотно доверяется какому-нибудь «дяде Васе» или симпатичной девушке из риелторской структуры, за которой стоят циничные дельцы тайского рынка».

Житель Владивостока Алексей Куватов продал недвижимость в Паттайе, потому что она не оправдала себя в качестве инвестинструмента: «Огромное количество квартир в Паттайе простаивают месяцами, если не годами, дожидаясь арендаторов, и моя не стала исключением. Возместить вложенные средства (1,3 млн бат) через аренду оказалось нереально. Продать не менее сложно, потому что в городе очень много новостроек. Предложение значительно опережает спрос, и сотни квартир остаются невостребованными. Сколько стоит содержание? Я покупал на первичном рынке, помню, что установка счетчиков воды и электричества обошлась мне в 12 тыс. бат. Ремонт — 500 бат за 1 м2, на обслуживание территории — лифтов, бассейна и т. д. — еще 40 бат за каждый «квадрат». Плюс по 12 бат за киловатт-час».

По словам Косикова, именно квартиры в кондоминиумах с целью личного проживания сегодня являются самым популярным форматом жилья для российских покупателей. «Я могу отметить и еще одну тенденцию. Среди наших клиентов уже несколько человек продали недвижимость в Таиланде, чтобы вложить эти деньги в России», — говорит он.

Владимир Обухов: «Раньше в Таиланде немало жилья покупали российские пенсионеры, особенно из Москвы. Они сдавали свои квартиры в России и, когда курс был один к одному, очень неплохо жили в Таиланде на эти деньги. Но в последние годы все изменилось, т. к. курс рубля снизился в два раза. Это же касается и тех, кто приобрел недвижимость, например, в Черногории — сейчас наши пенсионеры не могут ее продать даже за треть той цены, по которой покупали».

Чтобы понять, насколько затратным в содержании будет дом или квартира, Елена Симанович советует покупателям сначала попробовать себя в качестве арендаторов. «Сегодня многие делают именно так: приезжают и живут, снимая виллу, которая им понравилась, стремятся узнать все нюансы, вплоть до проблем, которые могут возникнуть, например, с бассейном, — говорит она. — Безусловно, люди стали более осмотрительными. И это правильно. Когда мы строили свою первую виллу в 2010 г., то пошли на огромный риск, напрямую заключив контракт с застройщиком, причем у нас не было никого, кто мог бы дать дельный совет. Мы сами переводили договоры, ездили и смотрели за ходом работ. Через некоторое время эту виллу мы продали и построили другую, не по типовому проекту, а уже под себя. Нам повезло, но везет далеко не всем».

«Я в течение восьми лет снимал разные виллы в одном и том же районе Равай и могу сказать, что за этот период их цена в батах упала не меньше чем на четверть», — рассказал житель Хабаровска Олег Якименко.

Алексей Куватов: «Заработать на аренде сложно. Заниматься этим лично требует больших усилий, агентства же стремятся откусить слишком большой кусок от вашего пирога. Кризис идет на убыль, но нельзя сказать, что он миновал. Отели закрываются до сих пор, риелторские конторы балансируют на грани убытка. Это я сейчас говорю о Пхукете».

Из трех вариантов: самостоятельно искать нанимателей, действовать через агентство либо управляющую компанию с гарантированным доходом предпочтительнее, конечно, третий. В таком случае все заботы перекладываются на управляющего, а собственник ежегодно получает фиксированную сумму на счет от стоимости недвижимости. Однако вы сами сможете отдыхать в квартире только 30–45 дней в году, причем не в пиковый сезон, не сможете регулировать стоимость аренды и, скорее всего, даже обставить жилье по собственному вкусу, потому что большинство договоров предполагают стандартный пакет мебели.

Пожалуй, исчерпывающим образом резюмировал тему Сергей Косиков: «Что касается инвестиций, то, если вы рассчитываете на сумму в несколько миллионов рублей, можно проще, выгоднее и с куда меньшим риском вложить эти деньги в России. А если речь идет о большой сумме, то — тем более».

Как известно, в Таиланде существуют два вида правовой формы владения недвижимостью: freehold - покупка недвижимости в полную собственность, leasehold - приобретение недвижимости на правах аренды на 30 лет с правом продления два раза по 30 лет, т.е. суммарное владение составит 90 лет. Если владелец жилья, приобретенного в leasehold, захочет его продать или отдать в наследство, то новый хозяин недвижимости снова будет иметь право на 90 лет обладания недвижимостью. В последнее время, с инвестиционной целью люди все чаще приобретают квартиры в leasehold, поскольку итоговая стоимость квартиры получается намного выгоднее, ведь за freehold придется доплатить в среднем от 200 000 (6630 долларов) до 500 000 бат (16 570 долларов) - в зависимости от условий застройщика, но обычно он составляет не менее 6,3% от стоимости объекта и делится пополам между застройщиком и покупателем недвижимости.

Введение налога на недвижимость

Не только наших соотечественников, но и покупателей со всего мира привлекает тот факт, что в Таиланде отсутствует налог на недвижимость - тот самый сбор, который платится ежегодно обладателями недвижимого имущества практически в любой стране. Однако в 2020 году тайские власти планируют ввести этот налог, однако когда именно он вступит в силу и с какими условиями, - пока сложно сказать. Есть информация о том, что его будут выплачивать покупатели премиальной недвижимости стоимостью свыше 50 млн бат (примерно 1,6 млн долларов) – он составит 0,3% от суммы покупки. Обсуждается и введение налога на обладание второй (третьей, четвертой и т.д.) недвижимостью в размере 0,01% от стоимости объекта. Однако пока что официальных данных по этому поводу в Таиланде не поступало - все ожидают наступления 2020 года.

Налоги при покупке недвижимости

Налог на приобретение недвижимости в Таиланде оплачивается всего один раз при регистрации сделки в Земельном департаменте. Сбор составляет 1,1% от контрактной стоимости квартиры, приобретаемой в leasehold – покупатель делит его пополам с застройщиком. Таким образом, в итоге необходимо будет оплатить всего 0,55% налога.

На сегодняшний момент в Таиланде отсутствуют ежегодные налоги на жилье в Таиланде, но в любом случае придется оплачивать transfer fee (налог на переход права собственности), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. Также 10 000 бат (330 долларов) уйдут на оплату услуг адвоката на подготовку контракта. Эта сумма может варьироваться зависимости от застройщика и выбранного объекта.

При покупке жилья также однократно оплачивается ginking fund (фонд капитального ремонта) при оформлении недвижимости в собственность. Он затрагивает те объекты, которые находятся на стадии строительства (поэтому вторичный рынок, как правило, не имеет данного дополнительного платежа). В зависимости от проекта, расходы на оплату налога составляют около 500-700 бат (16-23 доллара) за кв.м. При этом существуют инвестиционные проекты, при инвестировании в которые данный дополнительный платеж не взимается. Обычно за студию размером 30 кв.м однократно оплачивается около 400-500 долларов.

При покупке виллы в leasehold, иностранец оформляет здание в полную собственность и обычно платит полностью или половину налога на переход права собственности на здание (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. Земля же оформляется в долгосрочную аренду, и покупатель платит налог на регистрацию договора аренды 1,1% от контрактной стоимости.

Регулярные расходы

Единственный ежегодный дополнительный платеж в Таиланде это maintenance fee (плата за обслуживание) – ежемесячный сбор, который оплачивается за один год вперед. В зависимости от проекта, расходы на него составляют около 50-70 бат (1,6 – 2,3 доллара) за кв.м в месяц – эта сумма умножается на 12 месяцев и в результате получается полный размер сбора. Также существуют инвестиционные проекты, когда данный платеж не взимается в течение действия программы гарантированного возврата инвестиций. Если речь идет о студии размером 30 кв.м, то за год общая коммунальная выплата получится 720 долларов. При этом, всегда есть варианты сэкономить: некоторые застройщики в качестве бонуса для покупателей отменяют этот платеж на первые несколько лет владения.

При покупке жилья покупателя ждут расходы на установку счетчиков на воду и электричество – они оплачиваются только один раз при оформлении собственности и обычно составляют около 20 000 бат (663 доллара). Расходы на оплату коммунальных услуг (вода, электричество, интернет) оплачиваются по факту потребления в то время, когда человек сам проживает в квартире. Расходы на оплату потребления воды в Таиланде незначительные - средний счет на одного человека составляют 60 бат (2 доллара) в месяц. Электричество оплачивается по государственному тарифу в размере 4,5-5 бат за 1 кВт. В результате средний счет составляет 1000-1500 бат (33-50 долларов) в месяц. Стоимость доступа интернету в среднем составляет 600 бат (20 евро) в месяц. Частично или все эти виды расходов могут отсутствовать, если речь идет о покупке квадратных метров в инвестиционных проектах.

Налоги при продаже недвижимости

Общее правило при продаже жилья в Таиланде – оплата transfer fee, налога на приобретение недвижимости, который делится в равных долях между продавцом и покупателем. Однако если владелец решил продать свою тайскую недвижимость до того, как прошло пять лет после покупки, то сделка считается коммерческой - это значит, что придется выплатить специальный бизнес-налог (special business tax - SBT) – 3,3% от стоимости квартиры. Впрочем, подавляющее большинство покупателей freehold обычно не расстается со своим приобретением как минимум на протяжении десяти лет, а это значит, что налог будет уже не актуален при последующей продаже.

Удерживаемый налог или withholding tax затрагивает только продажу жилья в формате freehold – его размер рассчитывается, исходя из срока владения и стоимости недвижимости. Ставка составляет от 0 до 0,35%, а гербовый сбор - 0,5%. В случае, если продается недвижимость в leasehold, то продавцу необходимо будет оплатить только гербовый сбор. Таким образом, расходы на продажу квартиры стоимостью 3 млн тайских бат (около 100 000 долларов) при форме собственности freehold составят:

При сроке владения менее 5 лет: из 3 млн батт вычитается специальный бизнес-налог 3,3% в размере 99 000 бат и удерживаемый налог (0-0,35%), который составит 10 500 бат, а также гербовый сбор 0,5% 15 000 бат. В итоге сумма налогов составит 124 500 бат (примерно 4150 долларов).

При сроке владения более 5 лет: из 3 000 000 вычитается удерживаемый налог (0-0,35%) 10 500 бат и гербовый сбор 0,5% в размере 15 000 бат. В результате сумма налогов составит 25 500 бат (примерно 850 долларов). При таком расчете, регистрационный сбор был возложен на покупателя, но кто должен платить этот налог (продавец или покупатель) в законе не прописано. Поэтому его оплата обычно распределяется в зависимости от договоренностей.

Налоги на наследование и дарение

Для наследников налог на вступление в право собственности составит 0,5% от стоимости объекта для родственников и 2% для наследников, не имеющих родственных связей с владельцем. Если речь идет о наследовании, дарении или перепродаже недвижимости, то обязательным снова будет transfer fee - налог на приобретение недвижимости.

Налоги в Таиланде, связанные с недвижимостью

Как и в любой другой стране мира. В Таиланде существует налог на прибыль. Например, если речь идет о недвижимости, которая сдается в аренду с доходом в размере 7% от стоимости квартиры в год – этот процент и считается прибылью, которая облагаются подоходным налогом WHT (withholding tax), который составляет от 3% до 15% в зависимости от объекта. Для сравнения, в Испании нерезидентам приходится платить 24% от годовой ренты. При стоимости квартиры в 3 млн бат (99 500 долларов) владелец ежегодно получает 7% - 210,000 бат (6960 бат) в год. Из этой суммы вычитается минимальный размер WHT 3% и в итоге чистый доход составит 203 700 бат (6750 долларов).

Также надо учитывать вариант, когда собственник переезжает на постоянное место жительства в Таиланд и получает статус налогового резидента. В этом случае налог составляет 5%. Между Россией и Таиландом существует соглашение об исключении двойного налогообложения. Но если собственник недвижимости во freehold и использует ее только для собственного проживания, то налог выплачивается на льготных условиях. А именно: 0% - для недвижимости стоимостью менее 10 млн бат, 0,02% - для недвижимости стоимостью свыше 10 млн. бат. Налог рассчитывается исключительно для той части суммы, которая выходит за пределы 10 млн батт. То есть для объекта стоимостью 12 млн бат налогом облагается только 2 млн бат - он составит 400 бат.

Если владелец использует свою недвижимость в инвестиционных целях, то вся стоимость облагается налогом 0,3%. К примеру, для квартиры, купленной за 3 млн бат, ежегодный налог составит 9000 бат или 300 долларов. Правила оплаты налога на недвижимость для покупателей leasehold еще находятся в разработке и возможны два варианта: налог платит покупатель, либо – продавец.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Светлану Касаткину, управляющего партнера агентства недвижимости Exotic Property

Надежду Криулину, специалиста компании Phuket Buy House

Марию Хромову и Анатолия Шипулина, экспертов компании LemanDom

Часть 1. Жизнь в Таиланде.

Прежде чем описать для Вас все известные плюсы и минусы жизни в Тайланде, хочу отметить, что моя точка зрения не претендует на абсолютную объективность, так как это точка зрения человека влюбленного в эту страну (несмотря на все те минусы, которые тоже есть).
Климат. Несомненный плюс лично для меня - постоянно тепло. Тропический климат со среднегодовой температурой +28С преобладает практически на всей территории страны за исключением Севера. В декабре температура в Паттайе и Бангкоке может опускаться до +17С. Очень скучаешь по снегу и морозу в период новогодних праздников. Все-таки, нет той атмосферы, которая есть у нас дома, когда мы отмечаем Новый Год и Рождество, а на улице деревьев, покрытых снегом.
Море. По моему мнению, если ты встаешь утром и видишь из окна море и пальмы, ты можешь себе сказать: "Да, жизнь удалась!". Даже проживая в Бангкоке, этом гигантском мегаполисе из стекла и бетона, уже всего через 2 часа езды ты можешь наслаждаться морем до самого горизонта, песком и пальмами.
Люди. Про тайцев уже много говорили хорошего, я хочу всего лишь добавить, что менталитет у них совершенно особый и понял я это, только года через 2 проживания здесь. Ключевые понятия для тайцев - "май бпен рай” (не беспокойся, нет проблем) и "сабай сабай" (отдых, расслабление). Именно с этими лозунгами они идут по жизни. Чужда им наша бесконечная гонка за материальными благами. Хотя если выпадет возможность улучшить свое положение, возможностью этой таец, как и любой нормальный человек воспользуется. Однако ломать себе голову над этим и переживать вряд ли кто-то будет. Насколько это правильно я понял не так давно. После 30 я вдруг почувствовал, что жизнь коротка и не стоит тратить ее на бесполезные вещи. Пока мы сидим в офисе, настоящая жизнь, проходит мимо. Кайф от жизни нужно получать уже сейчас и прямо здесь.

Таиланд – это жизнь на тропическом курорте!

Часть 2. Визовый режим.

Граждане России, как известно, могут находиться в Таиланде 30 дней без визы. Точнее сказать, ее не нужно получать по прибытию, достаточно штампа о пересечении границы. Эти 30 дней фактически Вы будете иметь аналог туристической визы, которая не дает права заниматься бизнесом. По истечении этого срока туристическую визу можно продлить еще на 30 дней, просто выехав за границу на срок от 1 дня и хоть до года или же обменять ее на бизнес, студенческую или пенсионную визу. Сделать это достаточно просто. Таиланд, страна с одним из самых простых визовых режимов для россиян.

Часть 3. Цены, уровень жизни и налоги.
Цены в Таиланде растут, особенно на жилье (подробнее об этом в части, посвященной недвижимости и инвестициям). Но даже при этом, стоимость жизни в Таиланде, остается в разы меньше чем в Европе или России, Украине. Налоги вполне гуманны. А налоги на землю и недвижимость просто до смешного малы.

В этой части я буду опираться по большей части на свой опыт и уровень расходов. Питание. Я ем два раза в день (на завтрак или ничего или чашка кофе). В рабочее время это обычное тайское кафе поблизости. В таком кафе в среднем можно вложиться в 35-55 Батов (1,05 – 1,6$) за обед, состоящий из традиционного тайского блюда и напитка. Вечером я ем, как правило, или овощной салат или мюсли. Кроме того, покупаю много соков и йогуртов. Все это (соки, йогурты, овощи, молоко, мюсли и иногда рыба или мясо) обходится примерно в 600-1000 Батов (18-30$) в неделю. Итого на питание уходит уходит около 75-120$ в месяц. Ужин с алкоголем в хорошем ресторане в среднем обойдется в 1000 Батов (30$). Ужин в одном из самых дорогих ресторанов Бангкока, который находится на крыше отеля "Ле Буа" (кстати, рекомендую это место - просто фантастический вид на ночной Бангкок с крыши небоскреба) может обойтись в сумму до 6000 Батов (167$).

Транспорт. Такси в Бангкоке - до 250 Батов (6,75$) за поездку в одну сторону почти через весь город. Бензин стоит около 32 Бата (0,96$) за литр 95-го. Однако довольно много денег уходит на сервис автомобиля, так как у меня достаточно редкая в Таиланде машина - Audi A4. Надземное метро (BTS) на котором с комфортом можно добраться так же почти в любую точку города, стоит от 10 до 55 Батов за поездку в одну сторону. В Паттайе ситуация другая, так как там для туриста по сути есть только два доступных вида транспорта - Тук-Тук (пикап с сиденьями и крышей) и такси-мотоцикл, здесь стоимость поездки минимум 100 Батов (2,7$) причем за весьма короткое расстояние, так что пользуйтесь мотоциклистами. Это менее комфортабельно и несколько опаснее, но раза в три дешевле. Примерно такая же ситуация с транспортом в остальных курортных местах как Пхукет и Самуи.

Развлечения и спорт. Годовой абонемент в фитнесс-центр стоит около 400 долларов за год в Паттайе, но может доходить до 1 500 долларов для престижных фитнес-центров, расположенных в отелях в Бангкоке. Как правило, в эту стоимость входит кроме тренажерного зала так же пользование бассейном и парной.

Минусы. А как Вы думали? Свои минусы здесь тоже есть, хотя лично для меня они пока что не перевесили тех несомненных преимуществ, которые есть.
Люди. Очень непростой вопрос - отношение тайцев к иностранцам. Тайланд всегда был независимой страной и это воспитало в тайцах не только гордость за свою страну, но и национализм. Проявления национализма редко встретишь на бытовом уровне, а особенно в отношении к туристам. Но. Есть ряд законов ограничивающих иностранцев. Так, например, Закон об иностранном бизнесе запрещает иностранцам некоторые виды профессиональной деятельности и бизнеса, Акт о Кондоминиумах тоже вносит свои ограничения на владение недвижимостью в Таиланде для иностранцев. Для тайца ты навсегда останешься чужаком, даже если ты имеешь деловые или родственные отношения. Единственный вариант, когда тебя могут признать своим - стать буддистским монахом. После этого для тебя будут открыты двери любого тайского дома.
Пища. Сначала довольно непросто привыкнуть к огнедышащей тайской еде, но потом это начинает нравиться. Минус здесь в том, что нету многих продуктов, так привычных нам: творог, кефир, ряженка, соленая рыба, селедка, черный хлеб и некоторые другие. Поэтому моя жена научилась готовить сама творог и кефир.

Часть 4. Недвижимость и инвестиции.

Таиланд, и в частности Паттайя, всегда были интересны в инвестиционном плане. Этому способствуют удачное расположение курорта, политика властей Таиланда и стабильность экономики Таиланда. Приведу некоторые примеры:

- Средняя цена квадратного метра в кондоминиуме выросла с 1929 долларов США в 2005 году, до 3264 долларов США в 2008 году.

- Процент прироста капитальной стоимости вырос с 25%-46% в 2006 году, до 99%-151% в 2008 году.

- В период с 2004 по 2007 годы, был запущены 31 проект на 5177 квартир (и это не учитывая огромнейшее количество проектов поселкового типа в Восточной Паттайе).

- Появились проекты «доходных домов», которые предлагают квартиры студио по цене от одного миллиона Бат (30.300 долларов США) за квартиры площадью 33-36кв.м. И, судя по продажам, этот сегмент имеет огромный спрос.

- Многие застройщики предлагают покупателям гарантированный доход от их жилья при сдаче его в аренду в размере 8-12%.

- Большинство застройщиков предлагают рассрочку платежа на срок от 6 до 24 месяцев.

Одним словом, ищите ли Вы второй дом для отдыха на тропическом курорте или же выгодную инвестицию в недвижимость на динамичном и развивающемся рынке, здесь, в Паттайе, Вы найдете все, что нужно Вам и сможете осуществить свою мечту.

Читайте также: