Концепция массовой оценки для целей налогообложения

Опубликовано: 04.05.2024

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В последнее время всё чаще мы слышим такой термин «массовая оценка недвижимости». Сейчас о её недостатках в открытую говорят рядовые специалисты, крупные игроки рынка, эксперты и чиновники. Попасть в статьи газет, в выпуски новостей и на информационные сайте ей позволило введение нового закона о расчёте налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости.

Негодование общественности, споры экспертов, неточности в результатах и огромные суммы налогов привели всех нас ко множеству вопросов, на основные из них мы постарались ответить в данной статье.

Понятие

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются статистический анализ. Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки – отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту.

Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.

Цели массовой оценки объектов недвижимости

Массовая оценка недвижимости используется для расчета стоимости большого количества объектов. При этом применяются методы статистический анализ. Основной недостаток такого способа заключается в том, что при массовой оценке отсутствует индивидуальный подход. Это значит, что результат не отличается высокой точностью, т.к. не могут быть учтены индивидуальные характеристики определенного объекта.

Однако оценщик контролирует качество итогов после проведения расчета. Для этого он сравнивает полученные результаты с реальными ценами, установленными на рынке по выборочным позициям (а если речь идет о массовой кадастровой оценке, то замечания направляют собственники объектов недвижимости). Затем проводится корректировка модели и полученной стоимости в зависимости от степени отклонений по каждой группе оцениваемых объектов.

Ранее массовая оценка использовалась для определения стоимости имущества в крупных компаниях. С помощью таких методов проводились работы в ТОП компаниях – Сбербанке, Роснефти, РЖД, Газпроме.

Сейчас методы массовой оценки недвижимого имущества используются для целей кадастровой оценки для целей последующего налогообложения. Результаты используются при расчете размера налога на имущество организаций и физлиц. Считается, что методы массовой оценки подходят для этой цели больше всего, так как приходится проводить работы по определению стоимости в отношении объектов разного вида – земля, ОКС, а также садовые дома, квартиры и т.д.

Методы массовой оценки применимы также для целей приватизации. Они используются государственными предприятиями при переоформлении недвижимого имущества в частную собственность.

Иначе говоря, массовая оценка применима для всех, когда подразумевается проведение оценки в отношении тысяч или даже миллионов объектов.

Основы оценки

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценки большой группы объектов. Но должно соблюдаться главное условие – объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими характеристиками.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Плюсы и минусы

Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов – это её главный плюс. Но есть и существенный недостаток – как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален. И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.

Если вам требуется массовая оценка или консультация по ней – ищите хороших оценщиков, специализирующихся на данном подходе, имеющих хорошую репутацию на рынке. Если вы желаете оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости – собирайте доказательства и обратитесь в комиссию при Росреестре или в суд.

Аспект кадастровой оценки недвижимости: опыт зарубежных стран

Чаще всего методы массовой оценки используются для массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Прежде чем начать изучать опыт других государств относительно оценки имущества, следует обратиться к тем методам и подходам, которые используются в зарубежной практике. Существует много методов для проведения оценки, но концепция остается единой и основывается она на рыночной стоимости. Многие страны самостоятельно разработали методики и подготовили стандарты.

Мировое сообщество предлагает два основных способа оценки, чтобы на ее основе сформировать базу для налогообложения:

Система, позволяющая определять стоимость недвижимости исходя из установленной государством стоимости. Это так называемая нормативная стоимость. Для ее определения используются нормативно-правовые акты, составленные органами власти от государственной до муниципальной. Например, если речь идет об арендной плате в г. Москва, то в 2018 году по ставке 1.000 руб./ кв.м / год проведены специализированные аукционы для субъектов МСП, в котором разыгрывалось не менее 100 подвальных помещений. Была установлена фиксированная ставка Постановлением.
Оценка недвижимости исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости.

Если говорить о том, как проще посчитать, то некоторые государства, учитывая колебание цен на рынке недвижимости, приняли решения для определения налогооблагаемой базы использовать нормативную стоимость недвижимого имущества. Однако возникает проблема, заключающаяся в том, что по такой схеме происходит усреднение. Это значит, что собственники с разной стоимостью будут сведены к одному знаменателю. Такой подход является несправедливым.

И здесь появляется альтернативный вариант оценки объекта недвижимого имущества, когда учитывается рыночная стоимость объекта, отвечающая реальной ситуации на рынке. В результате происходит более гибкое реагирование на все колебания, происходящие на рынке. Благодаря такому подход, появляется возможность продолжать развивать территории, что, в конечном счете, отвечает задачам, поставленным государством.

С изменением способа расчета стоимости недвижимого имущества и определения базы налогообложения осваиваются принципы открытости информации и справедливости оценки.

Рыночная стоимость недвижимости, как основа для массовой оценки, стала применяться в мире только в XX веке. В разных странах это происходило в разные годы:

Бельгия, Швейцария, Великобритания, Германия стали использовать такую методику самыми первыми в 1900 году;
В этом же году к указанным странам присоединилась Дания и Кипр, но использовали методику до 1950 года;
Начиная с 1950 и вплоть до 1990 года Австрия, Исландия, Финляндия и Швеция оценивали недвижимость по рыночной стоимости;
После распада СССР с 1990 года такая методика стала применяться в странах бывшего СССР.

Если рассматривать Германию, то здесь методика оценки недвижимости предполагает среднюю стоимость квадратного метра, которая напрямую зависит от района расположения объекта, с применением необходимого индексирования. Работы проводятся специальной комиссией, состоящей из независимых экспертов: оценщиков, агентов по недвижимости, кадастровых инженеров, представители других смежных профессий. Какие задачи выполняет созданная комиссия:

Собирают информацию обо всех сделках, проведенных за последний год. Сведения собираются из всех доступных источников;
Далее полученные данные обобщаются;
На основе информации составляется отчет с указанием рыночной стоимости недвижимости;
Отчет отправляется в парламент.

Результаты оценки, полученные из отчета комиссии и публикуемые правительством, становятся для населения «типичной стоимостью субъекта недвижимости» или Boden-richtweert. Конечно, если вдруг житель Германии будет не согласен с данными отчета, то он может подать в суд и обжаловать цифры. Однако, авторитетность, профессионализм и компетенция людей, входящих в состав комиссии, не подвергается сомнению. Форма сбора данных и систематизация полученных сведений находится на высоком уровне. Даже, если будет подана жалоба в суд, необходимость уплаты налогов не будет сдвинута и вся сумма будет взыскана точно в срок.

Нидерланды используют для оценки следующие методы:

Берутся сделки по аналогичной собственности и сравниваются цены;
Далее объекты сравниваются с подобными, входящими в аналогичную группу.

Для того, чтобы оценить недвижимость, которая не относится к жилому фонду, применяют следующие методики:

Оценка стоимости годовой рентной платы;
Сравнение с такими же объектами;
Оценивается выплаченная стоимость за объект недвижимости на момент составления отчета.

По Нидерландскому законодательству оценочная стоимость определяется раз в 4 года местными муниципалитетами. Для того, чтобы получить правильную оценку муниципалитеты нанимают оценочные компании. В этих компаниях работают лицензированные оценщики, проводящие массовую оценку с помощью существующих информационных технологий. Проводимые исследования позволяют создать базу данных, также формируются цифровые карты. Национальный совет по недвижимости контролирует правильность разграничения налогооблагаемых объектов и их определение, показатели рынка.

Методика массовой оценки недвижимого имущества, которая используется в Австралии, на сегодня признана самой популярной. Ею пользуются и в Великобритании, Америке, Канаде, Гоконге и Новой Зеландии. Согласно этой методике оценка проводится постоянно, основываясь на непрерывно изменяющейся рыночной информации. Занимаются этим независимые квалифицированные оценщики. Между Генеральным оценщиком Правительства и независимым оценщиком, который и будет осуществлять оценку, заключается контракт. Что обязан делать Генеральный оценщик:

Осуществлять контроль за соответствием предоставляемых отчетов требованиям международных стандартов;
Анализировать состояние рынка недвижимого имущества. Сюда входит необходимость отслеживать все сделки, связанные с недвижимостью;
Проводить работы по улучшению системы оценки.

В чем же особенность используемой системы? А особенность заключается в том, что результаты оценки не публикуются для ознакомления, а отправляются непосредственно владельцам недвижимости в виде уведомлений. В бумаге указывается, что собственник может подать свои возражения по поводу оценки стоимости в течение трех месяцев. На основании чего владелец может обратиться в суд:

Есть ошибки, касающиеся характеристики объекта: тип, размер, местоположение;
Обнаружены неточности в математических расчетах.

Методология для определения кадастровой стоимости доступна любому пользователю и может быть полностью изучена. Также правительство постоянно ведет разъяснительную работу по тому, как эта система работает. Полученные результаты открыты, доступны и находятся все время под контролем независимой комиссии.

Система массовой оценки, применяемая в Испании, является частью больше системы, которая объединяет в себе всю кадастровую информацию: текстовую и графическую. В результате получается крупная база, в которой можно найти данные о любой недвижимости городского и сельского значения. В 1988 году был подписан Закон о финансовой деятельности на местах, где были указаны все основные правила оценки и налогообложения. Проводится анализ рынка и на его основе формируется кадастровая стоимость с учетом рыночной цены.

В период с 1903 по 1998 года в Дании недвижимость переоценивалась раз в четыре года. Когда оценка не проводится, то учитывается цена, указанная в отчете. Если владельца цена не устраивала, то проводится ее переоценка. С 1981 года переоценка проводится автоматически каждый год. За этим следит специально созданный комитет при Министерстве по вопросам налогообложения. Заработную плату членам комитета начисляют из фонда Центрального таможенного и налогового управления. Особые требования к членам не предъявляются, график работы: неполный рабочий день. Всего в Дании 224 округа, в каждом 1-3 муниципалитета. В работу муниципалитетов входит помощь комитету, сбор начальных данных по рыночной стоимости. Надзирательные функции над округами и муниципалитетами осуществляет 27 надзорных комитета.

Швеция для оценки недвижимости издала специальный указ, в котором описана процедура. В документе указаны общие принципы работы. Основной метод – это сопоставление продаж. Однако встречается недвижимость, тип которой требует применение другого метода, основанного на доходах или издержках. Контроль налогообложения недвижимости осуществляется специальным подразделением Министерства финансов. Национальный совет, входящий в состав Минфина, осуществляет контроль за практической частью налогообложения. На Национальное управление картографии Швеции возложена обязанность по корректировке модели. Дополнительно это подразделение формирует базу данных о том, какая цена указана в сделке.

В Латвии за правильность оценки и налогообложения следят муниципалитеты, Государственная земельная служба, Служба государственных доходов. Государственная земельная служба занимается контролем, наблюдением и сбором сведений о том, сколько получено налогов с имущества, какие сделки были совершены, кто владельцы недвижимости. База для начисления налога исходит из кадастровой оценки. Правила и нормы оценки подробно изложены в законе о налоге на недвижимость, изданного 4 июня 1997 года.

Китай только в 2003 году стал использовать новую налогово-имущественную реформу, направленную на формирование системы поступающих налогов от существующей недвижимости. Учитываются и земельные и жилищные сооружения. Оценка недвижимости проводится каждый год и на ее основании начисляются налоги. Используются методики: сравнения объектов - аналогов, расходов и доходов. Таким способ оценивают и промышленную и жилищную собственность.

В Исландии действует закон, согласно которому кадастровая стоимость земли определяется на основании рыночной стоимости имущества. Каждый год эта стоимость пересматривается, уточняется, обновляется база налогообложения. Налог на недвижимость выплачивается и государству и муниципалитетам. Муниципальная стоимость пропорциональна рыночной, а государственный налог – это чистая стоимость активов, которую предоставляет налоговая служба. Оценка стоимости проводится и страховыми компаниями, перед заключением договора о страховании от пожара.

Изучая опыт других стран в области оценки недвижимости, можно увидеть, что есть характерные различия между методиками, но все они опираются на то, что все объекты недвижимого имущества различаются и имеют разную рыночную стоимость. В каждом государстве используется своя система определения кадастровой стоимости, но важным остается определения справедливой цены, чтобы получить справедливую базу для налогообложения.

На основании этих данных собственник недвижимости может принимать правильные и эффективные административные решения по управлению ресурсами.

Вывод по методикам зарубежных стран – массовая оценка основывается на 3 стандартных подходах:

Сравнение рыночной стоимости;
Определение дохода;
Определение издержек.

Как правило, сравниваются сделки купли-продажи. Анализ факторов влияния возможен только при постоянном контроле и фиксировании цен при работе с недвижимостью. На основании полученных данных формируются таблицы, матрицы и индивидуальные расчеты стоимости. Если данных о рыночных сделках мало или их нет, тогда используется метод капитализации дохода.

Второй вывод по методикам – ответственность за достоверность оценочной стоимости несут органы власти:

В Австралии, Дании и Германии – это налоговый орган;
В Бельгии, Франции, Италии, Испании и Швеции – это управление земельными ресурсами;
В Нидерландах – исследовательские институты, бюро по оценке, другие органы;
В Финляндии – это частный сектор.

Третий вывод заключается в том, что в одних странах к оценке земли привлекают лицензированных специалистов, с опытом и нужными навыками. В других – роль оценщиков выполняют люди, не имеющие специальной подготовки.

Четвертый вывод касается периодичности переоценки недвижимости. Австралия, Бельгия, Италия, Испания – раз в 8-20 лет. В Финляндии, Франции, Швеции это процесс проводится раз в 5-6 лет. Но во всех возможно провести актуализацию данных, если в этом возникла необходимость.

Пятый вывод – для проведения оценки везде используются современные автоматизированные технологии.

Таблица 1 Особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке в разных странах

Кто ответственен за проведение оценки и ее результаты

Справедливая стоимость актива — новое понятие для российских стандартов бухгалтерского учета. Уже с 2021 года её нужно использовать при учёте запасов, с 2022 года — при учёте основных средств, аренды, капвложений и пр. Что такое справедливая стоимость и как её определять, расскажем в статье.

Когда определяется справедливая стоимость
Справедливая стоимость: что это и чем отличается от рыночной
Как определить справедливую стоимость
Иерархия исходных данных для определения справедливой стоимости
Как выбрать подход для определения справедливой стоимости

Когда определяется справедливая стоимость

Справедливую стоимость активов нужно использовать уже с начала 2021 года, это требование закреплено в ФСБУ 5/2019 «Запасы», утв. Приказом Минфина от 15.11.2019 № 180н. С 2022 года таких ситуаций станет ещё больше.

Вот когда применяется этот вид оценки:

Справедливая стоимость передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг

Справедливая стоимость приобретаемых запасов, если первый вариант невозможен

Справедливая стоимость передаваемых имущества, имущественных прав, работ, услуг

Справедливая стоимость приобретаемых имущества, имущественных прав, работ, услуг, включаемых в состав капвложений, если первый вариант невозможен

Продукция, вторичное сырье, другие материальные ценности, которые получены в ходе осуществления капитальных вложений и которые организация намерена продать или иным образом использовать

Материальные ценности, оставшиеся неиспользованными при осуществлении капитальных вложений

Стоимость предмета аренды:

В перечисленных случаях справедливую стоимость определяйте по правилам, которые установлены МСФО. Основной стандарт — МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введённый в действие на территории РФ Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н.

Справедливая стоимость: что это и чем отличается от рыночной

В большинстве случаев, в которых теперь применяют справедливую стоимость, раньше использовали текущую (рыночную) стоимость. Например, так было с оценкой материально-производственных запасов, полученных безвозмездно.

Понятия рыночной и справедливой стоимости похожи, но есть и отличия.

Рыночная стоимость (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ) — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда:

стороны не обязаны отчуждать или принимать объект сделки (исполнение по сделке);
стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки — разумное вознаграждение за объект;
никто не принуждал стороны сделки к её совершению;
платёж за объект выражен в денежной форме.

Справедливая стоимость (п. 9 IFRS 13) — это цена, которая была бы получена или уплачена в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

При определении справедливой стоимости учитываются, в частности:

характеристики объекта и возможные ограничения на продажу и использование (п. 11 IFRS 13);
текущие рыночные условия на основном для актива рынке, а при его отсутствии — на наиболее выгодном рынке (п. 15, 16 IFRS 13);
действия участников рынка в своих лучших экономических интересах.

Главное отличие в том, что рыночная стоимость — это стоимость объекта на абстрактном рынке, а справедливая — его стоимость для конкретного лица. Если рынок аналогичных объектов развит хорошо, то стоимости не будут существенно разными. Если же объект уникальный, например, по местоположению, справедливая стоимость может значительно отличаться от рыночной.

Справедливая стоимость — предмет профессионального суждения бухгалтера. Организация может определить её самостоятельно и не приглашать оценщика, как в случае с рыночной (письмо Банка России от 07.11.2018 № 41-1-8/953).

При этом такая оценка должна быть подтверждена и оформлена надлежащими первичными документами, как и любой иной факт хозяйственной жизни (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Как определить справедливую стоимость

IFRS 13 выделяет три подхода к определению справедливой стоимости актива. Организация может использовать как один из этих подходов, так и несколько (п. 62 IFRS 13).

Рыночный подход

Этот самый простой и популярный подход. Чаще всего, если можно определить справедливую стоимость рыночным подходом, другие способы не используют и не рассматривают.

Актив стоит столько, сколько на рынке стоят такие же или сопоставимые с учётом корректировок активы.

Для оценки используются цены и другая информация, основанная на результатах рыночных сделок с такими же или аналогичными активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Доходный подход

Самый тяжелый и трудозатратный на практике подход. Он предполагает сложные финансовые модели с использованием множества исходных параметров и громоздких вычислений.

Актив стоит столько, сколько сейчас стоят те деньги, которые он способен принести в будущем за всё время эксплуатации.

В подходе используются методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы, например денежные потоки или доходы и расходы, в одну текущую (дисконтированную) величину. Справедливую стоимость оценивают на основе стоимости, обозначаемой текущими ожиданиями рынка в отношении указанных будущих сумм.

Затратный подход

Этот подход легче, чем доходный, но для него бывает очень сложно или даже невозможно получить качественные исходные данные. Поэтому его тоже используют реже, чем рыночный.

Актив стоит столько, сколько потребовалось бы потратить денег, чтобы купить или построить другой такой же.

В затратном подходе применяется метод оценки, отражающий сумму, которая потребовалась бы сейчас для замены эксплуатационной мощности актива (часто называемую текущей стоимостью замещения).

Иерархия исходных данных для определения справедливой стоимости

Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, основанную на группировке исходных данных, включаемых в методы оценки справедливой стоимости. Приоритет отдаётся не методу оценки, а исходным данным, которые используются для определения справедливой стоимости.

IFRS 13 выделяет три уровня исходных данных. Наибольший приоритет у исходных данных уровня 1, а наименьший — у уровня 3. Берите самые приоритетные.

Как выбрать подход для определения справедливой стоимости

Как мы уже отмечали, Стандарт не предопределяет выбор подхода для конкретных случаев, но устанавливает строгую иерархию исходных данных. От имеющихся данных будет зависеть выбор подхода.

Попробуем разобраться, как бухгалтеру на практике определить справедливую стоимость актива.

Если есть исходные данные уровня 1

Единственный применимый подход — рыночный. Фактически это означает, что IFRS 13 ставит рыночный подход в приоритет при определении справедливой стоимости: если удалось найти активный рынок точно такого же актива или обязательства, то справедливой будет стоимость, определённая по данным такого рынка. Другие подходы даже не нужно рассматривать.

Если используются исходные данные уровня 2

Наиболее простым тоже будет рыночный подход. В этом случае к наблюдаемым данным об аналогичных активах применяют корректировки, например, на местоположение, состояние, иные объективные характеристики оцениваемого актива по сравнению с активом-аналогом.

Теоретически при использовании исходных данных уровня 2 также можно применять доходный и затратный подходы, однако это почти не встречается на практике.

Если используются исходные данные уровня 3

Можно применять любой из трёх подходов. Однако и в этом случае рыночный, как правило, даёт самый точный результат, так как предполагает меньше субъективных оценок.

Следующий по приоритету — доходный подход, так как в случае понятных и объективно измеряемых денежных потоков он даёт вполне точные результаты.

Например, если вы определяете справедливую стоимость нежилого помещения, а активный рынок аналогичных жилых помещений отсутствует, то справедливую стоимость можно определить методом дисконтированных денежных потоков. При его использовании алгоритм оценки будет такой:

Определить суммы доходов от аренды (при известной сумме арендной платы это задача в одно действие);

Определить суммы расходов, которые несёт собственник в связи с получением доходов;

Определить чистые денежные потоки, которые принесёт сдача помещения в аренду;

Определить применимую ставку дисконтирования и текущую стоимость всех будущих потоков.

Сумма текущих стоимостей будущих денежных потоков и даст справедливую стоимость помещения.

Самый субъективный и сложный — затратный подход. Он предполагает воссоздание объекта оценки, а для сложных объектов (зданий, сооружений и пр.) это может потребовать квалификации, которой нет у бухгалтера.

Подведем итог

В большинстве ситуаций приоритетным можно считать рыночный подход с использованием данных по идентичным активам, а если это невозможно — по аналогичным активам.

Если использовать рыночный подход не получается, но есть понятный и определимый доход, который генерирует актив, лучше использовать доходный подход. И лишь при невозможности использования рыночного и доходного подходов — использовать затратный подход.

ФСБУ 5/2019 Запасы: что нового в учёте
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
Учёт долгосрочных активов к продаже: что изменилось в ПБУ 16/02
Сложные случаи признания основных средств

Александр Лавров, аттестованный аудито

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Помимо рыночной цены участков земли, в Российской Федерации существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения субъектов земельных прав. Денежное выражение кадастровой стоимости земельных участков, как правило, превышает реальную рыночную стоимость. Поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на землю в настоящее время является крайне актуальной.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Методика определения кадастровой стоимости

Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.

Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.

Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.

Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:

ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где

Кст – кадастровая стоимость участка земли;

Д – размер доли в праве на земельный участок;

Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);

Кв – коэффициент владения земельным участком.

По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных значений стоимости земельных участков при кадастровой оценке земли. Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Олег Садовский, управляющий партнер REGAL Consulting

Каждая компания рано или поздно сталкивается с необходимостью определить стоимость того или иного имущества, а для каждого руководителя или акционера компании обоснованное представление о стоимости всего бизнеса, безусловно, позволяет принимать более взвешенные стратегические решения относительно дальнейшего развития компании, либо решения по реализации прав собственника.

Существуют случаи, когда проведение оценки продиктовано соответствующими законодательными актами и организации обязаны проводить оценку. Но в ряде случаев проведение процедуры определения рыночной стоимости только рекомендуется.

В любом случае, если компания приняла решение об осуществлении оценки того или иного вида актива, для тех или иных целей важно понимать возможные последствия при использовании результатов оценки и их отражении в бухгалтерском и налогом учетах.

В рамках настоящей статьи раскрыты наиболее актуальные налоговые вопросы, связанные с оценкой и ее применением в бизнесе.

1. Обоснование рыночной цены сделки

Трансфертное ценообразование – довольно насущная проблема всех холдинговых структур. Именно для ограничения возможностей «игры» с ценами на товары, работы, услуги были прописаны отдельные нормы в налоговом законодательстве, которые сокращают возможности переливания прибылей и убытков между компаниями.

Однако до настоящего времени данные нормы не работают так, как хотелось бы государственным органам. Законодатель уже не первый год разрабатывает проект Федерального закона о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ, который позволил бы контролировать цены сделок и вместе с тем не нарушал правовых основ.

В бухгалтерском учете любая операция отражается по цене, указанной в договоре, т.е. по фактическим затратам или доходам. Но налоговое законодательство предусматривает обязанность налогоплательщиков исчислять налоги исходя из рыночных цен, а также предусматривает право налоговых органов проверять соответствие цены сделки рынку.

Так согласно ст. 40 НК РФ пока не доказано обратное предполагается, что цена товаров, работ, услуг, указанная сторонами сделки в договоре, соответствует рыночному уровню цен. Доказывать «нерыночность» цены сделки налоговые органы имеют право в ограниченном количестве случаев, а именно:

если сделка произошла между взаимозависимыми лицами;
если осуществляются товарообменные или внешнеторговые операции;
если цена сделки отличается более чем на 20% от уровня цен реализации по иным аналогичным сделкам этой же организации.

Однозначно встанет вопрос цены сделки и при безвозмездной передачи товаров (работ, услуг). Поэтому, если Организация проводит реализацию по «льготной» цене или же происходит безвозмездная передача имущества, то важно обратить внимание на отражение такой операции в налоговом учете и иметь свое обоснование рыночной цены, для чего и может быть проведена независимая оценка.

1.1. Реализация имущества по льготным ценам внутрихолдинговым структурам

Сделки с имуществом являются довольно крупными сделками для любой компании, поэтому необходимо четко оценивать возможные налоговые риски в рамках каждой подобной сделки. Для их минимизации лучше иметь обоснование рыночной цены проведенной сделки. Для этого можно воспользоваться услугами специализированной независимой оценочной компании, которая подготовит отчет об оценке, содержащий расчет рыночной стоимости имущества исходя из условий конкретной сделки и характера реализуемого имущества. Именно поэтому результаты такой оценки могут служить обоснованием рыночной цены.

Тем не менее, необходимо понимать, что безупречным доказательством рыночной стоимости проданного (или приобретенного) имущества отчет по оценки служить не может ввиду того, что налоговые органы имеют полное право оспаривать результаты оценки. Однако при этом проверяющие должны будут приводить свои аргументы, для чего им придется обратиться за экспертным заключением к аналогичному независимому оценщику.

В случае если сделка по реализации имущества уже произошла, при этом оценка для определения рыночной цены не проводилась, то для снижения налоговых рисков также рекомендуется провести оценку.

По результатам проведенной оценки станет понятным насколько отклоняется цена сделки от рыночной цены. Если цена сделки ниже или выше рыночной цены более чем на 20%, то во избежание налоговых рисков (штрафов и пеней) лучше пересчитать налоговые платежи в налоговых регистрах с учетом цены сделки, определенной по результатам независимой оценки.

Таким образом, бухгалтерский учет будет отражать записи исходя из данных договоров, а в налоговом учете налоговая база по налогу на прибыль и налоговая база по налогу на добавленную стоимость будут определены исходя из рыночной цены сделки. В этом случае налоговые риски минимальны.

1.2. Безвозмездная передача имущества

Если Организация, осуществляет безвозмездную передачу имущества, она сталкивается с возникновением обязательств по исчислению НДС в рамках осуществления подобной операции.

Так, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг), а именно передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на возмездной или безвозмездной основе (статья 146 НК РФ).

При определении налоговой базы по НДС в соответствие с требованиями статьи 153 Налогового кодекса РФ выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов полученных налогоплательщиком в размере возможной рыночной оценки. Пункт 2 статьи 154 НК РФ дает более четкий регламент при исчислении налоговой базы: база будет определяться как стоимость безвозмездно переданного имущества в порядке, закрепленном в статье 40 НК РФ.

Также, у Организации, получившей имущество безвозмездно, возникает обязанность по исчислению налога на прибыль.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль необходимо отразить доход во внереализационных доходах в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) при этом размер такого дохода должен быть определен также с учетом положений статьи 40 Налогового кодекса РФ, основные требования которой к определению цены сделки были приведены выше.

Таким образом, если осуществляется безвозмездная передача имущества, то обеим сторонам сделки необходимо определять рыночную стоимость передаваемого объекта. При этом лучше использовать результат, полученных в рамках проведенной одной независимой оценки, что позволит избежать расхождений в рыночной цене и тем самым снизить налоговые риски.

2. Налоговые последствия в результате переоценки активов

Экономика не стоит на месте, постоянно развивается. Под влиянием внешних факторов складываются определенные рыночные тенденции, которые, безусловно, влияют на бизнес каждой компании и, соответственно, на ее общую капитализацию и стоимость активов.

Балансовая стоимость активов компании в течение определенного времени может существенно отличаться от их реальной рыночной стоимости. Для того чтобы привести балансовую стоимость активов в соответствие с их рыночной стоимостью можно провести переоценку активов и многие организации пользуются этим правом.

Как правило, переоценка приводит к увеличению балансовой стоимости активов, поэтому ее проводят организации, которые имеют определенную заинтересованность в позитивном восприятии на рынке. Например, при планируемой продаже бизнеса или каких-либо активов, а также при намерении организации получить кредит.

Результаты переоценки активов находят свое отражение на счетах бухгалтерского учета, а соответственно, и в бухгалтерской отчетности, и тем самым оказывают прямое влияние на размер чистых активов организации. Однако помимо использования данного показателя в управленческих целях необходимо понимать, возможные налоговые последствия после проведения переоценки.

Непосредственно оценка, которая связана с изменением стоимости активов компании, т.е. их дооценка или уценка, в налоговом учете не отражается.

Налоговое законодательство определяет, что первоначальная стоимость основных средств не изменяется в результате переоценки объектов основных средств: сумма дооценки не признается доходом для целей исчисления налога на прибыль, а сумма уценки не признается расходом. Соответственно, результаты переоценки не учитываются и при исчислении амортизации.

Аналогичная ситуация складывается и при переоценке нематериальных активов.

Тем не менее, изменение стоимости имущества на балансе организации напрямую влияет на размер исчисляемого налога на имущество:

Налог на имущество организаций уплачивается в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ, при этом налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и рассчитывается по остаточной стоимости имущества, сформированной по данным бухгалтерского учета. Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, прослеживается прямая зависимость суммы налога на имущество от результатов проведенной переоценки.

Всегда важно просчитать влияние переоценки основных средств на налог на имущество:

1) дооценка основных средств приведет к увеличению налога на имущество в среднем на 2,2 % от суммы дооценки (при ставке налога на имущество - 2,2%)
2) уценка основных средств приведет к обратному эффекту – налог на имущество будет снижен в среднем на 2,2% от суммы уценки (при ставке налога на имущество – 2,2 %).

Нужно отметить, что на размер налога на имущество влияет исключительно переоценка основных средств, переоценка нематериальных активов на его величину не влияет.

Несмотря на то, что переоценка активов напрямую не оказывает влияния на налог на прибыль, при определенных условиях косвенное влияние будет происходить:

Результаты переоценки активов не влияют напрямую на налог на прибыль, но при этом оказывают опосредованное воздействие. Так если организация имеет контролируемую задолженность по долговым обязательствам, то размер предельных процентов, которые уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, определяется с учетом показателя чистых активов (статья 269 НК РФ). При увеличении размера чистых активов организации также будет увеличиваться и размер вычитаемых расходов в виде процентов по долговым обязательствам в целях исчисления налога на прибыль. Т.е. дооценка активов организации позволит увеличить расходы в виде процентов и уменьшить налог на прибыль.

На практике организации могут столкнуться с вопросами об исчислении налога на прибыль при осуществлении отдельных операций с ценными бумагами и влиянии проведенной оценки на налоговые платежи. Рассмотрим несколько распространенных случаев, в которых можно использовать оценку акций, находящихся на балансе компании-держателя.

Например, можно переоценить акции, находящиеся на балансе компании-держателя и отраженные по стоимости приобретения для их внесения в уставный капитал аффилированного юридического лица. При этом произведенная переоценка акций для управленческих целей (в бухгалтерском учете) позволит достичь увеличения чистых активов компании-держателя и не будет иметь никаких налоговых последствий (в налоговом учете акции будут учитываться по цене фактических затрат на приобретение). Вместе с тем, вклад в уставный капитал аффилированного юридического лица будет осуществлен по рыночной стоимости, что найдет свое отражение на балансе этой компании.

Налог на прибыль с такой операции не возникает в соответствии с положениями статьи 277 Налогового кодекса РФ.

Другой часто встречающийся на практике случай - реализация ценных бумаг, необращающихся на организованном рынке ценных бумаг. В этом случае возникает необходимость обоснования цены сделки (см. п.2 данной статьи подробнее).

Фактическая цена сделки, зафиксированная в договоре, для целей налогообложения применяется только, если такая цена не отклоняется более 20% от расчетной цены. Таким образом, для отражения операции реализации ценных бумаг в налоговом учете и исчисления налога на прибыль необходимо определить расчетную цену с использованием определенных законодательством методов оценки. И в данном случае оценку налогоплательщик может провести самостоятельно, а также имеет право обраться в специализированную организацию.

При этом главным требованием налогового законодательства является соблюдение порядка определения расчетной цены, установленного федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

3. Оформление результатов оценки

При использовании результатов оценки в целях налогообложения, равно как и при требованиях законодательства проводить оценку, необходимо не только иметь правильно определенную рыночную цену, но и документальное подтверждение полномочий оценщика, если привлекалась специализированная организация, а также документальное подтверждение порядка расчета цены.

Отчет специализированной организации должен быть составлен профессионально, т.е. соответствовать требованиям ФЗ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам и правилам, предъявляемым саморегулируемыми организациями оценщиков к своим членам.

В общем, методы и принципы проведения оценки в соответствии с законом об оценочной деятельности приближены к требованиям законодательства по бухгалтерскому учету и налоговому законодательству. В случае, если налоговому органу будет предоставлен отчет об оценки с обоснованием рыночной цены, например, имущества, стоимость которого нельзя установить из официальных источников, из специальных справочников или биржевой информации, налоговая будет вынуждена признать рыночной стоимость, указанную в отчете, либо доказать иное, что фактически не так просто сделать. Однако, если отчет об оценки формально не будет соответствовать ФЗ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, налоговый орган может доказать, что отчет является не действительным. Таким образом, чтобы отчет об оценке мог стать доказательством рыночной цены, он должен быть составлен и оформлен правильно.

При проведении оценочных работ, оценщик обязан разъяснить законодательство в сфере оценочной деятельности заказчику оценочных работ, а заказчик должен требовать соответствия требования ФЗ об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки от оценщика. В случае необходимости, заказчик может провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик - данная процедура платная, но позволяет минимизировать риски признания отчета об оценки недействительным по формальным признакам.

Мониторинг Федеральная налоговая служба применяет с 2016 года. Он подразумевает взаимодействие фискальных органов и бизнеса в дистанционном формате. Компании добровольно предоставляют налоговикам онлайн-доступ к своим информационным системам, данным бухгалтерской и налоговой отчетности. Взамен же могут рассчитывать на снижение числа проверок. Фискальные органы не запрашивают документы, поскольку могут отслеживать все процессы в режиме реального времени. Проверке подвергаются только операции, которые содержат элементы риска. Трудозатраты компаний на сопровождение налогового контроля в таком формате снижаются более чем на треть.

Благодаря особому инструменту налогового мониторинга - мотивированному мнению - компании могут запрашивать позицию налогового органа о правильности налогообложения конкретной сделки или операции. Это дает определенность в части бизнес-планирования. Своевременное устранение рисков, на которые укажут инспекторы, избавляет от возможных санкций.

Сейчас подключаться к налоговому мониторингу могут лишь крупные компании с годовым оборотом не менее 3 млрд рублей и активами на 3 млрд рублей. Сумма уплаченных ими налогов за предыдущий год должна составлять не менее 300 млн рублей.

Подписанная председателем правительства концепция предполагает снижение планки по совокупной сумме уплаченных за год налогов до 100 млн рублей. В нее также разрешат включать уплаченные страховые вносы. Минимальные требования к суммарному объему годовых доходов налогоплательщика и к совокупной стоимости активов также предлагается снизить втрое - до 1 млрд рублей. При этом компании для подключения к налоговому мониторингу не обязательно будет соответствовать всем трем критериям. Достаточно подходить по одному из них.

Концепция подразумевает составление и ведение налоговой службой карты отраслевых рисков участников налогового мониторинга, формирование риск-профилей компаний, автоматическое выявление рисков и оповещение о них налогоплательщиков.

Реализация заявленных планов позволит заметно расширить число потенциальных участников налогового мониторинга - до 3879 компаний к 2022 году и до 7827 - к 2024 году, уточняется в документе. Результатом развития этого инструмента станет снижение административной нагрузки на бизнес и влияния человеческого фактора при проведении налогового контроля, сокращение числа споров ФНС с налогоплательщиками, уменьшение потока бумажных документов, которые предоставляются в фискальное ведомство, и переход на электронный документооборот. Кроме того, ФНС сможет оперативнее выявлять и предупреждать нарушения, допускаемые налогоплательщиками.

Налоговый мониторинг сегодня уже используют "Аэрофлот", РЖД, "Ростех", "Газпром", ВТБ, "Мегафон", МТС, ООО "Гугл" (российская "дочка" Google) - всего 44 компании. Они обеспечивают 12,25% налоговых поступлений в бюджет. В 2020 году на этот формат должны перейти еще 52 компании, в том числе 32 с госучастием, уточняли ранее в Федеральной налоговой службе.

Михаил Мишустин, председатель правительства РФ о налоговом мониторинге:

В первую очередь это совместная оценка рисков, когда компания абсолютно откровенна и налоговая служба оценивает риски до начисления платежей по всем видам налогов и сборов.

Читайте также: