Ип строит и продает дома система налогообложения
Опубликовано: 15.05.2024
Есть два ИП на УСН, которые совместно покупают земельный участок, совместно строят жилой дом для дальнейшей его продажи. Участие 50/50. Как в данной ситуации будет происходить уплата налогов каждого из ИП?
Минфин России подготовил письмо от 03.04.2019 N 03-05-04-02/23083 «Об исчислении земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования „Для индивидуального жилищного строительства“, используемых в предпринимательской деятельности».
ФНС России обязало довести настоящие разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование земельного налога, и организовать исполнение разъяснений, в том числе при формировании налоговых уведомлений (письмо от 05.04.2019 № БС-4-21/6245@)
Минфин России в своем письме сообщает следующее.
Пунктом 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ определено, что налогоплательщиками земельного налога (далее — налог) признаются организации и физические лица.
При этом НК РФ в целях обложения земельным налогом не предъявляет требований и не устанавливает особенностей налогообложения в зависимости от наличия или отсутствия у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
В соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ в отношении отдельных категорий земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, устанавливается пониженная налоговая ставка 0,3%.
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, приведено следующее описание вида разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства»: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
По смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для физических лиц, непосредственно использующих земли для индивидуального жилищного строительства (определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 N 301-КГ18-7425).
Необходимость использования земельных участков по целевому назначению для применения пониженной налоговой ставки 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, была отмечена в определениях Верховного Суда РФ от 21.12.2018 N 307-КГ18-20670 и от 30.10.2018 N 305-КГ18-16987.
Таким образом, для применения пониженной налоговой ставки 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, помимо категории и вида разрешенного использования земельного участка, необходимо также учитывать целевой характер использования указанных земельных участков.
На основании вышесказанного Минфин России сделал вывод о том, что исчисление земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности и предназначенных для дальнейшей перепродажи, осуществляется с учетом налоговой ставки, предусмотренной пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ.
То есть в отношении земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности, применяется налоговая ставка, предусмотренная НК РФ для «прочих земельных участков» в размере, не превышающем 1,5%, что в 5 раз выше ставки земельного налога, установленного в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Если это произошло после перехода на упрощенку, то основные средства (ОС), которые приобретены/созданы в периоде нахождения на УСН, принимаются к учету по первоначальной стоимости, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 3.10 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 № 135н).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.
На основании п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ в состав основных средств и нематериальных активов включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) не подлежат амортизации. В связи с этим расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств. Соответственно, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, указанные расходы не учитываются.
Такого мнения по данному вопросу представители Минфина России придерживаются на протяжении длительного периода, и с ними нельзя не согласиться: их позиция полностью соответствует нормам действующего законодательства (письма от 15.11.2006 № 03-11-05/247, от 31.01.2008 № 03-11-04/3/36, от 07.08.2017 № 03-11-11/50441).
Затраты на земельный участок и перечень расходов при УСНО
«Упрощенцы» ищут другие основания для учета в расходах стоимости земельных участков: ведь перечень расходов, установленный ст. 346.16 НК РФ, большой. Да и для целей исчисления налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка учитываются в особом порядке в соответствии со ст. 264.1 НК РФ. Может быть, можно данный алгоритм применить и для УСНО, учитывая, что в гл. 26.2 НК РФ много ссылок на нормы гл. 25 НК РФ?
Но и тут организации и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСНО, порадовать нечем.
Обратите внимание: затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСНО, отсутствуют. Соответственно, в связи с тем, что названные расходы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрены, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы, эти расходы учитываться не должны.
Об этом также говорили представители Минфина еще в Письме от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101. В данном случае тоже остается только согласиться с представителями контролирующих органов, поскольку их позиция соответствует нормам гл. 26.2 НК РФ.
Как сказано в ст. 38 НК РФ, товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Следовательно, и земельный участок может быть товаром. Тогда стоимость земельного участка учитывается в расходах при УСНО по правилам учета товаров.
В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, – НДС), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией названных товаров, в том числе на расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Расходы, непосредственно связанные с реализацией обозначенных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.
Из приведенных норм следует, что «упрощенец» вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.
С приведенным подходом согласны и представители Минфина России, напоминая при этом, что в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (письма от 08.04.2011 № 03-11-06/2/46, от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946, от 15.06.2017 № 03-11-11/37042).
С мнением о том, что земельные участки могут быть товаром и учитываться в расходах при УСН по правилам учета товаров, согласны и суды. В качестве примера можно привести постановление ФАС Московского округа от 21.10.2013 № А41-4191/13.
Отметим также: пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ установлено, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются при налогообложении по мере реализации указанных товаров. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг (за исключением случаев, поименованных в п. 3 ст. 39 НК РФ) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.
Таким образом, расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (письмо Минфина России от 27.10.2014 № 03-11-06/2/54127).
Соответственно, стоимость земельного участка, реализуемого в качестве товара, включается в состав расходов при УСН на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
- земельные участки не являются амортизируемым имуществом, поэтому расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств и не могут быть учтены в расходах при УСН;
- затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСН, не поименованы. Таким образом, отдельного вида расходов в данном случае нет;
- если земельный участок приобретен с целью дальнейшей продажи, то он является товаром и учитывается для целей применения УСН в качестве товара;
- суммы земельного налога учитываются в расходах при УСН.
Аудитор "Сибирская Юридическая Компания-Аудит"
специально для ГАРАНТ.РУ
В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ "бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности". 1
Такая формулировка вызывает несколько вопросов:
- сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
- Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?
С другой стороны, раз в НК РФ о "бывших предпринимателях" нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.
В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.
Критерий "систематическое получение прибыли"
Понятие "систематическое получение прибыли" прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.
Отнесение имущества к предпринимательской деятельности
Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.
Физическое лицо лишится следующих "льгот":
- получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.
Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).
Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше "льготами".
Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, "льготами" воспользоваться не получится.
Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью
При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы "случайно" закрыли ИП перед продажей.
Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.
Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП
ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.
Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.
Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).
Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.
Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.
«Клерк» Рубрика НК РФ
В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года. Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.
ИП на ЕНВД
Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).
Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.ИП на ПСН
В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?
Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.
ИП на УСН
Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.Если суть деятельности предпринимателя — покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.
Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ). Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.
Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет — до истечения 10 лет) ИП на УСН обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.ИП на ОСН
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.
1. недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:
Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения — более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:
Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.
Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.
До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.
Что изменилось с 1 января 2019 года
Изменения заключаются в том, что абзац про имущество, используемое в предпринимательской деятельности, дополнили исключением, и теперь он звучит следующим образом: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».
То есть законодатель предоставил освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.Важно отметить, что указанные изменения не коснулись нежилого имущества, которое специально предназначено для предпринимательской деятельности: магазины, павильоны, торговые помещения, киоски и другие. В случае их продажи физическое лицо или индивидуальный предприниматель будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. То есть льготные положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будут.
С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ . Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.
👉 Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.
Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.
Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».
Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества
С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:
- Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
- Их продают после минимального срока владения.
- Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.
Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.
При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.
Кого это касается?
Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.
Матчасть про налог при продаже имущества
При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ . Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.
Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)
Недвижимость купили до 2016 года 3 года Недвижимость купили после 1 января 2016 года 5 лет Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации 3 года Любое имущество, кроме недвижимости 3 года Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.
Как было раньше?
Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.
Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:
- Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
- Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.
С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.
Что изменится с 2019 года?
С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:
- Жилых домов.
- Квартир.
- Комнат.
- Садовых домиков.
- Дач.
- Долей в этих помещениях.
- Транспорта.
Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.
Главное, чтобы совпали два условия:
- Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
- Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.
Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.
ИП это освобождение касается?
Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.
Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?
Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.
Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.
А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?
Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.
Если продать имущество раньше минимального срока
Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.
ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424- ФЗ .
Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.
Как это использовать сейчас?
Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.
Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.
Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.
Чтобы ИП выбрать режим налогообложения в 2021 году, нужно руководствоваться двумя основными факторами: выгоден ли вам конкретный режим и вправе ли вы его применять. Выбирать придется из возможных режимов: общая система налогообложения (ОСНО), упрощенная система налогообложения (УСН), патентная система налогообложения (ПСН) и единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН). ЕНВД не применяется с 01.01.2021 г.
1. Упрощённая система налообложения с процентом от доходов — УСН
Упрощённая система налообложения (она же "упрощенка") - наиболее универсальный из спецрежимов: предприниматели вправе применять его, если не ведут деятельность, для которой запрещено применение УСН, сумма их основных средств и годовой доход не превышают 150 млн.руб., а количество наемных работников - не больше 100. Этот режим может вам подойти, если вы не уверены в будущих доходах или точно знаете, что они будут небольшими.
При работе на упрощённой системе налогообложения вы освобождаетесь от налогов, уплачиваемых на общей системе (НДС, налог на прибыль и т.п.), но за работников продолжаете уплачивать все налоги и взносы в общем порядке.
Есть два варианта расчета единого налога на УСН: “доходы” с налоговой ставкой 6% и “доходы минус расходы” со ставкой 15%.
Если у вас небольшие расходы или их сложно подтвердить документально, подойдет вариант “доходы” со ставкой 6%. При таком объекте налогообложения вам не нужно подавать налоговую отчетность - достаточно вести налоговый учет, чтобы убедиться, что не превышен лимит доходов. Единый налог уменьшается на сумму страховых взносов, которые вы уплачиваете за себя (100% суммы взносов) и на половину взносов за работников. То есть, сумму валовой выручки умножаете на 6% и из получившейся суммы вычитаете все уплаченные за себя взносы и половину взносов за работников - это и будет сумма налога к уплате.
Сумма валовой выручки ИП за год - 1 450 000 руб.
Сумма взносов за себя - 36 238 руб.
Сумма взносов за работников - 72476 руб.
Сумма налога рассчитывается так: 1450000х6%-36238-72476/2=14524 руб.
В нашем примере 14524 руб. - это сумма налога, который нужно заплатить за год до 30 апреля следующего года. В течение года налог рассчитывается ежеквартально нарастающим итогом, в каждом квартале уплачиваются авансовые платежи, которые учитываются при уплате налога за год (до 30 апреля следующего года).
Если у вас большие расходы и их легко подтвердить документально, то стоит рассмотреть УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”. Ставка будет выше - 15%, но при расчете налога вы вычитаете из суммы валовой выручки все документально подтвержденные расходы, а также все уплаченные в фонды взносы - как за себя, так и за работников.
Сумма валовой выручки ИП за год - 5 450 000 руб.
Сумма подтвержденных расходов: 3 730 000 руб.
Сумма взносов за себя - 36238 руб.
Сумма взносов за работников - 72476 руб.
Сумма налога рассчитывается так: (5 450 000-3 730 000-36238-(72476)/2)х15%=247128,6 руб.
Для режима "доходы" 6% он бы составил: 322651,44 руб.
Обратите внимание: если по итогам года вы остались в убытке, то при объекте “Доходы минус расходы” нужно заплатить минимальный налог - 1% от валовой выручки. Его сумма уменьшается на уплаченные за год авансовые платежи.
УСН можно применять либо с момента регистрации ИП (уведомление подается в момент регистрации или в течение 30 дней после нее), либо с начала года (уведомление подается до конца декабря предыдущего года).
2. Фиксированный размер налога — ПСН
Применять патентную систему могут исключительно предприниматели, причем их доход по патентной деятельности должен быть менее 60 млн. руб. в год, а общее количество наемных работников - не более 15. Этот спецрежим предназначен для оказания услуг (парикмахерских, репетиторов, сиделок, фотографов) и мелкого производства. Поскольку патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев, он подходит для сезонного бизнеса, краткосрочных проектов, а также для открытия новых направлений деятельности, в успешности которых вы не уверены.
На ПСН оплачивается только стоимость патента и страховые взносы за себя и работников. Ставка по ПСН составляет 6%, при этом ваш реальный доход на стоимость патента не влияет - она рассчитывается исходя из базовой доходности, которую государство устанавливает для каждого вида деятельности. Базовая доходность устанавливается сразу на год, поэтому чтобы рассчитать стоимость вашего патента нужно разделить ее на 12 и умножить на нужное количество месяцев (коэффициент К1).
Формула для расчета цены патента: БД (базовая доходность): 12 * К1 * 6%
Возьмем патент по абстрактному виду деятельности на 8 месяцев.
Базовая доходность - 100 000 руб.
Стоимость патента: 100000/12х8х6%=4000 руб.
3. Налог для ИП-сельхозпроизводителей — ЕСХН
ЕСХН - узконаправленный спецрежим, применять его могут только бизнесмены, занятые в растениеводстве, животноводстве, лесном, рыбном и сельском хозяйстве. Вы можете как заниматься производством в указанных областях, так и оказывать услуги таким производителям. При этом доход от сельхоз деятельности должен составлять не менее 70% от общего дохода. Нельзя применять ЕСХН, если вы торгуете подакцизными товарами или организуете азартные игры.
Ставка ЕСХН - 6% на разницу между доходами и документально подтвержденными расходами. Кроме единого налога вам нужно будет уплачивать взносы за себя и своих работников.
Доходы - 11 млн. руб.
Расходы - 4,5 млн. руб.
Сумма ЕСХН: (11 000 000-4 500 000) х6%=390 000руб.
Читайте также:
