Имущество для перепродажи налог на имущество
Опубликовано: 30.04.2024
Перечень объектов недвижимого имущества приведен в статье 130 Гражданского кодекса (ГК). К ним относятся земельные участки, участки недр, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации на основании п. 1 статьи 131 ГК. До момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом.
У продавцов при передаче покупателю объектов недвижимости, в большинстве случаев являющихся для целей бухгалтерского учета основными средствами, проблем с отражением выбытия основных средств на счетах не возникает.
Возникает вопрос: как быть покупателю в ситуации, когда он приобретает объект основных средств и перепродает его третьему лицу? Эту хозяйственную операцию можно оформить двумя способами: приобретение объектов недвижимости в качестве либо товара, либо основного средства. Рассмотрим эти способы учета.
-
Первый способ.
Согласно п. 3 статьи 38 Налогового кодекса (НК) товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если организация приобрела объект недвижимости в целях перепродажи, то в силу Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н (ПБУ 6/01) она не может принять его к учету в качестве основного средства. Минфин России согласен с такой позицией (Письма от 1 февраля 2008 г. №03-11-04/2/25, от 20 августа 2007 г. №03-11-04/2/206, от 11 июля 2007 г. №03-11-05/148). Хотя в этих Письмах речь идет об организациях, применяющих упрощенную систему налогообложения, это положение можно применить и при общей системе налогообложения.
Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта в качестве расходов на товары на основании пп. 3 п. 1 статьи 268 НК.
Организация в мае 2008 г. приобрело для перепродажи и оплатило здание, бывшее в эксплуатации, за 4 720 000 руб. (в том числе НДС - 720 000 руб.).
В июне сторонняя организация провела ремонт на 1 180 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).
В июле 2008 г. продало его за 5 900 000 руб. (в том числе НДС - 900 000 руб.).
В учете организации будут произведены следующие записи:
1. Принятие к учету здания в качестве товара:
Д 41 "Товары" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
4 000 000 руб.
2. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
470 000 руб.
3. Организация оплатила здание:
Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" – К 51 "Расчетные счета":
4 720 000 руб.
4. Отражение ремонтных работ по зданию:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
100 000 руб.
5. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
18 000 руб.
6. Зачтен НДС:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям":
470 000 + 18 000 = 488 000 руб.
7. Начисление выручки от реализации:
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - К 90 "Продажи", субсчет 90.1 "Выручка":
5 900 000 руб.
8. Начислен НДС в бюджет:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.3 "Налог на добавленную стоимость" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
900 000 руб.
9. Отражение себестоимости реализованного объекта:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.2 "Себестоимость продаж" - К 41 "Товары":
4 000 000 руб.
Обратите внимание! Главой 25 НК не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение ремонта объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Следовательно, организация израсходованные на ремонт объекта недвижимости 100 000 руб. не сможет учитывать при исчислении налога на прибыль.
-
Второй способ.
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, указанные в п. 4 ПБУ 6/01.
В этом случае организация сначала учитывает приобретенный объект недвижимости в составе основных средств, начисляет амортизацию, и лишь затем происходит процесс продажи основного средства.
Рассмотрим случай перепродажи объекта. До момента государственной регистрации прав на объект он не приобретает статуса недвижимости, а является лишь совокупностью строительных материалов и конструкций. Следовательно, хозяйственные операции по приобретению и продаже объектов незавершенного строительства аналогичны операциям по приобретению товара.
Таким образом, наиболее оптимальным является первый способ – учет объекта в качестве товара, так как не требует государственной регистрации права собственности.
«Клерк» Рубрика Налог на имущество
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно - тарифной политики Минфина России Алексей СОРОКИН ответил на актуальные вопросы бухгалтеров о налоге на имущество.
— Алексей Валентинович, у некоторых организаций основных средств на балансе нет вообще. Налога к уплате, следовательно, тоже нет. Встает вопрос: нужно ли в такой ситуации сдавать отчетность по налогу на имущество?
Напомню, что плательщиками налога на имущество являются все российские организации, применяющие общую систему налогообложения. При этом не имеет значения, есть у компании основные средства или нет. А все плательщики налога обязаны представлять в инспекции декларации и налоговые расчеты по авансовым платежам. Таково требование статьи 386 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, отчитываться по налогу на имущество должны даже те организации, у которых налога к уплате нет*.
— Представим такую ситуацию: организация продала здание, акт приема - передачи подписан в марте, а переход права собственности зарегистрирован 4 мая 2009 года. До какого момента надо платить налог на имущество с этой недвижимости?
— Компания должна учитывать остаточную стоимость объекта при расчете налога до мая включительно. Обратимся к нормам ПБУ 6/01 и ПБУ 9/99.
Продавец вправе признать выбытие ос- новного средства тогда, когда будет получен доход от реализации. А признать доход компания сможет в момент, когда право собственности на имущество перейдет к покупателю. Переход права собственности на недвижимое имущество подтверждает перерегистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Получается, что продавец сможет списать с баланса здание только тогда, когда право собственности на него будет перерегистрировано на покупателя. То есть в мае.
— В начале года компания собственными силами построила склад. На данный момент документы по нему поданы на госрегистрацию. Склад до сих пор числится на счете 08. Нужно ли платить налог на имущество с такого объекта?
— Сразу скажу, что учесть в составе основных средств можно даже те объекты, право собственности на которые еще не зарегистрировано. Допустим, объект полностью сформирован, капитальные вложения по нему завершены и он отвечает всем четырем критериям основных средств, прописанным в пункте 4 Положения по бухгалтерскому учету 6/01. Документы поданы на государственную регистрацию. В этой ситуации учесть такой объект на счете 01 позволяют Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств.
Если же объект долгое время числится на счете 08 без уважительной причины, то компания должна учитывать его при расчете налога на имущество.
— А что можно считать уважительной причиной?
— Например, если объект пока не принят государственной комиссией. Или компания устраняет последние недоделки. Или проводит отделочные работы.
Если же основное средство полностью готово к эксплуатации, то компания должна учесть его стоимость при расчете налога. Даже несмотря на то, что право собственности на основное средство до сих пор не зарегистрировано.
— Нужно ли платить налог на имущество по куп-ленному зданию, предназначенному для сно-са, до его ликвидации?
— Не нужно. Такое здание не отвечает всем условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01. То есть не может быть учтено в качестве основного средства. А значит, платить налог на имущество с такого объекта не требуется.
— А если компания приобрела здание для перепродажи?
— В этом случае платить налог также не нужно. В пункте 4 ПБУ 6/01 сказано, что актив может быть принят к бухучету в качестве основного средства, если организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта. Здание, приобретенное для перепродажи, организация может учесть в составе товаров. И тогда платить с него налог на имущество не придется.
— Организация занимается оптовой и розничной торговлей, которая в регионе переведена на единый налог на вмененный доход. Для обоих видов деятельности компания использует одно здание. Как в этой ситуации платить налог на имущество?
— Компании, совмещающие общий режим налогообложения с уплатой единого налога на вмененный доход, обязаны вести раздельный учет. Однако Налоговым кодексом РФ порядок ведения этого учета не предусмотрен.
Мы полагаем, что наиболее простой и объективный вариант раздельного учета в данной ситуации — через показатель выручки. Причем выручку лучше брать за квартал (что соответствует налоговому периоду по единому налогу на вмененный доход). В этом случае бухгалтеру не придется пересчитывать налог на имущество за предыдущие отчетные периоды, как в ситуации, когда используется показатель выручки, определяемый нарастающим итогом.
Тем не менее организация может избрать и иной порядок раздельного учета. В том числе и по выручке, исчисляемой нарастающим итогом с начала года. Главное, чтобы этот порядок компания зафиксировала в своей учетной политике.
Алексей СОРОКИН: «Если имущество долгое время числится на счете 08 без уважительной причины, компания должна учесть его при расчете налога»
* В данный момент депутаты Госдумы рассматривают законопроект об отмене отчетности по налогу на имущество для тех компаний, у которых на балансе основных средств нет.
Нужно ли облагать налогом на имущество недвижимость, которую собственник решил больше не использовать в своей деятельности, а решил продать? Поможет ли ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности» законно вывести из-под налогообложения те активы, которые выставлены на продажу? Применяется ли это ПБУ к недвижимости, которая облагается налогом по кадастру? Будем разбираться.
Что облагают налогом на имущество
Налогом на имущество организаций облагается недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это:
- недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость;
- недвижимость, которая находится на территории РФ, принадлежит организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, налоговая база по которой определяется как кадастровая стоимость, и входящая в региональные перечни кадастровых объектов.
Таким образом, условия для обложения налогом на имущество:
- для объектов, облагаемых по среднегодовой стоимости – учет на балансе в составе основных средств. Это бухгалтерские счета 01 и 03;
- для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости – вхождение в региональные перечни, устанавливающие особенности налогообложения таких объектов.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
Когда основное средство перестает быть основным средством
Нередко имущество, которое фирма ранее использовала в своей деятельности, ей больше не нужно. Тогда она решает его продать.
Сначала выпускают приказ директора. В нем пишут, что эксплуатация актива прекращается и возобновлять его использование фирма не намерена. Также может быть даже заключено соглашение о продаже с будущим покупателем. Затем объект начинают готовить к продаже.
Возможно, что продажа быстро не произойдет, и до того объект придется даже уценивать, и не один раз.
Неважно: эта ситуация как раз подпадает под действие ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности», в которое Приказом Минфина от 5 апреля 2019 г. № 54н были внесены изменения: введен новый вид активов - долгосрочные активы к продаже.
Новые нормы дают возможность переклассификации объекта основных средств в долгосрочный актив к продаже. Раньше такого не было, но с 2020 год применение внесенных изменений стало обязательным. А основания для проведения переклассификации – это все перечисленные выше действия фирмы, связанные с принятым решение о продаже.
Объект, который фирма не использует временно, долгосрочным активом к продаже считаться не может.
С момента переклассификации долгосрочный актив к продаже отражается уже не в составе основных средств. Он перестает быть внеоборотным активом, продажа которого не предусмотрена (это, как вы знаете, одно из условий для отнесения имущества к ОС).
«Переклассифицированный» объект переносится в бухучете в состав оборотных активов, где его учитывают на отдельном субсчете к одному из счетов, на котором отражаются материально-производственные запасы. Это может быть счет 10 «Материалы», счет 41 «Товары».
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
В дальнейшем этот объект оценивается по правилам, действующим для оценки запасов.
Это соответствует требованию ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», где говорится, что стоимость долгосрочных активов к продаже отражается в бухгалтерском балансе в разделе «Оборотные активы» отдельной статьей либо включается в другую статью бухгалтерского баланса, например «Прочие оборотные активы». В качестве стоимости актива на момент переклассификации принимается его балансовая стоимость (т.е. остаточная стоимость с учетом переоценок и обесценения, если они имели место).
Налоги на долгосрочный актив к продаже
С налогом на прибыль – все просто.
С момента переклассификации амортизацию по уже бывшему основному средству в расходах признавать нельзя. Ведь оно перестает использоваться для извлечения дохода и, следовательно, больше не является амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).
При обложении налогом на имущество нужно учитывать два нюанса.
Первый. Когда актив перестает учитываться в составе основных средств, он перестает быть объектом обложения имущественным налогом с налоговой базой «среднегодовая стоимость».
Долгосрочный актив к продаже не учитывается в бухучете в составе ОС. Значит, он не должен облагаться налогом на имущество организаций, если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость.
А что с кадастровыми объектами?
Для налогообложения кадастрового объекта не имеет значения, на каком балансовом счете отражена его стоимость – 01, 03, 08, 41. Важно, что у него определена кадастровая стоимость, и он значится в перечне объектов, которые облагаются налогом по кадастровой стоимости, утверждаемом властями региона на очередной налоговый период.
Это значит, что на такой объект нужно начислять налог на имущество, даже если его решили продавать и перевели в состав долгосрочных активов к продаже. И так до самого момента продажи, то есть до выбытия.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры
- или 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Налоговый калькулятор
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.
В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.
Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).
Налог с продажи подаренной квартиры
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно - подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
- подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.
Перепродажа купленной квартиры в новостройке, особенно с выгодой, — дело хорошее. Но многие продавцы не знают, что сумма вырученного в итоге дохода (не путать с прибылью: доход, с точки зрения закона — любая сумма, даже если квартира продана себе в убыток) облагается налогом. И уж точно мало кто способен разобраться в деталях такого налогообложения. С помощью экспертов вносим ясность в этом непростом вопросе.
Как объясняет руководитель проектов юридической фирмы Via lege Денис Артемов, при реализации квартиры возникает доход, который облагается налогом по ставке в 13 процентов. То же самое касается продажи прав требований по договору уступки к договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). При этом в определенных случаях можно обойтись и без выплат.
Если квартира продается по договору уступки, то налогообложения избежать невозможно. Но облагаемую налогом сумму можно уменьшить, вычтя фактически понесенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой. «Иными словами, чтобы посчитать сумму подлежащего уплате налога, нужно вычесть из цены, по которой реализуется квартира, стоимость, по которой она была куплена, и полученный результат умножить на 13 процентов. Это и есть сумма, подлежащая уплате в бюджет. Обязанность уплатить эту сумму, а также ее размер, не зависят от срока "владения" квартирой», — поясняет эксперт.
Избавиться от налогов можно, если квартира находится в собственности. Правда, инвесторам, например, такие правила могут не понравиться: чтобы не платить налоги, квартиру нужно продавать только после истечения определенного времени с момента оформления на нее права собственности. Раньше этот срок составлял три года. С 1 января 2016 года он увеличился до пяти лет.
«Необходимо учитывать, что новый предусмотренный порядок налогообложения применяется исключительно к жилью, приобретенному после 1 января 2016 года. Под приобретением в собственность в данном случае понимается дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не дата регистрации ДДУ», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Например, если человек оформил право собственности на квартиру в марте 2013 (право собственности зарегистрировано на основании ДДУ), а продавать ее стал в апреле 2016 года (то есть по истечении более чем трех лет), то от налога он освобождается полностью.
Однако, подчеркивает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, если квартира передается безвозмездной сделкой перехода прав собственности по наследству, договором мены или дарения, срок остался трехлетним.
Для продажи квартир, купленных по ЖСК, действуют те же правила. Только момент перехода жилья в собственность определяется иначе — это не дата регистрации соответствующего свидетельства, а момент внесения в полном объеме паевого взноса, а также подписания акта приема-передачи квартиры.
Комментарий на Форуме Винского в теме, посвященной новому налогу на продажу квартир, январь 2015 г.:
В общем-то понятно — государство системно выстраивает политику «против инвесторов» в сфере жилой недвиги. наверное, это потянет цены вниз. да и бюджет заодно нехило пополнится.
лазеек я что-то не вижу — шутить с налоговой и рисковать реальной посадкой мало кто захочет, тем более что тут все видно будет — можно будет в судах оспаривать сам размер кадастровой стоимости и пытаться ее снижать. но это все равно будет дороговато - платить такие налоги.
«Если выплата пая и подписание акта состоялись до 2016 года, применяется предельный 3-летний срок владения, исчисляемый с даты подписания акта (акт подписывается после выплаты пая). Если же акт был подписан уже после наступления 2016 года, то предельный срок составляет пять лет», — поясняет Наталья Шаталина.
Если же продавец не может или не хочет ждать столько лет, налог платить придется. Сколько именно? Для того, чтобы узнать конкретную сумму, необходимо вычесть один миллион рублей из цены квартиры (имущественный налоговый вычет), и посчитать 13 процентов от получившейся цифры. То есть, допустим, при перепродаже «двушки» за 6 миллионов рублей налог составит 13 процентов от 5 миллионов (6 минус 1) — это 650 тысяч рублей.
Есть и другой вариант: доказать затраты, которые возникли в процессе приобретения и владения квартирой. «Можно вычесть из цены квартиры расходы по ее инвестированию, а также, если в договоре содержится прямое указание на то, что квартира приобретается без отделки, — расходы на ее отделку (при наличии финансовых документов), и полученную разницу также умножить на 13 процентов», говорит Шаталина.
В 2016 году появилось новое законодательное нововведение, которое может «спугнуть» часть инвесторов. Как рассказывает Денис Артемов, теперь, если продажная цена квартиры меньше чем 70 процентов от кадастровой стоимости (а такая стоимость пересчитывается каждый год, и для новостроек она может даже превышать рыночную), то за «точку отсчета» будет приниматься не цена квартиры, а указанная величина (то есть 70 процентов кадастровой стоимости).
Комментарий к новости о новом порядке налогообложения на одном из городских сайтов Северо-Запада России, февраль 2016 г.:
Поскольку стоимость покупки жилья больше не является определяющей для расчета налогов, «маневры» с «заниженной» стоимостью в договоре теперь будут неактуальны, считает Алексей Бернадский.
Существует еще один способ уменьшения налогов. Причем многие ошибочно полагают, что с его помощью от обременения можно избавиться и вовсе. Речь идет о продаже новостройки и покупке другой квартиры в течение одного календарного года (в период с 1 января по 31 декабря одного и того же года). Как это работает на самом деле?
По словам Дениса Артемова, если человек продает одну и покупает другую квартиру (комнату, долю, дом, земельный участок для ИЖС), он может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки — но не более чем на 2 миллиона рублей. То есть из подлежащей налогообложению суммы дохода можно дополнительно вычесть до 2 миллионов рублей. «Даже вложив на этапе новостройки 3 миллиона, продав свежепостроенную квартиру за 6 миллионов и купив новую за 15 миллионов, налогового бремени все равно не удастся избежать. В этом случае налогооблагаемая база составит 1 миллион рублей (6 миллионов рублей минус 3 миллиона рублей расходов на приобретение продаваемой квартиры минус 2 миллиона рублей на новую квартиру)», — приводит пример расчета эксперт.
Кроме того. уменьшить налоги можно на сумму фактических расходов по погашению ипотечных процентов — но опять-таки с ограничением предельной суммы (не более 3 миллионов рублей).
Это основные правила налогообложения при перепродаже квартиры в новостройках. Помимо них, есть еще множество нюансов — уникальных для каждой конкретной ситуации. Например, по-разному могут распределяться права на получение вычета между супругами или долевыми сособственниками, не все расходы на отделку могут использоваться для вычета, в некоторых случаях допускается «доиспользование» ранее использованного не в полном объеме налогового вычета на покупку и проч. Впрочем, это, как говорит Леонид Каневский, уже совсем другая история.
Читайте также: