Договор купли продажи в пользу третьего лица налог

Опубликовано: 27.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 октября 2010 г. N 03-04-05/7-625 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при покупке и продаже доли в квартире

Вопрос: 1. Я приобрела долю в квартире в пользу своего несовершеннолетнего сына по договору купли-продажи в пользу третьего лица. Расходы понесла я, а свидетельство о собственности оформлено в результате данной сделки на моего несовершеннолетнего сына. Имею ли я право на имущественный вычет за своего несовершеннолетнего сына?

2. Мой несовершеннолетний сын продал свою долю в квартире (участник сделки я, как мать несовершеннолетнего ребенка), чтобы купить ему долю в другой квартире. Должна ли я за него платить НДФЛ от продажи, если продана доля, находящаяся в собственности менее трех лет?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 17.06.2010 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что матерью, как законным представителем несовершеннолетнего сына, была приобретена доля в квартире в пользу своего несовершеннолетнего сына по договору купли-продажи в пользу третьего лица, право собственности на которую оформлено на сына. Доля в другой квартире, находившаяся в собственности сына менее трех лет, была продана им в том же налоговом периоде.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, не превышающих в целом установленного в данном подпункте размера.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

Следовательно, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру (долей в ней) и документов, подтверждающих произведенные им расходы.

Поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности на квартиру оформлено на сына, мать не вправе получить имущественный налоговый вычет.

При продаже имущества в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса расчет налоговой базы, исчисление и уплату налога производят физические лица самостоятельно, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

При этом нормы главы 23 Кодекса в равной мере применяются ко всем физическим лицам, независимо от их возраста.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Кодекса налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Кодекса законными представителями налогоплательщика - физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 28 Гражданского кодекса Российской Федерации законными представителями несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), детей являются их родители.

Таким образом, родитель, являясь законным представителем своего несовершеннолетнего ребенка, при получении ребенком дохода от продажи имущества, находившегося в его собственности менее трех лет, представляет от его имени в установленный срок в налоговый орган налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц и может заявить от его имени имущественный налоговый вычет в части дохода от продажи доли в квартире.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 октября 2010 г. N 03-04-05/7-625

Текст письма официально опубликован не был

Обзор документа

Согласно рассмотренной ситуации мать приобрела долю в квартире и оформила ее на своего ребенка. Часть другого жилья, находившаяся в собственности указанного несовершеннолетнего менее 3 лет, была им продана в том же налоговом периоде.

Минфин пояснил, что в данном случае мать не вправе получить вычет по НДФЛ, предусмотренный НК РФ при покупке жилья. Причина - свидетельство о праве собственности на долю в квартире оформлено не на нее, а на сына.

В то же время она, как законный представитель ребенка, может от его имени подать налоговую декларацию и заявить о вычете в части дохода от продажи доли в квартире (до 1 млн руб.).

«Клерк» Рубрика Учет в торговле

Гражданский кодекс допускает исполнение обязательства третьим лицом, если в договоре нет на это запрета . Но если однажды ваш покупатель пришлет письмо или позвонит и скажет, что вместо него товар, работу или услугу оплатит кто-то другой, не спешите соглашаться. Разберитесь со всеми "за" и "против", взвесьте возможные риски.

Налоговые риски

Если вы - плательщик налога на прибыль по начислению, то для вас не имеет значения, кто оплачивает поставку - третье лицо или покупатель. Ведь вы включаете выручку в налоговую базу в момент отгрузки товара. Но если вы живете по кассовому методу (допустим, являетесь плательщиком налога при УСНО), то при получении денег от третьего лица эта сумма учитывается как доход, увеличивающий налоговую базу . То есть если вы ее не учтете, может возникнуть недоимка и, как следствие, пени и штраф .

Есть и другой момент. Все вы знаете об Общедоступных критериях самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков. Согласно этим Критериям, если в договоре предусмотрены расчеты через третьих лиц, то для налоговиков это - условие, отличающееся от существующих правил (обычаев) делового оборота. Но само по себе это не риск. Риск возникает только при расчетах через третьих лиц и одновременном участии в сделке посредников, которые являются проблемными налогоплательщиками (однодневками и т. д.) или которых налоговики подозревают в том, что они проблемные. И вот тогда инспекторы могут говорить о признаке, который свидетельствует о ведении бизнеса с повышенным налоговым риском. Чем больше у вас таких признаков, тем больше шансов попасть под выездную проверку . Как видим, налоговых рисков можно избежать. А что с гражданско-правовыми рисками?

Риски с контрагентами

Совсем недавно Президиум ВАС рассматривал именно такой спор . Если упростить ситуацию, то дело было так. Третье лицо оплатило товар, поставленный поставщиком покупателю, а потом обратилось в суд с требованием к поставщику вернуть перечисленные деньги, да еще и с процентами. Если бы не Президиум ВАС, поставщику пришлось бы раскошелиться и вернуть этому третьему лицу почти 13 млн руб.!

Спасли поставщика следующие обстоятельства:

третье лицо - индивидуальный предприниматель - являлось учредителем покупателя;
доказаны доставка и получение товара;
в платежном поручении в назначении платежа говорилось: "за поставку товаров по такому-то договору";
перечисленная третьим лицом сумма и срок перечисления соотносятся с условиями договора купли-продажи.

Как подстраховаться

Надо оформить документ, подтверждающий передачу покупателем обязательства по оплате товаров третьему лицу. Подойдет письменная просьба покупателя разрешить ему оплатить товар не самому. В письме должно быть подробно указано, кто, когда, сколько и по какому договору вам заплатит. В своем ответе на такое письмо напишите, что вы согласны с тем, что оплата будет произведена третьим лицом, и укажите, что должно быть написано в платежке в поле о назначении платежа. Вполне подойдет такая формулировка: "В оплату по договору поставки от 01.09.2014 N 12-2/3 за ООО "Альфа", основание - письмо ООО "Омега" от 19.09.2014 N 1". Как вы поняли, ООО "Альфа" - это покупатель, а ООО "Омега" - это вы, продавец, разрешивший оплатить товар третьему лицу.

В дополнение к такому письму могут быть приложены любые документы, оформленные между покупателем и плательщиком: гарантийное письмо, договор займа, договор поручения, соглашение о зачете взаимных требований. Но будьте готовы к тому, что покупатель не захочет их вам предоставить. И тогда придется обходиться письмом.

Налоговые риски при получении денег от третьих лиц невелики. На практике у налоговиков не возникает претензий просто из-за получения денег от третьих лиц. Претензии появляются только в случае, когда все совсем некрасиво: и деньги поступили непонятно от кого, и налоги с них никто не платит, и с реальностью хозяйственной операции проблемы, а сразу после получения денег фирмы переводят их на счета проблемных организаций или обналичивают. Наибольшая опасность - это гражданско-правовые риски. Но и их можно избежать, если запастись дополнительными бумагами.

п. 1 ст. 313 ГК РФ
подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ
пп. 1, 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ
статьи 75, 122 НК РФ
п. 12 приложения N 2 к Приказу ФНС от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@
п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Постановление Президиума ВАС от 15.07.2014 N 3856/14

Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" N21, 2014

И для чего он нужен

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
Сколько регистрируется право собственности на квартиру
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Как переоформить договор купли-продажи квартиры
Кто платит за договор купли-продажи квартиры
На что обратить внимание в договоре
Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

Цена.
Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Верховный Суд РФ Определением от 22 декабря 2020 г. частично отменил акты судов предыдущих инстанций и направил дело № А40-121066/2019 в отмененной части на новое рассмотрение.

Хотя определение не содержит новых правовых позиций, однако три разных подхода, отраженных в судебных актах по делу, актуализируют соответствующие правовые проблемы. Во-первых, какова правовая природа поручения кредитора должнику о необходимости осуществления платежей по договору в пользу третьего лица? Во-вторых, подтверждает ли факт зачета копия акта в отсутствие оригинала и как оценивать наличие полномочий на подписание соответствующего документа у лица, направившего акт сверки по электронной почте?

Фабула дела

Истец направил ответчику финансовое поручение от 26 января 2018 г., согласно которому часть долга ответчика перед истцом по договору подряда подлежала уплате в пользу третьего лица в счет погашения долга истца перед ним. Ответчик оплатил требуемую сумму четырьмя платежами (от 30 января, 6 февраля, 26 и 28 апреля 2018 г.). Письмо истца от 27 апреля 2018 г. содержало просьбу об аннулировании всех финансовых поручений.

Суд первой инстанции квалифицировал финансовое поручение как оферту на право заключения соглашения о порядке исполнения обязательства третьим лицом. При толковании условий оферты суд посчитал, что срок исполнения поручения должен составлять 7 дней (п. 2 ст. 314 ГК РФ), а указанная в нем сумма должна быть уплачена единым платежом, что прямо следует из текста оферты и является существенным условием. Тот факт, что в течение семи дней до 6 февраля 2018 г. ответчик не выплатил всю сумму, суд расценил как отказ от акцепта оферты.

Апелляционная и кассационная инстанции согласились с оценкой финансового поручения как оферты, а также с выводом суда первой инстанции о едином платеже как существенном условии. Суды на основании п. 1 ст. 441 ГК с учетом вывода о том, что такие поручения об оплате в пользу третьего лица всегда исполнялись в течение 14 дней и единым платежом, истолковали неполную уплату суммы в течение 14 дней как отказ от акцепта оферты. В отношении суммы, уплаченной платежами от 30 января и 6 февраля 2018 г., суды заключили, что данные платежи являлись новой офертой со стороны ответчика, которая была акцептована истцом путем зачета в счет погашения задолженности ответчика перед ним. С учетом подп. 1 п. 2 ст. 313 ГК суды расценили платежи от 26 и 28 апреля как исполненные в ситуации, когда у истца не было задолженности перед третьим лицом, а у ответчика не было поручения от истца произвести оплату в пользу третьего лица. Ссылку истца на произведенные в апреле 2018 г. платежи ответчика как на доказательство погашения задолженности истца перед третьим лицом суды не посчитали доказательством признания правомерности данных платежей.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что в финансовом поручении отсутствует условие о необходимости единого платежа, и привела ссылки на подтверждающее правомерность исполнения обязательства по частям нормативное регулирование, которое представляется бесспорным. В определении также отмечено, что истец использовал произведенные 26 и 28 апреля 2018 г. платежи ответчика как доказательство погашения задолженности истца перед третьим лицом. Факт наличия или отсутствия задолженности ВС трактовал как не имеющий значения с учетом поручения истца.

Различная оценка правовой природы финансового поручения привела к различному правому регулированию и разным выводам судов.

Правовая природа финансового поручения

По форме финансовое поручение – это письмо с просьбой (требованием) кредитора к должнику о необходимости осуществления платежей по договору в пользу третьего лица, а не кредитора.

В рамках рассматриваемого дела все судебные инстанции, кроме Верховного Суда, пришли к выводу, что финансовое поручение – это оферта на заключение соглашения о порядке исполнения обязательства третьим лицом (ст. 313 ГК, п. 21 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54). ВС не стал оценивать правовую природу финансового поручения и указал, что ответчик осуществил платежи в соответствии с указаниями истца, – то есть убедившись, что исполнение осуществляется надлежащему лицу (ст. 312 ГК).

Таким образом, суды указали два варианта квалификации: оферта или исполнение надлежащему кредитору. Хотя ст. 312 ГК наиболее близка к рассматриваемому правовому механизму и применяется судами (см., например, постановление АС Московского округа от 27 сентября 2017 г. № Ф05-14072/2017 по делу № А40-164823/2016), речь в ней идет скорее о том, чем должен руководствоваться должник, чтобы убедиться в том, что производит исполнение надлежащему кредитору. В любом случае, если после получения такого финансового поручения он исполнит обязательство не в пользу указанного третьего лица, а в пользу кредитора, исполнение будет признано надлежащим.

На первый взгляд, возможна такая оферта на заключение:

соглашения о порядке исполнения обязательства третьим лицом (ст. 313 ГК);
договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК);
договора поручения (ст. 971 ГК);
дополнительного соглашения о порядке расчетов к договору.

Стоит сразу отказаться от второго и третьего вариантов, поскольку первый предполагает возникновение у третьего лица права требовать исполнения от должника, а поручение представляется неподходящей формой, поскольку не имеется в виду исполнение обязательства только от имени кредитора.

В свою очередь, соглашение о порядке исполнения обязательства третьим лицом (ст. 313 ГК) подразумевает, что генеральным предметом такого соглашения в рассматриваемом деле является договор между истцом и третьим лицом. Между тем финансовое поручение касается непосредственно порядка исполнения обязательств по договору между истцом и ответчиком.

Полагаю, финансовое поручение стоит рассмотреть как дополнительное соглашение о порядке расчетов к договору, поскольку оно:

касается порядка оплаты по договору;
заключено между сторонами договора;
определяет факт надлежащего исполнения обязательств.

Таким образом, если обязательство было исполнено в соответствии с условиями договора, значит, оно исполнено надлежаще. При этом после акцепта такой оферты исполнение обязательства в пользу кредитора, а не третьего лица будет считаться ненадлежащим, поскольку исполнено не в соответствии с условиями договора, что может стать основанием для возмещения определенных убытков. Такое соглашение будет действовать, пока не будет исполнено в полном объеме или пока стороны не изменят договор в данной части, если в самом соглашении или оферте не указан срок исполнения или «срок актуальности». Такой подход порождает связанные с возможной просрочкой исполнения со стороны должника проблемы, влекущие необходимость дополнительного контроля со стороны кредитора.

Если рассматривать в обсуждаемом деле финансовое поручение как оферту истца в адрес ответчика на заключение допсоглашения к договору подряда, регулирующего порядок расчетов сторон по договору, то акцепт оферты произошел 30 января 2018 г. (то есть в день первого частичного платежа). С этой даты до момента изменения порядка расчетов по договору данная часть задолженности ответчика перед истцом подлежала уплате в установленном финансовым поручением порядке.

27 апреля 2018 г. (накануне даты последнего платежа 28 апреля) истец направил ответчику письмо с требованием об аннулировании всех финансовых поручений. Письмо не содержало ссылку на конкретный спорный договор подряда, в связи с чем его нельзя считать направленным на изменение условий договора.

С учетом изложенного подхода стоит предположить, что платежи ответчика в пользу истца от 26 и 28 апреля 2018 г. произведены надлежащим образом и в соответствии с условиями договора подряда с учетом изменений порядка расчетов, внесенных посредством оферты истца от 26 января и акцепта ответчика от 30 января того же года.

Копия акта зачета как доказательство

В доказательство погашения долга ответчик представил в материалы дела акт о зачете встречных требований от 31 декабря 2017 г., нотариальный осмотр электронной почты, согласно которому данный акт был направлен с доменной почты истца.

Суд первой инстанции посчитал, что факт зачета материалами дела не подтвержден, поскольку оригинал акта в материалы дела не представлен. В акте сверки между сторонами за период по 31 декабря 2017 г. зачет, произведенный 31 декабря, не отражен, доказательства направления оригинала акта зачета отсутствуют, электронные письма не подписаны электронной подписью, полномочия отправителя акта на его подписание не подтверждены. Кроме того, сторонами не предусмотрена возможность направления акта зачета с указанного электронного адреса.

Апелляция согласилась с выводом первой инстанции и также отметила «очевидное визуальное несоответствие подписи» на акте зачета и подписей на имеющихся оригиналах документов. По электронной почте получен не «документ», а «скан-копия документа». По мнению суда, тот факт, что документ направлен с того же домена, что и у почты, указанной в договоре, не свидетельствует о том, что письмо исходит от уполномоченного лица. Тот факт, что другие акты зачета направлены с того же электронного адреса, данный вывод не опровергает. Суд также не принял во внимание свидетельские показания лица, подписавшего акт зачета. «Свидетель не является единственным лицом, который доподлинно располагает информацией о том, подписывал ли он спорный документ», – отметил апелляционный суд. Кассация поддержала выводы предыдущих судебных инстанций.

Однако Верховный Суд не согласился с выводами нижестоящих судов и указал, что отсутствие подлинника акта зачета не исключает факта зачета. ВС заметил также, что заявление о зачете может быть выражено не только в форме встречного иска, но и в виде возражений на иск.

Действительно, ч. 6 ст. 71 АПК РФ исключает доказательственную силу копии акта зачета только в том случае, если имеется другая, не тождественная ему копия, в связи с чем вопрос о происхождении спорного акта зачета остается.

Позиция, аналогичная высказанной ВС, прослеживается и в судебной практике. Например, в постановлении АС Московского округа от 1 октября 2019 г. по делу № А40-129372/2016 отмечено, что копия соглашения о зачете предоставлена конкурсному управляющему именно ответчиком, что в совокупности с иными обстоятельствами дела подтверждает факт зачета даже в отсутствие подлинника соглашения. Похожая позиция отражена в постановлении АС Центрального округа от 13 января 2017 г. по делу № А08-5378/2014.

Особую специфику рассматриваемому делу придает факт осуществления конкурсного производства в отношении истца, что исключает возможность проведения не только зачета, но и сальдирования (судебной практике не известны случаи сальдирования после введения конкурсного производства). Любые документы, предоставленные контрагентами лица, в отношении которого введена процедура банкротства, подлежат дополнительной проверке (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). С учетом данного подхода необходимо оценивать и показания бывшего руководителя истца.

В заключение отмечу, что дело № А40-121066/2019 интересно не только затронутыми вопросами права, но и подходами судов к оценке фактических обстоятельств.

Принцип свободы договора назван в Гражданском кодексе РФ в качестве одного из основных начал гражданского права. Вместе с тем, закрепляя свободу договора, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает ее ограничение.

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.
Договор по желанию сторон может быть нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Закон установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Предмет договора. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков, частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Поэтому существенными условиями договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома и др., является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон. Кроме того, одним из условий договора является цена недвижимого имущества, которая устанавливается сторонами.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования. В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Необходимое условие – указание в договоре существенных ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц (например, право ограниченного пользования земельным участком в границах охранной зоны линий электропередач на всей протяженности). При отсутствии таких положений имеется основание для приостановления, а в последствии – отказа в государственной регистрации прав, поскольку сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон такой сделки (лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, не предоставило покупателю имеющуюся у него информацию по указанным ограничениям).

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации обращаем внимание на необходимость указания в договоре купли-продажи недвижимости сведений о существующих ограничениях (обременениях).

Читайте также: