Бухгалтерский и налоговый учет осмд

Опубликовано: 14.05.2024

Тема создания ОСМД в последнее время особо популярна. В немалой степени этому поспособствовали законодатели, которые "сузили" для собственников квартир способы управления многоквартирным домом. В данной статье издание "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" расскажет о регистрационных новшествах, связанных с ОСМД.

Способы управления многоквартирным домом

Новации в сферу управления многоквартирным домом были внесены Законом № 417, который вступил в силу с 01.07.2015 г. Многоквартирным домом считается жилой дом, в котором расположено три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Положениями ч. 1 ст. 9 Закона № 417 предусмотрено три формы управления многоквартирным домом, а именно управление:

1) совладельцами, которыми считаются собственники квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

2) управителем, в частности, физическим лицом – предпринимателем или юридическим лицом – субъектом предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

3) объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирных домов).

Причем нормами ч. 4 ст. 13 Закона № 417 установлено, что до определения формы управления совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, но не более одного года со дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2016 г.), услуги по содержанию такого дома оказывает субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона № 417.

Если же до 01.07.2016 г. совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление им осуществляет управитель, который назначается на конкурсных принципах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управитель. Если за один месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не известит в письменном виде вторую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Итак, если до 01.07.2016 г. совладельцы не определяться с формой управления домом, местный совет назначит своего управителя, за услуги которого придется платить цену, на которую совладельцы повлиять не смогут.

Поэтому имеет смысл определиться до указанной даты с формой управления домом. Заметим также, что управление домом непосредственно совладельцами связано со сложностями организационного характера. Ведь в этом случае для принятия любого решения необходимо по достаточно хлопотной процедуре, изложенной в ст. 9 Закона № 417, созывать собрание совладельцев.

В связи с этим более удобна форма управления путем привлечения управителя, которого выбирает самостоятельно собрание совладельцев дома. Тогда с управителем можно договориться о цене за оказываемые услуги и передать ему не все функции управления, а определенную их часть.

И все же ОСМД можно назвать более "продвинутой" формой управления, которая позволяет осуществлять гибкое управление домом либо через выборные органы ОСМД (в частности, председателя правления), либо путем привлечения управителя.

Способы создания ОСМД

Порядок создания ОСМД регламентируется Законом № 2866 и Законом № 755.

ОСМД – юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона № 2866).

ОСМД создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. Собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД (ст. 4 Закона № 2866).

ОСМД является неприбыльной организацией, может иметь печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, а также расчетные счета в учреждениях банка.

ОСМД может быть создано двумя способами:

1) путем реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД по решению общего собрания. При этом в учредительном собрании участвуют члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую часть в стоимости нежилых помещений и другого имущества и выразили такое желание (ст. 5 Закона № 2866);

2) через создание ОСМД по решению учредительного собрания. ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме (ст. 6 Закона № 2866).

По новым правилам государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается образованным со дня его государственной регистрации (ст. 6 Закона № 2866). В связи с этим Порядок № 1521, которым определялись особенности госрегистрации ОСМД, не действует, что подтвердил и Минюст Украины в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3, от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3.

Процедура создания ОСМД

Создание ОСМД включает несколько этапов (ст. 6 Закона № 2866).

Созывается учредительное собрание. Действия по созыву учредительного собрания проводит инициативная группа, в которую входит не менее чем три собственника квартир или нежилых помещений.

Уведомление о проведении учредительного собрания инициативная группа не менее чем за 14 дней до даты его проведения вручает каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В таком уведомлении указывается:

– по чьей инициативе созывается собрание,

– место и время проведения собрания,

– проект повестки дня собрания.

C позиции минимизации рисков важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено именно каждому собственнику. Дело в том, что на практике некоторые собственники квартир оспаривают решение о создании ОСМД по причине невручения им такого уведомления (см., к примеру, решения Хозяйственного суда Черкасской области от 25.08.2015 г. по делу № 925/1063/15, апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13).

Учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей.

Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

К примеру, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 5000 м 2 , а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Горулько, составила 50 м 2 , он имеет право на: 50 / 5000 х 100 = 1 %, или на 1 голос.

Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более чем 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которые находятся в его собственности.

В связи с этим для проведения голосования следует заранее определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Если для принятия решения не набрано необходимое количество голосов "за" или "против", в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали. Утвержденной формы такого опроса нет, но есть перечень сведений, который он должен содержать (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).

Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются голоса, поданные совладельцами во время:

– проведения учредительного собрания;

Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против"). Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 г. № 203.

Учредительное собрание после принятия решения о создании ОСМД утверждает его устав. Устав ОСМД составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Госкомитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 г. № 238). Несоблюдение этой формы устава может привести к отказу в регистрации ОСМД и другим негативным последствиям (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15).

Учредительные документы ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, которое не имеет статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 05.03.2012 г. № 368/5.

Проводится госрегистрация ОСМД. Для этого госрегистратору подаются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755, в частности, следующие:

– заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 06.01.2016 г. № 15/5;

– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по ф. № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130) и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Положению № 37) – по желанию заявителя;

– учредительный документ (устав ОСМД).

К сведению: по новым правилам эти документы могут быть поданы (ст. 14 Закона № 755):

1) в бумажной форме:

– лично заявителем или

2) в электронной форме через портал электронных сервисов.

Детали подачи документов на госрегистрацию изложены в Порядке № 359/5.

Госрегистратор рассматривает документы, поданные для госрегистрации, и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления, кроме выходных и праздничных дней (ч. 1 ст. 26 Закона № 755).

По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которая с помощью программных средств размещается на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации (п. 15 разд. II Порядка № 359/5).

Порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей утвержден приказом Министерства юстиции Украины от 31.03.2015 г. № 466/5.

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

При отсутствии такой документации бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).

Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс утвержден постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

Заметим также, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:

– по трудовому договору, тогда о заключении такого договора следует подать уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413. На это обратила внимание ГФСУ в письме от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15;

– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, которое тоже относится к неприбыльной организации, такая возможность была подтверждена в письме Министерства социальной политики Украины от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15.

В случае привлечения управителя для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор. На данный момент действует Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 484.

Также на эту тему читайте материалы издания "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" (№ 08 за 2016 год):

4. Порядок № 1521 – Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

5. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, которые не имеют статуса юридического лица, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 09.02.2016 г. № 359/5.

6. Положение № 37 – Положение о Реестре неприбыльных учреждений и организаций, утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 24.01.2013 г. № 37.

7. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом МФУ от 14.11.2014 г. № 1130.

Договор про предоставление услуг по управлению многоквартирных домов
Бухгалтерська програма для ОСББ

Главной целью создания ОСМД является оптимизация расхода средств на содержание дома. И для того, чтобы эта путь управления был действительно экономичен, необходимо правильно организовать работу объединения. В случаях, когда совладельцы дополнительно не нанимают бухгалтера, лицо, ответственное за бухгалтерский учет ОСББ (ОСМД), должно ознакомиться с положениями и законодательными нормативными актами. Среди особенностей, определяющих организацию бухгалтерии ОСББ (ОСМД), можно выделить следующее: ОСМД — это юридическое лицо, имеющее статус неприбыльной организации, и можно еще добавить функцию управления (содержания) домом.

Так, объединение совладельцев многоквартирного дома — это в первую очередь юридическое лицо, которое обязано вести бухгалтерский учет в соответствии с Законом Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. №996-XIV и действующими П(С)БУ. Его целью является предоставление совладельцам и контролирующим инстанциям исчерпывающей информации о полученных средствах, источниках их поступления, и расходовании за отчетный период. Также бухгалтерия ОСББ (ОСМД) учитывает данные о состоянии активов, капитале и выполнении обязательств.

Для неприбыльных организаций, в т. ч. и для ОСМД, не предусмотрено никаких специальных Положений (стандартов) бухгалтерского учета, поэтому бухгалтерский учет ОСББ (ОСМД) ведется по действующим П(С)БУ. Но, в то же время, следует выполнять требования п.4 ст.133 Налогового Кодекса , где идет речь о неприбыльных организациях. Поэтому, ОСМД должно сформировать учетную политику, где будут определены все особенности организации бухгалтерского учета. Соответствующим приказом об учетной политике, объединение устанавливает учетные регистры (журналы учета), в которых накапливается, группируется и обобщается информация о хозяйственных операциях из первичных документов. К таким журналам учета относится: кассовая книга, книги учета запасов, сведения расчетов с жильцами дома и тому подобное. Также, не будет лишним, в этом же приказе утвердить рабочий план счетов.

«Неприбыльность» объединения приводит к некоторым особенностям ведения бухгалтерии ОСББ (ОСМД), а именно:

ведение счетов классов 0 — 7 является обязательным.
для учета затрат используются только счета класса 8 «Расходы по элементам».
ОСМД создается не с коммерческой целью, а для обеспечения собственных нужд. Поэтому в ОСМД не возникает событий по реализации (продажи) услуг и процесса производства — поэтому, не обязательно использовать счета класса 9 «Расходы деятельности», в т.ч. применения счетов 90 «Себестоимость реализации», 70 «Доход от реализации» и 23 «Производство»;
кроме того, согласно ст. 3 Закона Украины « Про податок на додану вартість » , в работе ОСМД не возникает операций по предоставлению услуг, которые являются объектом налогообложения НДС. Но это не значит, что НДС не уплачивается объединением вообще, о случаях уплаты НДС поговорим ниже;
от других неприбыльных организаций ОСМД отличают наличие общего имущества и обязанность совладельцев дома принимать участие в его содержании, но ведение бухгалтерского учета ОСББ (ОСМД) имеет общие черты с предприятиями ЖКХ.

НДС в ОСМД

Как было сказано выше, объединение совладельцев многоквартирного дома может платить НДС с поступлений от аренды или иных доходов, которые не являются взносами от совладельцев, перечислениями из бюджета или другими целевыми взносами. Но, в случае превышения установленного законодательством уровня доходов от операций, которые являются базой налогообложения НДС в течение последних 12 месяцев, ОСМД должно зарегистрироваться в качестве плательщика НДС. На момент написания статьи (зима 2018) предельный уровень таких доходов составляет 1 млн. грн. Фактическую же уплату налога объединение начинает производить после регистрации в качестве плательщика НДС.

Группировка доходов ОСМД с точки зрения уплаты НДС

21.01.2016 47992 0 12

Из этой статьи вы узнаете:

как вести бухгалтерский учет операций ОСМД в различных ситуациях;
как соблюсти условия, при которых ОСМД не будет являться плательщиком налога на прибыль и НДС.

Что можно сделать на практике:

пользуясь этой статьей, организовать надлежащий учет операций ОСМД или проверить правильность учета своих операций;
избежать присвоения статуса объединению плательщика налога на прибыль и НДС.

Общие положения
Как и все юридические лица, ОСМД ведут бух-учет и составляют финансовую отчетность по тем же правилам, что и обычные предприятия (п. 1 ст. 2 Закона от 16.07.99 г. № 996-XIV, далее – Закон № 996). При этом ОСМД по собственному решению могут применять как упрощенный План счетов бухгалтерского учета, утвержденный приказом Минфина от 19.04.01 г. № 186, так обычный План счетов, утвержденный приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291.
ОСМД должны ежеквартально подавать финотчетность из двух форм – Баланс (форма № 1-м) и Отчет о финансовых результатах (форма № 2-м) – в органы госстатистики (ст. 11 Закона № 996; п. 2 Порядка, утвержденного постановлением КМУ от 28.02.2000 г. № 419).
В процессе своей деятельности ОСМД приходится учитывать как операции, которые характерны для «обычных» предприятий, так и операции, типичные для неприбыльных организаций, а также для предприятий жилищно-коммунальной сферы.
Так, из «обычных» операций объединения можно назвать:

сдачу в аренду вспомогательных помещений дома;
начисление и выплату зарплаты наемным работникам (председателю правления ОСМД, бухгалтеру, дворнику и пр.) и уплату сопутствующих обязательных платежей в бюджет (НДФЛ, военный сбор, ЕСВ);
приобретение услуг (работ) по договорам гражданско-правового характера (аудиторские услуги, ремонт, вывоз мусора и пр.).

Однако в основном ОСМД все-таки имеет дело со специфическими операциями. В частности, объединение должно учитывать:

взносы и платежи совладельцев многоквартирного дома;
доходы в виде полученной из бюджета компенсации за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и назначенные жилищные субсидии;
начисление и расходование средств ремонт-ного и резервного фондов и пр.

Прежде чем перейти к бухгалтерскому учету конкретных операций ОСМД, хотелось бы напомнить, что, как следует из ст. 4 Закона от 29.11.01 г. № 2866-III (далее – Закон № 2866), основная деятельность объединения (та, ради которой и создается ОСМД) заключается в осуществлении представительских функций совладельцев и способствовании реализации ими своих прав и выполнению обязанностей. Таким образом, ОСМД не оказывает совладельцам многоквартирного дома никаких услуг. В частности, жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ) (об этом говорится и в письме Минрегионстроя от 26.04.11 г. № 7/15-4687). И соответственно совладельцы не оплачивают объединению его услуги. Они лишь оплачивают совместные расходы ОСМД, например, на содержание дома и придомовой территории, на ремонт, которые ОСМД осуществляет согласно уставу и утвержденной смете (см. предыдущую консультацию на с. 52 этого номера). Все это объединение делает для совладельцев дома без цели получения прибыли.
При этом если ОСМД проводит транзитом средства совладельцев по коммунальным платежам, то обычно оно использует субсчет 703 «Доход от реализации работ и услуг» с одновременным использованием субсчета 704 «Вычеты из дохода» на ту же сумму. В случаях получения ОСМД дохода от предоставления арендных услуг, других услуг лицам, не являющимся совладельцами, используются субсчета 713 «Доход от операционной аренды активов», 719 «Прочие доходы от операционной деятельности». В операциях, связанных с бесплатным получением активов, используется субсчет 745 «Доход от бесплатно полученных активов» и пр.
Для учета операций по взносам и платежам совладельцев, полученных компенсаций из бюджета, начисления и расходования средств ремонтного, резервного и прочих фондов используется счет 48 «Целевое финансирование и целевые поступления». Для начисления и получения льгот и субсидий для совладельцев можно использовать субсчета 645 «Возмещение льгот потребителям», 646 «Субсидии».
Напомним, что Законом № 2866 не предусмотрена необходимость для ОСМД принимать дом на свой баланс (см. на с. 52 этого номера). Дом со всеми его помещениями можно учитывать на забалансовом счете 023 «Материальные ценности на ответственном хранении».

Бухгалтерский учет
Рассмотрим отражение некоторых операций в бухучете ОСМД на примерах.
Пример 1
ОСМД, которое не зарегистрировано в качестве плательщика НДС, проводит следующие операции:

операция 1 – учет взносов, которые уплачиваются совладельцами на содержание дома и придомовой территории, а также учет компенсации льгот и субсидий, получаемой из бюджета;
операция 2 – учет взносов, которые уплачиваются совладельцем «натурой» (в счет взносов выполняются сантехнические работы по договору гражданско-правового характера);
операция 3 – учет платежей совладельцев на создание и использование ремонтного фонда, который предусмотрен уставом ОСМД и специальной сметой;
операция 4 – учет транзитных (коммунальных) платежей. Здесь рассматриваются те коммунальные платежи, по которым ОСМД выступает как коллективный заказчик. Отметим, что коммунальные платежи не являются для ОСМД объектом для начисления НДС даже в том случае, если объединение зарегистрировано плательщиком НДС (см. пояснения далее).

Покажем в таблице, как отразить в бухучете ОСМД эти операции.
(грн.)

Последние поступления

Учет доходов и расходов в ОСМД: особенности организации и ведения

На уровне государства отсутствуют не только отдельные П(С)БУ для неприбыльных организаций, среди которых и ОСМД, но и методические рекомендации по их учету. Поэтому обобщим практический опыт и расскажем об учете доходов и расходов в ОСМД в бухгалтерском учете, принимая во внимание действующую нормативную базу

Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII введен ряд новшеств, направленных на обеспечение сособственников многоквартирных домов действенным механизмом для принятия решений касательно содержания и управления общим имуществом, внесено множество изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД).

К тому же внесены изменения в ст. 133 НКУ. В связи с этим появились важные вопросы для ОСМД — формирование учетной политики, график документооборота, правильность ведения бухгалтерского учета (особенно признания расходов и доходов в бухучете).

Об особенностях бухгалтерского учета в ОСМД — далее.

Объединение сособственников многоквартирных домов (далее — ОСМД) в соответствии с Законом об ОСМД — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

Поскольку ОСМД — юридическое лицо, ведение бухгалтерского учета является обязательным согласно Закону Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. № 996-XIV и действующим П(С)БУ.

На сегодняшний день нет специального П(С)БУ для неприбыльных организаций, к которым относятся и ОСМД. Поэтому при ведении бухгалтерского учета ОСМД применяют все действующие П(С)БУ.

Каждое ОСМД обязано сформировать свою учетную политику, в которой будут отражаться все вопросы организации ведения бухгалтерского учета.

При формировании учетной политики следует учитывать Методические рекомендации касательно учетной политики предприятия, утвержденные приказом Минфина от 27.06.2013 г. № 635. В качестве приложения к приказу об учетной политике целесообразно утвердить рабочий план счетов и график документооборота.

Отметим, ОСМД может выбирать:

1) пользоваться Планом счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий, утвержденным приказом Минфина от 30.11.1999 г. № 291,

2) применять Упрощенный план счетов бухгалтерского учета, утвержденный приказом Минфина от 19.04.2001 г. № 186.

Напомним!

Применять Упрощенный план счетов имеют право юрлица, не осуществляющие предпринимательской деятельности (п. 2 приказа Минфина Украины от 19.04.2001 г. № 186).

Организация учета в ОСМД имеет свои особенности:

ведение счетов классов 0–7 является обязательным для ОСМД;
использование счетов класса 9 «Расходы деятельности» необязательно для ОСМД, поскольку их деятельность не направлена на осуществление коммерческих операций (см. р. І и пояснения к классу 8 Инструкции № 291: «Субъекты малого предпринимательства, а также прочие организации, деятельность которых не направлена на ведение коммерческой деятельности, для учета расходов могут использовать только счета класса 8»).

Поэтому ОСМД могут использовать для учета расходов лишь счета класса 8 «Расходы по элементам».

В приказе об учетной политике ОСМД самостоятельно утверждает учетные регистры, которые им используются для хронологического, систематического или комбинированного накопления, группировки и обобщения информации о хозяйственных операциях, содержащейся в первичных документах.

Пример приказа об учетной политике в ОСМД см. по ссылке.

Учитывая специфику деятельности ОСМД, в частности, статус неприбыльной организации, стоит отметить, что основой организации бухгалтерского учета и отчетности является финансовое планирование доходов и расходов, то есть разработка бюджетов (смет).

В соответствии с требованиями Закона об ОСМД, использовать денежные средства и распоряжаться ими необходимо по уставу и утвержденной смете.

Порядок составления и утверждения сметы, как правило, определяется в уставе.

Бухгалтерский учет доходов ОСМД

ОСМД, осуществляя деятельность касательно содержания, обслуживания и ремонта дома, может получать следующие поступления:

остатки денежных средств на содержание и ремонт многоквартирного дома на счетах лица, осуществляющего управление домом до создания ОСМД;
взносы и платежи сособственников;
денежные средства, полученные объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и прочего общего имущества многоквартирного дома;
денежные средства, полученные как возмещение за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и предназначенные жилищные субсидии;
денежные средства и имущество, поступающие для обеспечения нужд основной деятельности ОСМД;
добровольные имущественные, в том числе денежные, взносы физических и юридических лиц;
денежные средства, привлеченные на условиях кредита либо займа;
денежные средства государственного и/или местного бюджетов, полученные на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения многоквартирного дома;
пассивные доходы;
доходы от деятельности основанных объединением юридических лиц, направляемые на выполнение уставных целей объединения;
денежные средства, полученные из других источников, направляемые на выполнение уставных целей ОСМД.

Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей сособственников, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием объединения в соответствии с законодательством и уставом объединения (ст. 21 Закона об ОСМД).

Для ОСМД как для неприбыльной организации основная деятельность заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование общим имуществом объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие в получении жилищно-коммунальных и прочих услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Поступления в процессе деятельности объединения не являются доходами от реализации готовой продукции, товаров, работ или услуг. Основную деятельность ОСМД обеспечивают прежде всего целевое финансирование и целевые поступления. Методологические основы формирования доходов ОСМД определены П(С)БУ 15 «Доход». Приведем основные нормы, которые могут касаться ОСМД:

бесплатно полученные необоротные активы определяются доходом в течение периода их полезного использования, пропорционально начисленной амортизации (п. 21 П(С)БУ 15);
пассивные доходы (проценты банков и небанковских финансовых учреждений, в том числе по депозитам), определяются доходом в том периоде, к которому они относятся (п. 20 П(С)БУ 15);
полученное целевое финансирование признают доходом в течение тех периодов, в которых были понесены расходы, связанные с выполнением условий целевого финансирования (п. 17 П(С)БУ 15);
арендная плата признается доходом соответствующего отчетного периода на прямолинейной основе в течение срока аренды либо с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (п. 17 П(С)БУ 14 «Аренда»).

Целевое финансирование. Целевое финансирование и целевые поступления учитываются на счете 48 «Целевое финансирование и целевые поступления». Аналитический учет ведется по их назначению и источникам поступлений.

Поступление денежных средств в виде взносов на содержание, обслуживание, ремонт дома и прочие поступления от жителей отражаются по кредиту субсчета 484 «Прочие средства целевого финансирования и целевых поступлений». К субсчету 484 целесообразно открывать субсчета четвертого порядка. Например:

4841 «Взносы и платежи сособственников»;
4842 «Денежные средства ремонтного фонда»;
4843 «Взносы в резервный фонд»;
4844 «Взносы в спецфонд»;
4845 «Арендная плата»;
4846 «Прочие денежные средства целевого финансирования и целевых поступлений».

Для учета дебиторской задолженности целесообразно открыть субсчета:

3771 «Расчеты по взносам и платежам сособственников»;
3772 «Расчеты по взносам в ремонтный фонд»;
3773 «Расчеты по взносам в резервный фонд»;
3774 «Расчеты по взносам в спецфонд»;
3775 «Расчеты с арендаторами»;
3776 «Расчеты по прочим операциям».

Приведем типичные операции по учету хозяйственных операций в ОСМД.

Взносы на содержание, обслуживание и ремонт дома

Касательно учета взносов на содержание, обслуживание и ремонт дома возникает вопрос: отражать ли взносы в доходах и расходах ОСМД?

Поскольку денежные средства, поступившие в ОСМД как взносы, являются целевым финансированием, то в соответствии с п. 17 П(С)БУ 15 полученное целевое финансирование признают доходом в течение тех периодов, в которых были понесены расходы, связанные с выполнением условий целевого финансирования.

Учет ремонтного и резервного фондов. Для накопления денежных средств на ремонт общего имущества и срочного устранения убытков, возникших вследствие аварий или непредвиденных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный и резервный фонды ОСМД. Средства данных фондов аккумулируются на счете ОСМД в банке и используются исключительно по целевому назначению. Перечень и размеры обязательных взносов в ремонтный и резервный фонды, а также порядок их уплаты устанавливаются самостоятельно ОСМД.

Бухгалтерский учет формирования фондов отразим в таблицах 1 и 2.

Из этой статьи вы узнаете:

как вести бухгалтерский учет операций ОСМД в различных ситуациях;

как соблюсти условия, при которых ОСМД не будет являться плательщиком налога на прибыль и НДС.

Ольга Алексеевна Папинова

Что можно сделать на практике:

пользуясь этой статьей, организовать надлежащий учет операций ОСМД или проверить правильность учета своих операций;

избежать присвоения статуса объединению плательщика налога на прибыль и НДС.

Общие положения

Как и все юридические лица, ОСМД ведут бух-учет и составляют финансовую отчетность по тем же правилам, что и обычные предприятия (п. 1 ст. 2 Закона от 16.07.99 г. № 996-XIV, далее – Закон № 996). При этом ОСМД по собственному решению могут применять как упрощенный План счетов бухгалтерского учета, утвержденный приказом Минфина от 19.04.01 г. № 186, так обычный План счетов, утвержденный приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291.

ОСМД должны ежеквартально подавать финотчетность из двух форм – Баланс (форма № 1-м) и Отчет о финансовых результатах (форма № 2-м) – в органы госстатистики (ст. 11 Закона № 996; п. 2 Порядка, утвержденного постановлением КМУ от 28.02.2000 г. № 419).

В процессе своей деятельности ОСМД приходится учитывать как операции, которые характерны для «обычных» предприятий, так и операции, типичные для неприбыльных организаций, а также для предприятий жилищно-коммунальной сферы.

Так, из «обычных» операций объединения можно назвать:

сдачу в аренду вспомогательных помещений дома;

начисление и выплату зарплаты наемным работникам (председателю правления ОСМД, бухгалтеру, дворнику и пр.) и уплату сопутствующих обязательных платежей в бюджет (НДФЛ, военный сбор, ЕСВ);

приобретение услуг (работ) по договорам гражданско-правового характера (аудиторские услуги, ремонт, вывоз мусора и пр.).

взносы и платежи совладельцев многоквартирного дома;

доходы в виде полученной из бюджета компенсации за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и назначенные жилищные субсидии;

начисление и расходование средств ремонтного и резервного фондов и пр.

Таким образом, ОСМД не оказывает совладельцам многоквартирного дома никаких услуг. В частности, жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ) (об этом говорится и в письме Минрегионстроя от 26.04.11 г. № 7/15-4687). И соответственно совладельцы не оплачивают объединению его услуги. Они лишь оплачивают совместные расходы ОСМД, например, на содержание дома и придомовой территории, на ремонт, которые ОСМД осуществляет согласно уставу и утвержденной смете (см. предыдущую консультацию на с. 52 этого номера). Все это объединение делает для совладельцев дома без цели получения прибыли.

При этом если ОСМД проводит транзитом средства совладельцев по коммунальным платежам, то обычно оно использует субсчет 703 «Доход от реализации работ и услуг» с одновременным использованием субсчета 704 «Вычеты из дохода» на ту же сумму. В случаях получения ОСМД дохода от предоставления арендных услуг, других услуг лицам, не являющимся совладельцами, используются субсчета 713 «Доход от операционной аренды активов», 719 «Прочие доходы от операционной деятельности». В операциях, связанных с бесплатным получением активов, используется субсчет 745 «Доход от бесплатно полученных активов» и пр.

Для учета операций по взносам и платежам совладельцев, полученных компенсаций из бюджета, начисления и расходования средств ремонтного, резервного и прочих фондов используется счет 48 «Целевое финансирование и целевые поступления». Для начисления и получения льгот и субсидий для совладельцев можно использовать субсчета 645 «Возмещение льгот потребителям», 646 «Субсидии».

Напомним, что Законом № 2866 не предусмотрена необходимость для ОСМД принимать дом на свой баланс (см. на с. 52 этого номера). Дом со всеми его помещениями можно учитывать на забалансовом счете 023 «Материальные ценности на ответственном хранении».

Бухгалтерский учет

Рассмотрим отражение некоторых операций в бухучете ОСМД на примерах.

ОСМД, которое не зарегистрировано в качестве плательщика НДС, проводит следующие операции:

операция 1 – учет взносов, которые уплачиваются совладельцами на содержание дома и придомовой территории, а также учет компенсации льгот и субсидий, получаемой из бюджета;

операция 2 – учет взносов, которые уплачиваются совладельцем «натурой» (в счет взносов выполняются сантехнические работы по договору гражданско-правового характера);

операция 3 – учет платежей совладельцев на создание и использование ремонтного фонда, который предусмотрен уставом ОСМД и специальной сметой;

операция 4 – учет транзитных (коммунальных) платежей. Здесь рассматриваются те коммунальные платежи, по которым ОСМД выступает как коллективный заказчик.

Отметим, что коммунальные платежи не являются для ОСМД объектом для начисления НДС даже в том случае, если объединение зарегистрировано плательщиком НДС (см. пояснения далее).

Покажем в таблице, как отразить в бухучете ОСМД эти операции.

№ п/п	Содержание операции	Первичные документы	Бухгалтерский учет
№ п/п	Содержание операции	Первичные документы	Дт	Кт	Сумма
1	2	3	4	5	6
Операция 1
1	Начислена зарплата председателю ОСМД, бухгалтеру, дворнику и прочему обслуживающему персоналу	Расчетно-платежная ведомость	92	661	12 000
2	Начислен ЕСВ на суммы зарплат (12 000 х 22 %)*	Расчетно-платежная ведомость	92	651	2 640
3	Удержан НДФЛ* и военный сбор* из суммы зарплат (12 000 х 19,5 %)	Расчетно-платежная ведомость	661	6411, 6412	2 340
4	Начислены взносы на содержание дома и придомовой территории	Смета, бухгалтерская справка	377	481	14 640
5	Отражена сумма надлежащих субсидий, льгот из бюджета, на которые имеют право отдельные члены ОСМД	Данные аналитического учета	645, 646	377	4 640
6	Получены взносы от совладельцев	Приходный кассовый ордер типовой формы № КО-1**, выписка банка	301, 311	377	10 000
* В соответствии с изменениями, внесенными Законом от 24.12.15 г. № 909-VIII (далее – Закон № 909) в п. 5 ст. 8 Закона от 08.07.10 г. № 2464-VI (далее – Закон № 2464), с 01.01.16 г. ставка для начисления ЕСВ составляет 22 %, из дохода физлица ЕСВ не удерживается. Новая ставка НДФЛ составляет 18 %, ставка военного сбора – 1,5 %.** Утверждена постановлением Правления НБУ от 15.12.04 г. № 637.
7	Отражен доход от целевого финансирования в размере взносов, полученных от совладельцев в периоде, в котором были понесены расходы, связанные с выполнением условий целевого финансирования(п. 17 П(С)БУ 15)	Бухгалтерская справка	481	719	10 000
8	Получена компенсация из бюджета за предоставленные совладельцам льготы и субсидии	Выписка банка	311	645, 646	4 640
9	Отражен доход от целевого финансирования в размере полученных ассигнований (п. 16 П(С)БУ 15)	Бухгалтерская справка	481	719	4 640
Операция 2
1	Начислены взносы совладельцу на содержание дома и придомовой территории	Бухгалтерская справка	377	481	5 000
2	Выполнены совладельцем сантехнические работы	Акт выполненных работ	92	685	4 000
3	Начислен ЕСВ на сумму вознаграждения(4 000 х 22 %)*	Расчетно-платежная ведомость	92	651	880
4	Удержан НДФЛ* и военный сбор* из суммы вознаграждения (4 000 х 19,5 %)	Расчетно-платежная ведомость	685	6411, 6412	780
5	Произведен взаимозачет по взносам и вознаграждению (4 000 – 780)	Бухгалтерская справка	685	377	3 220
6	Отражен доход от целевого финансирования в размере погашенных взносов	Бухгалтерская справка	481	719	3 220
* В соответствии с изменениями, внесенными Законом № 909 в п. 5 ст. 8 Закона № 2464, с 01.01.16 г. ставка для начисления ЕСВ составляет 22 %, из дохода физлица ЕСВ не удерживается. Новая ставка НДФЛ составляет 18 %, ставка военного сбора – 1,5 %.
Операция 3
1	Отражено начисление денежных средств соответствующего фонда	Специальная смета	377	482	20 000
2	Поступили деньги ремонтного фонда	Выписка банка, специальная смета	311	377	20 000
3	Понесены расходы на реконструкцию котельной, находящейся на балансе ОСМД (с учетом входного НДС)*	Специальная смета, акт выполненных работ	151	631	19 000
4	Отражено использование целевого финансирования	Бухгалтерская справка	482	69	19 000
5	Введена в эксплуатацию котельная	Акт типовой формы № ОЗ-2**	103	151	19 000
6	Начислена ежемесячная сумма амортизации(сумма условная)	Расчет, бухгалтерская справка	92	131	300
7	Признан одновременно доход на сумму амортизации (в части целевого финансирования)	Расчет, бухгалтерская справка	69	745	180***
* Работы выполняются силами сторонней подрядной организации.** Утверждена приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352.

ОСМД предоставляет часть чердака дома в аренду интернет-провайдеру для монтажа оборудования. Напомним, что чердак относится к общему имуществу совладельцев и не находится на балансе ОСМД (см. предыдущую статью).

Отражение в бухучете ОСМД указанных операций за месяц приведено в таблице.

№ п/п	Содержание операции	Первичные документы	Бухгалтерский учет
№ п/п	Содержание операции	Первичные документы	Дт	Кт	Сумма
1	2	3	4	5	6
1	Отражено начисление арендного платежа	Договор аренды (акт оказанных услуг)	377	713	4 000
2	Отражена стоимость ЖКУ, приходящихся на арендатора	Данные счетчика, расчет	377	713	780
3	Отражено начисление ЖКУ (с учетом «входного» НДС), приходящихся на:– собственные нужды ОСМД	Счета, акты от поставщиков ЖКУ	92	685	1 800
3	– арендатора (780 х 20 : 120)	Счета, акты от поставщиков ЖКУ	92	685	780
4	Получена арендная плата (в т. ч. коммунальные платежи) от арендатора	Выписка банка	311	377	4 780
5	Перечислены коммунальные платежи поставщикам ЖКУ (1 800 + 780)	Выписка банка	685	311	2 580

Налоговый учет

Налог на прибыль

Согласно гражданскому законодательству ОСМД является неприбыльной организацией. А для того чтобы считаться неплательщиком налога на прибыль, объединение должно соблюсти требования налогового законодательства. Так, согласно пп. 14.1.121 Налогового кодекса (далее – НК), неприбыльными считаются только те предприятия, учреждения и организации, которые отвечают требованиям п. 133.4 НК.

Приведем требования пп. 133.4.1, 133.4.2 НК для ОСМД:

ОСМД должно быть создано и зарегистрировано в порядке, установленном Законом № 2688;

учредительные документы ОСМД должны содержать запрет на распределение полученных доходов (прибыли) среди учредителей (участников), членов организации, работников (кроме оплаты их труда, начисления ЕСВ), членов органов управления и прочих связанных с ними лиц. Отметим, что такое требование закреплено в п. 6 разд. IV Типового устава ОСМД, утвержденного приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 27.08.03 г. № 141;

ОСМД должна быть внесена контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (далее – новый Реестр). Порядок ведения такого Реестра, включения в него и исключения из него неприбыльных организаций устанавливает КМУ (пп. 134.4.5 НК);

доходы (прибыль) ОСМД должны использоваться исключительно для финансирования расходов на ее содержание, реализации цели (задач) и направлений деятельности, определенных ее учредительными документами.

При этом до 01.01.17 г. вышеназванные требования нужно применять с учетом переходных положений п. 34, 35 подразд. 4 разд. ХХ НК. Так, согласно указанным нормам:

до утверждения нового Реестра действующим остается Реестр неприбыльных учреждений и организаций, утвержденный приказом Минфина от 24.01.13 г. № 37 (далее – Реестр № 37). И неприбыльные организации, внесенные в Реестр № 37 до 13.08.15 г., не могут быть исключены из него до 1 января 2017 года;

до 01.01.17 г. уставные документы ОСМД могут не соответствовать некоторым требованиям п. 133.4 НК. Но если уставные документы не будут приведены в порядок после указанной даты, тогда ОСМД с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором допущено нарушение (то есть с 1 февраля 2017 года), должно вести учет налога на прибыль и отчитываться в общем порядке согласно разд. III НК. Если объединение этого не сделает самостоятельно, его все равно накажут – исключат из числа неплательщиков налога на прибыль (пп. 133.4.3 НК).

ОСМД, которое не является плательщиком налога на прибыль, должно подавать налоговому органу отчет об использовании доходов (прибылей) неприбыльной организации. Это следует из пп. 133.4.3 НК. Форма такого отчета и сроки его подачи на сегодня не утверждены. Напомним, что в настоящее время действующей является форма Налогового отчета об использовании средств неприбыльных учреждений и организаций, утвержденная приказом Миндоходов от 27.01.14 г. № 85 (далее – Приказ № 85), хотя она уже не соответствует современным требованиям НК. Тем не менее для отчетности за 2015 год ГФС рекомендует использовать именно эту действующую форму (письмо от 04.01.16 г. № 102/7/99-99-19-02-01-17). Считаем, что подать такой отчет нужно не позднее 29 февраля 2016 года. Этот вывод следует из п. 18 разд. II Порядка, утвержденного Приказом № 85.

Плательщиком НДС является, в частности, юрлицо, созданное согласно закону в любой органи¬зационно-правовой форме (пп. «а» пп. 14.1.139 НК).

Поэтому ОСМД, руководствуясь общими нормами (п. 181.1, 182.1 НК):

обязано зарегистрироваться плательщиком НДС в том случае, если размер его налогооб-лагаемых операций по поставке товаров (услуг) за последние 12 календарных месяцев превысит 1 000 000 грн. (без учета НДС);

в остальных случаях может подать заявление о регистрации плательщиком НДС добровольно.

Как рассчитать объем налогооблагаемых операций для обязательной регистрации плательщиком НДС? Для этого нужно принимать во внимание только операции поставки товаров/услуг. Очевидно, что предоставление в аренду помещений будет считаться именно поставкой. Сложнее определиться с сутью операций, которые связаны с основной деятельностью ОСМД. Например, касаются содержания дома и придомовой территории. Либо получения транзитных платежей. Рассмотрим подробнее.

Как уже отмечалось выше, с позиции гражданского законодательства ОСМД не оказывает услуги совладельцам. Сравните: ведь нельзя считать оказанием услуг перевозку собственного товара транспортом, принадлежащим предприятию. В этом случае транспортное средство «выполняет свои обязанности» по отношению к предприятию. Так же и ОСМД. Осуществляя ремонтные работы по дому, поливая газоны на придомовой территории, перечисляя коммунальные платежи соответствующим службам как коллективный заказчик, объединение не оказывает услуги совладельцам, а выполняет свои функциональные обязанности. Поэтому мы считаем, что сумму взносов, собираемых с совладельцев, не нужно учитывать для целей обязательной регистрации объединения плательщиком НДС, так как эти суммы не связаны с поставкой услуг.

Что касается платежей за коммунальные услуги, которые проходят через счет ОСМД транзитом, то они также не связаны с предоставлением ОСМД таких услуг. Поэтому транзитные суммы не могут влиять на объем поставок, служащий сигналом для регистрации/нерегистрации ОСМД в качест-ве плательщика НДС. К такому же выводу пришли и госорганы (письма Минрегионстроя от 31.07.12 г. № 8/10-2040-12 и ГНС от 22.06.12 г. № 8958/5/15-2116).

Таким образом, для подсчета объема поставок в целях регистрации плательщиком НДС следует учитывать только дополнительные доходы, например от сдачи помещений в аренду или от оказания других услуг лицам, которые не являются совладельцами дома.

1. Как и все юридические лица, ОСМД ведут бухучет и составляют финансовую отчетность по тем же правилам, что и обычные предприятия, с отражением в учете особенностей своей деятельности.

2. Если ОСМД числится в Реестре № 37 (с признаком неприбыльности 0012), и при этом направляет все свои поступления на выполнение своих уставных задач, то до 01.01.17 г. такое ОСМД считается неплательщиком налога на прибыль.

Читайте также:

Бухгалтерский и налоговый учет осмд

Рекомендации по использованию плана счетов в бухгалтерском учете ОСМД

НДС в ОСМД

Последние поступления