Учет в жкх проводки при усн бухгалтерский управляющей компании

Опубликовано: 06.05.2024


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как в бухгалтерском и налоговом учете управляющей компании, применяющей общую систему налогообложения, учитывать средства собственников, поступающие на оплату текущего ремонта и содержания общего имущества МКД, при условии, что работы по ремонту и услуги по содержанию осуществляются силами управляющей компании? Как учитывается экономия, получаемая управляющей компанией на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ?


По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Средства собственников, получаемые УК в оплату текущего ремонта и услуг по содержанию, в целях налогообложения и бухгалтерского учета целевыми не признаются. Данные средства являются оплатой (предоплатой) выполненных организацией работ (оказанных услуг).
Выручка от реализации работ по текущему ремонту и от реализации услуг по содержанию имущества МКД в целях налогообложения прибыли учитывается в общеустановленном порядке на дату выполнения работ (оказания услуг). При этом организация имеет право уменьшить полученные доходы на расходы, осуществленные для выполнения этих работ (оказания услуг), при их соответствии критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.
Экономия, получаемая УК на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, учитывается в составе доходов от реализации в том налоговом (отчетном) периоде, в котором возникает право на распоряжение этой экономией.
Реализация работ по текущему ремонту (услуг по содержанию) облагается НДС в общеустановленном порядке. При получении экономии УК необходимо исчислить НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Примеры бухгалтерских проводок приведены в тексте ответа.

Обоснование позиции:

Налог на прибыль

Налоговой базой по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается денежное выражение прибыли, определяемой как разница между полученными ими доходами и произведенными расходами, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 274 НК РФ).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Статьей 251 НК РФ установлен закрытый перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы. Доходы, не поименованные в ст. 251 НК РФ, учитываются для целей расчета налога на прибыль в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 02.10.2018 N 03-03-06/1/70715).
Так, в силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не включается в налоговую базу по налогу на прибыль имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в МКД, поступающих на счета осуществляющих управление МКД УК, на финансирование проведения ремонта (в том числе текущего ремонта) общего имущества МКД (абзац 22 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина России от 10.12.2015 N 03-03-07/72364). При этом на получателей средств целевого финансирования возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (письмо Минфина России от 05.02.2020 N 03-03-07/7121).
В то же время, если УК выступает в качестве непосредственного исполнителя работ по ремонту, то средства собственников помещений в МКД, поступившие на счет УК, являются платой за выполнение этих работ и учитываются в составе выручки от реализации (письма Минфина России от 13.10.2017 N 03-03-06/1/66923, ФНС России от 13.08.2018 N СА-4-7/15613@). Поддерживают данный вывод и суды (смотрите постановления Четырнадцатого ААС от 26.11.2019 N 14АП-8478/19, АС Волго-Вятского округа от 04.06.2018 N Ф01-1869/18 по делу N А79-11145/2016), что соответствует также правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98*(1).
В рассматриваемой ситуации УК самостоятельно производит работы по текущему ремонту общего имущества МКД, соответственно, суммы, поступающие от собственников помещений в МКД на текущий ремонт, целевыми в целях налогообложения не признаются, а являются средствами, получаемыми в оплату (предоплату) выполненных организацией работ.
Денежные средства, поступающие от собственников помещений в МКД на содержание общего имущества МКД, не поименованы в качестве средств целевого финансирования в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, а также не упомянуты в иных нормах ст. 251 НК РФ. Поэтому данные поступления являются оплатой (предоплатой) услуг по содержанию, оказываемых УК. Смотрите также письма Минфина России от 04.08.2017 N 03-03-06/3/50062, от 28.07.2017 N 03-03-07/48254.
При применении метода начисления доходы от реализации работ (услуг) признаются в целях налогообложения прибыли на дату передачи результатов выполненных работ (оказания услуг), независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ, письма Минфина России от 26.05.2020 N 03-07-11/44391, от 13.12.2019 N 03-03-06/1/97645).
По нашему мнению, доходы от реализации услуг по содержанию имущества МКД необходимо учитывать ежемесячно на последний день календарного месяца, исходя из фактически оказанных услуг и расценок организации на данные услуги (п.п. 1, 2 ст. 271 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 23.12.2009 N 16-15/136075). Доходы от реализации результатов работ по текущему ремонту признаются на дату подписания акта приемки-передачи результатов выполненных работ (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10 (определяя доходы общества, инспекция исходила из суммы всех поступавших от потребителей платежей. Общество же применяло для целей налогообложения метод начисления, и, следовательно, необходимо было учитывать положения ст. 271 НК РФ, в частности, то, что датой получения дохода от реализации товаров (работ, услуг) в этом случае признается дата реализации товаров (работ, услуг) независимо от поступления денежных средств)).
Денежные средства, поступающие от собственников имущества, в счет оплаты содержания и ремонта, до момента выполнения этих работ (оказания услуг) признаются авансом и не учитываются в качестве налогооблагаемого дохода (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10 по делу N А26-9658/2009).
В рассматриваемой ситуации организация имеет право в целях налогообложения учитывать расходы, понесенные ей для оказания услуг по содержанию и выполнения работ по текущему ремонту (материальные расходы, расходы на оплату труда, амортизацию и пр.), так как положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются. Расходы учитываются в соответствии с правилами, установленными главой 25 НК РФ, при соблюдении требований п. 1 ст. 252, ст. 318 НК РФ.
Таким образом, налогооблагаемая прибыль УК формируется как разница между учтенными в целях налогообложения доходами от реализации работ (услуг) и учтенными расходами в целях налогообложения.
Если при соблюдении условий, указанных в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, в распоряжении УК остается экономия средств между расходами, запланированными при установлении размера платы за содержание жилья, и фактическими расходами, то на момент возникновения права на распоряжение данной экономией (что не может наступить ранее размещения отчета в государственной информационной системе ЖКХ), неиспользованные денежные средства, поступившие в счет оплаты работ (услуг) перестают быть авансами, и, по нашему мнению, признаются дополнительным налогооблагаемым доходом от реализации УК (п. 1 ст. 41 НК РФ)*(2). Смотрите также: Вопрос: Управляющая компания оказывает населению услуги (выполняет работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД как с помощью подрядчика, так и собственными силами. Перед выполнением работ с собственниками помещений в МКД согласовывается смета. Фактические расходы на выполнение работ меньше сметных затрат на экономию по фонду оплаты труда. Каким образом следует выставлять собственникам акт выполненных работ и отражать выручку в бухгалтерском учете (в сумме, утвержденной собственниками по смете, или по фактически понесенным расходам)? (журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2019 г.).

НДС

Реализация работ (услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Освобождение от налогообложения, предусмотренное пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, в данном случае не применяется, так как УК собственными силами производит текущий ремонт и оказывает услуги по содержанию общего имущества МКД (письма Минфина России от 05.02.2019 N 03-07-11/6346, от 13.03.2019 N 03-07-14/16046).
То есть налогообложение НДС работ, услуг, выполняемых (оказываемых) УК, производится в общеустановленном порядке. В связи с этим НДС исчисляется либо на дату получения авансов (предоплаты), либо на дату выполнения работ (услуг), в зависимости от того, что произошло ранее (п.п. 1, 14 ст. 167 НК РФ, письмо Минфина России от 16.10.2018 N 03-07-11/74130).
По нашему мнению, экономию, полученную организацией по итогам года (если право на распоряжение данной экономией у организации возникает на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ), следует рассматривать как сумму, связанную с оплатой реализованных работ, услуг (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ), которая увеличивает налоговую базу по НДС на момент ее получения (получения права на распоряжение).
Положения пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ в данном случае не применяются, так как организация самостоятельно выполняет работы по ремонту (письмо Минфина России от 13.10.2017 N 03-03-06/1/66923, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 28.02.2020 N 03-07-10/14470).
При получении экономии сумма налога рассчитывается по расчетной налоговой ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 06.02.2017 N 03-07-11/6186). Счет-фактура выставляется в одном экземпляре и регистрируется в книге продаж (п. 18 Правил ведения книги продаж).

Бухгалтерский учет

Денежные средства, полученные от собственников жилых помещений в счет услуг по содержанию и ремонту имущества МКД, в данном случае являются авансом, формируют кредиторскую задолженность, и в таком случае они должны учитываться обособленно на счете 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (п. 3 ПБУ 9/99, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 29.07.2014 N 03-07-11/37247):
Дебет 51 Кредит 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным"
- получены денежные средства от собственников имущества МКД;
Дебет 76, субсчет "НДС" Кредит 68
- начислен НДС с полученных авансов.
При фактическом оказании услуг по содержанию (последний день календарного месяца) и передаче результатов выполненных работ по текущему ремонту (дата подписания акта) в учете организации отражается выручка от реализации работ (услуг) (п.п. 5, 6, 6.1, 12 ПБУ 9/99):
Дебет 62, субсчет "Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)" Кредит 90, субсчет "Выручка"
- признан доход от реализации работ (услуг);
Дебет 90, субсчет "НДС" Кредит 68
- исчислен НДС с реализации;
В этот момент расходы по обычным видам деятельности, формирующие себестоимость выполненных работ (услуг) (п.п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99), переносятся в дебет счета 90 "Себестоимость продаж":
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 20
- списана себестоимость работ (услуг);
Дебет 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" Кредит 62, субсчет "Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)"
- предоплата зачтена в счет оплаты выполненных работ (оказанных услуг);
Дебет 68 Кредит 76, субсчет "НДС"
- начисленный с суммы предварительной оплаты НДС принят к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ);
Дебет 90, субсчет "Прибыль/убыток от продаж" Кредит 99
- отражена прибыль от реализации результатов работ (услуг) (выявляется за отчетный месяц).
или
Дебет 99 Кредит 90, субсчет "Прибыль/убыток от продаж"
- отражен убыток от реализации результатов работ (услуг).
При получении экономии записи в учете возможны следующие:
Дебет 62, субсчет "Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)" Кредит 90, субсчет "Выручка"
- отражен доход в виде экономии;
Дебет 90, субсчет "НДС" Кредит 68
- исчислен НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ*(3);
Дебет 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" Кредит 62, субсчет "Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)"
- зачтены авансы в счет получения экономии;
Дебет 68 Кредит 76, субсчет "НДС"
- начисленный с суммы предварительной оплаты НДС принят к вычету.
Здесь отметим, что в рассматриваемой ситуации при получении экономии НДС исчисляется на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НДС, а не на основании пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ. То есть отсутствует факт отгрузки товаров (работ, услуг) в счет ранее полученной предоплаты, что является условием для принятия к вычету НДС, исчисленного с предоплаты (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). В данном случае также не происходит возврата авансов для применения положений п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ. Иных норм, позволяющих принять к вычету НДС, исчисленный ранее при получении предоплаты, глава 21 НК РФ не содержит. В то же время, если не принять к вычету НДС, ранее исчисленный с предоплаты, то в данном случае возникает двойное налогообложение суммы экономии (ранее признаваемой авансами). При этом мы не можем исключить претензий со стороны налоговых органов, если организация примет решение принять к вычету НДС в авансов, переквалифицированных в экономию*(4).
Если организация примет решение не принимать к вычету НДС, исчисленный с авансов, то записи в учете могут быть следующие:
Дебет 91 Кредит 76, субсчет "НДС"
- НДС, исчисленный с авансов, засчитываемых в счет экономии, списан в состав прочих расходов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Распределение экономии, полученной управляющей организацией по результатам исполнения договора управления МКД;
- Энциклопедия решений. Управление многоквартирным домом управляющей организацией;
- Вопрос: ООО по договору управления оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ по результатам исполнения договора управления образовалась экономия, которая, по мнению УК, не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. Собственники МКД с этим не согласны. Каковы критерии оценки надлежащего и ненадлежащего качества оказанных услуг? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.);
- Текущий ремонт общего имущества в МКД: налогообложение (Н.М. Софийская, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 1 Информационного письма от 22.12.2005 N 98, целевой характер выплат проявляется в возложении на получателя средств обязанности осуществлять их расходование в соответствии с определенными целями либо, если соответствующие расходы к моменту получения средств уже осуществлены получателем, в полном или частичном возмещении понесенных расходов. Если организация не приобретает каких-либо товаров (работ, услуг), для оплаты которых ему были бы необходимы целевые средства, а, наоборот, сама оказывает услуги, выполняет работы, то полученные средства являются выручкой от реализации работ (услуг).
*(2) Разъяснений уполномоченных органов и примеров арбитражной практики по учету экономии нам не встретилось.
*(3) По мнению финансового ведомства, НДС, исчисленный в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НДС, исключается из состава доходов в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 04.02.2011 N 03-03-06/1/67).
*(4) Во избежание налоговых рисков организация может обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета за получением письменных разъяснений по вопросу учета в целях налогообложения полученной экономии (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Автор: Влад О. В., эксперт журнала

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», до 2020 года, считая свою деятельность в отношении предоставления коммунальных услуг исполнительской, а не посреднической, признавала в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг доходами от обычного вида деятельности и отражала их в бухучете с использованием счета 90 «Продажи». При определении объекта налогообложения УК учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Правомерно ли ведение учета в описанном порядке до 2020 года? Должна ли УК с 2020 года не учитывать в целях налогообложения обозначенные доходы и расходы и изменить в связи с этим учетную политику? Нужно ли в бухгалтерском учете отражать в составе выручки реализацию коммунальных услуг населению?

Деятельность – исполнительская или посредническая?

Как показывает судебная практика, УК, находящейся на УСНО, как правило, не удается доказать, что ее деятельность по закупке коммунальных услуг у поставщиков коммунальных услуг (РСО) и их перепродаже потребителям является посреднической (агентской). Это в целях налогообложения актуально для периода до 01.01.2018, когда УК, находящаяся на УСНО, должна была включать в состав налогооблагаемых доходов весь объем денежных средств, полученных от реализации собственникам помещений в МКД коммунальных услуг.

Один из последних примеров – Постановление АС СКО от 21.02.2020 № Ф08-643/2020 по делу № А53-7429/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 30.04.2020 № 308-ЭС20-6072.

В проверяемом периоде (2017 году) общество осуществляло деятельность по управлению МКД на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений в доме, по условиям которых в целях реализации полномочий по управлению МКД, действуя по поручению собственника, за плату оказывало услуги и выполняло работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставляло коммунальные услуги.

В целях выполнения условий договоров общество заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг и с организациями, оказывающими жилищно-эксплуатационные услуги.

В итоге судьи посчитали, что деятельность общества является деятельностью управляющей компании, оказывающей собственникам помещений услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включая коммунальные услуги. В спорных правоотношениях общество выступает в качестве самостоятельного субъекта по отношению к собственникам помещений в МКД, его правовое положение соответствует правовому положению исполнителя, в том числе коммунальных услуг, а не агента (посредника). Полученные от собственников денежные средства являлись собственными средствами общества по основному виду его деятельности, расходовались по его усмотрению и подлежали включению в 2017 году в налогооблагаемую базу по единому налогу при УСНО.

Арбитры также отметили, что общество не приобрело какие-либо товары (работы, услуги), для оплаты которых ему были необходимы целевые бюджетные средства, а, наоборот, само оказало услуги. Поэтому получаемые им средства по своему экономическому содержанию представляют собой часть выручки за оказанные услуги. Эти средства не подлежат отдельному учету, не предназначены для расходования на строго определенные цели, а могут использоваться получателем по своему усмотрению, о расходовании указанных средств общество не обязано отчитываться.

Поступившие обществу от собственников помещений за оказанные услуги денежные средства не могут считаться целевыми поступлениями, поскольку общество является исполнителем коммунальных услуг и приобретает их у РСО для предоставления коммунальной услуги собственникам помещений в МКД, а также выступает в роли исполнителя услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

Поэтому полученные обществом средства не могут рассматриваться ни в качестве средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), ни в качестве целевых поступлений из бюджета (п. 2 ст. 251 НК РФ).

К сведению

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях АС СКО от 30.01.2020 № Ф08-12496/2019 по делу № А53-2653/2019, от 28.01.2020 № Ф08-12357/2019 по делу № А53-8684/2019, в передаче которых в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано определениями ВС РФ от 06.05.2020 № 308-ЭС20-6066, от 30.04.2020 № 308-ЭС20-6070 соответственно.

Как организовать учет при применении УСНО?

Оплата коммунальных услуг – неучитываемый доход при УСНО.

С 01.01.2018 ситуация изменилась, так как в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ благодаря Федеральному закону от 27.11.2017 № 335-ФЗ появился пп. 4, на основании которого при определении объекта налогообложения не нужно стало учитывать доходы, полученные ТСЖ, УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.

В связи с этим, как комментировали финансисты, с 01.01.2018 суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет УК в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, в том числе в 2017 году, при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу в составе ее доходов не учитываются (письма от 26.01.2018 № 03-11-06/2/4381, от 23.04.2018 № 03-11-06/2/27129).

Позднее Минфин уточнил, что положения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ распространяются в том числе на доходы, полученные УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг, в случае оказания таких коммунальных услуг управляющей организацией, заключившей договоры ресурсоснабжения с РСО (договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ (письма от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525, от 28.06.2018 № 03-11-06/2/44575, от 09.07.2018 № 03-11-06/2/47463). И таких разъяснений было еще много[1].

Указанная формулировка Минфина с 01.01.2020 закреплена в Налоговом кодексе (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Оплата РСО – неучитываемый расход при УСНО.

Кроме того, в пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ появился новый абзац о том, что ТСЖ, УК, заключившие договоры ресурсоснабжения с РСО (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональными операторами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ, не учитывают при исчислении «упрощенного» налога в составе материальных расходов средства, перечисленные в оплату коммунальных услуг, если такие средства получены указанными организациями от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг и не учитывались при определении объекта налогообложения в соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

Считаем, что в период с 01.01.2018 по 01.01.2020 УК (ТСЖ) в связи с применением указанной нормы (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), несмотря на отсутствие специальной нормы, также не должна была учитывать расходы на оплату коммунальных ресурсов (услуг по обращению с ТКО), приобретенных у РСО (регионального оператора), при определении объекта налогообложения. Понятно, что речь идет о ситуации, когда в качестве объекта налогообложения выбраны доходы за вычетом расходов.

На основании п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, которые можно учесть при определении объекта налогообложения, принимаются при их соответствии критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Напомним: расходами признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (дохода, учитываемого при налогообложении). Поскольку поступления в виде оплаты коммунальных услуг исключены из состава налоговых доходов «упрощенцев», расходы на приобретение соответствующих коммунальных ресурсов не учитывались при определении объекта налогообложения (несмотря на отсутствие специальной нормы).

Вывод.

Таким образом, начиная с 01.01.2018 УК, выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы за вычетом расходов и выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг путем приобретения соответствующих коммунальных ресурсов у РСО (регионального оператора по обращению с ТКО) на основании заключенных с ними договоров, не учитывает:

в составе налогооблагаемых доходов – поступившую от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги;

в составе налогооблагаемых расходов – средства, перечисленные РСО (региональному оператору) за коммунальные ресурсы, приобретенные для оказания коммунальных услуг.

Поправки, внесенные в Налоговый кодекс Федеральным законом № 325-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2020, окончательно прояснили данные обстоятельства.

Минфин, комментируя обновленные нормы, указал: если ТСЖ получило от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечислило их поставщикам коммунальных ресурсов, такие средства при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 27.03.2020 № 03-11-11/24201).

Считаем, что если полученные от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг в полном объеме будут перечислены поставщикам коммунальных ресурсов (то есть стоимость оказанных коммунальных услуг равна стоимости приобретенных коммунальных ресурсов), то полученные средства в полном объеме в налогооблагаемых доходах не учитываются. Соответственно, при последующем перечислении денежных средств РСО не возникают налогооблагаемые расходы (напомним, при применении УСНО используется кассовый метод признания доходов и расходов).

Если между фактом поступления денежных средств от собственников и перечислением оплаты РСО возникает временной разрыв, по нашему мнению, это не приводит к возникновению налогооблагаемых доходов и (или) расходов.

Отметим еще один момент. Финансисты в Письме № 03-11-11/24201 рассмотрели ситуацию, когда ТСН получает от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечисляет их поставщикам коммунальных ресурсов.

Со своей стороны напомним, что плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ) с 01.01.2017 входит в состав не платы за коммунальные услуги, а платы за содержание жилого помещения. Плата за КР на СОИ включается в состав платы за коммунальные услуги только в том случае, когда собственники помещений в МКД сами непосредственно управляют домом или ими не выбран способ управления домом либо выбранный способ не реализован (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ).

В связи с этим рассуждения Минфина о том, что плата за коммунальные ресурсы, использованные для содержания общего имущества, также не учитывается в составе налогооблагаемых доходов, являются спорными.

На сегодняшний день других официальных разъяснений по указанной теме нет.

Нужно ли подавать уточненные декларации?

В рассматриваемой ситуации УК в 2018 и 2019 годах при определении объекта налогообложения учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Нужно ли в связи с этим подавать уточненные декларации по «упрощенному» налогу?

На основании п. 1 ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде налоговая база и сумма налога пересчитываются за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).

В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым периодам, также в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

Изложенным нормам корреспондируют положения п. 1 ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока.

Таким образом, если допущенные УК ошибки (искажения) не привели к занижению подлежащей уплате в бюджет суммы «упрощенного» налога за 2018 и 2019 годы, уточненные декларации в налоговый орган можно не представлять.

Нужно ли менять бухгалтерский учет?

Считаем, что исключение на основании норм гл. 26.2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг и соответствующих им расходов из состава налогооблагаемых доходов и расходов соответственно не меняет порядок организации бухгалтерского учета у УК, применяющей УСНО и выступающей согласно условиям договора управления МКД в качестве исполнителя услуг. Поэтому доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (то есть в выручку включается реализация по предоставлению коммунальных услуг), что отражается в учете путем использования счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка».

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг и оказывающая их путем заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, не должна с 01.01.2018 учитывать при определении объекта налогообложения:

доходы, полученные от собственников помещений в МКД в качестве платы за коммунальные услуги;

расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания указанных услуг.

Это следует из норм Налогового кодекса (уточненных с 01.01.2020), поэтому указанный порядок учета подлежит применению вне зависимости от того, что закреплено в учетной политике для целей налогообложения. Вместе с тем, если в учетной политике прописан иной порядок организации учета, его следует привести в соответствие с положениями НК РФ.

Считаем, что в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг управляющая организация, выступающая в качестве исполнителя, должна признавать в качестве доходов от обычных видов деятельности (Дебет 62 Кредит 90-1). Факт исключения этих доходов из налогооблагаемых доходов не влияет на порядок организации бухгалтерского учета.

[1] См. письма Минфина РФ от 16.07.2018 № 03-11-06/2/49564, 03-11-06/2/49557, от 17.07.2018 № 03-11-06/2/49839, от 02.10.2018 № 03-11-06/2/70669, от 01.10.2018 № 03-11-06/2/70354, 03-11-06/2/70348, от 17.07.2018 № 03-11-06/2/50011, 03-11-06/2/50009, от 22.11.2018 № 03-11-06/2/84378, от 16.01.2019 № 03-11-06/2/1320, 03-11-06/2/1311, от 07.03.2019 № 03-11-06/2/14855, от 24.07.2019 № 03-11-06/2/55051, от 19.02.2019 № 03-11-06/2/10212, от 14.02.2019 № 03-11-06/2/8980.

Управляющие компании предоставляют коммунальные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД на основании договора управления. У бухгалтеров и экономистов управляющих организаций зачастую возникает вопрос, как правильно вести учёт выручки в бухгалтерском и налоговом учёте по счёту 90 "Продажи"? Постараемся в сегодняшней статье в этом разобраться.

Стоимость договора управления

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, аналитический учёт по счёту 90 "Продажи" должен вестись раздельно, то есть, по каждому виду выполненных работ и оказанных услуг.

В платёжных документах выполненные работы и оказанные услуги по договору управления детализируются специалистом УК на его усмотрение. Необходимо ли обеспечивать соответствие видов доходов в бухгалтерском учёте строкам в платёжных квитанциях?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к понятию стоимости договора управления МКД (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Правила проведения открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года) определяют цену договора управления как сумму, подлежащую уплате в течение месяца. Иными словами, это сумма платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальные услуги по всему дому.

Правила содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) определяют цену договора управления как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Что касается жилищного законодательства, то в ЖК РФ определены 2 крупных составляющих договора, на основании которых выделяются два вида платежа с особыми принципами расчёта:

  • плата за коммунальные услуги (ст.157);
  • плата за содержание жилого помещения (ст.156).

Содержание жилого помещения отличается от предоставления коммунальных услуг. Следовательно, во избежание расхождений с Инструкцией по применению Плана счетованалитический учёт доходов в управляющей компании должен вестись раздельно для коммунальных услуг и работ по содержанию жилого помещения.

Что касается последующей детализации аналитического учёта по счёту 90, то в бухгалтерском законодательстве нет таких рекомендаций. Но в ПБУ "Доходы организации", сказано, что "если договор содержит элементы нескольких сделок, для целей признания выручки в бухгалтерском учёте, в договоре выделяются соответствующие части, к каждой из которых применяются и условия признания выручки в бухгалтерском учёте".

При заключении договора управления УК должна оценить работы и услуги, которые должны по нему оказываться. В договоре управления указаны работы и услуги, которые управляющая организация обязуется оказывать собственникам помещений в МКД. Договор управления МКД по требованию закона и правоприменительной практики (Постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010 года) обязывает УК выполнять все работы и услуги для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

В соответствии с п.31 МСФО 15УК должна признавать выручку, когда она выполняет работы и оказывает услуги по договору управления МКД. Для каждой отдельной обязанности к исполнению (например, для сезонных работ по подготовке МКД к отопительному сезону) выручка признается по-разному.

Данным правилом нельзя пренебрегать, поскольку именно оно является основополагающим при ведении аналитического учёта по счёту 90. Таким образом, все работы и услуги, имеющие различные периоды выполнения и предоставления, должны отражаться на счёте отдельно.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги предоставляются непрерывно круглосуточно в течение года (за исключением отопления). В общем случае можно отражать доходы и расходы по всем видам коммунальных услуг суммарно, без детализации по видам.

Но в таком случае возникает вопрос, связанный с раскрытием информации по Стандарту в части соотношения стоимости коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Поэтому аналитический учёт в управляющей компании по счёту 90 подразумевает под собой раздельное отражение выручки и расходов по видам коммунальных услуг.

Содержание и текущий ремонт общего имущества

Услуга по содержанию и текущему ремонту общего имущества состоит из нескольких работ. Услуги по содержанию жилого помещения отличаются от работ по текущему ремонту общего имущества. Однако, бывают случаи, когда размер платы устанавливается без детализации по указанным составляющим.

Предметом выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту является общее имущество в МКД. Иными словами, собственникам помещений в МКД должно быть не принципиально, какие мероприятия обеспечивают надлежащее состояние общего имущества. Главное, чтобы жилое помещение содержалось в надлежащем состоянии.

Исходя из этого можно предположить, что услуги содержания и текущего ремонта являются неотличимыми. Следовательно, по ним можно не вести раздельный учёт доходов по счёту 90. Но это в корне неверно, поскольку в содержание общего имущества входят одни группы работ, а в текущий ремонт жилого помещений - совершенно другие мероприятия.

Виды услуг по содержанию общего имущества

Ещё один спорный момент касается того, должна ли управляющая организация показывать отдельно выручку по некоторым элементам содержания общего имущества в МКД. Ведь зачастую в отдельных строках квитанции на оплату потребителям прописывают плату за обслуживание домофона, лифта, внутридомового газового оборудования.

Конечно, каждой услугой собственник пользуется отдельно. Поэтому при утверждении условий договора управления следует определить и прописать перечень всех мероприятий, входящих в состав платы за содержание общего имущества, вместе с периодичностью их проведения и стоимостью. Если какая-то из услуг оказана ненадлежащего качества или с нарушением сроков, то размер платы за неё должен быть снижен.

Но, несмотря на это, все эти мероприятия составляют целостный комплекс мероприятий, входящих услугу по содержанию общего имущества в МКД (ПП РФ №290 от 03.04.2013 года). Поэтому отдельные работы в составе услуги по содержанию общего имущества не являются отличимыми. Следовательно, по правилам бухгалтерского учёта доход от содержания общего имущества отражается целиком без разбивки по субсчетам.

Что УО следует помнить о досудебном порядке урегулирования споров

Услуги по содержанию общего имущества и управлению МКД

Кроме содержания и текущего ремонта общего имущества деятельность УК по договору включает услуги управления МКД. Возникает вопрос, необходимо ли формировать выручку от оказания этих услуг отдельно от выручки от содержания общего имущества?

Услуга управления является обязательной по договору управления МКД и тесно взаимосвязана с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг. Поэтому услуга по управлению МКД и работы по содержанию общего имущества в доме не являются отличимыми. Следовательно, выручка по этим услугам может отражаться суммарно.

Льготы по НДС

В соответствии с п.4 ст.149 НК РФ, если налогоплательщик осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению, он должен вести их раздельный учёт для применения налогового вычета по приобретениям, использованным в облагаемых НДС операциях (п.4 ст.170 НК РФ, Постановление АС СЗО от 19.03.2015 по делу №А56-27774/2014). Но в Налоговом Кодексе РФ не указана ответственность за отсутствие раздельного учёта в отношении не облагаемых НДС операций (Постановление АС МО от 26.02.2015 №Ф05-16994/2014).

Согласно п.7 ст.166 НК РФ НДС исчисляется на основании данных бухгалтерского учёта. Поэтому для применения льгот по НДС (пп.29, 30 п.3 ст.149 НК РФ), УК должна обеспечить:

  • раздельный учёт облагаемых и не облагаемых налогом операций;
  • в рамках облагаемых НДС операций наглядность соответствия стоимости приобретённых и оказанных услуг и работ.

Если УК отказалась от налоговых льгот, на неё всё равно распространяется пп.1 п.3 ст.162 НК РФ. Положения этой статьи гласят, что в налоговую базу не включаются денежные средства, идущие на текущий ремонт общего имущества в МКД. Поэтому расчёты по текущему ремонту рекомендуется отражать отдельно.

Какие важные для УО изменения содержатся в проекте нового КоАП РФ

Целевое финансирование

Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ денежные средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УК на финансирование текущего ремонта общего имущества в доме, считаются средствами целевого финансирования. Обязательным требованием к налогоплательщикам, получившим такие средства, является необходимость вести раздельный учёт доходов и расходов в рамках целевого финансирования.

Для ведения правильного бухгалтерского учёта нужно сразу разграничивать средства целевого финансирования и остальные поступления. Например, средства для финансирования текущего ремонта общего имущества в МКД должны быть обособлены в целях налогообложения прибыли.

Раскрытие информации

До 31 марта 2016 года управляющие компании должны разместить на портале Реформа ЖКХ, сайте УК и в печатной форме на информационных стендах в офисе организации годовой отчёт за 2015 год по форме 2.8. Этого требует жилищное законодательство (ч.10 ст.161 ЖК РФ), Стандарт раскрытия информации (ПП РФ №731 от 23.09.2010 года) и Приказ Минстроя РФ №882/пр.

УК в своём годовом отчёте по форме 2.8 должна раскрыть информацию о суммах, начисленных потребителям за прошедший год, с разбивкой:

  • по каждой коммунальной услуге;
  • на содержание общего имущества дома;
  • на текущий ремонт;
  • на услуги управления.

Сотрудник, ответственный за заполнение этой формы отчётности, может взять сведения из бухгалтерских регистров. Поэтому аналитический учёт по счёту 90 должен обеспечить необходимую для отчётности детализацию.

Также в форме 2.8 присутствует требование о необходимости размещать сведения о годовой фактической стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Это, в свою очередь, тоже указывает на обязательность детализации статей доходов от выручки по содержанию общего имущества. Если же у вас таких данных нет, то их всегда можно взять из первичных документов бухгалтерского учёта.

Для требований Стандарта раскрытия информации и сдачи годового отчёта УК за прошедший год по форме 2.8 достаточно отделить коммунальные услуги от услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При разработке учётной политики управляющей организации необходимо аккумулировать и отражать по счетам информацию бухгалтерского учёта так, чтобы в любой момент извлечь необходимые сведения без проблем.


  • Бухгалтерский учет в управляющих компаниях
  • Особенности бухучета в ТСЖ
  • Итоги

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2021)?».

Учет МПЗ с 01.01.2021 ведется в соответствии с нормами нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» (ПБУ 5/01 утратило силу) и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

С принятием ФСБУ 5/2019 учет МПЗ сильно поменялся. Проверьте, все ли вы делаете правильно, с помощью экспертов КонсультантПлюс, получив пробный демо-доступ к справочно-правовой системе К+. Это бесплатно.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Субконто 1

Субконто 2

Субконто 3 (Затраты)

7. Газоснабжение и т. д.

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

  1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.


Проводки в данном случае будут следующими:

Дт

Кт

Содержание

Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании

Выделен входной НДС

НДС принят к вычету

Начислены платежи в УК потребителям

Поступили платежи от собственников

Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

  • Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
  • Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
  • Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

  • Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
  • Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

  • Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
  • Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
  • Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
  • Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Как учесть расходы в управляющей компании на УСНО по запоздавшим документам, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

  • как членские взносы участников ТСЖ;
  • целевое финансирование из бюджета;
  • коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

Дт

Кт

Содержание

Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете

Ведущая рубрики

  1. Налогообложение
  2. Статистическая отчетность ЖСК
  3. Обязательные отчеты в жилищную инспекцию
  4. Бухгалтерия на основе сметы
  5. Особенности бухгалтерского баланса

Сразу стоит отметить, что ЖСК относятся к некоммерческим организациям, созданным для строительства жилья. Поэтому имеют свою специфическую бухгалтерию, налоговые особенности и структуру управления. Кооперативы объединяют людей, пользующихся и управляющих общим имуществом.

Члены (пайщики), несмотря на размер покупаемой площади, имеют равные права и обязательства. Они вкладывают собственные средства и участвуют в возведении, последующем ремонте и содержании многоквартирного дома. Для этого юридическое лицо ЖСК получает разрешение на возведение объекта, нанимает подрядчика и выступает в качестве застройщика. Как только пайщики выкупают собственные квартиры, можно организовать товарищество из собственников возведенного жилья (ТСЖ).

Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли и дальнейшее ее распределение между участниками. Таким способом заработать на собственном жилье не получится.

Многие операции, характерные для коммерческих организаций, ЖСК противопоказаны. Но зарабатывать и вести предпринимательскую деятельность кооператив имеет право. Только полученные доходы можно тратить на уставные некоммерческие цели: содержание общего имущества и прочие фонды.

Обратите внимание! Как и все юридические лица, кооперативы обязаны иметь Устав, учетную политику, сдавать бухгалтерскую отчетность и отчеты за наемных сотрудников, а также свою специализированную отчетность.

Освежим в памяти основные отчеты и налоги для ЖСК.

Налогообложение

Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).

С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:

Взносы на обязательное пенсионное страхование Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством Взносы на обязательное медицинское страхование
20% 0% 0%

По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».

Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).

Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).

Чтобы сотрудники могли рассчитывать на больничные и пособия, необходимо встать на учет в местном ФСС и ежеквартально предоставлять отчет о начисленных и уплаченных взносах (4-ФСС).

В начале каждого года готовят к сдаче бухгалтерскую отчетность. В упрощенном варианте она включает в себя бухгалтерский баланс, а также отчет о целевом использовании средств.

Внимание! В 2021 году можно сдавать бухгалтерскую отчетность только в электронной форме. Для этого нужно подключиться к любому оператору и получить квалифицированную электронную подпись.

При добавлении предпринимательской деятельности составляется отчет о финансовых результатах. И раз уж выбрали УСН, не забываем записывать операции в КУДИР и раз в году отправлять декларацию по единому налогу.

К отраслевым отчетам, которые сдают только ЖСК, относится целая пачка форм разнообразной статистики и отчеты в жилищную инспекцию.

Статистическая отчетность ЖСК

В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:

  • О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
  • Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
  • Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
  • О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
  • О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
  • форма 1-КР, годовая — о капремонте;
  • форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.

Обязательные отчеты в жилищную инспекцию

В жилинспекцию нужно сдавать:

  • Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
  • Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
  • Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

Бухгалтерия на основе сметы

Направление движения денежных средств регулирует принятая общим собранием смета расходов.

Планируемые затраты распределяют по нескольким статьям сметы. Для удобства предоставления отчетов перед жильцами, сбора и распределения средств можно выделить следующие статьи расходов:

  • расходы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества;
  • затраты, вызванные текущей эксплуатацией;
  • проведение ежегодного ремонта;
  • расходы на создание резервов;
  • прочие (заработная плата наемных работников, страховые взносы, услуги банка и т.п.).

На покрытие расходной части на расчетный счет ЖСК должны поступать денежные средства.

Качественная и спланированная смета поможет определить размер членских взносов, рассчитать тарифы и взыскать долги с неплательщиков.

ЖСК получает несколько видов доходов, не облагаемых налогами:

  • членские взносы на содержание и управление ЖСК;
  • паевые взносы (вносятся до момента приобретения жильцами прав собственности на имущество);
  • государственные субсидии, дотации, льготы;
  • пени по неоплаченным платежам;
  • взносы домовладельцев на содержание общего имущества;
  • коммунальные платежи (оплата по всем известным и привычным квитанциям за услуги свет, газ, вода и прочее);
  • пожертвования и спонсорская помощь;
  • доходы от размещения свободных средств на банковских депозитах.

Полученные доходы можно тратить на определенные цели, которые формируются на основе ежегодной сметы расходов. Льготы и субсидии жильцам предоставляют федеральные и местные органы власти, они и компенсируют сумму коммунальных платежей этих граждан.

Смету в течение года запрещается корректировать, следовательно, к подсчету расходов нужно подходить скрупулезно. Есть несколько пунктов, которые обязательно стоит учитывать при расчете очередной сметы:

  • анализ результатов по сметной отчетности за последние три года (где обнаружилась экономия или перерасход);
  • характеристики имеющегося имущества (количество жилых и нежилых территорий, функционал и инфраструктура нежилых помещений, многоэтажность, состав и количество жильцов, получающих льготы и субсидии от государства и т.д.);
  • рост инфляции;
  • график поступления государственных субсидий и компенсаций за предоставленные льготы;
  • планируемая заработная плата сотрудников (на основании штатного расписания и ежегодной индексации окладов);
  • затраты на внештатных работников, привлекаемых для нерегулярной работы;
  • остатки с прошлых лет материальных и иных ресурсов, денежных средств.

Работа со сметой открывает и закрывает год. Необходимо вывести итоговые суммы, сравнить нормативные показатели и фактические расходы. Перерасход покроется за счет целевых поступлений или виновных лиц. А излишки можно использовать для поощрения правления ЖСК или на уставные цели. Любое другое нецелевое использование не возможно.

Кроме сметы расходов, в некоторых случаях необходимо составить еще и смету доходов.

Обратите внимание! Если члены ЖСК не возражают против осуществления коммерческой деятельности, то необходимо планировать доходы (например, предоставление каких-то общедомовых помещений в аренду) и цели их использования.

Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы. Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”.

Налогом облагаются только доходы, полученные от коммерческой деятельности, и не нужно выделять из общих расходов долю, приходящуюся на ведение коммерции. К налогооблагаемым доходам ЖСК можно отнести денежные средства, полученные от:

  • строительства и продажи дополнительных подсобных помещений;
  • сдачи в аренду под магазины или иное использование помещений из общего имущества в многоквартирном доме.

Кстати, полученные доходы целесообразнее всего использовать для снижения паевых взносов, распределив их между жильцами пропорционально паям. Когда все обязательные взносы уплачены, дополнительные доходы тратят на общие уставные цели, на основании общего решения членов ЖСК.

Особенности бухгалтерского баланса

В бухгалтерском балансе коммерческого бухгалтера ждут непривычные проводки. Основные средства — имущество и недвижимость — отражаются на забалансовых счетах, так как недвижимость находится в собственности у жильцов. Вместо амортизации линейным способом начисляются суммы износа (на забалансовом счете 010 «Износ основных средств»).

К основным средствам, принятым к учету по 01 счету, относятся оборудование и недвижимость, используемые для реализации уставных целей. Операция по оприходованию ОС будет состоять из нескольких проводок, что не типично для коммерческих организаций:

  • Оплата по счету контрагента за ОС — Дебет 08 Кредит 60.
  • Приобретенный объект зачислен в состав основных средств — Дебет 01 Кредит 08.
  • Потратили средства целевого финансирования для приобретения объекта основных средств — Дебет 86 Кредит 83.

Уставный капитал ЖСК состоит из паев будущих собственников, поэтому до полного выкупа права собственности он продолжает формироваться следующими проводками:

  • Дебет 75 «Расчеты с учредителями» Кредит 80 «Уставный капитал» — сформирован уставный фонд на момент государственной регистрации кооператива;
  • Дебет 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» Кредит 75 «Расчеты с учредителями» — внесены паевые взносы.

Особым образом отображается поступающая коммунальная плата, так как ЖСК выступает в роли посредника и распределяет ресурсоснабжающим организациям средства жильцов.

Для простоты учета полученных средств от участников кооператива используют счет 76:

  • Дебет 50 (51) Кредит 76 — денежные взносы пайщиков для оплаты услуг коммунальных организаций;
  • Дебет 76 Кредит 91 — относим к внереализационным доходам;
  • Дебет 91 Кредит 60 — учет коммунальных услуг;
  • Дебет 60 Кредит 51 – оплата поставщикам услуг.

Важно! Бухгалтерский учет ведется детально и персонифицировано по каждому пайщику, все данные сводятся в конечном реестре. На основании этих сведений формируется баланс ЖСК.

В нашей нестабильной экономической ситуации часто могут образовываться задолженность у ЖСК. Дебетовое сальдо по счету 86 в балансе не отражается. Если оно возникло, есть 2 варианта его списания:

  1. Дебет 84 Кредит 86 — непокрытые членскими взносами и коммунальными платежами расходы списываем за счет прибыли не раньше и не позже 31.12. Для того чтобы сделать эту проводку, не нужно утверждать возможность подобной операции в учете на собрании, достаточно прописать такой порядок в учетной политике.
  2. Дебет 76.06 Кредит 86 — покрытие перерасхода по СИР (содержание и ремонт) за счет поставщиков ресурсов. Фактически эта проводка отражает реальное положение дел в ЖСК и ясно показывает убыток. Кооператив влез в средства, которые должен был перечислить в РСО.

Как вы заметили, на плечи бухгалтера ложится не только бухгалтерский и налоговый учет, а также ведение сметы и понимание уставных целей кооператива. Необходимо представлять структуру управления в ЖСК, разбираться в сведениях, подлежащих публикации, понимать, какие решения может принимать только общее собрание.

Рекомендую пройти специальные курсы повышения квалификации или попрактиковаться у коллег, более опытных в ведении некоммерческих организаций, перед тем как приступать к самостоятельному ведению ЖСК.

Читайте также: