Продажа земельного участка ооо на усн проводки

Опубликовано: 26.04.2024

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

стоимость участка, уплаченную продавцу;
риэлторские, консультационные услуги;
выплаты посреднику;
сумму госпошлины за регистрацию земли;
другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, земельные участки относятся к недвижимому имуществу. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. Датой государственной регистрации права является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права.

В данной статье мы на примере рассмотрим порядок оформления хозяйственных операций в программе 1С:Бухгалтерия 8 редакция 3.0 при покупке и продаже организацией земельного участка.

Пример.
Организация «Рассвет» применяет общий режим налогообложения – метод начисления и ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».

В феврале 2019 года организация «Рассвет» приобрела для производственных целей земельный участок. Договорная стоимость участка земли составляет 6 000 000 рублей. В том же месяце участок получен от собственника по передаточному акту, документы поданы на государственную регистрацию. Свидетельство о государственной регистрации права собственности получено в следующем месяце, также в следующем месяце произведены расчеты с продавцом за приобретенный участок.

Земельный участок, приобретенный организацией для производственных целей, полностью удовлетворяет условиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01, и должен приниматься к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат на приобретение участка. В данном случае такими затратами является сумма, уплачиваемая в соответствии с договором купли-продажи. Согласно п. 17 ПБУ 6/01, земельные участки не подлежат амортизации, так как относятся к объектам основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются.

В целях налогообложения прибыли земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Операции по реализации земельных участков, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом налогообложения по НДС.

За государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 рублей (пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ). Уплата пошлины производится до подачи заявления о государственной регистрации (при подаче заявления в электронной форме - после подачи заявления, но до принятия его к рассмотрению).

В бухгалтерском учете сумма государственной пошлины может рассматриваться как затраты, связанные с приобретением объекта основных средств, и включаться в его первоначальную стоимость. Либо, на основании п.7 ПБУ 10/99, учитываться в качестве отдельного (текущего) расхода по обычным видам деятельности. Выбор порядка учета зависит от того, считает ли организация процедуру государственной регистрации права на земельный участок необходимой для начала его использования по назначению или же не считает. В нашем примере сумма государственной пошлины в бухгалтерском учете не будет формировать первоначальную стоимость участка, а будет относится к текущим расходам.

В целях налогообложения прибыли, в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю включаются в прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией. В соответствие с пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ, расходы по налогам, сборам и иным обязательным платежам признаются на дату начисления, то есть в нашем случае, на дату документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию.

Для отражения операций поступления и принятия к учету земельного участка мы можем воспользоваться в программе документом Поступление с видом операции Земельные участки (в разделе ОС и НМА этот документ называется Приобретение земельных участков).

В «шапке» документа указывается контрагент — продавец земельного участка и договор с ним.
В табличной части выбирается соответствующий объект основных средств (элемент справочника Основные средства) – Земельный участок, указывается его договорная стоимость и счет учета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы».

При проведении документ выполнит в бухгалтерском учете и налоговом учете две необходимые нам операции:
- во-первых, отразит поступление объекта основных средств, то есть оприходует стоимость приобретенного участка по дебету счета 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов» в корреспонденции с кредитом счета 60.01 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
- во-вторых, примет к учету основное средство - спишет с кредита счета 08.01.2 первоначальную стоимость участка в дебет счета 01.08.

Так как земельные участки не подлежат амортизации документ пропишет в регистр сведений Начисление амортизации ОС слово «Нет».

Документ и результат его проведения показаны на Рис. 1.

Рисунок 1.

Уплату государственной пошлины можно отразить в программе с помощью документа Списание с расчетного счета с операцией Перечисление налога. В качестве счета дебета надо выбрать счет 68.10 «Прочие налоги и сборы» с аналитикой Госпошлина при регистрации через МФЦ.
Документ Списание с расчетного счета и его проводка приведены на Рис. 2.

Рисунок 2.

Для включения государственной пошлины в расходы по бухгалтерскому учету и в целях налогообложения прибыли можно воспользоваться документом Операция (Бухгалтерская справка).
Пример заполнения Операции представлен на Рис. 3.

Рисунок 3.

15 марта 2019 года было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. Поэтому, необходимо в бухгалтерском учете и налоговом учете перенести объект основных средств со счета учета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы» на счет 01.01 «Основные средства в организации». Для этого нам опять понадобится документ Операция.

Кроме проводки, необходимо еще внести изменения в регистр сведений Счета бухгалтерского учета ОС. Для создания в документе Операция нужной закладки, надо воспользоваться командой Выбор регистров и отметить флажком соответствующий регистр сведений.
Пример заполнения Операции представлен на Рис. 4.

Рисунок 4.

Перечисление денежных средств продавцу за земельный участок, оформляется в программе с помощью документа Списание с расчетного счета с операцией Оплата поставщику.
Документ Списание с расчетного счета и его проводка приведены на Рис. 5.

Рисунок 5.

Земельные участки облагаются земельным налогом. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаваемыми объектом налогообложения, , обязаны уплачивать земельный налог (п. 1 ст. 388 НК РФ). Право собственности на земельный участок возникает у организации с момента его регистрации - внесения записи в ЕГРН. Налоговой базой признается определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ кадастровая стоимость земельного участка (п. 1 ст. 390 НК РФ).

Всю необходимую информацию и настройки для автоматического расчета и начисления земельного налога в программе, а также для заполнения деклараций, можно найти в форме Налоги и отчеты (раздел Главное). Для этого в левой части указанной формы необходимо выбрать нужный налог — Земельный налог.
Для указания порядка уплаты налога используется регистр сведений Порядок уплаты налогов на местах. В нашем примере организация обязана уплачивать авансовые платежи (Рис. 6).

Рисунок 6.

Счет отнесения затрат по налогу на имущество и его аналитика указываются в регистре сведений Способы отражения расходов. Для данного земельного участка, в качестве счета отнесения затрат по налогу, организация использует счет 20.01 «Основное производство» со статьей затрат Имущественные налоги. Используемая статья затрат должна иметь вид расхода - Налоги и сборы.
Запись вышеназванного регистра представлена на Рис. 7.

Рисунок 7.

При регистрации указывается дата государственной регистрации права собственности, код категории земель, кадастровый номер земельного участка, его кадастровая стоимость (пусть будет 6 000 000 рублей) и налоговая ставка.
Пример заполнения Регистрации земельного участка представлен на Рис. 8.

Рисунок 8.

Расчетом и начислением земельного налога в программе занимается регламентная операция Расчет земельного налога при закрытии месяца. Так как организация уплачивает авансовые платежи, эта регламентная операция выполняется в каждом последнем месяце квартала.
Справка-расчет регламентной операции за март 2019 года и соответствующая проводка показаны на Рис. 9.

Рисунок 9.

В первом квартале авансовый платеж по земельному налогу составил 7 497 рублей. Земельный участок был зарегистрирован в ЕГРН 15 марта 2019 года, то есть до 15 числа месяца включительно. Поэтому, в соответствии с п. 7 ст. 396 НК РФ, месяц март (месяц возникновения права собственности) принимается за полный месяц владения. Проверим расчет суммы авансового платежа по налогу:

Налог = НОБ * СТзн * Кв = 6 000 000 руб. * 1.5% * (1/12) = 7 497 руб.

Все верно. Коэффициент владения представляет из себя десятичное число с четырьмя знаками после запятой (в нашем случае - 0.0833).

Организация не собиралась перепродавать земельный участок, но что-то в жизни пошло не так. Поэтому 24 октября 2019 года участок был продан за 6 400 000 рублей. Переход права собственности был зарегистрирован 7 ноября, и в этот же день на расчетный счет были получены денежные средства от покупателя.

На дату передачи земельного участка покупателю организация отражает в бухгалтерском учете выбытие объекта основных средств. Доход и расход от выбытия земельного участка признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (п.16 ПБУ 9/99, п. 19 ПБУ 10/99). Доход от продажи участка является прочим и признается в сумме, установленной договором. Расход, в сумме первоначальной стоимости выбывающего участка, также признается прочим.

В целях налогообложения прибыли доход от реализации земельного участка признается на дату передачи участка покупателю (п. 3 ст. 271 НК РФ). Указанный доход организация вправе уменьшить на сумму затрат, связанных с приобретением земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Для оформления операции продажи земельного участка в программе нам понадобится документ Передача ОС.
В «шапке» документа указывается контрагент - покупатель земельного участка и договор с ним.
В табличной части на закладке Основные средства выбирается объект основных средств – Земельный участок, указывается его стоимость, счет учета доходов 91.01 «Прочие доходы», счет учета расходов 91.02 «Прочие расходы» и соответствующее субконто (статья прочих доходов и расходов) — Реализация основных средств.
На закладке Дополнительно необходимо установить флажок Право собственности переходит после государственной регистрации.

При проведении документ в бухгалтерском и налоговом учете отразит выбытие основного средства, то есть спишет первоначальную стоимость земельного участка с кредита счета 01.01 в дебет счета 01.09 «Выбытие основных средств», а затем с кредита счета 01.09 в дебет счета 45.04 «Переданные объекты недвижимости» (проводки 2 и 3).

Еще две поводки (1 и 4) документ сделает только в целях налогообложения. Признает по кредиту счета 91.01 в корреспонденции с дебитом счета 62.01 выручку и признает расходы, списав с кредита счета 45.04 стоимость участка в дебет счета 91.02. Не забудет документ отразить и соответствующие временные разницы. Документ Передача ОС и результат его проведения показаны на Рис. 10.

Рисунок 10.

Так как, в текущем месяце доходы и расходы от реализации земельного участка признаются только в налоговом учете, а в бухгалтерском учете они будут признаны в момент перехода права собственности (в следующем месяце), в этом месяце, в соответствии с ПБУ 18/02, будут начислены отложенный налоговый актив (ОНА) и отложенное налоговое обязательство (ОНО).

Документ Передача ОС признал минус 6 400 000 рублей временных разниц по дебету счета 62.01 и кредиту счета 91.01 - это вычитаемые временные разницы.

ОНА = ВВР * СТнп = 6 400 000 руб. * 20% = 1 280 000 руб.

Документ признал минус 6 000 000 рублей временных разниц по дебету счета 91.02 и кредиту счета 45.04 - это налогооблагаемые временные разницы.

ОНО = НВР * СТнп = 6 000 000 руб. * 20% = 1 200 000 руб.

Расчетом и начислением отложенных налоговых активов и обязательств в программе занимается регламентная операция Расчет налога на прибыль при закрытии месяца.

Справка-расчет Отложенные налоговые активы и обязательства и соответствующие проводки регламентной операции представлены на Рис. 11.

Рисунок 11.

После перехода права собственности на земельный участок к покупателю необходимо в программе сформировать документ Реализация отгруженных товаров (его удобно создать на основании документа Передача ОС).

При проведении документ сделает две проводки только в бухгалтерском учете: признает выручку и расходы. В налоговом учете никаких доходов и расходов нет, так как они уже были признаны при передаче земельного участка покупателю в прошлом месяце. Поэтому, будут признаны временные разницы со знаком плюс, точно в такой же сумме, как и документом Передача ОС. ОНА и ОНО, начисленные в прошлом месяце, в этом месяце должны быть погашены
Документ Реализация отгруженных товаров и результат его проведения показаны на Рис. 12.

Рисунок 12.

Поступление денежных средств от покупателя за земельный участок, оформляется в программе с помощью документа Поступление на расчетный счет с операцией Оплата от покупателя.
Документ Поступление на расчетный счет и его проводка приведены на Рис. 13.

Рисунок 13.

В связи с переходом права собственности на земельный участок к покупателю необходимо в программе снять участок с регистрационного учета. Для этого в соответствующем регистре сведений создается запись с видом Снятие с учета, в которой указывается дата этого события (Рис. 14).

Рисунок 14.

Доходы и расходы в бухгалтерском учете сравнялись с доходами и расходами в налоговом учете. Как мы уже отметили, отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство должны быть погашены.

Справка-расчет Отложенные налоговые активы и обязательства и соответствующие проводки регламентной операции за ноябрь представлены на Рис. 15.

Рисунок 15.

Осталось разобраться только с земельным налогом.
Переход права собственности на земельный участок к покупателю был зарегистрирован в ЕГРН 7 ноября 2019 года, то есть до 15 числа месяца включительно. Следовательно, месяц ноябрь (месяц прекращения права собственности) не включается в месяцы владения. Количество полных месяцев владения - 8 (март — октябрь), а коэффициент владения составляет 8/12, то есть 0.6667.

Налог = НОБ * СТзн * Кв = 6 000 000 руб. * 1.5% * 0.6667 = 60 003 руб.

Справка-расчет регламентной операции за 2019 год и соответствующая проводка показаны на Рис. 16.

Рисунок 16.

Преподаватель Отдела обучения 1С:Франчайзи "Ю-Софт"

Если Вы не являетесь нашим клиентом - Вы можете получить платную консультацию или заключить с нашей компанией договор ИТС. Для этого свяжитесь с нами по тел. 8 (495) 134-12-23 или оставьте заявку.

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Вопрос: Некоммерческая организация на УСН 6% продает автомобиль, который использовался в уставной деятельности. Как провести списание, и какие налоги нужно уплатить?

Ответ: НКО ведут бухгалтерский учет в общеустановленном порядке (пп. 1 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 1 ст. 32 Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Поступления (доход) от продажи объекта ОС признаются НКО доходом от иной деятельности и включаются в состав прочих доходов на дату передачи объекта ОС покупателю (п. п. 7, 1, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, п. 31 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н). Доход признается в сумме продажной цены объекта ОС, установленной договором (п. п. 10.1, 6, 6.1 ПБУ 9/99, п. 30 ПБУ 6/01).

В общем случае остаточная стоимость выбывающего объекта ОС отражается в составе прочих расходов (п. п. 11, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 №33н, п. 31 ПБУ 6/01). Согласно п. 17 ПБУ 6/01 по объектам ОС НКО амортизация не начисляется. По ним на забалансовом счете производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом применительно к порядку, приведенному в п. 19 ПБУ 6/01. Соответственно, остаточная стоимость объекта ОС в данном случае равна его первоначальной стоимости.

При продаже объекта ОС сумма износа, начисленного по объекту до момента его выбытия, списывается с забалансового счета (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 №94н).

Напомним, что средства целевого финансирования, использованные на приобретение (создание) ОС, в бухгалтерской отчетности НКО показываются по статье «Фонд недвижимого и особо ценного движимого имущества» бухгалтерского баланса (абз. 7 п. 15, п. 16 Информации Минфина России «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1 /2015)» (далее – Информация ПЗ-1 /2015)).

Выбытие объектов ОС из-за невозможности дальнейшего использования в деятельности НКО отражается как уменьшение по группам статей «Основные средства» и «Фонд недвижимого и особо ценного движимого имущества». Одновременно производится уменьшение соответствующего показателя сумм износа по объектам ОС (абз. 4 п. 6 Информации ПЗ-1/2015).

Учет средств фонда недвижимого и особо ценного движимого имущества ведется на счете 83 «Добавочный капитал», субсчет «Фонд недвижимого и особо ценного движимого имущества». Это следует из Инструкции по применению Плана счетов, Писем Минфина России от 04.02.2005 № 03-06-01-04/83, от 19.02.2004 № 16-00-14/40. Аналогичный порядок учета средств фонда недвижимого и особо ценного движимого имущества рекомендован Минфином России для автономных учреждений (п. 11 Информации Минфина России от 24.12.2007 «Об особенностях бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности автономных учреждений»).

Соответственно, списание средств фонда недвижимого и особо ценного движимого имущества при выбытии объекта ОС с учетом изложенного выше может отражаться по дебету счета 83, субсчет «Фонд недвижимого и особо ценного движимого имущества», и кредиту счета 01 «Основные средства» (См. табл. 1).

В бухгалтерском учете авансовые платежи и годовой налог при УСН отражаются на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам» (См. табл. 2). Организации (в том числе НКО), применяющие УСН, при продаже ОС включают в доходы его продажную цену, но в расходы ничего не списывают. Ведь затраты на приобретение ОС упрощенцы с объектом «доходы» вообще не учитывают.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при установлении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, оговоренном в п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

Налоговым законодательством не предусмотрено никаких особенностей в части определения налоговой базы по УСН для некоммерческих организаций.

Независимо от выбранного объекта налогообложения («доходы» или «доходы минус расходы») необходимо включать в доходы и выручку от реализации, и доходы, которые при общей системе налогообложения (ОСН) учитываются как внереализационные (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Доходы учитываются кассовым методом, т. е. в день поступления денег на счет или в кассу организации. А при неденежных расчетах – в день получения имущества (подписания акта выполненных работ, оказанных услуг) либо погашения задолженности иным способом (ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина от 19.09.2016 №03-11-11/54526).

При подготовке ответа автором использованы материалы СПС «КонсультантПлюс»: Корреспонденция счетов: Как отражается в учете некоммерческой организации продажа объекта основных средств, который был приобретен за счет средств целевого финансирования и использовался для ведения уставной деятельности. (Консультация эксперта, 2016), Типовые ситуации «Какими проводками отражать начисление и уплату авансовых платежей и налога при УСН с объектом «доходы»?», «Как учесть продажу ОС?», «Как учитывать доходы при УСН?» (Издательство «Главная книга», 2017).

Есть два ИП на УСН, которые совместно покупают земельный участок, совместно строят жилой дом для дальнейшей его продажи. Участие 50/50. Как в данной ситуации будет происходить уплата налогов каждого из ИП?

Минфин России подготовил письмо от 03.04.2019 N 03-05-04-02/23083 «Об исчислении земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования „Для индивидуального жилищного строительства“, используемых в предпринимательской деятельности».

ФНС России обязало довести настоящие разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование земельного налога, и организовать исполнение разъяснений, в том числе при формировании налоговых уведомлений (письмо от 05.04.2019 № БС-4-21/6245@)

Минфин России в своем письме сообщает следующее.

Пунктом 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ определено, что налогоплательщиками земельного налога (далее — налог) признаются организации и физические лица.

При этом НК РФ в целях обложения земельным налогом не предъявляет требований и не устанавливает особенностей налогообложения в зависимости от наличия или отсутствия у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.

В соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ в отношении отдельных категорий земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, устанавливается пониженная налоговая ставка 0,3%.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, приведено следующее описание вида разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства»: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

По смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для физических лиц, непосредственно использующих земли для индивидуального жилищного строительства (определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 N 301-КГ18-7425).

Необходимость использования земельных участков по целевому назначению для применения пониженной налоговой ставки 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, была отмечена в определениях Верховного Суда РФ от 21.12.2018 N 307-КГ18-20670 и от 30.10.2018 N 305-КГ18-16987.

Таким образом, для применения пониженной налоговой ставки 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, помимо категории и вида разрешенного использования земельного участка, необходимо также учитывать целевой характер использования указанных земельных участков.

На основании вышесказанного Минфин России сделал вывод о том, что исчисление земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности и предназначенных для дальнейшей перепродажи, осуществляется с учетом налоговой ставки, предусмотренной пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ.

То есть в отношении земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности, применяется налоговая ставка, предусмотренная НК РФ для «прочих земельных участков» в размере, не превышающем 1,5%, что в 5 раз выше ставки земельного налога, установленного в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Если это произошло после перехода на упрощенку, то основные средства (ОС), которые приобретены/созданы в периоде нахождения на УСН, принимаются к учету по первоначальной стоимости, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 3.10 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 № 135н).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.

На основании п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ в состав основных средств и нематериальных активов включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) не подлежат амортизации. В связи с этим расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств. Соответственно, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, указанные расходы не учитываются.

Такого мнения по данному вопросу представители Минфина России придерживаются на протяжении длительного периода, и с ними нельзя не согласиться: их позиция полностью соответствует нормам действующего законодательства (письма от 15.11.2006 № 03-11-05/247, от 31.01.2008 № 03-11-04/3/36, от 07.08.2017 № 03-11-11/50441).

Затраты на земельный участок и перечень расходов при УСНО

«Упрощенцы» ищут другие основания для учета в расходах стоимости земельных участков: ведь перечень расходов, установленный ст. 346.16 НК РФ, большой. Да и для целей исчисления налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка учитываются в особом порядке в соответствии со ст. 264.1 НК РФ. Может быть, можно данный алгоритм применить и для УСНО, учитывая, что в гл. 26.2 НК РФ много ссылок на нормы гл. 25 НК РФ?

Но и тут организации и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСНО, порадовать нечем.

Обратите внимание: затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСНО, отсутствуют. Соответственно, в связи с тем, что названные расходы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрены, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы, эти расходы учитываться не должны.

Об этом также говорили представители Минфина еще в Письме от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101. В данном случае тоже остается только согласиться с представителями контролирующих органов, поскольку их позиция соответствует нормам гл. 26.2 НК РФ.

Как сказано в ст. 38 НК РФ, товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Следовательно, и земельный участок может быть товаром. Тогда стоимость земельного участка учитывается в расходах при УСНО по правилам учета товаров.

В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, – НДС), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией названных товаров, в том числе на расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров.

Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Расходы, непосредственно связанные с реализацией обозначенных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.

Из приведенных норм следует, что «упрощенец» вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.

С приведенным подходом согласны и представители Минфина России, напоминая при этом, что в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (письма от 08.04.2011 № 03-11-06/2/46, от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946, от 15.06.2017 № 03-11-11/37042).

С мнением о том, что земельные участки могут быть товаром и учитываться в расходах при УСН по правилам учета товаров, согласны и суды. В качестве примера можно привести постановление ФАС Московского округа от 21.10.2013 № А41-4191/13.

Отметим также: пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ установлено, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются при налогообложении по мере реализации указанных товаров. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг (за исключением случаев, поименованных в п. 3 ст. 39 НК РФ) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Таким образом, расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (письмо Минфина России от 27.10.2014 № 03-11-06/2/54127).

Соответственно, стоимость земельного участка, реализуемого в качестве товара, включается в состав расходов при УСН на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

- земельные участки не являются амортизируемым имуществом, поэтому расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств и не могут быть учтены в расходах при УСН;

- затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСН, не поименованы. Таким образом, отдельного вида расходов в данном случае нет;

- если земельный участок приобретен с целью дальнейшей продажи, то он является товаром и учитывается для целей применения УСН в качестве товара;

- суммы земельного налога учитываются в расходах при УСН.

Читайте также: