Агентский договор на коммунальные услуги при усн образец
Опубликовано: 14.05.2024
Агентский договор
на оказание услуг по начислению, сбору и учету платежей
населения за жилье и коммунальные услуги
[ место заключения договора ]
[ число, месяц, год ]
[ Наименование управляющей компании ], именуемое в дальнейшем "Принципал", в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], с одной стороны и
[ наименование расчетно-кассового центра ], именуемый в дальнейшем "Агент", в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим договором Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению Принципала от своего имени, но за счет Принципала следующие юридические и иные действия:
1.1.1. Начисление нанимателям и собственникам помещений (далее - потребители) платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Под платой за жилое помещение и коммунальные услуги в целях настоящего договора следует понимать плату за помещение и (или) коммунальные услуги, и (или) уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и (или) штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению платы за помещение и (или) коммунальные услуги, и (или) уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
1.1.2. Изготовление (выпуск) и доставка потребителям платежных документов (квитанций, извещений, требований и др.).
1.1.3. Прием от потребителей платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в целях исполнения денежных обязательств потребителей перед Принципалом.
1.1.4. Перечисление Принципалу поступивших от потребителей денежных средств в оплату жилья и коммунальных услуг.
1.1.5. Ведение лицевых счетов потребителей и учет поступивших платежей по каждому лицевому счету.
1.1.6. Ведение претензионной работы по вопросам, связанным с расчетами за жилое помещение и коммунальные услуги.
1.1.7. Размещать в соответствии с законодательством информацию о внесении потребителями платы за жилое помещение и коммунальные услуги в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ).
1.2. Агент совершает указанные в п. 1.1 настоящего договора действия в отношении потребителей, проживающих в многоквартирных домах, находящихся в управлении Принципала и расположенных по следующим адресам: [ вписать нужное ].
1.3. Принципал обязуется оплатить Агенту вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в п.п. 3.1, 3.2 настоящего договора.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Осуществлять прием платежей от потребителей с использованием контрольно-кассовой техники, отвечающей требованиям законодательства Российской Федерации.
2.1.2. Обеспечить в каждом месте приема платежей предоставление плательщикам следующей информации: адрес места приема платежей; наименование и место нахождения Агента; наименования Принципала; реквизиты настоящего договора; способы подачи претензий; номера контактных телефонов Принципала и Агента; контактные данные органов власти, уполномоченных на проведение государственного контроля (надзора) за приемом платежей.
2.1.3. Открыть и использовать банковские счета для осуществления расчетов с Принципалом.
2.1.4. Еженедельно предоставлять по запросу Принципала сведения для оперативного распределения средств.
2.1.5. Ежемесячно не позднее [ значение ] числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять Принципалу отчет о распределении поступивших денежных средств (по видам услуг).
2.1.6. Сдавать в банк полученные от потребителей при приеме платежей наличные денежные средства для зачисления в полном объеме на свои банковские счета.
2.1.7. При приеме платежей выдавать потребителю кассовый чек, содержащий следующие обязательные реквизиты:
1) наименование документа - кассовый чек;
2) наименование оплаченных работ, услуг;
3) общую сумму принятых денежных средств;
4) размер вознаграждения, уплачиваемого потребителем, в случае его взимания;
5) дату, время приема денежных средств, номера кассового чека и контрольно-кассовой техники;
6) адрес места приема денежных средств;
7) наименование и место нахождения Агента и его ИНН.
2.1.8. Разместить в ГИС ЖКХ информацию:
1) ОГРН Агента (не позднее 7 дней со дня регистрации Агента в ГИС ЖКХ либо со дня произошедших изменений);
2) КПП Агента или его обособленного подразделения;
3) БИК Агента или его обособленного подразделения.
2.1.9. В случае если прием платы от потребителей осуществляется без использования информации, полученной по запросу из ГИС ЖКХ, разместить в ГИС ЖКХ следующую информацию о внесении платы потребителем:
2.1.9.1 Сумму средств, внесенных в качестве платы (не позднее двух часов с момента внесения платы).
2.1.9.2. Дату внесения платы.
2.1.9.3. Сведения о Принципале, в пользу которого внесена плата:
1) ИНН Принципала, в пользу которого внесена плата;
2) КПП Принципала, в пользу которого внесена плата, или его обособленного подразделения (для юридических лиц, обособленных подразделений юридических лиц);
3) наименование Принципала, в пользу которого внесена плата (для юридического лица);
4) фамилия, имя, отчество (отчество - при наличии) Принципала, в пользу которого внесена плата (для индивидуального предпринимателя);
5) платежные реквизиты Принципала, в пользу которого внесена плата, по которым данная плата внесена.
2.1.9.4. Идентификатор, присвоенный Агенту в ГИС ЖКХ.
2.1.9.5. Назначение платежа (при указании данной информации при внесении платы лицом, которым внесена плата).
2.1.9.6. Уникальный номер платежа (идентификатор операции), присвоенный такому платежу Агента, через которого внесена плата.
2.1.9.7. Информация в составе сведений, указанных не менее чем в одном из следующих вариантов:
1) идентификатор платежного документа, по которому внесена плата, присвоенный данному документу в ГИС ЖКХ;
2) идентификатор жилищно-коммунальных услуг, по которому внесена плата, присвоенный данным жилищно-коммунальным услугам в ГИС ЖКХ, а также период оплаты (при указании лицом, которым внесена плата, периода оплаты);
3) единый лицевой счет, присвоенный в ГИС ЖКХ потребителю, а также период оплаты (при указании лицом, которым внесена плата, периода оплаты);
4) номер платежного документа, по которому внесена плата, присвоенный такому документу исполнителем в целях осуществления расчетов по внесению платы;
5) адрес помещения, в отношении которого внесена плата, а также фамилия, имя, отчество (отчество - при наличии) потребителя (для физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем), ИНН (для индивидуального предпринимателя и для юридического лица) и период оплаты (при указании лицом, которым внесена плата, периода оплаты).
2.1.10. В случае если прием платы от потребителей осуществляется с использованием информации, полученной по запросу из ГИС ЖКХ, разместить в ГИС ЖКХ следующую информацию о внесении платы потребителем:
2.1.10.1. Сумму средств, внесенных в качестве платы (не позднее двух часов с момента внесения платы).
2.1.10.2. Дату внесения платы.
2.1.10.3. Идентификатор платежного документа, присвоенный данному документу в ГИС ЖКХ, или в случае его отсутствия - идентификатор жилищно-коммунальных услуг, по которому внесена плата, присвоенный данным жилищно-коммунальным услугам в ГИС ЖКХ.
2.1.10.4. Период оплаты (при указании данной информации при внесении платы лицом, которым внесена плата).
2.1.10.5. Идентификатор Агента, через которого производится внесение платы, присвоенный Агенту в ГИС ЖКХ.
2.1.10.6. Уникальный номер платежа (идентификатор операции), присвоенный такому платежу Агентом, через которого внесена плата.
2.1.11. Производить в установленном законом порядке начисление пени в случае невнесения или неполного внесения потребителем платы за жилье и коммунальные услуги в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
2.1.12. Организовать хранение платежных документов (квитанций, извещений, требований и др.) в течение [ значение ] лет со дня оплаты.
2.1.13. Вести аналитический учет.
2.1.14. Производить перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством и письменными указаниями Принципала.
2.1.15. Изготавливать платежные документы и не позднее [ значение ] числа месяца, следующего за расчетным, доставлять их потребителям до почтового ящика.
2.1.16. Выдавать потребителям и Принципалу копию лицевого счета по мере требования.
2.1.17. Обеспечивать своевременное и качественное оформление первичных и сводных учетных документов.
2.1.18. Передавать Принципалу сводные учетные документы ежемесячно до [ значение ] числа месяца, следующего за месяцем, за который начислена плата за жилищно-коммунальные услуги.
2.1.19. Выдавать потребителям по их обращениям платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг за истекшие месяцы и справки об отсутствии задолженности.
2.1.20. Осуществлять прием потребителей по вопросам расчетов за жилищно-коммунальные услуги.
2.1.21. Ежемесячно до [ значение ] числа месяца, следующего за расчетным, предоставлять Принципалу сводный отчет по начислениям (по каждому виду услуг) до [ значение ] числа месяца, следующего за расчетным, - информацию о сумме задолженности по каждому должнику.
2.1.22. [ Иные обязанности ].
2.2. Агент имеет право:
2.2.1. Привлекать других лиц - платежных субагентов для осуществления приема платежей от плательщиков.
2.2.2. Запрашивать у Принципала информацию, необходимую для выполнения своих обязанностей по настоящему договору.
2.2.3. Самостоятельно разработать форму справки об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
2.2.4. [ Иные права ].
2.3. Принципал обязуется:
2.3.1. Выплатить Агенту агентское вознаграждение, размер и порядок уплаты которого указаны в п.п. 3.1, 3.2 настоящего договора.
2.3.2. Своевременно предоставлять Агенту информацию, необходимую ему для исполнения обязанностей по настоящему договору.
2.3.3. Сообщать Агенту об изменениях банковских счетов в течение [ значение ] дней.
2.3.4. Обеспечить контроль над правильностью и полнотой перечисления денежных средств, принятых от плательщиков, путем составления актов сверки не реже [ значение ] раз в квартал.
2.3.5. Ежемесячно принимать услуги по акту приема-передачи до [ значение ] числа месяца, следующего за отчетным.
2.3.6. [ Иные обязанности ].
2.4. Принципал имеет право:
2.4.1. Требовать от Агента предоставления информации о конкретных местах приема платежей, а также предусмотренных настоящим договором отчетов.
2.4.2. [ Иные права ].
3. Порядок расчетов
3.1. Агентское вознаграждение составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.
3.2. Выплата агентского вознаграждения осуществляется путем ежемесячного перечисления на счет Агента в срок до [ значение ] числа месяца, следующего за расчетным, суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. Агент еженедельно [ указать дни недели ] направляет в банк платежные поручения для перечисления поступивших на отдельный банковский счет Агента денежных средств плательщиков на расчетный счет Принципала в полном объеме за минусом суммы агентского вознаграждения.
4. Ответственность сторон
4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Агент несет ответственность за несвоевременное или не в полном объеме выполнение обязательств по перечислению Принципалу полученных от плательщиков платежей путем уплаты неустойки.
Размер неустойки рассчитывается от суммы платежей, полученных Агентом от плательщиков, но не перечисленных или несвоевременно перечисленных на расчетный счет Принципала, за каждый день просрочки с даты, следующей за датой получения Агентом денежных средств от плательщиков.
4.3. Содержание финансовых операций, оформляемых Агентом для Принципала, данные первичного учета и сводной документации, представляемой Агентом Принципалу, являются коммерческой тайной.
4.4. Должностные лица Агента, получившие доступ к информации, содержащейся в документах бухгалтерского учета Принципала, обязаны хранить коммерческую тайну. За разглашение коммерческой тайны они несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.
5. Заключительные положения
5.1. Настоящий договор составлен и подписан в двух аутентичных экземплярах - по одному для каждой Стороны.
5.2. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до [ число, месяц, год ].
5.3. Договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях, если ни одна из Сторон за месяц до окончания срока его действия не заявит о намерении изменить или расторгнуть его.
5.4. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
5.5. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Добавлено в закладки: 1
Всем известно, что иметь собственное помещение для своего бизнеса позволят себе очень немногие. Большая часть компаний отдает предпочтение тому, чтобы помещения (и складские, и офисные) арендовать.
Зачастую арендодатель устанавливает плату таким образом: постоянная часть (в условных единицах или рублях за квадратный метр) вдобавок возмещение коммунальных расходов. Данный вариант объясняется тем, что поставщики коммунальных услуг не желают с каждым арендатором, который может в любой момент съехать заключать договоры, предпочитая контактировать непосредственно с собственником недвижимости.
Данную переменную часть, как возмещение коммунальных расходов все оформляют и называют по-разному.
Наиболее распространенным до 2007 года было простое перевыставление счетов: арендодатель, который заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, выставлял счет и счет-фактуру на коммунальные услуги арендатору, не признавал при этом в своем учете ни расходы, ни доходы. А арендатор, оплатив и получив счет за «коммуналку», принимал спокойно НДС, который предъявляется арендодателем, к вычету.
Но эта ситуация поменялась с выходом в свет писем Министерства финансов России от 6 сентября 2005 № 07-05-06/234 и ФНС России от 29 декабря 2005 № 03-4-3/2299/28.
Логика, примененная в них, была развита и поддержана в письме Министерства финансов России от 3 июня 2006 № 03-04-15/52: финансовое ведомство, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 № 7349/99* указало, что арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, так как сам получает в качестве абонента электроэнергию от энергоснабжающей организации для обеспечения нужд помещения. Соответственно предъявить НДС арендатору он не вправе, а потому и к вычету ни одной из сторон тоже быть принят не может.
Аналогичная позиция выражалась последовательно и позднее (письма Министерства финансов России от 27 декабря 2007 № 03-03-06/1/895 и от 24 марта 2007 № 03-07-15/39).
Ввиду этого довольно распространенным, достаточно выгодным и вполне безопасным для обеих сторон договора аренды стал другой метод: коммунальные платежи в части, которая приходилась на арендатора, возмещались арендодателю, как переменная часть арендной платы. В данной ситуации оплата «коммуналки», которая потреблена арендатором, перестала носить характер возмещения, арендодатель без проблем мог выставлять счета-фактуры, а арендатор – принимать НДС, предъявленный к вычету.
С правомерностью такого подхода согласились и уполномоченные органы (письма Министерства финансов России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86, от 19 сентября 2006 № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86, УФНС России по Московской области от 13 ноября 2006 № 21-25-И/1372).
Но невзирая на все достоинства оформления стоимости коммунальных услуг, которые потреблены арендатором, как переменная часть арендной платы, у данного метода есть два больших недостатка, которые проявляются, когда арендодатель использует упрощенную систему налогообложения.
Во-первых, суммы переменной части арендной платы нужно включать в состав доходов арендодателя, что способно привести даже к превышению ограничения доходов и утрате права на специальный режим, который можно было бы сохранить, если бы возмещение «коммуналки» не учитывалось в доходах. Кстати, арендодатель при использовании объекта налогообложения «доходы» должен обавок уплатить налог с этих денег, тогда как расходы, аналогичные по сумме, он не может признать в целях налогообложения.
Во-вторых, арендодатель, являясь субъектом «упрощенной системы налогообложения», не является плательщиком НДС в силу пункта 2 статьи 346.11 Налогового Кодекса РФ, поэтому арендатору не может предъявить НДС, даже если налог был ему предъявлен поставщиком услуг. А отсутствие «входного» НДС ведет к финансовым утерям у арендатора.
Как же этого избежать? Необходимо заключить посреднический договор (к примеру, агентский), по которому арендодатель, выступая в качестве агента от своего имени, однако за счет арендатора-принципала, приобретает коммунальные услуги для последнего у их поставщиков.
Как напомнило Министерство финансов России в комментируемом письме, вычет по счету-фактуре арендодателя-посредника НДС серьезных возражений обычно не вызывает. Заметим, что это уже не первое разъяснение уполномоченных органов по этому вопросу (письма Министерства финансов России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).
В отношении исключения сумм полученных возмещений из суммы доходов, то независимо от используемой системы налогообложения возможность такая закреплена прямо в Налоговом кодексе (подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 Налогового Кодекса РФ). Разумеется, расходы в виде оплаты коммунальных услуг арендодатель признать тоже не сможет.
Все же, заключая агентский договор с арендодателем на возмещение коммунальных услуг, арендатору необходимо тщательно взвесить все имущества и недостатки.
Так как, даже невзирая на благоприятные разъяснения чиновников, претензии налоговиков все-таки возможны. Такие споры рассматривались, в частности, в постановлениях ФАС Московского от 25.09.08 № КА-А40/8932-08, Северо-Западного от 08.09.08 № А66-109/2008, Западно-Сибирского от 27.08.08 № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) округов.
Кроме этого, судьи в последнем из упомянутых актов отказали в вычете арендатору, утверждая, что этот договор фактически определял порядок возмещения коммунальных расходов, а ввиду того, что подобные операции НДС не облагаются, арендатор использовал незаконно вычет. Правда, при рассмотрении аналогичного дела по вновь открывшимся обстоятельствам они пришли к обратному выводу и признали вычеты правомерными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.09 № А03-10350/2007).
Смена арендатора здания – вполне обыденное явление. Арендодатель с каждым новым арендатором в рассматриваемой ситуации будет заключать собственный агентский договор (или, к примеру, договор комиссии).
Выходит, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключаться намного раньше, нежели посреднический договор.
В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» в то же время сказано, что сделка, которая совершена до установления отношений по договору комиссии, не будет признана заключенной для исполнения поручения комитента. Эти разъяснения применяется и к агентскому договору ввиду статьи 1011 Гражданского кодекса РФ.
Это значит, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг можно признать осуществленными без заключенного агентского договора. И тогда необходимые суммы возмещения невозможно будет исключить из состава доходов арендодателя, ведь они будут являться прочим поступлением денежных средств.
Образец агентского договора на коммунальные услуги
Агентский договор на коммунальные услуги – это договор, в согласии с которым одна сторона (агент) за вознаграждение обязуется совершать по поручению принципала (другой стороны) коммунальные услуги от собственного имени, однако за счет принципала или за счет и от имени принципала. Смежными договорами являются договор комиссии и договор поручения.
Организация применяет УСН (доходы). Основной вид деятельности – сдача помещений в аренду. В договорах аренды указано, что арендатор уплачивает фиксированную арендную плату и возмещает расходы на электроэнергию, отопление, воду по показаниям приборов учета. Отдельно заключаем договор с арендатором на возмещение коммунальных услуг, по которому арендатор поручает арендодателю оплачивать от своего имени, но за счет арендатора вышеназванные коммунальные услуги. За это арендатор уплачивает арендодателю агентское вознаграждение. Правильно ли мы делаем, что в доходы включаем только фиксированную арендную плату и вознаграждение за оказание услуг агента?
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом стороны могут предусматривать в договоре сочетание форм арендной платы, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей и предоставления арендатором определенных услуг.
1. В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
При этом суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие арендодателю от арендатора, в ст. 251 НК РФ не предусмотрены. Указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Постановлением Президиума ВАС от 12.07.2011 г. № 9149/10 определено, что в ситуации, когда договором аренды на арендодателя возложена обязанность по обеспечению арендуемого помещения отоплением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, канализацией, вывозом бытового мусора и услугами связи, а арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной (в части возмещения коммунальных затрат) – компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды на стороне арендодателя. В связи с этим полученные арендодателем денежные средства в части оплаты коммунальных услуг являются его доходом и подлежат налогообложению.
2. Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
1. Если в договоре аренды указано, что арендатор возмещает арендодателю коммунальные расходы, то это означает, что цена договора состоит из двух частей: фиксированной и переменной в виде оплаты потребленных ресурсов и иных коммунальных услуг. Следовательно, организация-арендодатель, применяющая УСН, должна включать в доходы все поступления от арендаторов.
2. Если у организации заключены два договора – договор аренды, в котором указана фиксированная арендная плата, и агентский договор, согласно которому агент (арендодатель) от своего имени, но за счет и по поручению принципала оплачивает коммунальные расходы, - то для целей налогообложения в состав доходов арендодателя подлежат включению арендная плата в виде фиксированных платежей и агентское вознаграждение. При этом агентский договор должен быть заключен в соответствии с нормами главы 52 ГК РФ.
См. письмо Минфина РФ от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55.
Бухгалтерские тонкости
Существует целых три письма Министерства Финансов, в которых четко указано, что суммы, выплачиваемые арендатором за предоставляемые ему коммунальные услуги, отражаются в финансовых документах арендодателя как доходы, подлежащие налогообложению, а именно;
- письмо МФ РФ №03-11-09/42 от 10 февраля 2009 года;
- письмо МФ РФ № 03-11-05/274 от 17.11.2008;
- письмо МФ РФ №03-11-04/2/67 от 07.04.2008.
Каким бы несправедливым ни казалось подобное положение дел, но закон есть закон. Однако в законодательстве РФ существует небольшая лазейка, благодаря которой можно избежать учета коммунальных платежей, как доходов арендодателя, и эта лазейка – агентский договор на оплату коммунальных платежей.
Во исполнение этого договора арендодатель, приняв на себя функцию агента, действующего в интересах принципала (арендатора), заключает с РСО договор за счет и в интересах последнего.
В силу положений ст. 251 НК РФ, организации и ИП, работающие на УСН, не обязаны учитывать как доходы денежные средства, поступающие на их счет в виде вознаграждения или в виде компенсации агентских расходов в связи с исполнением ими обязательств по агентскому договору.
Основное условие действительности
Для того чтобы агентский договор не вызвал вопросов со стороны налоговых органов, он должен быть заключен до заключения договора аренды.
Соответственно, договоры с РСО должны быть заключены после заключения агентского договора. Эти условия указаны в Письме Министерства финансов РФ №03-11-06/2/55 от 14 апреля 2014 года.
То есть алгоритм действий будет следующим – заключается агентский договор, затем договор с РСО, затем договор аренды. Это наиболее логичная последовательность действий, при которой арендатор вступает в права аренды при наличии обеспеченности коммунальными удобствами и при уже определенной обязанности возмещать коммунальные платежи.
Оформление самих платежей – это уже задача бухгалтера арендодателя. Как правило, счет-фактура РСО учитывается в журнале учета счетов-фактур, но не учитывается в книге покупок.
Далее счет-фактура выставляется арендодателем-агентом арендатору-принципалу, без регистрации их в журнале продаж.
Не бойтесь договоров
Требования закона к договорам обычно переоцениваются, в связи с чем забывается основное определения договора как соглашения сторон, не противоречащего закону.
То есть в пределах того, что законом напрямую не запрещено, с договорами можно экспериментировать, руководствуясь принципом «что не запрещено, то разрешено».
Мы даем этот совет в свете того, что основная масса вопросов по агентским договорам на оплату коммунальных услуг так или иначе связана со сроками их действия. Давайте разберемся подробнее.
Что делать с договором
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Да, если срок действия агентского договора повторяет срок действия договора аренды, то есть прекращается спустя определенное время и не подлежит продлению по умолчанию.
Как же поступить, если агентский договор бессрочен или подразумевает автоматическое продление по истечении одного года, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении? И самое главное – что делать с договорами поставки от РСО, ведь в идеале после расторжения договора аренды надо расторгать и договор с РСО и заключать уже новый по новому агентскому договору с новым арендатором.
Мы можем предложить три варианта действий:
- расторгнуть агентский договор сразу после расторжения договора аренды и, соответственно, расторгнуть договоры с РСО;
- если старый арендатор уходит и приходит новый, можно составить трехстороннее дополнительное соглашение к агентскому договору, по которому произвести замену сторон договора. То есть прежний арендатор уступит свою договорную роль новому арендатору. В этом случае расторгать договор с РСО не потребуется. Будет достаточно отнести им копию дополнительного соглашения. Налоговая инспекция также не будет иметь поводов для придирок;
- включить в агентский договор условие, в соответствии с которым расторжение договора аренды приводит к смене стороны договора. Мы не зря говорили о принципе «Что не запрещено, то разрешено». Ниже мы рассмотрим, как сделать это правильно.
Замена контрактуальной стороны
Вопросы замены участника договора регламентируются ст.308 ГК РФ. Так, в соответствии с указанной статьей, под заменой стороны подразумевается передача всех договорных прав и обязанностей от одного лица другому лицу.
При этом не существует ни одного нормативного акта, который бы регламентировал, как эта замена должна производиться.
Логично, что стороны должны договориться о замене, а третья сторона — согласиться заменить одного из участников договора. Собрать три этих желания воедино можно посредством дополнительного соглашения.
Однако обратим ваше внимание на еще одну возможность, о которой мало кто знает.
Ни один нормативный акт не запрещает в тексте агентского договора предусмотреть пункт о замене принципала по усмотрению агента. Пункт может выглядеть следующим образом «Агент, в случае отсутствия поручений от принципала, имеет право на замену принципала как стороны настоящего договора».
Поскольку в случае расторжения договора аренды поручения как раз перестают поступать, то агенту (арендодателю) потребуется составить приложение к агентскому договору, по которому новый арендатор примет на себя права и обязанности принципала.
Таким образом можно избежать необходимости расторгать с РСО договор по агентскому договору со старым арендатором и заключать новый.
«Клерк» Рубрика УСН
Известно, что «упрощенцам» важно не допустить превышения фактически полученной выручки над величиной установленного законом ограничения. Также известно, что при выполнении обязательств по договорам подряда в доходы включается вся стоимость переданных заказчику работ. А вот «упрощенцы», заключившие агентский договор, учитывают в доходах только сумму своего вознаграждения [1] . Поэтому, приближаясь к пороговому значению доходов, налогоплательщики могут использовать конструкцию агентского договора.
Какие ошибки допускают налогоплательщики-«упрощенцы», пытающиеся стать агентами (посредниками) задним числом? Ответим на этот вопрос на примере Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 № 13АП-37432/2019, 13АП-37433/2019 по делу № А42-2417/2018.
Суть проблемы
Подрядная строительная организация применяла УСНО с объектом налогообложения в виде доходов. В январе она представила в налоговый орган сообщение об утрате права на применение спецрежима с 1 октября прошлого года ввиду превышения ограничения по сумме дохода, полученного по итогам 9 месяцев.
Инспекция в ходе выездной налоговой проверки установила, что на расчетный счет налогоплательщика поступили денежные средства в размере 44 млн руб. за выполнение работ по договору подряда. Однако в книге учета доходов и расходов (КУДиР) эта сумма не была отражена в составе доходов.
Организация пояснила: невключение денежных средств в доходы обусловлено заключением агентского договора с ИП, вследствие чего оплата по спорному договору не является выручкой в целях применения УСНО. В КУДиР в состав доходов включено агентское вознаграждение.
Изучив представленные организацией документы, проверяющие решили:
— фактическим исполнителем работ по договору подряда был налогоплательщик, а не ИП;
— между «упрощенцем» и ИП не существовало каких-либо гражданских правоотношений, в том числе основанных на агентском договоре;
— организация занизила полученную выручку, вследствие чего утратила право на применение УСНО с начала III, а не IV квартала проверяемого года.
Противоречия в документах
В январе проверяемого года организация в качестве подрядчика заключила с ООО-заказчиком договор подряда на выполнение работ своими силами и средствами в соответствии с проектной документацией на реконструкцию производственного корпуса и строительство теплого гаража.
Также у налогоплательщика имелся заключенный на несколько дней позже агентский договор, в котором «упрощенец» выступал в роли агента, а и ИП — принципала. Агент обязался за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет принципала юридические и иные действия, связанные с оказанием услуг по заключению договоров на работы по ремонту и реконструкции нежилых промышленных помещений.
Согласно отчету о фактически оказанных услугах за январь — август, акту приемки «упрощенец» оказал услугу «заключение договора на реконструкцию производственного корпуса и строительство теплого гаража».
Таким образом, в подтверждение агентской схемы был представлен договор об оказании услуг, отчет и акт приемки. При этом договор подряда, заключенный налогоплательщиком с заказчиком, опровергал использование конструкции агентского договора. К тому же «упрощенец» располагал собственными трудовыми и материально-техническими ресурсами, позволяющими выполнить для заказчика предусмотренные договором подряда работы.
Какие доказательства представил суду налоговый орган?
В журналах строительных работ по объекту указано, что лицом, осуществляющим строительство, является общество-налогоплательщик, а его уполномоченным представителем — начальник участка, назначенный приказом руководителя проверяемой организации.
Эту информацию подтвердил заказчик работ (в ответ на запрос проверяющих).
Обратите внимание
Ф. И. О. начальника участка и Ф. И. О. предпринимателя-принципала совпадали.
Наличие трудовых отношений между налогоплательщиком и лицом, зарегистрированным в качестве ИП, подтверждалось должностными инструкциями, штатным расписанием, приказом о приеме на работу, документами о начислении и выплате заработной платы. Сотрудник сначала работал в должности начальника участка, а впоследствии числился начальником производственно-технического отдела и заместителем генерального директора общества по техническим вопросам.
По результатам выполнения работ по договору подряда налогоплательщик составил акты по форме КС-2, которые были подписаны заказчиком.
Кроме того, факт выполнения работ силами «упрощенца» подтвердили гендиректор и инженер организации-заказчика, которые сообщили:
— об отсутствии финансово-хозяйственных отношений с ИП;
— об отсутствии сведений о том, что договор подряда заключен в интересах ИП в рамках агентского договора.
Исполнение обязанностей по договору подряда началось до заключения агентского договора. В частности, на основании выставленного «упрощенцем» счета заказчик платежным поручением перечислил предусмотренный договором аванс на расчетный счет налогоплательщика.
Представленные в подтверждение факта исполнения агентского договора (в нарушение ст. 1005 — 1008 ГК РФ) документы не содержат информации о том, какие конкретные действия совершил налогоплательщик-агент для поиска и привлечения заказчика, что сделано в целях подписания договора подряда, в чем проявилось содействие агента при заключении впоследствии договора подряда и в чем выразилось исполнение агентом принятых на себя договорных обязательств.
При этом налогоплательщик ранее уже выполнял работы для заказчика, а сотрудник-предприниматель состоял и состоит в трудовых отношениях с «упрощенцем».
Таким образом, каких-либо действий с целью поиска и привлечения заказчика для ИП не требовалось.
Налогоплательщик не подтвердил осуществление расходов, связанных с оказанием агентских услуг, а ИП не перечислял агенту денежные средства с целью возмещения расходов.
Обратите внимание
В нарушение порядка ведения КУДиР налогоплательщик не отражал в составе доходов агентское вознаграждение (9?% от стоимости работ по договору с заказчиком).
Полученные от заказчика работ суммы перечислены ИП не полностью. (В силу норм ГК РФ денежные средства, поступившие агенту, не принадлежат ему на праве собственности, соответственно, агент не вправе ими распоряжаться по своему усмотрению и обязан все полученное по сделкам перечислить принципалу.) Порядок осуществления расчетов между «упрощенцем» и ИП противоречит условиям агентского договора.
Налогоплательщик и ИП являются взаимозависимыми лицами:
— ИП — сотрудник налогоплательщика согласно должностной инструкции подчиняется генеральному директору;
— офис ИП и «упрощенца» находились по одному адресу;
— бухгалтерская и налоговая отчетность составлялась одним и тем же лицом — работником налогоплательщика.
Позиция судей
Порядок оказания услуг агентом не соответствует условиям агентского договора.
Сам этот договор противоречит действующему гражданскому законодательству и заключен после подписания договора подряда.
Сделка имеет разовый характер, не обусловлена разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).
Налогоплательщик и ИП, являясь взаимозависимыми лицами, создали формальный документооборот посредством оформления агентского договора, отчетов, актов сверки и взаимозачета. Цель этих действий — неправомерное сохранение права на применение УСНО.
В качестве заключения
Организации и ИП не лишены права применять агентскую схему взаимоотношений, в том числе в целях экономии на размере уплачиваемых налогов. Однако получение экономии будет признано обоснованным только при условии соблюдения всех требований законодательства, включая нормы ГК РФ.
В связи с этим напомним отдельные положения законодательства и позиции судов.
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в агентском договоре (ст. 1006 ГК РФ).
В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании его действия.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства осуществления расходов, произведенных агентом за счет принципала (ст. 1008 ГК РФ).
Агент, заключивший от имени принципала договор с третьим лицом, имеет право на прекращение обязательства по передаче полученных от третьего лица денежных сумм зачетом встречного требования к принципалу по выплате вознаграждения (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 [2] ).
Документы, не содержащие конкретных сведений об осуществленных агентом действиях, не могут служить доказательством выполнения агентом своих обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2012 № 12093/11 по делу № А68-3288/2009), а несение принципалом расходов по агентскому вознаграждению (вне зависимости от порядка его уплаты) в любом случае должно быть экономически оправданным (Постановление АС ВВО от 31.05.2019 № Ф01-2033/2019 по делу № А29-7106/2018, в передаче которого на пересмотр отказано Определением ВС РФ от 04.09.2019 № 301-ЭС19-14257).
Тот же АС ВВО отметил, что согласно судебной практике отчеты агента, носящие обезличенный характер, не содержащие перечня оказанных услуг, не позволяют установить фактическое выполнение агентом тех юридических и фактических действий, которые он должен был совершить в рамках агентского договора.
Наличие у агента доверенности на представление интересов принципала признается одним из доказательств действительности услуг по агентированию (Определение ВАС РФ от 06.10.2010 № ВАС-13088/10).
[1] Сумма денежных средств, поступившая агенту от принципала в счет возмещения расходов, не отражается в составе доходов агента в целях применения УСНО при условии, что затраты не учитывались в составе расходов (пп. 9 п. 1 ст. 251 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.06.2019 № 03-11-11/47667).
[2] «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».
Читайте также: