Иностранная компания продает недвижимость в россии налогообложение

Опубликовано: 24.04.2024

НДС при продаже иностранной организацией недвижимости в России

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации. К ним, согласно п. 2 ст. 11 НК РФ, в числе прочих относятся иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ. Таким образом, иностранные организации признаются налогоплательщиками НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. При этом для целей НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В свою очередь, под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (пункты 2 и 3 ст. 38 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Напомним, что не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них. При этом не имеет значения, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.

Порядок определения места реализации товаров в целях применения НДС установлен нормами ст. 147 НК РФ, на основании которых местом реализации недвижимого имущества признается территория РФ, если такое имущество находится на территории РФ. Таким образом, реализация иностранной организацией недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС в соответствии с НК РФ. В данном случае применяется ставка НДС 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907).

Порядок уплаты налога будет зависеть от того, кто является покупателем недвижимого имущества.

Согласно п. 1 и 2 ст. 161 НК РФ если иностранные лица, не состоящие на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, реализуют на территории РФ товары, то НДС по данным операциям исчисляют и уплачивают налоговые агенты, если иное не предусмотрено пунктами 3 и 9 ст. 174.2 НК РФ. Налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах и приобретающие на территории РФ товары (работы, услуги) у иностранных лиц.

Таким образом, если покупателями недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, являются российские организации (ИП), то указанные лица признаются налоговыми агентами по НДС, которые обязаны исчислить и уплатить в бюджет РФ НДС (см. письма Минфина России от 13.11.2008 N 03-07-08/254, от 07.08.2008 N 03-07-08/196, от 26.06.2006 N 03-04-08/130).

Ситуация сложнее, если покупателями недвижимого имущества иностранной организации являются физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, либо иностранные организации, не зарегистрированные в РФ.

Согласно п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. В ст. 161 НК РФ обязанности налогового агента возлагаются исключительно на российские организации (ИП). Соответственно, иностранные организации, а также физические лица (резиденты или нерезиденты РФ), приобретающие недвижимое имущество у иностранной организации, налоговыми агентами по НДС не признаются. Также отметим, что физические лица в принципе не признаются плательщиками НДС в силу ст. 143 НК РФ.

Таким образом, складывается ситуация, в которой иностранная организация хотя и признается налогоплательщиком НДС, однако порядок исполнения ею этой обязанности не установлен, тогда как согласно п. 6 ст. 3 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), страховые взносы, когда и в каком порядке он должен платить. Кроме того, согласно п. 1 ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, перечисленные в п. 1 ст. 17 НК РФ.

Однако налоговые органы в письме ФНС России от 07.11.2011 N ЕД-4-3/18476@ указали, что по сделке купли-продажи недвижимости, находящейся на территории РФ, осуществляемой между иностранными организациями, исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС следует организации-продавцу. В письме также указывается, что иностранной организации - продавцу следует представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа (с 2015 года - не позднее 25-го числа) месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

В письме Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907 отмечено, что в сделке по купле-продаже недвижимости, осуществляемой между иностранной организацией и физическим лицом, уплата налога в бюджетную систему РФ должна осуществляться иностранной организацией-продавцом по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества .

Напомним, что иностранная организация, имеющая в РФ недвижимое имущество, подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании данных органов, осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества (пункты 1 и 5 ст. 83, п. 4 ст. 85 НК РФ).

Почему возникают риски, если недвижимостью владеет офшор

Какие преимущества сулит владение объектом через нерезидента

Как снизить риски при управлении недвижимостью рубежа

Владение недвижимостью (как российской, так и зарубежной) через специально создаваемые для этого иностранные компании — привычная практика. Причиной этого является желание собственников разделить риски, связанные с владением дорогостоящим имуществом. К тому же многие владельцы хотят снизить риски потери имущества недружественных действий конкурентов и рейдеров.

Эти задачи решаются путем сокрытия реального владельца имущества за иностранной структурой, которую создают так, чтобы было сложно определить конечного бенефициара. При этом в качестве акционера традиционно выступает номинальное лицо либо иностранная компания, владелец которой — организация из офшорной юрисдикции, где нет публичного реестра акционеров. Как правило, руководителями в таких компаниях также являются номиналы.

Положения пункта 3.2 статьи 23 НК РФ требуют своевременно раскрывать сведения об участниках иностранной организации, которая владеет российской недвижимостью. А если владельцем недвижимости является иностранная структура без образования юрлица — то сведения о ее учредителях, бенефициарах и управляющих. Однако практика показывает, что в настоящее время владельцы недвижимости склонны к сохранению конфиденциальности.

Помимо конфиденциальности распространенной причиной структурирования владения недвижимым имуществом через иностранные компании является привлечение международного финансирования. Особняком стоят причины, связанные с обеспечением оптимальной схемы наследования активов.

Особенности налогообложения недвижимости у иностранных организаций

Для иностранных компаний состав объектов, подлежащих обложению налогом на имущество, аналогичен тому, что предусмотрен для российских организаций. Между тем иностранные организации уплачивают налог на имущество только в том случае, если они работают в России через постоянное представительство или имеют на ее территории объекты недвижимого имущества (п. 2, 3 ст. 374 НК РФ). Однако термин «недвижимость» в Налоговом кодексе не расшифровывается. Поэтому необходимо обратиться к определению, данному в статье 130 ГК РФ (п. 1 ст. 11 НКРФ). Согласно данной норме, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Но в некоторых международных соглашениях об избежании двойного налогообложения установлено, что морские и воздушные суда не являются недвижимостью. Такие объекты подлежат налогообложению только по месту резидентства компании, которая владеет ими (см., например, п. 2 ст. 6 и п. 3 ст. 21 соглашения об избежании двойного налогообложения от ). В ряде стран установлены льготные условия налогообложения морских и воздушных судов. Поэтому зачастую очень выгодно, когда это имущество принадлежит не российским, а специально созданным иностранным компаниям.

Иные виды недвижимости подлежат обложению налогом по своему местонахождению. Если объект расположен на территории РФ, то и налог на имущество уплачивается в России, исходя из его кадастровой стоимости (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НКРФ).

Иностранная компания может сдавать недвижимость в аренду или передать ее российской организации по договору лизинга. В этом случае арендодатель (лизингодатель) должен уплатить налог на прибыль (ст. 249, 250 НК РФ) и НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ) с суммы полученных арендных (лизинговых) платежей. При совершении таких сделок имеются существенные особенности, которые важно учитывать.

В письме от25.11.13 №03-05-05-01/50817 Минфин России рассматривает интересную ситуацию. Балансодержателем предмета лизинга, предоставленного иностранным лизингодателем, не осуществляющим деятельность в РФ через постоянное представительство, является лизингополучатель — российская организация. При этом и лизингодатель, и лизингополучатель признаются налогоплательщиками в отношении недвижимости, находящейся на территории РФ. По мнению чиновников, во избежание двойного обложения вне зависимости от учета объекта на балансе лизингополучателя плательщиком налога на имущество признается иностранная организация.

Выгоднее всего получить в аренду от иностранной организации морское или воздушное судно

Рассмотрим ситуацию, когда кипрская компания в рамках договора лизинга или простого товарищества (гл.55 ГКРФ) передает российскому предприятию недвижимость. Самый выгодный вариант, когда таким имуществом является морское или воздушное судно. Постоянное представительство кипрской компании в России не образуется (п. 2 ст. 306 НКРФ), в том числе и при вступлении иностранной организации в простое товарищество (п. 6 ст. 306 НКРФ). При этом налог на имущество киприот не уплачивает. Поскольку у иностранных организаций, не имеющих постоянных представительств в РФ, налогом облагается только недвижимость, которая находится на территории России (п. 3 ст. 374 НК РФ). Кроме того, иностранный лизингодатель не уплачивает российский налог на прибыль (п. 4 ст. 7 российско-кипрского соглашения, п. 7 ст. 309, подп. 4 п. 2 ст. 310 НК РФ).

Причем на Кипре уплачивать налог на имущество также не нужно, а вот налог на прибыль исчисляется по ставке 12,5 процента вместо 20 процентов (п. 1 ст. 284 НКРФ). Исходя из соглашения, надежность этого варианта управления недвижимостью рубежа зависит от того, можно ли с достаточной уверенностью признать иностранную компанию резидентом Кипра.

Целесообразно, если российской недвижимостью владеет компания из респектабельной юрисдикции

Существуют высокие налоговые риски, когда имущество передается российской компании по договору аренды или лизинга, но актив принадлежит резиденту страны, не имеющей международного налогового соглашения с Россией (это, как правило, офшор). Ранее на практике нередко встречались случаи, когда офшорная организация предоставляла имущество в аренду или в лизинг компании из страны, с которой Россия подписала международное налоговое соглашение (Кипр). Последняя, в свою очередь, передавала недвижимость в субаренду (сублизинг) российской компании. При этом многие налоговые агенты считали, что раз имущество стоит на балансе кипрского арендодателя (лизингодателя), то в отношении дохода, получаемого им от российского арендатора (лизингополучателя), можно применить положения соглашения.

Однако в соответствии с новыми правилами, установленными в международных налоговых соглашениях, а также в НК РФ с 1 января 2015 года, для применения пониженных ставок или полного освобождения от российского налогообложения необходимо, чтобы иностранная компания являлась фактическим получателем дохода, который выплачивается из России. Но в случае с субарендой и сублизингом получателем дохода признается офшорная организация. Поэтому в рассматриваемой ситуации нормы международных налоговых соглашений не применяются.

При выплате определенных доходов иностранным организациям, не имеющим в РФ постоянных представительств, российское юрлицо признается налоговым агентом по налогу на прибыль. В частности, это относится к доходам от сдачи в аренду (субаренду) имущества, используемого на российской территории. Причем российская организация выступает налоговым агентом и при выплате доходов от лизинговых операций (подп. 7 п. 1 ст. 309 НКРФ). Физлица и предприниматели, а также иностранные организации, не имеющие постоянных представительств в России, не признаются налоговыми агентами по налогу на прибыль (п. 1 ст. 310 НКРФ). Поэтому если недвижимость передается в адрес физлица, ИП, а также иностранной организации, чья деятельность не приводит к образованию в РФ постоянного представительства, то ни иностранный арендодатель (лизингодатель), ни российский арендатор (лизингополучатель) не платят налог на прибыль с таких доходов.

В ряде случаев выгоднее работать через постоянное представительство

Что выгоднее для иностранной компании с налоговой точки зрения: когда постоянное представительство образуется или нет? Если оно образуется, то иностранная организация обязана легализовать свою деятельность в России, то есть аккредитовать отделение. А это административные заботы и финансовые траты. Но это позволит получить вычеты по НДС и учесть расходы иностранной компании при расчете налога на прибыль.

Поэтому, если в качестве арендатора выступает российское юрлицо или иностранная организация, чья деятельность образует постоянное представительство, то выгоднее сдавать недвижимость в аренду, имея эти объекты на балансе российского филиала иностранной компании, чья деятельность приводит к образованию постоянного представительства. Если же арендаторами выступают физлица или иностранная организация без постоянного представительства, то и иностранному арендодателю нет особого смысла вести дела так, чтобы в России образовалось постоянное представительство.

На практике встречаются ситуации, когда иностранная организация имеет представительство в России, но его деятельность является подготовительной и вспомогательной. При этом получение доходов от сдачи в аренду (лизинг) российской недвижимости не связано с деятельностью такого филиала. Подобный случай был исследован в постановлении ФАС Московского округа от07.06.06 №КА-А41/5096–06. В ходе судебного разбирательства был сделан следующий вывод: факт осуществления иностранной организацией на территории РФ деятельности подготовительного и вспомогательного характера при отсутствии признаков постоянного представительства (п. 2 ст. 306 НКРФ) не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства. В пункте 4 статьи 306 НК РФ указаны отдельные виды такой вспомогательной и подготовительной деятельности.

На принятие решения в пользу иностранной компании повлияли следующие аргументы: договоры аренды заключала сама компания, а не ее представительство; оплата с банковских счетов представительства счетов на оплату, выставленных в адрес самой компании, носит затратный характер; само по себе наличие у представительства расчетного и валютного счетов не запрещено законодательством и не свидетельствует о регулярном ведении иностранной компанией на территории РФ деятельности.

Чтобы деятельность иностранной организации, связанная со сдачей в аренду недвижимости, привела к образованию постоянного представительства в России, необходимо одновременное присутствие нескольких факторов. Это, в частности, систематическая деятельность (неоднократное заключение договоров аренды от имени иностранной организации), самостоятельный поиск арендаторов, отказ от субаренды, заключение прямых договоров с подрядчиками на проведение ремонтных работ.

Интересные возможности сулит вариант самостоятельного признания иностранной компании российским налоговым резидентом по месту ее эффективного управления, если оно расположено в России (ст. 246.2 НКРФ). , при таких обстоятельствах можно добиться исполнения ряда неналоговых задач, достигнуть которых было бы невозможно при использовании российского юрлица. , налоговые последствия будут такими же, как и для других организаций — российских резидентов. В случае если в России создан филиал иностранной компании, одно из его преимуществ — отсутствие обязанности платить российский налог при переводе дохода в иностранную юрисдикцию после уплаты российского налога на прибыль. Этот доход не квалифицируется как дивиденды, значит, и налог у источника при выплате дохода за рубеж не удерживается.

Зачастую для владения недвижимостью в РФ используют российскую компанию, которой владеет иностранная организация. При этом не возникает сложностей, связанных с выполнением требований валютного законодательства (оформление паспорта сделки — ст. 20 закона от10.12.03 №173ФЗ) при получении арендной платы от российских арендаторов. Но зато при выплате дивидендов источнику выплаты приходится удерживать российский налог (подп. 1 п. 1 ст. 309 НКРФ). Однако его ставку можно снизить с 15 процентов (подп. 3 п. 3 ст. 284 НКРФ) до 10 или 5 процентов, в зависимости от условий конкретного международного соглашения.

Продажу российской недвижимости выгодно проводить за пределами юрисдикции РФ

Международное налоговое планирование при продаже недвижимости в процессе совершенствования российского законодательства становится все более сложным и менее предсказуемым. Рассмотрим разные варианты реализации активов и их налоговые последствия.

Если иностранная компания продает недвижимость в РФ российской компании, то доход продавца должен подлежать обложению в России. При этом в Налоговом кодексе не установлено, что сам иностранный продавец, если он не осуществляет деятельность в РФ через постоянное представительство, должен самостоятельно заплатить налог на прибыль. Предусмотрено, что уплата налога с дохода от такой продажи осуществляется за иностранную компанию российским покупателем, исполняющим обязанности налогового агента (подп. 6 п. 1, п. 1.1 ст. 309, ст. 310 НК РФ).

Если же покупателем российской недвижимости у иностранной организации является другое иностранное юрлицо, то возникает интересная коллизия. Ведь если деятельность иностранного покупателя не приводит к образованию постоянного представительства в РФ, то он не признается российским налоговым агентом. И поэтому налог с дохода от продажи объекта не платит ни продавец, ни покупатель (в качестве налогового агента). Скорее всего, по этой причине часть сделок с российской недвижимостью проходит исключительно между иностранными компаниями.

Такие же налоговые последствия наблюдаются в случае, когда покупателем является физлицо или предприниматель. Они тоже не могут быть признаны налоговыми агентами (п. 4 ст. 286, ст. 310 НК РФ, письмо Минфина России от27.03.12 №03-03-07/9). Кроме того, никто не уплачивает и российский НДС, ведь ни для кого из участников сделки не установлена такая обязанность.

Другой распространенный сценарий — учет объекта недвижимости на балансе российской компании и смена контроля над недвижимостью путем продажи акций (долей) этой компании. Если их продает российское юрлицо, то его доходы подлежат налогообложению.

Если же доли (акции) российского предприятия продает иностранная компания, то обложение ее доходов возникает только в случае, когда более 50 процентов активов продаваемой компании прямо или косвенно состоит из российской недвижимости, а также финансовых инструментов, производных от таких акций или долей (подп. 5 п. 1 ст. 309 НКРФ). С 1 января 2015 года это правило применяется и к сделкам с акциями и долями иностранных компаний.

В то же время, с 2015 года действует пункт 1.1 статьи 309 НК РФ (введен Федеральным законом от24.11.14 №376ФЗ). Согласно которому доходы, указанные в подпунктах 1–4 и 6–10 пункта 1 статьи 309 НК РФ, подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов. Получается, что законодатели исключили из обязанностей источника выплаты (налогового агента) необходимость удерживать налог при покупке акций (долей) компаний, более 50 процентов активов которых представлено объектами российской недвижимости. Вместе с тем Минфин России в письме от31.03.15 №03-08-05/17640 утверждает обратное. По мнению финансового ведомства, статья 310 НК РФ не исключает подпункт 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ.

Напомним, что порядок, установленный в международных соглашениях, превалирует над нормами Налогового кодекса (п. 1 ст. 7 НКРФ). Так, поправки в российско-кипрское соглашение о налогообложении в случае продажи акций (долей) российских компаний, более 50 процентов активов которых представлены российской недвижимостью, начнут действовать лишь с 1 января 2017 года. Поэтому до этой даты российского налогообложения быть не должно.

Однако даже в этом случае на практике могут возникнуть споры (письмо Минфина России от26.11.14 №03-08-05/60118). По мнению финансового ведомства, до 2017 года, то есть до вступления в силу соответствующих изменений в российско-кипрское соглашение при продаже кипрской компанией доли в российском юрлице, более 50 процентов активов которого состоит из российской недвижимости, необходимо использовать пункт 1 статьи 13 соглашения, посвященный обложению доходов непосредственно от продажи недвижимых активов. При защите своей позиции стоит учесть, что в рассматриваемом случае продаются акции, а не недвижимость, и по этой ситуации уже достигнуты договоренности компетентных органов обоих государств. Они зафиксированы в действующем тексте соглашения.

Иностранной компании выгоднее всего продавать недвижимость физлицам

Итак, планируя продажу недвижимости, иностранной компании необходимо учитывать, что в зависимости от категории покупателя у нее могут возникнуть налоговые обязательства в России. В таблице отражены налоговые последствия исходя из того, квалифицируется ли покупатель как российский налоговый агент или нет. Как видно из таблицы, иностранному юрлицу выгоднее всего продавать недвижимость физлицам или другим иностранным компаниям.

Каким образом должен быть уплачен налог, если в НК РФ установлено, что иностранная компания является налогоплательщиком, но российский источник выплаты не признается налоговым агентом? Ответ не очевиден, но специалисты контролирующих ведомств предлагают собственные решения (письмо УФНС пог.Москве от18.09.08 №19–11/088411). В письме от29.09.11 №03-03-06/1/602 Минфин России декларирует, что доходы иностранной организации (без постоянного представительства) от реализации российской недвижимости подлежат обложению на территории РФ. Однако как уплатить этот налог, не разъясняется.

Налогообложение доходов при продаже недвижимости

Вопрос налогообложения имущества организаций урегулирован главой 30 НК РФ. Согласно ст. 373 НК налогоплательщиками, помимо российских организаций, также являются:

Иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или)
Иностранные организации, имеющие в собственности недвижимое имущество на территории РФ, на континентальном шельфе РФ и в исключительной экономической зоне РФ.
Иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

Применяя нормы Налогового права РФ по отношению к иностранным организациям, необходимо также учитывать и нормы международного права. Так в соответствии со ст. 7 НК РФ: «Если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотрены настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации».
Таким образом, чтобы сделать окончательный вывод о признании иностранных организаций налогоплательщиком налога на имущество необходимо учитывать положения Международных Соглашений. Так, в ст.2 Соглашения от 5 декабря 1998 года между Правительством РФ и Правительством Республики Кипр "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал" (далее - Соглашение) указывается, что налоги на имущество предприятий и физических лиц относятся к налогам, на которые распространяется действие данного Соглашения. В отношении налога на недвижимое имущество - следует руководствоваться ст. 21 Соглашения, в которой рассматривается налогообложение капитала в форме недвижимого имущества. Ст.21 данного Соглашения устанавливает, что «Капитал, представленный недвижимым имуществом, принадлежащий резиденту одного Договаривающегося Государства и находящийся в другом Договаривающемся Государстве, может облагаться налогом в этом другом Государстве. Что касается движимого имущества, то п. 2 ст. 21 Соглашения устанавливает, что «Капитал, представленный движимым имуществом, составляющим часть активов постоянного представительства, которое резидент одного Договаривающегося Государства имеет в другом Договаривающемся Государстве, или движимым имуществом, относящимся к постоянной базе, находящейся в распоряжении резидента одного Договаривающегося Государства в другом Договаривающемся Государстве для цели оказания независимых личных услуг, может облагаться налогом в этом другом Государстве».
Таким образом, Соглашение устанавливает возможность взимания налога в государстве, в котором находиться имущество организации. Аналогичная норма содержится и в других Соглашениях (см. например, Соглашение межу правительством Российской Федерации и правительством Королевства Нидерландов, и Соглашение между Российской Федерации и Федеративной Республикой Германия).

Итак, рассмотрим два основных варианта, когда иностранная компания будет налогоплательщиком налога на имущество на территории РФ: 1) иностранная организация, осуществляющая деятельность через постоянное представительство и имеющая в собственности недвижимое имущество 2) иностранная организация, не осуществляющая деятельность через постоянное представительство, но имеющая в собственности недвижимое имущество. Следует обратить внимание на то, что исходя из содержания ст.374 НК РФ, если иностранная организация не осуществляет свою деятельность в РФ через постоянное представительство, не имеет в собственности недвижимое имущество, но при этом является собственником движимого имущества на территории РФ, то такая иностранная компания не будет признаваться налогоплательщиком налога на имущество организаций.

1. Иностранная компания имеет постоянное представительство на территории РФ.

Как уже отмечалось выше, иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации, согласно п.1 ст. 373 НК РФ признаются плательщиками налога на имущество организаций.
Согласно ст. 306 НК РФ деятельность иностранной организации может привести к образованию постоянного представительства в Российской Федерации, если иное не предусматривается международными договорами Российской Федерации.

Согласно п.2 ст.374 НК РФ объектами налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств, имущество, полученное по концессионному соглашению (п. 2 ст. 374 в ред. Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

В соответствии с поправками, внесенными в Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", с 1 января 2009г. имущество, которое получено по концессионному соглашению и учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для бухучета, облагается налогом на имущество. Таким образом, имущество, полученное по концессионному соглашению, включено в состав налогооблагаемых объектов (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Иностранные организации (как осуществляющие, так и не осуществляющие деятельность на территории РФ через постоянные представительства) обязаны уплачивать налог с имущества, которое получено ими по концессионному соглашению (п. п. 2 и 3 ст. 374 НК РФ).
Налог на имущество согласно новой ст. 378.1 НК РФ уплачивает концессионер, причем объектом обложения признается имущество как переданное ему, так и созданное им в соответствии с концессионным соглашением.

Абзацем вторым п.2 ст.374 НК РФ также устанавливается, что иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета. Следует отметить, что учет основных средств регламентирован Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (в ред. Приказов Минфина РФ от 18.05.2002 N 45н, от 12.12.2005 N 147н, от 18.09.2006 N 116н, от 27.11.2006 N 156н).

Иностранные организации, деятельность которых приводит к образованию постоянного представительства, налоговую базу, суммы авансовых платежей и суммы налога исчисляют в таком же порядке, как и российские организации. Для иностранных организаций гл. 30 НК РФ установлен неодинаковый порядок исчисления налоговой базы по различным объектам.
В отношении движимого и недвижимого имущества иностранных организаций, используемого в деятельности данных организаций через постоянные представительства, налоговая база (база по авансовому платежу) исчисляется аналогично порядку, установленному для российских организаций, т.е. как среднегодовая (средняя) стоимость имущества (ст. 375 НК РФ). Согласно абзацу 2 ч.1 ст. 375 в случае, если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость указанных объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода. Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ).
Налоговая база определяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с гл. 30 НК РФ.
Налоговая база определяется отдельно в отношении:
- имущества, подлежащего налогообложению по месту постановки на учет в налоговых органах каждого постоянного представительства иностранной организации;
- каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения постоянного представительства;
- имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.

Налоговая ставка. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2% (ст. 380 НК РФ).

Касательно порядка и сроков уплаты налога, то налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. Итак, налог на имущество организаций - это региональный налог (п. 3 ст. 12, п. 1 ст. 14 НК РФ). С этим связаны некоторые особенности его исчисления и уплаты.
В Налоговом кодексе РФ порядок исчисления и уплаты налога установлен лишь в общих чертах (ст. ст. 382 - 385.1). Многие же ключевые вопросы исчисления и уплаты налога на имущество вправе решать только законодательные органы субъектов Российской Федерации. Это непосредственно следует из п. 2 ст. 372 НК РФ.
В частности, законом субъекта РФ устанавливаются:
- ставка (либо шкала ставок) налога в размере не более 2,2% (ст. 380 НК РФ);
- разные виды льгот по налогу;
- порядок уплаты налога и его особенности (к примеру, введена обязанность перечислять налог и авансовые платежи (их части) в местные бюджеты или отменены авансовые платежи для отдельных категорий налогоплательщиков и др.);
- сроки уплаты авансовых платежей и налога.
Таким образом, определить, когда и как нужно платить налог (авансовые платежи), можно только с учетом норм о налоге на имущество, которые установлены законами региона, где будет уплачиваться налог (например, Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций»).

Уплату налога иностранные организации, имеющие постоянные представительства в Российской Федерации, производят по месту постановки на учет в налоговых органах своих постоянных представительств (п. 5 ст. 383 НК РФ) в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.
Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Согласно ст. 379 налоговым периодом признается календарный год, а отчётными периодами - первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Постоянные представительства иностранных организаций обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговый орган, по месту постановки на учет, налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговую декларацию по налогу.
Налогоплательщики представляют налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу не позднее 30 дней с даты окончания соответствующего отчетного периода.
Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Также следует отметить, что если у иностранной организации, признаваемой плательщиком налога на имущество, нет объектов налогообложения, то это не освобождает её от обязанности представлять отчётность по налогу. То есть, если постоянное представительство иностранной организации только арендует на территории РФ имущество (не имеет имущества на праве собственности), то она обязана предоставлять «нулевую отчётность».

1. Иностранная компания не имеет постоянное представительство на территории РФ.

Что касается иностранных организаций, не осуществляющих в Российской Федерации деятельности, приводящей к образованию постоянного представительства, то такие организации будут признаваться плательщиками налога на имущество только в отношении объектов недвижимости (которыми они владеют на праве собственности) на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

Объектами налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности недвижимое имущество и полученное по концессионному соглашению недвижимое имущество (п. 3 ст. 374 НК РФ). Для иностранных организаций, не имеющих постоянного представительства в России, объект налогообложения возникает, только если они имеют имущество, которое отвечает определенным условиям (п. 3 ст. 374 НК РФ), а именно:
1) имущество является недвижимым. К недвижимости относятся объекты, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им ущерба. Например, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д. (п. 1 ст. 130 ГК РФ);
2) имущество находится на территории РФ. При этом территория РФ включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними (ч. 1 ст. 67 Конституции РФ).

3) имущество принадлежит иностранной организации на праве собственности.
Если хотя бы одно из указанных условий не выполняется, объектом налогообложения имущество не признается.
С 1 января 2009г. к объекту налогообложения отнесено также недвижимое имущество, которое получено иностранными организациями по концессионному соглашению и находится в России. Такие изменения внесены в п. 2 ст. 374 НК РФ (п. 6 ст. 5, п. 2 ст. 7 Закона N 108-ФЗ).
Однако, как справедливо отмечают специалисты, при внесении этих поправок законодатель не урегулировал следующий момент. Имущество по концессионному соглашению передается концессионеру (принимающей стороне) только на правах пользования и владения. Право собственности к нему не переходит (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях"). А в п. 1 ст. 373 НК РФ осталась норма, согласно которой иностранные организации (не имеющие постоянного представительства в РФ) являются плательщиками налога, если недвижимость принадлежит им на праве собственности. Таким образом, получается, что объектом налогообложения это имущество является, но налогоплательщиком в отношении него иностранная организация не признается.
Тем не менее, полагаем, что целью изменений все же являлось обложение указанного имущества налогом. Поэтому в дальнейшем контролирующие органы, скорее всего, будут придерживаться именно такого подхода. 1

Для объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, налоговой базой согласно п. 2 ст. 375 НК РФ признается инвентаризационная стоимость объектов на основании данных органов технической инвентаризации. В обязанность органов технической инвентаризации входит своевременная подача сведений, а именно в течение 10 дней со дня оценки или переоценки, в налоговые органы по месту нахождения вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Однако предоставлять необходимую информацию налогоплательщику они не обязаны. То есть иностранной организации придется самостоятельно обращаться к ним за сведениями, необходимыми для расчета налоговой базы.
Налоговая база в отношении каждого объекта недвижимого имущества иностранной организации, указанного в п. 2 ст.375 НК РФ, принимается равной инвентаризационной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налог и авансовые платежи по налогу на имущество согласно п.6 ст. 383 НК РФ, иностранная организация уплачивает по местонахождению недвижимости. В ситуации, когда недвижимость расположена одновременно на территориях нескольких субъектов РФ или в субъекте и в территориальном море РФ, (на континентальном шельфе РФ, в исключительной экономической зоне РФ), налог рассчитывается исходя из той части среднегодовой стоимости объекта недвижимости, которая соответствует доле его балансовой стоимости на территории соответствующего субъекта РФ (п. 2 ст. 376 НК РФ).

В заключении, хотелось бы обратить внимание на то, что, при приобретении недвижимости на иностранную организацию, прежде всего, следует такую недвижимость поставить на налоговый учет в Российской Федерации. Данное требование установлено Приказом МНС России от 7 апреля 2000 г. N АП-3-06/124 "Об утверждении Положения об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций" (далее - Положение). Постановка на налоговый учет иностранных организаций, имеющих недвижимое имущество, осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2.4 указанного Положения.
При этом иностранная организация подает следующие документы:
- заявление о постановке на учет по форме N 2004ИМ;
- заверенные в установленном порядке копии документов, подтверждающих регистрацию (внесение в реестр) имущества, а также право собственности на имущество или права владения, пользования и (или) распоряжения;
- легализованные выписки из торгового реестра или сертификат об инкорпорации или другой аналогичный документ, содержащий информацию об органе, зарегистрировавшем иностранную организацию, регистрационный номер, дату и место регистрации. Можно представить копии указанных документов, заверенные в установленном порядке. Для организаций, создание которых не требует специальной регистрации (внесение в торговый реестр и т.п.), - легализованные копии учредительных документов или других документов, содержащих информацию о получении права на ведение предпринимательской деятельности.
Заявление иностранной (международной) организации о постановке на учет подается в налоговый орган в течение 30 дней с даты регистрации в РФ права собственности, прав владения, пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом или транспортными средствами либо ввоза указанного имущества на территорию РФ, а при отсутствии установленного законодательством требования о такой регистрации - в течение 30 дней с даты приобретения указанных прав (п. 2.4.3 Положения). 2

Юрист ООО « Мегаполис-Консалтинг»
Тропникова Екатерина

1 Консультант Плюс. «Практическое пособие по налогу на имущество организаций». 15.01.2009

2 Д.А. Шевчук «Офшоры: инструменты налогового планирования». ГроссМедиа, 2008

Напомним, что не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, см. также письмоМинфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173). При этом не имеет значения, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.

Порядок уплаты налога будет зависеть от того, кто является покупателем недвижимого имущества.

Таким образом, складывается ситуация, в которой иностранная организация хотя и признается налогоплательщиком НДС, однако порядок исполнения ею этой обязанности не установлен, тогда как согласно п. 6 ст. 3 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), страховые взносы, когда и в каком порядке он должен платить. Кроме того, согласно п. 1 ст. 17НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, перечисленные в п. 1 ст. 17 НК РФ.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Российская организация столкнулась с ситуацией, связанной приобретением недвижимости. Интересующая ее недвижимость расположена в г. Москве и принадлежит иностранной компании. При этом иностранец зарегистрирован в офшоре (Вергинские острова) и не имеет постоянного представительства в РФ. Какие налоги надо будет заплатить российской компании?

Давайте вместе рассмотрим данную ситуацию, обратившись, как всегда, к нормам НК РФ.

Поскольку предполагаемый покупатель является плательщиком налога на прибыль, то, прежде всего, рассмотрим какие обязательства у него могут возникнуть в рамках Главы 25 НК РФ.

Согласно ст. 247 НК РФ доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ, определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ.

При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (пп. 6 п.1 ст. 309 НК РФ). В нашем случае источником выплаты будет являться российская организация-покупатель. Об этом, кстати говорит п. 1 ст. 310 НК РФ, в котором отмечается, что налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ (письма Минфина России от 03.03.2014 № 03-08-05/8961, от 05.04.2016 № 03-08-05/19176).

При исчислении налоговой базы, организация выплачивающая доход вправе вычесть расходы продавца связанные приобретением объекта, в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ (п. 4 ст. 309 НК РФ).

Однако выплачивающая доход сторона это может сделать только в ситуации, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст. 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах. Ведь статью 252 НК РФ едина для всех. А одно из основных положений ее заключается в том, что расходы должны быть документально подтвержденные.

Документами, подтверждающими расходы, могут быть договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы.

Полученные иностранной компанией доходы от реализации недвижимого имущества на основании п. 1 ст. 284 НК РФ облагаются по ставке 20%. Если расходы нерезидента не учитываются для целей налогообложения, то есть налоговая база равна полученному доходу, то налог исчисляется также по ставке 20%, но основанием является пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ.

Из условий рассматриваемой ситуации следует, что иностранная компания не имеет представительства на территории РФ, поэтому обязанность по уплате налога ложится на налогового агента — российскую компанию, выплачивающую доход.

В соответствии с п. 1 ст. 310, п. 5 ст. 45 НК РФ сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода в валюте РФ по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.

Действие Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 15.02.1994 не распространяется на территорию островов. Поэтому налогообложение дохода, выплачиваемого российской компанией иностранной компании — налоговому резиденту Британско Виргинских островов, осуществляется исключительно в соответствии с положениями НК РФ. На это, кстати, указано в письме Минфина РФ от 28.08.2008 №

При этом следует заметить, что налоговые агенты не вправе за счет собственных средств вместо средств налогоплательщика уплачивать суммы налога с доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации (письма Минфина России от 12.08.2013 № 03-08-05/32574, от 30.09.2011 №

Форма Налогового расчета о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов и Порядок его заполнения утверждены приказом ФНС России от 02.03.2016 № ММВ-7-3/115@.

Учитывая вышеизложенное, российский покупатель должен быть готов к тому, что он при выплате дохода продавцу будет обязан удержать налог на прибыль в качестве налогового агента с сумы сделки. Данное условие следует предусмотреть в оговоре купли-продажи, во избежание возможных конфликтов между сторонами сделки.

Из условия вопроса следует, что покупатель является плательщиком НДС. В этой связи давайте разберемся и с данным налогом.

При реализации товаров, местом реализации которых является территория РФ (ст. 147 НК РФ), налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ).

Налоговая база определяется в данном случае налоговым агентом. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории РФ товары у иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога.

Следовательно, если недвижимость, расположенная на территории РФ, приобретается у организации, зарегистрированной на Вергинских островах, не имеющей представительства на территории РФ, то российская организация должна исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС с суммы сделки (письмо Минфина России от 07.08.2008 № 03-07-08/196).

Читайте также:


Можно ли получить налоговый вычет за неотделимые улучшения при покупке квартиры

Страхование и налогообложение объектов недвижимости

Если сдавать квартиру официально а потом продать каков налог с продажи

Как оплатить налог на недвижимость в болгарии через интернет

Программное обеспечение перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения