Нерезидент украины налог на недвижимость

Опубликовано: 02.05.2024

Первая риэлторская компания
Блог о Недвижимости
Недвижимость
Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Эксперт по недвижимости Александр Цвигун в этой статье расскажет детали налогообложения при сделках с недвижимостью, актуальные в 2020 и 2021 году. Вы узнаете что необходимо заплатить проводя операции на данном рынке и как сэкономить оплачивая налоги.

В 2018 году, общий объем нотариальных сделок с недвижимостью составил более 270 тыс. заключенных договоров. В сравнении с 2017 годом, динамика увеличилась на 8,4%. Следующие 2019 и 2020 года не стали исключением. Даже несмотря на волатильность гривны и падение темпов сдачи жилья, рынок прибавил еще 6%. Законодатели видят огромный и неисчерпаемый рост для установления стабильной налоговой базы.

Текущий налог на покупку и продажу квартиры нельзя назвать оптимальным. Однако и в действующем положении закона, есть свои тонкости, которые позволят значительно снизить и оптимизировать налог на недвижимость. Как платить меньше, на какие ключевые факторы обратить внимание? Рассказываем в настоящей статье.

Действующая редакция Налогового кодекса Украины ( Закон 2755-VI ) устанавливает следующие режимы налогообложения:

Ежегодный налог – владелец должен платить за содержание недвижимости;
Налог на продажу и покупку недвижимости – вступает в действие с момента заключения нотариальной сделки и регистрации в реестре недвижимого имущества.

По первому пункту, владелец платит за т.н. владение квадратными метрами. Налоговый кодекс ввел нулевую ставку на недвижимость, при условии, если собственник владеет:

Квартирой общей площадью менее 60 кв. метров;
Жилым домом с общей площадью более 120 кв. метров;
Суммарное владение различными типами недвижимости – более 180 кв. метров.

Если норматив превышает указанные значения – налогоплательщик оплачивает каждый «лишний» квадратный метр.

Второй установленный государством режим – уплата налога при реализации сделки. Установленная налогооблагаемая база состоит из:

Выплата гос. пошлины;
Налог на полученный доход;
Военный сбор.

Применение конкретных ставок зависит от срока реализации, статуса стороны сделки и условиями владения объекта недвижимости.

Налог при покупке недвижимости – что платит покупатель в 2021 году?

При заключении сделки, обязательство на налог при покупке недвижимости возникает у обеих сторон – покупателя и продавца.

Покупатель обязан оплатить следующие налоги при покупке квартиры :

Государственная пошлина в размере 1% от кадастровой стоимости жилья;
Перечисленный налог в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки, заключенной у нотариуса.

Например, покупатель оплачивает следующие налоги при покупке квартиры:

Стоимость квартиры – 1 млн. гривен, из которых выплаты налога составят:

10 тыс. гривен должны быть перечислены в качестве гос. пошлины (нотариус удерживает данную сумму при регистрации сделки);
10 тыс. гривен покупатель отдельно оплачивает налог в Пенсионный фонд.

Налогооблагаемая нагрузка может быть снижена в отношении следующих категорий покупателей сделки:

Ветераны боевых действий, а также члены их семей;
Ликвидаторы ЧАЭС;
Лица, которые впервые регистрируют сделку.

Последний пункт – важное условие оптимизации налога. Сторона получает освобождение от оплаты гос. пошлины в размере 1%. Недвижимость может быть зарегистрирована на члена семьи, который ранее не участвовал в сделках по покупке или продаже жилого или коммерческого фонда. Отец или мать могут зарегистрировать собственность на ребенка. До достижения совершеннолетия, последний не вправе распоряжаться купленной квартирой. Сделка может быть реализована с согласия обоих родителей.

Простой способ дает экономию в 50% от расходов на заключение нотариального соглашения.

Налог при продаже недвижимости в 2021 году

Налогооблагаемая база для продавца будет существеннее, в отличие от покупателя. Мера направлена на то, чтобы сделать привлекательной покупку жилья именно в новостройках.

При продаже недвижимости продавец платит 3 налога:

Гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта недвижимости;
Налог на доход физического лица в размере 5% (нерезидент уплачивает повышенную ставку налога на доход – 18%);
Военный сбор в размере 1,5% от стоимости сделки.

Например, налогооблагаемая база на налог при продаже квартиры для продавца составит:

Условная стоимость квартиры 1 млн. гривен. Продажа недвижимости обязывает продавца заплатить налог в размере 10 тыс. гривен, учесть доход физического лица в размере 50 тыс. гривен, дополнительно оплатить при продаже военный сбор в размере 15 тыс. грн. Итого, совокупная стоимость всех налогов будет составлять более 75 тыс. грн. Это достаточно высокий налог, который больно ударит по планируемому доходу продавца.

Как снизить налог при продаже недвижимости?

Продавец может получить преференции только в выплате пошлины. Налог на продажу и военный сбор будут отсутствовать. Условие действительно, если с момента последней сделки по продаже недвижимости не прошло более 3-х лет. Кроме того, за указанный период это должна быть первая продажа для продавца.

При продаже недвижимости, кроме вышеуказанных налогов, продавец понесет дополнительные расходы – заказ кадастрового плана и справки из БТИ, оплата услуг нотариуса (при продаже недвижимости, указанные расходы несет исключительно продавец).

Налогообложение при аренде недвижимости в 2021 году

Субъекты, которые обязаны платить налог при аренде можно разделить на три группы:

Физическое лицо – владелец недвижимости (или иное правомочное лицо, действующее на основании доверенности);
ФОП действующий на общих условиях налогообложения;
ФОП 2 и 3 группы.

Физическое лицо уплачивает налог при сдаче квартиры в аренду в размере ставки НДФЛ 18% и военного сбора в 1%. Условий, при наступлении которых можно снизить налогооблагаемый доход нет.

ФОП на условиях общего налогообложения, уплачивает налог на доход в размере 18%, плюс военный сбор и взнос в пенсионный фонд (не менее 1 тыс. грн.).

Условия для снижения нагрузки – ФОП оплачивает налог на доход не с выручки, а чистой прибыли. Следовательно, предприниматель должен предусмотреть все размеры максимального вычета из своей деятельности. Обратите внимание, страховые выплаты и амортизация не входят в сумму налогооблагаемой базы.

Для ФОП 2 и 3 группы законодатель предусмотрел исключения:

2 группа – ограничение по аренде жилой и нежилой недвижимости свыше 100 и 300 квадратных метров соответственно. Предприниматель не имеет право передавать в аренду земельный участок более 0,2 га;
3 группа – уплата налога на доход в размере 5% плюс дополнительно НДС. Кроме того, лицо перечисляет в бюджет социальный взнос в размере не менее 1 тыс. гривен в месяц.

Подводные камни налогов на сделки с недвижимостью в 2021 году

Обратите внимание, сделки по дарению и передаче в безвозмездное пользование также облагаются налогом. Законодатель расширил налогооблагаемый режим – даже на наследуемое имущество придется выплатить все указанные выше ставки налогов.

Однако, существует ограничения:

Наследование может быть получено от родственника – нулевая ставка обложения;
Применяется повышенная ставка в размере 18% НДФЛ, если наследодателем или дарителем выступает нерезидент (в условиях украинского законодательства это трудновыполнимо – априори собственник недвижимости автоматически становится резидентом, даже не будучи гражданином Украины).

Нотариус обязан уведомить налоговые органы о регистрации сделки – вся информация актуализируется для расчета налогооблагаемой базы.

Оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки – регистрировать жилье на несовершеннолетних членов семьи или лиц, имеющих налоговые льготы. Закон не устанавливает максимальные ограничения по количеству квадратных метров на владельцев недвижимости.

Обратите внимание, несовершеннолетний ребенок может передать в собственность квартиру другому лицу. В этом случае, обязательства выплаты налогов не возникает. Сделка может быть реализована на основании договора дарения или безвозмездного пользования имуществом.

Ряд существенных изменений в части уплаты налога на недвижимость, отличную от земельных участков, был внесен в Налоговый кодекс 1 января 2015 года. С этого момента налог на недвижимость стал одной из разновидностей налогообложения имущества.

Согласно положениям НКУ (ст.266.1), плательщики налога - это физические или юридические лица (включая нерезидентов), являющиеся собственниками как жилой, так и нежилой недвижимости.

Как видно из вышеизложенного, иностранцу (нерезиденту) в Украине необходимо платить налог на недвижимость, при условии, что таковая у него находится на территории Украины. Специалисты нашего отдела бухгалтерских услуги помогут своевременно оплатить налог на недвижимость в Украине.

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Объект налогообложения

В качестве объекта налогообложения налогом на недвижимость выступает как цельный объект жилой (нежилой) недвижимости, так и его часть, принадлежащие плательщику налога.

В тоже время, освобождаются от обложения объекты, перечень которых приведен в ст.266.2.2 НКУ. В частности, к последним относятся:

объекты недвижимости, которые расположены в определенных законодательством зонах обязательного отселения;
семейного типа детские дома;
общежития;
непригодные для проживания объекты жилой недвижимости;
промышленные здания (складские и производственные помещения) согласно Государственному классификатору ДК 018-200;
здания, принадлежащие сельхозпроизводителям, задействованные при производстве сельхозпродукции.
здания, находящиеся в собственности религиозных организаций;
здания образовательных учреждений (дошкольных и общеобразовательных).

База обложения

В качестве базы налогообложения выступает общая площадь (метраж) цельного объекта недвижимости, включая его части:

1. Для физлиц - исчисляется территориальным органом ГФС:

либо по данным Госреестра вещных прав;
либо на основании документа, представленного плательщиком (например – документ на право собственности).

2. Юридическое лицо исчисляет базу налогообложения самостоятельно. Основанием служат документы, устанавливающие право собственности на такой объект.

Для физических лиц предусмотрена льгота в виде уменьшения площади объекта жилой недвижимости с целью его налогообложения:

Тип объекта

Площадь уменьшения, м2
Квартира (квартиры), вне зависимости от их количества - 60,0
Жилой дом (жилые дома), вне зависимости от их количества - 120,0
Для различных типов жилой недвижимости – при одновременном пребывании в собственности и квартиры, и жилого дома - 180,0

Подобное уменьшение для плательщика предоставляется в каждом базовом налоговом периоде (= календарный год) единожды. Кроме того, к компетенции городских, поселковых и сельских советов относится установление льгот по данному виду налога.

Физические лица не смогут воспользоваться льготой, если:

площадь объекта в пять или более раз больше размера необлагаемой площади (устанавливается местными советами);
объект недвижимости владелец использует в коммерческих целях.

Ставка налога

В компетенцию городских, поселковых и сельских советов относится определение ставки налога на недвижимость. При этом она не может превышать за 1 м2 значения 3% от суммы минимальной зарплаты, размер которой законодательно установлен на 1 января текущего года (НКУ, ст.266.5).

В случаях, когда местными советами не было принято соответствующее решение, используется минимальная ставка, установленная в 12.3.5 НКУ.

Порядок расчета и сроки уплаты

В качестве базового налогового периода служит календарный год.

Сумма налога, который обязано уплатить физическое лицо, рассчитывается специалистами ГФС по месту регистрации (налоговому адресу) владельца недвижимости. Порядок расчета определен в НКУ (ст.266.7.1).

Затем, до 1 июля базового года, физическому лицу направляется уведомление-решение, в котором указываются сумма к уплате и реквизиты платежа.

Если объект был приобретен среди года, уплата налога происходит, начиная с месяца возникновения право собственности на такой объект. Уведомление-решение направляется плательщику после того, как будет получена информация о возникновении у него права собственности на недвижимость.

Физическим лицам-нерезидентам уведомления-решения направляются территориальными органами ГФС по местонахождения объекта недвижимости.

Уплата налога происходит на протяжении 60-ти дней с момента получения уведомления, по месторасположению объекта недвижимости.

Юридические же лица в самостоятельном порядке исчисляют сумму налога к уплате по состоянию на 1 день первого месяца базового (налогового) года, о чем представляют до 20 февраля соответствующую декларацию. Уплата совершается ежеквартально, с равномерной разбивкой.

Для вновь приобретенных (нововведенных) объектов декларация представляется не позднее 30-ти календарных дней после возникновения права собственности.

Оценка материала сайта на 4.8 балла из 5.
Количество оценок 1061. Для оценки необходима авторизация. 24.01.2021

02 декабря 2020 Пригодится для: Предприниматели

Что изменилось для предпринимателей в 2020 году: ведение учёта и уплата налогов.

Налог на имущество в части земельного налога

Как было ранее: ФЛП 1–3-й групп ЕН, которые использовали землю в хоздеятельности, не платили земельный налог и не отчитывались по нему (пп. 297.1 НКУ).

Как сейчас: с 01.07.2020 г. единщики — арендодатели земли/недвижимости платят земельный налог на общих основаниях и подают по нему отчётность, если в рамках хоздеятельности сдают в аренду (наём, ссуду) земельные участки / расположенное на них недвижимое имущество.

Вести учёт по земельному налогу вы обязаны, если:

у вас есть КВЭД 68.20 и вы получаете по нему доход;
предоставляете в аренду здания, жилые и нежилые помещения (складские, выставочные помещения, офисы, прочие), земельные участки.

Если арендуете землю, которая находится в государственной или коммунальной собственности, — просто платите арендную плату.

Не платят земельный налог:

землепользователи с неоформленным правом собственности (постоянного использования) земельных участков;
владельцы нежилых помещений в многоэтажках независимо от того, используются они в хоздеятельности или сдаются в аренду (наём, ссуду).

Не путайте аренду с временным размещением и хранением .

Вам не нужно платить налог, если предоставляете помещения:

под временное краткосрочное размещение (раздел 55 КВЭД — эксплуатация гостиниц, домов отдыха, коттеджей, палаточных городков, кемпингов и других нежилых или предназначенных для краткосрочного проживания);
для хранения имущества (КВЭД 52.10 «Складское хозяйство»).

Оформляйте такие операции договором хранения, а не договором аренды.

Как составить договор аренды помещения

Освобождаются от уплаты земельного налога единщики 4-й группы, которые используют земельные участки в хозяйственной деятельности.

НДС: изменения

Изменения в законодательстве — 2020 существенно коснулись плательщиков НДС.

Новые штрафы по п. 1201.1 НКУ предусмотрены за нерегистрацию / несвоевременную регистрацию НН/РК на операции, освобождённые от НДС, облагающиеся по ставке 0%, а также для компенсирующих налоговое обязательство и с типом причины «15» (составлена на сумму превышения базы налогообложения, определённой ст.ст. 188–189 НКУ, над фактической ценой поставки).

Экспорт товаров. С 23.05.2020 г. согласно новому п. 189.17 НКУ базой налогообложения для операций по вывозу товаров за пределы Украины является договорная (контрактная) стоимость товаров, она указана в таможенной декларации.

Импорт услуг. С 23.05.2020 г. правила налогообложения поставки услуг от нерезидентов — неплательщиков НДС распространяются на всех СПД, а не только на юрлиц (п. 208.1 НКУ).

Если оплачиваете с бизнес-счёта услуги нерезидента / постоянного представительства нерезидента — неплательщика НДС, а место поставки таких услуг — таможенная территория Украины, ответственность за уплату НДС по таким операциям ложится на вас (п. 180.2 НКУ).

Какие это могут быть услуги: рекламные, посреднические, консультационные, бухгалтерские и юридические, операции с объектами интеллектуальной собственности и пр. из п. 186.3 НКУ.

Плательщики НДС регистрируют налоговую накладную и отражают такие операции в декларации за месяц, в котором услуги получены.

Неплательщики НДС налоговую накладную не составляют, но подают в электронном виде по месту своей регистрации специальный Расчёт обязательств по операциям с нерезидентами (п. 208.4 НКУ, приказ Минфина № 488).

Срок подачи Расчёта: в течение 20 календарных дней после окончания отчётного месяца. Подаёте только за месяцы, в которых получали услуги от нерезидента.

Налоговые обязательства по таким операциям возникают по первому событию — оплате или подписанию акта. Уплатить 20% налога нужно в течение 10 дней после предельного срока подачи Расчёта.

Если не подали Расчёт или подали, но не вовремя — штраф 340 грн за первое нарушение и 1070 грн за повторное в течение года (п. 120.1 НКУ).

Отчётный период — календарный месяц. С 23.05.2020 г. единый период подачи отчётности по НДС — календарный месяц.

При изменении ставки ЕН на 3-й группе с 5% без НДС на 3% с НДС нужно подать регистрационное заявление не позднее чем за 10 календарных дней до начала календарного квартала, в котором будет применяться ставка 3% (п. 4 ст. 293.8 НКУ).

Добровольно регистрируетесь плательщиком НДС, заявление подаёте не позднее чем за 10 календарных дней (раньше — 20 дней) до начала налогового периода, с которого будете считаться плательщиком НДС (п. 183.3 НКУ).

Налог с доходов нерезидентов

В Налоговом кодексе появился пп. 133.1.4, по которому ФЛП, в т. ч. единщики, стали плательщиками налога на прибыль, если выплачивают нерезиденту доход с источником происхождения из Украины.

Это налог с доходов нерезидента, которые он получил в Украине, его ещё называют налог на репатриацию. А вы выступаете налоговым агентом такого контрагента.

Как удерживается: из суммы выплаты дохода нерезиденту.

Когда платить. Одновременно с выплатой дохода нерезиденту (пп. 141.4.2 НКУ). Правила международных договоров об избежании двойного налогообложения относительно полного или частичного освобождения от налогообложения доходов нерезидентов с источником их происхождения из Украины не применяются, т. к. налог платится за счёт резидента (консультация в ЗІР, подкатегория 102.16).

К примеру, стоимость услуг по договору 100 долларов, в день оплаты коммерческий курс 28 грн, со счёта списалась сумма поставщику 2800 грн. В этот же день отдельно нужно уплатить в бюджет налог на репатриацию, только для расчёта стоит брать официальный курс НБУ (к примеру, 27,90 грн), уплатить надо 558 грн.

Не всегда налог на репатриацию удерживается из суммы выплаты контрагенту: в отдельных случаях (производство и распространение рекламы) налог уплачивает украинский заказчик за свой счёт.

Ставки налога разные, всё зависит от вида импортируемой услуги, к примеру, для рекламных услуг — 20% стоимости, предоставленных услуг (пп. 141.4.6 НКУ).

Налог с доходов нерезидентов с источником происхождения в Украине уплачивается при выплате: роялти, лизинговой/арендной платы, комиссионного или агентского вознаграждения, вознаграждения за осуществление нерезидентами или уполномоченными ими лицами культурной, образовательной, религиозной, спортивной, развлекательной деятельности на территории Украины и за другие услуги из пп.пп. 141.4.1, 141.4.4–141.4.6 и 141.4.11 НКУ. Для каждого вида своя ставка налога.

Штраф за неуплату или несвоевременную уплату налога с доходов нерезидентов (ст. 127 НКУ):

25% суммы налога — при первом нарушении;
50% — за повторное нарушение в течение 1095 дней;
75% — в третий раз и более.

Ещё пеня от суммы неуплаченного налога (ст. 129 НКУ). Также могут применить админштраф за отсутствие или нарушение порядка ведения налогового учёта — от 85 до 255 грн согласно ст. 163 1 КоАП.

Расходы ФЛП на общей системе

С 23.05.2020 г. предприниматели на общей системе могут включать в расходы (п. 177.4 НКУ) амортизацию грузовых авто, спецтехники и расходы на улучшение (реконструкция, модернизация и прочие капремонты, связанные с улучшением).

Признание расходов на амортизацию происходит ежемесячно, начиная с месяца, который следует за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 29 П(С)БУ 7 «Основные средства»).

Если купили погрузчик в октябре, а ввели в эксплуатацию в ноябре, начинать амортизировать и списывать стоимость на расходы надо с декабря. То есть запись в книге учёта в гр. 8 делаете в декабре.

Ввод в эксплуатацию авто необходимо оформить документально, составить:

акт ввода в эксплуатацию — отражаете техническое состояние и определяете пригодность объекта к эксплуатации;
приказ о вводе в эксплуатацию — фиксируете дату ввода в эксплуатацию и связь объекта с хоздеятельностью ФЛП.

Также на расходы можно отнести:

Налог на недвижимое имущество с объектов нежилой недвижимости, кроме налога с жилой недвижимости.
Транспортный налог. Его платят с дорогих легковых авто, которые нельзя связать с хозяйственной деятельностью. Поэтому воспользоваться этим правом вряд ли получится.
Земельный налог и арендную плату за землю.

Плательщики НДС могут относить на налоговый кредит сумму НДС с покупки грузовых авто, ведь теперь их можно связать с хозяйственной деятельностью.

Новая пороговая стоимость основных средств

ФЛП на общей системе могут отражать в расходах амортизацию основных средств и нематериальных активов. Сроки полезного использования устанавливаются в пп. 177.4.9 НКУ.

Метод амортизации — только прямолинейный.

По новым правилам основными средствами считаются объекты со сроком службы более года, стоимостью от 20 тыс. грн (до 23.05.2020 г. — от 6 тыс. грн, пп. 14.1.138 НКУ).

Если основное средство стоит дешевле, оно считается малоценным необоротным материальным активом, его можно сразу отнести на расходы: например, ноутбук за 15 тыс. грн или стол в офис за 8 тыс. грн.

Автор: Александра Джурило, финансовый аналитик

Начиная с 2017 года, в Украине вступили в силу новые дополнения, касающиеся налога на недвижимость. Изменения несущественные, но на них стоит обратить внимание.

Налог для владельцев домов и квартир в Украине
Налог при продаже недвижимости в Украине в 2020 году
Налог на дарение недвижимости в Украине в 2020 году
Налоги при покупке недвижимости в Украине

База налогообложения осталась без изменений: налогом облагается вся недвижимость, - не только жилые дома и квартиры, но и постройки хозяйственного назначения: хлев, сарай, гараж, мастерская, погреб и даже уборная.

Плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Актуально: Штрафы за несвоевременную уплату налога на недвижимость

Налог для владельцев домов и квартир в Украине

Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.

В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.

При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:

собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.

Плата взимается только за квадратные метры, превышающие «лимит».

Налоговая льгота на недвижимость не распространяется на квартиры и дома, которые сдаются в аренду при условии официального оформления договора аренды. В этом случае нужно платить за всю площадь объекта недвижимости.

Новое законодательство Украины предоставило право органам местного самоуправления (городским, поселковым и сельским советам) самостоятельно определять налоговую ставку на недвижимость и устанавливать льготы, исходя из материального положения собственника жилья.

Также установлен новый налог, так называемый "налог на роскошь" – дополнительная фиксированная плата, составляющая 25 000 грн. для владельцев домов, площадь которых превышает 500 кв. м. и для собственников квартир 300 и более квадратных метра.

Разъяснение: человек, имеющий в собственности дом 510 кв. м., внесет за него сумму, рассчитанную фискальными органами по формуле: 510 (общая площадь) минус 120 (льготная площадь) умноженная на выраженную в процентах налоговую ставку за сверхлимитные «квадраты») плюс 25000 грн.

В случае пребывания объектов жилой и/или нежилой недвижимости в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц:

если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, которое определено по их согласию, если иное не установлено судом;
если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Что касается дополнительных льгот, то налоги на недвижимость в Украине не платят:

за объекты недвижимости, принадлежащие государству или территориальным громадам;
за объекты недвижимости в зонах отчуждения и безусловного отселения;
за детские дома семейного типа;
собственники объектов недвижимости, официально признанных непригодными для проживания;
жильцы общежитий;
домовладения, в которых живут дети-сироты либо дети, лишенные родительской опеки, дети-инвалиды, которые воспитываются одинокими родителями;
за здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
за здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
за объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятия;
за жилье, принадлежащее участникам АТО и их семьям.

Разъяснения также содержат пункт о порядке начисления налоговых платежей. Все физлица-владельцы сверхлимитных квадратных метров получат уведомления фискальных органов, в которых указана сума налога на недвижимость, рассчитанная согласно законодательной норме.

При этом физические лица платят налог раз в год в течение 60 дней после получения уведомления налоговой службы; с юридических лиц налог взимается раз в квартал (напоминаем, что платежи необходимо совершить до 30 апреля, 30 июля, 30 октября 2018 г. и 30 января 2019 г.).

Предприниматели самостоятельно определяют сумму, подлежащую уплате, для чего разделяют размер годового платежа на 4 равные части.

В случае несвоевременной оплаты предусмотрены штрафы:

при просрочке до 30 дней – 10% от суммы задолженности;
при просрочке свыше 30 дней – 20%;
кроме того, после 60 дней просрочки начисляется пеня в размере 0,05% от общей суммы долга за каждый просроченный день;
при злостном уклонении от налогов - 120% годовых от суммы задолженности по актуальной на момент применения санкций ставке НБУ.

Если Вы считаете, что размер налога на недвижимость, который посчитала налоговая служба не соответствует действительности, то обратитесь в налоговую по месту прописки с требованием провести сверку расчетов. Кроме того, у Вас есть право обжаловать налоговое уведомление-решение в вышестоящей налоговой службе или через суд.

Налог при продаже недвижимости в Украине в 2020 году

При совершении сделки купли-продажи сума налога зависит от нескольких факторов, в частности от:

даты приобретения;
даты вступления в права собственности;
типа отчуждаемого объекта недвижимости;
количества совершенных операций с недвижимостью за отчетный год.

Разъяснения относительно нулевой налоговой ставки. Она применяется при продаже:

жилого или садового дома, комнаты (включая участок, на котором размещен отчуждаемый объект и находящиеся на нем хозпостройки);
квартиры или ее части;
земельного участка площадью, не превышающей норму, предусмотренную для бесплатной приватизации при условии владения соответствующей недвижимостью дольше трех лет и при отсутствии иных сделок, связанных с продажей недвижимости в течение отчетного периода.

Налог в размере 5% в Украине начисляется:

при продаже недвижимости, находящейся в собственности у продавца менее трех лет;
при продаже налогоплательщиком в течение отчетного периода не одного, а нескольких объектов недвижимости;
при продаже объекта недвижимости, не упомянутого в п.1 ст.172 НКУ;
при продаже либо обмене объекта незавершенного строительства;
продаже участка, находящегося в собственности у налогоплательщика на основании государственного акта, выданного в подтверждение факта купли-продажи, наследования, дарения и т.д.;
при обмене одного объекта на другой (другие), если налогоплательщик получил доход (денежную компенсацию) от отчуждения объекта недвижимости, не упомянутого в п.172.1 ст. 172 НКУ.

Налог на продажу в размере 15% взимается, если:

в течение отчетного периода налогоплательщик продал или обменял больше, чем один объект недвижимости;
совершена сделка купли-продажи недвижимости, не упомянутой в п.172.1 ст.1 172 НКУ;
сделку совершает физическое лицо-нерезидент.

Налог на дарение недвижимости в Украине в 2020 году

Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.

Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.

При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:

один из супругов по отношению ко второму;
дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
отец, мать;
тесть, теща (свекор, свекровь).

Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:

инвалиду 1 группы;
ребенку-сироте;
ребенку, лишенному родительской заботы.

Налог в размере 5% при дарении заплатят одариваемые, не приходящиеся дарителю родственниками первой и второй степени родства, так же точно, как и люди, вообще не являющиеся родственниками.

Налог на дарственную недвижимость в размере 15% от стоимости подарка заплатят нерезиденты, даже если они являются близкими родственниками дарителя.

Разъяснения фискальных органов содержат информацию о том, что налогоплательщик вносит причитающуюся сумму налога на дарение в течение 90 дней после получения им платежного уведомления. В данном случае одариваемый несет ответственность за надлежащее извещение фискальных органов о получении дополнительного дохода и своевременную уплату налогов. Информация о дарении вносится одариваемым в годовую декларацию о доходах.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, - госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

15% от доходов, получаемых на территории Украины;
20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
инвалиды I или II группы;
потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Еще один налог при покупке - сбор в Пенсионный фонд, составляющий 1% от суммы, указанной экспертом-оценщиком.

Кроме перечисленных сборов и налогов при покупке предстоит также оплатить услуги нотариуса. Сумма рассчитывается в индивидуальном порядке, действующее законодательство не предусматривает на этот счет каких-либо фиксированных сумм.

В период подъема экономики и до наступления финансового кризиса недвижимость на Украине была привлекательным инвестиционным активом. Национальные и иностранные инвесторы, как юридические, так и физические лица, охотно вкладывали в нее свободные средства. Спрос на жилую, офисную и складскую недвижимость, а также землю превышал предложение, но прогнозы на получение прибыли от их эксплуатации или от перепродажи в будущем, увы, не оправдались. Недвижимость также приобреталась и для реальных потребностей бизнеса или для личного использования, поскольку приток иностранного капитала в страну означал открытие дочерних компаний и представительств иностранных финансовых, промышленных и других структур.

На сегодняшний день для многих нерезидентов — инвесторов и собственников бизнеса — стал актуальным вопрос выведения вложенных средств путем продажи недвижимости на Украине.

Идентификация нерезидента

Основные проблемы при продаже недвижимости нерезидентами возникают при определении порядка налогообложения, а также при предоставлении идентифицирующих документов нотариусу при проведении сделок.

Итак, в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Украины к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Законодательством установлены общие требования относительно сделок с недвижимостью. В частности, нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежит договор купли-продажи недвижимости (статья 657 ГК Украины).

Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины предусмотрена обязанность нотариусов требовать для совершения удостоверения сделки по отчуждению документы, подтверждающие права на недвижимость (правоустанавливающие документы и извлечение из Реестра прав на недвижимость), а также документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Кроме того, согласно Закону Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма», при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества нотариус обязан провести идентификацию клиента при сумме сделки более 400 000 грн.

Согласно статье 14.1.122 НК Украины, нерезидентами признаются:

а) иностранные компании, организации, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, их зарегистрированные (аккредитованные или легализированные) в соответствии с законодательством Украины филиалы, представительства и другие обособленные подразделения с местонахождением на территории Украины;

б) дипломатические представительства, консульские учреждения и другие официальные представительства иностранных государств и международных организаций на Украине;

в) физические лица, не являющиеся резидентами Украины.

Для проведения идентификации нерезидента нотариусу необходимо установить следующие данные:

1) для физического лица: фамилию, имя и отчество (при наличии), дату рождения, серию и номер паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность), дату выдачи и орган, его выдавший, гражданство, сведения о месте жительства или месте временного пребывания физического лица на Украине;

2) для юридического лица: полное наименование, местонахождение и реквизиты банка, в котором открыт счет, номер банковского счета, сведения об органах управления и их состав; данные, идентифицирующие лиц, имеющих право распоряжаться счетами и имуществом; сведения о собственниках существенного участия в юридическом лице; сведения о лицах, которые контролируют юридическое лицо. Необходимо предоставление также копии легализированного извлечения из торгового, банковского или судебного реестров или нотариально удостоверенное регистрационное удостоверение уполномоченного органа иностранного государства о регистрации соответствующего юридического лица.

Кроме того, физическое лицо — нерезидент либо представитель нерезидента, осуществляющие сделку, должны быть зарегистрированы как плательщики налога на Украине и представить соответствующую справку о присвоении идентификационного номера.

Учитывая, что данные нормы не всегда отвечают интересам нерезидентов, желающим сохранить конфиденциальность относительно акционеров или должностных лиц компании-продавца, при открытии такой информации иногда возникают проблемы.

Сначала — налог, потом — сделка

Доходы от продажи недвижимости, которая принадлежит юридическому лицу — нерезиденту либо его постоянному представительству, признаются доходами с источником получения на Украине и облагаются по ставкам и в порядке, установленным статьей 160 НК Украины. Несмотря на то что к данным сделкам в обязательном порядке применяются нормы межправительственных соглашений об устранении двойного налогообложения, по общему правилу доходы от продажи недвижимости облагаются именно в стране местонахождения недвижимости. Ставка налога составляет 15 % от суммы выплаты, и, согласно статье 160.2 НК Украины, удержание и уплата в бюджет данного налога производится резидентом или постоянным представительством нерезидента (покупателем), осуществляющим выплаты в пользу нерезидента-продавца в момент такой оплаты.

При этом такой порядок не распространяется на выплаты в пользу представительства нерезидента на территории Украины — данные лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог на прибыль в размере 23 %. Порядок исчисления суммы налога может быть различным. В случае наличия согласованного с налоговым органом баланса финансово-хозяйственной деятельности представительства — по данным такого баланса, а в случае если представительство не ведет отдельного учета доходов и расходов — прибыль определяется органом налоговой службы как разница между доходом и затратами с применением к размеру дохода коэффициента 0,7.

Статья 172 НК Украины предусматривает общие правила налогообложения дохода физических лиц при продаже недвижимости. При этом в подпункте 172.1 данной статьи изложены условия, при которых продажа недвижимости не будет облагаться налогом. Так, первым обязательным условием является статус жилой недвижимости (дом, квартира, садовый домик, части этих объектов), в том числе при продаже с земельным участком, на котором она размещена, в пределах нормы бесплатной передачи согласно статье 121 Земельного кодекса (ЗК) Украины. Во-вторых, льготный режим будет применяться в случае, если недвижимость продается один раз в течение налогового года, а до этого находилась в собственности продавца более трех лет. При отсутствии одновременно всех перечисленных условий данная операция подлежит обложению налогом.

Доход от операций по продаже недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно статье 172 НК Украины, в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 НК Украины. Таким образом, нерезидент освобождается от уплаты налога на общих основаниях либо, при их отсутствии, уплачивает налог в размере 15 %, если его доход от продажи не превышает 10 минимальных заработных плат, а при превышении этого размера уплачивает 17 % от суммы превышения. Учитывая, что недвижимости, стоимость которой не превышает 10 040 грн, практически нет, фактическая ставка налога для физического лица даже выше, чем для юридического (15 %).

До предоставления разъяснения ГНАУ от 22 марта 2011 года № 2800/Л/17-0714 нотариусы придерживались разных точек зрения относительно возможности применения к нерезидентам норм, освобождающих от уплаты налога, полагая, что нерезидент должен оплачивать налог в размере 15 — 17 % во всех случаях продажи.

Нотариус, который удостоверяет сделку, обязан проверить наличие документа об уплате налога в бюджет и оценке недвижимости. Таким образом, сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается продавцом недвижимости до совершения сделки. Если же сделка не будет проведена, то плательщик имеет право на возврат уже уплаченного налога, однако эта процедура может повлечь волокиту и дополнительные для него проблемы.

ВОЛЯНСКАЯ Елена — старший юрист LCF Law Group, г. Киев

Мнение

Право иностранца не ограничено

София САВРУК,
юрист ЮФ «Салком»

Согласно общему правилу, собственник недвижимости имеет право распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению. Данная гарантия означает, что право на продажу недвижимости, находящейся в собственности нерезидента, не может быть ограничено по сравнению с аналогичным правом резидента. Особенности оформления сделок с недвижимостью с участием нерезидентов, которые связаны с подтверждением полномочий собственника, необходимостью перевода документов и т.п., являются скорее нюансами технического характера, не составляющими проблем для грамотного юриста. Поэтому обратить внимание следует на то, в чем же принципиальная разница заключения сделок по отчуждению недвижимости продавцом-нерезидентом по сравнению с резидентом. Первое существенное отличие заключается в ставках налогообложения операций с недвижимостью. Еще одно важное отличие, применяемое при распоряжении недвижимостью нерезидентами, — принудительная продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение года с момента их приобретения.

Читайте также: