Налоги при сдаче квартиры нерезидентом

Опубликовано: 27.04.2024

У меня есть квартира в Москве, которой я владею более 5 лет. Эту квартиру я сдаю, но полученный доход в РФ не декларирую. На деньги от сдачи я живу за границей, то есть я не налоговый резидент РФ.

  1. Я права, что не подаю декларацию в РФ?
  2. Слышала, что если квартира использовалась для получения дохода, то при ее продаже не действует налоговая льгота — владение 5 лет — и надо будет заплатить НДФЛ и даже НДС. Бред какой-то… Это правда или нет?
  3. Если я нерезидент, я могу быть самозанятой и платить налог 4% с дохода от сдачи?

Как жить за границей и сдавать квартиру в России законно, Т⁠—⁠Ж уже разбирал в отдельной статье. Поэтому в ответе я сделаю основной упор на тех моментах, которых не было в той статье.

Доход от сдачи нерезидентом квартиры в РФ надо декларировать

Хоть вы и живете давно за границей, но сдаете квартиру в Москве, то есть получаете доход от источника, находящегося в РФ. А значит, несмотря на то что вы налоговый нерезидент, вы должны ежегодно этот доход декларировать и платить с него в российскую казну НДФЛ по ставке 30%.

Но предположу, что за все время сдачи квартиры внаем на ваш московский адрес не приходили письма из налоговой с предложением подать декларацию и заплатить НДФЛ. Иначе вы бы наверняка упомянули об этом в своем вопросе. Отсутствие таких писем — признак того, что ИФНС не в курсе, что конкретно ваше жилье сдается в аренду.

Продажа квартиры в РФ: в части НДФЛ нерезидентов приравняли к резидентам

С 2019 года нерезиденты не должны платить НДФЛ , если продают в России недвижимость, которой владели больше минимального срока, в частности:

  1. 3 года и более — если недвижимость куплена до 2016 года.
  2. 5 лет и более — если недвижимость куплена после 1 января 2016 года.

Вы говорите, что владеете квартирой более 5 лет. А значит, когда соберетесь ее продавать, уплата НДФЛ вам уже не будет грозить. И неважно, сдавалась ли квартира внаем или нет.

То, что вы слышали про НДФЛ, уже устаревшая информация. Действительно, до 2019 года в налоговом кодексе была общая оговорка, что освобождение от НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физлицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательстве. И, опираясь на это, Минфин разъяснял: при продаже жилья, сдававшегося в аренду, человек обязан заплатить НДФЛ, если такая сдача имеет признаки предпринимательской деятельности. Причем независимо от того, был ли он на момент получения доходов от аренды зарегистрирован как ИП или нет.

Поправки в НК, которые действуют с 2019 года, исправили ситуацию. Теперь ни обычные физлица, ни ИП не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду жилья, которым они владели в течение минимального срока и более. И неважно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН, налог на профессиональный доход или патентный.

Про НДС вообще речь идти не может. Налоговики могут признать человека предпринимателем и доначислить ему НДС расчетным путем, если тот без статуса ИП сдает в аренду, к примеру, нежилые помещения. Собственники квартир, которые покупали их для себя, а потом решили сдавать внаем, предпринимателями не признаются. Т⁠—⁠Ж об этом тоже подробно рассказывал.

Россиянин-нерезидент может стать самозанятым и платить НПД 4% с арендной платы

В законе о самозанятых не сказано, что налог на профессиональный доход могут платить только налоговые резиденты РФ. Новый спецрежим могут применять граждане РФ и граждане стран-участниц ЕАЭС : Беларуси, Казахстана, Армении и Киргизии.

Насколько я понимаю, российское гражданство и паспорт у вас есть, наверняка присвоен и ИНН, узнать его вы можете с помощью специального сервиса ФНС. Место сдачи квартиры — Москва — входит в число тех четырех регионов, где проводится эксперимент с самозанятыми. Значит, для вас нет никаких препятствий, чтобы зарегистрироваться в качестве плательщика НПД и обелить свой доход в виде арендной платы.

Единственный момент: зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» по паспорту можно только с использованием абонентского номера с кодом страны +7 (Россия). Очевидно, что у вас иностранная симкарта. Но это не большая помеха. Зарегистрируйтесь как самозанятый через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или через кабинет для самозанятых на сайте lknpd.nalog.ru.

Еще больше статей про налог для самозанятых читайте в подборке Т⁠—⁠Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Обратились ко мне с просьбой рассказать, какие налоги придётся платить иностранному гражданину в России, если он купить здесь квартиру. Посмотрела и ужаснулась размерам налогов, которые придётся этому иностранцу платить в случае продажи квартиры в России. Стала размышлять, как же оформить недвижимость, чтобы платить более реальные суммы налогов. Делюсь с вами результатом своего анализа.

Итак, в случае приобретения жилой недвижимости нерезидентом в России (обращаю внимание, что нерезидент – это не просто иностранец, а лицо, которое не проживает на территории РФ более 183 дней в году), у него возникают следующие налоговые обязательства:

  1. Оплата налога на недвижимость (ставка налога определяется на основании стоимости недвижимого имущества и субъекта РФ, где оно расположена, но не может превышать 2%). Оплачивается ежегодно по месту нахождения недвижимости. Правило общее для всех, размер налоговой ставки зависит только объекта недвижимости и региона его нахождения.
  2. В случае продажи квартиры – оплата налога с дохода, полученного от продажи недвижимости. И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (п.3, ст. 224 НК РФ). При этом данная сумма налога взымается со всей выручки от продажи квартиры (без вычета расходов на её приобретение), поскольку налоговый вычет, предусмотренный п. 3, ст. 220 НК РФ не применяется к нерезидентам (п.4, ст. 210 НК РФ). Продавец квартиры должен самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по месту регистрации недвижимости (в этой же налоговой он должен стоять на налоговом учёте как владелец недвижимости с момента, как стал собственником этого имущества).
  3. Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, п.3, ст. 149 НК РФ).

Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей. Никакие вычеты и льготы, применимые к налоговым резидентам (вычет стоимости документарно подтверждённых расходов на приобретение недвижимости, освобождение от налога в случае владения более 3х лет (применимо к физическим лицам налоговым резидентам)) применяться не будут.

Как же избежать таких «драконовских мер». Есть несколько вариантов:

  1. На момент продажи квартиры стать налоговым резидентом России (т.е. прожить более 183 дней в течение непрерывных 12 месяцев до момента продажи квартиры). Но этот вариант не для всех приемлем.
  2. Зарегистрировать квартиру (оформить покупку квартиры) на российскую компанию (например, учредить общество с ограниченной ответственностью и стать в ней единственным учредителем). Налоговая ставка с продажи в таком случае будет равна 20% (либо в случае применения упрощённой системы налогообложения (УСН): 6% на всю сумму выручки или 15% на прибыль (выручка минус расходы)) и облагаться этой ставкой будет только доход от продажи, а не вся выручка. Однако здесь есть две сложности:
  • Как потом полученные с продажи средства выводить из ООО. Как вариант – дивиденды, но тогда надо оплатить налог у источника (стандартная ставка 15%, может применяться пониженная ставка, предусмотренная соглашением об избежании двойного налогообложения со страной, резидентом которой является владелец квартиры). Однако таким образом можно вывести только чистую прибыль компании, а не всю выручку от продажи. Остальные средства надо выводить путём ликвидации ООО, как ликвидационную массу и опять же платить налог у истопника в России.
  • Деятельность ООО надо поддерживать, вести бухгалтерский учёт, подавать ежеквартальные отчётности, платить авансом налоги, пенсионные и социальные отчисления с работника (как минимум это Генеральный директор) – достаточно много дополнительной административной работы и затрат на содержание.

3. Оформить покупку квартиры на иностранную компанию (компанию, зарегистрированную по месту регистрации и проживания нерезидента). В налоговом плане не будет особых отличий от российской компании: прибыль с продажи облагается налогом по ставке 20%, если не брать оффшорные государства (облагается доход минус расход). При этом иностранной компании, которая не будет вести деятельность на территории РФ через постоянное представительство, достаточно просто встать на налоговый учёт по месту нахождения недвижимого имущества для оплаты налога на недвижимость. При этом никаких отчётностей и иных деклараций (помимо декларации на недвижимое имущество, подаваемой один раз в момент первой оплаты налога на имущество) подавать в российские налоговые органы не понадобится, что сильно упрощает жизнь иностранца по сравнению с ситуацией, когда учреждается российское ООО. Вопрос налогообложения иностранных компаний регулируется ст. 309, вопрос вычета из налогооблагаемой базы расходов регулируется ст. 268 НК РФ.

Подытожим: если вы иностранец, постоянно проживающий за пределами Российской Федерации, то при покупке квартиры в России оптимальное всего будет оформить её на иностранное юридическое лицо. В таком случае вы будете платить налоги на имущество, как все, не должны будете отчитываться о своей деятельности в России и в случае продажи оплатите налог по стандартной налоговой ставке 20% с применением всех предусмотренных налоговых вычетов (при условии предоставления документарного подтверждения несения расходов, которые вы планируете вычесть из прибыли с продажи). Поэтому покупку квартиры лучше сразу оформлять на это иностранное юридическое лицо и хранить все документы. При этом в случае продажи налог с вас должен будет удержать покупатель, выступая налоговым агентом (если же покупателем будет выступать физическое лицо или другое иностранное лицо-нерезидент, то налог иностранная компания оплатить самостоятельно по месту налоговой регистрации в России).

Буду признательна за комментарии специалистов, которые на практике сталкивались с данным вопросом налогообложения иностранцев и могут предложить иные варианты легальной налоговой оптимизации.

Кто такой нерезидент?

Статус налогового нерезидента не связан непосредственно с гражданством или выездом на ПМЖ:


Согласно п. 2 Статьи 207 Налогового кодекса , Резидентом является гражданин России или любого иностранного государства, находящиеся на территории России 183 дня и более в течение последовательных 12 календарных месяцев. При этом период нахождения в России не прерывается на кратковременныевыезды за границу до 6 месяцев с целью лечения и обучения. Таким образом, если вы находитесь на территории России менее 183 дней в течение 12 последующих календарных месяцев, то для расчета НДФЛ вы являетесь нерезидентом.

Таким образом, нерезидентом можно стать:

  • · Уехав на ПМЖ;
  • · Совершая долгое путешествие, или (что сейчас модно) «уйдя в дауншифтинг в какой-нибудь экзотической стране»;
  • · Проходя продолжительное обучение за границей;
  • · Работая по контракту за границей в течение длительного времени;
  • · Совершая множество краткосрочных командировок (не для лечения или обучения) так, что Вы будете находиться в России менее 183 дней в течение 12 месяцев.

Консультация по оптимизации налогов на нерезидента

Однако в этом правиле есть и исключения: вне зависимости от времени нахождения на территории РФ налоговыми резидентами признаются следующие категории граждан:

– российские военнослужащие, проходящие службу за границей;

– сотрудники государственных органов власти и органов местного самоуправления, находящиеся в служебных командировках за пределами Российской Федерации.

Кто определить – являетесь ли Вы резидентом или нет?

Если НДФЛ за Вас платит работодатель, то он определяет статус Вашего резидентства каждый раз, при выплате дохода и удержании НДФЛ («отсчитывая» 12 месяцев назад). Такая позиция изложена в письме Минфина от 14.07.2011г. №03-04-06/6-170 : «Пунктом 2 ст. 207 Кодекса предусмотрено, что налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налоговый статус сотрудника организации определяется налоговым агентом на каждую дату получения дохода исходя из фактического времени нахождения сотрудника на территории Российской Федерации».

А вот если Вы (как арендодатель квартиры) сами уплачиваете налог, то ситуация принципиально другая: отчет ведется от 1 января следующего года. И на эту тему также есть письмо Минфина от 25.04.2011 N 03-04-05/6-293 : «если налог со своего дохода физическое лицо уплачивает самостоятельно в срок по истечении налогового периода, то датой, от которой нужно вести обратный отсчет, будет являться 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.» (а не «последовательные 12 календарных месяцев).

Почему у нерезидента сложная судьба?

Сложная судьба нерезидента связана с двумя обстоятельствами:

  • · НДФЛ для резидента составляет 13%, а для нерезидента – 30%;
  • · Нерезидент лишен права на налоговые вычеты.

С учетом письма Минфина 25.04.2011 N 03-04-05/6-293 есть интересное следствие: если арендодатель сдал ее и получил квартплату авансом за большой срок вперед, и в это время еще был резидентом, а потом уехал за границу и по состоянию на 1 января стал нерезидентом – ему придется заплатить НДФЛ по ставке 30%.

Кроме того, нерезидент теряет право на все льготы: стандартные (на детей), социальные (на лечение, обучение, медикаменты, пенсионное страхование), имущественные, а также будет вынужден заплатить 30% налога с полной суммы при продаже квартиры (независимо от того, сколько лет она была в его собственности, т.е. утрачивает льготу по налогу для квартир, находящихся в собственности более 3-х лет).

Нерезидент длительное время находится за границей, а многие государственные органы (несмотря на активное развитие дистанционных сервисов) требуют личного присутствия для выполнения определенных действий. В некоторых случаях дистанционное оказание услуг не запрещено, но отлаженного процесса для него нет; кроме того, требуется заверение документов в Консульстве и последующая пересылка. Поэтому рекомендуем рационально подходить к организации своих визитов на родину и стараться все документы оформлять лично.

Сдача квартиры нерезидентом


Налог в 30% ставит вопрос ребром: а может ли нерезидент иметь/получить статус ИП и использовать упрощенную систему налогообложения (УСНО) и платить например 6% с дохода? – Никаких ограничений по этому поводу нет.

Минфин в своем письме № 03-11-11/147 от 21.05.2010 г. разъясняет возможность применения специальных налоговых режимов индивидуальным предпринимателем, который является нерезидентом РФ. В письме отмечается, что согласно действующему законодательству, любое физическое лицо, независимо от налогового статуса (является ли данное лицо резидентом РФ либо нет), может быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Пунктом 3 статьи 346.12 Кодекса определен исчерпывающий перечень налогоплательщиков, которые не вправе применять УСН. Поскольку в указанном перечне отсутствуют индивидуальные предприниматели – нерезиденты РФ, то такие ИП вправе применять УСН.

Узнав о возможности платить 6% вместо «потенциальных» 30%, читатель наверняка задастся множеством вопросов.

Первый из них: Можно ли сдать квартиру, находясь за рубежом, и как это сделать?

  • Если у Вас уже есть арендатор и с ним заключен договор, Вы можете дать доверенность кому-то из Ваших знакомых/родственников на получение оплаты от арендатора (в наличной форме), на посещение квартиры и представление Ваших интересов перед арендатором и коммунальными службами. Необходимо дополнительно к выдаче доверенности отразить в договоре (или дополнительным соглашением) возможность участия доверенного лица и его права и указать конкретное доверенное лицо, иначе возможны сложности в отношениях с арендатором. При этом доход получаете Вы и налоги платите Вы. Если арендная плата уплачивается в безналичной форме, то деньги будут поступать от арендатора непосредственно на Ваш счет. Не забудьте ответит для себя на вопрос: кто и из каких денег будет оплачивать коммунальные платежи, и как Вы сможете отслеживать своевременность их оплаты? Даже если арендатор «хороший знакомый», мы рекомендуем иметь доверенное лицо для общения с ним и с коммунальщиками, а также страховой компанией.
  • Если у Вас нет арендатора, то Вы можете включить в доверенность право на заключение договора аренды от Вашего имени. Такая доверенность должна быть заверена нотариально и содержать все необходимые полномочия, кроме прав на продажу квартиры.
  • Вы можете заключить договор с компанией, которая сдает квартиру в краткосрочную аренду, передав ей квартиру в аренду с правом субаренды или в доверительное управление.
  • Вы можете передать квартиру специализированной компании в доверительное управление, для последующей сдачи квартиры в долгосрочную аренду. При этом наряду с договором Вы выдаете доверенность; компания получает арендную плату и перечисляет на указанный Вами счет остаток средств (за вычетом стоимости своих услуг и указанных в договоре, оплачиваемых компанией, коммунальных платежей).
договора аренды и доп. соглашения на все случаи жизни, составленные юристами портала

Можно ли, находясь за рубежом, уплатить налоги и сдать отчетность? – В отношении уплаты налогов и отчетности варианты следующие:

Остается целый ряд вопросов, на которые мы ответим в продолжении этой статьи:

  • Можно ли, находясь за рубежом, зарегистрировать ИП, и как это сделать?
  • Можно ли, находясь за рубежом, открыть счет для ИП в российском банке, и как это сделать?
  • Можно ли, находясь за рубежом, подать заявление на использование УСН и как это сделать?
  • Можно ли, находясь за рубежом, дополнить коды ОКВЭД новыми видами деятельности, и как это сделать?

Через форму обратной связи посетители сайта могут добавить свои вопросы, которые мы освятим в продолжении этой статьи.

image_pdf
image_print


В настоящей статье будут проанализированы все налоговые режимы, которые физическое лицо вправе применять при сдаче в аренду жилой недвижимости (квартиры, дома и т.д.), находящейся на территории России в г.Москве.

Оформление договорных отношений

Договор найма жилого помещения (квартиры) — регистрация в Росреестре, форма оплаты

Юридически верно говорить, что жилая недвижимость сдается «внаем», однако, очень распространено понятие «сдача квартиры в аренду». На суть правоотношений и возникающих налоговых обязательств это не влияет. Таким образом, если Вы приняли решение сдавать квартиру внаем официально и платить в получаемого дохода налоги — Вам необходимо заключить с арендаторами (нанимателями) «Договор найма жилого помещения«.

В соответствии с ст.674 Гражданского кодекса РФ сам договор НЕ подлежит государственной регистрации, НО в случае, если срок аренды (найма) составляет более 1 года — регистрации в Росреестре подлежит сам факт того, что на сдаваемую квартиру накладывается обременение в виде аренды (найма) — это будет отражено в выписке из ЕГРН.

Таким образом, представляется, что для собственников квартир наложение на квартиру обременения невыгодно — сложнее продать (в случае форс-мажора) и соответственно срок договора должен быть указан менее 12 месяцев, однако, для квартиросъемщиков, планирующих долгосрочную аренду — фиксирование факта обременения — выгодно, т.к. это дополнительно страхует их от возможности быстрой незапланированной продажи квартиры собственником.

Относительно формы оплаты аренды (найма) — имеет смысл рассмотреть вариант указания в договоре банковский реквизитов счета для безналичной оплаты, что позволит НЕ оформлять каждый месяц расписки в получении наличных денежных средств. С учетом того, что у собственника квартиры имеется намерение сдавать квартиру официально — безналичная оплата — удобный способ фиксирования факта расчета за проживание.

Возможные налоговые режимы

1. НДФЛ 13% (30%)

В настоящее время становится одним из самых НЕвыгодных режимов. Сдача квартиры НЕ считается осуществлением предпринимательской деятельности — физические лица вправе НЕ регистрировать ИП, а ежегодно декларировать получаемый доход в виде арендных платежей в декларации 3-НДФЛ. При этом налоговая нагрузка составит 13% для резидентов РФ и 30% для НЕрезидентов РФ.

Для налоговых НЕрезидентов самый невыгодный режим.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 13% = 54.600 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 30% = 126.000 руб.
Дополнительные платежи — нет

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 54.600 руб. (13%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 126.000 руб. (30%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация 3-НДФЛ 1 раз в год
Срок уплаты налога: до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход

2. ИП, УСН 6%

Снижает налоговую нагрузку в 2 раза, НО помимо суммы налога влечет дополнительные расходы и платежи. Однозначным преимуществом является возможность применять режим физическим лицам налоговым НЕрезидентам РФ.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)
— открытие отдельного банковского счета на ИП
— расходы на ведение бухгалтерии
— страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— 1% от суммы дохода, если доход превышает 300 тыс. в год, т.е. (420.000-300.000) Х 1% = 1.200 руб.

ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% может быть уменьшена на сумму страховых взносов в полном объеме, таким образом: 25.200 руб. — (29.354 руб. + 6.884 руб. + 1.200 руб.) = 25.200 руб. — 37.438 руб. = 0 руб. Размер страховых взносов полностью уменьшил сумму налога к уплате.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 37.438 руб. (примерно 9%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 37.438 руб. (примерно 9%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация 1 раз в год до 30 апреля
Срок уплаты налога и страховых взносов: ежеквартально авансовыми платежами

3. ИП, патент (ПСН), 6%

Необходима регистрация или наличие ИП.

Режим подразумевает уплату заранее установленного размера налога с заранее установленной законодательством суммы дохода (которую, по мнению законодателя, может получить налогоплательщик). Доход свыше установленной в законе субъекта суммы НЕ облагается налогом.

ИП на патентном режиме налогообложения освобождается от обязанности по уплате имущественного налога на объект недвижимости.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

Максимальный срок действия патента — 1 год, после этого требуется снова подать заявление на применение патента и оплатить патент.

Законом г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» (с изменениями и дополнениями) установлено, что «Потенциально возможный к получению годовой доход» при сдаче в аренду квартиры, расположенной в округе ЮЗА составляет 300 тыс. рублей. Стоимость патента составит 300 тыс. руб. х 6% = 18.000 руб.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
«Потенциально возможный к получению годовой доход» — 300.000 руб.
Сумма налога для резидента — 300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)
— открытие отдельного банковского счета на ИП
— страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
— 1% от суммы дохода, если «потенциально возможный доход» превышает 300 тыс. в год, т.е. (300.000-300.000) Х 1% = 0 руб. (в данном конкретном случае)

ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УМЕНЬШЕНА на сумму страховых взносов. Таким образом к стоимости патента 18.000 руб. нужно прибавить 36.238 руб.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 54.238 руб. (примерно 12,9%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 54.238 руб. (примерно 12,9%)

Применение ККТ — НЕ обязательно
Документы — декларация по налогу НЕ предоставляется (необходимо подать заявление на применение патента и оплатить сам патент, а также подать отчетность по страховым взносам)
Срок уплаты патента: 1/3 суммы — не позднее 90 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 — не позднее 31 декабря
Срок уплаты страховых взносов: до 31 декабря

4. Налог на профессиональный доход (НПД), 4%

В настоящее время — самый выгодный налоговый режим при сдаче квартиры в аренду.

Необходима зарегистрироваться в соответствующем приложении. Необходимо, чтобы квартира располагалась в г.Москва, Московской области, Калужской области (включая г.Калугу) или Респ. Татарстан. Местом регистрации физического лица, при этом, может быть любой регион РФ. Ставка 4% НЕ может быть повышена в течение 10 лет.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

Пример:
Арендная плата — 35.000 руб./мес.
Годовой доход от сдачи в аренду — 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.
Сумма налога для резидента — 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.
Сумма налога для НЕрезидента — 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.
Дополнительные платежи:
— расходы на регистрацию

Совокупная налоговая нагрузка для резидента — 16.800 руб. (4%)
Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента — 16.800 руб. (4%)

Применение ККТ — чек формируется автоматически в приложении
Документы — декларация по налогу НЕ подается (сумма налога к уплате формируется автоматически в приложении)
Срок уплаты налога: не позднее 25 числа следующего месяца (формируется и уплачивается автоматически в приложении).

2 комментария

Добрый день, Илья

Подскажите пожалуйста момент про продажу недвижимости нерезидентом которая ранее сдавалась в наем.
Читал что с 2019 году освобождают от уплаты НДФЛ.
Интересует ИП УСН и Патент. Если начну сдавать квартиру с 2020 года, что нужно будет уплатить при продажей данной квартиры если срок владения на момент продажи будет более 5 лет

Если Вы планируете сдавать жилую недвижимость — после 5 лет доход от продажи такой недвижимости — освобождается от налогообложения — п.17.1. ст.217 НК РФ.

Оставить комментарий Отменить ответ

  • УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
    • Бухгалтерское обслуживание юридических лиц
    • Налоговые консультации
    • Аудит финансовой отчетности
    • Подготовка финансовой отчетности по МСФО
    • Подготовка финансовой отчетности КИК
    • Трансформация финансовой отчетности РСБУ в МСФО
  • УСЛУГИ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
    • Декларации 3-НДФЛ по зарубежным доходам
    • Налоговые вычеты
      • Социальные
    • Подготовка и подача уведомлений о КИК
    • Уведомление об открытии счета в иностранном банке или ИОФР
    • Валютное регулирование и валютный контроль
    • Споры с ФНС по нарушениям с зарубежными счетами и КИК
    • Уведомление о наличии второго гражданства или ВНЖ



Календарь уведомлений, сообщений, отчетов и т.д. владельцам контролируемых иностранных компаний (КИК) и зарубежных банковских счетов

МЕТКИ:


(НОВОСТНОЙ ДАЙДЖЕСТ) Январь 2021: Обзор основных изменений законодательства в сфере международных финансов с 01.01.2021

(НОВОСТЬ) Новая форма Отчета о движении денежных средств и иных финансовых активов по зарубежным счетам в банках и иных организациях финансового рынка (ИОФР), применяемая с 2021 года (за отчетные периоды, начиная с 2020)

Подпишитесь и Вы первыми узнаете о новых статьях и изменениях в профильном законодательстве, публикуемых на нашем сайте



Приглашаем ознакомиться с прошедшими вебинарами, посвященными вопросам международного налогообложения, особенностям бухгалтерского учета по МСФО, аудиту, а также валютному регулированию и валютному контролю


Зарубежные финансы, налоги. Аудит

Мы в социальных сетях:

  • + 7 (495) 783-19-91 многоканальный

  • info@gidprava.ru 125009, г. Москва, ул. Тверская, д.6, стр.6

of the Russian Federation providing legal and tax consulting services and being the member of global GPCG group of companies | All Rights Reserved

Ограничение ответственности

Являясь пользователем настоящего сайта, Вы осознаете, что все материалы, опубликованные на настоящем сайте, носят информационный характер и не являются правовым заключением. Никакая информация, опубликованная на настоящем сайте, не является консультацией или рекомендацией к совершению конкретных действий на ее основе. Вы также осознаете, что любая ситуация, дело, кейс и т.д. любого клиента являются строго индивидуальными и требующими индивидуального подхода при их разрешении. При этом, решения похожих, на первый взгляд, вопросов разных клиентов могут быть совершенно разными. Именно по указанной причине Консалтинговая группа "ГидПрава" (включая входящие в нее департаменты и подразделения: Юридическая компания "ГидПрава", "ГидПрава - Международное налоговое планирование, "ГидПрава" - Бухгалтерское обслуживание, "ГидПрава" - Недвижимость, Бюро юридического перевода "ГидПрава", Учебный центр "ГидПрава", Школа бизнес-английского "ГидПрава") (далее - "КГ "ГидПрава") рекомендует обращаться за оказанием услуг к специалистам с заключением соответствующего договора, влекущего возникновение прав, обязанностей и ответственности.

КГ "ГидПрава" постоянно предпринимает все возможные меры для обеспечения актуальности, полноты, достоверности и соответствия действующему законодательству РФ всех публикуемых на ее сайте материалов, однако, КГ "ГидПрава" не несет ответственности за точность публикуемой на сайте информации, в том числе, но не ограничиваясь, по причине того, что опубликованная информация может являться субъективным мнением специалиста-правоприменителя и может быть основана на его субъективном толковании норм действующего законодательства РФ и/или иностранных государств. КГ "ГидПрава" также не несет ответственности за последствия, которые наступили или могут наступить в результате любого использования пользователем настоящего сайта информации, расположенной на настоящем сайте, в том числе для решения стоящих перед ним вопросов правового или финансового характеров.

Сайт КГ "ГидПрава" может содержать ссылки на сайты третьих лиц. При этом, КГ "ГидПрава" не несет ответственности за содержание и информацию, представленную на данных сайтах. Переход по указанным ссылкам является для пользователей настоящего сайта строго добровольным.

КГ "ГидПрава" несет ответственность в пределах, согласованных со своими клиентами при заключении договора об оказании услуг (или иного договора в рамках оказания КГ "ГидПрава" своих профессиональных услуг), а также за последствия, наступившие в результате совершения клиентом действий, но только в том случае, если совершение данных действий было предварительно согласовано с КГ "ГидПрава". Профессиональная ответственность КГ "ГидПрава" может быть в добровольном порядке застрахована, о чем КГ "ГидПрава" вправе проинформировать своих клиентов.

С уважением,
Консалтинговая группа «ГидПрава»

Конфиденциальность

Настоящий раздел и установленные в нем правила действуют в отношении любой информации, которая может быть получена Консалтинговой группой «ГидПрава» (в том числе входящими в нее департаментами и подразделениями: Юридической компанией "ГидПрава", "ГидПрава - Международное налоговое планирование, "ГидПрава" - Бухгалтерское обслуживание, "ГидПрава" - Недвижимость, Бюро юридического перевода "ГидПрава", Учебный центр "ГидПрава") (далее – "Компания") о лицах (далее – "Пользователь") в процессе использования ими сайта Компании (нахождения на сайте Компании) www.gidprava.ru. Указанная информация считается персональными данными Пользователей и может включать в себя:
- ФИО (например, при заполнении формы обратной связи);
- адрес электронной почты (также при заполнении формы обратной связи или при составлении письма в произвольной форме в адрес Компании);
- контактный телефон (при заполнении формы обратной связи);
- IP адрес (информация получается автоматически при посещении пользователями настоящего сайта);
- файлы cookie (автоматически, см. выше);
- адрес запрашиваемых Пользователем страниц на настоящем сайте;
- любая иная информация или сведения, полученные Компанией о Пользователе в автоматическом режиме либо предоставленные Пользователем добровольно.

Предоставляя свои персональные данные, Пользователь соглашается на их обработку Компанией в целях надлежащего оказания Компанией своих услуг. Компания, в свою очередь, настоящим заверяет, что придерживается политики строгой конфиденциальности в отношении полученных персональных данных Пользователей и использует и обрабатывает персональные данные в строгом соответствии с положениями Федерального Закона Российской Федерации «О персональных данных» от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ и иных нормативно-правовых актов действующего законодательства РФ в области защиты и обработки персональных данных. Компания также заверяет, что применяет необходимые технологии при обработке Ваших персональных данных для целей их защиты от несанкционированного доступа со стороны третьих лиц.

Компания не разглашает и не предоставляет полученные ею персональные данные Пользователей третьим лицам, за исключением случаев:
- получения соответствующего предварительного согласия Пользователя;
- истребования информации по запросу правоохранительных органов с соблюдением соответствующих процедур.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в правила настоящего раздела, о чем информирует Пользователей путем публикации измененного текста в настоящем разделе.

С уважением,
Консалтинговая группа «ГидПрава»

Авторские права

Настоящий раздел и установленные в нем правила распространяются на посетителей сайта www.gidprava.ru. Являясь посетителем данного сайта, Вы автоматически принимаете и соглашаетесь с правилами, установленными настоящим разделом, и обязуетесь их соблюдать.

Полное или частичное копирование, а также использование и распространение любым иным образом, в том числе, но не ограничиваясь: переработка, публичная трансляция и/или воспроизведение в эфир любых материалов настоящего сайта возможны исключительно в некоммерческих целях и с указанием прямой ссылки на сайт www.gidprava.ru.

Любые иные действия являются незаконными и будут расценены Компанией как нарушение ее авторских прав.

В случае нарушения настоящих правил, Компания оставляет за собой право защиты своих интересов всеми способами, предусмотренными законом, в том числе в рамках статей: 1229, 1259, 1263, 1301 Гражданского кодекса РФ, а также ч.1 ст. 7.12 КоАП РФ.

По любым вопросам использования материалов настоящего сайта Вы можете связаться с нами по адресу электронной почты info@gidprava.ru. Просьба направлять письма с пометкой COPYRIGHT. Если Вы считаете, что материалы данного сайта нарушают ВАШИ авторские права, то просим Вас уведомить нас об этом также по указанному выше адресу. Просим также приложить соответствующие доказательства факта нарушения.

С надеждой на понимание и…

С уважением,
Консалтинговая группа «ГидПрава»

Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.

Исчисляет налог арендодатель только в случае, когда сдает квартиру физическому лицу. Если помещение сдается юридическому лицу, ИП, нотариусу, адвокату, то обязанность по уплате налога возникает с их стороны.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

  • НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
  • патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
  • упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
  • налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

  • НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
  • УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
  • налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Как можно оплатить налог?

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из удобных способов:

  • по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
  • на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Чем грозит неуплата налога за аренду квартиры?

Налоговый кодекс предусматривает меры воздействия на граждан, уклоняющихся от своевременной уплаты налоговых платежей в бюджет:

  • декларация не представлена или сдана с опозданием – 5 % от недополученного налога за каждый месяц просрочки (минимальный предел штрафа составляет 1 000 рублей, максимальный – 30 %);
  • сумма налога не внесена вовремя – 20 % от недоимки или 40 % при условии, что будет доказан умысел от уклонения;
  • за каждый день задолженности начисляются пени – 1/300 ставки ЦБ.

Взыскание недополученных сумм налога, а также штрафных начислений должно производиться в добровольном порядке (по требованию, выставленному налоговым органом) или принудительном, когда дело передается в суд.

Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?

Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:

  • устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
  • уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
  • выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
  • запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?

Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.

Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.

Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: