Налог с продажи квартиры в казахстане для россиян

Опубликовано: 18.05.2024

Сегодня мы расскажем о том, какими правами по приобретению жилья, земельных участков, наследованию имущества обладают иностранцы в Казахстане. Этот круг вопросов регулируется не только казахстанским законодательством, но и международными соглашениями.

Права и ограничения для иностранцев

Резидентами в РК, с точки зрения Налогового кодекса, признаются физические лица, постоянно пребывающие в республике или центр жизненных интересов которых находится здесь. Остальные налогоплательщики признаются нерезидентами.

Согласно Закону РК «О правовом положении иностранцев», «иностранцы могут иметь в РК на праве собственности жилище, за исключением временно пребывающих иностранцев». На практике данное положение трактуется следующим образом. Иностранец, имеющий вид на жительство, вправе приобрести любое жильё (квартиру, дом).

Но иностранцам, не имеющим вид на жительство, в оформлении и регистрации сделки по приобретению жилья будет отказано.

Что касается земельных участков, то по статье 23 Земельного кодекса РК в частной собственности иностранных граждан могут находиться земельные участки только для следующих целей: под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами; земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Земли, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, не могут находиться в собственности иностранцев и иностранных юридических лиц (пункт 4 статьи 23 ЗК РК). В соответствии со статьёй 37 ЗК РК земельные участки для товарного сельскохозяйственного производства могут предоставляться иностранцам и лицам без гражданства в аренду на срок до 10 лет. Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям (статья 34 ЗК РК).

Наследование жилья нерезидентами в РК

При наследовании имущества, в частности жилья, иностранцами без вида на жительство в РК нет ограничений в силу заключённых Казахстаном международных соглашений. Так, например, согласно статье 47 Кишинёвской конвенции от 07.10.2002 года «О правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам», участниками которой являются Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Кыргызстан, Молдова, Россия, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина, граждане каждого из государств могут наследовать на территориях других участников конвенции имущество или права по закону или завещанию на равных условиях и в том же объёме, как и граждане данного государства.

Нотариусы в РК выдают свидетельства о праве на наследство на недвижимость и любое другое имущество иностранцам независимо от того, проживают они в Казахстане или нет. Порядок оформления наследственных прав в этом случае не отличается от общеустановленного.

Налог с нерезидентов

В РК для налогообложения доходов нерезидентов от продажи недвижимости применяется особый порядок. В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 192 Налогового кодекса РК доходы от прироста стоимости при реализации находящегося на территории республики имущества, права на которое (или сделки по которому) подлежат государственной регистрации, (недвижимость относится к такому имуществу) считаются доходами нерезидента из источников в Казахстане.

Приростом стоимости в данном случае является положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения недвижимости. Согласно подпункту 6 статьи 194 Налогового кодекса, доходы нерезидента от прироста стоимости облагаются налогом по ставке 15%. Поэтому вся сумма прироста стоимости будет обложена налогом по указанной ставке.

В отличие от налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости резидентов для нерезидентов не действует правило, освобождающее от налогообложения, если жильё находилось в собственности более 1 года. Таким образом, иностранцы без вида на жительство в РК должны уплачивать этот налог независимо от срока владения недвижимостью, но только в случае, когда стоимость продажи выше стоимости приобретения.

Если квартира была приобретена по договору о приватизации, то стоимость приобретения отсутствует. В этом случае до совершения сделки необходимо произвести оценку продаваемой недвижимости в оценочной компании, обладающей соответствующей лицензией. Прирост стоимости в этом случае будет определяться как положительная разница между стоимостью продажи и оценочной стоимостью.

Международные конвенции

В случае если стоимость продажи превышает размер оценки, определённой оценщиком, можно воспользоваться нормами, регулирующими международное налогообложение. А именно, иностранцы — граждане государств, с которыми Республика Казахстан заключила конвенции об избежании двойного налогообложения (в их числе Российская Федерация), могут воспользоваться положениями этих конвенций. В частности, российское законодательство не предусматривает обложение налогом прироста стоимости при продаже недвижимости. Для того чтобы применить положения данного международного договора, иностранцам необходимо получить в налоговом органе своей страны письменное подтверждение (справку, сертификат) того, что он является резидентом своего государства. Этот документ необходимо предъявить в налоговый орган РК со ссылкой на статью 215 Налогового кодекса.

С полным перечнем государств, с которыми заключены такие конвенции, можно ознакомиться на Налогового комитета Минфина. В этом списке 44 государства.

Если иностранцы переоформят право собственности на граждан РК (например подарят жильё близким родственникам), то при последующей продаже квартиры после истечения года обязанности по уплате налогов не возникнет. Если такая квартира будет продаваться до истечения года, то налоги владельцам-гражданам РК необходимо будет уплачивать в размере 10% от прироста стоимости (если он возникнет), то есть от положительной разницы между суммой, полученной по сделке, и рыночной стоимостью, определённой оценщиком. Если прироста стоимости нет, то и налоговых обязательств не возникнет.

Таким образом, вначале, перед сделкой с недвижимостью, необходимо получить отчёт об оценке квартиры и убедиться, что продажная стоимость по сделке не превышает указанной в нём стоимости. Если это так, то ничего делать не нужно. Если образуется прирост стоимости, то нерезидентам можно воспользоваться нормами международной конвенции либо прибегнуть к переоформлению права собственности.

Нужно продать за год

Должен ли иностранец-нерезидент продать принадлежащее ему унаследованное жильё в течение определённого срока, например за год? Пунктом 1 статьи 252 РК (Общая часть) установлено, что, «если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами».

Со ссылкой на указанную норму казахстанские нотариусы и органы юстиции разъясняют, что иностранец, который приобрёл жильё на законных основаниях (например, унаследовал), должен его продать в течение 1 года, поскольку иностранец, не обладающий видом на жительство, не вправе иметь в собственности жильё на территории республики.

Также в указанном пункте 1 статьи 252 ГК РК говорится, что «в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению». То есть, если руководствоваться данным пунктом, квартира или дом иностранца, не проживающего в Казахстане и не распорядившегося жильём в течение 1 года, должны быть принудительно проданы по решению суда с торгов, а вырученная сумма (за вычетом издержек) должна быть передана иностранцу. В то же время порядок такой принудительной продажи законом или подзаконными актами не установлен. Также для иностранцев пока не установлено ответственности или штрафов за то, что они не распорядились своим жильём в течение 1 года.

Если гражданин РК приобрёл квартиру или другую недвижимость, а впоследствии утратил гражданство и (или) уехал из республики, это не является основанием для утраты им права на недвижимость. Законодательство не предусматривает ни оснований, ни порядка для таких действий, как выкуп или конфискация в отношении недвижимости бывшего гражданина РК. В то же время исключением может считаться жилая недвижимость, к которой в случае утраты гражданства могут быть применимы правила статьи 252 Гражданского кодекса, рассмотренные выше. Но принудительная реализация жилья бывших казахстанских граждан, утративших гражданство, на практике пока не реализуется.

Иностранцы и земельные участки

Кроме того, исключения из указанного выше правила установлены также в отношении земельных участков. Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса, «при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства РК право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса». Эта статья, в свою очередь, предусматривает, что земельный участок должен быть отчуждён в течение 1 года или в указанный срок право на участок должно быть переоформлено в право, которое данному субъекту может принадлежать, то есть в право аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 24 Земельного кодекса, если гражданин, являющийся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, выходит из гражданства РК, земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение 1 года переоформлено в право аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в госсобственность владельцу выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретён у государства. В случае отказа местного исполнительного органа (акимата) от приобретения земельного участка и по его разрешению такой участок может быть продан любому гражданину РК.

Дата публикации 17.05.2021

Распространено убеждение, что продажа квартиры непременно сопровождается необходимостью уплатить налог с вырученной суммы. Это отчасти верно, но далеко не во всех случаях у продавца возникает обязанность по уплате такого налога. Когда налог с продажи придется уплатить, а когда это делать не требуется, а также как законным способом уменьшить сумму к уплате –узнайте далее.

Что собой представляет «налог с продажи квартиры»?

То, что обыватели называют «налогом с продажи» представляет собой индивидуальный подоходный налог (ИПН). Уплачивается этот налог физлицами (или налоговыми агентами) в случаях:

если имеются объекты обложения в виде облагаемого дохода у источника выплаты;
при самостоятельном налогообложении (п.1 ст.316 НК РК, ст.318 НК РК).

При продаже квартиры речь идет о необходимости самостоятельно исчислить и перечислить налог (самостоятельное налогообложение). Помимо этого продавец обязан подать в налоговый орган налоговую декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи объекта.

Возникновение обязанности у физлиц по уплате налога КГД МФ РК проверяет на основании поданных нотариусами сведений. Если в течение налогового периода совершена сделка по продаже недвижимости, то продавец получит от налогового органа уведомление о необходимости оплатить ИПН.

В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?

Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.

Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:

10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) - сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:

договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).

Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.

Важно! Если реализуемая квартира ранее была получена в дар или по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) сразу на дату регистрации права собственности. Если этого сделано не было, впоследствии можно будет заказать ретроспективную оценку, но не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры. Если и этот срок пропущен, к качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально очень высока, а значит, налога придется уплатить больше.

Какова процедура расчета и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.

Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
договор купли-продажи при реализации квартиры.

Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.

Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:

документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
уплатить налог 10% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.

Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2019 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -15 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости

2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.

подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
уплатить в бюджет 220 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в мае 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 16 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -16 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости

400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.

подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
уплатить в бюджет 40 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в декабре 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 31.03.2021 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2019 г. (условно – 12 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:

17 200 000 -12 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости

5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.

За просрочку уплаты за каждый день, после 10.04.2021 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.

Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?

Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.

Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.

Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.

Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.

Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.

Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.

Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.

Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.

Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.

В Казахстане нерезиденту необходимо:

получить в КГД МФ РК ИИН;
подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;

сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;

уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.

Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.

Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:

авторизоваться на портале;
перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан»;
заказать услугу онлайн;
заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца и доверенности (если услугу заказывает доверенное лицо);
подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.

В течение 1 рабочего дня будет выдано Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН либо мотивированный отказ в оказании услуги. Сама услуга оказывается бесплатно.

Как же сэкономить на налоге?

Итак, чтобы уплатить как можно меньшую сумму ИПН при продаже квартиры, необходимо:

соблюсти годичный срок владения квартирой до ее реализации;
либо подготовить или оформить документы, подтверждающие стоимость объекта на дату регистрации права собственности (например, заказать акт оценки квартиры в оценочной компании). Акт оценки должен быть оформлен до 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры (до подачи декларации по ИПН).

– Гражданин РК рассматривает приобретение недвижимости в РФ по договору долевого участия (ДДУ). Законодательство РФ не ограничивает покупку недвижимости гражданами РК. Однако, если в будущем гражданин РК (не налоговый резидент РФ) решит реализовать недвижимость, то он будет обязан оплатить 30% от суммы сделки в бюджет РФ. Налоговым резидентом РФ является гражданин любой страны, который находится в РФ на законных основаниях 183 дня в течение 12 последовательных месяцев. В случае налогового резиденства РФ, если недвижимость реализуется менее, чем через пять лет с даты приобретения, ставка налога составит 13% от разницы между покупной и продажной суммами. А после пяти лет владения налог не предусмотрен. Чтобы уменьшить налогообложение, гражданин РК должен как минимум быть налоговым резидентом РФ в календарный год продажи. Есть ли необходимость быть налоговым резидентом РФ в следующих моментах: а) в момент подписания ДДУ и оплаты (чтобы учитывалась сумма покупки как затраты); б) в момент регистрации прав на недвижимость (чтобы начался отсчет срока владения недвижимостью) при двух сценариях: реализации менее чем через пять лет с даты регистрации прав на недвижимость и свыше пяти лет?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Я бы рекомендовала гражданину РК озаботиться получением налогового резидентства РФ в каждом из приведенных случаев. Особенно с учетом того, что наличие налогового президентства РФ не требует гражданства. И вот по каким причинам.

В случае, если гражданин РК примет решение отчуждать квартиру в пределах пятилетнего срока, он, как налоговый резидент РФ, имеет безусловное право воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить сумму налога на размер произведенных им затрат. При этом в качестве документа-основания будет рассматривать договор ДДУ, в связи с чем на момент подписания ДДУ наличие налогового резидентства РФ более чем желательно.

В случае реализации квартиры по истечении пяти лет с высокой долей вероятности налоговая инспекция будет рассматривать документы, подтверждающие налоговое резидентство РФ как на день регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, так и на день совершения сделки. В связи с чем, чтобы избежать разночтений, я бы рекомендовала иметь документы, подтверждающие налоговое резидентство на весь указанный период.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Уточнение: налогооблагаемой базой при продаже недвижимости является большая величина из продажной стоимости квартиры и 70% кадастровой стоимости. Это надо учитывать, так как иногда кадастровая стоимость сильно завышена. Есть еще один способ для нерезидента избавиться от квартиры: он может ее подарить. В этом случае одаряемый резидент платит 13% от кадастровой стоимости квартиры как налог на дарение.

Что касается первого вопроса: скорее всего, Вы правы, и цену покупки зачтут только при резидентстве. А вот ответом на второй вопрос является следующее: срок владения идет с момента государственной регистрации права собственности и к резидентству не имеет отношения.

Еще гражданин РК может воспользоваться федеральной российской программой «Переселение соотечественников», получить субсидию на переселение и покупку недвижимости, упрощенную процедуру получения гражданства, возмещение расходов на переезд.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, при продаже недвижимости физическим лицом налоговым периодом считается календарный год. Именно по итогам календарного года определяется налоговый статус налогоплательщика, при этом гражданство физического лица значения не имеет.

В случае нахождения на территории РФ более 183 календарных дней в течение года, в котором произошла реализация недвижимости, физическое лицо признается налоговым резидентом РФ в соответствии с Налоговым кодексом. При этом человек обладает всеми правами, установленными для налоговых резидентов, а именно: учитывается срок владения недвижимостью, а при ее продаже предоставляется имущественный вычет или возможность уменьшить доход от реализации объекта недвижимости на сумму понесенных расходов, связанных с его приобретением.

При этом налоговый статус физического лица на момент приобретения недвижимости и на момент проведения оплаты не имеет значения. Фактической датой получения дохода от продажи недвижимости является дата получения денежных средств за проданную недвижимость. Соответственно, если на конец года, в котором произошло получение денежных средств, физическое лицо являлось налоговым резидентом, то с этого момента оно имеет право пользоваться всеми правами резидента вне зависимости от того, являлось оно в момент приобретения недвижимости налоговым резидентом РФ или нет.

Таким образом, физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ по итогам года, в котором произошла продажа недвижимости, имеет право уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов, понесенных при ее покупке, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет.

Если срок владения недвижимости составляет на момент продажи более пяти лет, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с дохода от реализации объекта отсутствует.

Отвечает юрист компании «CENTURY 21 Россия» Дамир Хакимов:

Учет затрат на покупку является альтернативой вычету с дохода от продажи. Вычет применяется на доход, облагаемый ставкой 13%. Если к моменту продажи гражданин РК является налоговым резидентом РФ, то его доход от продажи облагается по российским законам, следовательно, он имеет право на уменьшение своего налогооблагаемого дохода на сумму расходов. Резидентский статус гражданина РК на момент приобретения квартиры значения не имеет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Вопрос:

Физическое лицо - гражданин РФ планирует реализовать квартиру, полученную по наследству в РК и находящуюся на праве собственности более года с даты регистрации такого права. Квартиру планируется реализовать по цене выше указанной в отчете об оценке рыночной стоимости, произведенной на дату регистрации права собственности.

Какие налоговые обязательства и в каком размере возникнут у гражданина РФ, если он:

1) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК более 183 дней в указанном налоговом периоде?

2) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК менее 183 дней в указанном налоговом периоде?

Ответ:

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее - КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК, сообщает следующее.

Касательно налогообложения дохода от унаследованного имущества

В соответствии с подпунктом 30 пункта 1 статьи 644 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) от 25.12.2017г. №120-VI доход в виде безвозмездно полученного или унаследованного имущества, в том числе работ, услуг, за исключением безвозмездно полученного имущества физическим лицом-нерезидентом от физического лица-резидента, признается доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан.

Пунктом 1 статьи 655 Налогового кодекса определено, что доходы физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан, за исключением доходов, указанных в пункте 1 статьи 656 Налогового кодекса, облагаются индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты по ставкам, указанным в статье 646 Налогового кодекса, без осуществления налоговых вычетов, если иное не установлено данной статьей.

В связи с чем, доход физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан в виде унаследованного имущества, признается доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан и подлежит налогообложению по ставке 20 процентов.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 671 Налогового кодекса физическое лицо-нерезидент имеет право применить в соответствии с положениями международного договора освобождение от налогообложения доходов, полученных от лиц, не являющихся налоговыми агентами, если такое физическое лицо-нерезидент является окончательным получателем дохода и резидентом страны, с которой заключен международный договор.

Международный договор в части освобождения от налогообложения применяется при наличии у нерезидента на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу документа, подтверждающего его резидентство.

Физическое лицо-нерезидент при отсутствии документа, подтверждающего резидентство, на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу обязано произвести уплату подоходного налога в бюджет в порядке и сроки, которые установлены статьей 658 данного Кодекса.

При этом физическое лицо-нерезидент имеет право на возврат из бюджета уплаченного подоходного налога в порядке, определенном статьями 672, 673 и 674 Налогового кодекса.

Документ, подтверждающий резидентство, представляется физическим лицом-нерезидентом в налоговый орган по месту пребывания (жительства) при подаче декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Касательно налообложения дохода нерезидента от прироста стоимости

Из подпункта 6) пункта 1 статьи 644 Налогового кодекса следует, что доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан, признается доход от прироста стоимости при реализации в том числе:

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан;

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Пунктом 2 статьи 655 Налогового кодекса определено, что несмотря на положения данной статьи, исчисление, удержание и перечисление индивидуального подоходного налога у источника выплаты в бюджет с доходов физического лица-нерезидента, указанных в пункте 1 статьи 650 Налогового кодекса, производятся в порядке, определенном статьей 650 Налогового кодекса.

При этом, согласно пункту 1 статьи 650 Налогового кодекса данная статья применяется к доходам нерезидента из источников в Республике Казахстан от прироста стоимости при реализации в том числе: находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан; находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Прирост стоимости определяется в следующем порядке: 1) при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) и 2) данного пункта, - как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения; 2) при реализации акций и долей участия - в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 650 Налогового кодекса нерезидент, получающий доход в виде прироста стоимости, указанный в пункте 1 данной статьи, от лица, не являющегося налоговым агентом, производит исчисление подоходного налога самостоятельно путем применения ставки, установленной статьей 646 Налогового кодекса, к сумме такого дохода.

Перечисление подоходного налога в бюджет, исчисленного в соответствии с пунктом 11 данной статьи, производится не позднее десяти календарных дней после срока, установленного для сдачи налоговой отчетности. Нерезиденты, исчисляющие подоходный налог в соответствии с пунктом 11 данной статьи, представляют декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса.

Таким образом, доход нерезидента от прироста стоимости из источников в Республике Казахстан подлежит налогообложению по ставке 15 процентов и такой нерезидент представляет декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса по форме 240.00.

Касательно налогообложения дохода от прироста стоимости резидента Республики Казахстан

В соответствии с подпунктом 14) пункта 2 статьи 319 Налогового кодекса, действующего в редакции, изложенной статьей 33 Закона Республики Казахстан «О введении в действие Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет», не рассматривается в качестве дохода физического лица прирост стоимости при реализации (передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.

В последнее время увеличилось количество казахстанцев, переезжающих в Россию на постоянное место жительства и меняющих гражданство Казахстана на гражданство Российской Федерации.

При этом, у многих встает вопрос о том, каким образом будет осуществляться налогообложение при продаже переехавшими или переезжающими лицами своей квартиры или прочей недвижимости, находящейся в Казахстане, какова ставка налога, как правильно исчислять налог и как можно его уменьшить.

Для ответа на этот вопрос прежде всего лицу необходимо определить свой налоговый статус: является ли он резидентом Казахстана или нет.

Является ли лицо резидентом Казахстана или нерезидентом Казахстана

В соответствии со статьей 189 Налогового Кодекса Республики Казахстан резидентами Республики Казахстан признаются физические лица:

а) постоянно пребывающие в Республике Казахстан. При этом, физическое лицо признается постоянно пребывающим в Республике Казахстан для текущего налогового периода, если оно находится в Республике Казахстан не менее ста восьмидесяти трех календарных дней (включая дни приезда и отъезда) в любом последовательном двенадцатимесячном периоде, оканчивающемся в текущем налоговом периоде.

б) непостоянно пребывающие в Республике Казахстан, но центр жизненных интересов которых находится в Республике Казахстан. При этом, центр жизненных интересов физического лица рассматривается как находящийся в Республике Казахстан при одновременном выполнении (то есть одновременно должны иметь место сразу три нижеперечисленных условия) следующих условий:

1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);

2) семья и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан;

3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) членам его семьи, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания членов его семьи.

В этой связи хотел бы разъяснить порядок налогообложения при продаже выезжающим из Казахстана на ПМЖ в Россию лицом своего жилья (квартиры, дома, дачи и т.д.) в зависимости от того, является ли оно резидентом Казахстана или не является таковым.

Налогообложение при продаже жилища в Казахстане в зависимости от налогового статуса и ситуации

1. Лицо еще не отказалось от гражданства Казахстана и не выехало на ПМЖ в Россию, но намерено сделать это в ближайшее время.

В этом случае порядок обложения и уплаты индивидуальным подоходным налогом будет применяться как для резидентов Казахстана.

А) Срок владения жильем на праве собственности один год и более

Согласно подпункту 20) пункта 3 статьи 155 Налогового Кодекса Республики Казахстан не рассматривается в качестве дохода физического лица-резидента прирост стоимости при реализации (передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.

Таким образом, если срок владения жилья (дома, дачи, гаража) на праве собственности более одного года с момента его возникновения, то налогообложение при продаже жилья не возникает.

(С 1 января 2020 года срок владения жильем для исчисления и уплаты индивидуального подоходного налога в Казахстане уже не будет иметь значение, налогообложение при продаже жилья будет возникать вне зависимости от срока владения жилищем на праве собственности в силу принятого в Казахстане Закона Республики Казахстан от 18.11.2015 года № 412-V).

Следует отметить, что также не рассматривается в качестве дохода физического лица-резидента прирост стоимости:

1) при реализации земельных участков, находящихся на территории Республики Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж и при условии, что на таком земельном участке расположены жилище, дача или гараж, которые находятся на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности. (например, земельный участок с находящимся на нем индивидуальным жилым домом принадлежит лицу на праве собственности более года).

2) при реализации земельных участков, находящихся на территории Республики Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены жилище, дача или гараж, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка составляет один год и более (например, ничем не занятый земельный участок принадлежит лицу более года и его целевое назначение – строительство ИЖС).

Б) Срок владения жильем на праве собственности менее одного года

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан: жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.

Если срок владения жильем менее одного года, то в этом случае реализация жилища подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10% от полученного лицом дохода от прироста стоимости такого жилиша.

При этом в соответствии с пункт 3 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан доходом от прироста стоимости при реализации жилья, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения (общее правило, распространяющееся на лиц, которые ранее приобрели жилье по договору купли-продажи, за исключением частных случаев, перечисленных ниже).

Таким образом, при реализации жилища, принадлежащего лицу на праве собственности менее одного года с момента его возникновения (регистрации) налог составит 10% от положительной разницы между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.

Существуют некоторые частные случаи определения дохода от прироста стоимости недвижимости:

Так, в случае реализации недвижимого имущества, приобретенного в результате уступки права требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью, по которой налогоплательщик приобрел право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве (пункт 4 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан).

В случае реализации физическим лицом недвижимого имущества, по которому ранее был определен доход в виде безвозмездно полученного имущества в соответствии со статьей 96 настоящего Кодекса, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью безвозмездно полученного имущества, включенной ранее в доход (пункт 5 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан).

В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также прочего недвижимого имущества, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности. (При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности) (пункт 6 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан).

В случае, указанном в пункте 6 настоящей статьи, при отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное недвижимое имущество, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является:

а) для жилья – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество налоговыми органами на основании сведений, представляемых уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;

б) для прочей недвижимости (не являющейся жильем) — цена (стоимость) реализации такого имущества.

2. Лицо переехало на ПМЖ в Россию и получило российское гражданство

В этом случае порядок обложения и уплаты индивидуального подоходного налога при продаже жилья (как и прочей недвижимости, включая земельный участок, квартиру, дом, дачу и т.д.) будет применяться как для нерезидентов Казахстана.

Так, в соответствии с подпунктом 5) статьи 192 Налогового Кодекса Республики Казахстан доходами из источников в Республике Казахстан признаются доходы от прироста стоимости при реализации, в том числе находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 197 Налогового кодекса данная статья применяется к доходам нерезидента из источников в Республике Казахстан от прироста стоимости при реализации, в том числе находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

При этом согласно положениям данной статьи прирост стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) и 2) пункта 1 статьи 197 Налогового кодекса определяется как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения (никаких частных случаев не предусмотрено).

Вместе с тем, нерезидент получающий доход в виде прироста стоимости, указанный в пункте 1 статьи 197 Налогового кодекса, от лица, не являющегося налоговым агентом (например, продавая свою квартиру другому физическому лицу), производит исчисление подоходного налога самостоятельно путем применения ставки, установленной статьей 194 настоящего Кодекса, к сумме такого дохода и предоставляет в налоговый орган декларацию формы 240.00.

В силу подпункта 6) статьи 194 Налогового Кодекса Республики Казахстан доходы нерезидента от прироста стоимости подлежат обложению у источника выплаты по ставке 15%.

Таким образом, доходы нерезидента в виде прироста стоимости от продажи квартиры подлежат налогообложению в Республике Казахстан по ставке 15 процентов, при этом обложению налогом подлежит положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения квартиры.

ВАЖНО: Следует отметить, что при исчислении налога от дохода от прироста стоимости при реализации жилья (как и прочей недвижимости) нерезидентом Казахстана, срок владения таким имуществом на праве собственности не имеет значения: лицо будет уплачивать налог вне зависимости от того, менее года или более года лицо владело таким жильем на праве собственности.

3. Лицо переехало на ПМЖ в Россию, но еще является гражданином Казахстана

В этом случае налогообложение будет зависеть от того, является ли такое лицо все еще резидентом Казахстана.

Как указывалось выше, в соответствии со статьей 189 Налогового Кодекса Республики Казахстан резидентами Республики Казахстан признаются непостоянно пребывающие в Республике Казахстан физические лица, центр жизненных интересов которых находится в Республике Казахстан. При этом, центр жизненных интересов физического лица рассматривается как находящийся в Республике Казахстан при одновременном выполнении (то есть одновременно должны иметь место сразу три нижеперечисленных условия) следующих условий:

1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан (что в данном случае имеет место) или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);

2) семья и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан;

Таким образом, если у гражданина Республики Казахстан (соблюдение первого условия), постоянно проживающего в России, семья и (или) близкие родственники проживают в Казахстане (второе условие) и он имеет на праве собственности в Казахстане жилище (третье условие), то такое лицо будет признаваться резидентом Республики Казахстан, и, следовательно, налогообложение будет осуществляться как для резидента Казахстана (см. выше).

Однако такому лицу перед продажей своей недвижимости необходимо в обязательном порядке встать в налоговых органах Казахстана на учет в качестве резидента Казахстана, с целью избежания дальнейших споров с налоговыми органами о его налоговом статусе.

Следует также отметить, что действующая между Республикой Казахстан и Российской Федерацией Конвенция об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал (Москва, 18 октября 1996 года) никаких принципиальных различий по данным вопросам не содержит.

Так, согласно пункту 1 статьи 13 Конвенции доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, упомянутого в статье 6 (Доходы от недвижимого имущества), и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, или от отчуждения акций компаний, активы которых состоят в основном из такого имущества, или доли в партнерстве или трасте, активы которых состоят в основном из недвижимого имущества, расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут быть обложены налогом в этом другом Государстве.

То есть приоритет в данном вопросе отдан национальному законодательству страны, в котором расположен объект недвижимости.

P.S. Тем, кто дочитал данную статью до конца, и кто является нерезидентом Казахстана, имеющим в Казахстане жилище, которое он намеревается продать, но хочет минимизировать (сэкономить) налоги, предлагаю следующий рецепт:

Лицо-нерезидент Казахстана, имеющий жилище, дарит свое жилище лицу – резиденту Казахстана, которому он полностью доверяет (друг, близкий родственник). В этом случае никакого дохода у лица — нерезидента не возникает, а, следовательно, не возникает и обязанность по уплате налога. Далее, доверенное лицо, производит оценку такого жилища в любой оценочной компании (с целью определения стоимости безвозмездно полученного имущества). Затем, такое доверенное лицо, продает жилище третьим лицам – потенциальным покупателям и уплачивает все налоги, являясь при этом резидентом Казахстана:

а) если срок владения жилищем на праве собственности доверенным лицом более года – освобождается от налогообложения.

б) если срок владения жилищем на праве собственности менее одного года – то уплачивает ИПН (индивидуальный подоходный налог) по ставке 10% от дохода от прироста стоимости, который в данном случае (учитывая, что жилище ему было подарено) будет исчисляться как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации (продажи) жилища и стоимостью безвозмездно полученного имущества, которая будет определяться согласно оценке жилища на момент возникновения права собственности.

Читайте также: