Налог с продажи квартиры купленной по субсидии

Опубликовано: 30.04.2024

Получением субсидии на приобретение жилой площади обладают граждане, установленные Законодательством РФ. В такую категорию входят лица, нуждающиеся в улучшение условий или претендующие в рамках городских программ, в т. ч. по Москве. При этом алгоритм продажи квартир по субсидии наделен рядом нюансов, о которых следует знать при планировании покупки недвижимости.

Субсидия на квартиру

В Москве для получения жилого помещения по социальной субсидии действуют следующие нормативно-правовые акты:

При расчете социальной помощи органы опираются на нормы жилого пространства. Каждый регион определяет для себя самостоятельно учетную норму площади на человека. В среднем цифры таковы:

Площадь, м2	Количество зарегистрированных лиц
33	Для одного гражданина, состоящего на учете в ЖКХ
18	На одно лицо
42	Семья, состоящая из 2 членов
18	Принимается из расчета на одного человека, если семья состоит из 5 и больше членов

В учет принимаются также следующие факторы, влияющие на размер нормы предоставления:

возможность оформления пособия в качестве дополнительных денег;
семья обладает излишками жилого пространства, находящегося в собственности;
семья числится, как многодетная и испытывает потребность в улучшении условий или состоит в городском списке для содействия;
если в многодетной семье есть лица младше 18 лет, то по желанию, органы предоставляют помощь в объеме нормативной цены объекта;
наличие в семье инвалида;
наличие у одного из членов семьи почетных званий или выслуги лет.

Строительные компании предлагают клиентам решать задачи, связанные с приобретением субсидированных объектов жилья. Гражданам предоставляется выбор аккредитованного жилья, в т. ч. с возможностью оформления ипотечного договора.

К сведению: срок действия сертификата в Москве составляет 3 месяца. По завершении этого периода, заявитель повторно собирает документы и ожидает очереди. В регионах сроки на реализацию сертификата могут быть увеличены или уменьшены. Например, в Санкт-Петербурге срок действия свидетельства — 12 месяцев, а в Перми — 9 месяцев.

Возможности покупки

На сегодняшний день существует список категорий населения, обладающимх право претендовать на получение социальной помощи. Они закреплены федеральным и региональным законодательством. Для уточнения возможности получения субсидии необходимо обращаться в территориальную администрацию.

В большинстве регионов России льготы могут получить следующие лица:

Примечательно, что для продажи недвижимости, оформленной с участием социальных денег, необходимо учесть следующие нюансы:

Изменение состава семьи, прописанного в одном жилом помещении. При этом граждане обязаны уведомить органы социальной защиты.
При оформлении купли-продажи, все лица, зарегистрированные в квартире, должны быть выписаны.
При реализации недвижимости, изменяется имя собственника, а все счета и договоры, действующие до этого момента, расторгаются.
Заявитель на социальную помощь обязан погасить остаток стоимости жилья из личных или заемных средств после оформления пособия.
При невыполнении взятых обязательств, сделка аннулируется и происходит возврат пособия.

Возможности продажи

Способ продажи квартиры, приобретенной в рамках программы субсидирования, зависит от того, были ли использованы заемные средства.

Если квартира была приобретена за наличный расчет, то есть при покупке были использованы средства субсидии и наличные собственные денежные средства, то совершить сделку не составит труда.

Если жилое помещение было приобретено с использованием заемных средств, и взятый ипотечный кредит еще не погашен, то придется соблюсти ряд нюансов. Такая квартира тоже должна приобретаться в ипотеку. То есть покупателю должен быть одобрен ипотечный кредит и в момент совершения купли-продажи, с согласия банка, обязательства по погашению долга переходят на нового владельца. Новый владелец может, при наличии возможности, погасить долг сразу или выплачивать в соответствии с графиком.

Большая проблема при продаже квартиры может возникнуть в случае выделения долей детям. Если несовершеннолетние дети владеют долей в недвижимости, то такая сделка в обязательном порядке совершается после одобрения ее органами опеки. Кроме того, родители обязаны предоставить взамен продаваемых долей недвижимость не хуже.

Схема проведения сделки

Принимая решение о продаже квартиры, собственнику следует подготовиться к тяжелому бюрократическому процессу. В первую очередь проводится оценка недвижимости. Услуги заказываются в специализированной компании. Сотрудник организации проведет экспертизу и выдаст документы.

Далее, подготавливаются юридические бумаги по продаже квартиры, купленной с субсидией. Этим процессом допускается заниматься самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. При выборе второго варианта, необходимо оформить доверенность в нотариальной конторе.

По завершении подготовки, приступают к поиску клиентов, затем оформляется договор купли-продажи. Таким образом, процедура реализация жилья с субсидированными средствами практически не отличается от стандартной схемы.

Порядок оформления

Оформление квартиры, купленной с помощью государственных денежных средств, предоставленных в рамках субсидии наделено алгоритмом. При соблюдении пошаговой инструкции, можно снизить вероятность риска и допущения ошибок. Однако эксперты советуют проходить эту процедуру совместно с юридическими консультантами.

Выбор жилой площади

Покупатель выбирает интересующий объект недвижимости. На этой стадии возможно заключение предварительного договора или предоставление задатка. На этой стадии подготавливают необходимые документы, например, справки о прописанных лицах, об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, свежие выписки об объекте недвижимости и пр.

При продаже квартиры в ипотеку необходимо заказать оценку объекта, без нее ни один банк не выдаст кредитные средства.

Оформление договора

На стадии подписания договора на приобретение квартиры, гражданин вправе внести личные деньги или воспользоваться ипотекой. Затем, документы направляются на регистрацию.

Получение пакета документов

Клиент получает выписку о праве собственности на объект недвижимости, договор купли-продажи с отметкой о регистрации и, в случае использования кредитных средств, кредитный договор, прошедший регистрацию в органах Росреестра.

При использовании заемных средств, полученные документы следует отнести в банк для проведения дальнейших расчетов с продавцами.

Риски для продавца квартиры

О рисках продажи квартиры приобретенной по субсидии для продающей стороны эксперты могут говорить только в индивидуальном порядке. Тем не менее, есть отрицательные аспекты при заключении такой сделки:

квартиры приобретенные с использованием ипотечных средств достаточно сложно продать, пока не исполнены обязательства. Необходимо согласие банка и одобрение ипотеки покупателю;
необходимость подготавливать бумаги для представления их в органы опеки, если дети являются собственниками;
повторно получить денежные средства по программе субсидирования нельзя.

Дополнительно, могут возникнуть следующие отрицательные факторы:

Наличие финансов у потребителя. При планировании сделки не рекомендуется опираться на наличие свидетельства. Для подтверждения платежеспособности клиента, следует запросить банковскую выписку.
Риск отзыва субсидированных средств. Такие ситуации возможны, если ведомство выявило факт нарушений со стороны очередника.
Необходимость проверки законности сделки. Если стороны ответственно подходят к подписанию договора, то затруднений это не вызовет. Продавец и покупатель должны подготовить — выписки из регистрационного журнала, справку из ЕГРН и другие бумаги.

Процедура приобретения жилья для покупателя не сопряжена с рисками. Но, как и для продавца, процесс наделен неудобствами со стороны бюрократической системы.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!

Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить только с оплаченных самостоятельно средств. Вычет на часть цены, оплаченной за счет субсидии, не предоставляется. Это правило установлено пунктом 5 ст. 220 НК РФ. Но при продаже такой квартиры средства субсидии можно учесть в составе расходов.

Основание для ограничений
Судебная практика
На что можно получить вычет
Оформление
Причины для отказа в вычете
Вычеты при продаже квартиры, купленной на субсидию

Основание для ограничений

Имущественные налоговые вычеты при приобретении квартиры и правила их предоставления установлены статьей 220 НК РФ. Вычет — это возврат налога на доходы физических лиц, уплаченного с сумм, потраченных на приобретение жилых помещений или домов с земельными участками, а также долей в них. Максимальная сумма налога, которую можно вернуть за квартиру составляет 260 000 рублей (что соответствует сумме в 2 000 000 рублей, уплаченной в качестве цены приобретаемой недвижимости). Отдельно можно вернуть налог со средств, уплаченных в качестве процентов по ипотеке с суммы процентов не более 3 миллионов рублей.

Налоговые вычеты предоставляются, чтобы стимулировать рынок жилья. Дороговизна квартир ограничивает возможности их приобретения для многих граждан. Налоговый вычет может хотя бы частично решить эту проблему. Полученные средства можно потратить на ремонт, приобретение мебели и другие нужды, связанные с переездом в новое жилье.

Другой мерой стимулирования спроса на жилье и помощи нуждающимся в нем гражданам являются жилищные субсидии. В каждом регионе России существуют различные их виды. Обычно средства на приобретение или строительство жилья предоставляют:

молодежи и молодым семьям;
нуждающимся в улучшении жилищных условий малоимущим гражданам («очередникам»);
работникам бюджетной сферы.

Существуют также специализированные программы жилищных субсидий для различных категорий граждан (например, субсидия на выкуп последних комнат в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге), а также федеральные субсидии (единовременная денежная выплата военнослужащим).

Размер предоставляемой субсидии может зависеть от ряда факторов: основания ее получения, дохода заявителя, наличия иной недвижимости, количества членов семьи и многих других обстоятельств.

Поэтому суммы субсидий и иной финансовой помощи в приобретении жилья, полученной от государства, не учитываются при получении налоговых вычетов. Это установлено в пункте 5 статьи 220 НК РФ.

Некоторые организации имеют собственные программы финансовой помощи работникам, приобретающим жилье. Получить налоговый вычет с таких негосударственных субсидий также нельзя.

Судебная практика

Законность установления в Налоговом кодексе ограничений в получении налоговых вычетов подтвердил Конституционный суд РФ в определении от 17 июня 2010 года № 904-О-О. Суд указал, что предоставленные НК РФ льготы и освобождения от налогов являются исключением из общего принципа обязательности уплаты налогов. Законодатель предоставляет льготы в адресном порядке и вправе определять пределы их действия.

Дальнейшая судебная практика по вопросам налоговых вычетов с субсидий также складывается не в пользу налогоплательщиков. Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ в определении от 17 августа 2017 года № 8-КГ17-7 указал, что оплаченные за счет бюджетных средств расходы на приобретение квартиры исключаются из суммы, с которой может быть предоставлен налоговый вычет.

На что можно получить вычет

Если часть цены квартиры оплачена (помимо субсидии) самим налогоплательщиком, эта сумма представляет собой его собственные расходы. С них можно заявить налоговый вычет. Максимальный размер вычета составляет 2 миллиона рублей. Таким образом, его можно использовать в случае, если оплаченные за квартиру сверх субсидии сумма составила 2 миллиона рублей и более.

Рассмотрим это на примерах.

Случай 1. Стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей. Из них 3 миллиона были предоставлены в качестве субсидии, а оставшиеся 2 миллиона оплачены покупателем. Покупатель может заявить налоговый вычет на 2 миллиона рублей.
Случай 2. Стоимость квартиры составляет 2,5 миллиона рублей. Из них 2 миллиона рублей оплачены за счет субсидии, и 500 тысяч рублей налогоплательщик заплатил из собственных средств. Он вправе заявить налоговый вычет с суммы 500 000 рублей (что составит 65 000 рублей к возврату).

Оформление

В случаях, когда налогоплательщик имеет право на вычет с собственных расходов, оплаченных сверх субсидии, необходимо правильно заявить о нем. Налоговый вычет предоставляется после подачи в налоговый орган декларации по форме 3-НДФЛ, и ряда прилагаемых к ней документов.

В налоговой декларации 3-НДФЛ необходимо указать сумму понесенных расходов на приобретение квартиры за вычетом средств субсидии. В рассмотренных выше примерах размер расходов налогоплательщиков составил бы 2 миллиона рублей (в первом случае) и 500 тысяч (во втором случае).

Для заполнения декларации 3-НДФЛ потребуются сведения обо всех доходах налогоплательщика в отчетный период. Их можно получить из справки 2-НДФЛ, составленной работодателем. При заполнении декларации через личный кабинет на сайте nalog.ru эти данные должны появиться автоматически (но на практике так происходит не всегда).

После рассмотрения декларации налоговый орган выплатит вычет на указанный в заявлении о его предоставлении банковский счет. Вычет также можно получить и у работодателя. В этом случае он не будет удерживать НДФЛ с сумм заработной платы, перечисляемых налогоплательщику. Основанием для этого будет письмо от налоговой инспекции о предоставлении вычета.

Причины для отказа в вычете

Даже если вычет заявлен без учета средств субсидии, в нем могут отказать, если налогоплательщик или заявленный вычет не соответствует установленным законом требованиям:

за налогоплательщика должен быть уплачен НДФЛ в сумме не менее, чем та, которая запрошена к возврату (максимум 260 000 рублей ). Поэтому в вычете откажут безработным, студентам и т.п.;
продавцом в сделке купли-продажи жилья не может выступать близкий родственник. Предоставление вычета по таким сделкам запрещено пунктом 5 ст. 220 НК РФ;
недвижимость не является жилым помещением или домом, пригодным для проживания. Предоставление налоговых вычетов при приобретении коммерческой недвижимости законом не предусмотрено.

Вычеты при продаже квартиры, купленной на субсидию

Вопрос о налоговых вычетах возникает не только при покупке, но и при продаже квартиры. По общему правилу, налогоплательщик может выбрать один из двух вариантов вычета:

в размере 1 миллиона рублей;
в размере расходов, понесенных на приобретение квартиры.

Второй вариант, как правило, является выгоднее, поскольку стоимость недвижимости в России в основном свыше 1 миллиона рублей. Невыгоден он только в тех случаях, когда квартира получена в дар или расходы на ее приобретение невозможно подтвердить по какой-либо иной причине.

В случае, если недвижимость находилась в собственности гражданина 5 лет и более, налог не возникает, и применять налоговые вычеты нет необходимости. Для некоторых случаев этот срок сокращается до 3 лет.

Если вычет выбран в размере расходов на приобретение, возникает вопрос о том, как учитывать полученную ранее субсидию. С одной стороны, она представляет собой средства, израсходованные на приобретение квартиры или дома (доли в них). С другой, субсидия была выдана налогоплательщику целевым образом, то есть не является его собственным расходом.

Например, квартира была приобретена за 3,5 миллиона рублей, 2 из которых составила субсидия. Через год при продаже за нее заплатили 4,5 миллиона рублей. В этой ситуации налогоплательщик может учесть, как свои расходы 3,5 млн. руб. (в том числе, субсидию). Налог к уплате составит 130 000 рублей (13% с 1 миллиона рублей).

Решаясь на покупку или продажу квартиры, необходимо подсчитать все связанные с этим расходы и налоги. Тщательное планирование позволит избежать потери средств. Важно помнить, что если квартира была куплена за счет субсидии, получить назад налог из бюджета не удастся.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

$Фото: Мaxx-Studio\shutterstock$

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Содержание:

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
Как рассчитать сумму налога
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог с продажи подаренной квартиры
Налог с продажи квартиры пенсионером
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Налог с продажи квартиры пенсионером

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

В России действует несколько федеральных программ, позволяющих гражданам получать финансовую поддержку от государства на приобретение жилья.

Средства выделяются в качестве субсидии и имеют целевое назначение.

При продаже жилья государственная помощь в некоторых случаях должна быть возвращена в бюджет в полном объеме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Субсидия при продаже квартиры

Она имеет целевое назначение и должна быть потрачена в сжатые сроки. По истечении установленного периода времени неизрасходованные деньги аннулируются. По законам РФ право на безвозмездную субсидию имеют:

Семьи, где воспитывается трое и больше детей, при условии, что как минимум 3-им не исполнилось еще 18-ти лет.
Молодые супружеские пары, в возрасте до 30 лет.
Военнослужащие и сотрудники МВД, Росгвардии

Большинство из этих категорий имеют право распоряжаться имуществом, приобретенным с частичным госфинансированием, по своему усмотрению.

Особые условия предусмотрены для семей с несовершеннолетними детьми и участникам военной ипотеки.

Предлагаем посмотреть видео, в котором рассказано о категориях людей, которые имеют право на жилищную субсидию:

Возможно Вам будут интересны следующие статьи

Порядок купли-продажи квартиры за наличный расчет. Образец договора и перечень необходимых документов
Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
Правила составления договора купли-продажи квартиры. Кто этим занимается и сколько стоит оформление?
Продажа и покупка квартиры одновременно. Что такое альтернативная сделка?
Как правильно оформить договор купли продажи доли в квартире между родственниками

Можно ли продать недвижимость, купленную с использованием госпомощи?

Продать квартиру, приобретенную с использованием жилищной субсидии можно. В превалирующем большинстве случаев получатели дотации никак не ограничиваются в распоряжении имуществом.

Они могут продавать, дарить, завещать квадратные метры или поступать с ними иным образом.

Реализация жилья

Стандартная схема продажи выглядит так:

Рассмотрим, возвращается ли субсидия при реализации жилья? При продаже жилья возвращать средства, полученные от государства на его покупку не нужно.

Следует лишь обратить внимание на некоторые ограничения, налагаемые на сделки с недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала и военной ипотеки.

При использовании сертификата маткапитала родителей обязуют наделять долями в купленной квартире своих несовершеннолетних детей. Таким образом они становятся собственниками жилья, наравне с родителями.

Можно ли продать такое жилье, если есть несовершеннолетние дети?

Продать долевую недвижимость, где часть жилья принадлежит малолетним, довольно сложно, но возможно.

Для заключения договора купли-продажи родителям потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Специалисты данного отдела одобряют сделку только в том случае, если будет приобретаться иная недвижимость, лучше по размеру или условиям.

Получить разрешение также можно при условии, что доля детей будет конвертирована в деньги и положена на их личные счета в банк. При иных условиях продать жилплощадь, приобретенную с использованием материнского капитала, не получится.

При продаже жилья, находящегося под обременением, военнослужащему придется:

Вернуть накопления по программе НИС, которые выделило государство.
Полностью рассчитаться с банком, открывшем ипотеку.

Не всегда такая сделка выгодна финансово.

Можно ли продать недвижимость, если получаешь его по программе «молодая семья»?

Супруги, купившие жилье по программе «молодая семья», могут распоряжаться своим имуществом только в том случае, если оно не обременено ипотечным займом.

Это правило действует и для всех остальных категорий владельцев недвижимости, приобретенной при помощи государственной поддержки.

Помимо жилищных субсидий многие россияне имеют льготы на оплату услуг ЖКХ.

Денежная помощь от государства на частичную оплату услуг ЖКХ выделяется малоимущим гражданам.

Она не налагает никаких обременений на распоряжение имуществом.

Квартиру с оформленной субсидией можно продавать, дарить, завещать.

При переходе права собственности право на льготные выплаты снимается, но его можно восстановить по новому месту жительства, если предпосылки для льгот сохранились.

Как переоформить компенсацию по оплате ЖКХ по новому месту прописки?

Для получения субсидии по новому месту жительства необходимо:

Полностью соответствовать установленным льготным нормам, как по зарплате, так и по квадратуре помещения.
Собрать документы на оформление компенсации.
Написать заявление на получение денег.
Обратиться со всеми бумагами в соцзащиту или МФЦ.

Процедура возобновления выплат идентична первичному обращению.

Жилплощадь, приобретенная с помощью госсубсидии, может быть продана. В большинстве случаев возвращать выделенные средства не придется. При использовании субсидии в совокупности с ипотечным займом реализовывать квартиру можно только после погашения кредита.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Квартира

Собственники, планирующие продажу квартиры, стремятся заключить выгодную сделку. На сегодняшний день государство активно субсидирует граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но у продавца есть опасения в том, что сделка может быть отменена, так как оплата осуществляется с привлечением государственных средств.

Содержание статьи:

Нормативная база

Конституция РФ устанавливает право граждан на жилье. При этом некоторым из них предоставляются субсидии на приобретение недвижимости. Она выражается в выделении денежной суммы от государства.

Вопросы совершения сделок с квартирами, приобретаемыми за счет средств государственной субсидии, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

Часть 2 Гражданского кодекса РФ.
Семейный кодекс РФ.
ФЗ № 117 от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Возврат субсидии государству

Государство представляет средства в виде субсидии, которые являются безвозвратными. Взамен гражданин снимается с очереди на улучшение жилищных условий и считается обеспеченным жильем. Для совершения сделки купли-продажи необходимо только правильно составить договор, получить деньги и зарегистрировать право на недвижимость нового собственника.

Внимание! В большинстве случаев речь не идет о возврате средств. Но выделяют ситуации, когда деньги все же придется вернуть.

В случае с возвратом средств решающим фактором становится формат их получения.

Если деньги выделялись по материнскому капиталу, устанавливаются следующие ситуации, когда они подлежат возврату:

Если в течение 6 месяцев после оформления собственности на квартиру, купленную с использованием субсидии, детям не были выделены доли.
Если квартира была продана и в новом жилье не выделена собственность на детей.

Иначе дело обстоит с военнослужащими, которые получают военную субсидию, возврат возможен только в тех случаях, когда:

Получен целевой заем и на момент увольнения долг не погашен.
Если перед увольнением не получен целевой заем на жилье.

Военнослужащему средства могут быть возвращены, если после увольнения он вновь вернется на службу.

Особенности продажи квартиры

Нередко собственники опасаются продавать квартиру тем, кто использует субсидию. В действительности же государство здесь выступает гарантом предоставления средств. Их не выдают наличными на руки, а перечисляют на счет продавца безналичным платежом. Деньги перечисляются только после полной проверки чистоты сделки. Собственник предоставляет документы для их рассмотрения в муниципальный орган власти.

После получения положительного решения стороны могут приступить к заключению договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре. В договоре обязательно нужно указать, что часть суммы оплачивается путем субсидирования. Остаток покупатель вносит за счет собственных или ипотечных средств. Деньги перечислят, как только договор будет зарегистрирован в Росреестре. При оплате собственными средствами, деньги также перечисляются после регистрации договора.

Помните! При продаже квартиры все ранее зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учета. Этого требует законодательство для перечисления средств господдержки.

Риски для продавца при продаже квартиры по субсидии

С точностью нельзя сказать о рисках для продавца, так как все зависит от конкретной ситуации.

Но существуют следующие отрицательные моменты:

Срок перевода субсидий гораздо больше, чем при наличии у покупателя собственных средств.
Требуется дополнительная подготовка документов для муниципалитета.
В случае отказа муниципалитета придется искать нового покупателя.

Существуют следующие риски продавца:

Факт наличия денежных средств	Не стоит ориентироваться только на наличие сертификата у продавца. Чтобы быть уверенным в наличии средств, лучше запросить выписку лицевого счета.
Возможность отзыва субсидии	Это возможно в случае нарушений со стороны покупателя. Но продавца это в большинстве случаев не касается.
Проверка чистоты сделки	Она не вызовет затруднений, если продавец готов предоставить дополнительные документы, такие как выписка из домовой книги и лицевого счета, выписка ЕГРН и некоторые другие справки.

Таким образом, покупатель практически не имеет рисков при продаже квартиры за субсидию. Но необходимо учитывать некоторые неудобства, связанные со временем ожидания и предоставлением дополнительных документов.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию

Читайте также: