Налог на комнату в коммунальной квартире

Опубликовано: 02.12.2022


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 сентября 2009 г. N 03-05-06-01/172 Об исчислении налога на имущество физических лиц в отношении комнаты в коммунальной квартире, приватизированной в общую долевую собственность

См. также письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 сентября 2009 г. N 03-05-04-01/72

Вопрос: Я безработная мать-одиночка. Я вместе с семилетним сыном проживаю в коммунальной квартире в комнате - 13 квадратных метров. Моя доля собственности в этой коммунальной квартире - 19/400, рыночная стоимость до кризиса моего подселения в 13 кв.м - 500 тыс. руб. Сейчас и того меньше. Налог на имущество мне начислили по ставке 2% (по максимуму), так как его рассчитывают с недавнего времени исходя из инвентаризационной стоимости всей коммунальной квартиры, а не моей доли в ней. В итоге в год я заплачу налога 12 тысяч рублей (владея всего лишь комнатой в подселении). Получается, что я заплачу налог на имущество физических лиц по самой высокой ставке в 2%, так как (как сказали мне в налоговой инспекции) я владею не комнатой в коммуналке, а долей в пятикомнатной квартире, а стоимость этой квартиры превышает 600 тысяч рублей. Соответственно, и налог мне начисляют по ставке 2%, так как его рассчитывают из стоимости всей квартиры, а не комнаты. Но я не пользуюсь всей квартирой, я пользуюсь только своей комнатой. Это помещение бывшего общежития, переданного в собственность граждан по договору передачи доли коммунальной квартире в собственность граждан.

Как исчислить налог на имущество физических лиц в отношении комнаты в коммунальной квартире?

Ответ: В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено Ваше письмо, поступившее из ФНС России, о налогообложении комнат в коммунальных квартирах в случае приватизации коммунальной квартиры в общую долевую собственность и сообщается следующее.

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), введенного в действие с 1 марта 2005 года, определен перечень жилых помещений, к которым относятся дом, квартира, комната.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право собственности на жилое помещение (в т.ч. на комнату в коммунальной квартире), ограничения (обременения) прав на него, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-1) объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, в том числе и комната в коммунальной квартире.

Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом обложения по налогу на имущество физических лиц.

Вместе с тем Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не определены особенности приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, что способствовало закреплению на региональном и местном уровнях различных способов приватизации жилых помещений: приватизация коммунальных квартир в общую долевую собственность (г. Санкт-Петербург, Владимирская область, Волгоградская область, г. Муром, г. Кострома и др.) или приватизация комнат в коммунальных квартирах (г. Москва, Белгородская область, г. Брянск и др.).

При этом приватизация коммунальных квартир в общую долевую собственность не учитывает положения статьи 16 Жилищного кодекса, определяющей комнату как самостоятельное жилое помещение и, следовательно, самостоятельный объект гражданских прав.

Таким образом, нормативные правовые акты отдельных субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, предусматривающие приватизацию коммунальных квартир в общую долевую собственность, не соответствующие положениям Жилищного кодекса, не были приведены в соответствие с нормами Жилищного кодекса.

На территории г. Волгограда приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах осуществлялась в соответствии с Положением о приватизации муниципального жилищного фонда в Волгограде, утвержденным Решением малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. N 3/50, путем передачи в собственность граждан доли в коммунальной квартире. В связи с протестом прокурора Волгограда от 15 мая 2006 г. N 7-13/06 Волгоградской городской Думой принято решение об отмене вышеназванного Положения и необходимости разработки решения, регламентирующего вопросы передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации с учетом положений действующего в Российской Федерации жилищного законодательства.

Соответствующее Положение о передаче в собственность граждан в порядке приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда, занимаемых на основании договоров социального найма, и жилых помещений в муниципальных общежитиях, переданных в муниципальную собственность от государственных, муниципальных предприятий либо учреждений на территории городского округа Волгоград, разработанное с учетом требований Жилищного кодекса и утвержденное Решением Волгоградской городской Думы от 20 июля 2007 г. N 49/1183, вступило в силу с 9 августа 2007 года.

В связи с этим полагаем учитывать следующее. Согласно статье 5 Закона N 2003-1 сумма налога на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов технической инвентаризации.

Таким образом, порядок исчисления налога на имущество физических лиц непосредственно зависит от действующих на определенной территории нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований о приватизации жилых помещений.

Так, если на территории г. Волгограда приватизация жилых помещений в коммунальной квартире осуществлялась путем передачи в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире на основании Решения Волгоградской городской Думы от 20 июля 2007 г. N 49/1183 и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта недвижимости указана комната в коммунальной квартире, то сумма налога на имущество физических лиц в отношении такой комнаты исчисляется налоговыми органами исходя из суммарной инвентаризационной стоимости комнаты и ставки налога, соответствующей суммарной инвентаризационной стоимости комнаты.

Если приватизация жилых помещений в коммунальной квартире осуществлялась путем передачи в собственность граждан доли в коммунальной квартире на основании Решения малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. N 3/50 и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта недвижимости указана квартира, при этом зарегистрировано право общей долевой собственности, то налогообложение указанного имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 5 Закона N 2003-1, исходя из суммарной инвентаризационной стоимости квартиры и ставки налога, соответствующей полученной суммарной инвентаризационной стоимости этой квартиры.

Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что в связи с приведением нормативных правовых актов о приватизации жилых помещений в г. Волгограде в соответствие с Жилищным кодексом по вопросу о возможности внесения изменений в свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в части указания в качестве объекта права собственности комнату в коммунальной квартире следует обращаться в Минэкономразвития России.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 сентября 2009 г. N 03-05-06-01/172

— Приватизируем комнату в коммуналке в этом году. Планируем сразу продать и купить большую площадь, так как стали многодетными. Не знаем кадастровой стоимости. Как нам избежать больших налогов?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:

Отвечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов:

О кадастровой стоимости важно знать несколько общих фактов:

  • кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной. Это значит, что чем выше рыночная, тем выше и кадастровая;
  • для расчета налога на имущество физических лиц важны главные показатели — кадастровая стоимость, налоговый вычет, налоговая ставка.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. В зависимости от вида объекта он будет разным. Для квартиры налоговый вычет составляет стоимость 20 кв. метров этой квартиры.
Налоговая ставка — это основной показатель, влияющий на сумму налога. Он зависит от нескольких факторов — кадастровой стоимости объекта и региона, который эту ставку назначает.

В Москве ставка налога варьируется. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. От 10 до 20 млн рублей — 0,15%. От 20 до 50 млн рублей — 0,2%. От 50 до 300 млн рублей — 0,3%. Более 300 млн рублей — 2%.

Впрочем, налог будет расти до 2020 года, когда достигнет своего максимума. Повышение будет проходить постепенно, чтобы не шокировать владельцев квадратных метров. Важно помнить, что в этом году мы платим лишь 20% от всей суммы.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

Если приватизировать комнату или квартиру и сразу ее продать, то Вы попадаете на налог НДФЛ: минус 13% с дохода, полученного от продажи этой недвижимости. Избежать этого налога можно, применив разрешенные законом налоговые вычеты.

1. Вам можно дождаться истечения трехлетнего срока владения этой комнатой (статья 217.1, НК РФ). Официально это называется «получение налогового вычета в размере стоимости жилья». По истечении трех лет налогооблагаемая база от продажи Вашей комнаты обнулится.

2. Кадастровую стоимость (продаваемой комнаты можно узнать бесплатно на сайте Росреестра. Дело в том, что если эта стоимость близка к 1 млн рублей (такое бывает в небольших городах), то Вам можно не ждать трех лет до продажи, а продать недвижимость сразу, применив к ней другой тип вычета.

Речь идет о вычете в 1 млн рублей, который применяется к той же налогооблагаемой базе, возникающей при продаже недвижимости. Налогооблагаемой базой здесь является та сумма, которая оказалась больше: реальная рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость комнаты, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, ст. 217.1 НК РФ). Из этой базы и вычитается 1 млн рублей, а с остатка платится налог 13%.

То есть даже если кадастровая стоимость комнаты будет в районе 1,4 млн рублей, то налогооблагаемая база составит 1,4 млн х 0,7 = 980 тысяч руб. Применяя к этой базе вычет в 1 млн, получаем нулевой налог с продажи.

Отвечает автор программы «Персональный аудит», директор ООО «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:

В связи с тем, что приватизация комнаты произойдет после 1 января 2016 года, расчет налога будет производиться по новым условиям. В связи с этим Вам необходимо выяснить показатель кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость используется для определения минимально допустимого уровня налогового дохода. Исчисляется минимально допустимый доход от продажи комнаты как произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента, равного 0,7. Полученная величина сравнивается с фактической стоимостью продажи, указанной в договоре. Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы.

Пример: Вы продаете комнату за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей. Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7. При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет. В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета. Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей). Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения. Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей. Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Дополнительное уменьшение налоговой базы возможно за счет использования социального налогового вычета: расходов на оплату образования, медицинских услуг, добровольного медицинского страхования, пенсионного страхования, благотворительных пожертвований.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Узнать кадастровую стоимость комнаты, которую Вы собрались приватизировать, очень просто. Для приватизации Вам в любом случае понадобится получить кадастровый паспорт. В нем указаны площадь, общий объем, планировка, этаж и остальные параметры недвижимости, в том числе и ее кадастровая стоимость, которая будет использована для начисления налога на доходы физических лиц, если Вы эту комнату продадите, не дожидаясь истечения трехлетнего срока после государственной регистрации права собственности. Данный документ можно получить в Кадастровой Палате или МФЦ (многофункциональный центр или центр «Мои документы»), срок изготовления до пяти рабочих дней после обращения.

Если же Вы хотите немедленно узнать кадастровую стоимость комнаты, которую собираетесь приватизировать, то это легко сделать онлайн — на сайте Росреестра. Там Вы сможете указать адрес Вашей недвижимости и получить достаточно полную информацию как о кадастровом номере, так и о кадастровой стоимости комнаты.

Что касается налогов (точнее, налога на доходы физических лиц — НДФЛ, который Вы будете обязаны уплатить при продаже комнаты), то Налоговым кодексом РФ установлен достаточно жесткий порядок. При продаже приватизированной недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано менее трех лет назад (а это именно Ваш случай), продавец может рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Налоговый вычет в данном случае — это сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы (то есть из стоимости проданной недвижимости, указанной в договоре купли-продажи), и с которой НДФЛ не взимается. То есть если Вы продадите комнату по цене менее 1 млн рублей, то, применив налоговый вычет, НДФЛ платить не будете.

Если же стоимость комнаты составит более 1 млн рублей, то, при условии применения налогового вычета, НДФЛ будет начислен только на сумму, этот миллион превышающую. В общем-то подлежащая уплате сумма налога получается не такая уж и большая. Но в любом случае налогооблагаемая база составит не менее 70% от кадастровой стоимости комнаты. Согласно поправкам к Налоговому кодексу РФ, с 2016 года, даже если в договоре купли-продажи комнаты Вы укажете меньшую сумму, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет автоматически увеличена до соответствующей цифры. НДФЛ же будет начислен в размере 13% уже от нее, а вовсе не от суммы, указанной Вами в договоре купли-продажи.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Есть свидетельство о собственности на квартиру , с долей в праве 11/259

квартира коммунальная, живем в комнате 22 кв метра, доля у меня и у отца 11/259.

пришел налог в примерно 2000рублей

коэффициент 0.2 , почему считают как за элитное жилье?

расчет налога у Вас ведется исходя из стоимости доли в КВАРТИРЕ, а не от стоимости КОМНАТЫ. в свое время такое было (приватизация в долевую собственность квартиры, а не комнаты) во многих регионах, но это противоречило ЖК.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 сентября 2009 г. N 03-05-06-01/172 Об исчислении налога на имущество физических лиц в отношении комнаты в коммунальной квартире, приватизированной в общую долевую собственность

22 сентября 2009
Справка

См. также письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 сентября 2009 г. N 03-05-04-01/72

Вопрос: Я безработная мать-одиночка. Я вместе с семилетним сыном проживаю в коммунальной квартире в комнате — 13 квадратных метров. Моя доля собственности в этой коммунальной квартире — 19/400, рыночная стоимость до кризиса моего подселения в 13 кв.м — 500 тыс. руб. Сейчас и того меньше. Налог на имущество мне начислили по ставке 2% (по максимуму), так как его рассчитывают с недавнего времени исходя из инвентаризационной стоимости всей коммунальной квартиры, а не моей доли в ней. В итоге в год я заплачу налога 12 тысяч рублей (владея всего лишь комнатой в подселении). Получается, что я заплачу налог на имущество физических лиц по самой высокой ставке в 2%, так как (как сказали мне в налоговой инспекции) я владею не комнатой в коммуналке, а долей в пятикомнатной квартире, а стоимость этой квартиры превышает 600 тысяч рублей. Соответственно, и налог мне начисляют по ставке 2%, так как его рассчитывают из стоимости всей квартиры, а не комнаты. Но я не пользуюсь всей квартирой, я пользуюсь только своей комнатой. Это помещение бывшего общежития, переданного в собственность граждан по договору передачи доли коммунальной квартире в собственность граждан.

Как исчислить налог на имущество физических лиц в отношении комнаты в коммунальной квартире?

Ответ: В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено Ваше письмо, поступившее из ФНС России, о налогообложении комнат в коммунальных квартирах в случае приватизации коммунальной квартиры в общую долевую собственность и сообщается следующее.

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), введенного в действие с 1 марта 2005 года, определен перечень жилых помещений, к которым относятся дом, квартира, комната.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право собственности на жилое помещение (в т.ч. на комнату в коммунальной квартире), ограничения (обременения) прав на него, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон N 2003-1) объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, в том числе и комната в коммунальной квартире.

Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом обложения по налогу на имущество физических лиц.

Вместе с тем Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не определены особенности приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, что способствовало закреплению на региональном и местном уровнях различных способов приватизации жилых помещений: приватизация коммунальных квартир в общую долевую собственность (г. Санкт-Петербург, Владимирская область, Волгоградская область, г. Муром, г. Кострома и др.) или приватизация комнат в коммунальных квартирах (г. Москва, Белгородская область, г. Брянск и др.).

При этом приватизация коммунальных квартир в общую долевую собственность не учитывает положения статьи 16 Жилищного кодекса, определяющей комнату как самостоятельное жилое помещение и, следовательно, самостоятельный объект гражданских прав.

Таким образом, нормативные правовые акты отдельных субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, предусматривающие приватизацию коммунальных квартир в общую долевую собственность, не соответствующие положениям Жилищного кодекса, не были приведены в соответствие с нормами Жилищного кодекса.

На территории г. Волгограда приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах осуществлялась в соответствии с Положением о приватизации муниципального жилищного фонда в Волгограде, утвержденным Решением малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. N 3/50, путем передачи в собственность граждан доли в коммунальной квартире. В связи с протестом прокурора Волгограда от 15 мая 2006 г. N 7-13/06 Волгоградской городской Думой принято решение об отмене вышеназванного Положения и необходимости разработки решения, регламентирующего вопросы передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации с учетом положений действующего в Российской Федерации жилищного законодательства.

Соответствующее Положение о передаче в собственность граждан в порядке приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда, занимаемых на основании договоров социального найма, и жилых помещений в муниципальных общежитиях, переданных в муниципальную собственность от государственных, муниципальных предприятий либо учреждений на территории городского округа Волгоград, разработанное с учетом требований Жилищного кодекса и утвержденное Решением Волгоградской городской Думы от 20 июля 2007 г. N 49/1183, вступило в силу с 9 августа 2007 года.

В связи с этим полагаем учитывать следующее. Согласно статье 5 Закона N 2003-1 сумма налога на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов технической инвентаризации.

Таким образом, порядок исчисления налога на имущество физических лиц непосредственно зависит от действующих на определенной территории нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований о приватизации жилых помещений.

Так, если на территории г. Волгограда приватизация жилых помещений в коммунальной квартире осуществлялась путем передачи в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире на основании Решения Волгоградской городской Думы от 20 июля 2007 г. N 49/1183 и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта недвижимости указана комната в коммунальной квартире, то сумма налога на имущество физических лиц в отношении такой комнаты исчисляется налоговыми органами исходя из суммарной инвентаризационной стоимости комнаты и ставки налога, соответствующей суммарной инвентаризационной стоимости комнаты.

Если приватизация жилых помещений в коммунальной квартире осуществлялась путем передачи в собственность граждан доли в коммунальной квартире на основании Решения малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. N 3/50 и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта недвижимости указана квартира, при этом зарегистрировано право общей долевой собственности, то налогообложение указанного имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 5 Закона N 2003-1, исходя из суммарной инвентаризационной стоимости квартиры и ставки налога, соответствующей полученной суммарной инвентаризационной стоимости этой квартиры.

Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что в связи с приведением нормативных правовых актов о приватизации жилых помещений в г. Волгограде в соответствие с Жилищным кодексом по вопросу о возможности внесения изменений в свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в части указания в качестве объекта права собственности комнату в коммунальной квартире следует обращаться в Минэкономразвития России.

Вопрос:
Какой перечень документов требуется для регистрации сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от продавца/покупателя?
Ответ:
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
В соответствии со ст. 14, п. 3 ст. 15, п. 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (ст. 8.1 ч.1 ГК РФ).
Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в ГБУ Курганской области «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» (далее – МФЦ). Офисы в г. Кургане: ул. Куйбышева, д. 144 стр. 41; ул. К. Мяготина, д. 56а (Дом быта); ул. Невежина, д. 3 стр. 10 (ТРЦ «РИО»), 5 микрорайон, дом № 37 (тел. 44-35-36, 44-35-50).
Договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме, представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Нотариально удостоверенный договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (п. 3 ст. 21 Закона о регистрации).
В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, или документы, подтверждающие уведомление собственников комнат о продаже. Непредставление этих документов является основанием для приостановления государственной регистрации прав (п. 46 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на комнату для физического лица составляет 2000 рублей (пп. 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Плательщиком пошлины является лицо, право которого подлежит государственной регистрации, т.е. покупатель.
Сообщаем, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) (п. 3 ст. 69 Закона о регистрации). Кроме того, объект недвижимости, в отношении которого необходимо совершение регистрационных действий, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет (п. 4 ст. 1 Закона о регистрации).
Необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Вопрос:
Требуется ли наличие у продавца комнаты в коммунальной квартире технического и кадастрового паспортов? В каком из них должен быть прописан статус помещения, что комната именно коммунального типа?
Ответ:
Наличие в комплекте документов, представляемых на государственную регистрацию прав, технического или кадастрового паспорта не требуется. Сведения об объекте недвижимости, как уже было указано выше, должны быть внесены в ЕГРН до государственной регистрации перехода права собственности на него (объект должен быть поставлен на государственный кадастровый учет).
В отношении помещения Законом о регистрации предусмотрено внесение в ЕГРН, в том числе сведений о назначении помещения (жилое, нежилое), о виде жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (ст. 16 ЖК РФ), о наименовании помещения при наличии такого наименования, а также о кадастровом номере объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости (кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната).
Основанием для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и для внесения изменений в сведения является технический план объекта (п. 2 ст. 14, ст. 24 Закона о регистрации). Таким образом, сведения о наименовании помещения «комната коммунального типа» могут быть внесены в ЕГРН при наличии их в техническом плане помещения, представленном в орган регистрации прав в установленном порядке.

Вопрос:
Если комнаты в коммунальной квартире приватизированы их собственниками, нужно ли им приватизировать общее имущество?
Ответ:
Порядок владения общим имуществом в коммунальной квартире определен в ст. 41-43 Жилищного кодекса РФ:
собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире);
доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;
доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату;
при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Таким образом, право на общее имущество в коммунальной квартире возникает у собственника комнаты в этой квартире в силу закона.

Вопрос:
Есть ли различия в регистрации сделки купли-продажи комнаты секционного типа (секционки) и комнаты гостиничного типа (гостинки), где эти различия можно посмотреть?
Ответ:
Комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на комнату в коммунальной квартире и на комнату секционного или гостиничного типа, различается наличием необходимости получения указанного выше отказа собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты (если комната продается постороннему лицу).

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами.

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами. В первую очередь обуславливают жилищные споры ситуации, когда несколько собственников не могут найти точки соприкосновения в вопросах, касающихся пользования общим имуществом.

В юридической практике участились случаи, когда владельцы комнат в коммунальных квартирах обращаются за помощью к адвокатам, так как не могут самостоятельно урегулировать спорные ситуации. Неоднократно такие дела доводились до суда, где по решению инстанции принимался определенный перечень условий совместного житья и пользования общим имуществом.

При рассмотрении подобных дел судья опирается на законодательную базу РФ, а в первую очередь – на ЖК РФ. Статья 41 представленного кодекса регламентирует право собственности на общее имущество в «коммуналке».

Понятие "коммунальная квартира"

На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».

Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.

Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.

Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.

Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:

  • квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
  • квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
  • квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.

Понятие "общее имущество коммунальной квартиры"

Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле. Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ. Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:

  • кухонное пространство, где установлены коллективные плиты, сантехника;
  • коридоры, в которых собственники имеют право устанавливать мебель и другое имущество, но без ущемления интересов соседей в полном соответствии со своей долей;
  • ванная комната или душевая кабина;
  • туалет;
  • бытовка и любое другое подсобное помещение.

Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.

Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.

Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.

Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.

Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.

Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.

Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах

Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.

Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.

Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.

Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.

Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.

Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет.

Читайте также: