Налог на дарение недвижимости в германии

Опубликовано: 24.04.2024

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона, где расположен объект, ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.

от стоимости объекта при покупке

в год при владении небольшой квартирой

от прироста капитала при продаже

Освобождена от налогообложения недвижимость:

— стоимостью не более 2 500 евро, таким образом объект стоимостью ниже 2 500 евро не облагается налогом, но если его стоимость 2 501 евро налог начисляется на полную сумму;

— приобретённые родственниками по прямой восходящей или нисходящей линии, супругом продавца, а также бывшим супругом, если приобретение происходит в рамках имущественных споров после развода.

Ставка налога по регионам:

Бранденбург, Саар,
Северный Рейн – Вестфалия, Тюрингия
Шлезвиг-Гольштейн

Берлин, Гессен, Мекленбург – Передняя Померания

Баден-Вюртемберг, Бремен,
Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,
Саксония-Анхальт

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal, а также если сделка проходит между близкими родственниками и покупатель — родитель, ребенок или супруг владельца.

Схема Share Deal больше подходит для нескольких соинвесторов, когда в результате отчуждения компании у одного лица (или у лиц, связанных между собой в экономическом плане или родственными отношениями) не концентрируется более 95% процентов акций организации. Такая покупка на сегодняшний момент освобождена от обложения налогом на переход права собственности.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475%, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag): точную ставку поможет определить налоговый консультант.

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксирована: 15,825%, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5% от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся в том числе амортизация здания, проценты по займу, расходы на управление имуществом, брокерские расходы на новый договор аренды или траты на рекламу, оплата страховки недвижимости, ремонта, налога на имущество, взносы в ТСЖ, гонорар юриста, судебные издержки и затраты на командировки.

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу.

На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиций.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, в случае если налог, уплаченный в Германии, больше налога, рассчитанного к оплате в РФ: между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25% от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления. Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Необлагаемый вычет, евро

Супруги и гражданские супруги
Дети и внуки (при умерших родителях)
Дети и внуки (при живых родителях)
Родители, бабушки и дедушки

500 000
400 000
200 000
100 000

Братья и сёстры
Племянники
Приёмные родители
Свойственники
Разведённые супруги и партнёры

Остальные, в том числе юридические лица

Главное про налоги на недвижимость в Германии

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?

Когда процесс заключения сделки будет полностью завершён, покупатель должен будет уплатить единовременный налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Его ставка колеблется в пределах 3,5–6,5% от цены объекта согласно договору купли-продажи и зависит от точного местоположения недвижимости.

Есть ли налог на владение недвижимостью в Германии?

Налог на недвижимость (Grundsteuer) подлежит ежегодной оплате собственником. Для расчёта налога используется базовый коэффициент — 0,35%. При определении конечной суммы налога учитывается множество параметров, таких как тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и время постройки.

Есть ли налог при сдаче недвижимости в Германии в аренду?

Владельцы арендной недвижимости выплачивают налог на доход: для физических лиц — это подоходный налог (Einkommensteuer), для юридических — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Данный налог рассчитывается в зависимости от величины дохода собственника с применением прогрессивной шкалы от 14,77 до 47,475% с учётом надбавки солидарности (Solidaritätszuschlag).

Платит ли налог продавец недвижимости в Германии?

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является формой налога на доход. Физические лица оплачивают его по ставке подоходного налога (14,77–47,475%), юридические — по ставке налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, размер которого зависит от того, в каком регионе зарегистрирована компания.

Уплачивается ли налог при дарении или наследовании недвижимости в Германии?

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) оплачивает наследник или одариваемый. Как правило, налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение составляет от 7 до 50% в зависимости от степени родства с наследодателем (дарителем) и стоимости объекта.

13.15. Налоги на наследство и дарение (Erbschaft– und Schenkungsteuer)

В основном порядок начисления и уплаты налогов на наследство и дарение одинаков. Только в отношении некоторых свободных от налогообложения сумм существуют определенные отличия. Данные налоги являются земельными, т. е. компетенция взимания и использования налоговых поступлений предоставлена Федеральным землям.

Наследство или подарок подлежат налогообложению, если как минимум одна из двух участвующих в сделке сторон несет налоговую обязанность с точки зрения законодательства Германии.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

А) Налог на дарение

А) Налог на дарение До 1 января 2006 года в России был самостоятельный закон «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения». С 1 января 2006 года данный закон отменен; его отдельные положения попытались включить в Налоговый кодекс, в раздел «Налог на

В) Налог на наследство

В) Налог на наследство Такие доходы не указаны в статье 208 Налогового кодекса или иных статьях, как следствие — отсутствует объект налогообложения. То, что в статье 217 Кодекса данные доходы указаны в числе „не подлежащих налогообложению“, смысловой нагрузки не несет —

Налог на наследование и дарение

Налог на наследование и дарение С 1 января 2006 года близкие родственники были освобождены от налога на дарение, то есть супругам, детям, дедушкам и бабушкам, братьям и сестрам ходить в налоговую инспекцию не надо. Для остальных действует единая налоговая ставка – 13 %,

Налоги

Налоги Налоговый вычет на покупку недвижимостиВсем, кто покупает недвижимость в первый раз, полагается налоговая льгота – так называемый налоговый вычет. При этом подразумевается не обязательно приобретение квартиры. Это может быть покупка или строительство

18.8. Налог на наследование или дарение

18.8. Налог на наследование или дарение Плательщиками налога в соответствии с настоящим Законом являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.Объектами налогообложения в соответствии с настоящим

§ XV. Налоги

§ XV. Налоги Только смерть и налоги неотвратимы. Сколько государство не обманывай, своего все равно не вернешь. Народная мудрость Постулировав надобность государства, приходится признать необходимость налогов. За их счет оно оплачивает свой аппарат-армию – суды –

5.4 Налоги

5.4 Налоги • резкое снижение номинального налогового бремени с нынешних 60–65 % ВВП до 40–45 % ВВП, что сделает налоги посильными и разумными;• перестройка системы налогового администрирования, обеспечивающую равные требования налоговых органов ко всем

2.11 Налоги

2.11 Налоги Когда говорят о неблагоприятном инвестиционном климате в России, то чаще всего упоминают чрезмерность налогового бремени. В действительности оно не намного тяжелее, чем в большинстве европейских стран. Проблемы кроются не столько в высоких ставках, сколько в

6.4. Дарение учредителем своей доли

6.4. Дарение учредителем своей доли В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения даритель может безвозмездно передать одаряемому имущественное право. Обратите внимание, что ГК РФ запрещает дарение, в том числе и долей в уставном капитале, в отношениях между

Заплати налоги. и не только налоги

Заплати налоги. и не только налоги При желании, а также при попустительстве руководства бухгалтер может «нагреть руки» даже на такой, казалось бы, прозрачной и безобидной операции, как перечисление налогов в бюджет и неналоговых платежей во внебюджетные фонды.Смысл

5.4. Дарение учредителем своей доли

5.4. Дарение учредителем своей доли В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения даритель может безвозмездно передать одаряемому имущественное право. Обратите внимание, что ГК РФ запрещает дарение, в том числе и долей в уставном капитале, в отношениях между

Налоги

Налоги Убедитесь в том, что полностью погасили свои налоговые обязательства. Увы, как гласит известная пословица, смерть и налоги – единственные определенные данности в этой жизни. В любой стране налогового инспектора считают кредитором, пользующимся

Налоги

Налоги «Учись, чтобы получить хорошую работу». Такие слова заранее настраивают ребенка на работу по найму, где ему придется платить самую высокую процентную ставку подоходного налога. Советуя ребенку усердно трудиться, чтобы заработать больше денег, вы неизбежно

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
Нотариус (1,5%) – €1500
Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

_{photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr}

В Германии существуют следующие основные виды налогов:

- налог на доходы физических лиц (Einkommensteuer),

- налог на корпоративный доход (Körperschaftsteuer),

- налог на коммерческую деятельность (Gewerbesteuer),

- сбор солидарности (Solidaritätszuschlag),

- церковный налог (Kirchensteuer).

- налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer),

- налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer),

- налог на наследование и дарение ( Erbschaft - und Schenkungsteuer ) .

А. Прямые налоги

Налог на доходы физических лиц

В Германии по поступлениям в казну НДФЛ является абсолютным лидером среди прямых налогов и приносит в казну более чем в 10 раз больше дохода, чем корпоративный налог [1] . Во многих других странах эти два показателя различаются значительно меньше (например, соотносятся 2:1 во Франции [2] ) либо, как в России [3] , практически совпадают.

Такой огромный перевес корпоративного налога над НДФЛ в Германии обусловлен несколькими факторами. Во-первых, ставка корпоративного налога в ФРГ является относительно низкой – всего 15% (во Франции 33,33%, в России 20%). Впрочем, низкая ставка в данном случае обманчива: к корпоративному налогу необходимо добавлять налог на коммерческую деятельность и сбор солидарности (о которых поговорим ниже), что суммарно выводит налоговую нагрузку на корпоративный доход в Германии на вполне европейские 25-30%.

Во-вторых, большой объем бюджетных поступлений от НДФЛ обусловливается крайне скромным количеством социальных налоговых льгот, в частности связанных с семейным статусом налогоплательщиков. Отсутствие таких льгот положительно сказывается на состоянии казны, но отрицательно влияет на демографический состав населения [4] .

Налогообложение НДФЛ регулируется законом «О подоходном налоге» (Einkommensteuergesetz, или EStG).

Физические лица уплачивают подоходный налог либо со всего общемирового дохода (неограниченная налоговая обязанность - unbeschränkte Steuerpflicht [5] ), либо только с дохода от источника в Германии (ограниченная налоговая обязанность - beschränkte Steuerpflicht [6] ).

Определение лиц, подпадающих под неограниченную налоговую обязанность, примерно соответствует знакомому нам понятию резидента. Это лица, имеющие в Германии место жительства или постоянного пребывания. Постоянным пребыванием считается более чем шестимесячное нахождение в стране непрерывно или с краткосрочными перерывами [7] .

Подоходный налог рассчитывается чрезвычайно замысловатым образом. В зависимости от суммы налогооблагаемого дохода выделяется пять «зон», для каждой зоны предусмотрен свой способ расчета налога [8] .

Зона 1: доход от 0 до 8 820 евро – освобождается от налога.

Зона 2: доход от 8 821 до 13 769 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

(1 007,27 · y + 1 400) · y,

где за «y» принимается одна десятитысячная от суммы налогооблагаемого дохода, превышающей 8 820 евро.

Зона 3: доход от 13 770 до 54 057 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

(223,76 · z + 2 397) · z + 939,57,

где за «z» принимается одна десятитысячная от суммы налогооблагаемого дохода, превышающей 13 769 евро.

Зона 4: доход от 54 058 до 256 303 евро. Налог рассчитывается следующим образом:

0,42 · x – 8 475,44;

где за «х» принимается сумма налогооблагаемого дохода.

Зона 5: доход свыше 256 304 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

0,45 · x – 16 164,53.

За «х» принимается сумма налогооблагаемого дохода.

По существу, это означает, что маржинальная ставка налога с ростом дохода постепенно увеличивается: с 14% при доходе 8 821 евро до 45% при доходе от 256 304 евро.

Налоговая база рассчитывается следующим образом: из доходов налогоплательщика вычитаются расходы, подпадающие под категорию профессиональных, т.е. связанных с получением дохода (Werbungskosten [9] ), «необходимых или неизбежных» (Außergewöhnliche Belastungen [10] ) либо «прочих расходов» (Sonderausgaben [11] ).

Бытовые расходы (Aufwendungen für die private Lebensführung [12] ) для уменьшения налоговой базы не учитываются.

В качестве альтернативы вычету реальных расходов существует фиксированный вычет в 1000 евро в год. Налогоплательщик, применяющий фиксированный вычет, не вправе вычитать из базы реальные расходы.

Учитывая высокие налоговые ставки и весьма скромный размер фиксированного вычета, большинство немцев предпочитает применять систему реальных вычетов, что требует немалых усилий. Необходимо не только скрупулезно собирать документальные подтверждения всех понесенных расходов, но и доказывать их относимость к профессиональным, необходимым/неизбежным либо «прочим».

Это последнее требование нередко порождает довольно оригинальные споры. Так, один рачительный немец довел до Федерального финансового суда [13] спор о вычете расходов на поездки на встречи анонимных алкоголиков [14] и выиграл дело, к радости всех алкоголиков Федеральной Республики.

В другом деле некий профессор отнес к профессиональным расходам затраты на покупку очков для работы на компьютере. Налоговая служба оспорила возможность вычета, дело дошло до суда. Тяжба длилась почти 10 лет. Точку в споре в итоге поставил Федеральный финансовый суд [15] , постановивший, что расходы на очки принимаются к вычету, только если они необходимы для коррекции физических недостатков налогоплательщика (например, близорукости). В противном случае покупка данного аксессуара остается для налогового бремени нейтральной.

1. НДФЛ с некоторых категорий дохода

Заработная плата [16]

В Германии, как и в России, налог с зарплаты удерживается и перечисляется в бюджет работодателем. При расчете налоговой базы налогоплательщик вправе либо применить фиксированный налоговый вычет (1000 евро в год), либо принять к вычету фактические расходы, связанные с получением дохода: затраты на покупку рабочего оборудования; расходы, связанные с перемещением к месту работы; банковская комиссия за поддержание зарплатного счета и т.д.

Доходы от капитальных вложений [17]

К доходам от капитальных вложения относятся дивиденды, проценты и доходы от отчуждения акций.

Для определения налоговой базы из дохода могут вычитаться расходы, связанные с его получением этого (например, нотариальные услуги при оформлении сделки). В качестве альтернативы возможно применение фиксированного вычета в размере 801 евро (для семейных пар 1602 евро).

Доходы от отчуждения акций представляют собой положительную разницу между ценой покупки и ценой продажи. Если разница отрицательная, убытки могут учитываться лишь в счет последующих доходов той же категории (т.е. от отчуждения акций) – прочие виды доходов такие убытки нейтрализовать не могут. При этом убытки могут переноситься на будущие периоды сколь угодно долго.

К доходам от капитальных вложений применяется фиксированная налоговая ставка 25% [18] (плюс сбор солидарности, о котором ниже).

Доходы от эксплуатации недвижимости[19]

Под эту категорию подпадают все доходы, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества – наем жилья, аренда офиса, аренда стоянки в гараже и т.д.

Принимаемые к вычету расходы включают все затраты, связанные с покупкой недвижимости и поддержанием ее в надлежащем состоянии: проценты по займу, полученному для приобретения недвижимости, амортизационные отчисления, расходы на ремонт, страховые премии, а также налог на переход права собственности на недвижимость, уплаченный покупателем при приобретении недвижимости (об этом ниже).

Доходы от отчуждения недвижимости[20]

При отчуждении недвижимости, являющейся для налогоплательщика основным жильем, закон предусматривает освобождение от налога. Аналогичным образом освобождается от налогообложения доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца более 10 лет.

При исчислении налога принимаются к вычету затраты на покупку недвижимости (за вычетом амортизационных отчислений, если они проводились) и расходы, связанные с заключением сделки - услуги риелтора, нотариуса и т.д.).

Церковный налог(Kirchensteuer)

Церковный налог – пожалуй, самый экзотичный налог в Германии. Взимается он только с физических лиц. Технически он обязательным не является: налогоплательщик сам выбирает, в пользу какой церкви он будет платить налог (исключение составляют мусульмане – они церковным налогом не облагаются, хотя некоторые политики выступают за обложение им и мусульман тоже). Налогоплательщик при желании может и совсем не платить церковный налог, если, к примеру, грешен скупостью либо просто атеист. На практике, однако, неуплата этого налога может обернуться вполне земными неудобствами: некоторые из публичных учреждений (например, детские сады) финансируются церковью, и те, кто не платит налог, не могут их посещать.

Церковный налог взимается на уровне земель и регулируется законами земель. Ставки устанавливаются землями самостоятельно и варьируются от 8 до 9 процентов. За налоговую базу принимается сумма налога на доход, уплачиваемая налогоплательщиком в соответствующем периоде.

Сбор солидарности (Solidaritätszuschlag)

Введен в 1991 году для восстановления экономики восточной части Германии после воссоединения ФРГ и ГДР. За 26 лет восточную часть восстановили, а вот сбор, как водится, отменить забыли.

Сбор солидарности взимается по ставке 5,5% от суммы подоходного или корпоративного налога, подлежащей уплате налогоплательщиком [21] . (Обратите внимание, что именно от суммы налога, а не суммы дохода!) Сбор уплачивает любое лицо, платящее подоходный либо корпоративный налог в Германии, независимо от резидентства и национальности.

Налог на корпоративный доход (Körperschaftsteuer)

Коммерческие организации уплачивают германский корпоративный налог либо со всего общемирового дохода (неограниченная налоговая обязанность - unbeschränkte Steuerpflicht [22] ), либо только с дохода от источника в Германии (ограниченная налоговая обязанность - beschränkte Steuerpflicht [23] ).

Неограниченно налоговообязанными являются организации, имеющие в Германии центр эффективного управления либо зарегистрированный офис. Центр эффективного управления как критерий определения налоговой обязанности выведен в законе на первое место – его значение не стоит недооценивать. Так, если компания зарегистрирована за рубежом, но большинство членов совета директоров постоянно проживают в Германии, немецкие налоговики с большой вероятностью признают компанию неограниченно налоговообязанной в Германии.

Ограниченная налоговая обязанность возникает у иностранных (по отношению к ФРГ) организаций, не имеющих там ни зарегистрированного офиса, ни центра эффективного управления. Такие компании уплачивают германский налог с доходов от деятельности в Германии (в типичном случае ведение деятельности через постоянное представительство или получение «пассивных» доходов – дивидендов, процентов, роялти) [24] . Удерживаемый в Германии налог может быть уменьшен соглашением об избежании двойного налогообложения между ФРГ и страной получателя доходов (если такое соглашение есть).

Оценка финансовых показателей немецких компаний производится на основе балансового метода (сравнивается балансовая стоимость чистых активов на конец и на начало налогового периода). За налоговую базу принимается прирост чистых активов за соответствующий налоговый период, с некоторыми корректировками [25] . Таким образом, в отличие от многих других стран, в Германии облагаетсяч налогом даже нереализованная прибыль (рост стоимости актива, находящегося в собственности налогоплательщика).

Налоговый период равен календарному году [26] .

Налоговая ставка составляет 15 процентов [27] . К корпоративному налогу добавляется еще 5,5%-ный сбор солидарности, взимаемый с суммы налога, подлежащей уплате налогоплательщиком, а также налог на коммерческую деятельность, о котором пойдет речь ниже.

Налог на коммерческую деятельность (Gewerbesteuer)

Уплачивается всеми участниками коммерческой деятельности, в частности предпринимателями и коммерческими организациями. Платят его и иностранные компании, если они ведут в Германии деятельность, образующую постоянное представительство.

Ставки налога устанавливаются коммунами и варьируются от 200 до 420 процентов. Эти страшные на первый взгляд цифры выглядят гораздо скромнее, если принимать во внимание налоговую базу. Она рассчитывается довольно сложным образом, но в сильно упрощенном виде составляет 3,5% от дохода от коммерческой деятельности [28] . То есть эффективная ставка этого налога получается примерно от 7% до 15%.

Для индивидуальных предпринимателей и товариществ предусмотрен налоговый вычет в размере 24 500 евро, для ассоциаций – 5000 евро. Для коммерческих организаций вычет не предусмотрен.

Итак, если суммировать 15%-ный корпоративный налог, сбор солидарности и налог на коммерческую деятельность, то суммарная сумма налогов, взимаемых с корпоративного дохода среднестатистической коммерческой организации в Германии составляет 25-30%.

Социальные сборы

Социальные сборы уплачиваются с выплачиваемых работникам зарплат частично работниками, частично работодателями. Суммарно каждый из них платит примерно по 20%, из которых основная часть перечисляется в фонд здравоохранения (7.3 – 8.5%) и в пенсионный фонд (9.35%). Сумма зарплаты, составляющая базу для исчисления сборов, ограничивается 76 200 евро в год для резидентов западной части ФРГ и 68 400 для резидентов восточной части.

Б. Косвенные налоги

Налог на наследование и дарение

Германский налог на наследование и дарение коварен. Область его применения настолько широка, что многие подпадают под него, сами об этом не догадываясь.

Налог на наследование и дарение применяется в случаях безвозмездной передачи имущества по наследству или в дар.

Как для многих других налогов в Германии, в отношении этого налога установлена ограниченная либо неограниченная налоговая обязанность.

Ограниченная налоговая обязанность предусмотрена для ситуаций, когда ни наследодатель (даритель), ни наследник (одаряемый) резидентами Германии не являются, но передаваемое имущество расположено в Германии.
Неограниченная налоговая обязанность возникает, когда наследодатель (даритель) либо наследник (одаряемый) являются «резидентами» (Inländer) [29] . Под резидентами, в частности, понимаются: лица, имеющие в Германии место жительства или постоянного пребывания; граждане Германии, переехавшие за границу менее пяти лет назад; немецкие госслужащие, независимо от места проживания.

При неограниченной налоговой обязанности германским налогом облагается все(!) передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. (Таким образом, необходимо принимать во внимание риски двойного налогообложения в отношении имущества, находящегося за пределами Германии. Соглашений об избежании двойного налогообложения в отношении налога на наследование у Германии всего четыре; с Россией такого соглашения нет).

За налоговую базу в общем случае принимается стоимость передаваемого имущества.

Налоговая ставка является прогрессивной и варьируется от 7 до 50 процентов в зависимости от степени родства сторон и стоимости передаваемого имущества [30] . Для отдельных случаев (например, передача по наследству семейного дома) предусмотрено освобождение от налога.

Налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer)

Это налог, уплачиваемый при переходе права собственности на недвижимость. Взимается по ставкам, определяемым на уровне земель (ставки варьируются от 3,5% до 6,5%), за налоговую базу принимается стоимость передаваемой недвижимости. Налог уплачивается приобретателем недвижимости. Впоследствии уплаченная таким образом сумма налога может быть учтена приобретателем недвижимости в качестве расходов при исчислении подоходного налога.

Налог на добавленную стоимость

НДС в Германии взимается по классической схеме: поставщик выставляет покупателю к уплате НДС, включенный в стоимость поставленного им товара или услуги (исходящий НДС), и сам уплачивает налог, выставленный ему при приобретении им товаров или услуг (входящий НДС). Разница между исходящим и входящим НДС перечисляется в бюджет.

Основные принципы взимания НДС в Германии, как и в остальных странах ЕС, регулируется директивой от 2006 года [31] , с последующими поправками. Положения директивы имплементированы в местное законодательство .

По общему правилу, реализация услуг облагается НДС по следующему принципу:

- между коммерческими организациями (В2В) - по месту нахождения заказчика;

- между коммерческой организацией и потребителем, не являющимся плательщиком НДС (В2С) – по месту нахождения исполнителя.

Реализация товаров в общем случае облагается следующим образом.

Экспорт товаров из Германии за пределы ЕС не облагается германским НДС , импорт в Германию из страны, не входящей в ЕС - облагается .

Внутри ЕС налогообложение НДС при реализации товаров происходит по тому же принципу, что и при оказании услуг:

- В2С – по месту нахождения продавца,

- В2В – по месту нахождения покупателя. При этом чаще всего отчитывается по НДС сам покупатель, применяя технику «обратного обложения» (reverse-charge-Verfahren). При обратном обложении покупатель оформляет отчетность таким образом, как если бы он был и продавцом, и покупателем одновременно. То есть НДС по данной поставке включается как в налог, подлежащий уплате (с суммы продаж), так и в налог, предъявляемый к зачету (с суммы покупок). В результате эти суммы компенсируются и фактически платежа делать не нужно, НДС остается лишь в виде бухгалтерской проводки.

Стандартная ставка НДС в Германии составляет 19% , пониженная – 7% [32] . По пониженной ставке облагается реализация продуктов питания, печатных изданий, билетов в театры, кино, музеи и т.д.

Выводы

В Германии существует несколько разновидностей прямых налогов, взимаемых с доходов налогоплательщика, а также ряд косвенных налогов, взимаемых при совершении коммерческих операций.

НДФЛ взимается по прогрессивной ставке от 0 до 45 процентов, налог на корпоративный доход – по фиксированной 15%-ной ставке. В дополнение уплачивается сбор солидарности в размере 5,5% от суммы подлежащего уплате налога. Отдельные лица уплачивают также церковный налог.

Предприниматели с дохода от ведения бизнеса уплачивают налог на коммерческую деятельность в дополнение к подоходному налогу и сбору солидарности.

Коммерческие организации также уплачивают этот налог, в дополнение к налогу на корпоративный доход и сбору солидарности.

При совершении некоторых сделок подлежат уплате налог на переход права собственности на недвижимость, налог на наследование и дарение и НДС.

Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить. В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году. Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.

Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик info@offshore-pro.info. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.

Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.

Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии

Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:

Налог на покупку недвижимости (смена права собственности) — покупатель платит единоразово от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от немецкого региона.
Налог на владение недвижимостью — 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости, которые платят ежегодно. Налог на небольшую квартиру немецком городе составит от 100 до 300 евро в год.
Налог с продажи недвижимости (налог на прирост капитала) — от 15 до 48% с суммы продажи в зависимости от федеральной земли.

Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель

Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.

Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:

Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.

В таблице ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.

Ставка налога	Земли, в которых она установлена
3,5%	Саксония и Бавария
4,5%	Гамбург
5,0%	Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия
6,0%	Гессен и Берлин
6,5%	Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.

Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal. По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы. Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны.

При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.

Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев

Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer. Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога. Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки.

Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.

Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев

Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.

Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.

Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.

Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.

Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:

Плата управляющей компании.
Коммунальные платежи.
Проценты по кредиту.
Налог на землю налог на имущество.
Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
Дополнительные расходы.

Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.

Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем

Когда осуществляется продажа недвижимости в Германии, считается, что продавец получает прирост капитала, за который также взимается налог. Этот налог на немецком языке называется Kapitalertragsteuer. Фактически, это одна из форм подоходного налога или налога на прибыль. Поэтому физические лица платят его по ставке от 14,77 до 47,475%, а юридические лица — по ставке корпоративного налога — 15,825 %.

Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.

Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем

В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%. На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет. В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.

Налоговый класс	Степень родства	Необлагаемый вычет в евро
1	Супруги, гражданские супруги	500 000
	Дети или внуки умерших родителей	400 000
	Дети или внуки живых родителей	200 000
	Родители	100 000
2	Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители	20 000
3	Другие лица, юридические лица	20 000

Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.

Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.

Если вам интересна покупка готового бизнеса в ФРГ, полезная информация представлена по ссылке.

Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:

Новый торговый центр — 2 019 000 евро.
Крупный торговый центр в западной части страны — 12 100 000 евро.

Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.

Какие налоги надо заплатить при покупке недвижимости в Германии иностранцу?

Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости. Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами. Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму.

Какие налоги надо платить при владении и сдачи в аренду недвижимости в Германии?

В Германии установлен ежегодный налог на недвижимость со ставкой 0,35%. Для вычисления налогооблагаемой базы применяют оценочную стоимость объекта недвижимости, его тип и месторасположения, а также год постройки и размер площади земельного участка, на котором он расположен. За небольшую квартиру придётся платить ежегодно в среднем от 100 до 300 евро. Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости облагается подоходным налогом для физических лиц и налогам на доход для юридических лиц. Для первых ставка налога может быть от 14,77 до 47,475%, а для юридических лиц — 15,825 %.

Какие налоги надо заплатить при продаже недвижимости в Германии иностранцу?

При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %). При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения. Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.

Читайте также: