Муж продал квартиру жене налоговый вычет

Опубликовано: 05.05.2024

Продать квартиру супругу возможно в любой период брачно-семейных взаимоотношений, а также после их фактического прекращения. Статья расскажет о тонкостях процедуры при реализации недвижимости на разных стадиях семейных взаимоотношений, осветит особенности продажи жилплощади, приобретенной до брака.

Особенности правового статуса собственности супружеской пары

Многое в жизни людей меняется с созданием собственной семьи, в том числе и отношение к имуществу. Все особенности по имущественным взаимоотношениям урегулированы нормами семейного законодательства – СК РФ, а также гражданского в некоторой части. По факту приобретения любого вида имущества во время брачных отношений, приобретенное обретает особый правовой режим.

Так, правовое положение квартиры супругов обретенной во время брака, обладает следующими особенностями:

Если жилье было получено в результате процедуры дарения или по наследству кем-то из партнеров, на безвозмездной основе, то оно становится личной собственностью получателя. Второй из пары не вправе претендовать на такое имущество.
Квартира, принадлежащая мужу до вступления в семейный союз, принадлежит только ему. Жена не обладает преференциями в отношении жилплощади.
Любое достояние, приобретенное в браке за счет затрат из единого бюджета, переходит в совокупное обладание партнерами (ч.1. ст.256 ГК РФ). Что-либо предпринять в отношении недвижимости или машины без согласия на то второго человека не получится.

Общее владение оказывает влияние на порядок и условия в части распоряжения квартирой, поскольку имеет ряд важных отличительных признаков:

продать, подарить, оставить в наследство объединенный скарб можно исключительно при одобрении на действие второй стороны;
отдельно взятый обладатель выступает продавцом.

Вышеперечисленная характеристика не означает, что продать недвижимость или ее часть своему мужу или жене невозможно. Однако для проведения сделки потребуется перевести жилплощадь из общей в долевую собственность. Но и здесь есть свои тонкости, которые следует учитывать.

Если жилище относится к единоличному владению одного из спутников жизни, то сделка по продаже в пользу другого благоверного будет происходить по общепринятым установкам гражданских норм.

Как продать жилплощадь жене/мужу, нажитую в союзе

Едино обретенное имущество всегда разрешено перерегистрировать в долевое владение. Не запрещается совершать действие как во время отношений, так и после развода. При двустороннем консенсусе на разделение собственности по частям, оба фигуранта обращаются в отделение реестра с прошением о регистрации указанных объемов долей.

После распределения недвижимости по частям, каждый вправе распоряжаться своей долей по собственному желанию, в том числе и продать второму супругу.

Но в такой ситуации возникают значительные сложности по факту дачи согласия, а именно:

Для реализации доли одной из сторон все равно потребуется заверенное нотариусом согласие другой.
Получается, что партнер выдает согласие в свою же пользу. Потому как одновременно выступает и в роли приобретателя.

Также получается, что покупаемое жилище снова становится общим владением. То есть при осуществлении такой продажи становится виден пробел в действующем праве, когда оба партнера параллельно считаются и продавцом, и приобретателем.

Законодательные нормы не разрешают совмещенности участников в одном индивиде. Поэтому проведенная процедура может быть впоследствии оспорена и расценена как неправомерная причастными лицами. Таковыми вправе выступать бывший супруг после расторжения союза, а также госорган, заметивший желание сторон прикрыть реальное имущество (например, при объявлении несостоятельным заранее производится перевод добытого скарба на жену).

Однако не стоит расстраиваться, поскольку легальный способ реализации недвижимости в пользу второй половины все же существует.

Для этого необходимо следовать нижеследующему плану:

обратиться в Росреестр с заверенным документом о перераспределении частей в одинаковой величине или регистрации нажитого исключительно в пользу кого-то из участников (второй способ последующих действий не повлечет, если партнер выплатит половину причитающейся суммы за жилье. Способ подходит при скором расторжении брака при купленной в ипотеку квартире. То есть уходящий партнер больше не желает быть созаемщиком и отказывается от последующих претензий на жилплощадь, однако ему компенсируется понесенные им затраты по вложениям в жилищный кредит за более ранний период);
получив выписку из реестра о распределении частей, необходимо заключить брачный контракт с указанием в тексте документа прерогатив раздельного распоряжения имущественным скарбом. Действие поспособствует определить часть каждого в личное обладание;
оформить соглашение о купле-продаже без разрешения другой стороны;
вновь осуществить постановку на учет преференции обладания в уполномоченном учреждении и получить соответствующие документы.

Данный метод иллюстрирует непростой процесс, поскольку потребует долгого нахождения и урегулирования отношений с государственными структурами.

При обращении в реестр и решении оформить все в единоличное владение представляет собой скрытую сделку реализации. Также таким примером послужит предусмотрение условия перехода прерогативы владения к одному из партнеров в случае расторжения брака.

Однако заключение брачного соглашения обладает рядом значительных минусов, на которые стоит обратить внимание заранее:

При доказательстве конкретных условий документ может быть оценен как ничтожный после бракоразводного процесса. Формально переход в одни руки общими усилиями нажитой имущественной массы нарушает интересы другого индивида.
При наличии претензий довольно проблематично получить возмещение потраченных финансов, поскольку процедура производится неофициально.

Таким образом, распределив общее имущество по долям, супруги смогут реализовать преференцию передачи в собственность одного из них.

– Я получил от Министерства обороны квартиру в Москве в собственность бесплатно на себя и членов моей семьи в 2013 году. В октябре 2013 года я получил свидетельство о собственности, где я 100% собственник. В 2017 году мы с женой развелись. Сейчас я хочу продать всю квартиру бывшей жене за чисто символическую сумму.

Какую сумму мне указать в договоре купли-продажи, чтобы не попасть на налог и чтобы бывшая жена воспользовалась налоговым вычетом на работе? Кроме меня, бывшей жены, двоих моих детей (8 и 10 лет), прописан еще мой отчим, но он там не живет. Нужно ли от отчима согласие на продажу квартиры, если бывшая жена не против, чтобы он остался там прописан?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Судя по указанной ситуации, Вы владеете квартирой более трех лет и являетесь резидентом. Соответственно, платить налог не придется, так как Вы достигли предельного срока владения недвижимостью, по достижении которого освобождаетесь от уплаты налога с продажи квартиры.

На сегодняшний день налоговая база для получения вычета с покупки составляет 2 млн руб. Соответственно, имеет смысл указать стоимость не менее данной суммы, чтобы иметь возможность получить налоговый вычет на покупку целиком. Для продажи квартиры согласия зарегистрированных лиц в квартире не требуются.

Отвечает председатель коллегии адвокатов «Триумф» Полина Рязанова:

Продайте по цене не ниже кадастровой стоимости. Факт оплаты подтверждается вашей распиской в получении денежных средств от бывшей жены в оплату цены квартиры либо указанием в самом договоре купли-продажи, что денежные средства в оплату квартиры Вами уже получены. Вы освобождаетесь от уплаты налога, а Ваша жена получает налоговый вычет. Максимальный размер налогового вычета – 2 млн рублей. Тогда Ваша бывшая жена сможет возвратить уплаченный налог (либо получить освобождение от уплаты) в размере 260 тысяч рублей. Исчисляется по формуле: 2 млн (размер вычета) х 13% (ставка налога на доходы физических лиц).

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

От отчима согласия не требуется.

В соответствии с налоговым законодательством РФ, для освобождения от налогообложения минимальный срок владения недвижимостью, право собственности на которую возникло до 01.01.2016 г, составляет три года. Соответственно, при продаже Вами квартиры в 2018 году дохода, с которого Вам необходимо заплатить налоги, не возникает, как и обязанности его декларировать.

Налоговым законодательством предусмотрен налоговый имущественный вычет при покупке недвижимости в сумме понесенных расходов, но не более 2 млн рублей. При этом должен соблюдаться ряд требований, среди которых есть требование об отсутствии взаимозависимости лиц сделки. Таким образом, физическое лицо имеет право на данный вычет при условии, что сделка не совершена между взаимозависимыми лицами. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, взаимозависимыми лицами признаются действующие супруги.

В случае если на момент покупки квартиры имеется свидетельство о разводе, то право на имущественный вычет у Вашей бывшей жены есть, исходя из величины оплаченных расходов на приобретение указанной квартиры. Вы и Ваша супруга в данном случае признаваться взаимозависимыми не будете. Установить иное может только суд.

Исходя из вышесказанного, Вы имеете право указать любую стоимость в договоре купли-продажи для получения имущественного вычета Вашей бывшей женой, не забывая, что сделка должна носить не фиктивный характер, то есть цена сделки должна быть соизмерима с рыночными условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, Вы можете оформить свою квартиру на бывшую супругу, которая формально не является близким родственником. Следовательно, и налоговый вычет получить можно. Однако окончательное решение останется за налоговой инспекцией, так как налоговый вычет нельзя осуществить в случае, если сделки были совершены между взаимозависимыми лицами. Необходимо понимать: помимо того, что это бывшая жена, она еще и мать Ваших детей, следовательно, существуют взаимные алиментные обязательства.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Вы освобождаетесь от уплаты налога 13% НДФЛ, так как оформили собственность в 2013 году, то есть на момент продажи пройдет более трех лет. Сделайте выписку из ЕГРН по кадастровому номеру квартиры и посмотрите, какая кадастровая стоимость указана. Эту цифру можете указывать в договоре купли-продажи и получать налоговый вычет.

Наличие регистрации отчима в квартире никак не влияет на регистрацию перехода права собственности от Вас к бывшей супруге. Другое дело, что Вы получили квартиру в собственность на себя и членов семьи, находясь в браке. Супруга может потребовать у Вас разделения данной квартиры как совместно нажитого имущества.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае если у Вас имеется свидетельство о собственности на данную квартиру, то есть она была приватизирована Вами единолично с согласия всех членов семьи, Вы можете данную квартиру бывшей жене или детям подарить. В случае продажи детям сделка будет освобождена от налогов, поскольку дарение осуществляется между близкими родственниками.

Если же Вы решите заключить договор купли-продажи, Вам придется столкнуться с некоторыми особенностями. Во-первых, поскольку данная квартира была выделена на Вас и членов Вашей семьи, включая несовершеннолетних детей, права которых гипотетически могут быть нарушены данной сделкой, Вам потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на ее совершение. Кроме того, сама сделка приватизации, то есть передачи в Вашу единоличную собственность квартиры, рассчитанной на нескольких лиц, включая несовершеннолетних детей, может вызвать вопросы в ее законности.

Во-вторых, данная квартира имеет кадастровую стоимость, и в случае существенного занижения цены в договоре купли-продажи налоговая вправе произвести исчисление налоговой базы в объеме, максимально приближенном к рыночной.

В-третьих, согласие отчима на продажу квартиры не требуется, поскольку он не собственник. Но если он был в составе членов семьи, когда первоначально квартира выделялась Вам от Минобороны, он также имеет право оспорить приватизацию данной квартиры Вами единолично.

Тем не менее, если Вы решитесь на сделку купли-продажи данной квартире Вашей бывшей супруге и если она работает, у нее есть право на получение налогового вычета. При этом следует понимать, что размер налогового вычета будет исчислен и проверен налоговым органом так же, как и цена сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

В данной статье мы рассмотрим, какие правила действуют для налогового вычета после развода. Как считать, если имущество было куплено до развода, но возврат не оформлялся. Какие права на вычет имеют оба супруга после развода и как это все оформляется.

Налоговый вычет после развода

Такими доходами является не только официальная зарплата, но и продажа имущества или сдача жилья в аренду.

Остается разобраться, как рассчитывается налоговый вычет между супругами после развода.

В случае покупки квартиры до развода, то есть в браке, и если не было брачного договора, собственность будет считаться либо долевой (когда в договоре прописаны доли каждого из супругов), либо совместной, так как является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена квартира только на одного из супругов. Поскольку в браке все расходы считаются общими.

И соответственно, даже после развода оба супруга имеют право на налоговый вычет. Если квартира стоила 4 миллиона или больше, и муж с женой оба являются налогоплательщиками, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. Если квартира стоила менее 4 миллионов, то возврат НДФЛ распределяется по договоренности, а именно - на основании заявления.

Размер налогового вычета

Но помимо основного налогового вычета, есть еще возврат НДФЛ по уплаченным процентам ипотеки. Он ограничен суммой 3 млн рублей. То есть вернуть вы можете за проценты по ипотеке до 390 000 рублей.

Пример:
Сидоровы до развода купили квартиру за 4 миллиона. Оба работают и платят налоги. Оба Сидоровых могут оформить налоговый вычет на 2 миллиона рублей и вернуть по 260 000 руб.

Петровы до развода купили квартиру за 3 миллиона. В этом случае нужно написать заявление (соглашение) о распределении налогового вычета. Можно разделить налоговый возврат в абсолютно любых пропорциях.

Представим, что Петровы написали соглашение и разделили положенную сумму – Петров получит 260 тыс. руб., заявив к налоговому вычету 2 миллиона, а Петрова заявит на остаток – на 1 миллион, и получит 130 000 руб.

Если жилье приобреталось до 2014 года, и даже если его стоимость 4 миллиона или более, то на него действует другое правило – общая сумма налогового вычета у обоих супругов и до развода, и после развода составит 2 млн рублей, а не у каждого в отдельности. И если жилье приобреталось в браке, то распределить вычет можно по заявлению в любой пропорции.

По процентам по ипотеке, которые вы платите после расторжения брака, вычет предоставляется в сумме реально уплаченных процентов. Если ранее было написано заявление о распределении вычета по процентам, то мы рекомендуем переписать его и распределить вычет в соответствии с тем, как производится оплата.

Как оформлять и какие нужны документы

Можно оформить как через ФНС, так и через работодателя.

При оформлении через ФНС нужно будет дождаться окончания календарного года, в котором было оформлено право собственности (подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ).

Вам понадобятся следующие документы:

Заявление на возврат налога
3-НДФЛ
2-НДФЛ
Договор о приобретении недвижимости
Свидетельство о государственной регистрации права собственности (акт приема-передачи квартиры при покупке по ДДУ)
Документы, подтверждающие оплату: чеки, квитанции, платежные поручения и т. п.

Если заявляется возврат по % ипотеки, дополнительно будут нужны:

Кредитный (ипотечный) договор
Справка банка об уплаченных процентах

Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости.

Для оформления через работодателя нужно будет обратиться в налоговую инспекцию с тем же пакетом документов, кроме заявления, 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. И в течение месяца ФНС выдаст специальное уведомление о праве на вычет.

Его нужно будет передать в бухгалтерию, чтобы работодатель в счет налогового возврата перестал удерживать c вашей зарплаты подоходный налог.

Теперь вам известно, как считается налоговый вычет при разводе супругов, и что развод не мешает получить то, то вам полагается.

Налоговый вычет (НВ) — это возврат уплаченных с дохода налогов. Если вы исправно платили этот налог, страна отдаст вам его часть при покупке жилплощади. Как обстоят дела с налоговым вычетом при покупке квартиры супругами? Хотите узнать приятные новости? Начнем!

Обоюдное право

Все, что куплено за годы брака, закон признает общим. И муж, и жена имеют право получить НВ, если вы брали ипотечный кредит.

Значение имеет дата покупки жилья.

Сумма НВ: решающий 2014-й

До 2014

Если покупка жилплощади состоялась до 1.01.14 г, предел для расчета НВ - 2 000 000 рублей, а для ипотечных процентов ограничений нет. Если жилье стоит меньше двух миллионов, остаток по НВ при покупке другой недвижимости вам не положен.

У каждого из супругов есть право получить НВ, но лимит “общий”, то есть не больше двух миллионов. Значит, наибольшая сумма вычета - 260 000 рублей. И еще 13% вам выплатят от суммы выплаченных по ипотечному кредиту %.

После 2014

Вы оформили приобретение жилплощади после 1 января 2014? Можете вернуть 13% от цены, которую заплатили за квартиру. Лимит - те же 2 000 000, но теперь и для % по ипотеке есть ограничение - 3 000 000. Значит, вам выплатят максимум:

260 000 за недвижимость;

390 000 за ипотечные %.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

В чем же приятная новость для супругов? В том, что для жилья, купленного после 1.01.14, НВ получает и муж, и жена. То есть нет того общего лимита.

Супруги приобрели жилье за 4 000 000. На двоих разрешено вернуть 520 000 р (по 13% от 2 млн на каждого). Если брали ипотечный кредит, то еще 780 000 за % (13% от 3 000 000). Значит, если брали ипотеку, вернете максимум 1,3 млн по всем вычетам.

Если недвижимость стоит меньше двух млн, вам дадут 13% от ее цены. Остаток вернете при покупке другой жилплощади.

Важное уточнение

НВ супруги могут получить и спустя десять лет после приобретения недвижимости. Единственное ограничение - вам перечислят деньги из налога за три последних года. Если за это время не была выплачена вся сумма, остаток выплатят после.

Например, сделка купли-продажи оформлена в 2013 году, но документы подали в 2018. Вычет будет возвращен за 2015, 2016 и 2017 года.

Можно ли распределить НВ?

Супруги вправе распределить вычет между собой. Обычно его распределяют поровну, однако муж и жена могут сделать по-другому, даже 100 к 0, то есть один супруг вернет за другого его часть.

Распределение допускается делать, даже когда другой супруг:

получает зарплату неофициально;

уже воспользовался правом на НВ за жилплощадь.

Главное - написать заявление о распределении. Но вы в любом случае не получите больше 260 000 р.

Несколько примеров

Сделка купли-продажи оформлена в 2016 году за 6 млн. Оба получат по 260 000 рублей, а не по 390 000 (13% от половины цены за квартиру). Однако у жены неофициальная зарплата, поэтому было решено распределить все на супруга. Но это бессмысленно, потому что 13% от указанной цены за всю недвижимость – 780 000, а один гражданин не получит больше 260 000. Когда жена начнет получать официальную зарплату, сможет оформить НВ.

Жилплощадь куплена после 2014 года за три миллиона. НВ на каждого составит 195 000 руб. Но муж раньше уже воспользовался этим правом, поэтому было решено распределить все на супругу. Ей выплатят не 390 000 руб, а 260 000.

Сделка оформлена до 2014 года за 4 500 000 рублей, но Ромашкины узнали о своем праве на вычет через восемь лет. По сути, сумма на каждого - 292 500. Но жилплощадь куплена до 2014, поэтому сумма не может превышать 260 000 руб. Каждому выплатят только 130 000 руб. Так как Ромашкина раньше получала НВ за квартиру, было принято решение распределить вычет за новую квартиру на мужа, который вернет 260 000.

В 2019 году Павел и Мария купили жилую недвижимость за три млн. Общий НВ от этой суммы составит 390 000 рублей (на супругов максимальная сумма 520 000), а каждому положено по 195 000. Оба получают официальную зарплату, но у Марии она больше, а максимально можно получить не больше 260 000. Было решено распределить так: 65% Марии, а 35% Павлу. Она вернет 253 500 (65% от 390 000), а Павел 136 500.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Тратим деньги на благо квартиры

Получили деньги? Пора делать ремонт! Практически любая купленная квартира нуждается в серьезных изменениях - или ради того, чтобы подстроить под свои желания и потребности, или для того, чтобы избавить жилплощадь от недостатков (протекающие трубы, старые окна, искрящаяся проводка и т. п.). Комплексный ремонт - отличная возможность, позволяющая добиться любой цели, в том числе глобальной перепланировки, которая подразумевает снос или возведение стен (главное - иметь на руках необходимые разрешения от БТИ). Так из однушки можно сделать двушку или квартиру-студию, объединить туалет с ванной и т. п.

Сотрудники компании готовы помочь вам с выбором интерьера, проекта и материалов. Все остальное - закупка материалов, полный ремонт и уборка в помещении - работа мастеров с большим опытом. Цена фиксированная, как и сроки. А еще на все виды работ дается официальная гарантия. Все это прописывается в договоре и не меняется.

В результате вы получаете квартиру, в которой каждый миллиметр доставляет удовольствие!

В прошлой статье мы уже рассматривали, как уменьшить налоги при продаже минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры, полученную в наследство или по договору дарения. Так как вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ).

С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.

Налогообложение при получении квартиры в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налогообложение при получении квартиры по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры до 2019 года

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры после 2019 года

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.
По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Читайте также: