Оценка недвижимости для налоговой

Опубликовано: 17.04.2024

Variant / Depositphotos.com

Налоговая служба опубликовала разъяснения по некоторым вопросам налогообложения деятельности оценщиков (письмо ФНС России от 21 августа 2020 г. № ЕД-17-3/234@).

Так, в частности, разъяснен порядок постановки на учет в налоговых органах. Нормами налогового законодательства установлено, что постановка на учет в налоговых органах предпринимателя по месту его жительства осуществляется на основании сведений, содержащихся в ЕГРИП (п. 3 ст. 83 Налогового кодекса). А постановка на учет оценщика, занимающегося частной практикой, осуществляется по месту его жительства на основании сообщаемых им сведений (п. 3 ст. 83 НК РФ). Т. е. постановка на учет физлица в качестве ИП и в качестве занимающегося частной практикой оценщика являются самостоятельными основаниями постановки на учет.

Разъяснен также вопрос исчисления страховых взносов на ОПС и ОМС. Поскольку оценщики, в соответствии с нормами налогового законодательства признаются плательщиками страховых взносов (ст. 419 НК РФ), то они должны уплачивать страховые взносы на ОПС и ОМС в фиксированном размере за себя. Такая обязанность возникает с момента приобретения статуса оценщика и до момента прекращения оценщиком занятия частной практикой.

Вышеуказанные отчисления могут не производиться только за тот период деятельности, в котором предприниматели не вели оценочной деятельности. Для получения такого освобождения они должны подать в налоговый орган по месту учета соответствующее заявление и подтверждающие этот факт документы (п. 7 ст. 430 НК РФ).

Если же оценщик совмещает частную практику и предпринимательскую деятельность (не работодатель), то такой плательщик, как единый субъект правоотношений, независимо от постановки его на учет в налоговом органе по одному или более основаниям, однократно уплачивает фиксированные платежи по страховым взносам на ОПС и ОМС в установленных размерах независимо от количества видов осуществляемой деятельности, и доплачивает на свое пенсионное страхование 1,0% с суммы совокупного дохода от всех видов осуществляемой деятельности, превышающей 300 тыс. руб. за расчетный период. Делать это нужно до определенной предельной величины, определяемой как восьмикратный фиксированный размер страховых взносов на ОПС, установленный налоговым законодательством.

При этом, как пояснила налоговая служба, если плательщик в течение расчетного периода снимается с учета в налоговом органе по одному из оснований и уплачивает страховые взносы в фиксированном размере по прекращенной деятельности (п. 5 ст. 432 НК РФ), но продолжает осуществлять иную деятельность, то сумма страховых взносов, подлежащая уплате по итогам расчетного периода в фиксированном размере, определяется как разница между суммой страховых взносов в фиксированном размере за расчетный период и суммой страховых взносов в фиксированном размере, уплаченной за период деятельности, прекращенной в расчетном периоде.

Что касается вопроса исчисления и уплаты НДФЛ, то налоговая служба пояснила, что для них установлена ставка 13% (п. 1 ст. 227 НК РФ). Также оценщики должны представлять в установленный срок в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по налогу по форме 3-НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Таким налогоплательщикам также предоставляется право получения профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (ст. 221 НК РФ). При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, налогоплательщик определяет самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налога на прибыль.

К таким расходам, в частности, относятся суммы налогов (кроме НДФЛ), начисленные либо уплаченные им за налоговый период, а также суммы страховых взносов на ОПС И ОМС.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Даны разъяснения и по вопросу применения оценщиками УСН. Так, в соответствии с нормами налогового законодательства, перейти на УСН можно со следующего календарного года (п. 1 ст. 346.12 НК РФ). Для этого нужно уведомить свой налоговый орган не позднее 31 декабря календарного года, предшествующего календарному году, начиная с которого они переходят на УСН.

Вновь зарегистрированный предприниматель вправе уведомить о переходе на УСН не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе. В этом он будет признаваться применяющим УСН с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве.

«Клерк» Рубрика Жилищное законодательство

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Когда нужна оценка недвижимости?

При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.

Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?
Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

цель оценки;

описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

дату определения стоимости объекта оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как провести независимую оценку стоимость жилья? Кому имеет смысл это делать? И как выбрать эксперта, которому можно доверить эту процедуру.

Причина того, что в этом году многие граждане не согласны со стоимостью, в которую была оценена их недвижимость, кроется в том, что многие собственники даже не знают рыночную стоимость своего имущества.

Также возмущение вызвано тем, что раньше собственники платили копейки, а сейчас стоимость увеличилась. Кроме того, многие не берут во внимание, что в Москве кадастровая стоимость была посчитана на 01.01.2014 года, а в тот период тяжелой ситуации в стране не было. А сейчас в стране кризис, цены падают, собственники не могут продать по ценам, которые были до кризиса, и из-за этого несогласие с кадастровой стоимостью.

Как будет меняться налог на недвижимость в России?

Дальнейшие перспективы развития таковы: С 2017 года вступает в силу федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

В рамках этого закона будет сформировано государственное бюджетное учреждение, которое будет проводить не только кадастровую оценку, но и ее актуализацию.

То есть единожды пересчитав кадастровую стоимость, это ГБУ для следующей переоценки будет брать во внимание кадастровую стоимость, которую установили сами граждане в отношении своего имущества.

Например, вам установили кадастровую стоимость 30 000 000 руб., вы ее оспорили и снизили до 20 000 000 руб. При очередной переоценке ГБУ будет брать в расчет стоимость, которую вы установили (20 000 000 руб.) и производить новые расчеты с учетом этих данных.

То есть при новой переоценке стоимость не должна существенно отличаться от той, которую вы установили (исключения - если рынок сильно вырос или сильно упал).

Кому нужно обращаться к независимым оценщикам стоимости жилья

В первую очередь тем, у кого кадастровая стоимость существенно выше рыночной, и от оспаривания будет экономический эффект.

Необходимо рассчитать, какой налог вам нужно уплачивать, исходя из кадастровой стоимости. После — оценить, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости. Для этого можно заказать справку о рыночной стоимости объекта (ее стоимость около 2000 р.). Это документ на одном листе, в нем будет указана ориентировочная (+-10%) рыночная стоимость объекта.

Далее необходимо посчитать, сколько собственник этого объекта сэкономит, если установит рыночную стоимость. Если сумма превышает затраты (а они могут быть и 100 000р.), стоит затевать спор.

Как выбрать независимого эксперта

Если вы выбираете независимого оценщика с целью оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо выбирать не просто специалиста, а компанию, которая специализируется на спорах с кадастровой стоимостью.

Как правило, в такой компании есть штат оценщиков, в том числе специализирующихся именно на оценке жилой недвижимости. Но сами по себе оценщики жилой недвижимости не смогут предсказать исход дела по оспариванию кадастровой стоимости

Необходимо, чтобы у компании были штатные юристы, которые занимаются спорами, связанными с кадастровой стоимостью.

У компании независимого оценщика должно быть в штате не менее 2-х оценщиков, которые состоят в саморегулируемой организации оценщиков. Компания должна знать специфику споров о кадастровой стоимости, уметь считать жилую недвижимость.

Стоимость зависит от вида объекта оценки: квартира, земельный участок, жилой дом, таунхаус. Так же зависит от местонахождения (Москва, Московская область).

Стоимость оценки типовой квартиры может варьироваться от 5000 до 10000 рублей.

Как производится независимая оценка стоимости жилья

При оценке жилой недвижимости оценщик в основном использует сравнительный метод, то есть ищет аналогичные объекты, которые продаются на рынке, вблизи объекта оценки.

При этом налоговая служба не должна принимать во внимание данные независимой экспертной оценки.

Налоговый орган только администрирует налоги.

То есть в случае с кадастровой оценкой налоговый орган получает кадастровую стоимость из данных, которые указаны в государственном кадастре недвижимости.

Данные независимого оценщика налоговый орган никак не волнуют, так как его задача рассчитать налог от кадастровой стоимости.

Данные независимого оценщика применимы лишь в споре с органом утвердившим кадастровую стоимость об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если уполномоченная комиссия или суд утвердит кадастровую стоимость в размере рыночной, для налогового органа такая стоимость будет являться базой для расчета налоговых платежей.

Пока суд или комиссия не утвердит такую стоимость, данные независимой экспертной оценки не применимы во взаимоотношениях налогового органа и налогоплательщика.

Какую ответственность несет независимый оценщик

Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности», статья 24.6 вышеуказанного закона «Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности».

Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается, что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки.

Владельцам станет проще изменить в свою пользу оценку земли, квартиры, дома

Любой собственник знает: сегодня кадастровая оценка его недвижимости - важнейший показатель, который влияет на семейный кошелек. От цены дачи или земельного участка зависит сумма налога.

Поэтому с высокой кадастровой оценкой своей недвижимости соглашаются далеко не все собственники. И этот вопрос до недавнего времени был для них весьма болезненным. Историй, когда стоящие рядом дачные домики по кадастровой стоимости в разы отличались друг от друга, было огромное количество. Для разрешения конфликтных ситуаций люди могли либо идти в суд, либо - в Росреестр.

Росреестру пришлось даже создать для недовольных собственников специальную комиссию по пересмотру кадастровой оценки. И работы у этой комиссии оказалось очень много. Показательно - в последние годы в абсолютном большинстве случаев комиссии по пересмотру кадастровой оценки вставали на сторону граждан.

Что же конкретно даст новый закон собственникам недвижимости?

Первое. Расчет налогов в случае ошибок при оценке кадастровой стоимости будет учитываться в пользу собственников. Второе. Кадастровая стоимость в случае ошибочной оценки будет снижаться с момента ее внесения в ЕГРН. Это позволит пересчитать налоговый платеж.

Третье. Гражданам станет проще и удобнее оспорить кадастровую стоимость, не доходя до суда. Заявления об исправлении ошибок собственники смогут направлять через МФЦ.

И, наконец, четвертое. С 2022 года будет введен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки - раз в четыре года (для городов федерального значения - раз в два года, по их решению). В соответствии с этим циклом будет рассчитываться и размер налога на недвижимость. Что позволит сэкономить гражданам и представителям бизнеса.

Причем если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если стоимость увеличилась - она будет учитываться со следующего года.

Как заявил корреспонденту "РГ" руководитель Росреестра Олег Скуфинский, "при разработке закона рассмотрены и максимально учтены предложения граждан и участников рынка. Принятый закон позволит защитить интересы всех заинтересованных лиц".

Напомним, что сегодня кадастровая стоимость участков и зданий определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения кадастровой оценки регулируется законом (от 29.07.1998) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судя по принятому закону, теперь будет применяться новый и более совершенный механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости. С 2022 года появится единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки - один раз в четыре года.

Сегодня в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по разным видам объектов недвижимости. По словам заместителя председателя правительства РФ Виктории Абрамченко, это ставит собственников недвижимости в разных субъектах РФ, в неравные экономические условия.

Закон вводит эффективный административный механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Причем в государственном бюджетном учреждении, а не у независимого оценщика. Это, утверждают в Росреестре, позволит сократить для людей судебные издержки, если придется доказывать свою правоту.

Сегодня за кадастровую ошибку фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет. Ну, в крайнем случае, может, и пожурят за ошибки, которые и в материальном, и в моральном отношении очень дорого обходятся собственнику той же дачи. Ведь люди годами обивают пороги комиссий, судов, администраций, чтобы доказать - их участок или садовый домик неправильно оценили. С появлением нового закона это останется в прошлом. Ведь в новом законе прописан порядок привлечения к ответственности директоров бюджетных учреждений за некачественную кадастровую оценку, чего никогда не было.

Ответственность директоров будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости. По новому закону расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости. С 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ.

Появится переходный период - до 1 января 2023 года, в течение которого высший исполнительный орган власти субъекта может самостоятельно определить "момент начала исполнения бюджетным учреждением полномочий по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной". Кроме того, сохраняется запрет на проведение бюджетным учреждением всех видов рыночной оценки.

Кроме того, законом скорректированы положения Земельного кодекса и Лесного кодекса России о проведении государственной кадастровой оценки. Федеральный закон вступает в силу через 10 дней после официального опубликования.

Виктория Абрамченко, заместитель председателя правительства РФ:

"Концепция закона исходит из принципа - любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости".

Помимо рыночной цены участков земли, в Российской Федерации существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения субъектов земельных прав. Денежное выражение кадастровой стоимости земельных участков, как правило, превышает реальную рыночную стоимость. Поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на землю в настоящее время является крайне актуальной.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Методика определения кадастровой стоимости

Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.

Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.

Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.

Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:

ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где

Кст – кадастровая стоимость участка земли;

Д – размер доли в праве на земельный участок;

Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);

Кв – коэффициент владения земельным участком.

По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных значений стоимости земельных участков при кадастровой оценке земли. Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Читайте также: